一位资深人士八年观察房价后的经验总结

第一篇：一位资深人士八年观察房价后的经验总结

一位资深人士八年观察房价后的经验总结

一位资深人士八年观察房价后的经验，对高房价的分析和判断精炼独到，高手果然在民间啊！

1、高房价的根本原因是货币发行过快，表现形式是社会财富分配不公。

货币发行过多过快，我相信很容易理解，钱太多了，钱也就越来越不值钱了。而社会财富不公，怎么说呢，举个例子吧：一个村子有100人，过去大家都是穷人，大家都要吃肉，但是只有10块儿肉，每斤10元，这时候由于每个人的购买力都是一样的，那么只能随机10个人吃上肉，剩下90个人干瞪眼。而现在村子里一部分人先富起来了，有10个人发了财，其它90个还是穷人，肉肯定就不是每斤10元了，因为这10个富人肯定会出最高的价把肉占为己有，甚至这10个富人之间还会较劲，越少的人希望得到越多的肉。谁出的价越高，谁得到的越多。这时候，肉的价格就和那剩下90个穷人一毛钱的关系都没有了。

这个例子活生生就在现实社会里上演了，从06年开始，为什么多数人一直高房价痛骂，但房价丝毫不受多数人的理会，屹立在那里高高在上，甚至越来越高。归根到底，是因为两个方面，第一是市场上新发的钞票却太多太多；另一方面财富集中在少数人手里，这些人买房都是挥金如土，所以两级分化很严重。

2005年的时候，中国资产过1000万的还寥寥无几，总数不到2万。但是到了2011年这个数字就高达80多万人。短短6年，富人的群体就增长了40多倍。郎咸平曾经感叹过，白领、金领都没落了，真正崛起的是黑领，领的是灰色收入。

2、国际上的房价收入比在中国不适用，换一个角度思考，中国房价其实很低！再看房价收入比，国际上是4-6倍合理，中国15倍了。首先原因我已经在第1点介绍过了，就是少数人口占据了大量财富，占据了大部分房源，以至于房价和占人口80%的大多数人没关系。其次，发达国家的房价收入比低，是因为人家的ZF会建立公租房、廉租房、保障房，在这些国家ZF会长期租给你。所以人家觉得买不买房无所谓。而我们国家我就不用多说了，大家都知道是啥鸟情况，除了买商品房别无选择，好不容易来个保障房长城家园，抽签时电脑故障大家也心知肚明是什么情况。这是第一个原因。第二个原因是发达国家的人口趋于稳定了，有些国家甚至还是负增长，这时候新增房源对他们来说肯定是多余的，而我们国家离这个阶段还有相当遥远的一段距离，消耗完80、90后让他们都买上房还有相当长的时间，要不然我们也是发达国家了，这个阶段至少还要等10年，甚至更长。第三个原因是城市化还在继续，越来越多的农村人进城。不知道大家注意到一个现象没？现在新生代的农民工，进城打工以后，就不想或者很难再回农村了，大多都选择留在城里，他们可能确实对高房价无能为力，但即使是在城里漂着，至少也对紧张的租房造成了房租上涨的推动，一定程度上也支撑了房市。与此同时，大城市的人口还在继续增长，旧的刚需没有消化完，新的刚需又加入了。

所以这个现象就产生了，因为我国贫富差距大，大部分人的收入很低，所以导致房价收入比很高。房价收入比高到大家都以为房价有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破灭。但是所谓的“泡沫”不但没破，反而越来越大，这是为什么呢？

前面说了，房价不是90%的屁民老百姓决定的。所以，如果你拿收入前10%的人（公

务员、四大、国企私企外企高管、黑领、金领、个体生意暴发户）再看房价收入比，你会发现一线城市的房价很低，低到开盘时还是有很多人抢房。因为它们的年收入（含灰色）普遍在50-100万甚至更高，买一套200万的房对他们来说只需要2-4年，比世界平均房价收入比4-6年甚至低一半！

3、房价相对于物价到底高不高？为什么房价涨速没有大白菜涨得快？

先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2，很多人都并不陌生，它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候，M2是1.5万亿。到了2011年，这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现，房价每5-6年就会翻一倍，即使是2007年以前，一样如此。1990年的时候，在我的老家城市，总价3-4万就可以买一套80平米，而现在22年过去了，大约要30-40万才能买一套，涨到了10倍。即使我们退回到2006年，也要15-20万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性，和其它商品没什么区别，这20年以来，涨了10倍的物价数不胜数。因为这和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增长幅度是13.6%，这个增长速度正是6年翻一倍。只要中国还处于发展中国家，GDP还处于每年8%左右的增速，城市化进程还在继续，这三个条件还在，那么这个5-6年翻倍的经验还是一直适用下去。

但是，房价目前确实存在一定的泡沫。从2009年到2011年，短短的两年就翻倍了。也就是说它已经透支了未来3年的涨幅。可问题是，2009年受到4万亿的严重充血，流向房地产的热钱很多，这个5年翻倍的经验已经不是那么准确了。zy也希望房价软着陆，一方面不允许地方做小动作，是不愿意看到房价继续暴涨。另一方面降存降贷款折扣，鼓励真正需要的人去买房，就是这个目的。可以说，zy现在是死死摁住要抬头的房价，可房价上涨的潜在动能依然存在。

前几天报道了一个新闻，说大白菜价格比去年涨了一倍。其实大家走进超市看看，现在的菜价和两三年前相比，贵了太多。细心的人能发现，凡是生活必需品，价格都容易随着通胀而暴涨，因为通俗的讲，生活必需品这属于有限资源。

综上，为什么有人说中国房价泡沫有40-50%，而又有专家说根本没有泡沫。所以说看你怎么理解了，我认为站在不同的角度上分析，都是正确的。正如上面分析。

4、中国的房地产泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，还是过去的日本？

有人老爱拿日本房价破灭说事，从2007年一直说到2012年。诚然，80年代的日本炒房之风也是盛行，但是炒作也要分两种，一种是量价炒作，一种是无量炒作，日本的炒作属于无量炒作，因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要，所以资金面推动的力量小，而庄家的拉抬力量大，这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位，然后吸引散客接盘。再一个，日本是个弹丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯一样，没有像中国这样那么庞大的城市化进程，这就好比鄂尔多斯，这个城市来来回回就是这么点人，没有庞大的需求基础，没有新鲜血液，你建房子炒房子最后卖给鬼呀？

再看中国的楼市，第一，城市化进程快到无法想像，北京你知道吧，几年前预测2010年人口的时候才1000多万，具体数字我忘了，但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口，并且北京现在六环建好了还在往七环建。这说明啥，我想各位看官应该知道。。第二，中国和日本的最大区别就是中国的房价属于量价推高，其实2008年底本来市场的血液不足的时候，当时的房价已经相对见底，但温sir大手一挥下放4万亿，还一边说控制房价过快上涨，糊弄鬼呢？银行也不甘示弱，纷纷房贷优惠。随后2011年信贷控制得很严厉，但而到2012年的现在银行又不缺钱了，还在房贷优惠。央行那边呢还是在降存准。住建部前几天也在发文研究如何刺激刚需入市，说到底就跟2009年一样是在鼓励你入市。

中国和日本第三个区别是，中国的户籍政策太牛X，不买房就没有户口，就没有学位，就没有各种保障，说白了不买房就很难融入城市，而且租个房老是被赶来赶去不说，租金也高。要知道中国就没有公租房廉租房（你要非说新闻联播里有，我也没办法），这是和国外区别最大的地方。你非要坐在家里想当然的拿日本作为对比，能怪谁？事实上日本房价早在2007年就被拿来说事了，结果不管用。我们当然要尊重经济规律，但我们也要明白经济规律是在什么外力作用下发生的。一味的套用规律只能被牛刀那样的伪专家害死。

印度同样是发展中国家，也是人口密度高的国家，也是大国，和中国相似的地方更多。为啥印度人的收入不高，印度“房价收入比”比中国更夸张，印度的泡沫那么明显确为何迟迟不破？？同样，这世上还有很多房价泡沫比中国高的地方。但是如果你仔细观察就会发现，这些国家或地区都是发展中国家和地区。这些国家的M2增速每年都在两位数以上。其实，大家留心一下，何止是房价，三年翻番的物价还少吗？大白菜采用了1年的时间久翻倍了。说白了就是印钞机疯狂印钞，稀释了你口袋里的钱，稀释了你的购买力。只不过印钞的时候，没有给你分钱，所以你的钱相对于房价、相对于大白菜越来越缺乏购买力了。这就是为啥有钱不要存着，要赶紧买成保值物品的原因。

5、商品房是给高收入群体建造的任志强说过，商品房是给富人建造的，而穷人的房子应该是ZF去考虑的事。这句话听上去很刺耳，可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心。但是任志强说的确实没错。商人商人，没有一个商人不希望利益最大化的，无可厚非，所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买，那么它就定那个价。我认为我们的商品房之所以卖得那么贵，有两个原因，第一是因为上流社会富得流油，动辄几百万的房子，能一次付清的还真不少。第二是因为商品房的稀缺。说到这可能有人不同意我的观点，会说现在到处都在建房子，会缺房吗？

答案是肯定的。大家知道，深圳在十年内人口翻了两番，到2012年，总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万（2008年以后增速放缓），而深圳平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了，但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点，例如西乡在2007年的时候，两房租不到800元，而同样的房子现在两房都差不多2000元了。

再看北京，具体数字我记不清了，北京一直是控制外来人口的，当初规划2010年人口

要限制在一个数量，结果到了2010年硬是比当初规划的时候多了整整200万人，假如这200万人都留在北京，每两人组成一个家庭，相当于要消耗掉100万套房源，就等于20年北京的新增商品房。

深圳的人口增速放缓了，一定程度上房租不会再向以前那样疯涨，但是无房者的基数却越来越烦庞大。而且年龄也是推动买房的一个动力。假如一个人23岁大学毕业来到深圳，那么26岁时他就得开始考虑买房，28岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈。这就说明为什么不管房价高还是低，始终都有人需要买房，只要首付够了就会入市。大家可以看看周围身边的人，比如我们公司，年轻人30岁以下的占75%左右，但这个群体里已经买房的寥寥无几，最多只占了10%几。还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军，这就是苦逼的80后。一声叹息！

6、楼市和股市的性质不同，股市有涨有跌，楼市易涨难跌

其实作为投资来说，楼市和股市本身是没有区别的，应该有大跌或大涨。但是楼市为什么比股市稳很多呢？这是因为楼市有相当一部分是自住客，在市场里不会活跃，这些人无论市场好坏都不会卖房，买了就是为了自住的。再一个楼市属于实体经济，由于楼市不会今天涨明天跌，加上通胀预期和城市化的预期长期存在，所以造成楼市上涨容易，下跌难。大家可以发现，房价下跌一点儿就会很快被上涨所代替。

7、公积金贷款上线后，对房价的短期影响和长期影响

年底深圳公积金贷款上线必然会给市场在短期内注入一针强心剂。大家千万不要小看富人的公积金，虽然基数不高，但这个群体已经在谋划怎么样才能把公积金最大化合理利用了。大家知道，公积金如果你不用来买房，是提不出来的，提不出来就意味着你的钱放在里面就等于废纸，过上几年，那账户里的钱也不值钱了。而对于占深圳人口15%的高收入群体来说，他们的公积金是很可观的。据我身边的观察，有些公司的普通员工，每个月公积金就高达4000元（个人和单位总和），着就相当于贷款80万不需要花自己一分钱，可以用公积金抵消还贷。这还不算多的，像一些NB的公务员，国企高管，其它好的企业员工的公积金更多。有了这个预期，一旦公积金贷款上线，很多人的购房预算会大副增长。这将会在一定时期内推高深圳当地的房价。

所以，如果你公积金多，完全值得再等等。如果公积金不多、甚至没有，但最近1-2年打算买房，那么公积金贷款上线之前买房是不二选择，避免上线后和去和富人竞争。

8、房地产的增速在缓慢下降可能带来的矛盾

房地产调控差不多两年了，开发商在2011年拿地的意愿非常低，我很担心房价在两年过后又会飞涨。我觉得真正的调控应该是既降低房价，又提高供给。实际上这两点都没有做到。由于开发商拿地的意愿非常低，这就会造成明年后年开工的楼盘稀缺，而随着时间的推移，加入买房大军的人越来越多，富人阶层越来越富，必然会造成供需再一次紧张而导致商品房再一次飞涨。所以我们只能期待保障房，但是根据历来的经验，这种好事和老百姓总是

沾不上边，比如前几年经适房的丑闻，甚至前两天低于市场价20%的长城家园抽签时的电脑显示故障再一次说明天上不会白白给老百姓掉馅饼，再加上今年出了不少安居房楼盘质量事故曝光，以及安居房偏远、面积小的不宜，以及货币超发致使M2增速过快。

9、为什么年年都在喊最后一棒，最后一棒到底在哪？

这个问题的代表人物是牛刀，牛刀在我印象里喊了6年了，每年都强调最后一棒来了。其实这样的专家，真的不配作为专家，有很多早些年想买房的听了这些专家的谏言，没有买，结果被害得很惨。如果真的是负责任的专家，应该在正确的时间说正确的话，而不是天天说月月说年年说。这样就算说10次对了1次，就能叫成功吗？股市里有最后一棒，是因为大家都是在投机，没有人真正要抱着股票睡觉。而房市不同，只要房子的需求在，最后一棒就不存在。任何一次压抑都是后面爆发的铺垫，直到需求彻底丧失。

10、房价下跌VS通货膨胀，谁先会发生？

我相信房价总有一天会大跌，跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点，没有人能准确把握。但可以肯定的是，一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声，不是说人口滞涨了、来去深圳的人口平衡了，而是说，呆在深圳的年轻一代都有了自己稳定的房子，并且深圳的人口平衡了，那个时候，新增房源已经是多余的房源，届时房价才会真正开始下跌。这个时间，恐怕还要很久很久。而在这个期间，通胀猛如虎，也许7年后房价下跌了30%，但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。

11、月供应该占家庭收入的百分之多少最合适？

很多买房的人这关心这个问题，在我看来，如果你年龄过35岁，工作稳定的话，月供不要超过家庭成员收入的30%。如果年龄25-30岁，工作性质良好的话，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因为年轻人随着时间的成长，个人升值潜力也是比较大的。我有个朋友的弟弟，05年来深圳刚参加工作的时候，工资也就2000块出头，06年转正的工资也不过就3000块，女朋友的工资只有2000出头，当时买房的时候还是两成首付，贷款30年月供3000，如果把奖金也算进来，他们的月供几乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入涨上去后，2010年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起，从通胀的角度来看，任何时候买房从长远看都是正确的，这句话没有错。

其实，说房价下跌的专家，比如牛刀，容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人，其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的，比如任志强，任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。

第二篇：资深人士谈面试

资深人士谈面试“真经” 攻略一：面试前干什么

研究一下企业的性质和岗位说明书。不同的企业青睐不同的人才，如日本公司注重服从和等级观念，如果你面试时表现得个性张扬，喜欢自由，那么多半没戏；欧美企业注重授权和创新，如果你表现得太过死板，唯唯诺诺，那么估计机会也不大。这就是我们经常说的：企业要找符合企业文化的人。

岗位说明书也要好好研究一下。因为同样的职位，每个企业之间的工作内容常常不一样。同样招聘人事经理，有的公司注重宏观的东西，有的公司注重操作层面的。如果人家叫你主要去做人力资源规划和战略，你在那儿谈保险怎么交、员工关系怎么处理等，你的胜算有几成？估计不大吧！所以在面试之前，要好好准备与职位相关的题目和答案。有的应聘者一天要参加5-6场面试，根本没时间准备，但太多的机会就是没有机会，不如选中2-3家单位，集中准备一下。另外，对一些常规问题，比如自我介绍要形成自己的套路，不要超过2分钟，事先多演练几次，效果自然不一样了。

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攻略二：面试礼仪注意什么

英国人力资源专家曾作过研究，三种人更容易得到工作：漂亮的、个子高的、有礼貌的。所以面试前建议你好好审视一下穿着，首先未必要穿名牌，但是看上去男生要给人感觉很利索、协调，女生看上去要干净、大方，不要给别人的感觉很邋遢。有的应聘者西装皱皱巴巴，领带歪歪斜斜，能有好印象吗？还有的女生打扮太时尚，大耳环晃晃悠悠，企业找人不是找模特或者选美，所以不合适的穿戴往往会让你在一开始就给“枪毙”。现在很多学生搞写真集求职，实在是“误入歧途”。另外，有的应聘者不注意用一些礼貌用语和动作，大大咧咧，往往给人留下没有修养、不成熟的印象，在同样的条件下，你的机率就小多了。攻略三：面对不同面试人员保持良好心态

有的面试人员风格比较强势、直率，面试时咄咄逼人，往往有一种审问犯人的感觉；有的面试人员温和、艺术。遇到这两种面试人员，自己首先要有好的心态，前者往往会让人不舒服、有压力感，但是你不能就此产生逆反心理，觉得对方素质如何如何，甚至得出该公司不怎么样的结论，应该以一种宽容、平和的心态去对待；对于后者也不要麻痹大意，因为温和面孔的背后常常是一把利剑。所以，在内心里一定要记住：这是一场面试、是求职，不要太多关注所谓的“自尊”。

攻略四：学会区分不同的问题人力资源

有经验的面试官往往会用不同的面试方法和问题，所以对于各种不同的问题不必紧张，有的问题可能是确认你的工作经验和能力，有的问题则是考验你的分析能力、思考能力、反应、思路等。比如：下水道的盖子为什么是圆的？这样的问题没有正确答案，只要能够自圆其说即可。对于没有工作经验的校园招聘，通常就会用这种方法，面试时注意区分，有的应聘者对什么问题都很紧张，结果影响了水平的发挥。

攻略五：面试要注意“答所问”

很多人往往忽略这一点。比如现在很多企业的面试人员不够专业，会首先让人自我介绍或谈一下自己的优缺点。有经验的面试官往往不问这些问题。有的应聘者总是喜欢说着说着，就开始介绍自己了，往往引起面试人员的反感。还有的应聘者根本没有听清楚问题，就按照自己的思路回答，结果驴唇不对马嘴。所以，建议应聘者要跟紧面试人员的思路，保持高度集中，不要停留在自己的“思维圈子”里。攻略六：回答条理简明、不要罗嗦

麦肯锡公司有一句名言：所有的事情都可以分成三句话去讲。比如：今天上午9点吃早饭。可以说成：今天我吃饭，时间是上午9：00，吃的是早饭。因此建议大家在回答问题的时候，不妨按照这样一个套路：第一点、第二点、第三点„„这样听的人很清楚，说的人也不会漏掉重点。还有一个，就是要简明，不要罗嗦。有的应聘者自我介绍搞了10分钟，听的人早烦了，谁有这个耐心呢？ 攻略七：不懂的地方有技巧地说

面试是双方的博弈，所以千万要注意：该说的就要说，不该说的不要说；懂的就说懂，不懂的地方要勇于承认。但是这个也是有技巧的，可以这样说：我对这个不是很了解，但我谈一下我的看法吧„„结果一讲，不错啊，既回答了问题，又给别人留下一个谦虚的形象。有的应聘者明明是个半瓶子醋，遇到一些问题大吹特吹；还有的应聘者一知半解也是滔滔不绝，最后的结果当然是淘汰。很多应聘者有这样的困惑：那天我表现挺好啊，怎么就没成功呢？原因就在这。--全球领先的人力资源网站,中国最大的HR交流社区)攻略八：放慢语速、一一道来

有的面试者遇到自己心仪已久的职位，或者自己有把握或有准备的问题，就欣喜若狂，马上滔滔不绝讲起来。其实大可不必，因为面试官一看你这么胸有成竹，就对问题的难易程度和你的能力产生怀疑了。所以，即使多么有把握，也要注意风度，边说边作“思考状”，这样面试官在用“穷追法”面试你的时候，你也不至于漏出破绽。

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攻略九：学会用事实来证明自己

有的应聘者在回答问题时，尤其是应届毕业生，特喜欢用“沟通能力强、勤奋”之类的虚话，但是面试官可不是吃干饭的，马上来一句：请举一个例子证明一下。所以在面试时，一定要学会用数据和事实来说话。你说做销售强，你就告诉我一个月销售了多少；你说自己的谈判能力强，不如举个例子来证明你是如何搞定一个“钉子客户的”。现在的面试方法很多，最流行和最有效的莫过于基于素质模型的行为面试法，即star法，在这种情况下，你想编估计都编不出来。

攻略十：永远不要和面试官争论提供人力资源专业资料、知识库、案例库、工具/表格的下载，以及人事劳动法规和职场动态!很多优秀的人才也非常傲气，于是和面试官从探讨问题到争论。其实，在任何情况下都没有必要去争论，因为面试是为了展现自己的能力谋取职位的，不是来寻求真理的。笔者曾经见过一个很优秀的人，为了一个相当简单的问题和老总争得面红耳赤，结果呢，老总说这个人好是好，就是有点认死理，将来万一意见不一致怎么办？据笔者的观察，那人应该很合适，但是老总的担心没有道理吗？人才只有为我所用才是人才啊！因为一个无谓的问题，双方都输了。

提供人力资源专业资料、知识库、案例库、工具/表格的下载，以及人事劳动法规和职场动态;攻略十一：时刻不放松警惕17HR人力资源社区: 应聘过程中面试无处不在。不管是日本公司的聊家常面试，还是欧美企业的流程式面试，抑或是台湾公司的审问式面试，你都要记住：注意自己的一言一行。有一次笔者参加一个面试，经过几轮以后对方很满意，让笔者回去等消息。忽然有一天对方打电话，说有个国外总部副总裁过来，一起吃个饭、聊聊天，幸好笔者留了个心眼比较注意言谈举止，后来进了公司才知道：原来吃饭就是最后的复试，考察一下礼仪和待人接物。

以上总结的一些面试技巧，其实这些技巧是沟通能力的一种表现。归纳起来，面试就是要做到“精心准备、心态平和、时刻警惕、关注细节、切中肯綮、条理清楚”。

第三篇：八年业务经验总结

从2000年到现在，自己从一个业务员发展到现在的公司销售管理，感慨很多，抽点时间，一点点写出来，算是对自己的一个回忆吧。

自己做业务的转变：

1、和客户聊天的时候说什么：我一开始在闲暇聊天的时候，拼命的说工作啊，进货啊，竞争啊什么的，慢慢的发现客户不喜欢，也不愿意和我说太多，时间枯燥，吃饭无味。好失败啊。后来经过自己改变，开始在闲暇的时间不聊太多关于技术和理论的话题，聊的是今天的新闻呀、天气呀等话题。或者发现客户的兴趣点，或俗或雅，因此，业务员在日常的时候必须学习做一个多面手，什么都要知道一点，绅士或者流氓的语言，知道点最好。这样我们在拜访客户时才不会被看成孤陋寡闻、见识浅薄。（当然，专业技术知道是必须完全掌握的）

2、关于业务员晚上的四个小时。一个业务员的成就很大程度上取决于他晚上那四个小时是怎样过的。

我晚上4个小时的三个阶段：

A、阶段---晚上就抱着个电视看，或者在抱怨，出去玩等。

自评：不惹事，但是也没太大出息。眼光不长远，不会自己合理安排自己的时间。（惭愧自己也这样过好久）

B、阶段---会去找客户应酬，喝酒聊天。

自评：我原来一直认为，业务的主要内涵是关系，只要把关系做好，单子肯定会有啊，但我发现这个也没有太多的进步，很好的业绩。

C、阶段--晚上整理资料，分析客户，做好计划等。把明天的事情按顺序写在本子上，第2天检查看哪个是否完成，如果没有完成的要延续第2天继续做，同时分析原因。

自评：最好的业务员我认为是在做完好业务员的工作后，还坚持一个小时的思考和学习，对自己的活动进行反省和感悟。我觉得这样的业务很有出息，以后有机会可以做老板。所说这种业务员实质为老板类商人的化身。

3、关于业务员自身条件。

很多人的印象应该是：

A、业务员最好身材高大，英俊潇洒。不是帅哥就是美女。

B、业务员一定要口才好，能说会道，可以把死人说活。

C、业务员一定要会抽烟，身上随时带着不同的烟，逢人按等级派发。

D、业务员一定要会喝酒，白酒，啤酒千杯不倒。

E、业务员一定要能歌善舞。等等

其实我感觉这些都不是重要的。就我个人而言，我身高不到180MM，刚开始跑业务时心里很自卑，并且有点害羞，说话都不流畅并且脸红，更别说口才好了，当时连普通话都说不好。我是从来不喝酒的，抽烟的档次也很低（穷啊）。可是勤能补拙，我刚跑业务时，在我老家，河南的一个小县城，跑周边2个县的化肥市场，刚开始三个月，我每天早上8点骑摩托车出门，晚上8点回来，一天至少跑100公里，跑10--15个村。夏天路面温度40多度，冬天戴着头盔的脸也是木的。但是我坚持下来了，并且也取得了一些成绩，虽然市场情况不是突飞猛进，但是至少有了一个好的开端。

关于找客户

做业务刚进公司的头三个月是考验业务员能否成功的最关键的三个月，这三个月可以说是影响了业务员以后的业务工作的。这之中第一个面对的就是如何找到客户、出业绩的问题，关于怎样寻找目标客户。一般来说新业务员进到一个新公司后，在熟悉到1个星期左右的产品知识就要自己找客户去拜访了。

我以我在郑州一个家具公司做业务经理时期的故事叙述下，当时是怎样找客户，在最短的时间内立足的。

这家公司是一个私人企业，以布艺沙发为主，但也做办公家具。在河南省有一定的知名度。我到这个公司的时候，是因为老板对原来的业务经理不满意，所以让我过去，但是又不宣布，原来的业务经理又没走，占着办公室，占着客户资料，什么都不说，也不讲，并且把原来的客户投诉转移到我面前，情形很不好。我想如果我不能短时间出业绩，那么我肯定比他先走。

所以，寻找新的客户就成了我的第一个大事，既然不能在老市场有所作为，就必须开辟新渠道，新市场。

1、黄页。我先找到一本《郑州黄页》等。先查找家具市场，家具品牌等等，然后把有用的信息记录下来，并且按照不同的区域排列，以便出去的时候可以见更多的客户。

2、浏览招聘广告（针对办公家具）。就象在郑州，《人才招聘报》每天都有大量的招聘广告，还有《大河报》每个星期四都有招聘广告，我们可以通过阅览的招聘广告来获得我们想要的客户。既然公司有新有老，新公司成立需要家具，老公司增加人手也需要增添家具。或者说公司更新需要新家具，公司升级老板需要提升自己的品位。

从招聘广告中找的客户的好处是第一可以找到很多新的客户，因为有很多新的客户，他或者刚开，或者刚搬过来，如果我们第一个先找到他，那就是捷足先登了。还有，一般有能力招工的公司生意都比较好，对以后业务做成功后的货款回收也相对有点信心。

当然，也可以通过这个方法浏览房地产广告，注意那个楼盘开业什么的。

3、我也要经常上街找客户，我一般会到新建的小区去看看，新房子总要新家具啊。或者到新的家具市场去看看，总有装修开业的。或者到写字楼里面看看。

4、但我个人认为最好的找客户的方法是通过交际网络的相互介绍来发展客户。以后做业务讲究资源共享的时代。例如你是做电线的，我是做橱具的，他是做地板的。我们同时做一个装修的客户。如果我们都可以资源共享，把好的客户都互相介绍，这样做进去一个客户就非常容易和省心。而且我们的客户因为大家互相看着，客户一有什么风吹草动.大家可以提防，风险不就低很多了吗。

5、还有个最好的办法是客户介绍客户，这是成功率最高的。我就是利用原来的关系，先做了2个小单，然后通过他们的口碑介绍给我新客户，但是记住：这时候不要让他们仅仅给你名单就好了，最主要是要让他帮你打个电话。如果他帮你打了个推荐电话，好过你打100个电话。通过他们的电话介绍，很快我就在一个小区超额完成了任务。当然我自然就不用走了。（虽然我在这家具公司仅仅做了4个月，因为其他原因辞职，但是我用自身的行动证明了我的价值，也得到了老板夫妻两个临别前的挽留。）

所以我们是有很多方法来找到我们想要的客户的，只要我们用心。业务员的身上无论什么时候都要有三个东西在身上，除了冲凉的时候，这三个东西是：笔，小笔记本，名片。别人都说业务员有8个眼睛的，也是很有道理的，生活中处处留心，就可以找到很多商机。

关于打电话

我们找到客户之后，第二个问题就是要想着怎样打电话约客户了。这里面也有一些细节的。注意一下就可以了。

从家具公司辞职后，我到了一家做液面肥的公司，是和邮政合作的一个公司，做全国市场，但是好多地方都是第一个合作，只有电话号码和联系人的名单，所以打电话就成了工作开展的第一个环节。

1、因为我联系的好多都是地市邮政局的副局长等，都是小有权势的人，所以遇到很多领导还没有听完我的介绍，就说再说再说，接着就啪的一生挂电话了。好一点会说你找那个部门联系，或者发点资料给他什么的。但是一说要去拜访他，他说没空，让你传真资料给他，或者把资料放到门卫室去。这里一定要记住：千万不要传真资料和放到保安室给他，没用的。第一次传真过去的资料很少有作用的，至于放到保安室，更是羊入虎口，回头找都找不到。遇到这样的情况我开始就很郁闷，后来我就这样想，可能是领导真的没时间，或者是不愿意做这个事情，或者是其他原因，不高兴所以才拒绝我，没关系，我下次再找你好了。我很多客户都是打了好多次电话才得到约见的，或者是流露出可以合作的意向啊。所以生意的成功往往就是看你坚持不坚持了。

2、无论你的业务技巧多么熟练，我觉得打电话前还是要想一想将要讲的内容比较好，不要一拿起电话就聊。因为我们会聊着聊着就忘记了一些本来要讲的内容，往往刚挂掉电话又要打多一次。搞的大家都不好。对于刚做业务的朋友最好用纸写下来。这样会讲的比较有条理。因为你每次电话的对象不一样，可能所说的侧重点也不一样啊。

3、我觉得站着打电话比较好点。因为人站着的时候我感觉注意力比较集中，会比较认真，还有站着的时候中气十足，讲的话声音比较好听。大家不信试试看。如果在办公室，站着人多不合适的话，那么你打电话时最好带着微笑。这样气氛比较轻松，客户会感觉的到的。做业务本来就是受气的活，可是我们的客户没必要和你分担。

4、我们不要等到有求于客户的时候才打电话给他们。我们在平时的时候要经常给他们打电话，聊聊天，问候问候也好。直到他一听到声音就知道是我为止。最好能让他惦记着你。做业务就像谈恋爱一样。我们不能约了一次会后就指望别人能嫁给你。

5、把你应该打电话的名单最好写在本上，按照“每天”“三天”“一周”“半月”等这样的类别分好，那么你就知道该给谁打，该说什么了。虽然现在有电脑，也可以网上聊天，但是死板的文字毕竟没有亲切的声音那么让人感觉舒服啊。

（中国营销传播网，张庆敏）

第四篇：资深销售代表人士求职信

敬启者：

顷阅星期四XXX报，获悉贵公司招聘人才。本人曾担任新世界产品公司销售部高级职员四年之久，自信有充分工作经验，可担任贵公司所招聘的职务。

本人自一九八一年开始，一直担任售货业务以及函件的撰写工作。在工作期间，除正式业务范围外，与各地区客户颇有来往，并利用公余时间，学会了很多有关商业问题的处理。

在新世界公司任职前，我曾在长兄会计公司担任过秘书工作。在任职期间，学会很多有关会计名词及会计作业程序。(信息来源于/转载请注明)

本人现年二十五岁，未婚，xxxx年毕业于xx书院，我希望有机会充分利用自己工作能力，从事更大范围工作之需要，这是我急于离开现职的主要原因。

如果方便的话，我愿亲赴贵公司办公室晋见阁下，以便详细说明。

第五篇：资深人士谈面试“真经”

资深人士谈面试“真经 资深人士谈面试 真经” 真经

面试是一场“没有硝烟的战争”，这话可能有点危言耸听，但是面试中考验确实无处不在。笔者从事人力资源多年，看过太多才俊因为缺乏技巧而丧失了与心仪企业牵手的机会，因此 得出一结论：在能力、经验相差不多的情况下，面试时的技巧往往成为决定性的因素。攻略一： 攻略一：面试前干什么 研究一下企业的性质和岗位说明书。不同的企业青睐不同的人才，如日本公司注重服从 和等级观念，如果你面试时表现得个性张扬、喜欢自由，那么多半没戏；欧美企业注重授权 和创新，如果你表现得太过死板、唯唯诺诺，那么估计机会也不大。这就是我们经常说的： 企业要找符合企业文化的人。岗位说明书也要好好研究一下。因为同样的职位，每个企业之间的工作内容常常不一样。同样招聘人事经理，有的公司注重宏观的东西，有的公司注重操作层面的。如果人家叫你主 要去做人力资源规划和战略，你在那儿谈保险怎么交、员工关系怎么处理等，你的胜算有几 成？估计不大吧！所以在面试之前，要好好准备与职位相关的题目和答案。有的应聘者一天 要参加 5-6 场面试，根本没时间准备，但太多的机会就是没有机会，不如选中 2-3 家单位，集中准备一下。另外，对一些常规问题，比如自我介绍要形成自己的套路，不要超过 2 分 钟，事先多演练几次，效果自然不一样了。攻略二：面试礼仪注意什么 攻略二： 英国人力资源专家曾作过研究，三种人更容易得到工作： 漂亮的、个子高的、有礼貌的。所以面试前建议你好好审视一下穿着，首先未必要穿名牌，但是看上去男生要给人感觉很利 索、协调，女生看上去要干净、大方，不要给别人的感觉很邋遢。有的应聘者西装皱皱巴巴，领带歪歪斜斜，能有好印象吗？还有的女生打扮太时尚，大耳环晃晃悠悠，企业找人不是找 模特或者选美，所以不合适的穿戴往往会让你在一开始就给“枪毙”。现在很多学生搞写真集 求职，实在是“误入歧途”。另外，有的应聘者不注意用一些礼貌用语和动作，大大咧咧，往 往给人留下没有修养、不成熟的印象，在同样的条件下，你的机率就小多了。攻略三：面对不同面试人员保持良好心态 攻略三： 有的面试人员风格比较强势、直率，面试时咄咄逼人，往往有一种审问犯人的感觉；有 的面试人员温和、艺术。遇到这两种面试人员，自己首先要有好的心态，前者往往会让人不 舒服、有压力感，但是你不能就此产生逆反心理，觉得对方素质如何如何，甚至得出该公司 不怎么样的结论，应该

以一种宽容、平和的心态去对待；对于后者也不要麻痹大意，因为温 和面孔的背后常常是一把利剑。所以，在内心里一定要记住：这是一场面试、是求职，不要 太多关注所谓的“自尊”。攻略四： 攻略四：学会区分不同的问题

有经验的面试官往往会用不同的面试方法和问题，所以对于各种不同的问题不必紧张，有的问题可能是确认你的工作经验和能力，有的问题则是考验你的分析能力、思考能力、反 应、思路等。比如：下水道的盖子为什么是圆的？这样的问题没有正确答案，只要能够自圆 其说即可。对于没有工作经验的校园招聘，通常就会用这种方法，面试时注意区分，有的应 聘者对什么问题都很紧张，结果影响了水平的发挥。攻略五：面试要注意 答所问 答所问” 攻略五：面试要注意“答所问 很多人往往忽略这一点。比如现在很多企业的面试人员不够专业，会首先让人自我介绍 或谈一下自己的优缺点。有经验的面试官往往不问这些问题。有的应聘者总是喜欢说着说着，就开始介绍自己了，往往引起面试人员的反感。还有的应聘者根本没有听清楚问题，就按照 自己的思路回答，结果驴唇不对马嘴。所以，建议应聘者要跟紧面试人员的思路，保持高度 集中，不要停留在自己的“思维圈子”里。攻略六：回答条理简明、攻略六：回答条理简明、不要罗嗦 麦肯锡公司有一句名言：所有的事情都可以分成三句话去讲。比如：今天上午 9 点吃 早饭。可以说成：今天我吃饭，时间是上午 9:00，吃的是早饭。因此建议大家在回答问题 的时候，不妨按照这样一个套路：第一点、第二点、第三点……这样听的人很清楚，说的人 也不会漏掉重点。还有一个，就是要简明，不要罗嗦。有的应聘者自我介绍搞了 10 分钟，听的人早烦了，谁有这个耐心呢？ 攻略七： 攻略七：不懂的地方有技巧地说 面试是双方的博弈，所以千万要注意：该说的就要说，不该说的不要说；懂的就说懂，不懂的地方要勇于承认。但是这个也是有技巧的，可以这样说：我对这个不是很了解，但我 谈一下我的看法吧……结果一讲，不错啊，既回答了问题，又给别人留下一个谦虚的形象。有的应聘者明明是个半瓶子醋，遇到一些问题大吹特吹； 还有的应聘者一知半解也是滔滔不 绝，最后的结果当然是淘汰。很多应聘者有这样的困惑：那天我表现挺好啊，怎么就没成功 呢？原因就在于此。攻略八：放慢语速、攻略八：放慢语速、一一道来 有的面试者遇到自己心仪已久的职位，或者自己有把握或有准备的问题，就欣喜若狂，马上滔滔不绝讲起来。其实大可不必，
，因为面试官一看你这么胸有成竹，就对问题的难易程 度和你的能力产生怀疑了。所以，即使多么有把握，也要注意风度，边说边作“思考状”，这 样面试官在用“穷追法”面试你的时候，你也不至于漏出破绽。攻略九： 攻略九：学会用事实来证明自己 有的应聘者在回答问题时，尤其是应届毕业生，特喜欢用“沟通能力强、勤奋”之类的虚 话，但是面试官可不是吃干饭的，马上来一句：请举一个例子证明一下。所以在面试时，一 定要学会用数据和事实来说话。你说做销售强，你就告诉我一个月销售了多少；你说自己的

谈判能力强，不如举个例子来证明你是如何搞定一个“钉子客户的”。现在的面试方法很多，最流行和最有效的莫过于基于素质模型的行为面试法，即“star 法”，在这种情况下，你想编 估计都编不出来。攻略十： 攻略十：永远不要和面试官争论 很多优秀的人才也非常傲气，于是和面试官从探讨问题到争论。其实，在任何情况下都 没有必要去争论，因为面试是为了展现自己的能力谋取职位的，不是来寻求真理的。笔者曾 经见过一个很优秀的人，为了一个相当简单的问题和老总争得面红耳赤，结果呢，老总说这 个人好是好，就是有点认死理，将来万一意见不一致怎么办？据笔者的观察，那人应该很合 适，但是老总的担心没有道理吗？人才只有为我所用才是人才啊！因为一个无谓的问题，双 方都输了。攻略十一： 攻略十一：时刻不放松警惕 应聘过程中面试无处不在。不管是日本公司的聊家常面试，还是欧美企业的流程式面试，抑或是台湾公司的审问式面试，你都要记住：注意自己的一言一行。有一次笔者参加一个面 试，经过几轮以后对方很满意，让笔者回去等消息。忽然有一天对方打电话，说有个国外总 部副总裁过来，一起吃个饭、聊聊天，幸好笔者留了个心眼比较注意言谈举止，后来进了公 司才知道：原来吃饭就是最后的复试，考察一下礼仪和待人接物。以上是本人总结的一些面试技巧，其实这些技巧是沟通能力的一种表现。归纳起来，面 试就是要做到“精心准备、心态平和、时刻警惕、关注细节、切中肯綮、条理清楚”。