公车拍卖的税务和会计处理[五篇范文]

第一篇：公车拍卖的税务和会计处理

公车拍卖的税务和会计处理

2014年7月16日，《关于全面推进公务用车制度改革的指导意见》和《中央和国家机关公务用车制度改革方案》下发。按照新方案，将取消一般公务用车，普通公务出行社会化，适度发放公务交通补贴。本文对行政事业单位公车拍卖的会计和税务处理分析如下。

公车拍卖的税务处理

《关于全面推进公务用车制度改革的指导意见》指出，对于现有公车采用公开招标评估、拍卖机构，通过公开拍卖等方式公开处置。对于公车处置收入，扣除有关税费后全部上缴中央国库。事业单位、国有企业和国有金融企业车辆处置收入，按国家有关财务管理制度执行。

1.增值税处理

行政事业单位在日常业务活动中，按照预算和经费领报关系从财政部门或上级机关收到的各项拨款，这些收入不需要纳税。

根据增值税的相关规定，“有偿性”是缴税的前提。这次公车改革不仅仅是我们日常所说的“销售使用过的固定资产”那么简单，国家没有出台公车改革的具体细则，我们需要分清情况，区别处理，不可一刀切。例如，《云南省国家税务局关于对拍卖和变价处理公务用车征收增值税有关问题的通知》(云国税发〔2000〕217号)第一条规定，财政拨款的行政事业在车辆改革收缴拍卖或其他原因变价处理摩托车和应征消费税的汽车，收入全部上缴财政的不征收增值税。第二条规定，将以上收入返回或收入属于原车辆所在单位的，应按规定征收增值税。此外，《深圳市直机关公务用车改革车辆拍卖办法》规定，车改车辆拍卖收入收缴国库，买受人必须在拍卖成交后3个工作日内全额支付成交价款、拍卖佣金、增值税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。参照以上几个地方规定，由于这次公车改革的主体基本为党政机关等非营利的行政事业单位，如果拍卖收入足额缴入财政国库，个人认为可以参照云南国税局的规定，不需要缴纳增值税。而对于买受人承担的税费，各省市执行不一，若拍卖收入不直接足额上缴财政，公车处置收入应扣除有关税费后全部上缴中央国库。

对于车改拍卖收入，若符合缴纳增值税条件的，应根据《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》(财税〔2014〕57号)规定，按照简并和统一增值税征收率计算缴纳，即将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%。拍卖公车，应该参照纳税人销售自己使用过固定资产或者纳税人销售旧货处理，即销售额=含税销售额÷(1+3%)，应纳税额=销售额×2%。

2.所得税处理

根据企业所得税法第七条规定，收入总额中的下列收入为不征税收入：(一)财政拨款;(二)依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金;(三)国务院规定的其他不征税收入。其中，第三项是兜底条款，其主要目的是对非经营活动或非营利活动带来的经济利益流入，应从应税收入中排除。由于党政机关、行政事业单位等不以营利活动为目的单位，其收入的形式主要靠财政拨款，对这类单位取得的非营利性收入征税没有实际意义。所以，企业所得税对于公车拍卖的处理思想与增值税相同。

公车拍卖的会计处理

根据公车改革方案，公车拍卖收入属于行政事业单位按规定取得的应缴款项，不计入行政事业单位收入。

(一)拍卖公车资产的会计处理

1.事业单位相关规定

《事业单位财务制度》、《事业单位会计准则》和《事业单位会计制度》均自2013年1月1日起实施。这些文件中，最大的变化就是将“固定基金”修订为“非流动资产基金——固定资产”，购入固定资产分录为：借记“固定资产”科目;贷记“非流动资产基金——固定资产科”科目。

新事业单位财务制度引入“折旧”因素，适用新制度的事业单位应当按照《事业单位财务规则》或相关财务制度的规定，确定是否对固定资产计提折旧，计提修购基金的事业单位不得计提折旧。同时，《新旧事业单位会计制度有关衔接问题的处理规定》(财会〔2013〕2号)规定，对执行新制度后形成的固定资产，应当按照新制度的规定按月计提折旧，借记“非流动资产基金——固定资产”科目;贷记“累计折旧”科目。

公车拍卖调出固定资产时：借记“待处置资产损溢”科目、“累计折旧”科目;贷记“固定资产”科目。同时，借记“非流动资产基金——固定资产”科目;贷记“待处置资产损溢”科目。

2.行政单位相关规定

自2014年1月1日起全面施行的新《行政单位会计制度》(财库〔2013〕218号)第二十二条规定，行政单位对固定资产、公共基础设施是否计提折旧，由财政部另行规定;按照规定对固定资产、公共基础设施计提折旧的。计提折旧冲减相关净资产，借记“资产基金——固定资产”科目;贷记“累计折旧”科目。

购入不需要安装固定资产的会计处理为：借记“固定资产”科目;贷记“资产基金——固定资产”科目。公车拍卖调出固定资产时的会计处理为：借记“待处置资产损溢”科目、“累计折旧”科目;贷记“固定资产”科目。同时，借记“资产基金——固定资产”科目;贷记“待处置资产损溢”科目。

(二)拍卖公车收入的会计处理

1.收到“应缴财政专户款”时：

借：库存现金(银行存款)

贷：应缴财政专户款——按收费项目设置明细账

上缴财政专户时：

借：应缴财政专户款——按收费项目设置明细账

贷：库存现金(银行存款)

2.执收单位开具缴款书，交款单位直接将款项交入国库或财政专户的：

借：应缴财政专户款——已缴财政专户

贷：应缴财政专户款——应缴财政专户。

案例

2014年7月25日，经财政部门批准，某行政单位拍卖一辆九成新的超标小汽车，成交价为22万元，该车固定资产账面原值为26万元，已提折旧3万元。根据“网络拍卖某市直单位公务用车公告”，拍卖成交后，买受人须在成交之日起3日内将成交价款和佣金汇入拍卖公司指定账户，并将成交价款全部上缴国库。该单位适用新《行政单位会计制度》(单位：万元)

会计处理如下：

(1)转出固定资产原值

借：待处置资产损溢 23

累计折旧 3

贷：固定资产 26

同时：

借：资产基金——固定资产 23

贷：待处置资产损溢 23

(2)拍卖收入汇入国库

借：应缴财政专户款——己缴财政专户 22

贷：应缴财政专户款——应缴财政专户 22。

第二篇：2014租赁的会计处理以及租赁的税务处理

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2014租赁的会计处理以及租赁的税务处理

租赁一般采用融通设备使用权的租赁方式，以达到融通资产的主要目的。对出租人来说，它是一种金融投资的新手段，对承租人来说，它是一种筹措设备的新方式。那么，它在会计处理上和税务处理上有哪些不同呢?

租赁的会计处理

按照我国的会计准则，满足以下一项或数项标准的租赁属于融资租赁：

(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人;

(2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权;

(3)租赁期占租赁资产可使用年限的大部分(通常解释为等于或大于75%);

(4)租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于(通常解释为等于或大于90%)租赁开始日租赁资产原账面价值;

(5)租赁资产性质特殊，如果不做重新改制，只有承租人才能使用。

租赁的税务处理

1.我国所得税法的有关规定

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(1)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除;

(2)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

2.税法的分类

税务上采用会计准则对于融资租赁(资本化租赁)和经营租赁(费用化租赁)的分类方法和确认标准。

参考文献：http:///zckjs/cg/201407/174184.shtml

第三篇：年会的会计和税务处理

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年会的会计和税务处理

土豪年会 会计处理

会计人第一反映分录

借：管理费用-福利费

贷：现金/银行存款

然后想想不对，要受工资薪金14%的限制于是乎

估摸了一下14%内的

借：管理费用-福利费

贷：现金/银行存款

其他的

借：管理费用-会议费/差旅费/交通费/办公费等

贷：现金/银行存款

然后想想福利费列支不少地方税局都不让年会的支出税前扣除于是下一个分录，全部走会议费列支。

如果做凭证，摘要写年会晚会支出，年会费用支出等分录写的再美，税局要是稽查不认可咋办?那会议费需要年终工作会议等。

借：管理费用—会议费

贷：银行存款

附件资料(一般要求，具体税局为准)：

1--会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册;金财税普金网 http://www.xiexiebang.com/

2--会议材料(会议议程、讨论专件、领导讲话);

3---会议召开地酒店(饭店、招待处)出具的服务业专用发票。

会计说：“这也不让列那也不让支出，烦死了。非要我用万能分录(用其他发票冲)”

于是会计分录

借：管理费用--办公费等

贷：现金/银行存款

税局角度认为根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，你这个年会是否和按照生产经营相关，还有认为你这个是否符合税法上的福利费列支范围等。企业则认为我怎么就与生产经营无关了，年会不是还总结去年，安排明年的，怎么就与生产经营无关了。而且年会可以说是因为是一年的生产经营的总结和对下一年员工工作情绪的调整怎么就无关?

土豪年会可能通过酒店或者会议服务公司来承办自己的年会，那下面看一下某些酒店的经营范围吧。

看看某酒店的经营范围：

经营范围

旅业;会议中心;足疗服务;零售：食品、饮料、烟草制品、糕点、果品、酒;糕点制造。看看某会议服务公司经营范围：

经营范围

展览展示服务，会务服务，企业形象策划，有关企业商务信息的咨询服务，设计、制作、代理、发布国内外各类广告，展台、舞台搭建。(法律、行政法规及国务院决定禁止或者规定须取得许可证后方可经营的项目除外)2

税务要求

2.1《辽宁省大连市国家税务局关于明确企业所得税若干业务问题的通知》(大国税函〔2009〕37号)第五条规定，关于企业会议费支出税前扣除真实性问题企业发生的与取得收入有关的合理的会议费支出，应按主管税务机关要求，能够提供证明其真实性的合法凭证及相关材料，否则，不得在税前扣除。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、预算、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

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2.2《河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的公告》(河北省地方税务局公告2011年第1号)规定，对纳税人内发生的会议费，同时具备以下条件的，可以扣除。

(1)会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册;

(2)会议材料(会议议程、讨论专件、领导讲话);

(3)会议召开地酒店(饭店、招待处)出具的服务业专用发票。

企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不得扣除。

2.3《江苏省地方税务局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》(苏地税规〔2011〕13号)第二十一条规定，企业发生的会议费，以发票和付款单据为税前扣除凭证。企业应保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容。

参照上述规定，企业发生的合理会议餐费，应列支为会议费在税前扣除。企业应提供会议证明材料：会议时间、地点、预算、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

2.4会议费应该是真实发生的，真实性有两层涵义，第一，该项支出是企业在经营过程中确已支付，先发生了费用再产生支付的过程;第二，该项支出是企业在与经营活动有关的会议中产生的，与经营活动无关的支出无须列入。

2.5关于印发《中央和国家机关会议费管理办法》的通知(财行[2013]286号)

会议费不是万能框，什么东西都往里面装。如果真是实在工作会议，那我们按照当地的税局对会议列支的要求，准备好要求的附件和资料，如实税前扣除。但是如果这种非会议，但是又想通过会议列支的，虽然我们知道大多数企业都这么操作，但是我们也知道风险是存在的，万一税局某天不高兴了，或者某天税局查你家企业，本查不到啥东西，刚好看到一个会议费，于是小题大做?

于是不少企业根据税局的“以票控税”一般做法和税局的形式重于实质思维，能把各类费用列到会议费里面。对于这类手法我只能说且做且珍惜。当然还有一类就是我就是工作会议加各类晚会HAPPY，全部列支到会议费，然后按照税局会议费要求准备原始资料，你税局如何查。非要我分出来开会用多少，晚会用多少?这个就不好说了。

土豪玩法之请明星过来演唱

某个经纪公司经营范围：

章程记载的经营范围

文化活动策划;广告业务。演员、演出经纪;文艺演出。

税局：长丰县地税局顺利扣缴了台湾歌手周杰伦、张韶涵等22人在“中国安徽(首届)汽车音金财税普金网 http://www.xiexiebang.com/

乐文化节”演出应缴纳的个人所得税144297。97元。近日，在获悉周杰伦等明星将来长丰演出的信息后，长丰县地税局主动联系演出活动承办方，向演出单位宣传演出市场相关税收政策，对个人所得税税额计算和代扣代缴有关政策问题进行讲解与辅导，主动为其办理纳税事项。目前，22位演出人员应缴纳的个人所得税已全部征缴入库。

一般企业会通过演艺经纪公司请来明星，那么公司直接和演艺公司结算，支付相关费用，演艺公司开具发票给企业。发票开具内容根据演艺公司的经营范围可以开具会议费，策划费，活动费，培训费，等等。

如果直接请明星过来，如果商谈的是税后工资，那企业发票的事情只能是自己准备资料去税局代开，明星大牌肯定不回去给你代开发票给你。人家谈的是税后工资。当然有的企业说我就任性没有发票，我就任性税前扣除。或者一些会计说总是拿出做帐的所谓的万能手法，那其他发票充。

我只能说形式上符合了，但是风险自知。如果你的动作太大了，比如请空姐来你们公司了，各地媒体蜂拥而至，当地引起强烈报道，如同以上两个税局链接一样，税局就直接杀到你公司，然后说税交了吗?如实报了吗?你懂的。

屌丝年会(吃顿家常饭)1 会计处理

会计第一反映分录

借：管理费用-福利费

贷：现金/银行存款

一般列支福利费，但是在某些税局如一下税务问题中，年会聚餐的费用税务上认为不属于“福利费”不能税前列支。会计分录你可以做到管理费用-福利费，但是人家税局就是不认可，汇缴的时候不让税前扣除。

会计说税局要是这个都不让我列支，我就列招待费。就算限额我也要列支出去。

借：管理费用-业务招待费

贷：现金/银行存款

另外一个会计说你这个也太傻了，走其他呀。

借：管理费用-其他 金财税普金网 http://www.xiexiebang.com/

贷：现金/银行存款

不好列支福利费，通过其他这个来混淆一下?呵呵

个人看法：

1.老板说：“税局也管的太宽了吧，吃饭都管。再说我请员工吃个饭都不让我扣除，这是什么道理”

2.会计说：“老板，你看其他税局，比如大连国税就规定年终员工聚餐，不让计入福利费，也看作是与生产经营有关的，所以不让税前扣除” 3

税务问题：

1问：企业年终员工聚餐发生的费用，可以计入职工福利费进行税前扣除吗?

1答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条的规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

另外，根据《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)文件的规定，《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容：

(一)尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

(二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

(三)按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。

根据上述规定，您提出的职工聚餐费支出，不应包含在职工福利费支出的范围内，所以，不应作为税前福利费列支，企业的职工聚餐费用属于个人消的，与企业的生产经营无关，不允许税前扣除。

2问：请明确私营企业公司没设食堂等福利部门，发生的员工聚餐，中秋抽奖费用能否税前金财税普金网 http://www.xiexiebang.com/

列支，请不要再发相应的规定，规定我们也查到了，就是上面写的不够具体所以才要向税务局再次确认，谢谢

2答：您好!企业发生的职工福利费税前扣除项目，应按照《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函【2009】3号)列举的内容执行。

企业员工聚餐费用，不在国税函【2009】3号文件列举的职工福利费范畴中，不得税前扣除。

企业组织内部员工开展中秋博饼活动发生的合理的费用支出，原则上允许在职工福利费中列支，具体事项判别请与主管税务机关联系进行咨询。

政治味道的年会(通过工会或党员活动经费)1

会计处理

借：管理费用—党员活动费用/党的群众路线费用/党员组织活动费用。

贷：银行存款/现金

税务要求：

①《中华人民共和国公司法》第十九条规定，公司应当为党组织的活动提供必要条件。

②《中央组织部、财政部关于企业党组织活动经费问题的通知》(89)组通2号规定，企业党组织活动经费(包括召开党内会议，进行党内宣传教育活动和组织活动，培训党员和申请入党的积极分子，开展表彰优秀党员和先进党支部活动等费用)，应按照中央组织部关于党费用途的规定，先由留用的党费中开支，不足部分从企业管理费中解决。也就是说企业党组织举办活动的开支，应从企业留用的党费中列支，不足的部分再从企业管理费中开支。

③地方规定：

⑴2005年11月21日《中共江苏省委组织部、江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局关于非公有制企业党组织活动经费问题的通知》(苏组通[2005]54号)文对非公有制企业明确规定，企业党组织活动经费，在企业管理费中列支，据实在税前扣除。贯彻落实《关于非公有制企业党组织活动经费问题的通知》的补充通知，一、非公企业党组织开展活动实际发生的费用支出，凭真实合法的凭据，据实在税前扣除。

⑵《浙江省地方税务局关于企业党建活动支出税前扣除问题的通知》(浙地税函[2007]446号)规定“企业为本单位中国共产党组织活动提供必要条件的支出，允许在发生据实税前扣除”。金财税普金网 http://www.xiexiebang.com/

⑶《辽宁省地方税务局关于印发企业所得税若干业务问题通知》(辽地税发[2010]3号)第四条规定“私营企业党组织活动经费凭借合法票据及相关手续据实扣除

④最新规定

组通字[2014]42号中共中央组织部财政部国家税务总局关于非公有制企业党组织工作经费问题的通知。二：根据《中华人民共和国公司法》”公司应当为党组织的活动提供必要条件“规定和中办发〔2012〕11号文件”建立并落实税前列支制度“等要求，非公有制企业党组织工作经费纳入企业管理费列支，不超过职工工资薪金总额1%的部分，可以据实在企业所得税前扣除。

1.要是企业一个党员都没有，全部少先队员或者团员，或者就是一两个党员就你胆敢用这个党员活动经费?哈哈

2.如果说你就是撒欢的玩，还要用党员活动经费来掩护腐败的样子。还要让税局觉得看到你这个科目，让税官抓头是调还是不调的纠结样子。我想别太欺负税局，人家也不傻。哈哈

3.老板说：”我公司就是70%是党员，就是每年年末组织党员活动，你看看我们定制了“***公司党员政治学习会议”调幅，参加党员有学习记录，会有每个人的党员学习总结心得等等。税局不让税前扣除?“

4.通过工会列支，工会账务体现。

企业文化建设的年会(如企业户外拓展等)

注：看了一个拓展公司的营业范围：

章程记载的经营范围

企业管理咨询、经济信息咨询，企业形象设计，会议策划(以上不含证券、保险、银行业务、人才中介服务及其它限制项目);从事广告业务(法律、行政法规规定应进行广告经营审批登记的，另行办理审批登记后方可经营)。

那么你可能取得拓展公司开给你的培训费，咨询费发票，会议费发票，广告费发票等。那么当你拿到这些发票会计分录就出来了。

会计处理：

借：管理费用-培训费/咨询费发票/会议费发票/广告费/其他 金财税普金网 http://www.xiexiebang.com/

贷：现金/银行存款

税务问题：

如果是培训费，需要按照不超过工资薪金总额2。5%的部分准予扣除，超过部分准予结转以后纳税扣除。

如果是会议费，可以全部扣除，但是需要相关的附件材料支持。

如果是广告费，则在不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除;超过部分，准予在以后纳税结转扣除。” 3

个人建议：

1.往往拓展公司结算时候，会问你需要开什么项目的发票。此时会计人是该开什么项目?会计说：“开发票就能按照发票项目做帐吗?你也太单纯了，实质重于形式。税局不认可你开票内容还说你违反发票管理办法。”

2.老会计说：“开培训费就能计入职工教育经费?显然不是的，企业职工教育培训经费列支范围包括11个具体项目，能否是培训费还是要仔细看下的。”此时老板说：“我真实发生的费用，发票还什么有这么多讲究?，我当时叫拓展公司开旅游费了”。

第四篇：融资租赁的会计处理和税务处理

融资租赁的会计处理和税收政策

一、直接融资租赁.................................................................2

1）出租人会计处理........................................................2 2）承租人的会计处理....................................................3 3）资产折旧的计提........................................................4 4）租赁期届满时的处理................................................5

二、经营租赁.........................................................................5

1）出租人的处理............................................................5 2）承租人的处理............................................................5

三、售后回租.........................................................................6

⒈出售资产......................................................................7 ⒉租回资产......................................................................7

四、税收政策及优惠.............................................................8

1）增值税........................................................................8 2）印花税........................................................................9 3）企业所得税..............................................................10

融资租赁的会计处理和税收政策

一、直接融资租赁

1）出租人会计处理

“营改增”后，融资租赁企业开始适用增值税，购买设备的进项税额可以抵扣，应当确认增值税销项税额。目前，各融资租赁企业对于融资租赁业务主流的会计核算方法是：购买资产时的增值税进项税额记入“应交增值税——进项税额”科目，租赁开始日不确认增值税销项税额，当收到租金时再确认当期增值税。

例题：假设某融资租赁企业（适用增值税税率17%）购入资产的价值成本为100 0000元，融资租赁合同总额150 0000元(不含税)，分10年等额偿还。不考虑未担保余值，租赁期满后融资资产的所有权转移给承租方。租赁期间以第一年为例，计算出实际利率为8.14%（插值法计算），第一年末确认的融资收益为81400元，融资租赁的会计确认与计量如下：

⒈购入设备

借：固定资产-融资租赁资产

100万元 应交税费-应交增值税（进项税额）17万元 贷：银行存款

117万元

⒉租出设备

借：长期应收款——应收融资租赁款

150万元 贷：固定资产-融资租赁资产

100万元 未实现融资收益

50万元 ⒊第一年收取租金，分配未实现融资收益

借：银行存款

17.55万元

贷：长期应收款——应收融资租赁款15万元

应交税费——应交增值税中（销项税额）2.55万元 借：未实现融资收益

8.14万元 贷：租赁收入

8.14万元 ⒋租赁期届满

租赁期满后，租赁资产所有权转移给承租方，出租方不需要做任何处理。

2）承租人的会计处理

在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

承租人在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无法知悉，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。其中，租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

初始直接费用是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可直接归属于租赁项目的费用。承租人发生的初始直接费用，通常有印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等。承租人发生的初始直接费用，应当计入租入资产价值。（实务中不好明确确认的都计入了当期费用）。

承接上面案例 承租人：

第一步：计算最低租赁付款额＝150000×10＝150 0000(元)； 现值计算：每期租金150000元的年金现值=150000 × PA（10期，8.14%），现值合计=100 0187.26，现值大于公允价值(100 0000)。因此，租赁资产的入账价值为100 0000元。

第二步：计算未确认融资费用

未确认融资费用＝最低租赁付款额 — 租赁资产公允价值＝1500000－1000000＝500000(元)会计分录：

⒈从出租方租入设备

借：固定资产-融资租赁资产

100万元 未确认融资费用

50万元

长期应付款-融资租赁进项税额

25.5万元（15*17%*10年）贷：长期应付款

175.55万元 ⒉支付租金，分摊确认费用

支付第一期租金

借：长期应付款——应付融资租赁款

17.55万 贷：银行存款

17.55万

借：应交税金—应交增值税—进项税额

2.55万 贷：长期应付款—融资租赁进项税额

2.55万 借：财务费用

8.14万元

贷：未确认融资费用

8.14万元

3）资产折旧的计提

承租人应对融资租人的固定资产计提折旧。1.折旧政策

对于融资租入资产，计提租赁资产折旧时，承租人应采用与自有应折旧资产相一致的折旧政策。同自有应折旧资产一样，租赁资产的折旧方法一般有年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的的余额；如果承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供了担保，且无法合理确定租赁届满后承租人是否能够取得租赁资产所有权，应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值。

2.折旧期间

确定租赁资产的折旧期间应以租赁合同而定。如果能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产所有权，即可认为承租人拥有该项资产的全部使用寿命，因此应以租赁期开始日租赁资产的寿命作为折旧期间；如果无法合理确定租赁期届满后承租人是否能够取得租

赁资产的所有权，应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者作为折旧期间。

4）租赁期届满时的处理

租赁期届满时，承租人对租赁资产的处理通常有三种情况：返还、优惠续租和留购。1．返还租赁资产

租赁期届满，承租人向出租人返还租赁资产时，通常 借：长期应付款——应付融资租赁款 累计折旧

贷：固定资产——融资租入固定资产 2．优惠续租租赁资产

承租人行使优惠续租选择权，应视同该项租赁一直存在而作出相应的账务处理。

如果租赁期届满时没有续租，根据租赁合同规定须向出租人支付违约金时，借：“营业外支出”科目，贷：“银行存款”等科目。3．留购租赁资产

在承租人享有优惠购买选择权的情况下，支付购买价款时，借记“长期应付款——应付融资租赁款”科目，贷记“银行存款”等科目；同时，将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转入有关明细科目。

二、经营租赁

1）出租人的处理

⒈出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内，比如自用的建筑物用于出租时，应将其从固定资产转入投资性房地产。⒉对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。⒊出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。⒋对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。

⒌或有租金应当在实际发生时计入当期损益。

2）承租人的处理

1.对经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计

入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

2.某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人某些费用等。在出租人提供了免租期的情形下，应将租金总额在整个租赁期内按直线法或其他合理的方法迚行分摊（免租期内应确认租金费用）；在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊。⒊承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益（管理费用）。⒋或有租金应当在实际发生时计入当期损益

例如：2015年1月1日，A公司向B公司租入办公设备一台，租期为3年。设备原价为100万元，预计使用年限为10年。租赁合同规定，租赁期开始日(2011年1月1日)A公司向B公司一次性预付租金150 000元，第一年年末支付租金150 000元，第二年年末支付租金200000元，第三年年末支付租金250000元。租赁期届满后B公司收回设备，三年的租金总额为750 000元。A公司账务处理如下： 2015年1月1日：

借：长期待摊费用

000 贷：银行存款

000 2015年12月31日：

借：管理费用

250 000 贷：长期待摊费用

000 银行存款

000 2016年12月31日：

借：管理费用

250 000 贷：长期待摊费用

000 银行存款

200 000 2017年12月31日：

借：管理费用

250 000 贷：银行存款

250 000

三、售后回租

售后租回交易，是指资产卖主（承租人）将资产出售后再从买主

（出租人）租回的交易。无论是承租人还是出租人，均应按照租赁准则的规定，将售后租回交易认定为融资租赁或经营租赁。

⒈出售资产

（1）出售资产时

借：累计折旧

固定资产减值准备

固定资产清理

贷：固定资产

（2）收到出售资产价款时

借：银行存款

贷：固定资产清理（贷或借）：递延收益――未实现售后租回损益（没证据证明公允）

（贷或借）：营业外收入或支出（有证据）

⒉租回资产

（1）租回资产形成一项融资租赁

卖方（承租人）出售资产时，不确认收益。未实现售后租回损益＝售价-资产账面价值

未实现售后租回损益的分摊：按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，即按与该项租赁资产所采用的折旧率相同的比例进行分摊，调整各期的折旧费用。

①租回资产时：

借：固定资产——融资租入固定资产

未确认融资费用

贷：长期应付款——应付融资租赁款 ②租回资产以后各期： 支付租金：

借：长期应付款——应付融资租赁款

贷：银行存款 分摊未确认融资费用：

借：财务费用

贷：未确认融资费用 计提折旧：

借：管理费用或制造费用等

贷：累计折旧

分摊未实现售后租回损益：

借（或贷）：递延收益――未实现售后租回损益

贷（或借）：管理费用或制造费用等（2）租回资产形成一项经营租赁

1.有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，销售的商品按照售价确认收入，并按照账面价值结转成本，销售的固定资产按照售价和固定资产账面价值之间差额确认营业外支出。

2.没有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的：售价低于公允价值的，应确认当期损益。如果损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按租赁付款比例分摊于预计的资产使用期限内。售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在预计资产使用期限内摊销。

①租回的资产——不用账务处理，只需作备查登记。②租回资产以后各期支付租金时：

借：管理费用或制造费用等

贷：银行存款

分摊未实现售后租回损益：

借（或贷）：递延收益――未实现售后租回损益

贷（或借）：管理费用或制造费用等

四、税收政策及优惠

1）增值税

1、税率：

1.提供有形动产租赁服务（包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁），税率为17%（经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负(用纳税人在一定时期内的实纳税额占其实际收益的比率来表示)超过3%的部分实行增值税即征即退政策。）

2.提供不动产租赁服务，税率为11% 3.提供融资租赁服务和经营租赁服务，税率为6%

2、销售额的确定

（1）提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

（2）提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

（3）试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。可以选择以下方法之一计算销售额：

①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

3、进项税额

适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

4、税收优惠

经国务院批准，自2014年1月1日起，租赁企业一般贸易项下进口飞机并租给国内航空公司使用的，享受与国内航空公司进口飞机同等税收优惠政策，即进口空载重量在25吨以上的飞机减按5%征收进口环节增值税。（财关税【2014】16号财政部海关总署国家税务总局关于租赁企业进口飞机有关税收政策的通知）

2）印花税

财税[2015]144号：关于融资租赁合同有关印花税政策的通知

对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），应按合同所载租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。

如果一项融资租赁中包含有“供货合同”、“借款合同”、“租赁合同”等时，如果这些合同于此项业务是相关的，则统一按“融资租赁合同”缴纳印花税。

在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

3）企业所得税

企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：

1.以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除

2.以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(2010年第13号)第二条规定：根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。税收优惠：

1、加速折旧

2、税额抵免优惠

企业所得税法第三十四条所称税额抵免，是指企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》、《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税结转抵免。

实施条例第一百条规定的购置并实际使用的环境保护、节能节水和安全生产专用设备，包括承租方企业以融资租赁方式租入的、并在融资租赁合同中约定租赁期届满时租赁设备所有权转移给承租方企业，且符合规定条件的上述专用设备。凡融资租赁期届满后租赁设备所有权

未转移至承租方企业的，承租方企业应停止享受抵免企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。（执行企业所得税优惠政策若干问题的通知（财税[2009]69号））

第五篇：回迁房项目的会计和税务处理

回迁房项目的会计和税务处理

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。

案例A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。

该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。

这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：第一期商品房的会计成本

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000

贷：货币资金5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560

贷：开发成本——建筑安装工程费560。

3.第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账（7000÷75000）×20×150=280（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费280

贷：预计成本——建筑安装工程费280。

4.土地成本合计5000＋560＋280＝5840（万元）

5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元）

6.单位可售建筑面积土地成本3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）

7.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）第一期商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第一期回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

第二期20套回迁房因未建造且没有公允价值，不属于国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的可以预提的计税成本，暂按成本为0计算。另外，根据国税发〔2009〕31号文件第三十四条的规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这20套回迁房计税成本可以在二期房产中直接列支，以后结算二期计税成本时，不需要再调整一期的计税成本。

该项目在第一期开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

因为该项目分两期开发，所以土地成本需要按照各期占地面积进行分配。第一期分配土地成本6800÷（6000+4000）×6000=4080（万元），单位可售建筑面积土地成本为4080÷75000=544（元/㎡），单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，形成差异的原因可以归纳为：

1.回迁房视同销售的处理。

2.以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够确定，则根据国税发〔2009〕31号文件第三十一条的规定，可以将全部回迁房公允价值计入换取的土地计税成本并再行分配。

回迁房的会计处理与税务分析

大纲——

1、案例-会计处理与税务分析

2、对“交换是否具有商业实质”和“公允价值的确定”进行分析

3、细节问题的说明

《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。

《企业会计准则第7号-非货币资产交换》应用指南规定：认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理与税务处理是相互联系的，适用上述《企业会计准则第7号-非货币资产交换》的规定，且在开发产品的会计成本与计税成本有共同之处，现以案例分析如下

一、案例

A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款5000万元；另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。

1、支付土地出让金与发生的建筑支出

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

5000万

贷：银行存款

5000万 借：开发成本-建筑安装费

7000万

贷：银行存款

7000万

2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理

根据题目所示，其交换行为符合《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”——

换出资产 =A公司建造的商品房

换入资产 = 被拆迁户的房产 = 土地征用及拆迁补偿需要支出的费用 在交付该40套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理： 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

1800万

贷：主营业务收入

1800万（40×150×3000）

3、为反映成本的完整，按照第一期项目销售单价预提土地成本 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

900万

贷：预计成本-土地征用及拆迁补偿费

900万（20×150×3000）

4、土地成本合计：

5000+1800+900=7700万元。

第一期项目应分配土地成本：7700÷10000×6000=4620万元 单位可售建筑面积土地成本：4620÷75000=616元/m? 单位可售建筑面积建筑成本：7000÷75000=933.33元/m?

5、第一期开发产品的会计成本

借：开发产品-一期

11620万 贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

4620

开发成本-建筑安装工程费

7000

6、结转换出40套开发产品的主营业务成本 借：主营业务成本-40套

929.6万

贷：开发产品-一期

929.6万（11620÷75000×40×150）

7、换入资产计税成本的分析

第一期开发产品的计税成本是否与会计成本一致？答案是肯定的。

以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，且可按此成本做为企业所得税、土地增值税的扣除项目，理由如下：

第一，以换出商品房的公允价值来确定换入土地的计税成本可以真实反映企业流出资产的真实价值； 第二，换入资产的计税成本有合法、有效的凭证支撑。

A公司换出的商品房需要开具发票给被拆迁户，以A公司开具的发票作为合法有效凭证；

或者，由被拆迁户向主管税务机关申请代开销售不动产发票，开具发票的金额等于A公司换出的商品房公允价值。

如此，则可以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，在做企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时可将此成本列为扣除项目。

二、交换是否具有商业实质与公允价值概念的分析

对于“没有商业实质，或换入换出资产的公允价值不能够可靠计量的情况下”的账务处理，在对“什么样的交换具有商业实质”与“公允价值的确认”进行分析后，笔者得出的结论是不存在这种情况，理由如下：

1、什么样的交换具有商业实质

《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》第四条：“满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：

（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。

（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。”

由于只有与被拆迁户达成一致情况下，才可以继续后面的房地产开发、销售事宜；且一般情况下被拆迁户与房地产公司为相互对立的双方，因此上述非货币性资产交换具有商业实质。

2、公允价值的确定

《企业会计准则——基本准则》第九章会计计量：第四十二条 会计计量属性主要包括：(五)公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

显然，商品房销售价格能够与市场销售价联系起来，也可以理解为房开公司制定的商品房对外销售价格，因此认为该换出资产——商品房的公允价值是可以确定。

通过以上分析可以看到，回迁房的非货币性资产交换一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

三、细节问题的说明

1、会计处理未加入相关税费

本会计处理未加入相关税费，需要加入相关税费处理的：

1）营业税及相关附加：销售房产的营业税及相关附加的处理可以确定；

2）土地增值税：因为项目没有清算，在交换之时无法确定单套商品房最终应交土地增值税。

2、回迁房与商品房的交换时间与交换价格的确定房屋拆迁的，根据规定，拆迁单位需要制定拆迁计划和拆迁方案，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

本例中，上述非货币性资产交换的会计处理可以在房屋交付使用或交钥匙期间同期进行，同时以该时点商品房的市场销售价格确定换出资产的公允价值，此方法也可以表明商品所有权的主要风险和报酬已转移。

3、第二期土地成本的确定

第二期土地成本的确定，可依照上述方法进行：

一般情况下第二期商品房价格会较高于第一期商品房价格，在重新确定新的土地成本后，结转二期商品房主营业务成本时，需补结转一期商品房主营业务成本。

二00九年十二月二十二日

注：

本文中案例的内容使用了近期《中国税务报》一篇标题为《回迁房项目的会计和税务处理》文章中案例一节的部分内容。

国税发[2009]31号：

第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

回迁房的帐务处理

我是房地产开发企业,正在办理拆迁工作,遇到一些问题麻烦各位帮解答下,如:原拆迁户住房是30平方米,要求回迁房是70平方米.帐务应如何处理?应由什么部门出具手续?税金应如何交纳??? 麻烦各位帮我解答下，谢谢~~ 推荐答案

关于拆迁后等面积回迁的计税规定是：根据安徽省地方税务局皖地税〔2000〕44号文件规定，对房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。因此，房地产开发企业采取实物补偿时，必须按照此项规定进行计征营业税。至于采取实物补偿时会计处理，建议会计上不作为收入处理。财务会计处理与税法规定不一致时只要按照税法规定计税，不是必须按照税法规定进行财务处理。上述采取实物补偿时，财务一般只就收到的超出面积部分价款和等面积部分结构差价作收入。例：拆迁一居民100平方米平房，回迁给此居民120平方米楼房。需要收到20平方米超出面积部分房款50000元，100平方米房屋结构差40000元。财务处理如下：借：银行存款（现金）

90000

贷：预收帐款－面积差收入

50000

预收帐款－结构差收入

40000 注意，如果需支付拆迁户安置等费用，则不能直接抵减收入，应计入开发成本。假如上例中，还要支付拆迁户安置过渡费10000元，则财务处理如下：借：银行存款（现金）

80000

开发成本－土地拆迁及征用补偿费 10000

贷：预收帐款－面积差收入

50000

预收帐款－结构差收入

40000 计税时，则按此房屋单位成本价乘以100平方米加上超出面积部分价款50000元计征营业税。以上回复供参考。

房企拆迁补偿的会计和税务处理

房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

【例】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。

3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。

4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；

视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。会计处理如下。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：

借：开发成本———拆迁补偿费

5530

贷：应付账款———拆迁补偿费

5530

借：应付账款———拆迁补偿费

5530

贷：主营业务收入

5530

2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

3249.8965

贷：开发产品

3249.8965

税务处理如下。

1.企业所得税的处理。

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。

需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

2.土地增值税的处理。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

该项目土地增值税清算计算过程如下：

不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；

扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；

增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；

增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；

应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；

已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；

应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。3.营业税的处理。

（1）纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。

A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。

（3）开具销售不动产发票问题。

A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。

房地产开发成本的不同财税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。

1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。

2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。

3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。

4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。

5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。

土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。

7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一

[案例1]A房地产企业通过拍卖方式受让取得一块土地进行房地产开发。根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，A企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》，A房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，A房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买商品房，符合条件的可以购买政府建设的经济适用房。

[解析]这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例.被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买新商品房。由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。

这里，我们首先来明确以下几个概念。

1、毛地出让与净地出让

“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。

毛地出让的实施步骤：

毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般是按照如下步骤实施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八条和《城市房地产管理法》第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。

第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》中都要明确：已经市、县人民政府批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。

第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的《国有土地使用证》，房屋管理部门收回原《房屋所有权证》，受让人按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

2、货币补偿

根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。

1、房地产开发企业的税务处理问题

房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：

借：开发成本-拆迁补偿费

贷：银行存款

后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。

对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发成本并在结转房屋销售成本时在企业所得税和土地增值税时扣除。

由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。

2、被拆迁户的税务处理问题

对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。①营业税：从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向政府申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。所以，在拆迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。从本质上来间，拆迁单位是在替政府支付拆迁补偿款：一是补偿政府收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的基本原则，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。这一问题粤地税函[1999]295有过明确表述。

②个人所得税 《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

③企业所得税 如果是属于政策性搬迁，企业所得税的处理应根据《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号文的规定处理：

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

（一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

城市房屋拆迁补偿费政策实例分析二

[案例2]A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；三调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；四超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，B向房地产企业A支付了98500元经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米

[解析]

根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定，实行产权调换补偿的步骤如下：

实行产权调换的，拆迁人应当依照本办法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换

拆迁人超过约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付当事人另有约定的，从其约定

办法第二十八条规定为：

货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定

房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成

区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布

房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构成新用途层次朝向等因素确定

被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准房地产开发企业的税务处理

营业税

根据国税函[1995]549国税函[2007]768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税销售不动产的征税范围，应征收营业税

营业税计税依据的确认：

等面积部分：65平方米根据国税函[1995]549号文的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税这里对于成本价的理解有两种：一种是不含地价的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/平方米从穗地税发[2000]79号的规定来看，广州乃至广东省对这个成本价的认定是房屋的工程建造成本从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成本作为营业税的计税依据考虑到等面积部分还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税这样，等面积部分的营业税计税依据就是149500元（65×2100+65×200）

超面积部分：根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款因此，超面积部分的营业税计税依据为 85500 元（10×5500+5×6100）

总体营业税的计税依据为235000元，应缴纳营业税11750元

土地增值税：实行预征，计税依据同营业税，最终按项目进行清算应预征土地增值税2350元（按1%进行预征）

企业所得税

该企业实际是用房屋这种实物形式支付的拆迁补偿费这里关键是对于实物补偿的企业所得税处理问题从本质上将，房地产开发企业必须在履行了用房屋去和被拆迁户进行产权调换完成拆迁任务后，才能取得国土土地使用权因此，从本质上来将，是属于一种非货币交换行为只不过这部分拆迁费不是作为土地的出让金成本，但仍作为和土地出让密切相关的成本进入前期的开发成本

根据企业所得税法第二十五条的规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物财产劳务用于捐赠偿债赞助集资广告样品职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务

所以，这里对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的在企业所得税上应作为视同销售处理这里，关键的问题就在于视同销售价格确认的问题

第一种意见：视同销售的价格应按同类同期房屋的市场销售价格确认这里，我们正好可以找到一个市场销售价格，在拆迁补偿合同中就有，对于超过10平方的部分按市场价格6100元/平方米因此，房地产企业用这80平方米的房屋进行产权调换，应按488000元确认企业所得税的视同销售收入

第二种意见：视同销售价格和营业税计税依据保持一致，按235000元确认企业所得税视同销售收入

第三种意见：对于等面积补偿部分，由于在进行产权调换时，我们对双方房屋的价格都是有一个评估的，当时被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米，考虑到结构价差，等面积部分也就是4800元/平方米，不超过10平方部分按5500元/平方米，超过10平方按6100/平方米，因此，该80平方米房屋的企业所得税视同销售价格为 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我们认为，第一种意见直接以6100元/平方米作为企业所得税视同销售的价格是比较草率的做法任何税种对于计税依据的确认都应该秉承一种据实征税的合理原则比如对于不超过10个平方的，房地产开发企业确实只是按5500元/平方米收取价款，如果我们强制要求按6100元/平方米确认收入就没有秉承据实征税的基本原则，是不恰当的，而且对于等面积部分，被拆迁单位的房屋评估价格是4600元/平方米，这样房地产开发企业作为市场行为中的一个经济人，他在房屋建造时是必须考虑参考这个价格的，最终的结构补偿也是以这个为依据的，因此，对于等面积部分也按6100元/平方米计算更不合理

第二种意见，以营业税的计税依据作为企业所得税的计税依据，我们认为也不是十分恰当由于各个税种的指导思想的不一致，导致就具体问题，各个税种的计税依据的确认不一致，这也是非常正常的现象但是对于等面积部分如果按建造成本2100元/平方米确认企业所得税视同销售收入，就失去了企业所得税视同销售这种做法的意义，既然收入等于成本，那还不如直接确认成本，何必去虚拟确认一个收入，然后再结转成本呢，这个和直接结转成本的效果是完全一样的因此，第二种意见也不可取

第三种意见：对于超面积部分，不足10平方的按5100元/平方米确认收入，超过10平方的按6100元/确认收入，这是完全符合实际的，考虑到房地产企业和被拆迁单位属于独立无关联的主体，他们之间的价格是一个市场公允价格的体现，以这个双方约定的价格作为视同销售的收入是完全合理的而对于等面积部分，我们依据被拆迁单位经政府认可的评估单位根据政府规定评估的4600元/平方米的价格加上200元/平方米的结构补差费作为视同销售收入的确认价格也是符合现实情况的，这个也是双方认可的一个补偿价格所以按397500元确认这80平方米房屋的企业所得税视同销售收入是较为合理的做法

会计处理：

借 开发成本-拆迁补偿费 397500元

贷：主营业务收入 397500元 借：主营业务成本 288000元

贷：开发产品 288000元（3600×80）

[注意]虽然在征收营业税时，等面积部分是按建造成本确认的但在结转企业所得税销售成本时，考虑到这部分安置房也是在房地产开发企业受让的土地上建设的，理应分摊房地产开发企业缴纳的土地出让金否则，所有的土地出让金就要全部非安置房承担，这个与现实情况是不符合的但是，这里安置房只要承担土地出让金拆迁安置费就只能由非安置房来承担，否则就会存在循环计算成本的问题

贷 主营业务税金及附加 14100元

贷：应交税金应交营业税 11750元（235000×5%）

应交土地增值税 2350元（235000×1%）

[注]根据财政部新企业会计准则讲解的规定，目前企业所得税视同销售的会计处理和税务处理已经基本保持一致了

以上两个案例是对目前城市房屋拆迁补偿中比较常见的案例的税务处理进行的讲解，且这两个案例中拆迁补偿的方式也是符合现行法律法规的规范性操作，因此，对于其税务处理的方法也很明确产权调换和货币补偿向结合方式的税务处理从原理上就是我们上面两个案例处理方法的集合，所以我们就无须举例说明了

这里，我们还是要明确一点，本次教学案例讲解的是城市房屋拆迁中涉及的拆迁补偿费的税务处理问题如果是政府征地房屋的拆迁补偿，具体情况就和本案例讨论的内容不一样了他们依据的法律是不一样的，城市房屋拆迁是依据的国务院的城市房屋拆迁管理条例，而政府征地房屋拆迁依据的是土地管理法及相关法律法规同时政府征地拆迁一般是由政府相关部分负责这个不在我们本次案例的讨论范围