(二)房地产转换的会计处理

第一篇：(二)房地产转换的会计处理

（二）房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产（按其在转换日的账面余额）

贷：开发产品

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产（按该项存货在转换日的账面价值）

存货跌价准备

贷：开发产品（按其账面余额）

（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产 应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

2.公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。①将作为存货的房地产转换为投资性房地产的 借：投资性房地产（成本）（转换日的公允价值）公允价值变动损益（借差）贷：开发产品（账面余额）资本公积——其他资本公积（贷差）已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，借：投资性房地产（成本）（转换日的公允价值）累计折旧 公允价值变动损益（借差）贷：固定资产（账面余额），资本公积——其他资本公积（贷差）已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。②将投资性房地产转为自用时 借：固定资产（转换日的公允价值）贷：投资性房地产（成本、公允价值变动）（账面余额）贷或借：公允价值变动损益（差额）

第二篇：可转换公司债券的会计处理

可转换公司债券的会计处理

可转换公司债券是一种新型的融资方式，它避免了增配股融资手段所带来的股价下跌、稀释股权等问题，又不象发行一般的债券筹资会导致高资金成本和到期偿还的资金压力，从而越来越受到资金需求者的青睐。而新会计准则发布后对可转债业务的会计处理作了较大的调整，对于该债券的发行者来说，也就必然关注如何在新准则指导下，对可转债进行合理的会计处理。本文拟对可转换公司债券的特点和相关的会计核算问题进行介绍。

一、所谓的可转换公司债券是指发行公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。其期限最短为一年，最长为六年，每张面值一百元。它具有以下几方面的特点：

1、可转换公司债券具有债权和股权双重属性，发行时与一般公司债券相同，定期发放利息；但它还赋予债权人在未来一定期间可依合约上的转换价格，将其持有的公司债券转换成发行公司普通股的权利。《上市公司证券发行管理办法》规定，可转换公司债券自发行结束之日起六个月后方可转换为公司股票，转股期限由公司根据可转换公司债券的存续期限及公司财务状况确定，所谓转换期是指可转换公司债券转换股份的起始日至结束日的期间。债券持有人对转换股票或者不转换股票有选择权，并于转股的次日成为发行公司的股东。[3]

2、可转换债券的利率一般比不可转换债券的利率低，因而发行企业可以用较低的利率筹措资金。例如海马投资集团股份有限公司于2008年1月16日发行的5年期“海马转债”，第一至五年的利率分别为1.5%、1.8%、2.2%、2.5%、2.7%，是当时银行同期利率的36%~43%，可见，可转债的发行企业的融资成本相对较低。

3、发行人赎回性和投资人回售性。《上市公司证券发行管理办法》规定，募集说明书可以约定赎回条款和回售条款，[3]所谓的赎回是指公司股票价格在一段时期内连续高于转股价格达到某一幅度时，公司按事先约定的价格买回未转股的可转换公司债券，而回售则是指公司股票价格在一段时期内连续低于转股价格达到某一幅度时，可转换公司债券持有人按事先约定的价格将所持债券卖给发行人。为了保障债券持有人的权益，债券发行人有可能在回售日或赎回日承担一定的利息补偿金。由于可转换公司债券的票面利率一般比不可转换债券要低得多。如果发行公司的股价不能如预期上涨，使得可转换公司债券的转换价值低于公司债券面额时，则持有人必定不会执行转换权利，只能得到较低的利息。为此，多数可转换公司债券附有回售权，允许债券持有者可于持有该债券满一定期间后，要求发行公司以面额加计利息补偿金的价格买回该债券。

二、可转换公司债券具有上述几方面的特点，如何核算才能将其经济实质更好的反映出来，《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对嵌入衍生工具的会计处理作了规定，对于可转换公司债券主要包括以下方面 ：

1、公司发行可转换公司债券并进行初始确认时，要将其包含的负债和权益成份进行分拆——负债成份确认为“应付债券——可转换公司债券”，权益成份确认为“资本公积——其他资本公积”。在分拆时，应该对负债成份的未来现金流量进行折现确定为负债成份的初始确认金额；再按发行价格总额扣除负债成份初始确认金额后的价值为权益成份初始确认金额。可转公司债券的发行费用应该在负债成份和权益成份之间按照各自相对公允价值进行分摊。

例1：某公司于2007年1月1日，发行面值为40 000万元的可转换公司债券，发行价格为41 000万元。该债券期限为4年，票面年利率为4%，利息按年支付；债券持有者可在债券发行1年后转换股份，转换条件为每100元面值的债券转换40股该公司普通股。该公司发行该债券时，二级市场上与之类似但没有转股权的债券的市场利率为6%.债券已发行完毕，发行费用为15万元，扣除发行费用后的款项均已收入银行。会计处理如下：

负债成份应确认的金额=40000X4%XP/A（i=6%，n=4）+40000XP/F（i=6%，n=4）=37228.16（万元）

权益成份应确认的金额=41000-37228.16=3771.84（万元）

负债应分配的发行费用=15/（37228.16+3771.84）X37228.16=13.62（万元）

权益应分配的发行费用=15-13.62=1.38（万元）

借：银行存款 40985

应付债券——可转换公司债券（利息调整）2785.46

贷：应付债券——可转换公司债券（面值）40000

资本公积 ——其他资本公积 3770.46

2、在转股前，可转公司债券负债成份应按照一般公司债券进行相同的会计处理，即根据债券摊余成本乘上实际利率确定利息费用计入“财务费用”或相关资产账户，根据债券面值乘上票面利率确定实际应支付的利息计入“应付债券——可转换公司债券（应计利息）”或者“应付利息”账户，二者之间的差额作为利息调整进行摊销，计入“应付债券——可转换公司债券（利息调整）”账户。

同例1：2007年12月31日应对负债成份计提一年的债券利息。

会计处理如下：

应付利息=40000X4%=1600（万元）

财务费用=（40000-2785.46）X6%=2232.87（万元）

利息调整=2232.87-1600=632.87（万元）

借：财务费用 2232.87

贷：应付利息 1600

应付债券——可转换公司债券（利息调整）632.87

3、投资人到期行使债券的转换权，债权发行方应按合同约定的条件计算转换的股份数，确定股本的金额，计入“股本”账户，同时结转债券账面价值，二者之间的差额计入“资本公积——股本溢价”账户；此外，还要把可转换公司债券初始核算分拆确认的“资本公积——其他资本公积”金额一同转入“资本公积——股本溢价”账户。

例2：如例1，2008年6月30日，债券持有者将面值为40 000万元的可转换公司债券申请转换股份，并于当日办妥相关手续。假定转换部分债券未支付的应付利息不再支付。相关手续已于当日办妥。

则2008年6月30日转换股份时会计处理如下：

1、计提2008年1月1日至2008年6月30日

应付利息=40000X4%X6/12 =800（万元）

财务费用=（40000-2785.46+632.87）X6%X6/12=1135.42（万元）

利息调整=1135.42-800=335.42（万元）

借：财务费用 1135.42

贷：应付利息 800

应付债券——可转换公司债券（利息调整）335.42

2、编制转股分录

借：应付债券——可转换公司债券（面值）40000

应付利息 800

贷：应付债券——可转换公司债券（利息调整）1817.17

股本 16000

资本公积——股本溢价 22982.83

借：资本公积——其他资本公积 3770.46

贷：资本公积——股本溢价 3770.46

4、如果企业发行附有赎回选择权的可转换公司债券，其在赎回日可能支付的利息补偿金，应当在债券发行日至债券约定赎回届满日期间计提应付利息，计提的应付利息，分别计入相关资产成本或财务费用。[4]根据这一规定，对于附有回售或回购条件的可转换公司债券，应做如下的账务处理：（1）在债券发行日至债券约定赎回或回售日期间按包含利息补偿金的利率进行利息的计提，计提的利息计如“财务费用”或“在建工程”。（2）在发行企业回购或可转换债券持有人回售时，发行企业再作如下会计处理：一是计提尚未计提的利息，并将未摊销的利息调整一次性摊销完毕。二是按约定价格赎回时，结转“应付债券”的账面价值，并按支付的款项贷计“银行存款”科目。

例3：其他资料如例1，合同中补充规定利息补偿金为3%，2008年6月30日，债券持有者将面值为40 000万元的可转换公司债券申请转换股份，并于当日办妥相关手续。假定转换部分债券未支付的应付利息不再支付。相关手续已于当日办妥。则相关账务处理如下：

2007年12月31日应按包括利息补偿金的利率计提一年的债券利息。

借：财务费用 2332.87

贷：应付利息 1600

应付债券——可转换公司债券（利息调整）632.87

——可转换公司债券（利息补偿金）100

2008年6月30日转换股份时的账务处理

1、计提2008年1月1日至2008年6月30日利息

借：财务费用 1185.42

贷：应付利息 800

应付债券——可转换公司债券（利息调整）335.42

——可转换公司债券（利息补偿金）50

2、编制转股分录

借：应付债券——可转换公司债券（面值）40000

应付利息 800

贷：应付债券——可转换公司债券（利息调整）1817.17

——可转换公司债券（利息补偿金）50

股本 16000

资本公积——股本溢价 22932.83

借：资本公积——其他资本公积 3770.46

贷：资本公积——股本溢价 3770.46

新会计准则下，可转换公司债券进行债权和股权的拆分处理，使得该业务的会计核算更能体现可转换公司债券的经济实质，但对于其中部分内容的规定还需作进一步的完善。比如利息补偿金的核算：（1）在各期利息费用的计提中应该按包含利息补偿金的利率来考虑，那么在初始确认时，是否应该按这一利率来进行债券和股权的拆分；（2）如果没有实现转股，计提的利息补偿金，在债券到期时又该如何处理。如果新会计准则能对相关问题作更细致的规定，将更有助于提高新准则的可操作性。

第三篇：可转换公司债券的会计处理

可转换公司债券的会计处理

企业发行的可转换公司债券，应当在初始确认时将负债成份和权益成份进行分拆，将负债成份确认为应付债券，将权益成份确认为资本公积。在进行分拆时，应当先对负债成份的未来现金流量进行折现确定负债成份的初始确认金额，再按发行价格总额扣除负债成份初始确认金额后的金额确定权益成份的初始确认金额。发行可转换公司债券发生的交易费用，应当在负债成份和权益成份之间按照各自的相对公允价值进行分摊。

企业发行的可转换公司债券的会计处理分录：

借：银行存款

（实际收到的价款）

应付债券——可转换公司债券（利息调整）

（借贷方平衡差）

贷：应付债券——可转换公司债券（面值）

（债券面值）

资本公积——其他资本公积

（权益成份的公允价值）

或应付债券——可转换公司债券（利息调整）

（借贷方平衡差）（平衡差只能出现在一方，要么在借方，要么在贷方）

对于可转换公司债券的负债成份，在转换为股份之前，其会计处理与一般公司债券相同，即按照实际利率和摊余成本（账面价值）确认利息费用，按照面值和票面利率确认应付债券，差额作为利息调整进行摊销。可转换债券持有者在债券存续期间内行使转换权利，将可转换公司债券转换为股票时，对于债券面额不足转换1股股份的部分，企业应当以现金偿还。

可转换公司债券持有者行使转换权利，将其转换为股票的会计处理：

借：应付债券——可转换公司债券（面值、利息调整）

（账面余额）

资本公积——其他资本公积

（属于转换部分的权益成份）

贷：股本

（转换为股票的面值总额）

银行存款

（用现金支付的不足转换为股票的部分）

资本公积——股本溢价

（借贷方平衡差）

企业发行的附有赎回选择权的可转换公司债券，其在赎回日可能支付的利息补偿金，即债券约定赎回期届满日应当支付的利息减去应付债券票面利息的差额，应当在债券发行日至债券约定赎回届满日期间计提应付利息，计提的应付利息，按照借款费用的处理原则处理，即，利息补偿金视为债券利息，于计提债券利息时计提，计入在建工程或财务费用。

经典例题分析： 甲上市公司（以下简称甲公司）经批准与2001年1月1日以50400万元的价格（不考虑相关税费）发行面值总额为50000万元的可转换公司债券。该可转换公司债券期限为五年，票面年利率为3%，实际利率为4%。自2002年起，每年1月1日付息。自2002年1月1日起，该可转换公司债券持有人可以申请按照债券面值转换为甲公司的普通股（每股面值1元），初始转换价格为每股10元不足转换为1股的部分以现金结清。其他相关资料如下：

（1）2001年1月1日，甲公司收到发行价款50400万元，所筹资金用于某机器设 备的技术改造项目，该技术改造项目于2001年12月31日达到预定可使用状态并交付使用。

（2）2002年1月1日，该可转换公司债券的50%转为甲公司的普通股，相关手续已于当日办妥；未转为甲公司普通股的可转换公司债券持有至到期，其本金及最后一期利息一次结清。假定①甲公司采用实际利率法确认利息费用；②每年年末计提债券利息和确认利息费用；③2001年该可转换公司债券借款费用的100%计入技术改造项目的成本；④不考虑其他相关税费因素；⑤利率为4%、期数为五年的普通年金现值系数为4.4518，利率为4%，期数为五年的复利现值系数为0.8219；⑥按照实际利率计算的可转换公司债券的现值即为负债成份的公允价值。

要求：

（1）编制甲公司发行该可转换公司债券的会计分录。

（2）计算甲公司2001年12月31日应计提的可转换公司债券利息和应确认的利息费用。

（3）编制甲公司2001年12月31日计提可转换公司债券利息和应确认的利息费用的会计分录。

（4）编制甲公司2002年1月1日支付可转换公司债券利息的会计分录。（5）计算2002年1月1日可转换公司债券转为甲公司普通股的股数。

（6）编制甲公司2002年1月1日与可转换公司债券转为普通股有关的会计分录。（7）计算甲公司2002年12月31日至2005年12月31日应计提的可转换公司债券利息、应确认的利息费用和“应付债券——可转换公司债券”科目余额。（8）编制甲公司2006年1月1日未转换为股份的可转换公司债券到期时支付本金利息的会计分录。

（注：“应付债券”科目要求写出明细科目；答案中的金额单位用“万元”表示。）

【参考答案】

（1）可转换公司债券中负债成份的公允价值=50000×0.8219+50000×3%×4.4518 =47772.70（万元）

借：银行存款

50400

应付债券——可转换公司债券（利息调整）

2227.30

贷：应付债券——可转换公司债券（面值）

50000

资本公积——其他资本公积

2627.30（2）2001年12月31日计提可转换公司债券利息=50000×3%=1500（万元）

应确认的利息费用=47772.70×4%=1910.91（万元）

（3）借：在建工程

1910.91

贷：应付利息

1500

应付债券——可转换公司债券（利息调整）

410.91（4）借：应付利息

1500

贷：银行存款

1500（5）转换的股数=25000/10=2500（万股）

（6）借：应付债券——可转换公司债券（面值）

25000

资本公积——其他资本公积

1313.65

贷：股本

2500

应付债券——可转换公司债券（利息调整）

908.20

资本公积——股本溢价

22905.45（7）①2002年12月31日

计提可转换公司债券利息=25000×3%=750万元

应确认的利息费用=[(47772.70+410.91)/2] ×4%=24091.81×4%=963.67万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额增加=963.67-750=213.67万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额=24091.81+213.67=24305.48万元

②2003年12月31日

计提可转换公司债券利息=25000×3%=750万元

应确认的利息费用=24305.48×4%=972.22万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额增加=972.22-750=222.22万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额=24305.48+222.22=24527.70万元

③2004年12月31日

计提可转换公司债券利息=25000×3%=750万元

应确认的利息费用=24527.70×4%=981.11万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额增加=981.11-750=231.11万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额=24527.70+231.11=24758.81万元 ④2005年12月31日

计提可转换公司债券利息=25000×3%=750万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额=25000万元

“应付债券——可转换公司债券”科目余额增加=25000-24758.81=241.19万元

应确认的利息费用=750+241.19=991.19万元

（8）借：应付债券——可转换公司债券（面值）

25000

应付利息

750

贷：银行存款

25750

P 318 T3 当前政策

销售利润p1= 15000*(1-75%)= 3750

应收账款机会成本 I1=15000*10% * 60 / 360 =250 坏账损失 K1=15000*5%=750

净收益 Pm1=P1-I1-K1=3750-250-750=2750 新政策

销售利润P2=14000*（1-75%）=3500

应收账款机会成本I2=14000*10%*10/ 360=116.67 坏账损失K2=14000*2%=280

净收益Pm2=P2-I2-K2=3500-116.67-280=3103.33 因为

Pm1

新政策能使公司获得更多的净收益，所以应实施新政策。

P318 T4

应收账款平均账龄=15*53.33%+45*33.33%+75*13.33%=7.9995+14.9985+9.9975

=32.9995=33（天）

第四篇：关于会计转换的工作报告

关于会计轮换的工作报告县信用联社财务科：根据县联社的工作要求,我被委排到**信用社一个月,在这一个月的工作中,我对该社元至9月底的帐务、财务业务、大额支付、绩效考核情况进行了检查，现将具体情况报告如下：

一、基本情况该社共有干部职工**人，截止9月30日，存款余额为****万元，对比年初****万元，增加**万元，各项贷款***万元，对比年初***万元增加****万元，总收入**万元：其中利息收入**万元，手续费收入*万元；总支出**万元，帐面盈利**万元，关于会计转换的工作报告。

二、检查的内容

1、岗位责任落实情况：该社根据不同的工作岗位及其性质，配齐了工作人员，并制定了相应的工作职责，体现了相互制约的关系，对重要岗位人员实行了定期轮岗，工作汇报《关于会计转换的工作报告》。

2、会计、出纳制度执行情况：会计科目、帐户设置齐全，临柜业务做到了双人临柜、钱帐分管、交叉复核、帐实保管与使用相分离。

3、重要空白凭证管理情况：重要空白凭证纳入表外科目核算，并分类登记，做到责任明确，有价单证及重要空白凭证视同现金入库保管，帐实相符，无盖好印章备用的重要空白凭证。

4、电子联行及计算机类：按规定设置微机操作员，无代码混用现象，操作密码定期予以更换。

5、财务制度执行情况：该社元至8月绩效工资没有按联社的管理规定，而是结合该社的实际情况执行，实行平均分配。无擅自减免利息的行为，各项费用先审后列，无随意列支，未发现私设“小金库”搞帐外经营的行为。各项收入及时、足额、完整的入损益帐内，没有虚列支出，挤占成本，擅自以收抵支。

6、会计档案装订、入档登记及时，应缴代扣利息税代扣及时到位、按时申报。

7、安全制度执行情况：坚持双人管库、双人守库、双人押运制度、库房、金库钥匙坚持“平行交接”，落实了碰库制度、查库登记簿按规定建立。

三、存在问题操作员在离开时没有按规定退出操作代码，一日三碰库只是流于形式，安全登记簿登记不及时。

四、整改建议加强对会计出纳业务的定期检查和辅导，进一步规范业务操作，加大宣传力度，为以后的业务奠定良好的基础。加强内控制度的管理，把各项内控制度落实到实处，强化安防意识，确保安全不出事故。200*年10月6日

第五篇：法律纠纷与处理(地产法务)

常见房产法律纠纷与处理

1、什么是房地产纠纷？ 答：房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。房地产纠纷：按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷。

民事性质的房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷(如商品房买卖)、建设工程合同纠纷(如土建、设备安装、装修)、房地产服务合同纠纷(如房地产咨询、评估、中介)房地产租赁合同纠纷、物业管理纠纷、他项权利侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经有关人民政府处理后不服向人民法院起诉的。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向人民法院起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议经县级或乡级人民政府处理后不服向人民法院起诉的等等。

2、产生房屋纠纷到法院打官司需交纳哪些费用？

答：当事人提起诉讼，必须先交纳一定的诉讼费用，一般情况下由原告方预交，败诉方承担。依据《人民法院诉讼收费办法》，房屋诉讼的案件受理费的收费标准，按照争议的性质及争议财产的价值(或金额)，实行依比率递减的原则计算收取。

还需交纳其他诉讼费用，即指人民法院在审理房屋纠纷案件中实际支出的，且依法应当由当事人支付的费用、如鉴定费、评估费。

法律文书生效后，负有义务的一方未自觉履行义务时，另一方向人民法院申请强制执行的，应向法院预交执行费，执行费按规定由被执行方承担。

委托代理律师进行房地产诉讼，还需向代理律师所在的律师事务所支付律师代理费。

3、当事人订有仲裁协议的，还可向人民法院起诉吗？

答：我国《仲裁法》规定：当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不手受理，但仲裁协议无效的除外。

当事人在房地产案件诉讼过程中享有哪些权利和承担哪些义务? 当事人在房地产案件诉讼过程中享有以下权利：

有请求司法保护并获得公正裁判的权利、申请回避权。

有收集证据、查阅、复制与本案有关材料、法律文书的权利。有辩论权，可委托律师代理诉讼、行使委托代理权。

有处分实体权，包括承认、放弃、变更民事权利，进行和解、调解，提起上诉的权利，有反驳对方的请示及反诉权。

有对生效的法院民事判决、裁定书、调解书等申请强制执行权。当事人在享受权利同时，必须履行如下义务：

必须依法行使诉讼权利，不能滥用诉权，同时履行诉讼义务。必须遵守诉讼秩序和法庭秩序。

必须履行生效的判决书、裁定书、调解书。

4、当事人怎么聘请律师打房地产官司？

答：当事人可以聘请具有房地产专业知识和诉讼技巧的房地产专业律师为其服务。

当事人聘请律师作为诉讼代理人，应提供自己的身份证件和有关资料。

当事人聘请律师代理诉讼，应与律师所在的律师事务所签订委托代理合同，合同应包括委托事项、授权范围、双方的权利和义务、收费标准、违约责任等。当事人应当签发授权委托书。授权委托书应载明受托人、受托人的基本情况，委托事项与权限。委托权限有一般代理和特别代理。

除法律援助案外，委托律师代理的当事人应向律师事务所交纳有关代理费用。双方可约定采取按比例收费、协商收费、风险代理收费或计时收费等收费方式。

5、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的？ 答：当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道或应该知道自己的权益受到侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。

如果是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房屋租金的诉讼时效为1年。

6、房地产纠纷产生后，如何写民事诉状？

答：民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明下列事项：

当事人的情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所、联系电话等等。当事人是法人或其它经济组织的，应写明该法人或其它经济组织的名称、住所和法定代表人或主要负责人的姓名、职务、联系电话等等。有诉讼第三人的应写明第三人的基本情况。

请求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求，请求事项应写得具体明确。诉讼请求所依据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在的事实、发生争议的焦点，起诉依据的法律法规名称及具体条款。

结尾部分应写明受诉人民法院的名称，并由当事人签名或盖章，注明起诉的年月日。证据和证据来源。即起诉依据的产权证、公证书、契税凭证、合同、往来信函、视听资料等等一切能证明客观事实的材料。

7、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉？

答：房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。

8、房地产纠纷仲裁程序

答：(一)当事人申请仲裁应当符合下列条件：

①有仲裁协议；

②有具体的仲裁请示和事实、理由； ③属于仲裁委员会受理范围。

(二)当事人向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本和相关的证据材料。

仲裁委员会受理后，根据当事人选定(或委托仲裁委员会主任指定)仲裁员组成仲裁庭(各方当事人可各自选定一名仲裁员)。(三)开庭和裁决。(四)申请法院强制执行。

9、房屋拆迁、补偿安置等发生争议如何解决？

答：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。

拆迁入与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁入的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内做出。

当事人对裁决不服的可以自裁决书送之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁入依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁入应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关输证据保全。

10、房屋有质量问题，是否可以要求退房或赔偿损失？

我于去年从房产公司购买了一套期房，于去年5月1日交付，当时未发现有质量问题，到10月份发现阳台墙上有一处很细的裂缝，到了12月发现裂缝增粗。因为质量有问题，装修一拖再拖。我向房产公司交涉，他们来人看过是墙身开裂，但因其它楼层未发现此类情况，故找不出开裂原因，房产公司人员讲帮我补好，防止雨水渗漏，但装修后说不定墙砖会因裂缝增大而破裂。我是工薪阶层，全家人一生心血才买了这套房子，这条裂缝影响了我的居住环境，假如日后想出售，这样的质量也会使房价贬值，请问：我这套房子是不是属于严重质量问题?我是否可以向房产公司要求退房或赔偿损失?假如房产公司提出这房子是通过质检的而不理睬我怎么办? 答：如果所称属实，可断定房屋存在质量问题，您可与开发商就此问题进行协商，也可以申请仲裁或向法院提起诉讼。房屋质量问题的起因、严重程度及补救措施，在不能协商一致的情况下，应由当事人或法院或仲裁机构委托有资质的中介机构进行鉴定。按规定在一般情况下，如果房屋质量属于结构性缺陷，房产公司应负责退房或调房并赔偿损失。如果是非结构性缺陷，房产公司应负责维修并赔偿相应的损失。另外，房子通过“质检”，不是房产公司拒绝维修、赔偿及退房的法定理由。

11、解决房地产纠纷的途径有哪些？

答：公民、法人或其它组织关于土地、房屋等权益发生了争议，可以选择以下解决途径：

自行协商解决：争议发生后，争议各方通过自行协商解决纠纷。

非诉讼调解：泛指不通过诉讼、仲裁解决当事入之间民事争议的一种方式，在我国通常是指在有关部门主持下，争议双方自愿达成协议解决纠纷。

仲裁：争议各方根据签订的仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申请仲裁。生效的仲裁裁决，一方若不履行，另一方可向人民法院申请强制执行。

诉讼：争议各方将争议的房地产纠纷向有管辖权限人民法院提起诉讼。

12、拒交物管费是否有理？

答：在目前的物业管理纠纷中，有不少是由于业主拒交物业管理费引起的。当然，业主拒交管理费各有原因，但官司打完，业主败诉的却不少。为使大家能够正确处理物业管理纠纷，特选择了实践中几类最有代表性的案件，希望您能从中得到启示。

案例一：张某被拆迁安置到某小区居住，但对被安置房屋的地点和面积始终不满，他多次找拆迁单位要求重新安置，但未能解决。因此，张某自从住进小区后就一直不愿交纳物业管理费。当物业公司将张某诉诸法庭后，法院判决张某败诉，令其补交拖欠的费用。此案的关键在于，拆迁安置与物业管理费二者属于两个不同性质的法律关系，两个法律关系所涉及的权利义务内容和各自对应的主体不同，前者对应的是拆迁单位，后者对应的则是小区的物业管理部门，因此不能混为一谈，应该分别解决。本案中，张某人住小区后，已经享受了物业管理部门为其提供的服务，不能不以不满拆迁单位为其安置的结果，作为拒绝交费的理由。对拆迁安置问题，张某应当通过其它合法途径与拆迁单位另行解决。

案例二：崔某居住在一层，物业管理企业将供暖用煤堆放在他家的窗户外，冬天刮风时，崔某家的地板、家具和床褥常被刮进的煤灰染黑，崔某认为，物业的这些行为已严惩干扰了自己的正常生活，故拒绝交纳物业管理费。

从事实来看，崔某拒绝交费似乎确实有一定道理，但从法律角度讲，如果物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务，那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，如果拒不交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业不当行为侵犯了住户的合法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除妨碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费方式解决。

13、离开单位后工作关系仍保留，公积金如何缴纳？

我请教一个问题，我爱人已离开原单位，但工作关系仍然留在原单位，请问住房公积金应如何缴纳? 如何把工作关系拿到人才市场，又如何缴纳呢? 答：住房公积金如您爱人所去的新单位可以办理的，则需要新单位开具住房公积金的帐户给您爱人的原单位，即可将住房公积金转入新单位开立的住房公积金帐号。如果工作关系在人才市场，只要人才市场有建公积金帐户，则办理手续同上。

14、哪些房地产纠纷不属于人民法院受理范围？

答：因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。因行政指令而调整划拨、机构撤并等引起的房地产纠纷。

因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。

当事人订有有效的仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。

法律法规规定须先行裁决的房地产纠纷，未经有关行政机关先行裁决，向人民法院起诉的，人民法院不予受理。

15、哪些房地产纠纷须先行裁决，当事人不服才可向人民法院起诉？ 答：土地所有权和使用权争议纠纷，须经有关人民政府处理后，当事人对此处理决定不服，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。

拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁入对拆迁补偿、安置等达不成协议，由批准拆迁的房屋主管部门裁决，仍不服此裁决，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。

公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议必须经县级或乡级人民政府处理，当事人对此处理仍不服，可以在接到处理决定之日起1个月内向人民法院起诉。

16、哪些房地产纠纷仲裁委员会不予受理？ 答：根据我国《仲裁法》，下列房地产仲裁委员会不予受理：

涉及婚姻、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产案件。依法应当由行政机关处理的房地产行政纠纷。

法律法规规定不能申请仲裁的其他案件。

其他：①人民法院已经受理或已经审结的房地产案件。②涉及落实政策的房地产纠纷。③因公证机关公证而发生争议的房地产纠纷。④机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷。⑤军队内部的房屋纠纷。

17、内部认购不受法律保护

答：现在有些开发商在领取销售许可证前，就开始搞内部认购。内部认购时的价格往往比开盘时是低几十元至上百元。内部认购是建设部《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。所以有些购房者即使与开发商签订了认购书，甚至签订了正式的《商品房买卖契约》，也不能到房地产主管部门登记备案。内部认购时，利益与风险并存，购房者不能因小失大，一旦发生危险，购房者将吃大亏。

18、人民法院受理房地产案件的条件是什么？

答：原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织有明确的被告。

有具体的诉讼请求和事实、理由。

属于人民法院受理范围和受诉人民法院管辖。

19、入住多年没拿到房产证，应如何维权？

我家1999年3月买了一套商品房，到现在还没拿到房产证，应该怎么办?我们想和发展商打官司，要求其赔偿并提供房产证。答：首先，应根据您的商品房买卖合同中约定的争议解决方式来决定是采取诉讼还是采取仲裁的处理方式。其次，是否能得到赔偿和产权证，要看商品房买卖合同的具体约定和你所购买的房屋的具体情况如何，并根据不同的情况采用不同的处理方式和提出不同的要求。

20、商品房预售合同的登记备案问题

答：商品房预售合同签订之日30日内开发商应将该合同上报主管部门登记备案。置业者没有将商品房预售合同上报登记备案的义务。商品房预售合同未经登记备案的，并不影响商品房预售合同的法律效力，但政府主管部门可以按规定对开发商进行处罚。

21、涉外房屋纠纷在诉讼程序上有哪些特殊规定？

答：涉外房屋纠纷指具有涉外因素的房屋纠纷。涉外因素包括主体涉外和内容涉外。主体涉外指当事人一方或双方是外国人、无国籍人、外国法人或组织。内容涉外指引起房屋法律关系产生、变更或消灭的法律事实存在国外。对于涉外房屋案件，有下列特殊规定： 涉外房屋纠纷诉讼应遵循以下原则：

①适用我国《民事诉讼法》原则。

②国家主权原则。房屋纠纷属不动产纠纷，当事人只能向我国人民法院提起诉讼，不允许当事人协议选择外国法院管辖。当事人进行诉讼时，必须使用中国的语言、文字。凡委托律师代理出庭诉讼的，必须委托中华人民共和国律师。

③司法豁免原则。

④适用我国缔结或参加的国际条约的原则。

涉外房屋诉讼中，在我国领域内设有住所的当事人的答辩期、上诉期均为30日。涉外房屋纠纷在提起诉讼前或提起诉讼的同时及诉讼过程中可申请财产保全。在诉讼前提出财产保全的，申请应提供担保并在30日内提起诉讼。逾期不起诉，人民法院应解除财产保全，但保全不当给对方当事人造成损失的，申请入应赔偿损失。

对在我国设有住所的当事人送达诉讼文书可按以下方式送达：

①按照受送达人所在国与我国缔结或共同参加的国际条约规定的方式送达。②通过外交途径送达。③对具有我国国籍的受送达人，委托我国驻受送达人所在国的使邻馆送达。④向有权代其接受送达的诉讼代理人送达。

⑤向受送达人在我国领域内设立的代表机构或者有权接受送达的分支机构、业务代办人送达。⑥受送达人所在国的法律允许邮寄送达的，可以邮寄送达。

⑦不能用以上方式送达的公告送达，自公告之日起满6个月，即视为送达。

22、不能办理房产证的原因有哪些？

答：不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：

①利用集体所有土地开发的项目。②未经立项批准的项目。③未取得规划审批的项目。

④没有销售许可证又无产权证的房屋。⑤未经验收或验收不合格的房屋。⑥土地或房屋未解除抵押的。⑦开发商未交纳相关税费的。

⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有：

①购房者没有交纳相关税费。

②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。③委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的，等等。