紫京城商铺规划方案

第一篇：紫京城商铺规划方案

紫京城

——商铺规划方案

前言

本项目位于大旺高新区政德大街的中间地段，从地理为置这一角度来看，目前此地段为大旺高新区最为繁华地段，周边商铺已形成商业一条街的市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位已经经营区域划分。并针对商铺的经营模式和商铺未来的经营前景进行细致和适当的分析，从而促进和带动商铺更好，更有利的出租的目的。

一、区位优势分析

 项目优势：

1.区位：本项目位于大旺高新区正德大街的商圈中心，东西贯通，交通便利

2.规划：是目前大旺高新区，唯一的室内商业淘宝市场，并能够形成很强的市场凝聚集效应，在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注

3.理念：营造出与大旺高新区原有的消费观念不同的商业品质的现代消费经营理念

4.人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展

 项目劣势：

1.项目在大旺高新区区域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力，稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理

2.目前大旺的商铺空置率太高，经营混乱，对专营市场的形成起了一定冲淡作用

3.项目商铺的平面格局分布不规律，装修起来有一定的难度  市场机会

1.目前，大旺高新区没有一个完善统一室内品牌商业市场，并且一些经营商户规模较小，分布零散，集中起来，很容易形成市场规模

2.大旺高新区的房地产业正在蓬勃发展，周边在建项目的市场容量大，而且待建的项目奖陆续上演，从而形成了一条深厚的市场容量

3.大旺高新区文化用品，在终端消费者心目中定位为中低档产品

4.对于摊位商户，在租用的价格上相对来说适中，都在承受的范围内，这样对周边的商铺都有很强的合理性

5.现在大旺原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁

在项目招商形成一定的程度时，看好时机启动商铺的出租，这样避免出租中出现滞露。

二、客户群的定位

 根据市场调查，初步把出租宣传对象定位为隐性目标客户和

显性目标客户。

a)隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引

而来的商户，主要表现为转换行业的商户

b)显性客户群：可分为投资者和经营者

三、计划项目经营业态定位

 计划经营业态定位——中档文化用品市场

利用繁华地段，精心打造商业 “一条街（内街）”的一站模式。

 计划业态分四个区域：

A区：服装（1——16卡）

B区：饰品（17——40卡）

C区：内衣（41——60卡）

D区：鞋子（61——70卡）

（详情见附图）

第二篇：万达京城策划方案

万达·江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活[1]

以下内容为需要回复才能浏览 项目定位(1)

“万达·江畔人家”地产项目营销的成功，源于其定位创新，而其定位是以“新城市主义”为中心，这个中心可解构为项目、理念、服务三大版块。

万达·江畔人家是大连万达集团在高寒地区——吉林省吉林市的住宅创新夺标中的经典实践；是万达集团携15年丰富的地产开发经验，又出奇制胜的一个成功案例。

在万达·江畔人家项目的营销推广过程中，无论是其产品本身，还是战略的制定与战术的运用，无不闪现着创新的睿智。

项目定位：适合高寒地区的超大型现代社区

住宅创新是一种根据具体的城市地理、气候、人文特点等客观条件，对现代住宅进行的科学规划，对生活方式进行的努力探索。这种创新是具体的、实际的，而不是抽象的、理论的。万达·江畔人家是专门针对北方的生活方式，为充分满足北方消费者的居住需求而设计的创新项目。

一、项目概况

万达·江畔人家地处吉林市最具发展潜力的东部沿江位置。整体居住区占地30万平方米，建筑面积40万平方米，绿化率51%。该项目毗邻风光旖旎的松花江，与景色秀丽的龙潭山隔江相望，是不可多见的集水景、山色为一体的高尚楼盘。

二、SWOT分析

（一）优势

1、企业的高知名度与美誉度。

大连万达集团成立于1988年，现已形成以住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集团，公司总资产约100亿元人民币。万达地产在大连、南京、长春等主要城市都曾经创造过骄人的销售业绩，并以其过硬的质量、高品质的物业服务打造出“万达”的强势品牌。因此，雄厚的企业实力与企业强势的品牌引力是当地竞争对手所不具备的。

2、项目整体规模宏大。

吉林市开发的住宅项目多为10万平方米以下的中小型社区，占地最大的仅21万平方米。万达·江畔人家占地30万平方米，可谓“江城第一大楼盘”。而“第一”的独特位置，可以在消费者心目中留下极深的印象。同时，由于吉林市的地产项目普遍配套不完善，万达·江畔人家作为超大型社区可以弥补这方面的不足。

3、最适合北方人生活的创新规划设计。

万达·江畔人家是由业界闻名遐迩的何显毅建筑师公司，亲自“捉刀”所完成的一部力作。并且从以下几方面完全领先于当地的竞争对手：

①高寒地区住宅的人性化规划与均好性设计。

◇高寒地区的停车库规划：根据吉林市的气候条件，为了避免在寒冷冬季，室外停车对车辆的损坏，缩短住户室外步行距离，规划设计中的停车场所以地下车库为主，在小区内均衡布置四个100车位的车库，方便住户停车后，就近回家。

◇人车分流设计，保证了业主的人身安全也方便了社区内行车的舒畅、便捷。

◇户户南向的建筑布局，满足了高寒地区的使用日照。

②高寒地区住宅的围合空间设计

内聚的邻里空间是一种中国化的邻里居住关系。万达·江畔人家在设计中充分表现了这样的邻里关系，将住宅分为多个围合的邻里单位，既互相联系，又有各自独立的小绿洲环境。

③环境设计

欧洲住宅区的步行街建设，在社区内以雕塑廊等文化设施为主要题材。在景观廊以人文造园为主。在宅前屋后以自然植物造园为主。

④智能化设计

万达·江畔人家将领先的“可视对讲系统”、“智能通讯系统”、“紧急求助系统”等五大智能技术应用于社区的智能化系统，从而使社区的科技生活与世界同步。

4、开发能力及物业管理优势。

万达地产的施工能力、设计水平、建设速度等开发能力是吉林市本土开发商都无法比拟的。吉林市商品房小区的物业管理相当薄弱，而万达的物业管理却已经达到了国际标准，因此其优势可以充分体现。

5、经验丰富，能力高超的工作团队。

万达集团吉林市房地产公司，现有员工40名，本科以上学历的员工占80%。其中，不乏在万达集团征战多年的地产宿将，在他们的手中曾经创造出星海人家、长春明珠、江南明珠等一系列经典楼盘。万达·江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活[2]

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（二）劣势

1、项目存在空气、噪声污染以及环境景观缺陷。

万达·江畔人家南侧隔路有一个热电厂，项目东侧隔松花江和龙潭山后有30万吨乙烯工厂，空气污染比较严重。项目当中有火车道，存在噪音污染。周边有电线杆和高压线，影响环境景观。

2、市政配套严重不足

万达·江畔人家周边除了有几所质量一般的中学外，几乎没什么市政配套设施，因此生活不是很便利。而且有许多破旧棚屋和烂尾建筑，严重影响项目形象。公交站点及线路也不完善，属未成熟片区。

3、地段口碑差

在项目区域有大片棚户区，为城市最低收入人群集中区，市民对此地段的印象不佳，口碑较差。

4、期房销售

当地的其他楼盘皆为现房销售，万达·江畔人家一期为跨期房销售，所面临的售卖阻力大。

（三）机会

1、商品房消费市场正在逐步扩大。

吉林市国民生产总值（GDP）位居全省第二，人均可控支出为4260元左右，位居全省第三。随着吉林市经济的发展，商品房市场正处于成长期，并且在逐步扩大。

2、项目所处地块具有一定的发展潜力。

虽然万达·江畔人家周边环境较差，但地处城市副中心地带，距市中心不过7公里左右距离，发展空间巨大，片区具有很强的发展潜力。

（四）问题

1、市场容量小。

吉林市开发的项目虽然多数规模不大，但数量众多，市场积压较为严重，许多市场知名楼盘的销售也不超过7成。吉林市2001年的市场竣工总量为157万平方米，销售量刚过5成，这一切说明了当地市场容量还是有很大的局限性。

2、消费习惯不成熟。

当地购房者对性价比的要求不够成熟，一味追求低价格，容易忽视产品真正的价值，因此对高价格、高品质的本项目容量产生一定的购买“瓶颈”。

3、居民消费水平偏低。

吉林市人均可控支出为4260元左右（省会长春市为4800元），位居全省第三，市民人均收入800元左右。当地房地产主流价格在1500元左右（省会长春市在2200元左右）。因此与省会长春相比，房地产消费能力偏低。

4、按揭贷款观念不成熟。

吉林市民对于按揭贷款的消费观念接受起来还有一定困难，需要舆论进行消费引导。

（五）结论

根据对以上问题的分析，万达地产围绕着“充分运用优势，将劣势有机地转化为优势；牢牢把握机会，有效地解决问题”的核心思路，制定了以下的应对办法：

1、在立足本地的同时，积极开拓外埠市场；（针对“市场容量小”的难点）

2、提供多种灵活的付款方式，如：轻松付款，组合置业贷款等；（针对“消费水平低”的难点）

3、通过舆论宣传进行引导；（针对“消费习惯只注重低价，忽略产品品质”的难点）

4、电厂烟囱污染通过电子除尘罩净化处理；噪声污染争取通过政府有关部将火车道折除或迁移；对影响景观的电线杆、高线进行迁移；（针对“项目周边污染比较严重”的难点）

5、协调政府有关部门增加市政配套，增设公交线路；（针对“市政配套严重不足、公交站点及线路不完善”的难点）

6、通过软性文章及政府政策宣传本区域未来发展前景；（针对“市民对项目地段印象不佳、口碑差”的难点）

7、通过相关活动、价格策略进行调控；（针对“期房销售，其他楼盘均为现房”的难点）万达·江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活[3]

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理念定位(1)理念定位：倡导“新城市主义”生活

万达·江畔人家的项目创新不仅仅是一种硬件设施的创新，最主要的是一种生活观念和生活方式的创新。“万达人”在继承地吸收了原“新都市主义”部分理论的基础上，根据吉林市的环境、风貌、人文特点创造性地提出了适合当地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“新城市主义”理念。

一、目标消费者简析

经过广泛细致的调查与分析，万达·江畔人家目标消费者的特征便清晰地展现在了我们面前：

1、年龄：30—55岁之间，主力人群为35—45岁

2、社会阶层：私营企业主阶层、经理阶层（外资、内资的职业白领）

3、性别：男性为主

4、面积需求：三房100—130平方米，二房75—100平方米

这一部分消费群体中的“意见领袖”既注重生活的品质又追求生活的品位；他们是社会中的成功人士；在他们中间同样涌动着追求新城市、追求新生活的思潮；他们更加崇尚居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。所以，单一硬性地诉求住宅所带来的功能性利益是不会吸引到目标消费者的注意与兴趣的。正是基于目标消费者这样的心理特征，万达人赋予了万达·江畔人家“新城市主义居住区”的主题定位，并由此掀起了轰轰烈烈的新城市主义运动。

二、市场定位：新城市主义居住区

根据目标消费者的特征，万达人将万达·江畔人家定位为“新城市主义居住区”，并且根据吉林市本土的市场状况，既生动又形象地赋予这一定位以丰富的内涵。即万达·江畔人家追求“新城市文明生活”，它力图以“升级版的新生代住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的居住环境以及和谐人本的物业服务。这四大要素来打造江城人居新生活。为了在市场中建立万达·江畔人家独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，以展现强势的品牌张力。万达人将“新城市主义”作为万达·江畔人家所倡导的生活理念予以提出，并且通过传播“新城市主义”所倡导的“八项主张”把“新城市主义”的理念诠释得淋漓尽致。从而体现了区别于竞争者的差异化形象，吸引了大量的消费者，最终创造了决定性的竞争优势。

三、理念溯源

“新都市主义”原本是指形成于20世纪90年代西方国家（尤其是美国）的规划和建筑上的一种新浪潮。它主要针对城市空心化所导致的一系列问题，诸如：由于住宅区脱离市区，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和社区被打破，人们的都市概念和都市感受涣散，对汽车的过分依赖，又导致严重的能源浪费和环境的破坏。于是，追求现代生活的人们唤起了“新都市主义”的口号。“新都市主义”试图提供更加完善、完整的生活品质。提供真正的住宅区质量，重建社区环境与邻里关系。然而在中国，城市并没有走过完全类似西方的“郊迁”往返过程。但是，在我们的城市和人们心中，同样涌动着追求新城市、新生活的思潮。所以，万达人在借鉴西方城市发展历史的理论思想，并结合当今社会人们急切向美好城市生活愿望的基础上，扯起了“新城市主义”的大旗，用以感召向往“新城市主义”生活的人们。万达·江畔人家：倾情演绎“新城市主义”生活[4]

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四、全新理念，精妙主张

“在城市建设与发展过程中，重视国人居住文化中的城市情结，用邻里式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套、使人们居住在最佳的城市核心区，能够享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。”而这一切就是万达·江畔人家所倡导的“新城市主义”理念。

万达·江畔人家创造性地从八个方面丰富了“新城市主义”的核心思想，使得“新城市主义”越发的活灵活现、栩栩如生。

1、新城市主义是“城市的”

它重视人们的城市情结，强调一切城市内容和内涵，满足人们城市生活的各种需求。在另一个层面上，它亦强调社区、人群是城市的一部分，并且贡献着城市的内容。

2、新城市主义“文明的”

它倡导现代居住区的服务与交往理念，将物业公司的服务文化推向极致，致力于营造一种健康向上的社区氛围。

3、新城市主义是“优雅的”

它致力于创造品位优美的建筑空间形态，铺设绿色亲切的住区环境，创造文化趣味浓郁的内外景观体系。它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。

4、新城市主义是“健康的”

它提倡建设绿色家园，倡导健康的生活方式。它种植四季花树、修建慢跑小径，提供运动设施。它让人们呼吸清新的空气，在阳光、绿树中享受风中的惬意。

5、新城市主义是“科技的”

它强调现代社会的科技含量，先进而高效率，便利而快节奏地畅游于现代科技的时空中。

6、新城市主义是“生态的”

它的生态观不只是一个简单的环保概念，它拒绝污染、杂乱与噪声。它尤其强调人与场所的适应性，在相融适应的有机环境中，享受人本生态的安宁。

7、新城市主义是“互动的”

它注重人本活动对环境、对社区、对城市的能动性，在一种交流互动中，共同推进人、社区、城市的共同生长。

8、新城市主义是“持续的”

它是一个过程。它强调参与和发展。在一个城市、社区、居民的互动中，在交流和文化更替中体现持续性的生生不息。

住宅建设的最佳境界，就是让住宅成为一种历史文化。“新城市主义”理念的提出，喻示着即万达·江畔人家已经脱离了销售有形产品层面，并且上升到了销售一种文化、一种价值观念的境界。消费者认同了你的文化，就会认同你的产品。可见一个精明的房地产商，他所开发的建筑要有鲜明的时代特征和深厚的文化底蕴才会获得消费者的青睐。也只有这样，才能够在竞争激烈的市场中占据强有力的一席之地。以下内容为需要回复才能浏览

服务定位

服务定位：万达·海尔房 ——万达的房子，海尔的服务

“万达会”组织和“新城市主义”理念一经推出，恰似给吉林市的房地产市场注射了两针“兴奋剂”，令久已水波不兴的市场不禁躁动了起来。而伴随着“万达·海尔房”的横空出世，更使得这股躁动的“消费洪流”汹涌澎湃，久久不能平静。

“万达集团”与“海尔集团”强强联合，为购买万达·江畔人家住宅的业主选择了由海尔集团提供的厨房、卫浴菜单式整体住宅装修和家电套装，这种由万达优秀的工程质量与海尔出色的家居服务理念相结合的完美结晶，我们称之为：万达·海尔房！

一、一站到位的全程服务：放心、省心、舒心

万达人注意到：大多消费者买了新房之后，在入住的时候总要面临诸多方面的烦恼。譬如：买了新房，拿了钥匙，开始为设计发愁，到哪里才能找到一个好的装修设计公司呢？哪家装修公司的价钱更合理，性价比更高呢；装修公司找到了，工程开始了，许多业主又成了“采购员”兼“搬运工”，每根螺丝差不多都要亲自去买；装修完成了，也常常会听到业主这样的报怨：“房子装修完了，人也瘦了好几斤。” ；终于搬进了新家，室内空气、装修的质量又出现了问题。正是基于消费者的这些购房烦恼，经过万达人的周密策划，万达与海尔终于强强联手集两大品牌在各自行业中的优势于一身，创造了万达·海尔房这一经典产品。万达集团与海尔集团的强劲实力是消费者放心选择万达·江畔人家的有力保证。其次万达·海尔房的从装修到装饰采取“一站到位式的装配式”集成，可以使业主不必面对装修所有环节的烦恼而轻松入住新房；最后，万达、海尔星级的售后服务体系简单便捷，可以令业主舒心地享用。

万达·江畔人家向业主提供从设计、上门测量直至装修完毕后的“一站到位式”全程服务（见下图），从而确保消费者放心、省心、舒心地入住新房。

二、家装菜单，无忧组合

万达·海尔房为业主提供全方位、个性化、规范化的家庭装饰、装修方案，精心打造业主放心满意的现代之家。

1、万达·海尔（装修）房

采用海尔的“菜单式”装饰、装修集成。海尔会根据万达·江畔人家业主的需求提供不同标准、不同金额、不同风格的菜单式装修，并由海尔负责实施。

2、万达·海尔（厨卫）房

万达·江畔人家迎合当今国际家居最新趋势，全面引入了海尔整体厨卫，带来家庭厨卫的全新变革。

3、万达·海尔（家电）房

“菜单式”家电配套集成。提供海尔家电产品的配套方案菜单及产品展示，主要包括“厨房家用电器、户式家庭中央空调、家电系列产品”等。

不同的组合“菜单”可以满足不同的消费需求，为了保证装修与售后服务的高质量，所有的家装施工都统一由海尔家居集成公司进行整体规划。

万达的房子，海尔的服务。万达·海尔房在江城首度面市，即获得了空前的成功。它作为一种产品的创新，不仅为产品增加了一整套的高附加值，而且真正地解决了消费者在购房后所面临的一系列难题。这种强强联合、优势互补的运营的确产生了1+1﹥2的倍增效应，为房地产业的产品创新提供了极其宝贵的借鉴价值。

第三篇：上海科技京城策划方案

上海科技京城策划方案

科技京城现状分析：

背景介绍：

1999年5月，由上海市科委和黄浦区人民政府共同创办的上海科技京城正式开业。凭借着优厚的政策支援和新黄浦集团的雄厚实力，初期招商时可谓十分成功。但随着时间的推移，科技京城并没有象意想中的那样发展起来，许多商铺逐渐由于生意清淡而退出科技京城。1999年底，新的领导班子希望在2000年重新树立起科技京城的形象。

科技京城发展策划中的几点问题：

定位不清晰：从有关资料中看出，科技京城在发展之初曾将自身定位在“融汇信息、科技产品开发、软件开发、新产品展示、租赁、成品销售、维修、零配件供应、咨询及培训等十大功能结构于一体的大型信息科技城”。但这种非常高端的自我定位多少是有些想当然的，从中没有体现出科技京城的特色所在。特别是高科技的定位比较狭隘，对于如何判断高科技的概念也是非常模糊的。这一狭隘的定位无力支持起整个的市场需求。

人流和定位的驳论：科技京城位处于北京东路，这是沪上著名的汽配件一条街。虽然离开南京路商业街很近，但有效的人流非常少。因为，这条街既不能提供吸引人流的餐饮，也没有相关的娱乐和商业。科技京城高端的科技定位实际上没有迎合了广大消费者的需求。到底是人流和商业那一个在先？科技京城走进了一个怪圈：人流不足 不清晰的高科技定位 商铺的低品位和无特点 抑制人气 定位逐渐模糊 无利润，商铺撤出。市场推广缺乏整体性：从科技京城5月中旬投放在各大IT媒体上的广告可看出，科技京城招商的思路与一般的电脑城几乎没有什么区别。仅仅是一幅外景图加上“诚邀各电脑行业厂商进驻”的广告语。之后的活动或是宣传几乎是完全脱离了最初的定位，所谓的“全面的十大中心”成了实际上的空文。招商与定位的冲突：如果所要求入住的商家与科技京城的定位明显不符，是选择保留商家还是坚定定位特色？目前的科技京城选择了前者。

先“活”还是先“定位”的争论：目前的科技京城需要的是先破而后立，正所谓“不破不立”。如果仅仅将目光投向“先要活下去”的思路，那么在选择定位时必然出现偏差，而结果又将是“什么都搞，什么也搞不好”的恶性循环。

时尚概念的提出：

时尚：品牌的声望、产品款式的新鲜度、个性化的设计和服务等非物质属性因素统称为时尚。时尚消费：传统意义上的商品成了文化观念的载体，人们购买商品时，不仅重视其商品特性，更注重其内在的品味和流行的消费观念。

电子时尚消费：电子时尚是区别于传统的电子电脑产品，它更讲究产品的外观、新颖、方便。特别是进入因特网时代，网络业给人们带来了很多的新颖别致的产品，而且电子时尚产品代表着未来非常广阔的市场前景和份额。如：掌上电脑、新型的IMAC设计用电脑、超薄的笔记本电脑、可上网的手机、机顶盒等。

新经济时代：时尚消费和新型产业(原来不存在或是没有产业化)的形成和发展带动整个经济发展。“新经济”最本质的特征就是在于实际消费产品德制造和材料成本相对于其市场价值已经占很小的部分。对于软件产业和网络信息产品更是体现出“新经济”的特征。时尚消费的市场前景：

2000年，经过元旦和春节两个节日消费高潮，我国的“新经济”将在启动消费中推动经济发展。经济的复苏是通过两个轮子拉动的。第一是“时尚消费”的热潮，包括高科技时装、保健食品、休闲特色饮食、俱乐部、文化消费等。第二是新兴产业的兴起，催生出新一代电脑、因特网为代表的网络经济。

新经济的兴旺将集中表现在对房地产业的刺激，特别是能符合新经济特色的商用楼盘将有很大的需求量。如：对于我们都日益熟悉的掌上电脑，已经开始进入一个产品的高速推广期，但目前来看，其流通渠道并未定型。很难说，哪一个商场充分利用了掌上电脑的特色。但从产品来说，确有逐步定位渠道的需求。如果能做到想到掌上电脑就想到去科技京城挑选，那就是一次准确的定位。

科技京城新定位的提出

跳出原有搞电脑城的思路，全面否定电脑城的理念。

科技京城在2000年初步构建“辐射华东，影响全国的时尚消费的中心”，成为新潮电子产品、新材料、新科技展示魅力的舞台和窗口，满足人们猎奇和跟随流行的需求，并由此推动商业圈和消费人流的形成。

三大内因：“时尚、新品、流行”

科技京城的目标策划：

近期目标：1999年底—2000年4月统一定位和宣传期，重树科技京城新形象，重新开展有重点选择的招商活动。

远期目标：2000年4月—2001年4月，在准确定位的基础上，改变人们的对电子时尚潮流的认知，引入全面的市场策划和运作，合理运用媒体炒作，使得科技京城---时尚中心的定位初具规模。

科技京城的具体分布策划

科技京城一楼楼面布局：主题“时尚电子”

主要以代表时尚和流行的电子新产品为主流产品，突出面向OFFICE和家用型，吸引白领消费潮流。特别是目前已经形成相当市场需求的产品。

可以分为几个大区：(新款手机区、掌上电脑区、数码产品区、信息家电区、新款外设区、流行软件区)

新款手机区可包括各款流行的手机品牌，特别是一些可进行无线上网的新手机。

掌上电脑区可包括联想、恒生、国众、惠普、海信等著名品牌掌上电脑展销。还有商务通、好译通等商务电子化的工具。

数码产品区可包括数码照相机、数码USB摄像头、数码摄像、数字式电视机、高清晰数码显示器等。

信息家电区可包括用微电脑控制的各类家用电器，以及可视电话、机顶盒、有线网络用CABLE MODEN等。

新款外设区可包括以及各新品打印机、多功能一体机、传真机、扫描仪等。

流行软件区比较倾向于放在一楼，为了吸引一定的人流。

每一个专区都要策划设计一个响亮的名称。如数码世界。

要设计专门的醒目的标志LOGO，区分各专区。

科技京城二楼楼面布局：主题“时尚电脑”

各类电脑以及笔记本流行品牌，提倡“概念化”电脑。

可按照电脑品牌来划分大区(如惠普电脑区，展示新款家用电脑PAVILIAN，IMAC苹果设计电脑展销区，IBM的笔记本电脑区等)

开设小型的电脑DIY专区。相对于流行的各品牌电脑，DIY已经成为一种电脑爱好者自由品牌的象征，DIY电脑本身就是一种时尚电脑。

时尚电脑配套外设产品展示区，主要包括配合时尚电脑的个人办公一体化的外部设备。(如对于个人数据安全日益重要，家庭用UPS等外设需求很大。)

科技京城三楼楼面布局：主题“时尚音像”

各品牌音响专卖

音视家电(DVD、高清晰度电视)

AV视听中心

各类音像制品(CD、VCD、DVD)

影视听专用试音室

小型影视放映厅

科技京城四楼楼面布局：主题“时尚创业与文化中心”

时尚创业是一个全新的概念，在当前的创新创业环境中，创业也成为一种流行和时尚。特别是当因特网步入人们的生活，网络创业已经离我们不再遥远。

“时尚创业与文化中心”是一个为了迎合网络网友创业初期的策划方案。

科技京城四楼通过宣传和广告，向广大网友传播信息。科技京城为网络创业者提供非常优厚的软硬件服务和办公空间，将免费的方式提供相关的咨询和服务。

创业网友提交网络市场发展策划方案，并通过科技京城的审核后，科技京城为其提供一年免租金的四楼隔离办公场地20平面，以及免费的主页空间20兆，和宽带上网的优势以及商场内的免费广告宣传和形象推广。科技京城将以风险投资的方式获得相应协商认同比例的股份权力。

对于特别有潜力的网站，科技京城还将提供获得国外风险投资的咨询和培训，以及相关的政府政策介绍。并提供一定量的创业初期的资金和服务的扶植。

时尚文化中心主要有以下内容：

(时尚电影特色小型放映厅、时尚图书馆、时尚休闲咖啡馆、时尚艺术吧、时尚网吧等)科技京城五楼楼面布局：主题“时尚美食”

时尚美食最根本的特点在于“特色饮食”

各地正统特色菜系(川菜馆、粤菜馆等)

各国体现时尚的菜馆(日本菜、韩国烧烤、意大利菜等)

各种符合流行和尝新心态的饮食(昆虫宴、特色火锅等)

各种主题特色餐饮(青花瓷特色饭馆、木器特色店等)

科技京城六楼楼面布局：主题“时尚游戏”

时尚游戏主要突出一个时尚娱乐的特色。

各种高档的电子游戏机汇聚的游戏大厅

网络游戏对战

卡丁车

电子游艺机

科技京城中区广场布局：主题“时尚消费长廊”

从布置的图区来看，科技京城中区广场是一个环形的中央商场，主要以一个个独立隔开的单元结构，很适合作为时尚消费长廊。

时尚消费长廊与主楼的时尚主题区别在于专题的深度，时尚消费长廊更偏向于“大众消费”的特点，但必须体现出时尚的特点。

一楼：时尚消费品的超级市场区、保健品王国

二楼：时尚服装区

三楼：时尚礼品、工艺品、玩具区

四楼：时尚美容、时尚瘦身、健美区

五楼：时尚书店、音像制品区

六楼：时尚家居、家俱

科技京城的市场推广策划

科技京城在准确定位的基础上，所有的市场推广活动必须围绕着“时尚”这个概念。特别是要在短时期内，科技京城面临着重新招商的巨大压力。在这一阶段，要打好市场初期推广的遭遇战，先要在短期内提高自身知名度：

重塑体现时尚流行的企业新形象(整体形象的重新包装)

辅助以周密的初期市场活动计划(2000年1月—2000年4月)

强大的广告宣传力度(各主要大众媒体和大众性的IT媒体，电视广告，电台广告，特别是时尚杂志广告)

具体的市场推广策划

科技京城重新设计其主页，并在主页上突出新的市场招商信息。将主页联接到上海热线或其他著名的网站上，并做一定量的网络广告投放(旗舰动态广告)。特别是可以将网络创业者的网站作为专题在科技京城的网站上做宣传，让科技京城的网站成为这一批网络创业者的门户网络。(类似与网盟的概念)

科技京城整体的CIS的设计：(如LOGO，标准色，标准图形，标准组合，名片设计，信封，信纸，标准文字，企业主题墙，企业形象代表图形，企业风格，车身设计，招商资料，员工服饰，企业文化的标志和内部媒体宣传等内容)，并需要不折不扣地执行CI。

电视广告：选择娱乐性较强的时间段，重点突出科技京城的时尚定位。

媒体广告：重点在于大众娱乐性的媒体，可参考投放的媒体有，《时尚》、《青春》、《国际服饰》、《世界时装之莞》、《HOME》、《世界都市》、《现代家庭》、《女友》、《新民晚报》、《解放日报》《新闻报 午报》、《申江服务导报》、《南方周末》、《东方周末》《中国经营报》、《中国计算机报》、《计算机世界报》、《上海微型计算机》。

电台广告：重点在于一些立体声音乐性节目，突出引导消费和流行的色彩。

车身广告：近年来发展很快，并且效果也很不错的广告宣传手段。建议在企业形象设计中可以进行统一设计，一种是科技京城自身的车身装饰和广告。另外一种就是与公交广告公司联系，做主要与南京路和北京东路附近车辆的车身广告。

地铁二号线入口是一个做地铁广告的好地段，特别可以尝试与地铁联系在河南路入口下车报站名时，加入从几号口到上海科技京城的软性广告。

在北京东路到人民广场、外滩等繁华地段的距离中，可考虑用灯箱广告、指示牌、候车室广告等来吸引人流。

在外滩、人民广场各设一块大型广告牌。

一幅中国地图的立体图上，有着七条代表流行色的箭头划过弧线，共同指向上海科技京城。。。

广告语(略)

软性公关、新闻发布会的定期召开。

可考虑在科技京城内部增设专业的会务场地，以满足各进驻商场的厂商会务需求。如下： 各家公司的展示会等市场活动

媒体记者的研讨会务

商家活动的新闻发布会务

可定期召开专门主题的国际性的大型展示会

高科技产品推广展示会

时尚流行节拍的系列发布会

针对不同时间的消费特点，挖掘市场消费热点，在不同时期推出不同的商场活动主题，特别是在科技京城品牌重塑期，加大有影响力的市场推广活动的策划工作。

科技京城吸引人流的策划方案

免费的游车接送

从人民广场到科技京城大约1000米的路程，用有着鲜明的时代感和时尚流行的旅游彩车(类似于南京路步行街的彩车)，免费接送行人，到科技京城门口下车，两辆彩车对开，每10分钟一次。

开展创业大赛活动

可选择科技京城的外围某一合适场所，开辟一块创业主题墙，让每个入住时尚创业中心的网站或其他创业公司在主题墙上进行各自的主题宣传比赛，内容形式不限。

并由过路行人评选出最佳创意策划奖，以及相关的行人参与抽奖活动。

创业大赛的最高奖品可以是比较轰动性的。比如一辆轿车或其他流行时尚品，也可借此机会进行新闻性的炒作。

科技京城可考虑开设IT培训认证中心

将一些沪上知名的电脑培训点开设分布到科技京城，常设计算机培训教室，负责各类计算机应用软件以及网络课程的培训，同时常设计算机考场，学员合格后，统一颁发各著名厂商和国教委认证的标准通用证书。

时尚饮食和时尚游戏等招商项目应与时尚电子等主打项目同时分头进行，因为时尚饮食和时尚游戏是吸引人流的根本保证，而人流又是电子、电脑招商的必备条件之一。重新招商一定要明确定位后进行，而且全面开花，整体策划。

组织具有高科技以及科幻色彩的高科技成果展示会，免费欢迎广大中小学生参观。特别是六楼游戏厅开考虑在初期以大型的促销和试玩来吸引广大的学生阶层，因为他们是未来电子电脑消费的真正主力军，将科技京城的时尚科技的新定位牢牢地树立在中小学生的心目中。科技京城重塑形象的难点和机会点

难点：

面临企业形象再塑的巨大困难，特别是第一次招商失败的影响是很巨大的，只有通过新的定位来扭转人们的印象。要给人以科技京城将有很大的投入，来开展新的招商活动的印象。初期很可能出现，招商良莠不齐，从而进一步地破坏企业发展的定位的情况。科技京城如何选择？

市场策划千头万绪，需要各方面的人力资源重新整合。

相关信息传播的有效性和准确性，需要有实力的广告公司协同配合来设计策划。企业CI设计不完整，也缺少实际的规范运作经验。

科技京城将面临巨大的投资风险，不投入必“死”无疑，“小投入可能再挣扎一下”、只有“准确有效的大手笔投入，才可能治病救人”。

科技京城需要有一个被人们重新认识的过程，但如何在短期内先“止血”是一个很大的问题。目前科技京城缺少有实力的合作伙伴的全力支持

机会点

新形象将开创沪上乃至全国第一家以时尚消费为主题的大型商场。

新定位跳出了传统的电脑商城的经营理念

上海的网络用户有着良好的基础，而科技京城的网络应用以及对时尚网络创业的支持模式将成为沪上及全国最具特色的创业典范区。

时尚电子消费将成为新的消费热点和潮流，这对于科技京城在21世纪真正成为信息产品和时尚物品集散地是置关重要的。

高科技主题并没有被淡化，而是以一种更具体而且符合市场需求的方式展示在大众面前。在重新调整后的科技京城将成为新潮电子、时尚消费品、新兴科技力、网络创业的全新舞台。新经济力量的最完美的体现和论证。

其他问题：

本次策划案只牵涉到体现大方向的概念性问题，站在一个策划人的角度对科技京城可能的定位和发展策略进行了比较全面的勾画和解释。

策划中的一切内容都是建筑于“时尚”的新定位上，企业决策人应对这一定位进行进一步的探讨。但如果决定新定位成立后，所有的活动都必须围绕这一主题开展。定位是一切宣传内

容和形式的基石，商城也不例外。

第四篇：商铺验收方案

同汇花园1#楼附属商铺、5#楼附属商铺、7#楼附属商铺

主体工程观感验收方案

一、工程概况

本工程是郑州同汇置业有限公司开发的同汇花园经济适用房住宅小区，位于郑州市郑上路与乐山路交叉口西北角。由河南省郑州地质工程勘察院勘察、中科院建筑设计研究院有限公司设计，北京康迪建设监理咨询公司监理，郑州市正岩建设有限公司承建。

该工程附属商铺为框架结构，1#、7#楼附属商铺地上一层，5#楼附属商铺地上二层，建筑面积1098㎡，层高3.6米，耐火等级为二级，设计使用年限50年，抗震设防烈度为7度，基础为承台基础，砼强度为C30，主体框架梁、板、柱砼强度为C30，其它均为C25，填充墙为加气砼砌块，采用M10水泥砂浆砌筑。

二、验收依据

1.国家有关工程建设的政策、法律、法规等； 2.河南省、郑州市有关工程建设的规定； 3.工程设计图纸、图纸会审纪要及设计变更； 4.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001； 5.《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 6.《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002； 7.《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002； 8.《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002； 9.工程建设标准强制性条文； 10.其它相关规范。

三．验收程序及内容

1．验收程序: 会议由监理单位总监刘恩保主持。(1)与会人员在签到表签字；

(2)主持人宣读验收方案，同时核查参验单位及人员；(3)施工单位汇报工作情况；

(4)分组进行工程质量现场实物检查及观感检查；(5)对工程质量进行全面评价，统一验收意见,各方签字。(6)验收中，若出现工程缺陷或验收形成不一致意见时，由验收主持人当场提出协调意见及解决方法，形成统一意见后，重新组织验收。

2.验收内容 现场实物检查：

(1)现场检查工程观感质量是否符合要求；

(2)现场实测实量混凝土结构、砌体结构尺寸允许偏差是否符合要求；(3)本次因部分试块龄期未到，资料不检查，而后整理齐全统一上报。

四．验收要求

1．参加验收的各方人员应具备规定的资格；

2．验收人员必须按照国家现行的建设工程法律、法规、规范及有关技术标准进行检查验收；

3．参验人员必须坚持公平、公正的原则对所验收的项目给予真实、科学的评价。

五．参加验收单位人员分工

本次验收由建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体参加，由郑州市重点建设工程质量监督站对验收过程进行监督。

实物检查组 组长：赵华森

观感：赵华森、刘恩保、张建伟、陈振海、蔡琨

实测实量：王宇玲、王强、王君、谭磊、刘国州、张毅、李红亮

六．验收时间

本次验收拟定于2010年8月＿日，上午（下午）＿。

北京康迪建设监理咨询公司

2010年8月1日

同汇花园2#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#、14#、16#楼

基础工程验收方案

一、工程概况

同汇花园是郑州同汇置业有限公司开发的经济适用房住宅工程，位于郑州市郑上路与乐山路交叉口西北角。由河南省郑州地质工程勘察院勘察，中科院建筑设计研究院有限公司设计，北京康迪建设监理咨询公司监理，郑州市正岩建设有限公司承建。

该工程2#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#、16#、16#楼为砖混结构六层，建筑面积共33712.96m2，建筑高度为18.45m，耐火等级为二级，设计使用年限50年，抗震设防烈度7度，地基为2：8灰土地基，基础为钢筋混凝土条形基础，基础砼强度为C30,地下室剪力强砼强度C30（5#、6#楼无地下室），基础砖砌体采用MU10粉煤灰蒸压砖，M10水泥砂浆。

二、验收依据

1.国家有关工程建设的政策、法律、法规等； 2.河南省、郑州市有关工程建设的规定； 3.工程设计图纸、图纸会审纪要及设计变更； 4.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001； 5.《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 6.《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002； 7.《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002； 8.《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002； 9.工程建设标准强制性条文； 10.其它相关规范。

三、验收程序及内容

1．验收程序: 会议由监理单位总监刘恩保主持。(1)与会人员在签到表签字；(2)主持人宣读验收方案，同时核查参验单位及人员；(3)施工单位汇报工作情况；

(4)监理单位宣读地基与基础工程质量评估报告；(5)分组进行工程质量控制资料核查及现场实物检查；(6)对工程质量进行全面评价，统一验收意见,各方签字。

(7)验收中，若出现工程缺陷或验收形成不一致意见时，由验收主持人当场提出协调意见及解决方法，形成统一意见后，重新组织验收。2.验收内容 资料检查:(1)检查本分部工程所含分项工程质量是否均验收合格；(2)核查检验批、分项工程的质量验收记录；

(3)核查施工组织设计、图纸会审记录、设计变更文件、工程定位测量、原材料出厂合格证及进场复验报告、钢筋接头的试验报告、混凝土工程施工记录、混凝土试件的试验报告、隐蔽工程验收记录、施工记录、砼构件及砂浆强度检测报告等质量控制资料是否完整。

现场实物检查：

(1)现场检查工程观感质量是否符合要求；

(2)现场实测实量混凝土结构、砌体结构尺寸允许偏差是否符合要求。

四、验收要求

1．参加验收的各方人员应具备规定的资格；

2．验收人员必须按照国家现行的建设工程法律、法规、规范及有关技术标准进行检查验收；

3．参验人员必须坚持公平、公正的原则对所验收的项目给予真实、科学的评价。

五、参加验收单位人员分工

本次验收由建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体参加，由郑州市重点建设工程质量监督站对验收过程进行监督。

1.资料核查组 组长：李海明、组员：孔淑君、夏丽娟、李杰、闫金玺 2.实物检查组 组长：赵华森

观感：赵华森、刘恩保、张建伟、石狮子、陈振海、蔡琨

实测实量：王宇玲、王强、谭磊、王君、杨珂、李丰章、胡国彦、祁利平、李红亮

六、验收时间

本次验收拟定于2010年＿月 ＿日

上午（下午）＿。

郑州同汇置业有限公司

2010年7月20日

第五篇：商铺营销方案

商铺销售执行方案

一、营销环境分析

1、项目商铺非“现金牛”产品，难做到速销

项目商铺最大价值点为新华路及临街优势，但目前该区位仍在发展中，未来规划鲜见抢

眼前景，故，相对市中心区域及市区繁华地段临街商业，其自身价值不构成“现金牛”产品，稀缺度不高，并非市场热捧产品，如果按照传统的开盘销售思路，难以做到速销。既然难以做到“热销”开盘，以自然销售方式更适合项目实情。

2、投资客群分散，商铺体量不大，无法实现高位蓄水

根据前期项目积累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加

长，也较难有效快速增加有效来访客户；加之项目商铺的体量不大，大面积大投入的做推广事倍功半。

3、同类型商铺，“捂着卖”销售方案占多

城区与项目同类型商铺，如沿江路科艺蓝湾、中房共和城，红旗路御景东方等项目，商铺开盘无不采用“捂着卖”的销售方式，不正式公开开盘，直接公布销售信息后逐步

去化，随着销售速度平稳推进，价格逐步提升；

4、销售信息传播渗透需要一定时间，口碑传播最有效

一般大型居住片区的社区商业及非繁华路段的临街商铺销售通常会有一年左右的销售周期，商铺销售信息经口碑传播效果更佳。

结论：

1、不搞正式的开盘活动，确定一个时间节点即开始销售；

2、加大渠道建设，多渠道、多途径增加销售信息的发布形式；

建议：其于以上分析，结合开发公司的分析意见，我司提出两种方案选择：

1、通知客户到售楼部看铺约谈，了解需求

将客户资料进行整理成不同档次，6月15日起，电话逐个通知客户上门购铺约谈，了解客户购买需求，价格承受能力，并将每个客户的资料整理分析归档。从诚意度大、实力强的客户开始，逐个电话约谈。





2、开盘销售

商铺开盘认购日，认购顺序按排队顺序选铺。客户选定铺号，交纳定购金，签订《商铺认购协议》。

3、开盘方式

开盘即将2/3/4栋商铺全部放出；主推2、4栋，3栋对外宣传口径是有客户谈整体购买，暂不单独对外销售；

电话通知所有客户参加开盘(即发布销售信息即可)；

购买商铺次序按照先来后到顺序购买；

4、开盘优惠策略

以老带新优惠政策：带领新客户成功购铺的老客户，奖励10000元

开盘优惠折扣：按揭97折，一次性95折（待定）

5、物料准备





合同范本（定购、商品房预售合同）单张印刷制作 现场带看。购买商铺意向强烈的客户，现场带看，在现场打动客户； 将有意向购买2间以上铺面的客户做详细登记；

分段推盘思路：

第一阶段：分析客源

将前期积累的意向客户统一整理进行分析，把公司的关系客户整合。以公公司的关系客户作为突破口，探寻客群对商铺价格的敏感度，摸清客户对项

目商铺的真实购买意向度，为后续销售工作提供建议；

第二阶段：出价



 出价阶段在销售部指定由两人接待关系客户； 指定销售员负责与关系客户联系，通知关系客户于6月27日至6月29

日期间来售楼部选铺，商铺价格只对关系客户公布；

 6月27日至6月29日期间选铺的关系客户，如果决定购买商铺，则填

写选铺意向表，交纳2万元的选铺诚意金，在6月30日上午进行选房；

 6月30日直接签定认购协议，补齐5万元定金，选铺顺序按填写选铺

意向表先来后到次序（上午9：00始，每5分钟一轮选房机会）；





 项目商铺于7月5日以后全面向所有客户公布，进入对外销售流程； 预留三个小面积商铺销控，暂时不对外销售； 关系客户选房后，及时总结客户对价格的反应，为公开认购做调整；

第三阶段：选房



 关系客户提前选房（见上文）7月1日至7月3日通知所有商铺意向客户，商铺价格已经公布请至营

销中心咨询；

 告知商铺意向客户，项目商铺约在通知后一个星期左右开始选铺，具

体时间要等公司通知，具体的选铺形式要等选铺前一两天才知道；

 意向较强的客户可以填写意向商铺销售登记表，经现场主管面谈后，如果确认客户认同价格且愿意购买，可以向公司申请定购；（限主管掌

握，销售员不得擅作决定）；

 7月8日开始通知意向客户，7月10日开盘销售，准备5万定金，营

销中心开门后按先来后顺序选铺；

关键点：

1、关系客户选房

 摸清客户的购买心态，对价格体系的敏感度；

 筛选意向客户，完成第一阶段成交，促进向其它客户传递销售信息；

 操作过程要有一定神秘感，让关系户感觉是让他们是第一阶段“内部选房”；  接待关系客户前，专门负责的业务员要了解关系客户的相关背景关系，业务沟

通过程要让关系户感觉有面子，是领导关照的结果；

 关系客户成交情况好坏是整个商铺销售的“尖刀班”、“侦察兵”，最关键的是

真实了解客户消费特征；

目的：在小范围内进行销售试探，了解客户的购买特征；保证项目价格走势及销售

方式的合理性；

2、前期积累意向客户选房

 采用先告知价格后了解其购买意向的办法，开始阶段只告知大概的选房时间，不公布任何选铺规则；

 采用外松内紧的措施，对高意向的客户，及时逼定下单，按照关系客户处理成交；此部分客户基数较大，必须在短时间内对其购买意向作出判断，消化真正的购买客户；

 在水面下完成销售后，开盘日只是一个程式上的任务，对外开始公布销售信息；目的：此部分关键是在水面下完成销售，如果此部分客户质量高则可保证量价齐升；即使此部分客户的购买力并不理想，也并不影响项目真正开盘日的效果，对

项目的后期销售不造成影响；

3、后续蓄客销售

 重点奖励“以老带新”，鼓励客户口碑传播；

 主要针对芦淞市场群、ZZ市公务员阶层、各县区客户进行短信攻关；

 利用交通频道、网络、报纸信息港三种长效媒体长期发布销售信息。