商业街区的物业管理

第一篇：商业街区的物业管理

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商业街区的物业管理

现在，商铺的发展正面临“卖铺”与“管铺”的矛盾。一方面，作为商业街区的开发商，商业街区开发建设指挥部的工作本来应是负责征地、动拆迁并建设符合市场需求的物业，但由于商业街区项目一般比较规模庞大，而且一般都是政府的形象工程，日后的物业与经营管理就显得相当重要。商业街区由于有一些大型的商业设施是整体引进，而又有一些单、双铺商铺是通过拍卖的方式零散销售，为了使买家和经营者不仅仅满足于能买（或租）到一个地点好、品质优的商铺，而是要买（或租）到一个既能保值、又能增值的商业旺铺，买家和商家都会向物业的开发商提出新的要求：商铺交铺后如何进行经营管理？有什么能证明在商业街区内做生意能有可观的利润回报，商业街区开发建设指挥部必须担当起商业街区的管理工作。

物业管理与商业街区开发配套，对商业街区进行综合性、全面性多层次的管理服务，是本项目不可缺少的服务配套。对于住宅物业的的物业管理我们已经不陌生了，在住宅产品领域里，物业管理对于任何一个住宅项目都具有举足轻重的作用，物业管理已经成为住宅开发商的营销利器。同住宅相比，商铺的使用周期短，但也有40年之长，不同的物业类别的管理项目、管理特色通常也有很大的差别，住宅、办公楼、商业物业的物业管理是三种不同管理模式的公共服务。建立一个完善的物业管理体系，对商业街区的经营运作、商业气氛、购物氛围、游乐环境和积聚人气都具有极其重要的作用。

虽然物业管理是商业街区的售后服务工作，在房子交付使用后才真正开始向业主以及商家提供服务，然而在商业街区的营销策划过程中，开发商就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前为业主和商家设计好商业街区物业管理的服务蓝图，对市场作出一系列的物业管理服务承诺，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的前期招商和后期大拆零销售带来无限动力。

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1、商业街区的六大管理职能

一、建筑物与装修的维护

商业街区是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，商业街区中的商业物业以投资市场为主要市场，投资大型商业项目和买铺就是想赚钱，越是经营良好、保养得当的商业物业，就越是能不断增值。主要服务内容包括：

l商业物业建筑结构维护

2商业物业建筑外观维护

3商业街区公共区域装修

4商家装修审批与管理

5规范单、双铺店面门面装修

6商业街区内部导向标志维护

二、商业街区配套设施、设备的维护

配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对商业街区产生很大的负面影响，所以商业街区物业管理公司应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括： l电梯、自动扶梯的维护保养

2后备发电机维护保养

3电线、电路的维护保养

4供水、供气系统维护保养

5大型商业设施空调、冷气系统维护保养

6三废排放及处理系统维护保养

三、商业街区物业消防与安全的管理

商业物业是通过配套设施、设备、人员和保险方式来避免由于人为或自然因素引起的对物业或人员的危害。让商业物业的业主、经营者安心从事商业活动，让消费者安全、舒适地享受购物的乐趣，消防与安全的管理工作不仅是物业安全的保障，而且也是广大市民公众人身安全的保障。主要服务内容包括：l消防设施的维护保养

2消防器材配置

3消防设施标志

4大型商业设施出口与通路管理

5大型商业设施内部保安巡查

6自动报警系统维护保养

7其他危及安全的防范

四、环境清洁卫生管理

这个职能是商业物业管理职能中最基本的，特别是向一些强调生态的商业街区，综合步行街、文化休闲广场、康体公园、游乐场所的日常清洁以及对当地饮用水源的水质维护，环境清洁卫生管理对创造一个良好整体形象起着举足轻重的作用。主要服务内容包括：

l商业街区内部道路清洁

2公共区域管理

3公共区域的摆设和植物管理

4商业物业的日常清洁

5促销宣传资料发放管理

6垃圾清理

7环卫设施维护

8公园及游乐场所清洁管理

9自然河道及人工河道、人工湖的环境及水质维护

五、车辆及交通的管理

在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到商业街区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括：

l车辆交通疏导指挥

2停车场管理

3货流运输管理

4车辆安全管理

5路面交通管理

6部分道路限时通行管理

六、商业街区紧急事故处理

商业街区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自商业街区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括： 1商业建筑与装修事故

2停电或电路故障

3电梯故障

4设备或设施故障

5发生火警

6恶劣天气

7人员受伤或急病

8买卖纠纷

9消费者之间严重冲突

l0犯罪事件

2、商业街区应体现的物业管理特征

一、多层次服务

商业物业管理的多层次的服务主要体现在物业管理服务针对不同对象实施，服务的对象具有多层次，一方面，服务针对商业街区的业主和商家，这是物业管理服务的主体，为他们做好物业的管理工作，使商业街区内的商业物业能够保值和增值；另一方面，服务将针对到商业街区消费的顾客，物业管理的另一个重要目的就是吸引消费者来消费，并让顾客高兴而来，满意而归、满载而归。不同的群体对服务有不同的需求，物业管理面向不同层次的对象，必须向他们提供多层次、全方位的服务。

二、人性化管理

管理公司从事的可能是比较机械、简单重复的工作内容。虽然管理的是物业和配套设施，而服务对象却是活生生的人，管理手法要有人情味，管理风格要体现人性化，如在商家入驻、周年庆典赠送花篮或悬挂横幅来拉近距离、营造氛围。商业街区运用人性化管理是为了在管理方和被管理方之间形成融洽、愉快的合作关系，更好的搞好商业街区日后的经营运作。

第二篇：商业街区揭幕致辞

商业街区揭幕致辞

尊敬的领导，各位来宾，女士们、先生们：

上午好！

在这春暖花开的美好季节，水木秦淮时尚休闲街区隆重揭幕了！在此，我谨代表高升（香港）投资有限公司、南京水木秦淮置业管理有限公司，向莅临仪式的各位嘉宾、省市区领导、以及各位记者朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

水

木秦淮时尚休闲街区，是一个集餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的时尚街区。耗资三个亿、历时2年多的打造，今天，“水木秦淮”终要逐步揭开它的神秘面纱，向南京人展现它强大的休闲娱乐功能、及其深厚的时尚文化内涵。

秦淮，素以底蕴之丰厚而传颂千古；（来自wenmi114.com）南京，更以文化之富裕而享誉世界；而我们的水木秦淮，则承自然、文化、时尚之大美，将秦淮河美丽的自然风光融入、将金陵以丰厚浓厚的文化氛围融入、将国际先锋的时尚观念融入，将活力脉动的现代文明融入，打造一个全新的南京休闲娱乐新坐标。

以自然、文化为依托、以时尚、休闲为主题，水木秦淮的环境之优美、业态之丰富、品牌之成熟，堪为赞叹！掩映于绿树鲜花中，街区内共分布了30家商铺，业态涉及时尚餐饮、个性酒吧、A艺术等各种特色项目。目前，已有近1/3的商家开门营业勇拔头筹；而整个街区则将在不久的6月隆重亮相！

今天，我们相聚在这美丽的秦淮河畔，庆祝水木秦淮时尚休闲街区的揭幕，共同见证着秦淮河的美丽、流动与繁华。在此，感谢南京各界人士给予水木秦淮的所有关心与支持！衷心希望水木秦淮成为南京人休闲娱乐的首选场所！

谢谢大家！

第三篇：商业街区开发商业计划书

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

(一)、商街设计“先天不足”

1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。

3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。

4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

(二)、商街策划“后天失调”

1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”(很好)，后来又定位于“×××”(很好，只是推广很费力)，如今准备冠以“××广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。

3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

二、商街定位

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消

费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1、街名：××广场时尚丽人街

2、概念：××广场 ———— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。

3、广告语：××广场/时尚丽人街 ———— 与××相约，与××同行

4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐

5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。

6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。

7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

三、招商策划

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

(一)、发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

(二)、举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;

2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。

(三)、整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

(四)、有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

1、内街店铺：租金600～700元/m2/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。

如该类店铺以600～700元/m2/年租金计算，年收益为6.6～7.7万元，剔除利息后的收益2.2～

3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为儿75万元。

如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4.25～

6.25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。)

(五)、商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;

第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

四、商业氛围营造

(1)、商街指示识别系统布置(详见××广告公司设计效果图)

(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片)，以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

(6)、5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

五、商街硬件改造建议

1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。

3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

第四篇：城镇休闲商业街区崛起[定稿]

城镇休闲商业街区崛起

中小型城镇的新型城镇化建设，空间很大，模式很多。其中，创新利用休闲商业地产的整合手段（顶峰国际规划设计称之为“城镇休闲商业街模式”），可以达到事半功倍的效果。在新型城镇化这一重大浪潮中，商业地产开发模式的创新，将会成就一批烙下时代印记的典范与新军。

对于拥有50万以下人口的中小型城市而言，其本身既是客源地，又是目的地，通过创新型休闲商业项目的建设，可以壮大城市服务产业、形成城市生态回报机制、实现就地城镇化发展、延伸创意文化产业发展空间，大大提升城市品牌。作为旅游地产与商业地产成功模式的打造者、城市休闲产业升级的践行者、城乡统筹新空间构建的开拓者，顶峰国际规划设计总结得出，中小型城市的休闲商业化发展，主要包括城市休闲景区开发、城市休闲中心建设、休闲商业街区开发、休闲卫星城组团化建设、环城游憩带开发这五种方式。

城市休闲景区开发。是指拥有独特旅游资源的城市，依托资源，集中建设城区休闲型景区，从而形成城市景区吸引核，打造城市休闲旅游目的地。在国内，西湖、西溪湿地、瘦西湖、颐和园、天安门广场等，都是经典的城市观光休闲一体化景区，其周边，形成了休闲商业的高度聚集。借鉴西湖这样的中国城市休闲商业聚集典范。

城市休闲中心（RBD）开发。RBD是中小型城市必需的休闲聚集核心，也是城市品牌与都市吸引核。RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成多种类型的城市休闲中心。特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，作为城市休闲中的核心项目，已经成为大型城市的必需功能结构。北京的王府井、西单、什刹海、798艺术区等都是不同类型的休闲中心。在新城建设过程中，集中较大规模土地，建设RBD，是规模化新城开发最好的模式之一。

休闲商业街区开发。滨河、滨湖、古街、古建聚集区、旧工厂区、公园周边区、体育场周边区等区域，是形成休闲商业街区的最佳选择。在旧城改造中，借力城市中河道疏浚整治、绿地公园建设、体育设施建设、古建保护等城市基础设施与文化基础工程，把环境最好的公共环境资源周边的黄金土地，建设成为休闲商业街区，形成休闲环境与休闲街区的整合，是城市休闲商业打造的一种重要形式。其中，文化街区、创意艺术街区、酒吧街区、时尚休闲街区、美食街区、购物步行街区等等，特色与模式很多。

休闲卫星城组团化建设。随着城市内部休闲商业的饱和及低价的上涨，很多开发商将目标聚焦在了城市周边的卫星城。卫星城是大城市拓展的一种重要方式，同样需要商业体量和元素为居民提供生活和休闲服务。大型的休闲商业综合体、主题公园、体育场馆、会展场所、养生养老机构等等，都可以形成卫星城的特色聚集化发展。处于北京卫星城良乡的房山长阳镇就是一个很好的范例，长阳镇规划建设的中央休闲购物区（CSD）是一个新打造的休闲娱乐聚集区，规划了高端商务组团、文化创意组团、时尚休闲组团、CSD中心组团（艺术展览厅、湿地公园、休闲体育中心、主题公园、滨河酒吧和美食街等）、绿色休闲组团和田园休闲组团六大组团。

环城游憩带开发。环城游憩带，在大型城市周边1小时圈内，依托卫星城、小城镇、旅游区、村落发展而成。这个休闲带是未来田园城市建设中的一个组成部分，是新型城市化中最有特色的部分，也是城市居民周末假日休闲消费的好去处。在这里，休闲农村社区、农贸市场、郊野运动公园等成为休闲商业聚集的主要方式。

可见，城市休闲中心、休闲商业街区、休闲卫星城、环城游憩带等城市架构体系的不断完善与扩张，为休闲商业的发展提供了前所未有的发展机遇，而反过来，休闲商业的发展，也助推了旧城改造、新城建设、城乡统筹、产城一体化的新型城镇化进程。

比如，顶峰国际提倡的人文商业复兴，就是以旧城区改造、建筑遗存利用、旧工业区改造、非遗开发利用等文化型休闲商业地产开发为契机，建设形成的历史文化休闲商业街区、创意工坊区、创意文化商业街区等，这同样是新型城镇化的重头戏。利用旧城改造与新城建设的机会，打造RBD，创新建设休闲新城、文化新城、康疗养老新城、运动新城等等，结合环城游憩带，开发批零结合或仓储型市场休闲区、休闲新农村社区等等项目，都可以成就产城一体化地产开发新模式。

因此顶峰国际规划设计认为，对于商业地产商而言，城镇休闲商业化模式下的新型城镇化建设是一个重大的机遇。依托环境景观提升，结合品质居住地产开发形成的休闲商业开发，可以构成新型城镇化最直接的受益价值链，是美丽中国建设最大的商业价值。

顶峰国际规划设计指出，产城一体化城市运营商，是中国未来房地产发展的潮流。谁利用新型城镇化之机，创新构建出“产城一体化城市开发与城市运营模式”，谁就有机会成为未来5-10年房地产界的领航企业。顶峰国际旅游规划特色休闲商业街区成功案例

1、湖北喳西泰水城—滨水休闲文化主题特色商业街区成功模式

项目名称：湖北喳西泰水城旅游项目修建性详细规划

项目投资：13.4亿元

项目位置：湖北省恩施州来凤县

项目性质：滨水旅游商业地产规划 项目委托方：湖北喳西泰旅游开发投资有限公司

项目范围：75.13公顷

委托方的高度赞扬，当地政府的高度认可，一次性一致通过方案，湖北省发改委1600万资金扶持，入选当地十大重点工程，带动多个项目总投资183亿集中开工。

喳西泰水城鸟瞰效果图

喳西泰水城土家滨水文化特色商业街区

2、曹县•鑫诚国际广场——主题公园型休闲商业城市综合体

项目名称：山东曹县·鑫诚国际广场修建性详细规划

项目位置：山东省曹县 项目委托方：安徽鑫诚集团

项目投资：40亿元 项目类型：旅游商业地产规划设计

项目范围：32公顷

鑫诚国际广场主题游乐休闲商业聚集区

鑫诚国际广场主题游乐休闲商业聚集区

3、襄阳CBD游艇会——游艇CBD休闲商业中心

项目名称：襄阳CBD游艇会规划设计

项目类型：游艇码头 滨水商业街区 项目位置：襄阳未来CBD核心区

项目范围：项目用地22.3 万平方米，建设用地7.2 万平方米

以游艇休闲度假为核心功能，集水上运动、旅游观光、时尚生活、商务办公、餐饮购物、休闲特色商业街区为一体的旅游度假综合体。

襄阳CBD游艇会

第五篇：商业街区物业安保年终总结2017

2017年安保中队工作总结

2017年即将结束，又要迎来新的一年。值此辞旧迎新之际对今年工作进行汇总。这一年是街区建设及发展的一年，也是安保中队不断学习进步的一年。今年年初安保中队在岗人员12名，仅负责S2街的日常安保，截止本月以发展为在岗员工36人，负责S1、S2、S3、MALL的全面监管，管理面积从1.19万平方扩大至近12.5万平方。涵盖安保、消防、车场三个职能部门，安保员、消防监控员、安防监控、引导员等四个工种，包括安保、消防、监控、装修管理、车场管理等各个岗位。现从以下几方面对2017年的工作进行总结，并查找不足，取长补短，为新的一年创造更好成绩打下基础。

一、完善安全体系，落实管理制度

在前期的管理中，因招商需要在街区日常监管中并未对商户设置过多要求。今年5月份以来街区进入试营业，客流量逐渐增多。如何对车辆及人员进行管理，考验着我们街区的管理品质。为了给顾客提供更好服务，不断加快接收进程，4月份对3A进行接收，7月1日对3B进行接收，8月1日对S1进行接收。特别是7月15日街区地下停车场南侧区域进行开放，获得商户的肯定和好评。迄今地库已停放车辆2700余辆，多次发现顾客车门未关、未熄火、事件，并及时电话通知。为加强街区安全及管理协调工程维修对街区防火门进行加锁，保障街区夜间安全。定时对商户门、锁进行大排查，查找隐患，使安保中队所辖全年无一起偷、盗事件发生。对车辆进入严格要求，无关车辆引导至地库；早晚商户下班出入进行管控；物品摆放协调相关部门指导；商户装修（水泥、建筑垃圾、扬尘污染等）进行防护等等。截至2017年12月15日管理街区入住商户193家（含撤场），全年增加178家。在管理的初期，给商户上货、出入、宣传带来了影响，遭到抵触。队员张子龙遭到商户谩骂，宋金峰遭到商户威胁。但全体员工顶着压力努力解释沟通，班长、队长以至部门领导全体参与，但仍本着服务的宗旨坚持原则，积极出谋划策。对受影响的商户重新规划送货线路，协调营运、企划商户经营提供便利。经过大家的努力，不仅街区面貌比以前焕然一新，更保障了街区正常运营秩序。

我们的街区是一个有特色的风情街，独特开放的购物环境给顾客耳目一新的感觉。但街区出入口多，业态及布局复杂，人员流动性大的特点也给安保工作带来挑战。怎样预防公司及商户财产不受侵害，是我们不断学习和改进的目标。针对以上在本年内安保中队上下，集思广益并不断调整街区安防方案，积极协调地产公司，使监控设备在交接前投入使用。自6月1日安排安防监控人员值守后，管理设备电视墙、录像机、终端探头、交换机等四类600多部。使街区管控手段从最初的每天安排单人巡查，到主街区与弗拉明戈广场交接后安排人员值守，再到现在监控员与机动岗、固定岗联动。安防监控室的投入使用，通过街区509部摄像头联动。并为执勤队员增添岗亭、电暖扇、净水机等设备，大大提升了工作效率。经过实践最终建立了以“监控全面覆盖，重点岗位辐射，机动迅速反应”的安防思路，强化日常巡检和夜间巡查，并配备了防刺背心、执法记录仪、T形棍、橡胶棒等安防设备对不法分子形成震慑。今年以来先后处理施工队堵门堵路、跳广场舞、售楼部卖房纠纷、顾客酒后闹事等问题，均及时反应按照相应对策处理。保证了街区的正常营业秩序，确保全年无重大刑事案件发生。

安保中队是物业部，也是我们公司人员最多的部门。大家从五湖四海汇聚在一起，难免会遇到各种各样的问题。如何使员工感到公司大家庭的温暖，人性化管理是工作中不可缺少的。但人员不断增多，想法也各不相同，一味的人性化只能发展为人情化。无规矩不成方圆，人性化的管理需要制度的准绳去约束。17年春节过后面临的首要问题是没有一个普遍、通用性的管理制度去约束。每个队员对制度有自己的见解，每个班长又有自己的约束标准。不仅给员工的工作带来困扰，也给管理工作带来不便。针对这种情况，通过组织各班长与老员工座谈，逐条讨论先后制定颁布了《安保中队日常管理制度》、《安保中队交接班制度》、《安保中队岗位职责》、《安保中队新员工培训制度》等十余项管理办法。并针对特殊岗位安防、消防监控制定相应的规章制度。为员工工作提供准绳，为班队长管理提供标准。

二、狠抓消防管理，提高业务技能

消防工作是商业公司安保工作的重中之重。目前街区内消防工作主要分为两个方面，一是设施设备管理。因为工程原因设备未完全移交，管理起来多有不便。加上商户进场装修消防改造，及辖区相关职能部门的检查。为了对街区消防设施设备进行有效管理，为生产经营提供消防保障。按照部门领导指示，10月22日安保中队组织消防监控人员上岗。现有消防操作人员6人。提前介入管理消防设备，并负责沟通协调消防工作。目前操作设备主机两台，水泵6台。对街区消火栓系统793个点位、喷淋4950个、手动报警按钮554个点位、声光警报器569个点、光电感烟探测器1109个点位以及街区49个防火分区信号闸阀，水流指示器等设备及点位进行日常及维护。并对消防监控人员进行专项培训，每月组织业务考试一次，并不定时进行抽查。建立消防安全小组，组长物业经理郭振亚，副组长，代明雨、王海涛，明确消防管理责任人。

街区的日常经营生活的主体是商户，同样消防工作的开展也离不开商户。大部分商户没有入住商业街区经验，对物业及营运监管存在一定的误解。加上商户营业时间不统一，消防意识淡薄。在最初的一段时间里街区消防工作很难开展。进不去门，说不上话，面对这种情况，通过沟通商户、组织119消防演练、邀请消防人员现场指导等方法提高商户消防意识。巡查队员不怕没好脸，不怕没好话，坚持原则不动摇。从入场准备灭火器，到日常设施检查，再到每月进行消防安全大检查。采用循序渐进的工作方式使商户主动配合我们进行消防检查及设施维护。

至今已监管入场装修110家，验收商户47家。组织安全大检查3次，下达各类安全整改通知152份。并对已经验收商户签订消防责任书57份，建立灭火器、消火栓及各设备设施档案。保证了街区无重大安全隐患。

三、严格装修监管，提高服务水平

随着街区招商形式变好，进场商户越来越多。不可避免的出现了一些问题，如施工监管不能及时；隐蔽工程施工无法查验；施工人员偷工减料等。最终因施工人员装修要求不严格导致存在消防或安全隐患，不能顺利验收。如商户麻辣烫、灡末在施工中，因为施工人员贪图便宜敷设电路时并未使用要求的阻燃线，前一天的检查中商户还未敷设，但第二天工程已经进行大半。在这种情况下，让商户返工重装耗费时间、金钱；给予通过违反相关规定，并留下隐患。长此以往成为矛盾的爆发点。为解决这个问题在物业部领导的带领下，成立以物业经理为首，安保、维修负责人为主，专人负责的装修监管小组。从商户入场把好关，做到消防设备不到位，不送电；装修规则不明白，不送电。装修审图时多说好话，多沟通，对施工问题查漏补缺，进场施工后对商户反映的问题及时反馈、处理。将每天的一次巡查变为每天两次，每天监管人员走路里程近7公里。深入到施工现场了解商户所想所需。并对审图、验收明确时间点，不拖，不推。小组内上至部门主要领导，下至员工每天自工作十小时以上，确保当天问题当天处理。并梳理了商户审图意见、进场商户登记、装修管理规范、违规处理、验收意见、退场验收等一系列流程。使商户等待时间和装修安全隐患明显减少。

四、保证应急效率，提升处置能力

我们的街区综合性商业街区，内部结构比较复杂，面积大，经营也太种类多，范围广，商户室内并且有大量用电设备，仪器。也是人员密集的公共场所，一旦发生各种火灾事故和突发事件，人员的疏散工作十分重要，建立快速人员应急疏散程序非常必要。安保中队成立了安全应急小组。设置火警、意外伤害、突发疾病、打架斗殴、匪警、等应急预案。并建立应急事件操作流程。不定时，不定点进行拉练，其中火警应急30次，突发疾病15次，意外伤害10次。要求突发情况三分钟到场，并在培训中重点学习处置方法，总结处置事件进行讨论。特别是对八局生活区着火、品客茶饮电缆线起火进行及时扑救，对12月顾客醉酒闹事攻击队员一事迅速反应，将其制服，扭送派出所。正是通过应急体系的建立，才能提高对突发情况的应急响应和救援能力，达到快速、及时、有效的应对突发事件。

五、加强团队建设，提升服务品质

团队的建设离不开人，品质的提升也离不开人。只有抓好员工的思想，素质，才能是员工真正懂得服务的目的。今年上半年商户黑鱼锅装修时，每天和我们的队员都会发生大大小小的冲突。为什么总是我们和商户发生矛盾呢？商户真的是那么不好沟通吗？通过一段时间的观察最终发现，是我们出了问题。商户来到我们这里购买的是什么？不只是物品，更是服务与尊重。但我们的一些队员，特别是新入职队员，对街区各种理念不了解以及语言能力差。造成了一张口就引起矛盾。我们首先提出“将心比心”的口号，换位思考。以日三醒吾身为目标，谨言慎行。

建立学习机制，各班开展班前会、班后会、周例会加强学习力度，扭转人员思想观念。全年组织周例会52次，培训16次，会操6次。使队员整体面貌较去年有很大提高。

俗话说的好，火车跑的快，全靠车头带。通过班长及业务骨干队员的带动，在团队内部形成正确的工作学习风气。把着力点放到各班长身上。从落实每周例会内容，利用会仪及空闲时间与各班长交流并详细剖解正反案例，为他们贯彻正确的服务及团队发展理念知识，全面的引导并提升他们的服务技能。以点带面，以班长去带队员。要求所有主管领导每月组织谈心，并确定业务骨干队员重点培养。并通过开展运动会、参加公司活动、组织聚餐等形式，提高队员凝聚力。使队员上班愿意，非因急事离职人员大幅减少。

以上几点是对今年工作的一些总结，虽取得了一些成绩，但也有很多不足。对于不足要勇敢面对。

一、队员及领导组织管理水平有待提升，表现为骨干人员文化修养、专业知识和管理能力等综合素质高低不

一、参差不起，工作安排和制定的管理规范尚未全部落实，保安部将针对问题加强教育培训。

二、服务质量尚需优化和提高：从多次检查和商户反映中发现，各个岗位队员的服务质量，横向比较有高有低，纵向比较有优有差，将强化管理达到白天与夜晚、平时与周末、领导在与不在的一个样的服务标准。

三、个别岗位保安员仪容仪表不整齐、礼节礼貌不生动、服务不周到、处理应变不灵活，这些问题严重影响着整体的服务质量。

以上为我个人对工作的一些看法，如有不到之处请领导指正。回顾以往，展望未来，新的一年里期盼在部门领导及大家的共同努力下，安保中队各项工作取得更大成绩，街区的发展更加辉煌。

代明雨 2017.12.25