没有房产证的房屋买卖合同的效力

第一篇：没有房产证的房屋买卖合同的效力

没有房产证的房屋买卖合同的效力

[案情]

1999年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，2000年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2001年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。

[审判]

法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。判决买卖合同有效，驳回了原告的诉讼请求。

[律师评析]

对本案的处理结果，合议庭存在两种不同的意见，第一种意见认为：双方签订的买卖合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产。

第二种意见认为：房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。判决驳回原告的诉讼请求。

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。

买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。

首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法 1

律意义在于，它是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。

其次，自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。

二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。

法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。我国民法继承了大陆法国家的做法，在《民法通则》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通则》第五十八条作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。

笔者认为，强制性规范应当进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。何为效力性规范、何为管理性规范？依笔者之见，应当从法律、行政法规的立法目的出发，运用目的解释方法，综合案情实际加以研究。法律已明定其目的，应严格遵循其目的；法律未明定其目的时，法官应进行必要的基本价值判断，探求立法的价值取向。对于具体的强制性规范还应具体情况具体分析，做到“三看”：

一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格，前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主体是谁，均为无效；后者，则应当加以区分对待。有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从营资格，如《建筑法》规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规范。

二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。

三看禁止的对象、范围是什么。如《房地产管理法》第三十四条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。特别是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。

在解释法律中，由于立法目的往往与公共政策有关，在法律及公共政策均不允许时，如集体土地买卖、国有划拨土地的转让等，与法与国家政策均不符，则不应以“私法自治”之名，放弃国家的干预。

我国《城市房地产管理法》属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理。从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。甲、乙都有买卖、交付房屋的意思表示，甲就有义务就房屋权属向有关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲的应尽义务。甲违反该义务，不应得到法律的保护。乙作为卖受人，其购买没有权属证书的房屋，虽然没有审查权属证书、没有依法进行买卖，但其交清房款后占有房屋是诚实信用的。

三、违反管理性规范的处理

合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整；违反法律、行政法规管理性规范的合同不认定无效，并不等于说就是适法行为了。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。所以，损害国家利益应予以禁止，是从公法意义上进行分析的。根据房屋买卖契税的性质，是在房屋买卖有效后，由买受人向征税机关交纳的税目，其只在买受人与征税机关产生行政法律关系，与房屋买卖双方当事人之间没有民事上的权利义务关系，买受人未交纳税款，不影响买卖合同的效力。

笔者认为，在民事审判实务中，对于违反法律、行政法规强制性规定的合同，应根据具体情况，以民法规则为依据加以解决。

第二篇：法例：《关于没有房产证的房屋买卖合同的效力》

没有房产证的房屋买卖合同的效力
[案情] 1999 年 10 月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，2000 年 10 月建造商住楼三层三间，但未 领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙，约定价款 30 万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权 过户手续，也未申请领取房屋产权证。2001 年 8 月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达 50 万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。[审判] 法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思的表示，原告将房屋交付被 告占有、使用，被告支付了房屋的价款，买卖合同成立且生效。未办理房产证只是违反了管理性规 范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖无效。判决买卖合同有效，驳回了原告的诉讼请求。[律师评析] 对本案的处理结果，合议庭存在两种不同的意见，第一种意见认为：双方签订的买卖合同因违 反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返 还已取得的财产。第二种意见认为：房屋买卖合同有效，未办理房产证只是违反了管理性规范且不能对抗第三人，并不当然导致买卖合同无效。判决驳回原告的诉讼请求。笔者同意第二种意见，理由如下：

一、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分。买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第 一百三十一条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规 禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否 有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种 书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。无房产证不等于不享有 房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政 确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不动产物权关系的一种干预，它与物权法规范意义上的不 动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法规则，不动产登记（或不动产物权登记），是指不 动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法
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律意义在于，它是不动产物权变动的法

定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物 权依法获得承认和保护的基本依据。而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定：“办理城市私有 房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件 成熟后办理。”可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证 得以确认权属。即便在证件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要 求行政机关予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房 屋进行行政管理的需要，不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对房屋 所有权的确认，才真正具有确权意义。其次，自建房屋不论是否领取权属证书都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证并不能表示 对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产 权。尤其是，有的房屋未办理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明该 房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这种瑕疵是可以通过补办手续得到 弥补的。没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责 任属于违约责任，不存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标 的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人未能履行权利担保的义务，使得 合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本 法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标的物的部分权利属于他人的情 况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约。

二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在大多数成文法国家都有相应的规定。我国民法继承 了大陆法国家的做法，在《民法通则》和《合同法》中作了相应的规定，《民法通则》第五十八条 作出了规定“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”，《合同法》第五十二条规定“违反法 律、行政法规的强制性规定的合同无效”，这体现了国家对合同自由的干预。笔者认为，强制性规范应当进一步区分为管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的合 同才能被认定为无效。何为效力性规范、何为管理性规范？依笔者之见，应当从法律、行政法规
的 立法目的出发，运用目的解释方法，综合案情实际加以研究。法律已明定其目的，应严格遵循其目 的；法律未明定其目的时，法官应进行必要的基本价值判断，探求立法的价值取向。对于具体的强 制性规范还应具体情况具体分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格，前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主体是谁，均为无效；后者，则应当加以区分对待。有些法律、行 政法规禁止或限制的是主体从营资格，如《建筑法》规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规 范。

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二是看法律禁止的是结果还是行为手段。如法律、法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何 均为禁止时，其行为无效。但如禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易之安全，并不因此认为其无效。三看禁止的对象、范围是什么。如《房地产管理法》第三十四条规定，房地产权利人转让房地 产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收 有关的纳税基础即成交价。不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，故不影响合同的效力。特别 是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。经营者 出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同 上的权利，显然对消费者不利。在解释法律中，由于立法目的往往与公共政策有关，在法律及公共政策均不允许时，如集体土 地买卖、国有划拨土地的转让等，与法与国家政策均不符，则不应以“私法自治”之名，放弃国家 的干预。我国《城市房地产管理法》属于行政性法规是确定无疑的，其立法的重心在于加强对城市房地 产的管理。从立法目的看，制定城市房地产管理法的主要目的，是要解决房地产业发展中存在的房 地产开发和交易行为不规范的问题。在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出 卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进 而影响交易秩序和社会风气。甲、乙都有买卖、交付房屋的意思表示，甲就有义务就房屋权属向有 关部门办理手续，以符合法律的要求，这是甲的应尽义务。甲违反该义务，不

第三篇：房产证房屋买卖合同

房产证房屋买卖合同

房产证房屋买卖合同1

出卖人（以下简称甲方）：

身份证号：

联系电话：

买受人（以下简称乙方）：

身份证号：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

第一条乙方购买甲方坐落于住宅一处，建筑面积为平方米 。

第二条此房屋实际售价元整（￥元）。此售价包含公共维修基金及土地证和房产证两证办理费用。

第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：身份证；房屋所有权证和其他有关证件；

第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）；有产权争议的'房屋；

第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用由甲方负责。

第十六条本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。

第十七条此合同与出售委托合同、承购委托合同及房屋买卖合同同时起法律效力。

第十八条本合同自三方签字之日起生效。

第十九条附带家具（见家具清单）

甲方（签字）：年

乙方（签字）：年

日日 月 月

房产证房屋买卖合同2

经常有人拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗？并非如此。

首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。

其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的'房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。

再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。

最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。

合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于绝对、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。

房产证房屋买卖合同3

出卖人：____________身份证号码：____________________

买受人：____________身份证号码：____________________

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区________的房屋以人民币_____仟____佰_____拾____万_____仟____佰____拾____元整的价款出售给乙方。

二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿20__;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，20__土地出让金等由乙方负担。其他税费20__按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。

六、违约责任

1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不20__按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。

逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的20__付款日期及方式的。

其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权20__解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方20__不得擅自变更或解除合同。

如因重大客观原因导致本合同的.解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交______________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：____________

签订日期：______________

乙方：____________

签订日期：______________

房产证房屋买卖合同4

甲方（出卖方）：__________________

身份证号：_______________________

乙方（购买方）：__________________

身份证号：_______________________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产事宜达成如下房屋买卖合同，共同遵守：

（一）房产状况

甲方自愿将座落于出售给乙方，乙方自愿购买此房。

（二）转让价格

甲乙双方议定上述房产成交价为人民币（____________元整）。

（三）付款方式

乙方已于______年______月______日支付给甲方购房定金人民币（____________元整），余款为人民币（____________元整）。由于本房产暂无《不动产登记证》，经双方协商，议定在签订合同后，二次支付甲方购房款为人民币元整（____________元整），乙方暂扣人民币（____________元整）房款，待办理房产过户后，将暂扣款付清。

（四）甲方义务

1、由于本房产暂无《不动产登记证》，当前无法办理正式的房产过户手续，本次交易属甲乙双方协商议定，因此待到该房产可以办理《不动产登记证》时，甲方有义务在第一时间主动配合乙方完成办理房产过户手续，不得借故拖延。如因甲方原因使乙方无法及时办理过户等相关手续而使乙方受到的损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。

2、甲方承担办理《不动产登记证》所产生的一切费用（包括：税金、房屋维修基金及土地证费用等）。

3、甲方必须保证对该转让房屋有完全的'所有权，无任何家庭纠纷，转让前没有设置任何抵押、担保、出租、被查封等他项权项，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，一概由甲方解决并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲方除上述赔偿外还应向乙方支付违约金5万元。

4、甲方保证该房屋无重大质量问题或瑕疵，并保证在交接前未发生非正常死亡或行凶等事件，如交接后发现上述事件发生，乙方有权要求解除合同并退房，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费。

5、甲方在将该房产交付给乙方时，甲方要保证将与该房产附随的取暖费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费等费用已结清，并将相关缴费证件交于乙方。

6、双方签订合同后，甲方有义务将该房产《房屋买卖合同》（包括相关协议）、购房发票原件及本人《身份证》、《结（离）婚证》、《户口本》复印件各1份交至乙方，并协助乙方落户。

（五）乙方义务

1、办理房产过户手续所产生的一切税费全部由乙方承担。

2、甲乙双方协商同意于年月日前由甲方将上述房产正式交付乙方。房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，贬值，拆迁等），造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。

（六）违约责任

乙方中途毁约，不得向甲方索还定金；甲方中途毁约应将定金退还乙方，另付双倍赔偿乙方定金数额的违约金。因该房产暂无《不动产登记证》，双方约定甲方收到购房款（不包括暂扣款），乙方拿到本房钥匙为交易成功，甲乙双方均不得反悔。

（七）本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，如不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

（八）本合同一式两份，甲乙双方各执一份，一经签字即产生法律效力。

附：本合同未尽事宜，双方协商另补协议。补充协议与本合同具同等法律效力。

甲方（签字）：_______________乙方（签字）：__________________

身份证号：__________________身份证号：__________________

证明人：__________________

联系电话：__________________

日期：__________________

房产证房屋买卖合同5

出卖人（以下简称甲方）： 电话 身份证号：

现住址： 买受人（以下简称乙方）： 电话 身份证号：

现住址： 见证方： 电话 身份证号：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

第一条乙方购买甲方坐落于 私有楼房住宅一处，建筑面积为平方米（以产权登记面积为准），产权证号为朝私号土地使用证号为：，使用面积为平方米，使用年限年 月日至年 月 日止。

第二条此房屋实际售价 元整（￥元）。此售价包含公共维修基金及室内所有固定装修、固定配套设备。

第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：

1、身份证、户口薄；

2、房屋所有权证和其他有关证件；

3、房屋共有人同意或委托出卖的证明；

4、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。

第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：

1、无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋）；

2、有产权争议的房屋；

3、经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋；

4、经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管房屋；

5、市人民政府规定其他不得出卖的'房屋。

第五条乙方应在签署本合同时，向甲方提供以下文件及复印件：

1、身份证、户口簿；

2、办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。

3、如有特殊情况发生，甲方子女必须无条件协助乙方办理房产过户手续。

第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用（取暖费、物业费、水费、电费、天然气费、电话费等）由乙方负责。

第七条 税费分担

甲、乙双方按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费。

第八条定金

在年 月日见证人代甲方向乙方收取房屋定金人民币元作为房款的一部分。

第九条付款方式；

首付款：乙方提交材料时将首付款元人民币支付给甲方

余款：在签订本合同一月之内付清（留有三千元作为甲方协助乙方办理房产证的保证金）。

注：过户完成后所有余款乙方向甲方全部结清。

第十条违约责任

如乙方违约则定金不予退还，扣除见证人代理费后将余款退还甲方；

如甲方违约则见证人扣除代理费后将余款退还乙方，同时甲方向乙方交付人民币元违约金。

第十一条交房日期： 年月日。第十二条在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。

第十三条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十四条 本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。

第十五条此合同与出售委托合同、承购委托合同及房屋买卖合同同时起法律效力。

第十六条本合同自三方签字之日起生效。

出卖人(签章)：买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】(签章)： 【委托代理人】(签章)：

签订时间：_____年___月___日 签订时间：_ __年____月____日

签订地点：签订地点：

房产证房屋买卖合同6

甲方(出售方)：

乙方(购买方)：

甲乙双方在自愿平等，互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋，并达成协议如下：

一、甲方自愿将其座落于县路号小区号楼号，建筑面积平方米(地下室平方米)，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。

二、甲乙双方商定成交价格为人民币__(￥)元，大写：拾万仟佰拾元整，乙方在20__年__月__日前分次付清，付款方式：___。乙方支付房款具体约定为：

三、甲方于年月日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。

四、甲方保证上述房地产权属清晰，无争议;未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内;已取得其他共有人书面同意;协议有效期内，甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

五、房屋过户。甲乙双方应积极配合过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方承担。

六、违约责任：

(一)甲方不能如期签订《房地产买卖契约》，或者甲方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的;在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款。对已办理完的过户手续所产生的费用，甲方应全部承担。并向乙方支付总房款10%的违约金。

(二)乙方不能如付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的.;在得到确认后，甲方退还乙方所交的购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担。并向甲方支付总房款10%的违约金。

七、在合同期限内，如因洪水、地震、火灾和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承担违约责任，本合同自动终止。

八、若对其它事项有异议的可协议补充在以下约定条款中，若约定条款与前条款有异议，以约定条款为主，约定条款具有优先效力。

九、其他约定事项：

十、本协议经双方签章后生效，一式两份，每份共三页，甲、乙、双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：

身份证号：

地址：

电话：

乙方：

身份证号：

地址：

电话：

签约时间：x年x月x日

房产证房屋买卖合同7

甲方：（房屋卖方）

身份证号码：

乙方：（房屋买方）

身份证号码：

经甲乙双方平等协商，就甲方所有的房屋一套（以下简称“房屋”）卖给乙方，本着平等互利、公平交易原则达成以下合同：

一、房屋情况

房屋坐落于涪陵区 路 号 栋 单元，建筑面积平方米。此房屋在本次房屋买卖前系甲方所有，在本次房屋买卖前此房屋所有费用（包括房屋集资款或购房款、所产生的税费、水电气搭户费、大修基金等）由甲方承担，或由乙方在交易款中扣除代为交纳。

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的'相关权益随该房屋一并转让。

甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、抵押、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。

二、本房屋价款元（大写：元整）。在签订本合同之日由乙方付款元（大写：元整），余款 元（大写：元整）在甲方本房屋房产证过户给乙方二日内付清。此次房屋买卖产权过户费用由乙方承担。付款以甲方收据或银行转账凭据为凭。

三、签订本合同乙方第一次付款之日，甲方应向乙方交付本房屋的钥匙、甲方购房合同、甲方交纳房款凭据及相关票据资料等。

四、本房屋产权证办理两年后（随国家相关政策及时调整），甲方应在一个月内积极配合乙方办理本房屋产权过户手续。如甲方有意推诿或超出一个月视为甲方违约，乙方可提出退房，甲方应按违约时房屋市价、装修费用、家具电器和违约金 元（大写：元整）赔偿给乙方；如乙方在办理产权过户二日（48小时内）不能付清余款，视为乙方违约，甲方可收回房屋所有权另行处置，房屋装修损失和相关费用由乙方自行承担。

五、如遇国家政策调整，发生不可逆转的情况至本房屋不能过户到乙方名下，乙方承担相关风险，甲方不承担责任。

六、如在过户前甲乙双方当事人发生意外，至使其不能履行或偿失履行能力，可由其继承人或代理人继续执行本合同。

七、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，司法公证处留存一份，双方签字和司法公证处公证后生效。

甲方：

乙方：

20xx年 月 日

20xx年 月 日

房产证房屋买卖合同8

出卖人(以下简称甲方)：

现住址：

身份证号：

买受人(以下简称乙方)：

现住址：

身份证号：

见证方：

见证人：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿，协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：

第一条乙方购买甲方坐落于号楼房间私有楼房住宅一处，建筑面积为平方米(以产权登记面积为准)，产权证号为朝私号土地使用证号为：，使用面积为平方米，使用年限年月日至年月日止。

第二条此房屋实际售价元整(￥元)。此售价包含公共维修基金及室内所有固定装修、固定配套设备。

第三条甲方应在签署本合同时，向乙方提供以下证件及复印件：

身份证、户口薄;

房屋所有权证和其他有关证件;

房屋共有人同意或委托出卖的证明;

办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。

第四条甲方应保证欲出售的房屋不属于下列情形之一：

无合法证件的房屋(包括违法建设的房屋);

有产权争议的房屋;

经批准用或划拨的建设用地范围内的房屋;

经人民法院裁定限制产权转移或经市人民政府批准代管房屋;

市人民政府规定其他不得出卖的房屋。

第五条乙方应在签署本合同时，向甲方提供以下文件及复印件：

身份证、户口簿;

办理房屋买卖及过户手续应出具的其他文件。

第六条上述房屋在甲方实际交付乙方之日前所发生的费用(取暖费、物业费、水费、电费、天然气费、电话费等)由甲方负责。分担日期以办完过户手续乙方正式接手此房屋的日期为准。具体金额以物业公司的数据为准。

第七条税费分担

甲、乙双方按照国家房地产交易部门的规定缴纳各项税费。

第八条定金

在年月日见证人代甲方向乙方收取房屋定金人民币元作为房款的一部分。

第九条付款方式;

首付款：乙方提交材料时将首付款元人民币支付给甲方

余款：过户完成一次性付清。

注：过户完成首付款和余款当日兑现

第十条违约责任

如乙方违约则定金不予退还，扣除见证人代理费后将余款退还甲方;

如甲方违约则见证人扣除代理费后将余款退还乙方，同时甲方向乙方交付人民币元违约金。

第十一条交房日期：。

第十二条备注：室内留下的固定装修及家具电器包括：(根据家具清单)。此清单是合同的`重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十三条在本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。

第十四条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。本合同的附件及补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

第十五条本合同及其补充协议、家具清单内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十六条本合同连同附件共三页，一式三份具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲乙双方各执一份，见证人执一份。

第十七条此合同与出售委托合同、承购委托合同及房屋买卖合同同时起法律效力。

第十八条本合同自三方签字之日起生效。

第十九条附带家具(见家具清单)

甲方(盖章)_________ 乙方(签章)_________

代表人(签字)_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

房产证房屋买卖合同9

甲方(出卖方)：________________

乙方(购买方)：________________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产事宜达成如下房屋买卖合同，共同遵守：

一、房产状况

甲方自愿将座落于________________的房产出售给乙方，乙方自愿购买此房。

二、转让价格

________________________________________________________________________

三、付款方式

乙方已于_____年_____月_____日支付给甲方购房定金人民币_______________元整，余款为人民币__________元整。由于本房产暂无《不动产登记证》，经双方协商，议定在签订合同后，二次支付甲方购房款为人民币_______________元整，乙方暂扣人民币__________元整房款，待办理房产过户后，将暂扣款付清。

四、甲方义务

(一)由于本房产暂无《不动产登记证》，当前无法办理正式的`房产过户手续，本次交易属甲乙双方协商议定，因此待到该房产可以办理《不动产登记证》时，甲方有义务在第一时间主动配合乙方完成办理房产过户手续，不得借故拖延。如因甲方原因使乙方无法及时办理过户等相关手续而使乙方受到的损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。

(二)甲方承担办理《不动产登记证》所产生的一切费用(包括：税金、房屋维修基金及土地证费用等)。

五、乙方义务

(一)办理房产过户手续所产生的一切税费全部由乙方承担。

六、违约责任

乙方中途毁约，不得向甲方索还定金;甲方中途毁约应将定金退还乙方，另付双倍赔偿乙方定金数额的违约金。因该房产暂无《不动产登记证》，双方约定甲方收到购房款(不包括暂扣款)，乙方拿到本房钥匙为交易成功，甲乙双方均不得反悔。

七、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，如不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

本合同一式_____份，甲乙双方各执_____份，一经签字即产生法律效力。

甲方(签字)：_______________

乙方(签字)：_______________

日期：____________________

第四篇：三门峡无房产证房屋买卖合同

房屋买卖协议

卖方（以下简称甲方）：

身份证号：

买方（以下简称乙方）

身份证号：

现有甲方所有的小区住房一套，甲方已按单位规定缴纳了部分全部集资款，经甲、乙双方协商一致甲方自愿将该套房屋卖给乙方。甲、乙双方就以上事项，达成以下一致意见：

第一条、房屋基本情况

甲方已取得的集资房位于：三门峡号楼楼室厅，建筑面积_________平方米，套内建筑面积_______ ___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______ ______平方米；毛墙毛地，全封闭阳台、防盗门、有线信号、水电暖等固定措施齐全。甲方保证已如实陈述房产权属状况、装饰情况和相关信息,乙方对甲方上述转让的房产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。

第二条、房屋转让价格

甲方同意将上述房屋转让给乙方，乙方支付甲方房款总金额为（人民币）元，（大写）______拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。此价格自协议生效之日起不得变更。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

甲方还应当将附属于该房屋的地下室、楼下小房、阳台、走道、楼

梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，一并转让给乙方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。

第三条、房屋交付期限和交付方式：

2、室内外设施以看房时为准，不得转移，更换或更改，并需验看房

屋各项设施是否有损坏，如有损坏甲方负责维修或更换。

3、房屋交付前，所产生的水、电、煤气、闭路电视、供暖、物业等

附属设施各项费用由甲方承担；房屋交付后所产生费用由乙方自行承担。

第四条、付款方式

1、自协议签订后_______天内,乙方将上述房产转让价款分_____次付

与甲方，或乙方一次性支付甲方购房款元。

2、协议签订时乙方先交定金;在取得房屋钥匙之日起日内,乙方支付甲方万元整(￥ 元),剩余房款元整(￥ 元)于一次性付清。

或按甲方单位的要求直接交付单位，由单位出具缴费收据，作为购

房依据。

第五条、协议签订后，甲方协助乙方到甲方单位建房主管部门

（科）办理相关手续，将购房户名称变更为乙方，缴费收据变更

到乙方名下。甲方缴纳的购房款由乙方支付甲方。

第六条、甲方转让房产的行为已得到单位同意，甲方保证单位同意将房产证直接办到乙方名下，单位收取乙方的各项费用与同楼的其他房产条件相同（为保证本协议对单位生效，甲方保证单位在本协议上盖章同意或者另外出具证明）。

第七条、签订协议时，甲方保证依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意并在协议中签名确认将该房屋出售给乙方。自本协议签字生效之日起，以甲方集资的该套房屋即归乙方所有，甲方不得以任何理由主张协议无效。

第八条、乙方取得房地产、土地使用证的时间不得晚于同楼其他住户。办理房产证、土地使用证等相关手续所需的一切费用由乙方承担。

第九条、协议签订后，甲方有义务配合乙方向有关部门申请办理相关附属设施和房屋相关权益的更名手续，保证乙方各项手续的及时办理，否则由此增加的费用由甲方承担。

第十条、未经乙方同意，甲方不得以任何原因向单位退房，否则应承担违约责任，并赔偿因此给乙方造成的全部损失。

第十一条、甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，未出租给他人使用，并结清物业、供暖等手续。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。

第十二条、乙方逾期交房违约责任：协议生效后乙方不按协议第四条约定支付购房款，按未付房屋价款的日万分之五向甲方支付违约金。逾期超过3个月时，甲方有权解除本协议。

第十三条、甲方逾期交房违约责任：协议生效后甲方不按第四条约定交付房屋，按房屋总价款的日万分之五项乙方支付违约金。逾期超过3个月时，乙方方有权解除本合同。

第十四条、甲方违反以上约定，致使本协议目的不能实现（乙方无法取得该套房屋）应保证退回乙方全部款项及同期银行贷款利息，并向乙方支付违约金万元。

本协议生效后，双方应严谨遵守，均不得反悔。如一方悔约，由悔约方向另一方支付违约金万元。

第十五条、本协议一经签署即表示甲乙双方对本协议条款进行了充分的了解，不存在重大误解及胁迫，完全出于双方自愿。

第十六条、本协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决。

第十七条、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字确认后生效。

甲 方：乙 方：

共有人：

年月日年月日

转让上述房产已经过我单位同意。

单位盖章：

第五篇：房屋买卖合同效力的几个问题

一、问题 概说

合同的效力，又称合同的 法律 效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律或者 社会 公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。主要包括转让（含买卖）下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

关于房屋买卖合同的效力问题，司法实践和法学 理论 上常见的典型争议有：

1、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力；

2、转让建筑在国有划拨土地上的房产是否允许，违反了是否必然导致合同无效？

3、房屋买卖合同与产权登记是何关系，未办理产权转移过户登记，是否 影响 房屋买卖合同的效力？

4、城镇非农业户口居民购买 农村 居民房屋的合同是否有效？

下面，笔者将结合审判实例就上述问题进行 分析。

二、实例研析

据以 研究 的案例一：原告李某某与被告日广公司、福利公司房屋买卖合同纠纷案

［基本案情］2002年10月21日，原告给付被告日广公司购房定金5万元，10月28日，双方签订房屋买卖协议书，约定：原告购买被告沿街三层商业楼房一栋（原系被告自他人处购得），面积861平方米，1 580元/平方米，共计136万元；原告在签订协议当日交定金5万元，20日内交至100万元，余款在产权证交接后15日内结清；房产过户一切税、费由双方均担，被告应在一月内负责办完手续；交房、交款违约按银行贷款利率承担违约责任等。同日，原告与被告福利公司也签订了协议书，内容 与被告日广公司的协议书一致。同年11月11日，原告交付被告房款120万元，被告日广公司出具了收款凭证。协议书订立后，被告没有为原告办理有关手续。2002年11月9日，原告与案外第三人杨克成签订了沿街商业用房租赁协议，约定将原告与被告购房协议书项下的房产出租给杨克成使用。原告收取了杨克成定金6万元，后该协议因原告与被告发生纠纷未能履行，原告双倍返还杨克成定金12万元。经协商未果，原告向r市中级人民法院提起诉讼，请求判令被告继续履行合同；双倍返还定金10万元并赔偿原告 经济 损失8万元（其中包括定金损失6万元和预计二个月诉讼期间的租赁费收入损失2万元）。

[裁判要旨]r市中级法院经审理认为：根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房地产虽然地产进行了登记，但是未进行房产登记，因此，双方间的房屋买卖协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。原告根据该协议请求被告继续履行合同、双倍返还定金10万元，不予支持，但被告应当将收取原告购房款120万元和定金5万元予以返还。被告作为经营房地产的 企业，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。被告在返还原告125万元的同时，还应根据 中国 人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。原告因被告的过错导致不能履行与第三人间租赁协议，由此给原告造成的损失6万元被告应予赔偿。原告请求被告赔偿在诉讼阶段中给其造成的损失2万元没有依据，不予支持。依照《合同法》第四十四条、第五十二条第一款

（五）项、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条第一款

（六）项的规定，判决如下：

一、原告与被告签订的房屋买卖协议无效；

二、被告于判决生后5日内返还原告已缴纳的购房款120万元和定金5万元；

三、按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率被告赔偿原告125万元的利息损失（自2002年10月21日起 计算 至本判决执行之日）；

四、被告赔偿原告与第三人的租房损失6万元。（诉讼费负担略）

宣判后，原告李某某不服，上诉于s省高级人民法院，二审以调解方式结案。

［法律评析］本案系一起房屋买卖纠纷案，被告日广公司虽为房地产开发商，但因涉案房产并非由其自行开发或委托他人开发，而系自他人处购得，故一、二审法院均未将案由定为商品房买卖合同纠纷。本案案情并不复杂，但所涉法律问题较为典型，其中争议焦点是房屋买卖合同的效力，是否因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而属无效合同，因合同不具法律约束力而得不到实际履行；国有划拨土地上的房产是否允许转让；该规定是否为强制性规定，违反了是否必然导致合同无效？下面笔者就此问题略作评析。

（一）不动产登记与不动产物权转移合同的效力

《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：„„（6）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在审判实务中，买卖未依法登记领取权属证书的房屋，以及转让以划拨方式取得土地使用权的房产未先报经有批准权的人民政府审批的，对有关当事人所签订的房屋买卖合同的效力被轻易否定的现象十分普遍，上引案例所涉房屋买卖正是因为这两个条件的缺失而被一审法院判定合同无效，房屋买卖合同未能得到继续履行。再如，现实生活中，a将其已领取权属证书的房屋通过签订房屋买卖合同卖与b，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，b在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同转让给c，并交付给c.对上述交易活动所涉a与b间的房屋买卖合同的效力问题多无歧义，但bc之间的房屋买卖合同的效力则有分歧：一种观点认为，b与a虽签订了房屋买卖合同且已实际交付房屋，但因未办理产权过户，故a仍是该房屋的真正所有权人，根据《合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，bc之间的房屋买卖合同违反了上述规定，是无效的。另一种观点认为，bc之间的房屋买卖合同是有效合同，该合同是当事人在自愿、平等基础上签订，是当事人的真实意思表示，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而买卖合同是一种债权合同，标的物是否转移对合同本身的效力并无影响。当然，c为了实现房屋产权的有效转移，尚需办理产权过户，但c不能通过与b签订的房屋买卖合同办理产权过户。在实际操作中，a要通过与b签订的房屋买卖合同将房屋过户给b，b再通过与c的房屋买卖合同将房屋过户给c，通过该程序，也避免了国家税收的流失。

笔者同意上述第二种观点。另外，补充两点理由：

一是《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业 发展 中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。该法第三十七条规定的目的是“为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以规定该条第（6）项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”所以，从立法意图上看，该项的规定应当是属于管理性的，违反这一规定，只产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果，即只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益。该项规定是一种典型的管理性规范，而非效力性规范。民法中的强行性规范是指不依赖于当事人意志，而必须无条件适用的法律规范。传统民法学者通常认为，旨在控制法律行为的强制性规范仅为民事强行法中的一部分，这就是说，仅强行法中的效力性规范才对法律行为有控制意义。

二是该条第（6）项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法释[2003]7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称法释[2003]7号）第十八条、第十九条的规定，体现了鼓励交易的指导原则，明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成的或已竣工的新建商品房的买卖合同（法释[2003]7号第一条），对于前引案例系争合同等类型的合同，最多是类推适用。根据新法优于旧法的规则，人民法院在裁判具体个案时应考量立法指导思想上的重大转变，与时俱进，鼓励诚实信用，维护交易安全，以彰显司法的公平和正义。

关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。买卖合同的效力与物权变动的效力是相区分的，除非法律、行政法规有特别的规定，登记只是一种公示的 方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。否则，合同将成为没有任何约束力而可任意撕毁的废纸，合同秩序将无以维护。“公示的欠缺不能反射到原因行为之上而使债权合同无效，因为公示不具有对债的关系的形成力，这是各国物权法理论公认的基本原理之一。相反，‘登记得本于债权契约而强制之’，有效的债权契约是完成公示的根据。”此项原理被学者称为物权变动与其原因行为的区分原则。该原则是指发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。如出卖人不能够转移房屋所有权的，买受人有权基于买卖合同而要求出卖人实际履行合同或承担违约责任。

上述观点也已为我国立法机关所采纳，今年七月份公开征求意见的《物权法草案》第十五条即明确规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

（二）关于《城市房地产管理法》第三十九条第一款所规定的转让建筑在“划拨方式取得土地使用权的”房地产时，未事先报经“有批准权的人民政府审批”，是否影响房屋买卖合同的效力问题

笔者认为，该款规定未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效，且事实上有批准权的政府主要是行使行政管理职责，至多只是合同的效力待定，而不能轻易否定合同的效力，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续或者决定不办理土地使用权出让手续，并将该房产占用范围内的划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，应当认定合同有效。2005年8月1日起施行的法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一、十二、十三条即作了相应的规定。当然，笔者认为，法释[2005]5号的这种规定无疑是在司法上肯认了《城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定是效力性规范，而非管理性规范。从某种意义上讲，笔者更认为，这是一种管理性规范，而非效力性规范。对未经有批准权的人民政府批准的，可以在办理房地产权转移过户时予以审批准许予否，并可视情予以行政处罚，但不应以行政强制性规范过度对私法领域中的合同自治进行强制。