7.中国商品住房价格的多因素分析

第一篇：7.中国商品住房价格的多因素分析

一、原文介绍

题目：中国商品住房价格的多因素分析

作者：张晓宇

关键字：住房价格多因素回归分析模型检验和修正影响因素

二、研究问题

自20世纪90年代以来，房地产行业空前繁荣，在整个国民经济中的地位也举足轻重。与此同时，房地产市场的价格也在持续攀升。影响房地产价格的因素也因地区不同而相异，这也就决定房价并不是一成不变的，而是由多种因素发展变化、共同作用的结果。本文截选自2008年我国31个省市自治区的商品住房价格和相关的截面数据，运用计量经济学理论和建模思路，对各住房价格的影响因素进行检验，并对其影响程度大小进行定量实证分析，进一步完善和明确相关的经济学知识。

三、可能影响因素

地区生产总值

人均可支配收入

竣工房屋造价

土地购置费

四、理论模型

根据上面所述，建立模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u

其中：Y——被解释变量商品住房价格

X1——地区生产总值（元 /人）

X2——人均可支配收入（元 / 人）

X3——竣工房屋造价（元/平方米）

X4——土地购置费（元/平方米）

五、结论

居民普遍缺乏投资意识，迫使大量资金流入房地产市场，推高了整个中国的房价。当前房地产之所以产能过剩，就是由于没有更多的高科技产品可以供人民投资和购买，如果解决了这个问题，房地产的垄断地位也许会动摇，价格也会相应降低到人们可以接受的范围内。

六、感想

1、拓宽居民的投资渠道。

2、鼓励新兴科技发展。

3、稳定土地的供应量房价的过快上涨很大程度上取决于预期，如何使人们对房价有稳定的心理预期，避免房地产市场泡沫的出现，是政府调控市场的目标之一。

第二篇：中国进出口商品结构分析及其启示

中国进出口商品结构分析及其启示

毕业论文简介:本文主要论述了中国进口商品的结构,对中国进口商品进行分析总结,得出结论,最后论述从中得到的启示.任务内容:完成此论文,需要查找大量资料,在大量的资料中分析总结出最局权威的资料,从这些资料中得出正确的数据,真实的中国进口商品结构状态,然后对比找出的所有资料数据,总结出最后的论文内容.主要参考资料:主要来源于互联网上各界人士发表的刊物,以及查找有关人士出版的有关中国进口商品的书刊.完成设计的特殊要求:需要请教一些有经验的人指导论文的完成,例如有些资料自己无法获得,或者所得到的资料有偏差.同时论文格式也需要正确指导.

第三篇：因素分析

公共态度：刘家饺子馆位于红花村，距离学校近，处于红花村入口第一家。便于我校学生假期等活动时进行聚餐。餐馆以东北菜为主，吸引校内北方学生光顾，当地村民也不时前去品尝。餐馆内部装修齐全，有空调，风扇。单间整体上明亮，简洁，干净，能同时容纳12人左右的聚餐，受到广大学生好评。菜色上也有可推荐之处，传统的北方菜口感正宗，是不少喜爱北方菜系同学首选。价格方面餐馆本着为顾客服务，为顾客着想，总结出成本节省法，一、少买、勤买。有经验的厨师都知道自己饭店正常的客座数。根据这一点，要做到心中有数。每天需要多少原料就采购多少原料。遇到生意特别好的时候，就应多去采购几次，采购回来的原料要保证质量。如有以劣充优或缺斤少两的情况，验收员要拒绝验收；初加工人员要不予加工；厨师们有权不配菜不烹调；服务员有权不上菜。只有环环相扣，才能保证饭菜的质量和经营成本，为顾客节省费用。因此刘家饺子馆深受广大学生喜爱。

商业环境：刘家饺子馆附近有商店，烧烤，商店可以为学生补充食物必须品，烧烤为夜晚聚餐添加了血多乐趣，便于学生对不同喜好的需求，店家一起利于集中效应吸引顾客，给顾客以多种选择，更好的为顾客服务。商店同时补给了餐馆的需求，确保在较忙时段的购买需求。餐馆交通较为便捷，从学校东区或北区出发均可在20分钟内步行到达餐馆门口可以停放电动车，轿车等。并与申通相邻，为提取包裹的学生提供了便利的就餐环境。

客流规划因素：刘家饺子馆作为红花村的商业消费地带，与周边产业相互呼应，附近有申通快递，爱玛电动车，小卖部与的当地居民等聚集了大量学院学生和其他顾客的流入，作为学生购买能力适中，对价格敏感度高，希望用较少的钱获得更多的利益，刘家饺子馆实惠低廉的价格更容易吸引顾客。刘家饺子馆处交通路口处的交汇处，面积为300平米，同时这里的地租便宜，为更多店主所接受。附近有可以租的居民住宅，为员工的住宿也提供了良好的条件。

第四篇：中国对外直接投资影响因素分析

中国对外直接投资影响因素分析

摘要：面对世界经济全球化、科学技术爆炸性的增长，知识越来越成为经济增长和利润创造的主要要素，我国作为一个发展中的大国，企业意识到走出去已刻不容缓。本文从对外直接投资的影响因素角度出发，首先分析了我国对外直接投资具有投资区域由集中化向多元化发展、投资行业和方式随地域不同而变化、单项投资规模相对较小等特点，然后对国外有关对外直接投资影响因素进行分析，这些影响因素主要包括投资国的经济发展水平、投资国对外投资的存量、投资国的贸易倾向以及投资国的技术水平并在此基础提出了相关的政策建议。

关键字：对外直接投资；影响因素

一、中国对外直接投资的特点

（一）投资区域由集中化向多元化发展，影响逐渐扩大

我国的对外直接投资具有显著的集中性特征，主要对象包括香港、新加坡、韩国、巴基斯坦、印尼、日本等国家。通过对外直接投资，在世界范围内设立工厂，进行就地生产和销售，进一步维护和开拓了出口市场，并扩大了中国在国际市场上的影响。此外，通过在国外建立销售网络，减小了经营风险，绕过了贸易保护政策，从而能够在有一定市场风险的国家开展贸易，扩大市场范围。

（二）投资行业和方式随地域不同而变化

从中国对外直接投资的行业分布来看，我国的对外直接投资企业已经从改革开放初期以贸易公司为主，逐步发展到涉及制造业、批发和零售业、商务服务业、建筑业、交通运输等广泛领域，在不同的国家对外投资的方式所选取的行业也是不同的。我国企业在亚非拉和东欧的一些发展中国家进行投资时，主要是开展境外加工贸易，以企业自带设备、技术、原材料、零配件投资为主，经加工组装成制成品后就地销售或再出口到别的国家和地区，借此带动和扩大国内设备、技术、原材料、零配件出口，进行这类投资时，企业多选取技术成熟和生产能力过剩的行业，如纺织、家电、轻工、机械和原料药等行业在文化相似的东南亚各国进行投资时则是注重创立自主品牌，依靠消费者的认同来开拓海外市场而在发达国家企业在进行投资时多通过并购的方式，借助国外品牌的影响力和国外企业的现金技术进行对外投资，例如联想投巨资并购的业务，并取得的品牌使用权。

（三）单项投资规模相对较小

与发达国家和一些新兴工业化国家相比，中国企业跨国直接投资的规模一般较小，单个项目超过百万美元的不多。形成这种特点的主要原因，一方面是由于我国企业尚处于跨国经营的起步阶段，缺乏参与国际竞争的经验，在对外投资的规模上态度谨慎另一方面是由于参与跨国投资比较活跃的大多是中小型企业，它们的经营实力决定了往往追求投资少，见效快的战略目标。这些中小企业大多选择经济发展水平相近或更低的发展中国家作为投资区域，因而投资设立的企业自然也是适应当地经济发展水平和就业水平的中小企业。

二、我国对外直接投资影响因素的理论分析

伴随着世界经济的多元化发展，企业的形态和发展模式越来越复杂化，因而对外投资的影响因素也呈现出多元的特征。

（一）投资国的经济发展水平

根据邓宁的投资发展水平理论，一国的经济发展与国际直接投资存在着一种动态相关关系，该理论认为，一国的净对外直接投资量该国对外直接投资与接受国际直接投资的差额是该国经济发展阶段的函数，一国的对外直接投资量与该国的经济发展水平呈现高度相关的关系，由此可以看出国民生产总值的高低对外直接投资有重要影响。只有当经济发展到一定水平，生产力有了较快的发展对外投资才会成为可能。一个国家的还代表了该国的经济发展潜力，是资本、技术等要素积累的成果。只有经济发展到一定水平，是投资积累到一定程度，企业才有可能进行对外直接投资，否则如果资本尚不满足自身发展的需要，自然不可能进行对外投资。

（二）投资国对外投资的存量

一般而言，某一地区对外直接投资的流量水平与这一地区的企业对海外市场的已有投资水平有一定的关系，也就是说对外投资的流量与其上一年末的对外直接投资存量之间存在一定的相关关系。对外直接投资的存量是每年投资流量的累积，代表了一个地区或国家已有投资的能力，是进行未来投资的基础。而对外投资存量的多少又被称为海外市场的开拓程度，对海外市场开发较好的地区和企业会促进和带动其继续发展对外直接投资。对于开发度较高的地区，由于企业已经进行过投资，因而对于该市场的情况**道国消费偏好和市场结构，市场的成长性，市场的规模以及人均资本输出等影响对外投资的主要市场因素都有了比较充分的了解，这样一来继续投资就可以降低投资的信息成本和投资风险。同时对于比较熟悉的国外市场可以充分利用该国的优惠政策，合理规避各种壁垒，达到降低产品进入成本的目的。生产成本的降低，变相的获得了价格优势，从而提高我国产品在国际市场的竞争力。同时这些经验和信息还可以为相关后来者提供借鉴，从而形成集聚效应，形成一个良胜的循环，因而投资存量高的地区它的投资流量也相对较高。

（三）投资国的贸易倾向

传统的对外直接投资理论认为，对外直接投资和对外贸易之间存在相关关系，当一国某产品对外贸易达到一定规模时，为稳定与扩大海外市场份额，该产品商将趋向于进行对外直接投资，选择在东道国建厂生产或采取购买、兼并当地营销网络的方式以支持日益扩大的贸易。

（四）生产效率

根据传统的区位优势理论，生产效率的高低对于投资的区位选择会产生影响，因为较高的劳动生产率会带来更高的报酬，由此会带动直接投资在国际间的流动。例如根据In-Mee Beak的研究，劳动生产率差异对大部分有显著影响，但影响随着税率和工资率的不同而有所不同。在实际的投资活动中，劳动生产率高的地区企业倾向于在本地投资，而对劳动生产率低的地区，他们更倾向于对外直接投资，以提高自身的生产率。

（五）工资水平

企业在进行对外直接投资之时要考虑要素的投资回报率，而劳动力成本工资正是成本的主要因素。根据新古典贸易理论和区位优势理论的研究，由于资本被假设为一定时期不变，当工资水平不同时，投资所产生的资本回报率也不尽相同，因而资本会从母国不断流入东道国，直道资本回报率相等之时，由此得出劳动工资差异是对外直接投资一个重要影响因素。由于在国外市场的投资比在国内市场投资或其它外国市场投资成本低，相对的盈利水平就更高，投资会从较高工资水平的地区流向较低的地区，例如通过建立实证模型发现相对工资水平是英国年来进行对外直接投资的重要决定。我国学者张炜、李淑霞、张兴也从宏观影响因素的角度出发，通过脉冲影响函数证明了我国职工的平均工资水平与我国之间有长期均衡关系。

（六）投资国的技术水平

Kuemmerle提出了技术开发与技术增长理论，认为现代企亚进行对外直接投资主要是通过自身已经具备的高科技来占据技术不发达的市场，同时再通过向科技发达国家进行对外投资来获取新的核心技术的一个过程。他将企业海外直接投资分为两类以母国为基础的技术开发和以母国为基础的技术增长。是开发母国区位创造的技术优势，对外投资的主要目的是充分利用企业的现有技术知识，开拓国际市场。所以，企业的投入是对外直接投资的主要影响因素，企业本身所具有的研发能力决定了其对外投资水平的高低。而是为了保证企业的稳定和长期增长，旨在从海外为母国获得新的技术与知识信息，增加母公司技术存量，从而提高企业在知识经济时代的国际竞争力，此时东道国的技术水平和科技能力是对外投资的重要影响因素。在当前瞬息万变的国际经济浪潮之中，获取跨国经营经验，利用东道国的人才技术、技术优势、获取或开发新技术，已经成为发展中国家对外直接投资的重要动机。

三、政策建议

根据以上的实证分析本文站在我国角度，对未来我国对外投资的发展提出几点政策建议。

（一）完善政府职能，弥补法律、制度上的不足

我国对外直接投资起步晚，发展时间有限因而在相关法律、保障制度等方面具有不足，应当首先解决这方面的问题。我国应当建立关于对外直接投资的相关法律，使海外企业经营有法可依，有章可循，保证我国对外投资事业的健康发展。简化境外投资的审批程序，提高审批效率，使审批程序做到规范、透明。

第五篇：六安市城区商品住房价格备案实施细则(试行)发展与协调

公

司诉 讼

理由

是什么？

【法规名称】六安市城区商品住房价格备案实施细则(试行)

【颁布单位】六安市物价局

【颁布时间】2010-7-23

【实施时间】2010-7-23

【正文】

六安市城区商品住房价格备案实施细则(试行)

第一条 为贯彻落实国家房地产调控政策，规范房地产开发行为，科学合理地制定商品住房销售价格，根据六安市人民政府《关于贯彻落实调控政策促进房地产市场健康发展的意见》(六政〔2010〕51号)和省物价局、建设厅印发的《关于规范商品住宅销售价格行为实行明码标价制度的规定的通知》(皖价房〔2004〕320号)、《关于进一步加强房地产价格管理的通知》(皖价服〔2007〕181号)等精神，制定本实施细则。

第二条凡在六安城区规划区内从事商品住房开发经营的企业均应遵守本实施细则。

第三条 本实施细则所称的商品住房是指具有开发资质、依法取得开发资格的房地产开发经营企业建设的除保障性住房和享受政府优惠政策住房以外的商品住房。

第四条 商品住房销售实行价格备案，是指房地产开发经营企业，在商品住房预(销)售前，将构成的商品住房价格、成本资料报市价格主管部门备案。

第五条 商品住房销售实行市场调节价，备案的销售价格由房地产开发经营企业根据开发建设成本和市场供求状况据实确定。

第六条 房地产开发经营企业在办理预(销)售商品住房许可证前，须到市价格主管部门履行价格备案手续，提交备案文书。

第七条 商品住房备案的房屋面积应与商品住房预(销)售许可证登记的面积一致。房地产开发经营企业初始备案后又要求重新调整销售价格的，应在初始备案6个月以后再办理备案手续。在未经价格主管部门同意重新备案前，原备案的

可售房源仍执行备案价格，房地产开发经营企业不得惜盘拒售。已签订购房合同的，仍按合同价格执行，房地产开发经营企业不得以任何理由追加和变相追加购房款。

第八条 房地产开发经营企业向市价格主管部门备案的商品住房销售价格为最高价格，企业可以自行下浮。

第九条 商品住房价格备案程序。

(一)房地产开发经营企业在“六安价格信息网”上下载商品住房销售价格备案资料，并按备案表所列项目内容，进行如实填写;

(二)房地产开发经营企业申报资料齐全的，市价格主管部门应在7个工作日内(需约谈、成本监审除外)办结备案手续，下达备案回执，同时在“六安价格信息网”上公布;

(三)房地产开发经营企业凭市价格主管部门备案回执，到市住房和城乡建设委员会办理预(销)售许可证。

第十条 房地产开发经营企业申请商品住房预(销)售价格备案时，应如实提供以下申报资料(申报资料一式三份并附电子文档)。

(一)《六安市商品住房销售价格备案申请表》(每栋楼均填写均价);

(二)《六安市商品住房销售明码标价书》，每一批次商品住房配套设施相同的，只需提供一户《明码标价书》复印件;配套设施不同的，应根据不同的配套设施，提供相对应的《明码标价书》复印件;

(三)《商品住房销售备案价格表》(一套一价)。

第十一条 房地产开发经营企业申请商品住房预(销)售价格备案时，应提供以下真实有效资料(以下一、二项提供原件和复印件)。

(一)房地产开发经营企业的营业执照;

(二)开发项目的立项批文、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、所售楼盘土地证，土地情况说明，土地取得时间、方式、面积、价格等资料，配套建设的公共车库建设成本是否计入房价的说明;

(三)同一小区需分期销售的，续期销售备案的商品住房价格，应提供上一次商品住房销售网上备案确认单复印件。已备案又要求提高价格的，应说明提价原因并附相关资料。如需成本监审，应按照成本监审的有关规定，另外提供相关资料。

第十二条 备案的商品住房必须实行明码标价,明码标价采用《明码标价书》和价目表两种标价方式。

《明码标价书》作为商品住房买卖合同的附件，在预(销)售商品住房时，向购房者明示，购房成交时，由购房者签字，房地产开发经营企业和购房人双方各执一份。

价目表由房地产开发经营企业在经营场所的显著位置公示。做到一套一标，统一格式。

第十三条 实行“一价清”制度。凡与商品住房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费用，一律计入开发建设成本之中，并在《明码标价书》中明示，不得在房价外另行收取其他费用。

第十四条 市住房和城乡建设委员会在发放预(销)售许可证时，严把审核关，对未到市价格主管部门备案的房地产开发经营企业不予办理有关手续。

第十五条 市价格主管部门将加大执法监督检查力度，对房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本实施细则行为的，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等予以处罚。

第十六条 各县区可依照本实施细则，制定辖区内实施细则，报市物价局、住房和城乡建设委员会备案。

第十七条 本实施细则自发布之日起执行。

第十八条 本实施细则由市物价局、住房和城乡建设委员会负责解释。