如何进行商业地产市场调查

第一篇：如何进行商业地产市场调查

如何进行商业地产市场调查

2009-06-22 10:08:47 作者：admin 来源： 浏览次数：82 网友评论 0 条

商业地产服务是指从专业角度为开发商提供商业地产之顾问服务，涵盖商业调查、商业定位、商业规划、商业营销及推盘、商业招商及后期经营管理等多项工作。本文主要就前期商业顾问之市场调查部分进行基础阐述。

商业调查基础内容

前期商业调查工作一般包括商业及市场环境调查、消费者环境调查、交通环境调查等几方面。

商业及市场环境调查

考察项目所在区域的市场大环境和商业发展环境，深入了解项目所在区域的经济大环境和商业大环境，以及现阶段商业地产市场情况，为项目的商业打造提供定位支持和规划依据，力求项目紧跟城市发展趋势，兼具差异化和个性化。

一、区域大环境：

此部分分析旨在通过对项目所在区域地区生产总值、产业构成、社会消费品零售额、商业中心性指标、区域发展规划等方面的分析，了解项目所在区域的宏观经济特点，为项目商业定位提供宏观发展环境的相关依据。主要分析内容有：城市及区域经济发展环境、城市及区域商业发展环境、城市发展及商业发展环境。

二、商业发展现状：

此部分分析旨在通过对项目周边（半径3～5公里范围内）商圈或已形成的商业街道的研究，来分析项目周边商业的发展现状及未来发展趋势。从而获得本项目之发展优势及

不足之处，寻求在现有商业大环境下的发展机遇。主要分析内容有：项目周边影响商圈的调查分析、项目周边已成形商业街的调查对比、区域竞品项目的调查研究等。

三、商业地产概况：

此部分研究旨在通过对项目周边入市商业项目进行调查，从而获得区域商家承受租金概况、区域投资者资金承受能力及市场易销售或租赁的店铺结构特征，为本项目资金回款所需商业物业特征及营销计划做储备。主要分析内容有：与项目近似产品的商业物业特征、与项目近似产品的商业物业租售概况、区域竞品项目的调查研究等。

消费者环境调查

消费者环境调查主要分为三部分进行。第一部分是通过消费者基础数据的统计，了解项目城市或项目周边消费群的总体规模、消费者的属性、消费者的消费能力及其在进行消费活动时所表现出的各种特点。

第二部分一般指专项消费者调查，从消费者的角度审视项目所在区域的消费市场环境，使本项目的开发更具有针对性，能充分满足消费者的实际需求；并为项目商业定位、潜在卖场规模预估、业态构成及组合建议提供分析依据。

一般而言，消费者专项调查的目的是了解项目潜在消费群的消费认知、习惯及特征；了解项目潜在消费群设施需求状况；通过背景资料的调查，获得项目潜在消费群构成信息，作为交叉分析的依据。调查内容包括：消费者的消费倾向、消费者的消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的期望及建议、消费者构成情况等。

第三部分是周边潜在消费者构成调查。此部分研究旨在通过对项目周边楼盘分布及入住人口数目计算商圈辐射范围消费群体构成。

交通环境调查

交通环境调查则是了解项目周边的交通特性，为项目今后的整体动线设计和商圈辐射的通达性提供依据。调查内容有：项目周边四至范围主要交通道路级别、项目周边四至范围主要交通道路公共交通系统及轨道交通组成、项目交通流量定点观测及不同时间段车流/人流量调查、区域城市交通规划概要等。

商业调查与商业定位关系

（一）通过商业及市场调查研究进行商业定位分析：

商业立地条件分析，通过对区域经济发展环境、商业市场环境、消费者环境及项目周边交通概况等数据研究本地块适宜进行商业经营的可能性。

SWOT分析，根据市场调查数据判断本项目的优势、劣势、机会点及市场竞争威胁性在哪里，协助开发商掌控项目的发展；差异化方向性研究，从项目的商业概念、商业档次品质、商业物业亮点、商业组合特点等来综合分析项目商业今后的方向性打造特征。

（二）通过消费者专项动向调查研究进行商业定位分析：

通过对消费者的消费构成情况，消费倾向、消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的预期等的研究，多方位分析项目的商业定位以及适合本项目引进的业种配套组合推荐。

（三）通过交通流量调查进行商业定位补充分析：

交通流量调查主要为项目商圈辐射范围的验证以及今后商业动线规划进行基础调研和研究分析工作。

第二篇：商业地产市场调查问卷

酉阳商业地产问卷调查

受访条件：

 酉阳半年以上常驻人口；

 男女比例，男：女=40%：60%；  年龄：18周岁以上，25—45岁为主；  调查地点：

消费者（经营户）问卷调查表

尊敬的女士/先生：

感谢您在百忙之中和我们一起做完这份问卷！我们是受华章财富国际项目，对酉阳地区商业地产进行调查了解，您的配合是对我们最大的支持，谢谢！

1.您的性别：□男□ 女

2.您的年龄：□18—25岁□26—35岁□37—45岁□46—55岁□56岁以上 3.您的学历：□中专（高中）□大学□硕士□博士□其他

4.您（家庭）月收入水平：（元）

□3000元以下□3001—5000□5001—7000□7001—9000□9001元以上 5.您是否已婚：□是□否

6.您的职业：

□普通员工□中层管理人员□个体户□专业技术员□自由职业者□无业/待业/下岗/离退休□学生□工人□高层管理人员□企业主□家庭主妇□其他 7.您居住的区域：□城中心□郊区□远郊□其他:8.您工作的区域：□城中心□郊区□远郊□其他：9.您目前居住情况：□租房□已购房

10.如果您已购房，那么您购房的面积是：□90平米以下□91—110平米□111—130平米□131—150平米□151平米以上

11.您目前是否有贷款：□有□无

12.您目前主要的出行工具是：□私家车□单位交通车□公交车□摩托车/电动车□出租车□步行□自行车

13.您选择消费场所主要关注的问题：

□购物环境□产品□价格□促销□便利□配套□服务 14.您（家庭）主要消费方向：□学习□医疗□住房□日常消费□购物□餐饮□娱乐休闲□保养健身□其它15.您认为酉阳目前最缺乏哪类消费场所：16.您（家庭）通常购买何种礼品：□烟酒□营养品□保健品□食品□工艺品、饰品□服装□家电/电子产品□其他：

（以下问题为有意向投资商铺或经营商铺的受访者选填）

17.现经营物业的产权性质（单价/租金）

18.现经营物业是否面临拆迁及搬迁

19.正在经营的业态类型

20.您购买商铺的意图是： □投资□经营□投资或经营

21.如果您打算购买商铺，您通常考虑的主要因素有：

□地段□交通□人口□周边商业氛围□主题□面积□产品结构□价格□投资回报率□返祖□形象□经营前景□其它22.如果您购买商铺，您能接受的单价价范围是：（元/平米）

□5000以内□5001—9000□9001—15000□15001-20000□其他：23.如果您购买商铺，您能接受的总价范围是：（元/平米）

□20—35□35—50万□50—65万□65—80万□80—95万□95—110万□110—125万□125-150□其他：

24.您通常了解商铺信息的渠道主要是：

□亲朋介绍□电视广告□报纸广告□电台广播□售楼现场□传单□ 杂志□户外广告□网络□路过□短信□ 其他：如果你正在经营或打算从事商业经营投资活动，您对商铺的要求如何：

25.您倾向于选择何种形式获得商铺的经营权？□购买□租赁

26.您倾向于选择何种形式的商铺进行经营？

□沿街门面房□市场类商铺□商场、购物中心的柜台或店铺

对您来讲，比较理想的商铺面积是多少？□10平米以内□11—30平米□31—50平米□51—70平米□71—90平米□91~120平米□其他：27.您觉得何种面宽商铺，更为理想？

□3米以下□3—4米□4—5米□5—6米□其他：

28.您可以接受的租金是多少：（元/平米*月）

□30元以内□31—60元□61—90元□91—120元□121—150元□其他：29.您觉得影响经营的最重要因素有：

□地段□交通□人口□周边商业氛围□经营产品□价格□形象 □其他：

谢谢！

第三篇：如何进行市场调查

如何进行市场调查
市场调查是一项技术性很强的工作。这些技术掌握得如何，直接关系到调查的效果。以下简要介绍一 下调查对象的选择技术、问卷的设计技术和提问技术等。调查对象的选择技术 一，市场普查 市场普查是以市场调查的总体为对象，主要是对市场上某些商品进行一次全面调查。例如，库存商品 普查，某种商品的社会饱和量普查等。市场普查是专门组织的调查活动，主要用于搜集那些不能或不宜通 过正常调查取得的比较全面的、精确的统计资料。市场普查有两种形式：一种形式是组织专门的普查机构 和人员，对调查单位进行直接调查；另一种形式是利用机关团体、企业内部的统计报表进行汇总。市场普查的最大优点是取得的资料比较准确。但是，进行市场普查工作量很大，调查内容有较强的时 效性，因此需动员较多的人力、物力；同时，有些内容不宜进行市场普查，所以这种方式在市场调查中很 少使用。市场普查是以市场调查的总体为对象，主要是对市场上某些商品进行一次全面调查。例如，库存商 品普查，某种商品的社会饱和量普查等。市场普查是专门组织的调查活动，主要用于搜集那些不能或不宜 通过正常调查取得的比较全面的、精确的统计资料。市场普查有两种形式：一种形式是组织专门的普查机 构和人员，对调查单位进行直接调查；另一种形式是利用机关团体、企业内部的统计报表进行汇总。市场普查的最大优点是取得的资料比较准确。但是，进行市场普查工作量很大，调查内容有较强的 时效性，因此需动员较多的人力、物力；同时，有些内容不宜进行市场普查，所以这种方式在市场调查中 很少使用。二，重点调查 重点调查是通过对使用本企业产品的重点用户和重点地区进行调查，来达到对全局基本了解的目的。重点调查所选择的对象要能对本企业营销产生较大影响，例如购买本企业产品占全部销量的比例较大，或 者是老客户，或者对其他用户的购买有一定影响等。这种调查可以使企业用较少的人力、物力、财力、时 间取得重要的市场资料，但其准确性不如市场普查。三，抽样调查 抽样调查是一种非全面调查。它是根据概率分布的原则，从被调查总体中抽出一部分单位作为样本 进行调查，以此推断总体的一种方法。这种方法可能产生一些误差，但它比普查花费的时间少，成本低，并且有些无法进行市场普查的内容也可以采用，无力进行普查的企业也能进行。同时在经过普查的地方，还可以利用抽样调查对普查的资料进行核对和修正。所以，抽样调查是调查中常用的方法，已被广泛用于

企业的市场调查中。调查中抽样的多少，从数据的准确性来看，是越多越好，但数据越多，成本也越高。因此，抽样的 数量应按照被调查事物的性质确定，如果被调查对象之间的差距不大，采用少量样本即可；如果差距大，则需多抽样。市场调查可分为四个阶段：调查前的准备阶段、正式调查阶段、综合分析资料阶段和提出调查报告 阶段。

一、调查前的准备阶段。对企业提供的资料进行初步的分析，找出问题存在的征兆，明确调查课题 的关键和范围，以选择最主要也是最需要的调查目标，制定出市场调查的方案。主要包括：市场调查的内 容、方法和步骤，调查计划的可行性、经费预算、调查时间等等。

二、正式调查阶段。市场调查的内容和方法很多，因企业和情况而异。市场调查的内容，综合起来，分为四类：

1、市场需求调查，即调查企业产品在过去几年中的销售总 额，现在市场的需求量及其影响因素，特别要重点进行购买力调查、购买动机调查和潜在需求调查，其核 心是寻找市场经营机会。

2、竞争者情况调查，包括竞争对手的基本情况、竞争对手的竞争能力、经营战略、新产品、新技术 开发情况和售后服务情况，还要注意潜在的竞争对手。

3、本企业经营战略决策执行情况调查，如产品的价格、销售渠道、广告及推销方面情况、产品的商 标及外包装情况、存在的问题及改进情况。

4、政策法规情况调查，政府政策的变化、法律、法规的实施，都对企业有重大影响，如税收政策、银行信用情况、能源交通情况、行业的限制等等都对企业和产品关系重大，也是市场调查不可分割的一部 分。市场调查的方法，可分为两大类：统计分析研究法和现场直接调查法。统计分析研究就是在室内对 各种资料进行研究的方法，其前提是对已有的统计资料和调查资料进行系统研究和分析。一般说来，生产 资料市场研究较多地采用这种方法，消费资料市场则以现场调查为主。现场直接调查又可分为三种：①询 问法，有当面询问、座谈集体询问、电话询问、信函询问等。②观察法，有到销售现场观察、生产现场观 察、使用现场和家庭现场观察等。③试验法，向市场投放部分产品进行试销，看消费者的反应，以检验产 品的品种、规格、花色款式是否对路、价格是否适中等。

三、综合分析整理资料阶段。当统计分析研究 和现场直接调查完成后，市场调查人员拥有大量的一手资料。对这些资料首先要编辑，选取一切有关的、重要的资料，剔除没有参考价值的资料。然后对这些资料进行编组或分类，使之成为某种可供备用的形式。最后

后把有关资料用适当的表格形式展示出来，以便说明问题或从中发现某种典型的模式。

四、提出调查 报告阶段。经过对调查材料的综合分析整理，便可根据调查目的写出一份调查报告，得出调查结论。值得 注意的是，调查人员不应当把调查报告看作是市场调查的结束，而应继续注意市场情况变化，以检验调查 结果的准确程度，并发现市场新的趋势，为改进以后的调查打好基础。

中小企业怎样进行市场调查？ 中小企业怎样进行市场调查？

一、市场调查作用及重要性 将商品和服务由生产者转移到消费者，就形成销售活动。在销售活动中，企业将面临市场、产品、价格、渠道、消费行为等许多问题。要解决这些问题，企业通过自身或委托调查公司搜集相关资料，加以 记录，分析，衡量与评估。调查公司提供相关分析结论与建议，以供企业经营者决策参考。这一过程，称

为市场调查。市场调查作用：提供全面信息，辅助科学决策。市场调查是件技术活儿！技术活儿，在操作过程 中科学的成分、技巧的成分相对多一些。市场调查可以客观、全面地收集有关被调查对象的信息，对收集 的信息进行分类整理，运用一些分析方法和分析软件对信息进行总结提炼，形成有说服力、有理论与实践 相结合的结论与建议，这样对科学决策有非常大的辅助作用。如可以利用市场调查进行市场机会评估、消 费者行为研究、企业市场策略评析…… 通常所见市场调查活动，包括：（1）市场潜力及消费特性研究；（2）产品研究；（3）销售研究；（4）消费购买行为研究；（5）广告及促销研究；（6）销售环境研究；（7）销售预测…… 这些内容是每一个企业在经营过程中都曾或即将遇到的课题。如：产品研究包括产品设计、开发及试验，消费者对产品形状、包装、口味或品味的喜好等研究，现有产品改良建议，竞争产品之比较分析……进行 市场调查，企业可以设计生产出消费者喜欢的口味、包装、适中价格的产品；不进行市场调查，仅依靠设 计人员、科研人员或者领导决定生产的产品，在销售过程中会不断出现问题。如：广告及促销研究，测验及评估商品广告及其它各种促销之效果，寻求最佳促销手法，以促进消费者 有效购买行为。通过市场调查，可以将稀缺的市场投入资源用好，起到“好刚用在刀刃上”的效果；不进 行市场调查，永远就不知道“50%的广告费浪费在什么地方？”。举一个很普通的例子：调查发现北方乡 村的消费者夏天一般在晚上 9:00 以后才看电视，11:00 以前就睡觉了。企业要上影响乡村消费者的电视广 告，要集中在这个时段，

但是我们可以看到许多企业将广告安排惯例下的晚上 7:00—8:30 的黄金时间。浪 费？不调查怎么知道？ 中小企业都是在实践中学会相信别人已总结的道理。往往是企业进行个人决策后，产品在市场上出现 “不 适应症”，产品返回公司再进行调查，逐步改进、渐渐市场，直到产品最终在市场上正常销售。其中“夭 折”的产品简直是太多了，不过新产品的“开发速度”也比较快，“跌倒了，不怕！又趴起来了！”有一 天接触到调查公司或营销公司，别人讲解了市场调查的重要性，企业领导深有同感：“几年前我们公司的 销售人员向我建议过重视市场调查，到现在我才明白市场调查的作用和重要性”。其实是走了一段弯路后，还是用别人已总结的理论来指导工作。

二、中小企业怎样安排市场调查？（1）“全员皆兵” 没有专门的调查部门，并不可怕，可怕的是没有市场调查的意识。企业要从上到下灌输市场调查的思想，“有调查，才有发言权”，要努力培育全员重视市场调查的意识。每一个人都是市场调查员。中小没有能力安排专门的市场调查员，没有关系，可以对全体销售人员进行 市场调查知识、技巧培训，让每个人充当市调信息收集员。这样在企业要进行市场调查时，只要将任务布 置下去，由销售人员完成调查任务。汇笼后由专人进行分析总结，形成结论和建议，决策者在决策时可以 当作参考。（2）一手资料库）通过实地调查获得第一手资料是中小企业可以做到的。设计第一手资料卡，在卡片上列出一些开放式问 题，让销售人员定期走访时运用观察法和问卷法进行调查，完成资料卡的正确、准确填写、汇集]、分析、存档。

一手资料的收集要持续、长久。资料只有长期收集才能进行对比分析，并总结出其中的共同点及规律性 东西，同时又可以从资料中检验不同时期策略不同的正确性。试销法”（3）重用“实验法”与“试销法”）重用“实验法” 实验法：在一个实验环境中采用预设各种条件之刺激，然后有系统、有计划变换该刺激，以研究消费者 各种反应。借实验法可获致消费者行为因果关系。试销法：市场调查人员在既定选择地点，将需要调查项目以既定销售条件，展开产品试销，并将结果做 成结论，以供决策参考。这两种方法对中小企业比较实用。选取几个有典型代表的区域市场做为实验点，通过变换促销、产品价 格、广告、售点包装等一个或几个因素，进行销售跟踪记录，来分析得出结论。试销是大部分企业采用的 一种产品上市前的销售方法，对中小企业尤其有作用，也符合“局部（根据地）---扩散---

第四篇：商业地产策划和前期市场调查

市调分类

商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工作一般有：

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；

2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；

7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者

一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。

2、业态、业种

零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；

②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；

③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种；

④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

四、市调内容和考察次序

商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。

调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：

①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；

②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；

③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；

④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺

门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。

五、市调方式方法

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

2、访谈法

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

3、问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

4、参展法

参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。

第五篇：创业如何进行市场调查

创业如何进行市场调查

2009-04-24 07:09

一个训练有数的企业或创业者在投资一个项目前，一般都会做一个商业计划，并撰写商业计划书作为进一步行动的指导方案。“市场分析”是商业计划书的基础，商业计划书的其他分析基本都是以“市场分析”为依据的，在编制商业计划时，如果不做市场分析、市场分析不实际或不够深入，那么整个商业计划都是缺乏说服力的，整本商业计划书就好像是一个空中楼阁，不可靠、不可信。

“市场分析”在整个商业计划书的作用是根据战略规划，分析投资项目的外部宏观环境、行业竞争结构、市场结构、竞争态势等，进而做好市场细分和市场定位。在此需要着重强调的是，一个投资项目面临的环境是动态的，不断变化的，因此如果还是静态地分析市场环境，做出“宏观环境在项目投资期内会一直良好”等绝对性的结论未免有些武断。因此一份好的市场分析应该以时间为线索，在一定的框架中对市场环境做出客观、动态的评价。

宏观环境分析是对投资项目的外部环境总体情况的分析，包括政治、经济、社会文化、技术等，常用的分析框架就是PEST分析，在分析方法上没有什么需要创新的地方，但是这些宏观环境都是不断变化的，因此分析过程中必须以时间为线索，充分考虑环境的动态变化

行业结构分析是指一个行业中各个相关主体之间的关系。行业结构一定程度上决定了一个行业的利润水平，影响行业内部的竞争激励程度。产业内部的竞争根植于其基础经济结构，并且远远超越了现有竞争者的行为范围。（波特，1980）.波特在《竞争战略》一书中新创了行业结构的分析框架——五力模型，供应商、买主、潜在竞争者、替代品以及行业内竞争对手，五种力量互相作用，互相影响，平衡点决定了行业的最终利润水平。当然，这里五种力量的地位不是完全一样的，在不同的行业中，起关键作用的力量也往往有所差异。决定供应商议价能力的因素主要有：供应商产业的集中度、原材料是否存在替代品、该行业是否是供应商集团的主要客户、供应商产品是否顾客业务的主要投入品、供应商集团前向一体化的能力；决定顾客议价能力的因素主要有购买批量的大小、客户从产业中购买的产品占其成本或购买数额的比例、顾客对产品差异化要求的程度、客户转换成本大小、客户盈利水平、客户实行后向一体化的可能性；应该引起极大重视的替代品主要有：充分改善产品性价比，从而可以排挤本行业产品的新产品、这些替代品所在行业的盈利水平很高；一个产业的进入壁垒主要有：规模经济、产品差异化、资本需求、转换成本、获得分销渠道、与规模无关的成本劣势等。对于行业内竞争对手的分析就要引入市场结构和竞争态势分析了

市场结构分析的主要目的是研究当前市场是处于类完全竞争状态、垄断竞争状态还是寡头垄断状态等，从而为进一步的竞争对手分析做准备。为了得到一个行业的市场结构状态，可以技术该行业的赫芬达尔指数，如果该行业的赫芬达尔指数低于0.2时处于类完全竞争或垄断竞争状态。垄断竞争状态中的企业可以基本平等地参与竞争，单个企业的行为对整个市场的影响不大。

竞争态势分析主要是分析本企业和主要竞争对手在行业中所处的地位，主要框架

有竞争态势矩阵（CMP）。竞争态势矩阵中对于关键因素的权重和打分都是由专家进行的，具有一定的主观性，需要在市场调研的基础上做出，否则可靠性、可信度不高。

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通过对外部市场从宏观到微观的全面分析后，最后可以用的是SWOT分析，它是把内、外部环境相结合的一种分析方法，与以上分析的视角不同，SWOT分析是由外到内分析的转折点，起到承上启下的作用

在内外环境分析后，市场分析的视角要转向投资项目本身，要根据实际情况做市场细分，确定该项目产品的目标市场，并做好市场定位，这部分内容根据不同投资项目而异，没有什么共同点，在此无法展开说明。

市场分析是在动态的基础上，由宏观环境到行业环境再到企业内部环境环境，循序渐进，一环紧扣一环的逻辑过程。

要评估项目的可行性，常见的市场调查有以下一些方法：

1、抽样调查（包括询问，填问卷表等方法）

2、通过相关行业协会或部门来查询数椐。

3、通过行业人员和自身经验来推测。

4、通过互联网来收集查询信息。

市场调查工作必须有计划、有步骤地进行，以防止调查的盲目性。一般说来，市场调查可分为四个阶段：调查前的准备阶段、正式调查阶段、综合分析资料阶段和提出调查报告阶段。

一、调查前的准备阶段。对企业提供的资料进行初步的分析，找出问题存在的征兆，明确调查课题的关键和范围，以选择最主要也是最需要的调查目标，制定出市场调查的方案。主要包括：市场调查的内容、方法和步骤，调查计划的可行性、经费预算、调查时间等等。

二、正式调查阶段。市场调查的内容和方法很多，因企业和情况而异。

市场调查的内容，综合起来，分为四类：

1、市场需求调查，即调查企业产品在过去几年中的销售总额，现在市场的需求量及其影响因素，特别要重点进行购买力调查、购买动机调查和潜在需求调查，其核心是寻找市场经营机会。

2、竞争者情况调查，包括竞争对手的基本情况、竞争对手的竞争能力、经营战略、新产品、新技术开发情况和售后服务情况，还要注意潜在的竞争对手。

3、本企业经营战略决策执行情况调查，如产品的价格、销售渠道、广告及推销

方面情况、产品的商标及外包装情况、存在的问题及改进情况。

4、政策法规情况调查，政府政策的变化、法律、法规的实施，都对企业有重大影响，如税收政策、银行信用情况、能源交通情况、行业的限制等等都对企业和产品关系重大，也是市场调查不可分割的一部分。市场调查的方法，可分为两大类：统计分析研究法和现场直接调查法。统计分析研究就是在室内对各种资料进行研究的方法，其前提是对已有的统计资料和调查资料进行系统研究和分析。一般说来，生产资料市场研究较多地采用这种方法，消费资料市场则以现场调查为主。现场直接调查又可分为三种：

①询问法，有当面询问、座谈集体询问、电话询问、信函询问等。

②观察法，有到销售现场观察、生产现场观察、使用现场和家庭现场观察等。第2楼

③试验法，向市场投放部分产品进行试销，看消费者的反应，以检验产品的品种、规格、花色款式是否对路、价格是否适中等。

三、综合分析整理资料阶段。当统计分析研究和现场直接调查完成后，市场调查人员拥有大量的一手资料。对这些资料首先要编辑，选取一切有关的、重要的资料，剔除没有参考价值的资料。然后对这些资料进行编组或分类，使之成为某种可供备用的形式。最后把有关资料用适当的表格形式展示出来，以便说明问题或从中发现某种典型的模式。

四、提出调查报告阶段。经过对调查材料的综合分析整理，便可根据调查目的写出一份调查报告，得出调查结论。值得注意的是，调查人员不应当把调查报告看作是市场调查的结束，而应继续注意市场情况变化，以检验调查结果的准确程度，并发现市场新的趋势，为改进以后的调查打好基础。