未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

第一篇：未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

一、案情简介

江某于2011年4月向于某转账支付200万元，预购案涉土地使用权及房屋（案涉土地已办理有国有土地使用权证，但地上房屋未取得房屋产权证），转账后双方签订《土地、房屋转让协议》一份，约定于某以1800万元的价格将某宗国有土地5000平方米及地上未办房产证的房屋约3800平方米的两处物产一并转让给江某，并约定转让协议签订后十日内买方支付1400万元，土地过户完成后支付余下400万元。协议签订后，于某向江某出具收条一张，载明已收到江某转让款200万元。其后，江某未支付剩余款项，房屋也未进行过户登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体时间。2011年5月，江某向某法院提起诉讼，诉请确认其与于某签订的《土地、房屋转让协议》无效并返还已支付的200万元。于某提起反诉，要求确认该协议有效。

二、对该案两种处理意见的分析

该案审理焦点即为江某与于某签订的《土地、房屋转让协议》是否有效，对此合议庭成员之间存在两种处理意见，笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。

（一）第一种意见：案涉协议有效，江某的诉请不成立

1.得出这一结论的理由：第一，根据《物权法》第十五条规定“当事人订立有关设立、变更不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的成立和生效要件，只要合同是当事人之间的真实意思表示且不损害国家、集体和他人的利益就应当自其成立时生效。故对江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反法律禁止性规定，合同无效的主张应不予支持。第二，对于江某认为于某以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订该协议，协议无效的主张，因房屋转让协议载明案涉房屋未办理房产证，江某对于房屋未办证的事实应是明知的，不存在被欺诈的情形，故不应支持江某的该主张。另外，即便江某能举证证明合同订立时对方存在欺诈的情形，因合同法明确规定确认以欺诈手段订立的合同无效要以损害国家利益为前提，江某的利益不能等同于国家利益，其以对方欺诈为由主张合同无效的诉请不应得到支持。

2.此种观点的价值取向分析。一是着眼于当事人双方的意思表示，尊重当事人之间的自由意志。案涉协议系江某与于某的真实意思表示，经过充分协商，双方通过协议确定了各自的权利与义务，在当时的情况下，协议体现了双方各自利益的最大化。法院作为居中裁判者，只要协议内容不违反法律强制性规定，就应充分尊重当事人的意志，不应强加干预。二是严格区分债权行为与物权行为。债权行为与物权行为两个环节相互联系但又彼此独立，各有其存在的法律条件。合同行为作为债权发生的一种重要形式，合同成立并生效的一般要件是当事人之间意思表示真实且不违反法律规定，而物权行为是指发生法律上规定的某种事实，使物权发生变动。该事实包括了土地使用权、房屋产权登记等。在本案中，物权行为所指向的是房屋办理产权登记，江某以本案房屋未办理产权登记，违反法律禁止性规定为由要求确认合同无效的主张，混淆了不同法律关系的发生要件。案涉合同已经满足其成立、生效要件，房屋未办理产权登记属物权行为范畴，不影响合同关系的确立。三是尊重合同法立法精神，严格限制对合同无效的认定。《合同法》第五十二条第（五）项对导致合同无效的情形作出规定：违反法律、行政法规的强制性规定。合同法司法解释

（二）第十四条进一步作出说明：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”从法律规定可以看出，合同法严格限制了导致合同无效的情形，除了合同法明文规定的无效情形外，适用无效情形的兜底条款即“违反法律、行政法规的强制性规定”也是有限制的，即违反的必须是“效力性”的强制性规定才导致合同无效。所以第一种意见认为江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反禁止性规定的主张，因相关法律并未载明该情形属于违反效力性规定，对其主张应不予支持，应确认该合同有

效。四是注重诚实信用原则在合同法领域的贯彻。诚实守信作为市民社会的基本价值追求，对促进契约缔结、履行，保障当事人权益具有相当积极的意义。诚实信用原则作为我国《民法通则》和《合同法》的基本原则，足见其在民法领域的重要地位。具体到本案，房屋转让合同载明了交易房屋未办理产权证，因此，可以推定江某对于案涉房屋未办理房屋产权证这一事实是明知的，其对转让后果是可预知的，江某应对其行为承担相应的责任，其作为完全民事行为能力人，应按照自己缔结的合同履行义务。江某以房屋未取得产权、缔约时于某存在欺诈为由主张合同无效，这与诚实信用原则相悖。

(二)第二种意见：案涉协议无效，江某的诉请应予支持

1.得出这一结论的理由：作为转让合同标的物的房屋系于某在国有土地上修建而成，于某对房屋有关的权利属原始取得而非继受取得，但该房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证等行政许可，于某亦未提供证据证明在辩论终结前已具有完全的、合法的初始产权，故该房屋不得转让，双方当事人以该房屋为标的物而签订的转让协议应为无效合同。在合同无效的基础上，于某应向江某返还200万元款项。

2.此种意见的价值取向分析。一是把握参与交易的各项要素，注重维护市场交易安全。民事交易活动不仅需要人的参与，也要有具体交易的对象——物的出现。在本案中，案涉房屋是交易的标的物。而该房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证等行政许可，也未取得完全的、合法的初始产权，因此，该房屋为非法建筑，不具有合法属性，围绕该非法标的物进行的一切民事行为归为无效，该处理方式可以最大限度的避免任何危害交易安全的因素出现，保障交易的合法性。二是着眼于区分物的自然属性和法律属性。交易中出现的物一般同时具有自然属性和法律属性，自然属性是指物往往具有其外在的、可使用的天然属性，此属性不以人的意志为转移，如火可用来取暖、刚建成的房屋可用于躲避风雨；而物的法律属性则取决于法律对物进行的评价、判断。依据民法基本理论，案涉房屋在未获得产权证书的情况下其仅仅具有自然属性，不具有相应的法律属性。包括合同行为在内的民事法律行为作为法律拟制行为，仅能针对具有法律属性的物。围绕不具有法律属性的物产生的民事行为无效。因此，应判断案涉协议无效。三是参照其他法律文件的规定得出合同无效的结论。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第二种意见认为，本案中于某所转让的房屋未取得产权证明和其他证明，但却与作为买受人的江某签订房屋转让合同，参考司法解释对未取得预售许可证明的商品房买卖合同的处理，且于某在法庭辩论终结前也未取得任何行政许可和初始产权，因此不能认定协议有效。四是认定案涉合同无效后，当事人之间返还财产有利于纠纷的一次性解决。案涉合同是否有效关系着合同是否继续履行以及已付购房款的处理等诸多问题。就该案情况来看，不能取得案涉房屋的权属证书的可能性非常大，转让的目的将很难实现，因此转让合同已无继续存在的意义。此时如确认合同无效，则使江某与于某之间的状态回到合同订立之前，于某应向江某返还200万元。

三、本文的倾向性意见

合议庭基于同一案件事实，却对案涉合同效力判断得出了截然相反的两种结论，导致这一认识差异的根本原因在于法官所秉持的不同价值取向。第一种意见强调平等主体之间的意思自治和诚实守信等原则及价值；第二种意见则侧重对市场交易安全的维护。笔者更赞同第一种意见，主要理由如下：

（一）其充分体现了意思自治和诚实信用原则

意思自治原则和诚实信用原则是私法领域的根本原则，其在民事活动中应得到遵守已是各国私法领域的共识。意思自治原则包含了自主参与和自己责任两个基本点。自主参与，即自己做主地去判断、去选择；自己责任，即自主参与者对参与所导致的结果负担责任，这是自主

参与的必然逻辑。民事主体作为理性人，在民事活动中具有意志自由，其决定的内容和选择结果，无论财富还是损失，都应自己承担。案涉合同系双方当事人表达自由意思的产物，体现了双方的利益诉求，是自主决定的结果。法国民法典第1134条确认：“依法成立的契约，在缔结契约的当事人之间有相当于法律的效力。”因此，确认案涉合同有效，是充分尊重意思自治原则的体现。诚实信用原则要求人们在进行民事活动时具有良好的主观心理状态，要善意为前提。其中“信用”要求人们在进行民事活动时要讲究信誉，恪守诺言，严格履行自己承担的义务，不得擅自毁约。该案中，江某对转让房屋不具有产权这一事实是明知的，其“自愿”缔结合同并约定了相应的权利和义务。因此，其应遵守自己对相对方的承诺，履行自身的合同义务，而不应该无故反悔。通过确认合同有效使江某继续履行合同义务，这也是传统民法理论禁止反言的集中体现。

（二）其不违背民法关于限制及禁止流通规定

物可以分为流通物、限制流通物和禁止流通物。流通物是法律允许在民事主体之间自由流转的物，大部分为流通物；限制流通物是指在流转过程中受到法律和行政法规一定程度限制的物；禁止流通物是指法律或行政法规禁止自由流转的物。民事主体违反有关限制流通物、禁止流通物的规定，其行为将无效。限制流通物只能在法律规定的特定主体之间流转，其流转方式必须依法进行，我国法律规定的限制流通物主要有按照指令性计划购销的物资、黄金、白银、外汇、公民收藏的文物、麻醉药品、毒品、运动枪支等。禁止流通物不能进入市场成为交易的对象，禁止流通物主要有国家专有的物资如国有铁路、邮电通讯设备，还有违禁物品等。而未取得房屋权属证书的案涉房屋，法律、行政法规并未明确规定其不可转让，在理论上其也并非在限制流通物和禁止流通物的范畴之内。因此，以未取得权属证书的房屋为转让标的而订立的合同应当有效。

（三）其不影响协议双方当事人进行权利救济

合同乃当事人之间缔结的神圣约定，非有约定和法定事由的出现不得轻易否定其效力。本案中，江某作为支付了部分价金的买受人，其可以追究于某的违约责任，要求其继续履行合同义务。此外，通过违约责任进行权利救济要远比确认合同无效后通过缔约过失责任进行权利救济更为有效和更能保护守约方的权益。在房屋确实无法转移致其目的落空的情况下，守约方也完全可以依法行使对合同的法定解除权使合同不复存在，同样能取得和确认合同无效相同的效果。

（四）其没有机械套用商品房预售相关纠纷解决模式

商品房预售关系本质虽系买卖关系，但因其牵涉大众群体，并且合同订立时交易的标的并未现实存在，故国家对该种类型的买卖进行了特别严格的规定，建立了商品房预售制度，最大限度避免诚信危机的出现，减少社会不稳定因素。而本案的房屋买卖并非针对大众消费者，交易对象也是已经现实存在的物体，本案情况与商品房预售有明显区别。因此，参照商品房预售制度下相关纠纷的处理思路来认定案涉房屋转让合同效力明显不妥。

第二篇：对房屋买卖合同中的登记效力的分析

对房屋买卖合同中的登记效力的分析

一、案情：

1999年，程某欲将其座落在某市市区的自有房屋一栋（二层楼房）出售。个体户刘某闻讯后，主动上门洽谈买房。经过协商，程某与刘某于1999年4月12日签订了房屋买卖合同。合同规定：房价总共15万元，买方分三次给付：1999年4月18日前付4万元；1999年5月1日前付9万元，1999年6月20日支付剩余的2万元。卖方于第二次付款后交付第一层房屋，全款付清后交付第二层房屋并办理过户登记手续。合同还规定，如果卖方将房屋又私自另卖给他人或者买方届时悔约，不买此房的，违约方需赔偿对方总房价的5％的违约金。同年4月17日，刘某支付房款4万元，4月28日支付9万元，程某依约将房屋第一层钥匙交与刘某，自己仍居住于二层房屋内。刘某遂将该房的一层进行了装修，准备做为个体经营的店面。1999年5月，该市新设一个经济开发区，因程某的房屋邻近开发区，某贸易公司遂与程某洽谈，愿一次性给付其房款17万元购买此房。程某同意，双方于1999年6月4日另行订立了房屋买卖合同，并于6月15日到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。6月20日，刘某依协议到程某家付剩余的2万元房款时，得知房子已被别人买走，即与程某发生争执。刘某向法院起诉，要求确认第一个买卖合同有效，解除程某与刘某之间的购房合同。

二、对本案的不同观点

两个房屋买卖合同，哪一个具有法律效力，法院在讨论中形成几种不同意见。

第一种意见认为，程某与刘某的房屋买卖合同有效，应当给予保护。因为根据民法理论，房屋是特定物，对特定物的买卖合同从双方达成协议时成立，本案中双方已经依约作出了部分履行，可见该合同已经生效，为保护先买者的优先权，应当保护程某与刘某之间的合同。某贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某，仍与程某签订购房合同，办理过户手续，其主观上具有恶意，所以其与程某之间的购房合同应确定为无效。

第二种意见认为，房屋是一种特殊的特定物，其买卖必须到房管机关办理过户登记手续后，合同关系才生效。刘某未办理登记过户手续，还未取得房屋所有权，所以程某仍是房屋的所有权人，可以将该房出卖给他人。刘某在未取得房屋产权证之前即对房屋进行装修，主观上也具有一定过错。因此刘某无权要求程某履行一个未生效的合同，也无权要求解除贸易公司与程某的购房合同。

第三种意见认为，刘某与程某之间的买卖合同是有效的，但因程某的违约行为，导致了未办理登记过户手续的刘某无法依约取得房屋所有权。刘某有权要求程某按约定实际履行合同，补办登记手续。但由于程某已将房屋登记过户给第三人，造成实际履行不能，所以刘某仅可就合同要求程某承担违约责任。

三、笔者的观点

（一）本案争议的焦点在于登记对于购房合同具有什么效力的问题。

登记作为不动产物权变动的公示方法，已为各国民法所接受，但各国对登记的效力却有着不同的学说。一为成立要件主义，即物权变动如未进行登记，则确定的不发生变动的效力；一为对抗要件主义，即登记虽具有社会公信力，但并非物权变动的要件，未经登记的物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。我国的立法采纳了成立要件主义。目前已有许多学者对成立要件主义的合理性提出质疑，因为这将不利于保护善意一方当事人在非因其自己的过错而未进行登记情况下的利益保护。学者们的这些观点是有道理的。但我认为本案争议的焦点不应放在采纳何种学说更为合理上，因为无论学说合不合理，法官在执法过程中仍须按现行法的规定去判决，而不能脱离现行法律的强行性规定而按学者们的理论学说去处理案件。[!--empirenews.page--] 我认为，分析本案的关键在于区分登记是应作为物权变动行为的生效要件，还是应作为买卖合同的生效要件来对待。这就涉及到对《合同法》第44条第二款规定的理解问题。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对于这里“登记”的含义，法规并未明确，因此造成了实践当中对“登记”的涵义的理解各不一致。如本案这种情况，许多人即认为，产权变更的登记即是房屋买卖合同所必须具备的生效要件。我认为这种理解是错误的，它混淆了合同行为本身的“登记”与合同履行过程中因转移所有权的需要而进行的“登记”。这两种“登记”是不同的，前一种“登记”是合同这种债权行为生效的要件，是衡量那些法律作出特殊规定的合同行为是否合法有效的标志；后一种“登记”则是一种物权变动的生效要件，是衡量合同的履行行为是否完成的标志。《合同法》130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，标的物所有权的移转，是买卖合同的实质内容，也是其履行的目的和结果。《合同法》133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这一条规定的是买卖合同的标的物物权转移的公示方法，即原则上以交付为公示方法，但“法律另有规定或当事人另有约定的除外”。所以。前述的第二种“登记”应指该法条的但书中所包含的例外情况，即不动产的所有权转移以登记为要件，如果未登记，可以认为是合同义务的履行行为没有完成，或者可以认为这时买卖合同的根本目的即标的物所有权的移转因为一方履行行为的瑕疵而落空了。法院在审理本案中形成的第二种意见实际上即混淆了这两种“登记”的涵义，张冠李戴，将物权变动的“登记”适用于合同行为本身，以此作为合同是否生效的要件，这种观点是站不住脚的。

值得研究的是，房屋买卖合同本身是否属于那些法律作出特别规定的合同，即需要经《合同法》44条第2款所说的“登记”方可生效的合同呢？关于这一点，有必要研究一下两部法规之间的效力关系问题。1983年12月17日，国务院国发[1983）194号通知颁布了《城市私有房屋管理条例》（以下简称1983年条例），其第二章《所有权登记》中的第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”而其第三章《买卖》中的第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”其第12条规定：“买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”从这一法规的规定来看，它明确地区分了“产权过户登记”与“买卖合同登记”手续，从其禁止“私买私卖”的规定可以看出，该法规认为私下进行的房屋买卖行为本身就是无效的，合同本身须“经房屋所在地房管机关同意后才能成交”。可见依此法规的规定，私房买卖合同本身也须办理一定手续方可生效。但是，1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）对此问题却有不同的规定。该法专设一章即第四章规定了房地产交易的有关法律问题。其中第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。此处的“权属登记”，即该法的第60条第三款的规定：“房地产转让或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核定，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。可见，这里要求的“登记”仅指产权登记，而非买卖合同本身的登记，该法未明确规定房屋转让行为须经房管部门同意方可成交，这与1983年条例的规定是不同的。[!--empirenews.page--] 问题在于这两部法律文件均未被明令废止，那么应当根据哪一部文件的规定处理案件呢？这首先应确定这两部法律的适用范围是否一致或有重合，如果二者完全不一致，则分别有效，不产生冲突，如果一致或有重合，则在一致或重合的部分就会产生适用哪一部法规的问题。1983年《城市私有房屋管理条例》第2条规定：“本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城，工矿区内的一切私有房屋。”1994年《城市房地产管理法》第2条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发，房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”。这两条规定分别确定了这两部法规的适用范围，二者的适用范围显然是不一致的，那么是否发生重合呢？根据《中华人民共和国土地管理法》第六条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”而根据1991年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第2条的规定：“本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”因此，城市市区的私有房屋的土地也属国有土地范围内的建筑物，这两部法规的适用范围是有重合的。本案又恰好属于重合的部分。对此案究竟应适用哪一部法规？我认为应适用后者，即1994年的《城市房地产管理法》，因为这两部法规，后者既是新法，又是全国人大常委会通过的法律，前者不仅是旧法，而且属于国务院制定的行政法规，所以应当依照后者的规定处理。根据《城市房地产管理法》的规定，房屋买卖合同不属于法律有特殊登记要求方可生效的合同，因此房屋买卖合同的生效不应依《合同法》44条的第二款规定而应依该条的第一款规定处理，即：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，程某与刘某的房屋买卖合同自双方协商一致合同成立时即已生效了。至于后来发生的一系列行为均是对生效合同的履行过程中发生的问题。

（二）对原告刘某的补救：

前面已经论述了刘某与程某之间合同是有效并且已经生效的合同，那么刘某应当通过何种途径寻求补救呢？笔者认为刘某可以有两种选择：

1.刘某可根据《合同法》第94条第（四）项的规定主张解除合同。因为由于程某的违约行为致使该房屋买卖合同的根本目的-房屋所有权的移转不能实现，构成根本违约，所以刘某可以据此主张解除合同。根据《合同法》97条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中刘某可以要求程某承担恢复原状、赔偿损失的责任。恢复原状，即恢复到合同订立前的状况。刘某为订立合同所花费的费用以及为装修一层房屋所支出的费用在合同未订立前均不会发生，因此这两部分费用均应由程某赔偿。这部分属于因恢复原状而发生的损害赔偿，程某应当赔付。

另外，在主张解除合同的同时，刘某还同时可以要求程某支付违约金，因为违约金的主要作用就在于制裁违法行为，以担保债务履行。由于合同解除是因为程某的过错而造成的，对于这种过错行为，可以由支付违约金的办法来加以制裁。

2.刘某可坚持合同的效力，并基于程某的违约行为要求其承担违约责任。要确定程某应承担何种违约责任，首先应确定程某的违约形态。根据合同法的规定，违约形态可分为不履行合同义务和履行合同义务不符合约定两大类，其中履行合同义务不符合约定包括：迟延履行、不适当履行和部分履行。程某的履行属于部分履行，即他只履行了部分合同义务，如交付一层房屋的占有权，但未履行交付第二层及办理产权过户登记两项义务，由于这种部分履行造成了合同目的的落空，非违约方可以选择解除合同或主张违约责任，如果刘某不选择解除合同，那么刘某可以主张哪些违约责任方式进行补救呢？[!--empirenews.page--] 《合同法》107条规定：“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”下面我们逐一进行分析：

（1）关于继续履行的问题。由于本案的标的物房屋的所有权已因登记而转移给第三人，所以主张实际履行必须在程某能收回房屋所 有权的前提下才可行。程某能否取回所有权呢？这就需要讨论一下下面一项措施。

（2）关于采取补救措施的问题。从本案来看，由于交易对象是房屋这种特定物，唯一的补救措施即看能否主张贸易公司与程某之间的买卖合同无效，以使程某取回该房的所有权。法院审判中的第一种意见即主张贸易公司明知程某已将房屋卖与刘某仍与程某洽购并以高价买得该房，符合《合同法》52条第（二）项的规定，可将其合同确认为无效。我认为，恶意串通的前提是以故意损害第三人的利益为目的的，贸易公司与程某缔结第二个合同的目的主要是为了从合同中获取自己希望得到的利益，而并非主要为损害刘某的利益。况且在市场竞争条件下，明知他人对某一特定物享有债权仍然购买，是市场竞争中常见的现象，只要特定物所有权未转移之前，所有权人有权选择给其带来最大利益的交易对象，当然所有权人也同时应承担违背前一合同的违约责任。另外从整个社会的角度来说，该特定物交给出价最高的买受人势必更能发挥出其更大的经济效用，所以，不应轻易认定这类交易行为无效。因此房屋的所有权已转移他人，这使得实际履行在事实上已不可能。

（3）损害赔偿。经过前述论证，损害赔偿成为刘某的最终的选择。根据《合同法》113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约的所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”所以损害赔偿的范围应是合同正常履行以后非违约方的应当可以得到的利益和因违约方违约行为导致的利益损失之间的差额加上非违约方为履行合同义务而遭受的损失。在房价不断上涨的情况下，可得利益的计算应以房屋在合同正常履行后的市价价额减去合同约定价额后的差额。但是原告为装修所支出的费用不应包括在内，因为在合同正常履行的情况下这部分费用是原告必须支付的。至于刘某在买房后利用该房经营生意而可能带来的收益，由于并不是房屋买卖合同必然带来的利益，因此不能列入赔偿范围。另外，本案中原告还可以在要求赔偿损失的同时主张被告支付违约金。因为合同中规定的违约金为总价款的5％，不属于《合同法》114条规定的于“过分高于造成的损失”的情况，法院应允许该违约金与损害赔偿并用。

由以上分析可以看出，对本案的原告可以有两条补救途径，至于选择哪一条，应交由原告选择，哪一条更有利于维护其利益，更能使其损失受到完全的补偿，原告即可选择哪一种补救方法。需要说明的是，无论其选择哪一种方法，我们都必须承认刘某与程某之间的合同是合法有效的，因为合同的解除本身即是对有效合同而言的，而对于无效合同根本不存在解除的问题，必须依国家公权力宣告其不符合法律的强制性规定而自始无效，当事人对此是没有选择权的。在一房二卖的情况下，我们不能因为第二个买卖合同是合法有效的就否定第一个合同的有效性而宣布其为无效合同。事实上，本案之所以保护了第二个买受人的利益，并非由于其买卖合同的效力优先于前一买卖合同，而是由于第二个买受人已通过合法的债仅行为取得了合法的物权，基于此物权上的优先性而形成的结果。

第三篇：关于有权属瑕疵的房屋买卖合同的效力认定问题

关于有权属瑕疵的房屋买卖合同的效力认定问题

姓名：周颖健 学号：2012212033

摘 要：合同效力问题是一个基本的民法学理论问题，也是一个重要的仲裁和审判实践问题。而房屋买卖合同涉及到不动产这样具有高额价值的合同，其是否有效就更加值得关注。我们实践当中存在的有争议性的权属瑕疵的房屋，包括就被抵押、查封或者未取得权属证书的情况，而对这样的房屋签订买卖合同的效力进行认定，不仅是保护了合同当事人的权益，更是为区分合同效力和物权效力进行了铺垫，在笔者看来,上述合同未违反合同的效力性和禁止性规定,符合当事人意思自治原则和诚实信用原则,应为合法有效。关键词：权属瑕疵 房屋买卖合同 效力认定

1.问题及争议

权属瑕疵，即所有人对标的物的所有权不完整或存在争议。实践中，当事人就存在权属瑕疵的房屋签订买卖合同的情形大量存在，此时房屋买卖合同的效力如何认定是解决此类纠纷的首要问题。此类问题集中体现为以下具体问题：当事人就已经被抵押或查封的房屋签订房屋买卖合同，或者出卖人尚未取得房屋的房地产权属证书，而与买受人签订房屋买卖合同，房屋买卖合同的效力应如何认定？

2.区分物权效力与合同效力的意义

之所以要将具有权属瑕疵的房屋签订买卖合同的效力进行深入的分析和讨论，在实际上就是要将物权效力与债权效力进行一种区分。将物权行为与债权行为、物权效力与合同效力相区分，是立法科学化、精细化、现代化的表现，也与现代民法精神相符，建立区分原则的主要意义在于：

第一，有利于促进交易，促进物的流转。促进交易以及物的流转是市场经济发展的必然要求，只有物充分流转，交易增加，市场经济才能得以发展。因此，现代民法在“动的安全”与“静的安全”发生冲突，往往选择保护前者（如善意取得制度）。将物权效力与合同效力相区分，认定就权属存在瑕疵的房屋达成的买卖合同有效，有利于促进房屋的交易。当事人可以对权属存在瑕疵的房屋的交易达成合意，通过这种合意，对房屋权属瑕疵的解除、价款的支付等内容作出约定。这样出卖人通过签订买卖合同，形成获得转让价款的预期，从而尽快消除房屋权属瑕疵，以实现交易。买受人通过签订买卖合同，形成取得房屋所有权的预期，从而提前向出卖方支付价款，该价款又能帮助出卖人积极有效消除权属瑕疵，促进房屋顺利流转。将物权效力与合同效力相区分，使得权属有瑕疵的房屋可以进入市场，大大促进了物的流转和市场交易。如果将物权行为与债权行为捆捧，即因物权暂时不能变动而否定买卖合同的效力，那势必造成，出卖人只有在完整、有效、明确地取得房屋权属时，才能对房屋进行交易，从而大大减少市场上可供交易的房屋。出卖人为了使房屋可以交易，也必须提前对权属瑕疵予以消除，然而，在出卖人未与买受方签订买卖合同，未达成在权属瑕疵消除后可获得相应回报的明确预期下，出卖人不愿也往往没有能力去消除房屋权属瑕疵，从而大大限制了市场交易行为，不利于充分发挥物的价值。

第二，有利于保护交易安全，保护交易中无过错方的合法权益。由于房屋交易从合同的签订到房屋权属的变更登记，是一个错综复杂的过程，往往要经历一定的时期和阶段，在这个时期，房屋价格可能因市场的变化而上涨或下跌。如果以登记作为买卖合同生效的要件，那么在签订合同而暂未办理权属变更登记的情形下，受市场价格变动而受影响的一方可以以未办理登记为由要求确认合同无效，而守约方只能要求返还房屋或价款，不利交易安全的保护。而严格区分合同效力与物权效力，物权未发生变动或不能发生变动，合同依然有效，违约方不配合进行权属登记时，守约方既可要求违约方继续履行合同，办理权属登记手续，亦可要求解除合同并由违约方承担违约责任。显然区分合同效力与物权效力，更有利于保护守约方的合法权益，保护交易安全。

第三，更充分体现意思自治的原则。房屋买卖合同往往就房屋的价款、支付方式和时间、房屋交付、房屋权属变更登记、违约责任等事项予以约定。房屋权属变更登记实际上是买卖合同的一个履行行为，签订买卖合同是权属变更登记的前提或原因，因为履行行为无法实现而否定作为原因行为的买卖合同的效力，本身就犯了认识逻辑上的错误。将物权效力与合同效力相区分，在无法办理权属变更登记手续的情形下，合同仍然有效，而应按合同无法实现，应予解除并由责任方（违约方）按照合同约定的违约金条款承担违约责任，比起将物权效力与合同效力相捆捧，认定合同无效，双方返还，过错方承担赔偿责任（实际损失往往难以举证证明），更能体现尊重当事人意思自治的原则，也更有利于保护守约方的合法权益。

3.权属瑕疵的房屋买卖合同效力认定

3.1 关于权属瑕疵的房屋买卖合同的效力的几种主要观点。

在上文中我们已经说到，对于权属存在瑕疵的买卖合同，仲裁与审判实践存在很大争议，主要有以下几种观点：

观点一：上述房屋买卖合同应当认定为无效合同。主要理由是：房地产管理法第37条规定：“下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”房地产管理法第38条明确规定，被抵押、查封或者未取得权属证书的房地产不得转让，这属于法律的强制性规定，符合合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的认定合同无效的条件。物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条虽然明确了未办理物权登记不影响合同效力，但对合同生效仍然设定了“除法律另有规定或者合同另有约定外”的除外情形，而房地产管理法第38条就属于法律另有规定的除外情形，故上述情形下的房屋买卖合同应当认定为无效。坚持此种观点的一部分人对于具体处理还进一步提出：如果在庭审辩论终结前出卖方已经涂销抵押、解除查封或者取得权属证书的，应认定合同有效；如果在庭审辩论终结前出卖方未能消除上述房屋权属瑕疵的，应认定合同无效。

观点二：上述合同应当认定为有效合同。主要理由是：应当将物权变动与其原因行为，即买卖双方就物权变动事宜达成的意思表示（合同）区分开来，房屋未取得权属证书、被抵押或查封只能影响物权的变动，而不影响房屋买卖合同的效力。房地产管理法第37条规定“下列房地产不得转让”应理解为对存在该条所列情形的房地产的物权不得发生变动，更明确来说，就是不得进行房屋所有权变更登记，而不是否定当事人就房屋买卖事宜达成一致的意思自治的效力。

观点三：对于上述房屋买卖合同的效力应当区别情况对待。如果买受方在签订合同时，已明知房屋被抵押、查封或者未取得权属证书等情形的，应当认定为合同有效。如果买受方在签订合同时并不明知上述情形的，买受人主张合同无效的，应予支持。主要理由是：如果在签订合同时，买受人已明知房屋权属有瑕疵，而仍然愿意与出卖人签订买卖合同，属于对此种瑕疵的认可，并愿意承担因该瑕疵带来的物权可能无法变动的风险。实践中，双方往往在合同中明确约定出卖方涂销抵押、解除查封、取得权属证书的义务、时限要求及违约责任。此时，涂销抵押、解除查封、取得权属证书已经成为合同履行的一部分，如果出卖方未能按照合同约定的时间和要求消除房屋权属瑕疵的，可以通过解除合同并由出卖方按照合同约定承担违约责任来救济，这样处理比认定合同无效更能体现意思自治的原则。如果在签订合同时，买受人并不明知房屋权属存在瑕疵情形的，此时买受人可以以违反房地产管理法第37条为由主张合同无效，或者以出卖方欺诈为由申请撤销合同。

3.2 权属瑕疵的房屋买卖合同效应认定为有效。

在上述三种观点中，笔者持观点二，认为房屋被抵押、查封或未取得权属证书，并不影响房屋买卖合同的效力，主要理由是：

第一、物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一条，在我国立法中第一次确立了物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。房屋买卖合同是买卖双方就房屋买卖事宜达成的合意，是一种要约和承诺，属于债权行为，即双方达成买卖合同，只是在双方之间形成了相互的债权债务关系，形成了一种债的负担。但签订合同，并不代表房屋所有权的转移。房屋所有权的转移是一种物权转移行为。因此，应当将债权行为与物权行为区分开来，在处理房屋买卖的过程中，就是要将签订房屋买卖合同与房屋所有权转让分开来看。房屋所有权转让是履行房屋买卖合同的结果，二者是相对独立的阶段。同样，房屋买卖合同的效力与房屋所有权是否有效转让也是独立的问题，我们不能因为房屋所有权不能转移，而否定房屋买卖合同的效力。房屋所有权不能转让，是买卖合同不能履行的问题，我们应当按照合同约定的违约责任条款，要求责任方承担违约责任，以此方式解决双方争议。而不能因为房屋所有权不能转让，就认为买卖合同无效。观点一显然与物权法所确立的物权效力与合同效力相区分的原则相悖。值得指出的是，物权法是于2007年10月1日实施的新法，物权效力与合同效力区分原则亦是在物权法中第一次被确认。在此之前，在立法和司法层面上对该原则都存在一个认识和接受的过程。房地产管理法于1995年1月1日起实施，当时应当说该原则还未被普遍接受，因此房地产管理法第37条并未将物权效力与合同效力清晰的区分开来。房地产管理法第37条规定“下列房地产，不得转让„„”，此处“不得转让”具体是指不得签订房屋买卖合同，还是指不得发生房屋所有权的转移（即房屋权属变更登记），并不明确，存在歧义。笔者认为：在旧法理解存在歧义的情况，应当按照新法确立的原则来理解和解释，即此处“不得转让”指的是不得发生房屋所有权的转移，而非指不得签订房屋买卖合同。按此理解，房地产管理法第37条并不属于对房屋买卖合同的强制性规定，不能以该条规定来否定房屋买卖合同的效力。

第二、根据现代民法和合同法的精神，尊重当事人意思自治是一个主要原则，故在司法和仲裁实践都是采取尽量认定合同有效，避免随意认定合同无效的作法。因为一旦确认合同无效将意味着双方的合意全部被否定，不利于尊重当事人之间形成合意。正是基于这一精神，合同法第52条关于合同无效的规定是“有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从该条规定来看，除第（五）项外，前4项所共同体现的一个立法精神应该是，只有在合同损害了国家、社会公共利益或第三人利益时，即双方的合意已经侵犯了合同外的主体利益时，合同才应被认定为无效，在合同并未对合同外的主体产生影响时，应当尽量尊重当事人的意思自治，按照双方的合意来确定双方的权利义务关系。该精神一样应适用于第（五）项。由此，我们理解合同法关于合同效力的精神应该是：（1）尊重合同当事人的合意，原则上认定合同有效；（2）只有在合同侵犯了合同外主体利益或社会公益利益时，合同一般才应被确认为无效。在房屋被抵押、查封或未取得权属证书的情形下，双方签订买卖合同，在未违反法律规定或社会公共利益的情形下，合同应当认定为有效。

第三、有权属瑕疵并不必然导致房屋买卖合同无效。

这里主要以未取得权属证明也就是房产证的房屋买卖为例。我们认为，房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。因为，买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。

首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。

其次，自建房屋不论是否领取权属证书甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，将来不可能取得权属证书，但这并不影响原始建造人对该建筑物的所有人地位。对于违章建筑问题，我国大陆学者很少有研究，但在台湾地区，通说认为违章建筑物已符合不动产定着物的要件，系独立于土地外之不动产，由原始建筑人取得其所有权。可见，违章建筑物不因其无从办理所有权证而丧失物权客体的资格。总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。

第四、在上文所列的观点三将买受人在签订买卖合同时是否明知房屋权属存在瑕疵，作为区别认定合同有效、无效的依据，笔者持不同意见。我国采取的不动产登记公示原则，房屋被抵押、查封，以及是否取得权属证书，均可直接通过房管部门查询而明知。作为房屋的买受人有义务查知房屋的权属状况，未尽该义务，责任应当由买受人自己承担。因此，观点三区别的基础就不存在，我们在认定房屋买卖合同效力时，双方均明知房屋权属状况，是一个当然的前提。

总 结

在我看来，认定权属具有瑕疵的房屋买卖合同的效力，在实践中能够更好地保证合同相对人的权利，同时，区分物权效力与合同效力是正确和符合民法发展趋势的，物权法第15条应当理解为对该原则的确立。为确保立法上的协调性，避免产生分歧，相关的担保法（物权法明确担保法与物权法不一致的，以物权法为准）、房地产管理法都应该按照该原则进行相应地修改。房地产管理法第37条“下列房地产，不得转让”，由于“不得转让”是指物权不能发生变动，还是不得就房屋达成转让的协议，在界定上并不清晰，故，建议修改为“下列房地产所有权不得发生转移”，以减少理解上的分歧，实现立法和司法上的协调一致。在房地产管理法暂未修改前，对“不得转让”，仍应按照物权效力与合同效力相区分的原则来做严格理解，即“不得转让”专指不得发生房屋所有权的转移。在审判和仲裁实践中，应坚持按观点二来认定房屋买卖合同的效力，即房屋被抵押、查封、未取得权属登记或存在其他权属瑕疵情形的，并不影响房屋买卖合同的效力。如果最终因为出卖方未能消除房屋权属瑕疵，而未能办理房屋产权过户手续的，应当按照解除合同，由出卖方按照合同约定承担相应的违约责任的方式来处理。

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第四篇：房屋权属登记名词

房屋权属登记名词

房屋权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

总登记：是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； ——房屋面积增加或者减少的； ——房屋翻建的； ——法律、法规规定的其他情形。

他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋权利人：是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请人：是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

房屋权属证书：是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

所有权证：指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书

共有权证：指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归属。

宅基地证：农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

房屋部分产权：职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位：××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”

第五篇：房屋权属登记准备材料

各类房屋权属登记准备材料

一、房屋所有权登记：

(一)房屋初始登记：

1、产权人及共有人身份证（复印件）；

2、产权人的婚姻证明（复印件）

3、办证申请书（要求打印）；

4、规划证或规划证明原件、土地证（验原件收复印件）；

5、测绘报告；

6、房屋质量承诺书（要求打印）；

7、地税局出具的完税证明书（含税票）。

8、居委会门牌号证明。

（二）房改房转移登记

1、双方身份证（复印件）、双方婚姻证明（验原件收复印件）；

2、双方签定的公证协议书；

3、房产证原件及复印件；

4、地税局出具的完税证明书（含税票）；

5、卖方夫妻双方工龄证明、单位同意售房证明；

6、办证申请书（要求打印）；

7、房屋质量承诺书，8、居委会门牌号证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

（三）自建房及存量房转移登记

1、双方身份证（复印件）、双方婚姻证明（验原件收复印件）；

2、双方签定的公证协议书；

3、房产证原件及复印件、土地证（复印件）；

4、完税证明书（含税票），5、办证申请书（要求打印），6、居委会门牌号证明；

7、双方签订的合同公证协议书。

（四）变更登记：（拆、改、扩建）

1、办证申请（要求打印）；

2、房产证原件；

3、房屋产权人及共有人身份证，结婚证复印件；

4、土地证复印件；

5、规划证或规划证明原件，6、房屋质量承诺书，7、完税证明书，8、测绘报告，9、居委会门牌号证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

房屋他项权登记：

1、抵押合同、借款合同；

2、房屋所有权证复印件、土地证（验原件收复印件）；

3、申请书、承诺书（要求打印）；

4、借款人和抵押人的身份证（复印件）；

5、债权人（银行）出具的委托书；

6、房屋权利价值体现。

房屋所有权预告登记：

1、登记申请书（要求打印）

2、所有权人及共有人身份证复印件

3、婚姻证明复印件（结婚证、未婚证、离婚证）

4、备案合同（商品房）或买卖合同（二手房交易）

5、房屋所有权预告登记约定书

房屋抵押权预告登记（按揭）：

1、申请书，承诺书（要求打印）

2、房屋抵押权预告登记约定书

3、夫妻双方身份证复印件，结婚证复印件

4、银行借款合同、抵押合同

5、银行委托书

6、房屋预告登记证明。

注：所有复印件均为A4纸张。

其他房屋所有权的转移登记

一、房屋所有权的转移登记（继承、赠与）：

1、办证申请书（要求打印）

2、继承人或受赠人的身份证复印件以及公证书涉及的相关人员的身份证复印件。

3、继承或赠与的公证书

4、完税证明书

5、房产证原件及复印件

6、居委会门牌号证明。

7、土地证复印件（涉及有土地证的房屋）

二、房屋所有权的转移登记（离婚析产）：

1、办证申请书

2、法院裁决书或离婚协议书(均为原件)

3、完税证明书

4、申请人身份证复印件

5、房产证原件及复印件

6、居委会门牌号证明。

7、土地证复印件（涉及有土地证的房屋）

注：所有复印件均为A4纸张。