第一篇：营销冠军是怎样炼成的
如何成为销售冠军（陈安之）
销售的精髓只有一条：销售你自己！这是最强推销员吉拉德的见解，我相信，贯彻了这法则，证实，确实是这样的。当客户服了你的时候，一切都好办了。——费莫
有很多推销员问我：陈老师，你拥有五项世界销售记录，你到底是怎样成为世界顶尖的推销员的？
事实上，我对每一个推销员以及每一个公司的建议就是，业绩不好，只有一个原因，那就是不够认真。业绩好的公司就是因为它比较认真。
（行销法则十五：凡事只要认真，你的业绩就会好起来。）
我在美国的时候，在我的老师安东尼.罗宾的机构工作。我每天早上5点半起床，7点半离开住处，8点半到9点有第一场演讲，在我演讲开始之前我在车上已经演练了我的演讲稿。等到我实际去演讲的时候，我已经演讲了第二次，所以我比较熟练。讲完之后，我准备到下一个会场，在车上我又讲了第三次，到现场我实际已经讲了第四次。
拜访顾客最快的方法当然是用电话。我曾经开车去拜访顾客，但一天下来，也拜访不到三位顾客。所以我的经理就说你行销要成功的话，一定要学会电话行销。我每天就翻电话簿，从A打到Z。
我们公司规定，每天一定要打100个陌生电话，我一开始就偷懒，打了二三十个电话，随便抄一下卡片，说我已打过。经理问，你今天打了100个电话吗？拿来给我看看。我说：经理，明天再看吧。——因为我偷懒不够认真。
我的经理连续三年都是安东尼.罗宾机构的第一名讲师，所以我感觉他真是比我认真。
（行销法则十六：提高行销业绩的关键就是每天你要指定出必须完成的量化目标。）后来我发奋图强，也开始打100个陌生电话。在安东尼.罗宾机构，我们打电话一定要站着打，因为坐着给顾客打电话影响力也是有限的。所以公司规定每人每天打100个电话，而且一定要站着打。
（行销法则十七：每天要完成100个陌生顾客的拜访量，并且要站着打电话。）然后晚上在小组开会、研讨，等开会结束之后，我们再对镜子练习3个小时的演讲，这样连续不断。有人说陈老师尼演讲都不用看演讲稿，真是很流利啊。事实上都是私下苦练出来的。
所以我说，每一份私下的努力，都会有倍增的回收，在公众面前表现出来。
（行销法则十八：每一份私下努力的结果，都会获得增值的回报，最终都会在公众面前表现出来。）
当我们看到一棵树的时候——我们看到苹果树，就知道这个人种了苹果种子。看到香蕉树呢？肯定是种了香蕉种子。当我们没有看到任何果实呢？表示之前呢没有种。
所以，假如你发现目前你生活领域中的结果不太满意，或是没有看到任何结果，那只告诉了我一件事情，那就是之前你没有播种。要从银行提款，就要先存款，没有存款如何提款。大家都需要有更大成就、更成功的事业、更好的业绩，但大部分人的付出都还是不够的。
（行销法则十九：要想获得什么，就看你付出的是什么。）
我研究过华人首富李嘉诚。有人问李嘉诚到底是怎么成功的，他说很简单：比别人努力
两倍。而曾是世界首富的西武集团总裁堤义明的秘诀是——比别人努力三倍，比世界上努力的人还要更努力。
所以，你要超越他们，你希望自己有多高的成就，你就要努力几倍。
（行销法则二十：要想超过谁，你就要比他更努力。）
很多人说，陈老师，看你穿得非常靓丽，你这衣服都是从哪里买的？告诉你，都是从我自己的服装店里买的。
了解我的人都知道，我开有一家服装店，代理的品牌是世界顶尖级的，也是最贵的，这种西装全世界44个国家的总统、元首、王子在穿，表明这种西装的品质受到世界各国元首的肯定。
我又不是从事服装业，怎么可以代理到全世界顶尖级的男装？1992年时，我常去美国的比佛利山庄购买衣服，一套都是3000多美金。
后来我觉得我的需求量太大，因为我时常演讲，要不断更新服装。我想，假如我自己开一家这样的店，那我就可以用批发价来穿这些衣服，那该会多好！
所以后来我就寻找怎样代理这个品牌。1992年我去马来西亚的吉隆坡演讲，讲完之后，我想放松一下，就去购物，经过吉隆坡的一个饭店，走进去一看，怎么会有我想代理的那个品牌？吉隆坡的生活水准好像没有达到这层次呀？
我还以为时仿制品，就到店面看了一下，跟美国比佛利山庄卖的一摸一样。我就好奇地问经理，是谁在吉隆坡开的这家店？他说马来西亚国王是这个品牌的忠实顾客，这是国王的亲戚开的。
我就跟那个经理讲：“我叫陈安之，我可不可以跟你们的总裁见一面。我想知道总裁大部分时间都在哪里？”“总裁当然都是在总公司，意大利、罗马。”
我说：“经理，假如你今天能够帮我和总裁见一面，我愿意飞20个小时到罗马，只要总裁给5分钟的机会。”他说，“你这么有诚意？”我说：“绝对是这样。”
一个月之后，我打电话给经理，我说：我是陈安之，你还记得我吗？我要取得台湾区域的代理。他说：你真的想要做代理吗？我说：经理你别跟我开玩笑，我上个月就跟你明确表达了。他说：那你下个月再打电话来试试看。
第二个月我打电话给经理，经理说：哦，你真的确定要代理那个品牌吗？我说：我讲得这么清楚了。第三个月经理还说：你真的确定了吗？
整整打了半年电话，第七个月，我问经理有没有消息，经理说：总裁同意你在吉隆坡见面，愿意见你5分钟。总裁真的见了我5分钟。
他问了我几个问题：你是做什么的？我是作家、演说家。你从事过服装业吗？我说没有。他给了我一个很难看的表情，说：他真的很想代理我们的产品，那就11月2号到罗马来找我。
11月2号我坐了20 个小时飞机，早上8点钟，我站在他总公司的门口。秘书说：对不起，总裁今天没空。我就在那里等，死赖着不走。在12点55分，总裁又见我5分钟，他说：你真的这么有兴趣，干脆1月份到我们百老汇的时装秀来。
1月，我又飞到了意大利，他说：没空，你真的有兴趣请7月份再飞来。我7月又飞来，他说：没空，你真的有兴趣，明年1月再过来，顺便到英国的巴士郡，到法国到比佛利到旧金山去看一看。
我飞了三年，总裁终于答应要见我1个小时。
（行销法则二十一：凡事只要锲而不舍，成功就不是遥不可及的。）
在那次见面中，总裁跟他的儿子还有公司4个高层请我吃饭，这面子够大了。吃饭到
30分钟，总裁跟我说：对不起，我和我的儿子要走了。离开之前，总裁跟资深的业务副总讲：让这个人取得总代理，从今天下午开始订货。
在我取得这个总代理之前，台湾有个做名牌的，已经做了25年服装，他也想取得这个代理权。我完全没有经理，打败了一个有25年经验的。
所以顾客不只买产品，他更买你做事认真的态度。我认为，如果一个人很认真、很诚恳，他几乎可以签下任何合约。
我20岁时对车子特别感兴趣，又很喜欢讲话，就到一家车行去面试。总经理问我今天为什么要来这里呀？我就跟他讲了我的伟大抱负，吹了一番牛。吹完牛之后，他说：好吧，我们看你是一个有为的年轻人，决定录用你！
两个月之后老板说：Steve，你两个月没有卖出两台车子，即将被开除。有一天我就预感老板可能要把我炒掉，我就很高兴，准备主动辞职。
结果到了下午突然来了两个黑人女士，这个说我们的车不好看，价格太贵了；那个说二手车引擎又不好，把我们的车行批评得一无是处。
我说这样好了，既然你们不喜欢我们车行的车子，那你们到底喜欢什么车子，我开我们车行的示范车带你们出去买你要的车子，只要你喜欢哪个车型，我坐下来帮你们谈判，因为我知道它有多少利润空间，这样好不好？
（行销法则二十二：即使顾客不买产品，你依然要为他提供咨询服务和售前服务。）看了2个小时，那两个女士回来，说：Steve，我们决定买你的车子！我吓了一跳，我说：你们不是说我们的车子不太好吗？她们说：你们的车子真的是不太好，但你的服务是不错的！
（行销法则二十三：你先为顾客考虑，顾客才为你考虑。）
当天我卖了一辆车子，老板看到我，说：恭喜你，你以后会变乔吉拉德的。
当老板肯定你，又赚到别人的佣金，顾客这么欣赏你，你那天还好意思辞职呀？于是，第二天早上我又去了，心情好愉快。
早上9:00，来了一对夫妻，带了一个小孩，示范了一个半小时后，这个太太决定向我买车子，她跟经理正在谈合同的事情。
他的先生跑过来了，说：我们今天早上是要去比5家车行，哪家开价最低，我们就跟他购买，我们是9:30到你的车行，显然你是第一家，所以我们绝对不可能买你的。但是我太太后来为什么决定向你买呢，是因为她觉得你的服务态度比较好，她说，即使这个车行贵一点点，你赚取这个佣金也是应该的。
（行销法则二十四：顾客往往购买的是你的服务态度。）
到了第三天，我真的要辞职了。又来了个饭店的经理，叫伯纳，我说：我能为你服务吗？他说随便看看，就走来走去。后来，他问我：请问你叫什么？我说我叫Steve啊。你为什么来这里工作啊？
我就跟他讲，我5岁时就立志要成功，这是我伟大计划的一部分，讲了一堆，讲到他感动，直到他说：好吧，Steve，我跟你买一辆车子吧，我说：你不是随便看看嘛，怎么成了随便买买了呢？
他说：我今天来，真的只是随便看看而已，可是我看你这么想成功，为了帮助你成功，我跟你买一辆车子好啦。
（行销法则二十五：推销员推销自己比推销产品更重要。）
连续三天卖三辆车子，可是我连车子都没有示范呢。
可见，世界上最顶尖的推销员都知道，他所销售的产品，不是产品本身，而是他自己，他自己就是产品，顾客在买产品之前，他一定先买这个营销代表，当他喜欢你，相信你之后，然后才是选择产品。
（行销法则二十六：只有当顾客真正喜欢你、相信你之后，才会开始购买你的产品。）
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2011-12-8批注
第二篇：销售冠军是怎样炼成的？
《销售冠军是怎样炼成的？》
课程背景：
为什么销售人员总是以打工者的心态，不愿意更多的投入？
为什么销售人员老抱怨产品不好卖价格又太高?
为什么竞争对手的产品还不如我们的产品，且价格比我们还高，卖得比我们还好？ 为什么销售人员的形象就是企业的形象体现，产品是公司的孩子，孩子缺点是如何被转化成为优点的？ 为什么销售人员开口就沟通不良，让客户听起来就不爽，不是口才不好，是不懂见人说人话？
为什么面对千变万化客户的异议及抗拒点，销售人员却不知所措，不能解决客户异议，意味着不能成交，如何在千变万化的异议中把握不变的主线？
为什么过程中谈得非常好，沟通的也非常好，客户要买，为什么还要说考虑考虑？ 为什么大部份的销售人员说多问少，日常逐渐演变成产品解说员，而是非专业顾问？
课程收获：
n统一销售理念，树立信心，提升销售热情；
n明确自身角色与职责，成为专业化、职业化的销售人才；
n提高销售人员面对销售对象与销售过程中发生问题的应对能力； n激发员工的工作积极性和主动性，时刻保持战斗精神；
n深入挖掘销售人员开发新客户的能力，客户异议处理与成交的能力； n提高销售人员数据归纳分析能力，通过理性的分析指导实际销售； n提升销售人员处理与客户问题的能力，找准工作切入点，突破工作瓶颈； n提升销售人员的客户管理能力，能持续提升现有市场销量。
培训方式：全部用实战案例说明、给原理、给公式、给话术、理性分析、感性体验、情境视频、现学现用、小组讨论、角色扮演、团队分享、场景模拟、游戏体验、老师点评。
课程对象：总经理、销售总监、区域经理、销售经理、业务代表、销售培训专员等。培训时间：授课2天(标准6小时/天)
课程大纲：
第一部分 识自己 懂客户
一、正确认识自己
1、你认为理想中的销售人员应该具备哪些特征呢？
2、真正成功的销售人员，他的心态是怎样的？
3、你在为谁而工作？
4、销售人员不是没有能力，而是没有好的心态；
5、你对目前的生活满意吗？接下来应该怎么做？
6、对待工作观念的2个误区；
7、销售人员的8大黄金心态？
8、客户是什么？他怎么看待我们销售人员？
二、客户关心的6个问题
1、你是谁？
2、你要对我讲什么？
3、你说的对我有什么好处？
4、如何证明你的好处？
5、我为什么找你买？
6、我为什么现在就买？
第二部分 识自己 懂客户
亲近度
1、如何判断5种亲近度关系
2、提升亲近度的10大社交礼物
1）轮盘寒暄话术
2）如何寻找共同点
3）赞美的10个技巧
4）经典赞美4句话
信任度
1、信任度的3种状态
2、打开信任度的3道门
1）建立企业信任度的7个策略
2）建立对销售员的信任度
3）解决客户具体问题的能力
第三部分 巧提问抓主导
一、为什么要“问”？为什么要学习提问
1.死了都要问，宁可问死，也不憋死
2.提出的问题一定是提前设计好的3.客户的回答一定是自己可控制的二、怎么“问”？提问有哪些方法
1.常用的3种提问法
2.提问时需要注意的6个原则
三、对谁“问”？不同客户的提问方式
1、客户文化水平的影响
2、客户熟知程度的影响
3、客户时间与兴趣的影响因素
4、销售中不同阶段的影响
四、“问”什么？
1.与客户初次见面要了解哪9个问题？
2.当客户提出异议时应该提出哪5个问题？
3.客户有了供应商时要问哪4个问题？
4.客户拒绝购买,你需要了解哪3个问题?
5.合同成交后,你要了解哪4个问题?
第四部分议价格 塑价值
一、塑造价值
塑造产品价值的9个技巧
挖掘产品卖点的训练
二、引导体验
1、全方位体验的6字诀
（以上技巧全部用实战案例说明，给原理、给公式、给话术，培训方式：角色演练+小组讨论+场景模拟+游戏体验）
第五部分解异议 巧说服
一、对待异议的6个态度
二、解除顾客异议的2大忌
三、认同顾客的8个经典话术
四、解除顾客异议的4个步骤
五、如何核实异议
六、核实异议的的话术
七、异议的种类及处理技巧
1、价格异议
1）客户讨价还价的心理动机
2）在给客户报价之前需要了解哪些问题？
3）报价的注意事项
4）解除价格异议的5种方法
2、品质异议
3、服务异议
4、借口异议
5、需求异议
6、给客户造紧迫或短缺8种策略
7、竞争对手异议
8、对销售人员异议
第六部分 促成交 懂时机
一、2个最佳成交时机
二、客户的购买信号
1、语言信号
2、行为信号
3、表情信号
三、8个成交的方法
四、促成交易3个步骤
五、成交后的5个注意事项
六、没有成交，客户拒绝后要了解哪些问题？
第七部分 立口碑转介绍
一、让客户有赢的感觉
二、售后服务
三、保持与客户的沟通
四、关心客户的家人
五、帮客户拓展事业
第三篇：营销总监是怎样炼成的
营销总监是怎样炼成的如果营销总监不能保持积极的学习态度和足够的学习时间，很容易形成自我思想的僵化，甚至被营销潮流所抛弃。笔者认为，营销总监如果只是在不断透支自己的体力和心力，变成一种只输出不输入的被动情形的话，营销总监离黯然离去的时候就不远了。客观地讲，企业对营销总监的要求是很高的，每年都要保持增长，或者是业绩，或者是市场份额，或者是利润，做不到就走人，其职业残酷性略见一斑。再次强调，企业期望可持续发展，自然营销总监的自身能力也要与时俱进、可持续发展。如何在承担企业的业绩压力同时，还能抽出时间来给自己加油充电呢?以下提供三种方法：
向理论学习，工作再忙，我们也建议营销总监要保持自己阅读学习的时间，每个月固定读些专业书籍和杂志，或者参加一些培训课程、讲座、研讨会等等。这些方式都是能够不断获取一些新的营销理念、营销模式、营销案例的良好渠道，并能在理论高度和思维体系上给营销总监以功夫在诗外的营养补充和滋润，并能在学习的过程中反过来对自己现在和将来的营销实践以启迪和灵感。除了营销管理的专业理论以外，营销总监甚至还应该多涉猎一些哲学、社会学、心理学、经济学方面的知识和方法，这对于
营销总监理解人性和社会形态大有裨益，长此以往，营销总监能够以更宽广的视野来看待今后的营销发展趋势。
向实践学习，在自己当前的实际工作中，会出现各种成功或者失败的情形。向实践学习，就是指不断地向实践结果和过程求证为什么：为什么这个市场方案行得通?为什么这个销售计划没效果?为什么这个促销活动在南方非常成功但在北方就失败?这种求证态度和求索的方法，就是欧美国家一直弘扬的科学精神。营销管理本身就是一门实践科学，从成功中总结经验，从失败中总结教训，持之以恒，可以得到很多行业、市场、企业的KnowHow，而这些KnowHow是其它从未亲身实践的人所无法感悟到的，哪怕他是营销大师。
向同行学习，他山之石，可以攻玉。营销总监还应该善于向本企业之外的其它同行学习，你的竞争对手往往就是你最应该学习的对象。虚心学习、取长补短，才能让你的企业在市场竞争中利于不败之地。在和平时期，每个国家的军队都会设立一些假想敌，以此为标靶，深入研究和学习，来锻炼和保持自己军队的战斗力。企业也是一样，营销总监也应该尊敬你的对手，深入研究和学习你的对手做的比你好的地方。另外，如果还有时间，营销总监可以
多旁观和琢磨一下本行业之外的其它行业其它企业的营销实践，这种学习不同于简单地看书本上的案例，而是实时实地的学习。比如，你在投放广告的时候多研究优秀企业比如宝洁的广告片制作手法和投放策略，在开展促销活动的时候多研究优秀企业比如可口可乐的促销活动策划和执行细节等等，这些研究和学习的过程会让你免去闭门造车的封闭心态，以开放的心胸和拿来主义精神找到你自己的发展捷径。
持续学习，保持水准，是营销总监需要自己给自己下的功夫，修炼自己，掌控未来，更是营销总监最该做的事情。
第四篇：营销总监是怎样炼成的？
营销总监是怎样炼成的？营销——是实现“从商品到货币的惊险一跃”，营销总监作为一个公司主管销售的最高负责人，在公司中承担着极为重要的责任，处于极为重要的位置。
三大跨越——给力营销总监成长
一般而言，营销总监要经过“三大跨越”才能最终“百炼成钢”，“修成正果”——第一大跨越：从初涉江湖到驰骋职场
如何实现从一名初出校园、踌躇满怀的懵懂青年向职场精英的“美丽蜕变”？从 “蜗居象牙塔”到“驰骋职场”，这一步看似自然而然、顺理成章，实则并不容易，这不仅是一种角色转换和身份转变，更是一种“心理断奶”的艰难过程。而在此之前，我们基本上是在家庭和校园里度过，我们一直是在父母、老师、亲友的关怀备至、细心呵护之下学习、生活、成长，我们一直是依附于父母、老师、亲友而生存，我们中的绝大多数人从未经历过人生的跌宕起伏，也从未品尝过生活的艰辛与磨难，更未曾领略过职场的现实与残酷。因此当我们初入职场时，肯定会有些许的不适应以及些许的落差，这些都是在所难免的。在经历了这种跌跌撞撞的转变过程之后，我们逐渐成长并成熟起来，也只有在经历了这个过程之后，我们才算是成长成为一名真正意义上的独立的社会人。
而更为重要的是，要成为一名合格的——进而优秀的销售人员，我们还需要付出更多。
首先，你需要有良好的心理素质。你要随时做好准备去迎接各种各样的挑战，同时你还要随时做好准备去承受各种各样的打击——这些将贯穿于你的整个职业销售生涯之中，你需要随时调整好你的状态，时刻保持良好的心态——不论是在顺境，还是在逆境之中。销售永远是一种需要你投入精力和激情的行当，因此你需要随时保持着你的工作激情——正如马云所说，短暂的激情是不值钱的！不论你是处于何种的状态，你都必须充满激情的投入到你的工作之中。无论遇到什么样的挫折与打击，你都要愈挫愈勇，永不放弃。
其次，你需要熟练掌握相关专业知识和销售技能。有的时候我们可能很难做到“干一行，爱一行”，但“干一行，精一行”却是我们必须做到的，很难想象一个蹩脚的员工会创造出好的销售业绩，专业化与职业化永远是你的职场利器。要掌握专业技能，需要历练，更需要学习，向你身边的同事与前辈学习，向你的同行与对手学习，向你的客户学习，以及自我学习——在今天这个时代，终身学习已经成为我们的职业常态，我们必须永不间断的更新我们的知识和技能。
再次，你还需要勤奋，“勤能补拙”、“天道酬勤”。销售是没有什么“终南捷径”可走的，能帮助我们成功的，除了悟性，就是勤奋！在很多时候，销售做的是一种概率，是一个从量变到质变的过程——在方向与方法正确的前提下，你的收获与你的付出永远是成正比的！一位哲人说过：“世界上能登上金字塔的生物只有两种：一种是鹰，一种是蜗牛。不管是天资奇佳的鹰，还是资质平庸的蜗牛，能登上塔尖，极目四望，俯视万里，都离不开两个字—
—勤奋。”前微软公司中国区总裁唐骏在央视做《对话》节目时说过一句话：“比别人勤奋一点点，就能超前别人一大步。”
最后，作为一名销售人员，偏重于战术方面，注重的是执行力。在执行上级工作布署，完成工作任务与指标的过程中，积累销售经验，提高个人能力。
第二大跨越：从业务高手到一方诸侯
即从一名优秀的销售人员成长成为一名合格的销售经理（这里所指的销售经理一般包括基层销售主管、省级经理、大区经理或部门经理等层级管理岗位。）
实现从员工到主管的“华丽转身”，是我们职场生涯中至关重要的一个环节。当你还是一名普通员工时，你只需要做好你自己的工作就行了，但是作为一名主管，则需要更多的关注本地区或是本部门的工作，而不再仅仅只是你个人，这其间的差别非常大，并不是每一个能力以及业绩出众的优秀员工都能顺理成章的成为一名称职的主管。
首先，作为一名销售经理需要有较强的业务能力。这一点毋庸置疑，能够被提升为主管的前提条件之一就是业务能力以及业绩出类拔萃，否则你很难获得一线员工的信服，而且也很难对你手下的员工进行业务指导——毕竟大多数情况下，作为一名销售经理不可能、也不应该完全脱离业务，销售经理更多的时候是要带领你的员工去冲锋陷阵，是让“兄弟们，跟我上”，而不是“弟兄们，给我上”。
但作为一名主管，仅有个人能力是远远不够的，有的员工个人能力以及业绩都十分出众，但这些并不意味着他就一定能成为一名合格的主管。很多时候，企业会因为一名员工能力强或是业绩好，就顺理成章的将其提升为主管，但结果却往往是适得其反——企业里少了一个优秀的员工，却多了一个不胜任的主管，无论是对企业，还是对个人而言，都是一种损失。究其原因，一方面是企业内部没有完善的培训提升机制，另一方面，并非每一个优秀员工都适合做主管。
作为一名销售经理要具备较强的团队管理能力，这一点尤为重要。身为销售经理，你不再是一名单打独斗的“孤胆英雄”，你现在是一方诸侯，你所负责的是一个区域或是一个部门的工作，你时刻要明白：你的任务是要带领你的团队去完成公司安排的任务，你所带领的团队业绩才是你的业绩，你所带领的团队业绩的提升才是你价值的体现。你要学会如何识人、用人，你要心胸宽广，“容人所短，用人所长”，你要学会采取各种管理手段去帮助、培训、激励你的团队，你要努力打造一支团结向上、能打硬仗、善啃骨头的“铁军”，去完成一项又一项“不可能完成的任务”。
第三大跨越：从独当一面到执掌全局
从基层成长起来的“草根”中层干部，都会有其特定的成长背景。而这些背景，既带来了成功的经验，也带来了很多局限性，或者囿于某个行业，或者囿于某个地域，或者囿于企业的某个特定发展阶段。从一个中层经理跨越到营销总监，决不是一个简单的升迁，而是一个巨大的跨越，是一个“麻雀变凤凰”的质变，是营销管理的全面跨越：
首先，营销总监要着眼于企业整体，更多的思考宏观和战略问题，而非中层经理的微观和战术问题，要制定的是企业营销的长期规划，而非以往短期的工作安排。
其次，营销总监要考虑全局市场的问题，而非以往的局部市场问题；领导的是全国市场、多部门的多项工作，而非以往的某一区域或某一部门的工作；统领的是全国营销团队，而非一个区域或者一个部门的队伍。
第三，营销总监更多要统筹规划营销战略能够落实到基层业务操作的多层级的进程，而非以往的简单执行性的工作。
这三大跨越一次比一次重要，一次比一次艰难，淘汰率也一次比一次高。这三大跨越可能是在同一个企业内部完成，但更多时候是要经历不同的企业锤炼才有可能最终完成。
从一名普通销售人员成长成为一名合格的营销总监需要一段相当长的时间，如果职业生涯发展顺利，再加上能抓住机遇，至少也需要六、七年以上的历练；大多数销售人经历这个过程需要十年甚至更长的时间；而绝大多数销售人员即便是能力俱备，也很有可能终其整个职业生涯也到达不了营销总监这个岗位高度——就像绝大多数职业运动员终其一生直到退役也从未能在赛场上摘金夺银一样。
营销总监这个岗位担子重，压力大，流动性也极大，在很多企业内，一任营销总监的职业寿命大约只有1—2年，能做到3年以上的更是不多见，从这个意义上来讲，营销总监是一个“短命”的职位，鲜有“职场常青树”。这里面固然有企业在选人方面的不成熟和用人方面的急功近利，譬如销售业绩如果达不到老板的期望值，自然是做不久，但即便是销售业绩理想，所面临的压力可能会更大，因为老板的期望值会越来越高，业绩指标会越定越高，而终有一天，我们会倒在征途中。销售——永远都是在完成不可能完成的任务！
另一方面，市场不等人、竞争对手不饶人，繁重的工作、残酷的现实，大部分的营销总监都是在没有做好准备，自我修炼不足的情况下，仅仅带着热情和美好的愿望匆匆上阵的。一旦上任后，深不可测的市场变化、企业期望的业绩压力、各级员工的狐疑、各种专业知识的欠缺、现实中大量的琐碎工作等等一系列重负，就会横亘在营销总监面前，就会出现营销总监以局部臆断全局、以短期应付长期、以经验取代科学的情景。企业期望可持续发展，营销总监的自身能力也要与时俱进、可持续发展。如何在承担企业的业绩压力同时，加强自我修炼，这是营销总监们需要直面的一道不可逾越的难题？
七项修炼——助力营销总监起飞
第一项修炼：行业预见力和市场洞察力。
营销总监要对本行业有较为全面、客观的认识，清楚地了解整个行业的格局，并能在错综复杂、千变万化的市场中发现和把握市场的基本规律以及行业发展趋势。营销总监必须要学会站到行业的宏观层面对企业的未来做展望，以便于制定企业长期发展的营销战略。可以说，营销总监对行业发展趋势的预见力是极为重要也是非常考验水平的一项能力，能够把握行业脉搏，顺势而为，以先见之明捕捉发展先机，则可以让自己的企业在激烈的市场竞
争中取得先发制人的优势。同时营销总监还要有十分敏锐的市场洞察力和商业嗅觉，要善于发现稍纵即逝的市场商机，并能够及时把握机会，果断作出决策。
第二项修炼：决策力和执行力。
营销总监既是公司销售政策的决策者，同时也是销售政策的执行者。
身为营销总监，具备较强的决策能力能助其把握营销中瞬息万变的各种商机，较强的执行力则能够保证贯彻公司上层的路线和政策，正如营销大师菲利浦•科特勒所说：“市场变化的速度要比我们的营销速度更快，传统的营销模式必须更能适应未来。”
营销总监在制定销售政策时既要考虑公司的长期目标与长期利益，同时也要考虑眼前的短期目标。如果不考虑眼前的短期利益，你很有可能连位子都还没坐热乎就被撵下了台——毕竟大多数企业在对销售工作进行考核时主要看的还是业绩指标，作为一个企业的营销总监，衡量其工作成效的最主要最直接的指标当然是其一段工作周期内的销售业绩，如果在一段时期内销售业绩没有明显改善或提高，再怎么解释也是徒劳，再有能力也是枉然。
但是一个营销总监如果过于急功近利，只顾眼前的短期利益，为了完成销售业绩而不择手段，甚至杀鸡取卵，竭泽而渔，那么即便是在短期内得到了公司的认可，地位也不可能保持太久，最终自己酿的苦酒还得自己喝。而且更为严重的是，你在这个行业内的口碑很可能因此而被破坏，“一世英名”付之东流，以后想要继续在这个圈子里立足——无论是做职业经理人，还是自己创业——都将十分困难。
营销总监要对企业负责，要在企业全局的发展战略下，制定营销战略。通常企业在制定销售目标的时候，都是很内向思考的，只想着一定要达到多少销售额，获取多少利润，这或者是来自于企业自身的发展需要，或者来自于投资者的期望压力。这个时候，营销总监一方面要能够根据行业、市场竞争的实际情况来做出理性的分析，避免企业的重大决策失误，平衡企业内部的盲目和冒进；另一方面也要懂得站在公司层面思考问题，不要过于计较业绩指标，而是能够为公司排忧解难，敢于承担巨大的压力，应积极思考如何达成这个目标？在哪些方面寻求突破点？需要公司提供什么样的资源和支持？
一旦大政方针确定下来之后，营销总监需要做的就是分解目标，逐步实施，带领整个营销团队去不折不扣的执行。“一流的决策加二流的执行不如二流的决策加一流的执行”，很多时候执行的好坏直接决定着项目的成败。当然在执行的过程中一定会遇到很多问题，有些问题可能是在决策时就曾预料到了的，有些问题可能是在企业发展过程中从未碰到过的新问题，有的问题甚至可能是体制的问题，这个时候需要做的是调动各种资源，使用各种方法去解决问题，而不是回避或是怀疑，甚至朝令夕改。
第三项修炼：沟通和协调能力。
营销总监首先要学会与上级或是老板沟通，取得其理解信任和大力支持，这一点特别重要，尤其是在民营企业中，如果没有老板的大力支持，很多事情都办不成、办不好。
同时营销总监还要有极强的内部沟通与协调能力。营销总监一定要明白：营销绝不仅仅只是营销部门的事情！销售业绩的达成是企业内部上下通力协作的结果，营销总监切不可唯我独尊、孤傲自大，认为自己的部门和责任最重要，在平时工作中对其它部门的工作不重视、不理解、不配合，如果没有全公司各个部门的相互协作配合，一切销售业绩都将是空中楼阁，销售将是不可能完成的任务。作为一个营销总监，一定要善于处理和协调公司各个部门的关系，善于调动并整合公司各方面的资源，在企业内部形成一种“人人为我、我为人人”的全员营销服务意识，最大限度的为营销人员创造一个良好的、和谐的、积极的工作氛围与工作平台。
第四项修炼：领导和管理能力。
营销总监的领导和管理能力，首先体现在要给各级营销人员以清晰的方向，告诉大家努力和奋斗的目标；第二要学会选人、育人、用人，善于运用各种管理手段激励你的下属，鼓动团队士气；第三，既要“授人以鱼”，更要“授人以渔”，即培训和指导各级销售人员，并善于在实战中给下属身教言传的示范，教会你的团队以合适的工作方法，帮助你的下属在工作中提升个人素质和业务技能。
第五项修炼：对竞争对手和渠道的把控能力。
在激烈的市场竞争中，一个企业往往存在着各种层次的竞争对手，彼此之间的竞争是全方位的，遍及到品牌、人才、产品、供应链、渠道、管理等各个环节，营销总监需要在这种激烈的市场竞争中做到“知己知彼，百战不殆”——既要知晓自身的优势和劣势，根据本企业自身发展状况制定营销战略，也要对竞争对手尤其是关键竞争对手进行深入了解及研究，洞悉其发展动向、优势和劣势，并善于从中取长补短，以便更好的在未来的竞争中抢占先机，立于不败之地，这是营销制胜的必要条件。同时营销总监还要了解和掌握适合本企业产品的各种销售渠道，各种渠道都有其特定的目标消费群体和达到方式，各种渠道又分别有不同的进入和经营成本，哪些是当前的主渠道？哪些是边缘渠道？哪些是潜在的重点培养渠道？针对不同的渠道采取有针对性的销售策略。
第六项修炼：专业素质和业务能力
营销总监的工作包含了市场和销售两个方面，这两个方面工作各有其专业特点：市场部的工作要求市场调研、数据分析、策略性思考、策划和创意等各种专项技能，而销售部的工作则需要纯熟的客户管理、销售团队管理、沟通技巧、谈判技能、计划能力和执行能力等。所站的立场和角度也不同，市场部的工作偏向于战略，而销售部的工作更偏向于战术。营销总监既要对市场及销售各个方面的专业工作有所涉猎和一定的了解，同时又能够对各项专业工作之间的相互配合和制约条件非常清楚，善于站在公司全局的角度对各项专业工作统筹兼顾，协同整体的步调。
营销工作是一项十分艰苦而又极具挑战性的工作，有很多不确定的因素，充满了不可预知的困难和变数。身为营销总监，必须既是 “帅才”又是“将才”——不仅要善于运筹帷幄，决胜千里，必要时还要能够亲临一线，身体力行、以身作则，带领整个营销团队在残
酷的市场激战中攻城略地。否则，仅仅只会发号施令、指手画脚，是很难被那些桀骜不驯的销售人员所认可的，更不可能达成业绩目标的。
第七项修炼：人格魅力和意志力。
营销是一个异常残酷的职业，当我们接受这个职业，当我们踏上这个征途时，我们就将注定要忍受他人所不能忍受的寂寞之苦、别离之痛，我们就注定要承受他人所不能承受的压力、嘲讽、抛弃、愚弄、打击、失败、磨难、屈辱！
营销总监是“唐僧”，要有坚定的信念，不畏任何艰难险阻，不怕一切鬼魅魍魉，百折不挠，百炼成钢——“一心向着目标前进的人，整个世界都会为他让路！”
营销总监始终要有良好的心态，要有不惧怕和坦然面对任何困难的勇气和激情。面对顺境的时候能够见微知著、居安思危，不被暂时的成绩冲昏头脑；面对逆境的时候也要能够乐观豁达、洞察转机，感召和带领大家走出困境，不被暂时的挫折压倒。
营销总监需要有强烈的创新意识，需要不断的突破自我，与时俱进，不沉迷于昨天的辉煌成就之中，不能使以往的所谓成功经验成为束缚我们进一步发展的“黄金锁链”，转而以创新的思维、创新的手法去谋求新的成功。正如美国福特汽车公司创始人亨利•福特在自传中所言：“企业家常常是被自己的成功所打败，因为他们太固执于过去的办法。”
营销也是一个非常容易使人迷失的职业，我们经常要面对无数的诱惑、陷阱、考验，我们必须时刻保持清醒的头脑，坚守自己的底线，坚守自己的承诺。“小胜凭智，大胜靠德”，以德服人，惟德惟才，方能笑傲职场。本文章由成都慧人房产人才网提供
第五篇：三天打造销售冠军(售楼冠军是怎样炼成的)
三天造就售楼冠军
第一章(第一章(第1天)
售楼冠军是怎样炼成的置业顾问的基本要求 职业特征：企业或楼盘的形象代言人、与客 户信息沟通和互动的桥梁、服务大使、顾 客的专业顾问。重要性：
1、对于发展商的重要性。是促成最终购买的主力，他们的服务态度、服务理念折射出公司经营理念、价值取向；是市场最新 的动态、客户需求、客户对广告、促销营销手段反应的第一人。
2、的动态、客户需求、客户对广告、促销营销手段反应的第一人。2 对客户的重要性。以专家的角度、客观态度、专业知识，为客户提供 地段发展趋向、规划理念、户型与人居活动关系、小区共享空间设置、绿化及环境设计、物业等方面理性、中肯的分析意见。置业顾问应具 备的能力：市场调研和分析，熟悉房地产法规，专业知识，领悟企业 文化和开发理念，各部门运作程序、工作职责和工作范围、楼盘的各 种属性，做好横向和纵向沟通工作。
置业顾问基本职能
1、严格遵守公司各项规章制度，服从公司工作调配与安排。
2、推广公司形象，传递公司信息。
3、严格遵守翻行业保密制度。
4、服从工作安排，工作积极主动，有开拓精神产，能不失时机地推销企业楼盘，完成每月销售业绩。
5、按照服务标准的指引，保持高水准的服务素质。
6、掌握楼盘的结构、功能、技术指标及工程方面的术语和造价，能够给客户提 出合理化建议，并熟练地回答客户提出的问题。
7、熟悉销售程序，以诚等待人，与客户保持良好关系，为企业和楼盘树立良好 的形象。
8、及时反映客户情况，定期进行工作总结。
9、做好售后服务工作，及时回访客户，反馈楼盘信息。
10、负责及时回收楼款。
10、负责及时回收楼款。
11、参与项目市场调查，定期提交市场分析报告。
11、参与项目市场调查，定期提交市场分析报告。
12、爱护销售物料，包括工牌，工衣等，保持服务台及展场清洁。
12、爱护销售物料，包括工牌，工衣等，保持服务台及展场清洁。
13、努力学习知识，积极参加培训，提高业务水平。
13、努力学习知识，积极参加培训，提高业务水平。
置业应具备能力
会接待客户、介绍楼盘、解惑答疑、跟踪客户、洽谈合同、签约成交、受交定金、催收房款、房屋交接、售后服务等每个流程的工作。会礼仪、文明用语、接听客户电话要则、售楼员待客要求。会调节自我情绪，把微笑带给客户。会反馈销售信息，会与开发商打交道，主动配合做好工作。会计算房价，代收费用，代办费用等。会计算房屋使用面积，套内面积，建筑面积、楼间距等。会签订商品房买卖合同和确认合同，按公司要求付款进度收款。会计算按揭贷款利息，清楚利率、贷款年限、每月还款额、贷款所需 材料和程序。会使用销售技巧，掌握处理好客户的问题技能。
置业顾问的提升
是专家型，对所售楼盘有高涨的热情，不 仅对楼盘本身的特点(仅对楼盘本身的特点(品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利性、价格、公建设施、齐备、社区管理、社区文化)齐备、社区管理、社区文化)有根本了解，对楼盘地段、周边环境、城市规划、基础 设施、发展趋势、开发商实力等有足够了 解。对竞争楼盘优劣势有清醒的认识。告 诉客户，为什么买我们的楼盘，带来的利 益与效益。建立文件夹
建立个人工作文件夹，请经理审阅，并提供建议、信息和材料来帮助完善文件夹。文件夹内容要专业性，内容包括：总体规划图、销售平面图、价目表、计价纸、认购须知、付款 方式、按揭须知、相关证件复印件、市政信息、个人专业背景介绍、个人名片、笔、计算器等。经常保持文件夹规范性和准确性，保持最新折数 据和信息，时常更新文件夹中的内容。
必须了解的知识
楼盘名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等。并能分析哪些优势和弱势，以及给你所在楼盘带来的影响。必须精通你所销售楼盘的一切特点。品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便 利性、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等，这是基础。必须掌握一些相关的房地产知识及专用名词，如房屋面积 如何测量、屋高、楼间距计算、阁楼最低处、土地使用年 限、容积率、七通一平、房价组成。了解家装知识。必须掌握销后服务相关事宜。在知识相等的情况下，你个人素质、销售水平高低直接决 定你的业绩。
三大法宝
微笑：发自内心，表里如一。是打开客户 “心灵”的钥匙。心灵” 动作：专业素质。语言：有一套自己的销售语言。
先销售自己
销售，是从被客户拒绝开始中。在实际销售过程中，80%是失败，20%是成功，在实际销售过程中，80%是失败，20%是成功，除非是卖方市场。销售80%来自交流、建立感情的成功，20%来自 销售80%来自交流、建立感情的成功，20%来自 演示、介绍产品的成功。如果用80%的时间使自己接近客户，设法取得信 如果用80%的时间使自己接近客户，设法取得信 任，用20%去介绍产品好处，就有八成的成功希 任，用20%去介绍产品好处，就有八成的成功希 望。积极、乐观、热情、主动的态度和对成功不懈地 追求。加上专业训练。
售楼前先要考虑的问题
对物业有多少了解 对目标客户有什么了解 对市场现状有什么了解 客户会对什么感兴趣 项目特色，不同的价值 制约因素，如何淡化 说服客户一订单 最佳接近和了解客户兴趣与需求 组织销售说词
从业心态与素质
信心 分析失败原因 讲职业道德 有敬业精神 确立长远的人生目标 保持积极心态 正确对待职业压力 营销的精神报酬
二大核心素质
个人专业素质 心理素质
迈向成功的十二个素质
在形象有可信度 一定的专业背景和市场知识 人缘好、人气旺 成就动机高 对工作有高度的热情 有房地产销售经验 创造性思维方式 不是朝三暮四的“聪明人” 不是朝三暮四的“聪明人” 不是逆来顺受的、随遇而安的人 善于倾听的洞察者 是善解人意的人 灵活的应变能力
内外素质
忠诚、专业知识、职业道德、分析能力和 思考能力、悟性、说服力、机警、忍耐力 强、精力充足、勤勉过人、乐观、富有创 造性。
外在素质
善于接近客户 善于表达自己和有关商品 善于激发客户的信心 善于唤起客户对商品占有欲望，并博得客 户信任 把握客户占有欲望，促成购买。
对待销售技巧的运用
当客户对产品有70%认可时，尽快促成客 当客户对产品有70%认可时，尽快促成客 户作出决定。帮助客户作出果断的选择。营销无技巧，完全是对服务水平和态度的 把握，万事从心做起。
销售前做到三相信
相信自己所销售的楼盘 相信自己所代表的公司 相信自己的营销能力
自励语录
一定要成功= 一定要成功=成功 用心+认真+努力+ 用心+认真+努力+负责任接洽客户与客户分析要诀
销售5个步骤：1建立和谐、2引发兴趣、3 销售5个步骤：1建立和谐、2引发兴趣、3提 供解答、4引发动机、5 供解答、4引发动机、5完成交易。销售3环节：1先推销自己、2 销售3环节：1先推销自己、2让客户了解产 品、3技巧促成交。客户决策过程：确认需要—信息收集— 客户决策过程：确认需要—信息收集—方案 评价—购买决策— 评价—购买决策—购买行为。
换位思考
开发客户的方法
接听客户咨询电话 房地产展示会 陌生拜 DM宣传 DM宣传 与中介公司合作 宣传广告法 组织关系网格 权威介绍法 交叉合作法 重点访问法 以老带新法
接触客户的三途径
电话接触 信函接触 面谈接触
观察客户的五个要诀
眼观四路，脑用一方 留意人的思考方式 信号的传递 身体语言的观察及运用 引发购买动机
把握住客户的方法
建立详细的客户档案。(建立详细的客户档案。(姓名、电话、地址、职业、性格特征、看楼信息反馈等)职业、性格特征、看楼信息反馈等)记录洽谈经过。建立联系渠道。(保持联系)建立联系渠道。(保持联系)为客户设计购楼方案。(为客户设计购楼方案。(根据客户具体情况，站在客户的角度为客户着想，设计一个适 合他的购楼方案)合他的购楼方案)让客户告诉客户。与客户做朋友，坚持不懈。
四种行为方式
冲动型 提醒式 诱导式 计划式
与客户成功洽谈的四个步骤
1、唤起并抓住客户的即时注意：1)事先拟定好一些关键的开场白。2)热、唤起并抓住客户的即时注意：1)事先拟定好一些关键的开场白。2)热 情上前与客户打招呼，并将客户引领至洽谈台前。3)知道客户想要什 情上前与客户打招呼，并将客户引领至洽谈台前。3)知道客户想要什 么，就先将客户想要做的事摆出来，以掌握主动权。4)找出自家楼盘 么，就先将客户想要做的事摆出来，以掌握主动权。4)找出自家楼盘 的杰出优势。
2、制造并保持兴趣：1)抓住客户注意力，转化为兴趣，帮助客户发现并、制造并保持兴趣：1)抓住客户注意力，转化为兴趣，帮助客户发现并 明确他们的需求，保持客户的兴趣，使客户承认这些需求和利益点。2)准备好关键性的推销语句来描绘物业的卖点。3)我们问自己，哪些 2)准备好关键性的推销语句来描绘物业的卖点。3)我们问自己，哪些 特点对我们的客户最具吸引力？。4)关注客户经常提起的问题或反复强调的内容，找出客户的心理期待，4)关注客户经常提起的问题或反复强调的内容，找出客户的心理期待，点出他最需要的东西。
5)反我们的物业特征和客户的那些需求联系起 点出他最需要的东西。5)反我们的物业特征和客户的那些需求联系起 来。6)挑选出产品中最能引起客户兴趣的卖点，并 来。6)挑选出产品中最能引起客户兴趣的卖点，并 围绕这些特点来增 强客户的兴趣。
3、唤起购买欲望并坚定信心
4、激励购买行动达成交易
平时注意说话的语言 望着对方来说话经 经常面带笑容 用心聆听对方说话 说话时要有变化 无论需求什么，我都有求必应 如果客户要求的是楼盘所没有的，则要消解他的需求 面对艰难险阻，勇往直前 避重就轻，重点布防 不要过分热情 在谈判的初期，不要在价格上过多地纠缠 消除误会，取得信任 积极提问 善于提示、说服 正确面对反对意见 勿悲观消极，乐观看世界 知己知彼，配合客人说话的节奏 多称呼客户的姓名 语言简练、表达清晰 多些微笑，从客人的角度考虑问题 产生共鸣感 别插嘴打断客人的说话 把客户当成朋友为之圆梦
差别与说服客户异议的方法
客户异议本质 客户异议判别：1)明白客户异议的潜台词。2)辨明异议真假。3)说服 客户异议判别：1)明白客户异议的潜台词。2)辨明异议真假。3)说服 异议的要点(异议的要点(绝不能使客户陷入 窘境)窘境)克服七种最常见的异议：1)我买不起--办法是把费用分解缩小以每年 克服七种最常见的异议：1)我买不起--办法是把费用分解缩小以每年 每月计算。
2)我和我家人商量商量--搞清楚谁是真正的决策人，或者 每月计算。2)我和我家人商量商量--搞清楚谁是真正的决策人，或者 鼓动在场的人自己做主。3)我的朋友也是开发商--记住客户永远只为 鼓动在场的人自己做主。3)我的朋友也是开发商--记住客户永远只为 自己的利益考虑，他们不会因为朋友情义而掏钱买自己不喜欢的房屋。4)我只是来看看--不要气馁，请其随便参观，并为其引导介绍，无论 4)我只是来看看不要气馁，请其随便参观，并为其引导介绍，无论 何种房型、层次均为其介绍一番，热情而主动。他可能现在不买，但 他可能将来会或介绍朋友来买。5)给我这些资料，我看完再答复你。他可能将来会或介绍朋友来买。5)给我这些资料，我看完再答复你。-你还没有说他们下决心购买，标准答案是，“我很高兴为你提供我 你还没有说他们下决心购买，标准答案是，“ 们楼盘的资料，要是有朋友问起，请你把资料拿给他们看看”。6)我 们楼盘的资料，要是有朋友问起，请你把资料拿给他们看看” 6)我 本想买你的产品，是因为？主要原因是没法将客户的异议固定在一个 点上。答案是“如果我的产品有，你一定会下决心购买是吧？然后 点上。答案是“如果我的产品有，你一定会下决心购买是吧？然后 再设法向客户解释这些特性，成功了即可使客户成交。”7)我没有带 再设法向客户解释这些特性，成功了即可使客户成交。”7)我没有带 钱来，事实上你的承诺比钱更说明问题。
排除影响客户干扰因素的方法
客户带众多家人一同来看房，但七嘴八舌意见不一致。一家人来说明他们诚 意相当高，你在介绍房屋时，了解几类人，1)花钱的人，2)决定权人，3)同 意相当高，你在介绍房屋时，了解几类人，1)花钱的人，2)决定权人，3)同 住之人，4)参谋。主点是1)和2)这类人。住之人，4)参谋。主点是1)和2)这类人。客户带朋友来看房，作参谋，而此位仁兄虽是很懂，却要冒充专家。首先说 服客户，让其认可你本人，然后切勿怠慢旁边的参谋，要给其面子，吹棒他，“看来，你的朋友真是位专家”，让参谋得意，然后逐渐引导其话语朝有利 看来，你的朋友真是位专家” 于销售成交的一面走，从而获得成功。客户带律师助阵签约。律师是专家，切不可硬碰。抓住客户购买心理，稳住 律师，掌握买卖原则，即可轻易排除此干扰。客户带风水先生前来看风水认为不佳。最好能略懂风水，一是辨别风水先生 言论，积极引导现代思想，或以朋友身份劝告客户不要轻风水先生的话。第 二是借机推荐其他风水先生，为客户看风水，可见机劝说 风水先生为楼盘说 话。客户欲付定金时，恰逢其他客户前来退定。请其他客户在其他房间稍坐片刻，待在谈定客户付完定金后，再办理退定事宜，或让其他人员代为办理。无理客户的吵闹影响在谈客户。先说服无理客户，也可请保安劝其离开，或 在其他房间处理。同时避免他们接触无理客户。
有原因进行投诉。至少有90%的客户基本上不会再回来了。至少有90%的客户基本上不会再回来了。其问题得到快速解决的客户会更容易成为 忠实客户。如果客户的问题能以他们满意的方式得到 解决，他们中70%的人都会再回来。解决，他们中70%的人都会再回来。如果客户的问题能够当场得到解决，他们 当中95%以上的人都会再回来的。当中95%以上的人都会再回来的。
礼仪行为规范
略
置业顾问常见问题及解决方法
普遍存在的问题。1)缺乏服务意识与工作热 普遍存在的问题。1)缺乏服务意识与工作热 情。真心对待每一位潜在的购房者，为客 户出谋划策。工作热情应发自内心，而不 是表面的。2)缺乏相关的专业知识。3)缺乏 是表面的。2)缺乏相关的专业知识。3)缺乏 心理分析能力与语言处理技巧。解决以上 问题做好二点，一是做好品质上准备，二 是做好知识上的准备。
对待客户的五不要
不要欺瞒客户。不要怠慢客户。不要心浮气躁 不要贬低别人的楼盘 不要过河拆桥常见销售问题及其解决方法
应产品介绍不翔实。原因是对产品不熟悉，办法是掌握所有资料 任意答应客户要求。原因是心急，办法是相信自己和产品。未做客户追踪。原因是现场忙，没有空闲，或自以为追踪效果不大，办法是建立客户档案，按成交 的可能性分门另类，每日定时追踪。不善于运用现场道具。原因是不明白，不善于运用各种销售道具的促销功能，迷信个人的说服能力。办法是了解现场道具对说明楼盘的辅助功能，多问，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等 销售道具，营造现场气氛，注意团队配合。对奖金制度不满。原因是自我意识膨胀，不注意团队合作，资金制度不合理，销售现场管理有误。办法是强调团队合作，共同进步，对个别人予以清除。客户喜欢却迟迟不作决定。原因是对产品不了解，想再作比较，或选中几套犹豫不决，想付定金，但身边钱很少或没带。办法是针对问题作详细解释，促使客户早下决心，缩小客户选择范围，定金 无论多少，能付则定，暗示其他客户也选中，或房价要调。下定后迟迟不来签约。原因 是想晚签约，拖延付款时间，事务繁忙，有意无意忘记了，对所选房 屋又犹豫不决了。办法是下定时，约定签约时间和违反罚则，及时沟通联系，提醒客户签约时间，尽快签约，避免节外生枝。退定或退户。原因是受其他楼盘或周围人影响，犹豫不决或的确不喜欢，或钱不够，或其他不可抗 拒原因，无法继续履行承诺。一屋二卖。原因是不有作好销控。办法是明白原由和责任人，另行处理，协调客户换房，或加倍退 还定金，当场解决。客户一再要求折让。原因是客户知道有折扣，办法是坚持价格合理性。客户间折让不同。原因是客户是关系户和亲朋。办法是内部协调统一折扣。订单填写错误。操作有误，办法是严格操作程序，加强管理。签约问题。原因是客户想挑问题来退房或少钱。办法是严格合同执行，耐心解释。
第2章(第2天)
销售冠军必备专业知识
房地产知识
有关房地产基本名词
略
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