商业地产市场调研内容

第一篇：商业地产市场调研内容

商业地产市场调研内容详解

商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆城市性质与功能特点

◆各项城市的机能

◆城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管

例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。

四、区域零售业结构的市场调查与分析

如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。

◆地区间的销售动向

◆业种别的销售动向

◆商业地区间的竞争状况

◆大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。

五、典型性调查与研究

对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。

六、未来商业地产的供应量分析

在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。

在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

七、消费者消费行为的调查与研究

消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。

1、人口结构

人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

2、家庭户数构成家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。

4、消费水平

消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。

5、购买行为

分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。

6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。

八、立地条件研究

除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

1、道路类别

道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

2、顾客是否容易达到商业区

除了道路类别以外，还要考虑道

第二篇：商业地产市场调研表

奇台民主路时尚地下街调研表

1、你的性别：

A、男B、女

2、你的年龄：

A、15--25B、26--35C、36-45D、46--553、你认为地下街有什么优势：

A、价格便宜B、冬暖夏凉C、人流量大D、其他

4、您平时都在哪儿购物：

A、地下街B、天河购物C、鑫鑫广场D、工农兵E、友好摩尔F、沿街门面

5、您每次消费有多少：

A、100-300B、300-500C、500-800D、更多

6、你平时愿不愿意去地下街消费：

A、愿意B、偶尔去C、从来不去

7、你是否想在一个地方就可以把所需东西购置全：

A、愿意B、愿意，但是奇台没有这样的地方。C、不愿意，我想多走走路。

8、你认为哪些人群更愿意去地下街消费：

A、年轻人B、中年人C、老年人D、都可以

9、你的月收入：

A、1500—2000元B、2000—3000元C、3000—4000元D、更多

10、你首选投资对象是：

A、房产B、股票C、黄金期货D、其他

11、你是否愿意集中在一起做生意：

A、会B、近期不会C、不会

12、你认为奇台民主路时尚地下街的简称有什么影响：

A、以后的城市的商业中心

B、地下街的商铺价值会高升

C、新的人气聚集点

D、近期不好说，但后期一定很好

13、您近期是否考虑投资项目：

A、有B、没有

奇台：丝绸古城上一个冉冉升起的商业重心

民主路时尚地下街——奇台未来商业中心

您的姓名：您的电话：

登 记 人：日期：

第三篇：市场调研内容

市场调研内容

1． 市场环境调研

政策环境调研，主要是对政府的方针、政策和各种法令、条例等可能影响本企业的诸因素的调研。

经济环境调研，主要是对本地国民总产值增长、收入分配的地区和社会格局、储蓄与投资变化、私人消费构成、政府消费结构等宏观经济指标进行调研。

社会环境调研，主要是了解一个社会的文化、风气、时尚、爱好、习俗等。

2．市场需求调研

市场消费水平调研，主要是指现有和未来人口变化、收入水平、生活水平等。

消费群调研，主要是了解现有及未来有置业需求的消费群情况，如年龄、性别、文化、职业、分布区域等。

购买行为调研，是调研各阶层顾客的购买目的、购买动机、习惯爱好、购买时间、购买地点、购买数量、品牌偏好等情况。

3、市场供应调研

指当地在售在开发楼盘的分布，供应面积，供应特征，楼盘个案的产品特征、销售情况、推广效果，以及当地的开发品牌、待开发地块等。

4、推广渠道调研

现有推广渠道调研，对目前存在的推广渠道，目标客户反馈等情况，以及未来可能出现的渠道调研，目标消费群对于新兴推广渠道的认可情况。

5、寻找分销机构

寻找当地销售渠道最为完善的代理机构，征集代理机构建议。

第四篇：农贸市场调研内容

农贸、冷链市场调研内容

1.市场名称市场位置。

2.市场总面积约，店铺面积约，露天面积约。店铺家，摊位家。

3.摊位面积，摊位价格。店铺面积店铺价格，目前月销量约。是否收取商户押金？

4.当天进入园区货车的数量约台，车辆来源于主要地区，货物以为主，货车大小，车辆大约停留时间。

5.入园车辆的货物主要针对哪类客户？

A、菜市场小商贩B、饭店C、园区商铺

6.果蔬车辆入园后是否将部分商品放入冷库，园区商贩是否囤积部分商品放入冷库。

7.该市场是否有冷库，面积约，能否满足商户需要？

8.淮北有哪些专业冷库市场，其规模、性质、价格和运营模式为？。

9.冷库商品的配送车辆为园区提供还是商户自提？。

10.园区或商户目前拥有车辆的数量，业务量情况。

11.商户对目前园区综合管理是否满意，不满意之处为。

调研时间：

调 研 人：

第五篇：商业地产拓展市场调查报告内容及格式

附件二

商业地产拓展市场调查报告内容及格式

第一部分：商业市场调研

1、商圈研究

2、消费者研究

3、投资型客户研究

4、竞争对手研究

一、市场调研情况

1、调研时间

2、调研地点和地区

3、回收问券

4、调查方法

5、基本结论

二、宏观背景分析

1、周边主要城市商业物业发展水平比较

2、该地区GDP主要指标

3、当地政府有关政策和举措，以及该城市远景规划、社会因素分析

三、区域商业市场调研

（一）区域商圈研究

1、城市发展状况，GDP、人口分布、产业结构

2、项目所在区域商业结构情况，交易状况、恩格尔系数、居民收入、消费机构

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范围包括：人流类量停留时间、每次消费、对不同类别的消费需求等

4、商圈辐射范围、及范围内竞争项目

（二）终端消费研究

1、消费习惯

2、逛商场频率

3、偏爱的商场

4、对项目商圈评价

（三）投资客户研究

1、经营范围

2、投资动向

3、商圈内商铺经营状况

（四）竞争对手研究

1、竞争对手基本情况

2、竞争项目

四、消费者消费习性探讨

1、基本结论

2、专题研究

五、项目经营方式论证

1、项目与同类物业的比较论证

2、项目业态探讨与可持续发展论证

3、项目消费者群体分析与引导性消费行为论证

4、项目商业价值与租金价值风险性论证

5、项目设计标准与经营管理水平的论证

第二部分：项目可行性研究

一、前言：项目总体情况说明、分析、总结

二、项目概况

1、项目具体位置、规模

2、项目规划经济技术指标

三、整体市场分析

1、区域商业市场情况

2、根据项目特点分析当地与所评估项目相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析

价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对未来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些影响因素的分析和预测项目的市场发展趋势；

3、主要竞争对手分析：对区域内竞争对手分析比较和调查

4、项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁

5、项目市场定位：通过比较分析，确定项目整体市场定位，功能定位、档次定位、客户定

位、价格定位、营销定位等，为项目的开发设计方案提供依据

6、项目初步开发设计方案：通过前面的分析，确定项目最佳的开发设计方案

7、项目投资成本估算：估算项目的投资费用,包括土地费用、前期工程费用、主体开发费用、管理费、销售费用、税费、财务资金费用、其他不可预见费用等

8、项目投资效益预测：主要依据项目的未来销售收入和收益情况，计算项目的投资利润、财务净现值、内部收益率、投资回收周期等经济指标，以此测算项目建成后的近期和远期效益

9、风险分析：对项目可能出现的风险进行分析并提出规避方案

10、可行性研究：可行性研究结论

第三部分：项目规划发展建议

一、项目分析

1、项目基本情况分析

2、综合评价（SWOT）

二、项目定位建议

1、综合定位：特征定位、价格定位、名称定为

2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位

3、市场定位：目标客群定位、群体表现特征

三、综合素质营造建议

1、整体设计建议：商场设计目标及理念

2、单体设计建议：建筑风格

3、素质营造：活动场地、装修标准

4、环境景观塑造建议

5、物业管理与服务要点

6、项目配套设施与功能建议

四、商业布局建议

1、项目商业策划与规划方案整改建议

2、商业分区功能布局及调整方案

3、商业销售及租赁区域规划建议

4、项目外观及景观建议

5、项目人流及物流动向建议

五、项目商业组合建议

1、商业结构及业态分析

2、项目商业组合的可行性探讨

3、项目电梯位置和利用建议

4、项目环境、景观塑造：购物气氛的营造建议

5、项目配套设施与功能建议

第四部分：招商、营销传播策略

一、项目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈结构性分析

二、项目租售价格定位

1、租赁价格

 标准租赁期

 租金价格厘定

 租金水平展望和预测

 租金调整环境及递增率

2、销售价格

 销售价格厘定

 销售区域及铺位分割建议

 销售价格之阶段策略性建议

 销售与租金价格互动建议及检讨

三、商场经营方式建议

1、直接和间接商铺出租

2、商场经营方式可行性探讨

3、草拟《商场租赁意向书》及《租约蓝本》

四、营销传播策略建议

1、招商攻击战术

2、阶段性招商推广建议及节点划分

3、市场营销攻击战术

4、阶段性营销推广建议及节点划分

5、营销与招商传播推广策略互动建议

6、宣传资料及媒介选择

五、招商营销执行

1、招商营销方案执行

第五部分：经营管理建议

一、商场前期经营管理建议

1、商场上也布局的设计和控制

2、全程客户跟进

3、商场商户安排

4、商场内外部涉及装潢顾问

5、开业宣传推广传播策略

6、商场日常管理建议

7、经营管理问题咨询及处理

8、统一管理、经营、规范化运作体系

二、商场管理制度制定

1、招商处管理制度

2、商场经营管理制度的拟定

3、商场装修及设施安装管理制度

4、商场各部室经理及分区主任岗位职责

三、商场经营管理人员选聘和培训

1、商场各级管理人员选聘

2、商场经营管理培训资料

四、商场管理

1、制定商场经营管理目标和计划

2、制定商场管理标准

3、客户资料分析

4、各项资料及文献建档

第六部分：项目标识系统一、基本要素系统

1、楼盘标志

2、标志最小尺寸、空间限定及方格制图法

3、中文标准字体（简称、全称）

4、英文标准字体（简称、全称）

5、中英文标准字体制作

6、常用字体

7、标准颜色

8、辅助色

9、标志辅助图形

10、标志标准字体使用规范、广告语应用规范

二、基本要素组合系统

1、标志与简称的组合2、标志与简称的特殊组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统

1、案旗

2、礼仪旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服装：保安、保洁、销售人员、管理人员

7、信封、信笺

8、旗杆

9、物管识别标志

四、导视系统

1、售楼招牌

2、售楼指引牌

3、工地形象围挡墙

4、交通工具

五、广告系统

1、路牌灯箱广告

2、广告旗

3、形象展板

4、标识英文简称组合5、标准颜色、辅助颜色