生态园的旅游拓展

第一篇：生态园的旅游拓展

德国拜尔的外覆盖自动遮阳系统，给名贵花草与游客以最舒适的阳光。顶棚内覆盖三层防粘露阳光板，让顾客享受最佳湿度，一年四季让人徘徊在浪漫之中。争取在未来的几年内将园区建设成为一流的，集农林开发科普基地，中小学生体验农林生活的教育基地，景观商品林栽种基地，民俗文化保护、现代旅游度假体闲等多重功能为一体的示范性园林。第三期是以住宿、娱乐、洗浴、健身于一体的体闲娱乐场所。

隆兴情生态园的旅游拓展了城市发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域，也为城市景观的审美研究提出了全新的课题。它不但要满足美学要求，还需要遵循一定的自然规律和园艺建设法则，借助各种景观设计艺术，协调彼此关系，使经济、生态、社会、民俗人情的效益在和谐的基础上达到最理想的共存关系。现有功能分区及布局和景观设置

结构布局当前的隆兴情生态园主要分为六个部分(1)、入口迎宾处位于整个园区的入口处，园区主干道和湖泊的交接处，占地面积7_50平方千米，主要以接待服务设施为主。

餐饮接待区 此处为举行大型主题宴饮之处，主要为婚宴、寿宴等。餐饮与植物欣赏、豪华包房、半封闭艺术包房、花墙隔断间以及精致小卡座共73间，宴会大厅三个，可同时容纳1300人就餐;餐厅分A, B, C, D四个区域，A区豪华包房五间，大厅台位2_5张;B区大厅有半封闭式艺术包间7间，宴会大厅20张台位可容纳200 多人就餐、举行宴会活动;C区有全封闭艺术包间7间，花墙隔断间22间，连坐 10张以及摇篮休息区;D区豪华包房一间，8 座，融合可同时容纳1 _50人就餐。

中外交融的布局间全封闭艺术包间，古典与现代穿插 11张精致小卡自然与艺术的让每一位来园的客人所到之处都有新奇感受。荷兰的水车与郁金香的芬芳口本居室的精巧和樱花的绚烂，南国小桥流水的柔美与北国太行山的雄伟，姿态各异的椰树，笔直傲气的竹林散布于飘渺的人造雾里。该区为整个园区的核心部分，是主要接待游客的主要场所。包括竹林雅舍、鸟语花香两个主题。规划成几个精致的园区，主要设置为二十四节气小房间。根据现有园区的立地条件和景观的要求，增强观赏性、娱乐性等游客需求。

第二篇：生态园旅游基础设施建设项目（定稿）

生态园旅游基础设施建设项目

北京林鑫生苑农产品产销专业合作社成立于2008年12月，目前拥有建筑面积350平方米，合作社内有成员150人，该园的建设旨在以科技促进农业发展，以示范带动农民增收。合作社成立至今，发展势头良好，成功地带动了不老屯地区的经济发展，并解决200左右人的就业。

为进一步延长产业链，拓宽农民致富渠道，现准备增加旅游基础设施建设项目。项目内容包括在生态园内建设一个占地面积约480平方米的接待中心、五公里的绿色生态走廊和公厕等附属设施建设。该项目位于生态园内，东至学各庄东村口，西和南北三个方位分别至生态园周围。

一、接待中心

生态园以“倡导绿色餐饮，打造品质生活”为经营理念，吸引了大批游客前来观光旅游，目前每年接待游客3000人，年均收入100万元。占地480㎡的接待中心容纳了大批光顾的游客。一方面说明了生态园的经营理念是值得提倡的，另外一方面也暴露了生态园发展过程中旅游基础设施建设方面存在的一些不足。

如在园内缺少对生态园的介绍与产品展示、游客食宿服务手续的办理缺乏规范化管理和相应办公地点，因此亟需建设一个接待中心。

生态园的接待中心功能主要包括展示生态园文化特色、服务项目和周遭环境；为游客介绍生态园基本情况和办理相关服务项手续；协调服务过程及时与游客进行沟通；生态园内部各部门协调沟通。

二、绿色生态走廊

生态园内绿化面积达到300多亩，集中于科普教育、生态观光、采摘、垂钓、餐饮、休闲为一体的农业生态旅游观光园。园内观光景点有“同心树”心连心，意寓八方兄弟心连心，共建美好未来。

现拟在生态园原有观光景点基础上增设五公里“绿色生态走廊”走廊高6米，宽5米，东至学各庄东村口，南、西、北至生态园周围。让游客在观光之余，可以在此小憩片刻。

另一方面，绿色生态走廊本身也是生态园内一处景观。将附属设施建设与观赏作用相结合，也是生态园景点建设一个创意点。

三、公厕等附属设施建设

现生态园每年接待游客3000人，由于积极开发旅游资源，提高服务质量，现生态园内旅游业已初具规模，随着人流量增加，园内附属设施显得相对滞后，尤其是厕所卫生条件有待提高，并且现有厕所在人流量大的时候，已经不能满足需求，给游客造成了极大地不便，严重影响生态园在游客心中的地位。

为了根本上解决园内厕所的问题，给游客营造一个卫生、清洁的旅游环境，根据园区内的自然条件，给排水条件，游客人流量的等条件，现拟在生态园东口，占用120平方米左右建新式环保厕所。

第三篇：凤城生态园拓展培训感悟

拓展培训有感 正应了一句话酒香不怕巷子深！在龙教官一路跟我们互动、自我介绍的过程

中车子经过四个多小时的路途从高速公路七拐八拐的到了清远凤城生态园拓展

基地——我们此次的目的地。群山脚下一片不怎么起眼的建筑物前！正是因为这

个目的地像巷子一样那么的曲折幽深所以龙教官开玩笑说不怕你们逃跑！

然后下车各种安置准备工作之后开始了一些小的热身运动。先是“兔子、房

子、魔鬼”；再是“一元、五角”的钱币游戏。他们让我知道必须听清、理解教

练说的话而且还得时刻看清准备着这样才能在必然有人出局的情况下获得成功。

同样在我们生活工作中也是这样我们必须清晰的知道领导、家人或者朋友想让我们做什么，知道了问题我们又得怎么去准备，怎么高效快速成功的完成。因为来的有点晚所以上午的活动告一段落，请听下午分解：

在太阳继续余威不减的挥洒着它的光和热的时候，下午的活动在我们有点期

待、有点紧张、有点忐忑等各种情绪混杂的情况下开始了。先是“挑战150”；

其次是”挑战极限时速”;再次是“勇闯魔王关”；最后是晚上的“风雨人生路”。先

说说我们经历的那种“挑战150”吧，它是由三个小游戏组成的：A、拍掌说我们是最棒的，B、乒乓球经连接管道到指定点桶内C、整队围圈过环。它们三者

让我认识到语速、节奏、配合方向等这些外界因素对团队的影响力，而这些因素

怎么解决，这就要靠大家，靠我们的领导或者是家人朋友的正确指导，也只有这

样我们才能克服和战胜这些外界因素。其次是“挑战极限时速”它让我明白了团

队合作的重要性，在这里只有每个团员各司其职才能在规定的时间内完成这个任

务。时间一次比一次短这也就象征我们团队各个成员的熟悉程度和配合越来越好

由开始发声提醒到后来的手势提醒更象征着团队之间的配合熟练度。其实在家庭

在生活中我们一样也是在扮演着一个角色，在这里只有我们共同的去努力扮演好

自己的角色就是对其他人最好的感谢。同时这也是在挑战我们的责任，当我们因

为失败时五十多个团员趴下共同承担时，当你发现一个家庭都在承担时你会发现

你是幸福的人，所以每个人都要用心去感受这份责任，感受背后支撑你的所有一

切，就像我们现在的领导人我们的家人他们无时无刻不在支撑着我们只是我们没

有停下自己的脚步去感恩他们一下。还有你一直在索取，你认为别人为你做的一

切都是应该的，但是很可惜这个世界不会有人一定要对你好所以你一定要学会去

付出再想着回报。再次是“勇闯魔王关” 本着心理挑战最大、体能冒险最小的原则设计。在这里我们有三次机会，在每次机会的限定时间内你可以不断地去尝

试去挑战。经过它让我懂得了魔王并不是教官们，而是我们内心的恐惧，所以我们必须做到战胜自我。在生活中也是这样我们必须勇敢自信的迈出自己坚定的步

伐，不怕冷嘲热讽等各种外在因素的影响，这样我们才能战胜自我。也只有这样

我们才能更快更好的通向自我的梦想之地。最后是晚上的“风雨人生路”在这里

我们被蒙上了眼睛就像是在那未知的人生路上一样，我们牵着别人的手别人牵着

我们的手，只有做到不抛弃不放弃才能让我们的人生路走的更加顺畅。但是当我们放弃的时候我们就会感觉到孤独感觉到无助感觉到寒冷。所以说我们这辈子一

定要学会心怀感恩，只有学会感恩才能所获到别人对你的回馈，毕竟别人对你好

不是他的义务而是他的个人权利。

太阳慢慢的升起在那充满活力的奇怪体操中我们又开始了新的一天的训练。

在这里我们又经历了“达芬奇密码”；“高空断桥”；“传真机”；四米二的毕业墙。“达芬奇密码”在解密的过程中，我们好多的团队开始的规划都不是很清晰，好

多都是随意的翻拍。正因为这样所以我们才迟迟没有获得成功。慢慢的我们经过很多次的磕磕碰碰我们也成功了。在这里让我认识到游戏跟我们的工作一样当我们拿到一份指令时我们一定要思考一定要有规划，而不是盲目的去做，今天是游戏给了我们足够的时间，但是如果是换到我们未来的工作中你失败了就是失败了，没有那么多的理由给你。在这里十八张牌每一段牌每一张牌都有它的意义，就象征着我们的生活事业的某个阶段，还有每个阶段我们要持有的生活态度，否者就会差之毫厘谬以千里!这样我们会走很多的歧途遇到很多的麻烦。再是“高空断桥”在高空挑战是当我们往下看时，就像我们拿到工作时我们看到得往往是恐惧害怕不可能，但是当我们；平视前方的时候我们就发现前方只有目标了你会发现轻松多了。其实人很多时候不是让别人击败的而是让自己击败的。当我们爬到六米的高空时我们靠什么，团队、绳子、勇气等等。就像一个公司一个集体一个家庭在支撑着你一样正因为这样我们才会有更多的勇气和力量勇往直前。然后是“传真机”，它告诉我们沟通真的很重要，我们的沟通直接导致我们后面的一系列的后果。当我们明白自己的沟通方式不对的时候一定要学会调整，当我们一旦做错的时候，不要怕承担错误，一定要勇敢的承认错误，这样我们才能经过沟通让别人让自己获得共赢。怎么传真的很重要，当我们的上级发下的什么指令时我们不要增加太多的个人色彩，否者到最后的结果永远没法去完成，这就是正确沟通的重要性。最后是“四米二的毕业墙”在这里最重要的一句话就是有你真好。为什么我们九分多钟五十多个人就能完成。人梯拉人的人做防护的人。我们成功的人都是踩着别人获得成功的，但是当我们获得成功时却从来不会低下头看一看那些曾经为我们付出的那些人，所以要永远学会心怀感恩，只要相信团队成员一定会为我们创造奇迹。我们就会获得奇迹的成功。

总之，世界很美好，喜欢的话就去营造这种氛围。送人玫瑰手有余香，当我们把微笑留给自己的时候，也把微笑留给了别人；当我们把微笑留给了别人的时候也把微笑留给了自己。——有你真好！

最后在这里我要由衷的感谢xx公司，感谢张总，感谢各位教练，感谢各位兄弟姐妹给了我这次机会，还是那句话——有你们真好！

第四篇：中国西部兰花生态园旅游总体规划方案

北京创行合一旅游规划设计院-生态园规划案例

名

称：中国西部兰花生态园旅游总体规划 地

域：宝鸡市眉县 时

间：2010年 面

积：约4080亩

项目介绍

一、项目分析

(一)现状分析

西部兰花园位于宝鸡市眉县槐芽镇，由于旅游开发起步晚，目前仍处于初级阶段，功能单一，缺乏主题文化和体验性产品。目前，主要的旅游功能包括花卉观赏、水上垂钓、自助烧烤等，开发的主要的旅游功能产品包括：科技花卉观赏园、苗木树种观赏园、水上垂钓鱼塘、采摘园、盆景园等。

(二)区位分析

西部兰花园北有陇海铁路、西宝高速、310国道，距宝鸡市78公里，西安101公里，咸阳机场80公里，法门寺与太白山的二级旅游专线法汤公路纵穿而过，法门寺和太白山旅游的发展将成为西部兰生态花园旅游发展的重要依托。

(三)资源分析

西部兰花园物质具有景观丰富，生态环境好的优良环境优势，包含了花卉、果树、苗木三个大类的600余品种，数量多，规模大，品种新，生态环境好;兰花产业规模大，但品种单一;水域规模较大，经营模式单调，没有形成很好的景观效果。

二、项目发展定位

(一)产品功能定位

以优越的生态环境为依托，以兰花科普文化、生态休闲文化、温泉休闲文化为核心，打造集科普教育、生态休闲、主题度假和会议温泉度假于一体的科普型、生态型、体验型旅游休闲度假区.(二)形象定位

兰意天香 西部博鳌

(三)愿景目标

三、项目总体生态园规划

(一)功能分区

“一带四区”功能布局

一带：兰花印象入口景观带

四区：绿色博鳌会议度假区

花湖美地观光休闲区

科普天地观光体验区

兰意空间休闲度假区

(二)总平面图

四、分区规划与重点项目设计

(一)兰园印象——入口观光带

核心思路：西部兰花园的第一印象区，突出兰花文化和生态文化的主题印象，并满足综合服务基本功能

功能特点：综合服务、景观营销

重点项目：

1、天香广场

【构建理念】

以开阔的广场作为景区的入口景观，给人休闲轻快阔达之感;

以生态文化和兰花文化为创意元素，打造兰花广场。作为活动举办和节庆演出的场所。整个广场形状呈现一朵立体抽象的兰花。

使用人造雾凇和香水，使广场更具有神韵。

结合夜休闲生活，运用灯光、音乐效果，打造夜景。

【主要功能】观光体验、集散、活动表演等

【设置内容】

花韵舞台：用各种花卉和植物景观打造的舞台，位于整个广场的中心，属花心部位，游客可进入体验，人就相当于花心的一部分。

香雾迷情：围绕花韵舞台设置雾森装置，间断性喷洒雾森，并且雾森内增加兰花的香味效果。

兰指天下：兰花指姿势优雅，在古代是美男子的象征，又与佛文化有着较深的渊源。景区入口及整个景区用兰花指雕塑小品作为方向指示牌，欢迎和指引游客，形成景区特色。

2、百花走廊

【开发思路】

是重要的交通要道，也是重要的旅游宣传窗口。

通过摄影图片、灯光、立体景观雕塑、装置艺术等不同的表现形式，打造具有旅游宣传功能的生态文化景观带。

【景观设置】

在法汤公路两侧培植不同季节开花的花卉，形成“百花走廊”的独特景观。同时在百花走廊中采用立体花坛的园艺形式，雕刻成一座座栩栩如生的生态彩蝶雕塑，犹如在百花从中飞舞的彩蝶，似在欢迎客人，同时还可将一些宣传语雕于其中。

(二)科普天地——观光体验区

核心思路：依托兰花培育技术及历史背景资源，以兰文化为主题开发观光、体验、科普等方面产品。

功能特点：观光、体验、科普教育

重点项目：

1、兰花科普园

【功能定位】

以兰花景观资源和兰花培育技术为核心，开发兰花观光和以兰花培育为主题的科普教育，是西部兰花生态园品牌支撑体系的核心组成部分。

【主要内容】

天香园

音乐兰花棚

“植物克隆”科普试验馆

2、珍稀树种观赏园

【功能定位】科普教育、观光体验

【设计内容】

珍稀树种园：

在现有的珍稀树种园内引进其他的珍稀树种，丰富数种类型，增加珍稀树种园的吸引力和科普性。

盆景创意园：

创意园就是游客自己动手制作园艺作品，然后把最终的作品当作旅游纪念品买回家。

(三)花湖美地——观光休闲区

核心思路：以水为中心，重点依托现有资源，通过新颖的创新手法，打造“花的海洋，水的天堂”

功能特点：水上观光、水上休闲

重点项目：

1、水上花园

【创意思路】人们一般把花种植在陆地，形成美丽的花园。这里主要是结合旅游区拥有的花卉资源和丰富的水景资源，打破常规思维，将花移植于水中，形成一个能够自由活动的水上花园，并且结合独特的水中廊道景观，让游客感到惊喜和意外。

【设计内容】中廊道、花湖兰舟、水上花园、水上婚礼

2、蝶恋园

【设计内容】

宝鸡、西安户外婚庆基地第一品牌

“爱情对对碰”电视节目

爱情墙、爱情留声机、许愿树、丘比特花屋、连理林。

3、花湖渔庄

【核心思路】

渔业是未来花湖经济收益重要的方向之一。该项目利用花湖自身的渔业资源，通过创新的经营理念，开发以鱼为主题的餐饮。

【设计内容】

水上渔庄：渔庄餐厅位于花湖岸边，部分建筑延伸至水中，形成水上餐厅，渔庄主要提供以鱼为主的美食，聘请专业的厨师，提供“一鱼多吃”的烹饪方法，满足不同顾客的需求。

景观鱼缸：餐厅就餐大堂景观进行特殊化景观设计，使整个餐桌就是一个金鱼缸，顾客可以欣赏桌面上游动的金鱼。

(四)兰心宜居——休闲度假区

核心思路：依托良好的生态环境和相对独立的空间位置，打造以兰文化为主题的，融住宿、餐饮、休闲、娱乐为一体的主题旅游度假产品。

功能特点：休闲度假

重点项目：

1、兰意度假村

文化特色：梅、兰、竹、菊“四君子”文化;

项目特色：主题文化景观观光、艺术度假，将度假与艺术欣赏融为一体;

经营特色：大众度假市场与会议会议市场相结合，重点开发以会员制为主的度假市场;

【 内容设计】

君子园：重点培植梅、兰、竹、菊四种景观植物，不但可以作为重点观赏景观，也可以提升度假村环境，支撑度假村主题。

兰意别墅：度假村别墅以中国北方古典园林建筑为主体，并且在建筑风格和建筑材料方面融入现代建筑元素。

2、兰意花园餐厅

3、西部博鳌——会议度假区

规划范围：法汤公路以东，渭河以南的果园和苗木培育地。

核心思路：以会议度假为品牌，带动休闲度假的发展，成为西部绿色博鳌。

主要功能：会务休闲度假、温泉度假

重点项目：

(1)西部兰花国际会议中心

【开发思路】依托西安、宝鸡及西部重要的会议市场，承接举办以政府、大型企业为主的高级别政府、商务等国际性会议、大型主题展览，打造融会议接待和商务接待于一体的五星级国际会议度假中心。

(2)花海温泉主题度假村

休闲汤屋：主题汤屋具有良好的私密性，是度假村的VIP泡汤区。

花海温泉世界：一方面是以四季花为主题的环境建设，建造大棚室内温泉，室内环境以热带植物和热带花卉为主，营造绿色空间，另一方面是强调温泉的娱乐性，包括冲浪温泉、温泉滑梯等温泉游乐活动。

花海护理温泉：健康水疗，是一种集“休闲健身，保健治疗，社会娱乐”为一体的现代休闲时尚，受到越来越多人士的喜爱和推崇。Garden Spa是传统花卉草药功效结合芳香疗法的时尚护理。

温泉别墅：针对乐活族的“慢生活”与“心生活”，度假别墅强调私密、自然、天人合一所建造的休闲别墅。

(3)精英领地高尔夫

【创意缘起】依托兰花国际会议中心、精英领地高级休闲会所，临靠渭河修建河滩高尔夫练习场，私密性绝佳、远离城市喧嚣，为休闲度假游客提供高级休闲的空间。

五、规划小结

时至今日，西部兰花园如规划所定目标已发展成为以生态科普休闲旅游为主题的综合性产业旅游型园区。园内四季常青、天天有花赏，被誉为“鸟的乐园、花的海洋、天然氧吧、植物天堂”，并享有“永不落幕的世园会”之美誉，已成为全国一流的生态环境教育基地，是陕西省唯一的“全国花卉生产示范基地”和“全国特色种苗基地”。

第五篇：多功能养老旅游生态园融资模式

养老医疗旅游生态园

综合项目

融 资 方 案

（补充版-前期）

综合办公室

2017年11月18日

养老、医疗、生态园、旅游 多项目一体化前期融资流程（补充版）

房地产行业对资金的需求非常大，融资能力对房地产企业尤其重要。房地产融资就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。如何冲破融资困境，选择合适的融资方式，成为房地产企业保持稳定健康发展所要解决的主要问题。

从目前情况分析：现在寻找大面积的建设用地比较困难，单独走招拍挂独立拿下大的地块不是太容易，资金投入大，货币回笼比较困难。走多方式的项目综合开发，把养老地产和配套医疗，生态园用地综合立项，分别采取不同性质的土地开发建设，采用分步融资建设模式、物业出租融资模式等方法逐步推进，先做养老产业用地微投入开发，再利用建设用地开发商业主体，既能减少资金的投入，规避资金链跟不上的风险，项目也能实现快速融资，还能减轻管理上的压力。

资金来源：国开行项目建设资金、民政部老龄委的养老基金、政府对于养老产业的扶持资金、政府对于特色小镇的专项资金； 团体养老资金；项目合作资金、倒按揭反向贷款物业出租资金等。

一：国家项目支持资金

1、在土地问题上要

争取国家的支持；并利用土地在政策范围内申请建设资金。（看好地块，同期有开发价值，划拨转让租用加招拍挂多头并进，争取建设补贴）

2、尽量利用政府的政策性补贴，或者采用PPP模式对医养项目共同开发，起步阶段得到国家部门的支持，国家政策性机构、开发商、投资机构以及大量上下游的绿色建筑类机构的支持，并开始建立自己的示范工程和基金，往前推进。这相当于政府支持保障房的做法，现在政府对养老产业的金融支持，贷款成本很低。

3、我们要从规划上要借助于生态农业补贴、小城镇建设补贴。特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的特色小镇的融资渠道。

4、政策性商业贷款

国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券。另外国开行对于养老医疗相配套的商业地产也有想关的商业贷款资金支持。

案例1：洛阳逸康老年服务中心逸乐苑项目（2015年4月）2015年4月，国家开发银行河南省分行对洛阳市首个实现医养结合的综合养老机构——逸乐苑予以6000万元信贷支持。

逸乐苑项目总投资1.2亿元，可提供养老床位600余个，逸乐苑项目内包含一 个医疗机构——洛阳逸康老 年护理院，总建筑面积8500平方米，包括六大病区，可提供心血管疾病、呼吸道疾病等多种老年人常见疾病的诊断、治疗服务。逸乐苑项目建成后设施将十分完备，不仅建有无障碍通道、医用电梯和客用电梯，公共区域还安装了监控系统和消防设施。每套养老公寓内配有独立卫生间、小型厨房、呼叫器和液晶电视，同时，无棱角的专用家具和中央空调等设施也会让老人的日常起居更加安心和舒适。

案例2：赣州章贡区社区（村）居家养老服务中心项目（2015年6月）

国开行以赣州主城区—章贡区为试点，联合章贡区政府共同策划并推动以PPP模式实施了章贡区社区（村）居家养老服务中心项目。国开行以1.3亿元的贷款资金和1300万专项建设基金，支持全区72个社区居家养老服务中心建设，依托社区用房，建设生活服务、保健康复、老年活动、护理中心等养老基础设施以及智慧养老呼叫等网络平台，为老年人提供家政、购物、送餐、医疗保健、娱乐、咨询服务、陪伴及日间收养照料等养老服务，满足老年人精神文化和日常生活需求。

案例3：PPP模式南宁市第二社会福利院项目（2016年11月）2016年11月国开行广西分行完成南宁市第二社会福利院项目授信2.3亿元。该项目是财政部PPP示范项目之一,也是广西首例大型养老服务PPP示范项目。南宁市第二社会福利院项目位于南宁市龙岗片区,总用地面积243.63亩,总投资3.74亿元,设计床位数2000张,建设内容主要 有医疗康复综合楼、培训综合楼、社工楼及后勤保障房等。

这一项目采用政府和社会资本合作(PPP)模式,由南宁市民政局发起,南宁市社会福利院为政府出资方代表,国开行广西分行为项目建设提供贷款融资2.3亿元。

案例四:河北三河养老项目

该项目由民营企业燕达集团投资新建，投资方具有行业经验+医疗资源。该项目获得廊坊和北京两个地区的养老运营资金支持。二：股份制合作融资

在有建设用地并可以配套开发商业地产的地方，先租用集体建设用地做养老项目开发，再依托医养地产走招拍挂的形式拍下配套产业土地。生态园旅游项目可以以项目公司形式走合作开发。

只有在项目选址上有一定的目标，并有适合做多元化的养老产业的商业地产才可以。

可选目标1：藁城内族村东，圈地700亩内有建设用地300亩，可配合内族村拆迁改造补充建设用地。项目方想合作开发，目前已经和省二院进行过多次对接。

理由：交通方便，紧邻机场路，京港澳高速 东三环 北有黄石高速 南临307，圈地方已和省二院进行多次接触计划合作。

可选目标2:正定塔元庄村,滹沱河北岸，相对的是河心岛、叶子广场，与最大的水上项目水上嘉年华紧邻。曾是***插队的地方，13年视察的时候，村书记就有计划做一个养老医疗生态园综合项目，现有林地2000余亩，建设用地未知。主要是环境好，村里有实力。三：互联网+平台养老融资模式

1、做团体、机构养老，项目立项后可以跟各厅局级、大学、银行等事业单位以及大型商业机构如北人集团、君乐宝等签订养老意向合作协议，项目实施注入部分资金。

2、与保险公司合作，推出养老保险和投资参股的融资方式。

案例：泰康之家的模式，既与保单绑定，还和医院结合，护理结合。进入养老地产行业的，基本上都开始往上游或者下游整合。

3、与证券公司洽谈筹划在三年内成为上市企业。

4、跨地域合作，传统养老+居家养老+候鸟式养老+医养结合养老等多种方式吸引异地资金进入，搭建一体化多功能养老模式，最终目的是以利于吸引更多需求者进入，从根本上解决融资问题。四：反向抵押，就是以房养老

反向抵押就是用现在的房子抵押然后贷款，可以采用押金制，或者叫做会员费。就是老人先把定期存款放到养老公寓里，这个钱最后是会还给老人的，而中间利息部分就用养老机构的服务来代替偿还。但这需要老年人一次性交齐资金，然后过十年、二十年才退回（养老地产模式）。如果老人不在，这些钱可以退回子女，也可以转让，形成了一个新的融资工具。商业地产模式就直接可以买，利用原来房产重新抵押贷款部分作为首付购置产权，其余部分可投资项目，所得利息用于偿还房贷。这个工具降低了整个财务成本。这样的做法相当于把老年人现在的重资产部分得到盘活，比如房子和流动性金融资产，也就是属于存款的这类资产被盘活，让它能够为养老做服务。五：省民政福彩合作

做养老产业化体系，省民政部门的支持是相当重要的。

一是采取省级福彩公益金贴息的方式，与国家开发银行等合作建立养老项目贷款“小基金”，对项目建设提供信贷支持；

二是是以财政性资金为杠杆，拉动10倍以上的社会资本投入，建立健康养老产业投资“大基金”，采取专业化资本运作的方式，打造高端养老产业。筹建基金，将会使有限的政府投入产生最大的拉动效益，使社会资本快速向养老服务业聚集，支撑我项目快速发展。

六、房地产私募基金

房地产私募基金是投资人以承担有限责任的方式将资金委托给管理人，投资于房地产开发或运营，并通过项目公司股权增值或房地产项目销售实现收益的一种组织形式。房地产私募基金的出现，丰富了国内房地产金融市场，为投资者提供了更多参与房地产投资的机会。房地产企业通过出让股权引入基金，或自身设立房地产基金的方式进行融资，已经成为一种趋势。

七、融资性售后回租

房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物业价值成正比，期限长，租 金支付方式较灵活。

八、境外融资

境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。

九、银行贷款

商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。

五、股票融资

股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

十、债券融资

房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家 对债券发行主体有严格的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。

十一、房地产信托

在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

十二、融资租赁

项目租赁和设备租赁等多种形式的融资渠道

附

国开行的贷款支持条件

1.国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。

2.对于社区居家养老服务设施建设项目，国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区，以市、县（区）为单位，通过政府购买服务、PPP等模式整体支持区域内社区养老设施建设项目，包括老年活动中心建设、日间照料中心、社区小型连锁养老机构和居民区无障碍 设施改造以及上门服务网络建设等。

3.从支持方向上来看，国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设，也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。公办保障性养老机构建设项目中，通过政府购买服务、PPP等模式，以市（县）为单位批量化整体支持的项目,尤其是医养结合型的养老机构建设项目。

4.国有企业投资的养老项目中，利用企业存量土地、房产及闲置人员进行养老机构建设的项目。

5.民营企业投资的养老项目中，具有行业经验的借款人,已建成且运营良好的养老机构改扩建工程项目和模式复制性养老机构建设项目。

6.企业的品牌、实力、注册资本，以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点，不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构，一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目，它们的信用一般较好。对于贷款利率，国开行不会设定统一的贷款利率，要根据项目的具体情况来定，但不会低于贷款基准利率。如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业，贷款利率会在10%左右。有实力的企业会更容易得到贷款。

7.国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面：圈地卖房的项目不予支持，支持经营性项目；借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力，项目资本金至少20%；借款人具备建设和运营养老社区的经验；需要担保抵押，包括土地使用权、房产抵押或股东 担保等。

8.考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程，国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利，弥补养老地产在初期现金流不足的问题。

9.国开行会特别关注价格、医疗资源、位置、服务和行业经验这几个能决定项目能否成功运行的方面的情况，再作出综合判断。一般来说，能满足国开行养老项目评审条件，且定价合理、具有医疗资源、位置有优势、能提供专业养老服务、拥有具备行业经验的运营团队的项目，易于通过国开行的贷款评审。

容易被“一票否决”的项目

一是项目未能获得民政部门的推荐意见；

二是项目建设内容非养老服务设施，如以养老之名行房地产之实； 三是项目未能获得相关的行政许可，包括四项审批，土地符合养老用地要求；

四是项目自有资金未达到20%；

五是市场定位存在误区，项目未来经营情况不确定，还款来源没有保障，不足以还本付息；

六是符合条件的担保措施难以落实。

对于开发商而言，从价值链角度来讲，要么从上游融资，要么从下游融资，要么是自持资金，要么就是外部融资。外部融资的话，不管是走股权还是债权，只有找到了合理的盈利模式，才能有更多地资金进入。现在国家政策对于房地产调控这么严，没有开发项目的和社 会资金肯定有大批的资金闲置，只要宣传到位肯定有资金融入。

办公室

高书中

2017年11月18日

附：

立项申请表