成都市商品房买卖合同登记备案管理办法

第一篇：成都市商品房买卖合同登记备案管理办法

各区（市）县房产管理局，局属相关单位：

《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》已于2012年12月17日经第18次局长办公会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。在执行过程中，如有问题请及时反馈给我局市场处。

特此通知。

成都市城乡房产管理局

2013年1月11日

成都市商品房买卖合同登记备案管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范商品房销售行为，加强商品房市场交易秩序监管，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《四川省合同监督条例》等的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域国有土地范围内商品房买卖合同登记备案及其监督管理，适用本办法。

第三条 市房产管理部门负责全市商品房买卖合同登记备案的监督工作。

锦江、青羊、金牛、武侯、成华及高新区（以下统称主城区）内的商品房买卖合同登记备案的变更、注销工作由市房屋产权登记中心具体负责，其他区（市）县房产行政主管部门具体负责辖区内商品房买卖合同登记备案的变更、注销工作。

市房地产信息中心负责全市商品房买卖合同登记备案的入网权限管理、系统维护及网络信息技术支持。

第四条 商品房买卖合同登记备案及其变更、注销，坚持方便、及时、高效和申请人对申请材料真实性负责的原则。

第二章 登记备案

第五条 商品房买卖合同的登记备案，由开发企业在商品房买卖合同网上签约并联机打印和双方署名后，通过房屋交易系统（以下简称交易系统）自行办理。

第六条 商品房预售的，房地产开发企业与商品房买受人签订商品房买卖合同前，应当向买受人出示商品房预售许可证、买卖合同及其补充协议文本等。向商品房买受人说明预售房屋的状况，告知商品房买卖合同网上签约、联机打印和办理商品房买卖合同网上登记备案的程序、要求和注意事项。

商品房现售的，应当完成商品房初始登记。房地产开发企业与商品房买受人签订商品房买卖合同前，应当向买受人出示房屋所有权证、买卖合同及其补充协议文本等。向商品房买受人说明现售房屋的状况，告知商品房买卖合同网上签约、联机打印和有关要求及注意事项。

第七条 房地产开发企业与买受人根据交易系统中商品房买卖合同示范文本及其补充协议指导文本协商拟定合同条款。

第八条 房地产开发企业与买受人按照下列程序进行商品房买卖合同网上签约与联机打印，并按规定完成预售商品房买卖合同备案：

（一）双方当事人通过交易系统填写商品房买卖合同内容，并确认合同内容无误后（可通过预览或预打印方式核对），正式提交。交易系统随后在商品房的楼盘表中显示该套商品房已经处于拟定合同状态。

（二）房地产开发企业通过交易系统联机打印商品房买卖合同，交易系统同时自动生成该商品房买卖合同编号，买卖双方共同署名后，开发企业将带有编号和经双方署名的商品房买卖合同交给买受人收执。

（三）商品房预售的，开发企业在联机打印商品房买卖合同后，即时通过交易系统完成商品房买卖合同备案，交易系统同时自动生成该商品房买卖合同登记备案信息。

第九条 交易系统自动识别商品房买卖合同登记备案相关信息，对于有下列情形之一的，不予备案支持：

（一）所购房屋不在预（销）售许可范围内；

（二）所购房屋已被其他买受人联机签约或买卖合同已登记备案；

（三）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人或房屋所有权证的所有人名称不一致；

（四）买受人有“业主委员会”、“清算组”、“村民委员会”和“居民委员会”等不具有房屋登记主体资格的名称字样；

（五）购买采用机械式立体停车位或可售停车位超过规定比例；

（六）网签合同内容不完整，未录入相关信息；

（七）被司法机关和行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止出售的。对于无本条前款情形之一的，交易系统自动予以备案。

第十条 商品房买卖合同登记备案手续办理完毕后，该（套）商品房在交易系统商品房项目楼盘表中自动显示为“已售”状态。

商品房买卖合同自签订之日起30日内，没有办理商品房买卖合同登记备案手续的，交易系统中商品房买卖合同记录信息自动解除，并自动恢复为“可售”房源状态。

第三章 变 更

第十一条 在办理预告登记或办理房屋所有权登记手续前，已登记备案的商品房买卖合同有下列情形之一的，开发企业和买受人可向具体负责商品房买卖合同登记备案变更的单位提出变更申请：

（一）更改贷款银行、首付款比例、贷款年限、付款方式以及由此产生的合同成交金额变更；

（二）共同买受人之间共有方式及份额变更（未成年人、精神病人等无民事行为能力或限制行为能力人份额只能增加）；

（三）修改买受人性别、户籍所在地、联系电话、委托代理人、法定代理人；

（四）更改买卖人、取消共有人除外的合同书写笔误或录入错误；

（五）买卖双方当事人需要变更商品房买卖合同中主体以及房屋坐落、面积等自然属性以外的合同条款；

（六）买卖双方协商一致，在买受人间减少共有人；

（七）买卖双方协商一致，买受人在家庭成员（仅含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）间更名或增加共有人。

第十二条 申请变更商品房买卖合同登记备案的，应当提交以下资料：

（一）买卖双方签署确认的商品房买卖合同登记备案变更申请表；

（二）证明合同登记备案信息需要变更或更正的材料；

（三）开发企业介绍信、双方有效身份证。

属本办法第十一条第（七）项原因申请变更合同登记备案信息的，买受人应提交户籍地或居住地公安机关出具的亲属关系证明。

第四章 注 销

第十三条 在申请办理预告登记或房屋所有权登记前，买卖双方依约解除或终止履行已登记备案的商品房买卖合同的，双方应当向具体负责商品房买卖合同登记备案注销的单位提出商品房预售合同登记备案注销申请；持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。已办理房屋预告登记或已完成初始登记的，原则上不予办理。

第十四条 申请注销商品房买卖合同登记备案的，应当提交以下资料：

（一）已登记备案的商品房买卖合同原件；

（二）买卖双方签署确认的商品房买卖合同注销备案申请表；

（三）商品房买卖合同解除或终止履行的协议；

（四）商品房预售资金监管专户银行或房地产开发企业出具的购房交款凭证；

（五）买卖双方对提交资料真实性的承诺书；

（六）开发企业介绍信、双方有效身份证。

第十五条 当事人一方需委托代理人办理注销商品房买卖合同登记备案的，除应当提供规定的材料外，还应提供经公证的委托书和委托代理人身份证明。

第十六条 申请商品房买卖合同登记备案注销中，属于房地产开发企业因借贷、融资等原因的，双方应当提供情况说明及信息真实承诺书、融资（借贷）协议及融资（借贷）解除协议等材料；其中，房屋在主城区内的，经市房产管理部门审查后，双方应当填写注销申请表并交市政务服务中心房产分中心的业务窗口受理。

第十七条 房屋在主城区的，申请注销商品房买卖合同登记备案存在下列情形（法院裁定解除合同除外）之一的，市房产管理部门实行初审、复审制：

（一）同一项目一次性申请注销备案，超过3套（含3套）以上的；

（二）同一项目上一个月内累计申请注销备案超过10套（含10套），本月申请注销备案的；

（三）市场监管中发现的其他特殊情形。

第五章 监督检查

第十八条 房地产开发企业及商品房买受人提供虚假信息资料取得商品房买卖合同登记备案的，房产管理部门可暂停该房地开发企业当期所售商品房合同网上签约功能。

第十九条 房地产开发企业未按本办法规定办理商品房买卖合同登记备案手续，市、相关区（市）县房产管理部门可予以通报批评、记减信用分、在交易系统网上公示等处理，并将处理情况抄送相关监管部门。

第二十条 市房产管理部门定期将商品房买卖合同登记备案的变更、注销相关信息通过公众信息网予以披露，并对负责商品房买卖合同备案的变更、注销工作予以不定期监督检查，发现有违反本办法规定的，按规定予以处理。

第六章 附 则

第二十一条 本办法自发布之日起30日后实施，有效期三年。

第二十二条 本市商品房买卖合同登记备案、变更、注销已有的规定，与本办法不一致的，以本办法的规定为准。

第二十三条 本办法由成都市城乡房产管理局负责解释。

第二篇：成都市商品房买卖合同登记备案管理办法

各区（市）县房产管理局，局属相关单位：

《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》已于2012年12月17日经第18次局长办公会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。在执行过程中，如有问题请及时反馈给我局市场处。

特此通知。

成都市城乡房产管理局 2013年1月11日

成都市商品房买卖合同登记备案管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范商品房销售行为，加强商品房市场交易秩序监管，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《四川省合同监督条例》等的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域国有土地范围内商品房买卖合同登记备案及其监督管理，适用本办法。第三条 市房产管理部门负责全市商品房买卖合同登记备案的监督工作。

锦江、青羊、金牛、武侯、成华及高新区（以下统称主城区）内的商品房买卖合同登记备案的变更、注销工作由市房屋产权登记中心具体负责，其他区（市）县房产行政主管部门具体负责辖区内商品房买卖合同登记备案的变更、注销工作。

市房地产信息中心负责全市商品房买卖合同登记备案的入网权限管理、系统维护及网络信息技术支持。第四条 商品房买卖合同登记备案及其变更、注销，坚持方便、及时、高效和申请人对申请材料真实性负责的原则。

第二章 登记备案

第五条 商品房买卖合同的登记备案，由开发企业在商品房买卖合同网上签约并联机打印和双方署名后，通过房屋交易系统（以下简称交易系统）自行办理。

第六条 商品房预售的，房地产开发企业与商品房买受人签订商品房买卖合同前，应当向买受人出示商品房预售许可证、买卖合同及其补充协议文本等。向商品房买受人说明预售房屋的状况，告知商品房买卖合同网上签约、联机打印和办理商品房买卖合同网上登记备案的程序、要求和注意事项。

商品房现售的，应当完成商品房初始登记。房地产开发企业与商品房买受人签订商品房买卖合同前，应当向买受人出示房屋所有权证、买卖合同及其补充协议文本等。向商品房买受人说明现售房屋的状况，告知商品房买卖合同网上签约、联机打印和有关要求及注意事项。

第七条 房地产开发企业与买受人根据交易系统中商品房买卖合同示范文本及其补充协议指导文本协商拟定合同条款。

第八条 房地产开发企业与买受人按照下列程序进行商品房买卖合同网上签约与联机打印，并按规定完成预售商品房买卖合同备案：

（一）双方当事人通过交易系统填写商品房买卖合同内容，并确认合同内容无误后（可通过预览或预打印方式核对），正式提交。交易系统随后在商品房的楼盘表中显示该套商品房已经处于拟定合同状态。

（二）房地产开发企业通过交易系统联机打印商品房买卖合同，交易系统同时自动生成该商品房买卖合同编号，买卖双方共同署名后，开发企业将带有编号和经双方署名的商品房买卖合同交给买受人收执。

（三）商品房预售的，开发企业在联机打印商品房买卖合同后，即时通过交易系统完成商品房买卖合同备案，交易系统同时自动生成该商品房买卖合同登记备案信息。

第九条 交易系统自动识别商品房买卖合同登记备案相关信息，对于有下列情形之一的，不予备案支持：

（一）所购房屋不在预（销）售许可范围内；

（二）所购房屋已被其他买受人联机签约或买卖合同已登记备案；

（三）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人或房屋所有权证的所有人名称不一致；

（四）买受人有“业主委员会”、“清算组”、“村民委员会”和“居民委员会”等不具有房屋登记主体资格的名称字样；

（五）购买采用机械式立体停车位或可售停车位超过规定比例；

（六）网签合同内容不完整，未录入相关信息；

（七）被司法机关和行政机关裁定、决定查封限制房地产权利或其它法律法规政策禁止出售的。对于无本条前款情形之一的，交易系统自动予以备案。

第十条 商品房买卖合同登记备案手续办理完毕后，该（套）商品房在交易系统商品房项目楼盘表中自动显示为“已售”状态。

商品房买卖合同自签订之日起30日内，没有办理商品房买卖合同登记备案手续的，交易系统中商品房买卖合同记录信息自动解除，并自动恢复为“可售”房源状态。

第三章 变 更

第十一条 在办理预告登记或办理房屋所有权登记手续前，已登记备案的商品房买卖合同有下列情形之一的，开发企业和买受人可向具体负责商品房买卖合同登记备案变更的单位提出变更申请：

（一）更改贷款银行、首付款比例、贷款年限、付款方式以及由此产生的合同成交金额变更；

（二）共同买受人之间共有方式及份额变更（未成年人、精神病人等无民事行为能力或限制行为能力人份额只能增加）；

（三）修改买受人性别、户籍所在地、联系电话、委托代理人、法定代理人；

（四）更改买卖人、取消共有人除外的合同书写笔误或录入错误；

（五）买卖双方当事人需要变更商品房买卖合同中主体以及房屋坐落、面积等自然属性以外的合同条款；

（六）买卖双方协商一致，在买受人间减少共有人；

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（七）买卖双方协商一致，买受人在家庭成员（仅含配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）间更名或增加共有人。

第十二条 申请变更商品房买卖合同登记备案的，应当提交以下资料：

（一）买卖双方签署确认的商品房买卖合同登记备案变更申请表；

（二）证明合同登记备案信息需要变更或更正的材料；

（三）开发企业介绍信、双方有效身份证。

属本办法第十一条第（七）项原因申请变更合同登记备案信息的，买受人应提交户籍地或居住地公安机关出具的亲属关系证明。

第四章 注 销

第十三条 在申请办理预告登记或房屋所有权登记前，买卖双方依约解除或终止履行已登记备案的商品房买卖合同的，双方应当向具体负责商品房买卖合同登记备案注销的单位提出商品房预售合同登记备案注销申请；持法院或仲裁机构生效裁判文书或协助执行通知书判定由单方办理的，可单方申请办理。已办理房屋预告登记或已完成初始登记的，原则上不予办理。

第十四条 申请注销商品房买卖合同登记备案的，应当提交以下资料：

（一）已登记备案的商品房买卖合同原件；

（二）买卖双方签署确认的商品房买卖合同注销备案申请表；

（三）商品房买卖合同解除或终止履行的协议；

（四）商品房预售资金监管专户银行或房地产开发企业出具的购房交款凭证；

（五）买卖双方对提交资料真实性的承诺书；

（六）开发企业介绍信、双方有效身份证。

第十五条 当事人一方需委托代理人办理注销商品房买卖合同登记备案的，除应当提供规定的材料外，还应提供经公证的委托书和委托代理人身份证明。

第十六条 申请商品房买卖合同登记备案注销中，属于房地产开发企业因借贷、融资等原因的，双方应当提供情况说明及信息真实承诺书、融资（借贷）协议及融资（借贷）解除协议等材料；其中，房屋在主城区内的，经市房产管理部门审查后，双方应当填写注销申请表并交市政务服务中心房产分中心的业务窗口受理。

第十七条 房屋在主城区的，申请注销商品房买卖合同登记备案存在下列情形（法院裁定解除合同除外）之一的，市房产管理部门实行初审、复审制：

（一）同一项目一次性申请注销备案，超过3套（含3套）以上的；

（二）同一项目上一个月内累计申请注销备案超过10套（含10套），本月申请注销备案的；

（三）市场监管中发现的其他特殊情形。

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第五章 监督检查

第十八条 房地产开发企业及商品房买受人提供虚假信息资料取得商品房买卖合同登记备案的，房产管理部门可暂停该房地开发企业当期所售商品房合同网上签约功能。

第十九条 房地产开发企业未按本办法规定办理商品房买卖合同登记备案手续，市、相关区（市）县房产管理部门可予以通报批评、记减信用分、在交易系统网上公示等处理，并将处理情况抄送相关监管部门。

第二十条 市房产管理部门定期将商品房买卖合同登记备案的变更、注销相关信息通过公众信息网予以披露，并对负责商品房买卖合同备案的变更、注销工作予以不定期监督检查，发现有违反本办法规定的，按规定予以处理。

第六章 附 则

第二十一条 本办法自发布之日起30日后实施，有效期三年。

第二十二条 本市商品房买卖合同登记备案、变更、注销已有的规定，与本办法不一致的，以本办法的规定为准。

第二十三条 本办法由成都市城乡房产管理局负责解释。

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第三篇：商品房买卖合同登记备案2009-5-18

中 山 市 国 土 资 源 局（房 地 产 管 理 局）办 事 指 引

商品房买卖合同登记备案

受理部门：市房地产交易登记管理所合同登记备案股（即房地产开发企业服务厅）

咨询电话：88833130、88232319、88384830

一、办理程序：

申请人提交申请资料

登记部门办理备案 申请人领取登记备案表

二、所需资料（以下1-8项资料由发展商一次性提交）：

1、发展商营业执照正本及复印件；

2、《中山市商品房预售许可证》及预售证项目平面图等或《商品房产权权属证明书》正

本及复印件，楼盘用地示意图；

3、国有土地使用证正本及复印件；

4、签约公章样本；

5、法定代表人身份证明复印件及签章（签字）样本；

6、签约委托书；

7、受托人身份证明复印件及签章（签字）样本；

8、经办委托书；（样本由服务厅提供）

9、《中山市商品房买卖合同》正本一份；（打印网上签定的合同）

10、买受人身份证明：

（1）属个人的，提供身份证明复印件；

（2）属企业的，提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人身份证明书、工商企

业查询资料；

（3）属国家机关、事业单位或社团组织的，提供机构代码证或政府批准成立的文件复

印件、法定代表人或负责人身份证明书；

（4）买受人为未成年人的，需由其监护人代签名，提供监护人的身份证明复印件、户

口簿或关系证明等相关资料；

（5）个人授权他人代理的，须提供经公证或认证的授权委托书原件、委托代理人个人

身份证明复印件；

（6）非个人授权他人代理的，须提供法定代表人或负责人签发并加盖公章的授权委托

书原件、委托代理人身份证明复印件；

（7）境外个人、企业或组织（包括港澳台地区）提交的身份证明按规定均须经过公证

中 山 市 国 土 资 源 局（房 地 产 管 理 局）办 事 指 引

或认证，并提供中文译本；

11、《商品房购销合同销售、抵押登记备案送呈回执表》。（交易所提供，请联系315室

综合股）

三、办理期限：

自收件次日起5个工作日内。

四、温馨提示：

港、澳、台及外国办理公证或认证途径如下：

1、香港：先经国家司法部认可的香港律师公证，提供中文译本，并经中国法律服务（香

港）有限公司驻深圳办事处办理转递手续。

2、澳门：经新华社澳门分社外事部或澳门中旅（集团）有限公司中国法律服务部或中国

法律服务（澳门）公司办理公证，并提供中文译本。

3、台湾：须经公司注册地或个人住所地的台湾公证机关公证，并经台湾财团法人海峡基

金会（海基会）转递至广东省公证协会办理有关认证手续后方可采证。

4、外国：经我国驻（地区）使馆或领事馆（代办处）公证，并提供中文译本。

五、查询网址：

中山市国土资源局在线网站：http://

中山市房地产交易登记管理所网站：http://

注：

1、复印件需加盖发展商公章并核实与原件相符。

2、每份买卖合同只能就一套（一单元）商品房的销售事项作出约定，且每份买卖合同对

应一份登记备案表。

中山市房地产交易登记管理所印制2009年5月

第四篇：商品房买卖合同的登记备案探究

商品房买卖合同的登记备案探究

赵晋辉

迀安市住房和城乡规划建设局，河北 迁安 064400 摘要:中国的商品住房销售合同登记制度成立于1994年。但有关法律法规没有明确注册记录的性质和法律效力，也没有权利申请注册购买权，留下严重的法律缺陷。为此，有必要对第三方的有效性提供准实权，并加强备案登记条件，缩短开发商申请注册的时间，给予买方申请的权利注册。关键词:商品房；登记备案；效力补救

1.商品房买卖合同登记备案的性质和效力

“最高人民法院关于审理商事住房合同纠纷案件适用于若干问题解释的第6条”第6条：“商业房屋的各方在出售商品之前预先销售商品什么样的财产和效力？合同不符合法律和行政法规的注册和归档程序，理由是确认合同的请求无效，不支持当事人同意申请注册程序对于商品房预售合同条件，从协议，但各方已履行了主要义务，另一方接受例外“。因此，从司法解释可以判断，记录的性质是状态的房地产预售执行行政功能，而不是确认商业房屋合同的有效性必要条件，商业销售合同的有效性之间没有关系。换句话说，商业房屋合同的出售并没有登记备案，不影响其有效性。最高人民法院关于适用“中华人民共和国合同法”（1）“第九条”也充分说明了司法解释的规定......法律，行政法规规定的合同，注册，但没有注册生效后，当事人没有申请注册不影响合同的有效性...“比赛的规定。但是，”双方同意申请注册程序对于商品房预售合同条件，从其协议“，即只有当双方在合同登记备案时同意，才是合同生效的条件，但必须排除”该方已履行主要义务，对方接受例外“的情况。但是，对登记注册的司法解释不反对第三方的效力，作出明确规定。

2.商品房买卖合同登记备案与建设工程价款法定优先权

根据“合同法”第286条规定：“如果雇主未能按照合同规定支付价款，承包商可以提醒雇主在合理的时间内支付价款，如果雇主没有支付逾期付款，承包商可以同意承包商对项目进行折扣或向人民法院申请依法拍卖项目，并按照项目价格或拍卖价格提前支付建设价格。因此，建筑工程价格优先有法律特点是：首先，这是一个法律优先。所谓法律优先权是指法律直接规定的特别权利要求的债权人的优先权。第二，这种法律优先权不要求登记，这是不同于抵押的法律优先权的一个重要特征。抵押只由公共角色登记，只对第三人产生效力。第三，承包商行使法定优先权必须符合以下条件：（1）具有合法有效的建筑合同;（2）项目已经完成，有验收完成证明;（3）项目金额已确定;（5）行使此优先权有时间限制。施工承包商的期限应为自建筑工程完工日期或施工合同完成日期起计6个月。已经完成，从完成实际计算的日期;对未完成的作品，通常称为“未完成”项目，从在合同完成之日同意的施工合同。2002年6月27日从执行“最高人民法院关于建设权利支付权利解决优先权问题”（法[200216]第2条规定：“消费者支付购买商业房屋或大部分货款，承包商对商业房屋享有项目价格优先权不得对买方承担。最高人民法院副院长李国光编辑“最高人民法院司法解释释义”民事卷解释如何正确理解所作陈述：房屋所有权尚未转移给买方，承包商的优先赔偿存在和买方的房地产交付索赔之间的冲突。只有在预售登记备案后，购买房地产索赔的买方有一定程度的排斥，这是因为预售合同注册是使用真实权利使用债务偿还手段，使购买人有权要求有权根据第三方的有效性预购商品住房，这必须保护买方要求房地产交付的预售作为房地产的作用。

3.商品房预售合同登记备案与土地使用权或在建工程抵押权

3.1无论买方是否支付购买全部货款，只要出售商业房屋合同没有登记备案，它就没有权利打击土地使用或建设抵押贷款的有效性。由于买家只有在土地使用权或建设项目按照法律购买商品住房之前，而商业房屋销售合同是合法有效的，而是因为开发商未能在房地产管理的合法商业房屋销售合同，土地管理部门登记备案，对所有后续权利没有法律效力。而抵押权人的土地使用权抵押制度是一个完整的财产，其有效性具有真正权利的专有效力。享有财产的财产权的注册权利，享有该权利的专属权利和优先权，其优先于所有既定财产权和所有索赔。当注册权与非注册权利冲突时，法律优先保护注册的权利。因此，购买土地使用权范围内的商品住房的购买者不能依照法律规定享有优先权而与抵押权人对抗。该纪录被视为具有注册通知书的效力，即对抗第三者的效力。在完成了商品房销售合同的出售后，虽然房地产开发商支付房地产开发商的价格，但由于房地产开发合同的性质，为了保护买家的利益期待权利不受侵犯，所以法律规定，开发商应当将商品住房合同房地产管理部门和土地管理部门作为产权登记备案登记，具有后续效力产生的所有权利，以最大限度地保护买方和卖方的利益的主题。因此，商业房屋销售合同登记备案，由于其后所产生的所有权利的法律效力，当然必须打击以后使用土地使用权抵押和建设抵押贷款的整体效果。

3.2如果土地使用权或项目建设前的抵押，以及商业房屋销售合同登记后登记抵押和购买权利冲突，是否应保护抵押权或购买权？如果注册权下，当然应该保护抵押;如果优先级的优先级根据消费者的优先级原则，当然应该保护购买权。那么谁应该优先保护谁，这个法律没有明确规定。结束语

因此，这种冲突在买家通过银行抵押贷款支付购买案件，一般不会发生。由于提供抵押贷款的银行通常与提供土地使用权或建设中抵押贷款的银行在同一家银行，银行可以控制开发商用于结算其在建土地使用权或抵押贷款的金额。此外，即使银行向买家提供按揭贷款不是同一家银行，也必须履行审慎责任，土地使用权或建筑项目的抵押权，在结算之前不会冲抵买家。因此，这种冲突经常发生在购房者使用自有的资金去直接支付购买的案件中。

第五篇：商品房买卖合同网上备案登记程序

商品房买卖合同网上备案登记程序

1.开发公司提交

开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平台”，将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。

提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。2.产权市场处确认

产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。

备案工作时间为工作日的上班时间。3.开发公司填写备案登记号。

开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位臵，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。4.打印并报送合同备案登记表

开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。

登记表报送的时间为星期一、三、五上午。

买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处网页首页“处室职能”内下载。

5.产权市场处盖章

产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”，一份存档，一份交还开发公司。

开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。

商品房买卖合同注销登记程序

由于买受人退房、合同终止、合同内容变更等原因需注销合同的，请持下列资料到我处办理合同注销手续：

1.合同注销登记表（加盖公章）；

2.全套商品房买卖合同。

关于商品房买卖合同网上签约备案等普遍存在问题的回复

一、入住几年来到现在房产证还是遥遥无期，该怎么办

按照商品房买卖合同中所签订的违约责任来进行处理。

二、已办理大证的楼盘是否需要建立楼盘表，如不需建立，预售证延期、合同签定等应该如何办理

办过大证的楼盘不需要在办理商品房预售许可证，所以也就不用在创建楼盘表，用老合同来签订合同。

三、合同内容有误，变更申请交到市场处后，是自己改还是市场处改，我们下一步该怎样做

由市场处工作人员来进行商品房买卖合同的修改；修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误的那页取出，然后把修改好的那页从网上打印下来并装订进去即可。

四、有的楼盘没办预售证房子都卖出很多

没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售，所签订的合同属无效合同，但有的公民明知道这种房手续不全还是要买，属个人自愿，建议没有取得商品房预售许可证的房屋不要购买。

五、由于不小心把合同封皮当做合同纸给打印出来了，该如何处理

1、此合同封皮的合同编号如没有用过，可自行作废，另外，作废的这张合同封皮上打印出来的合同内容，用正式合同纸再打印出一页即可；

2、如此合同编号已填在网上的合同摘要里，那么要写变更申请表，把合同编号换成另外一个未用过的，到市场处做合同变更，把变更好的合同再用合同纸打印出一页即可。

六、现在买房都是网上签订合同并从网上打印下来，但有的开发商为什么还用老合同来签

首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，如果已办过大证就不用在办理预售许可证，也就说不用在上网进行商品房买卖合同备案了，直接用老合同即可。

七、想在某个地方买房，但不知道开发商手续全不全，敢不敢买。

无论在哪个地方买房，首先要弄明白两个问题：

1、开发商是否有商品房预售许可证；

2、开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买。

八、在网上签订合同时系统提示买售人年龄无效应如何处理。

这是由于为了便于统计的需要在合同正文的基础上增加了合同摘要内容，因此在合同正文录入完毕检查无误后应再次填写合同摘要内容，根据合同摘要的提示录入买售人年龄即可。

九、网上签订商品房买卖合同流程

1、合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。

2、签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。

十、房间内的房屋用途填写错误导致合同无法签订

在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间的详细信息，其中包括房屋用途一项，该房屋用途是指该套房的用途，而不是该幢楼的用途。有大量的开发商在输入房屋用途时录入综合、商住等含糊不清的房屋用途标识，导致了合同无法签订。遇到此类情况应及时同产权市场处联系，更正房屋用途后再行签订合同。

十一、房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理

按照国家规定是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是按照商品房买卖合同上买卖双方协商所签订的交付日期，如开发商违约按照合同上的违约责任来处理。

十二、开发商因手续不齐全，他们手里就没有正式合同，只有协议合同，协议合同是否有效

该合同无效，不受法律保护。

十三、开发商收取的认购、订购、预购定金该怎样认定

根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金。若只开收据注明定金，而未签订定金合同（认购、订购、预购合同），则不认为是购房定金。

十四、开发商在交房时有关质量保证书、使用说明书、及开正式发票问题

开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质量保证书、使用说明书及开据正式发票，否则，购房人可以拒绝收房，如不开据正式发票可向当地税务部门举报。

十五、房屋面积如何鉴定

房产面积测量目前是依据国家标准《房产测量规范》，其中对公摊面积有明确规定。岳阳市房产面积测量部门是“岳阳市房产测量事务所”，办房产证时买受人可向开发商查阅测量成果表。面积差异处理办法一般在合同中都有约定，但未约定公摊面积差异处理办法，应由双方自行约定。

十六、房屋容积率

房屋容积率是指地上建筑物的建筑面积与土地面积的比值。

容积率大，说明地上建的房子多；容积率小，说明地上建的房子少，容积率过大会直接影响到小区环境和房屋采光。

十七、维修基金收费标准和交纳时限，是否所有房屋都要交维修基金

所有的房屋都要交维修基金。费用为：多层是按总房款的2%收取、高层是按总房款的3%收取；时间为：买房时交纳也可，入住时交纳也可，没有具体规定。

十八、有了商品房预售许可证是不是房产证就一定能办下来

取得商品房预售许可证说明该项目手续齐全，已具备了卖房条件，但并不等于符合办理房产证的所有条件；在取得商品房预售许可证和办理房产证这段时间内，开发公司如不违章建筑或超出工程规划，房屋质量验收若经市质检部门备案并发给工程质量验收备案表，办理房产证就应该没问题。