高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出对策

第一篇：高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出对策

高新法院分析拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件的特点与成因并提出

对策

罗祖岷、石智勇发布时间：2008-11-10 08:01:0

2近年来，高新区法院审理了多起涉及拆迁安置房屋买卖合同纠纷的案件。该院在对大量个案进行实证分析的基础上，试图通过对此类案件的基本情况概括、案件特点梳理，最终提出此类纠纷的妥善解决方案，以达到经济理性和社会衡平的和谐统一。

一、案件基本情况

2005年以来，诉至该院的此类案件共计75起，主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付。由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。

二、案件特点

（一）诉求集中。主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75起案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。

（二）出卖人反悔原因集中。大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能感觉到利益因素的影响实为出卖人反悔的最主要原因。

（三）调解难度集中。从该院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价；而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。

（四）法院判决集中。该院在处理此类案件时，遵循允诺必需信守的合同法基本原则，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告即出卖人败诉告终。

三、原因分析

（一）利益驱动下的诚信缺失。此类案件大量出现的根本原因则在于出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。

（二）现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免地在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。

（三）安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆迁安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物

权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如房价飙升导致违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

四、对策建议

（一）规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。

（二）加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。

（三）加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导地对双

方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双方达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。

（四）强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该院的判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。

（五）倡扬诚信观念与法治信仰。市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。

第二篇：拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点

拆迁安置房屋买卖合同纠纷案件特点

一、案件基本情况

2005年以来，起诉到本院的此类案件共计75起。此类纠纷主要发生于各拆迁安置小区，尤以早期的和平、新北两个拆迁户数较多的小区突出。不少拆迁户在当时仅凭拆迁协议就与他人进行了房屋买卖，协议一般均是以拆迁安置协议载明的被安置人为出卖人，约定买受人预先支付大部分的购房款，余款在出卖人配合办理产权证时支付;由于拆迁房产权证办理工作进展缓慢，近期才陆续开始办理。而较争议双方签订房屋买卖协议时，现在房屋价格已近大幅增长，故较多出卖人反悔，纷纷要求买受人在原买卖合同约定的款项之外额外支付一笔购房款差价，否则不予协助办理产权证。双方协商不成，买受人于是提起诉讼，要求法院确认买卖合同有效，并诉请出卖人协助办理房屋产权证，或者出卖人以各种理由主动诉请法院判决买卖协议无效。

二、案件特点

1、诉求集中：主要表现为要求被告确认合同有效、协助办理产权过户手续。在75件此类案件中，其中68起案件的原告均要求被告确认合同有效，并要求法院判决被告协助原告办理产权过户手续，占此类案件的90%。另外7件则是由出卖人或房屋的其他共有人为原告要求主张合同无效。理由主要集中于出卖时未经得其他共有权人同意或房屋未取得产权证书等。

2、出卖人反悔原因集中：大多系房屋价格大幅增长所致。从案件审理的情况上来看，尽管众多出卖人在进行答辩时所提出的理由都并非是以房屋价格增长，但法院在审理过程中依然能清楚的感觉到利益因素的影响诚为出卖人反悔的最主要原因。

3、调解难度集中。从本院对此类案件进行审理的情况来看，一个突出的问题就是原被告双方很难达成调解协议。原告一方要求严格按照当初双方签订的房屋买卖合同确定彼此的权利义务并最终要求实现其权利，普遍不愿意接受合同之外另行支付补偿购房差价;而被告一方却认为当初双方签订的合同对其明显不公，是在信息资源严重失衡的情况下签订的，原告理应对其进行适当的补偿。

4、法院判决集中：出卖人败诉。遵循允诺必需信守的合同法基本原则，本院在处理此类案件时，除原、被告双方自愿达成调解协议的外，其余案件均以被告败诉告终。

三、原因分析

1、利益驱动下的诚信缺失。此类案件之所以大量出现，究其根本原因则是出卖人的诚信缺失，而此种现象的背后则是利益因素的影响。由于房屋价格呈现连年的持续增长的态势，这种价格变化所导致的过去和现在之间的利益悬殊引起了被告的心理失衡，而房屋产权证件办理的进度缓慢又给予了出卖人将此失衡进行现实表达的机会，其结果就是出卖人不愿意依据原合同履行办理产权过户的义务。

2、现行立法、司法的缺陷。现行法律法规由于制定的时间早晚有别，同时具体法律法规又具有针对事项立法的特点，往往缺乏体系的逻辑严密性和和谐统一，因此在处理此类案件的时候，无可避免的在具体法律关系的认定上存在不同的意见和观点。这就容易给当事人在估计失信的法律成本方面形成错觉。同时，对失信行为的处罚力度弱，也是最要的原因。

3、安置房买卖本身所蕴含的法律风险。拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，卖方都会要求买方支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期，期间可能会出现的法

律风险诸如房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。

四、对策建议

1、规范安置协议。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。

2、加强事前预防教育。加大对拆迁安置房屋出卖人的教育和法治理念宣传，将大量的此类纠纷消弭于进入诉讼前。此举不但可以减轻法院的审判、执行、调解负担，而且在时间点的选择上更有利，即在买卖双方的矛盾尚未升级的时候，更有利于促使其达成新的合意。

3、加大社区调解力度。由于此类案件涉及的当事人多在同一小区，社区工作人员对争议双方的情况比较了解，更能因势利导的对双方进行规劝。要充分重视社区调解在此类纠纷解决中的作用，充分发挥社区的组织和协调功能。在尊重买受人处分权的基础上，可引导双发达成补偿协议，尽量减少纠纷的发生。

4、强化以案示法的宣传。以案示法可以充分发挥法律的社会引导功能。审理此类案件时从被告答辩和庭审的情况来看，许多被告主张合同无效的理由中，很重要的一点就是认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。我院判决已确认，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。在此类案件中，被告在取得安置房屋后，虽未进行权属登记，但其手中持有证明房屋权属的有效凭据，足见其对房屋享有所有权。部分出卖人辩称其房屋买卖合同无效的观点应受到否定，未经登记仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，故房屋买卖协议有效。被告有义务协助原告进行房屋交易后的过户登记。大力宣传这种法律判断和判决结论，可以引导其他类似情况的案外人对行为性质作出准确的判断，从而作出恰当的选择。

5、倡扬诚信观念与法治信仰。此类纠纷的出现反映了当前在市场交易行为中诚信的缺乏，行为人在利益驱动之下，往往任意违约。而市场经济本质上是一种信用经济，稳固的信用基础是市场经济的动力和源泉。我国要发展和繁荣社会主义市场经济，就必须在广泛倡导社会诚信的基础上培植和维护信誉，建立社会主义信用体系。当然，作为司法机关，有必要通过正确适用法律法规对不诚信行为进行负面评价，加大失信成本，进一步在民众心中树立诚信意识和法治信仰。

文章来源：中顾法律(免费法律咨询，就上中顾法律）

第三篇：××法院分析“涉林”纠纷案件的特点、原因并提出对策

××法院分析“涉林”纠纷案件的特点、原因并提出对策

当前，受土地利用经济效益好及栽种树木利润高等原因影响，村组涉林行为不规范密切，造成村民之间、村民与村组、乡镇等机关涉林矛盾十分尖锐，涉林纠纷案件呈逐年上升趋势，成为社会关注的热点，也成为法院审判工作的难点。为此，××法院以受理的涉林案件为对象，开展了认真的调查研究，分析原因，提出对策。

一、涉林纠纷案件的主要特点

1、涉林纠纷案件数量逐年增多。近几年，特别在国家减免农业税后，涉林纠纷案件呈增长态势。××法院2005年受理涉林纠纷案件6起，2006年受理18起，2007年1－4月份已受理15起，其中2006年以来受理涉林纠纷执行案件14起，涉及村民近千人。

2、涉林纠纷案件以涉林地纠纷为主。涉林案件主要分为涉林地和涉林木两种，而又以涉林地为主。涉林纠纷相对集中于道路林地和水利堤坝林地。涉林地纠纷案件主要表现在部分村组林地发包过程中未依法定程序即将土地移交他人使用；林地权属不清，界限不明，村民抢占林地、抢栽林木及阻止他人栽种林木情况严重；部分乡镇由于历史等原因无偿占用村组等集体土地不愿意归还，但村民要求归还，从而引发矛盾等。

3、基本农田植树影响农业生产引发村民之间矛盾。少数农户出外经商或打工，无能力养蚕，又不愿意将桑园转包或交于村集体，就在桑田栽树；少数农户无力种植承包地，又不愿意将承包地流转给他人经营，就在承包地里直接栽杨树。在农田中种树违反了国家保护基本农田的法规，影响了周围农田作物的生长。为此，利害方容易发生纠纷矛盾，甚至发展成暴力性事件。当事人以相邻权受到侵害等理由，向法院提起诉讼，要求对方排除妨碍或赔偿损失。

4、电网架设及其他基本建设过程中围绕砍树补偿产生矛盾。供电及其他部门为顺利完成供电设施的架设及其他基本建设，可能会经过部分村民拥有使用权的宅基地、堤坝、田埂等，栽种其上的林木必须砍除，供电等部门一般要求村民自行砍除树木，给予其一定的补偿。但在砍树过程中，由于补偿数目或者在操作环节出现问题，纠纷矛盾时常发生。如供电等部门将补偿款统一发放到村级组织，村级组织因种种原因未及时发放给村民，村民因而不及时砍树。供电等部门即到法院申请先予执行，而村民则以未获得土地补偿款为由阻挠执行。

5、学校撤并后原土地及栽种其上的林木成为争夺对象。由于撤并等原因，一些乡级中学、部分农村小学被撤并，被撤并学校土地及栽种于其上的林木成为争夺对象。当前，争夺主体主要为提供耕田用于建校的村组村民、撤销学校的主管部门及乡镇政府。

二、涉林纠纷产生的原因分析

1、利益驱动。国家取消农业税，农民利用农田经济效益大大提高。树价不断上涨，栽树的效益好。在利益面前，农民为林地和林权经常发生矛盾和纠纷。

2、发包行为不规范。部分村组在发包林地时未依照有关法律法规，如对本集体经济组织外的人进行发包时未经村民集体讨论通过，存在暗箱操作嫌疑。特别表现在试行清财化债过程中没有经过公开招标，就将一些圩堤使用权以协议的形式抵给村组债权人。群众对村组不规范发包行为侵害其合法权益的行为反映强烈。

3、法律规定不完善。对基本农田进行保护的有关条例中的条文对基本农田从事果林业生产行为如何处罚缺乏相互协调性。如规定禁止在基本农田发展林果业，但在法律责任上却没有明确规定对在基本农田植树如何处罚的条款。导致农民在基本农田中植树，有关职能部门进行处罚缺乏有关依据，也是发生矛盾的原因之一。

4、普法教育不到位。林地、林权所有权有明确规定，如流域性、湖堤防属于全民所有，中沟、斗渠、林权属乡镇。但依然有村民抢占林地或抢砍、抢栽林木，职能部门对有关规定宣传不到位，部分群众并不知道以上林地、林权的归属。

5、农村基层组织作用有限。在调处涉林纠纷中，一些村组干部年龄偏大，精力有限，实际发挥作用有限。当前一些村集体经济组织经济实力不强，没有能力帮助农民解决实际困难。随着市场经济的发展，村组等基层组织在经济社会生活中没有具体事权，群众在实际生活中一般不需要村组干部解决问题，降低了村组干部的号召力、影响力。因此，本该由地方消解的纠纷大量地涌入法院。

6、涉林裁判执行力度有待进一步加强。部分涉林案件败诉人，在履行法院裁判文书时讨价还价，法院则更多地考虑涉林纠纷案件在当地的社会影响力，执行时多做说服调解工作，但部分群众认为法院的裁判文书履行有讨价还价的余地，并在实际中确实也有人得到了一定的利益，周围群众受其影响，遇到类似情况也同样处理，从而导致了涉林纠纷案件数量增多体现的地域性特点，即部分地方涉林案件较多。

三、解决涉地、涉林纠纷的对策

1、开展林地确权工作。县、镇政府应加强林地确权工作。林地和林权权属确定工作是一项重要的工作，它能从源头上减少涉林案件纠纷的发生，是治本之策。

2、加强学校撤并后林地的协调工作。对于学校撤销后的土地归属问题，法院从化解案结事了的角度出发，尽力组织争议组织或个人进行协调，妥善处理此事，化解社会矛盾，确实无法协调解决的，应依法及时作出判决。由于这类案件体现了群体性的特点，法院可以采取就地开庭，以案讲法的形式，讲清讲明涉林法律规定，使群众知法懂法，避免部分群众不明规定，在少数人挑动下，盲目参与其不应参与的活动。

3、针对农田植树问题依法向有关部门提出司法建议。基本农田植树的规定还不完善，对于村民在基本农田植树行为应该怎样处臵，法院在依上位法作出裁判时，应及时向基本农田保护主管部门提出司法建议，建议完善相关规定。

4、加强基层组织建设。提高村组干部的素质，提高调解能力，充分发挥社会调解的作用，分流社会矛盾纠纷，减少法院案件数量；定期组织普法，把《土地管理法》、《村民组织法》等与农民群众密切相关的法律知识作为重点内容加强村组干部的宣传教育，引导村组干部在进行涉林行为时，规范，公开、公平和公正。

5、加大法律宣传力度。加大对土地、水利、公路等涉林法律法规的宣传力度；加强信访法律宣传工作，引导群众依法信访或通过诉讼渠道解决涉林问题。

6、加大法院涉林案件审理力度。不断提高案件审理质量，及时化解涉林矛盾纠纷。同时，加大涉林裁判执行力度，确保裁判确定权利义务及时得到履行，又要防止过于迁就涉林当事人，降低法院权威和裁判的威信。

第四篇：004期：高邮法院分析社会抚养费案件执行难成因并提出对策

法 院 信 息

第4期

高邮市人民法院编

2012年2月7日

高邮法院分析社会抚养费案件执行难成因并提出对策

高邮法院近两年受理申请执行社会抚养费案件59件，占同期非诉行政案件总数的67%，此类案件普遍存在执行难问题，执行到位率不足70%，影响计划生育政策的正确实施。

一、问题成因

1、被执行人难找。多数被执行人流动性大，通常在超生前已经作好规避执行义务的周密准备，常年在外地工作生活，甚至举家外迁。

2、执行财产难寻。执行标的额通常在10万左右，远超出农村地区多数被执行人履行能力，部分超生户经济收入不高，家庭负担沉重，且缺少可供实际执行的财产。少数被执行人恶意转移、藏匿财产，抗拒执行义务。

3、强制措施难用。农村地区房屋价值较低，难以变现，且通常为被执行人唯一居所，无法实际执行。一些被执行人即便被 司法拘留，仍然坚持拒不履行执行义务。

4、计生观念错乱。一些人认为计划生育政策有可能松动，或者认为“没钱罚不怕，有钱不怕罚”，对计生执法持强烈抵触的心态。

二、对策建议

1、加强计生执法宣传。开展以案释法和专题讲座，普及计划生育法律法规，澄清错误的思想观念，消除群众的误解和抵制情绪，营造有利于计生执法的舆论环境。

2、强化司法执行力度。针对此类案件的执行难点，选择在节庆返乡等适当时机组织开展专题集中执行活动，用足用好强制措施，巩固和提高执行威慑力。

3、完善社会保障体系。创新社会管理思路，建立健全覆盖更广、层次更高的社会保障体系，重点提高农村地区保障水平，从根本上扭转“养儿防老”等导致超生的社会观念。

(行政庭提供材料)

送：丁一书记，方桂林市长，朱德辉主任，倪文才主席，金春林副书记，王正年常务副市长，市政法委徐永宝书记，市人大郭海平副主任，市政协姚美学副主席，市委办公室，市人大常委会办公室、内司委，市政府办公室，市政协办公室,市政法委办公室，中院办公室、研究室

发：本院各部门

高邮市人民法院办公室印制 2012年2月7日

第五篇：征地拆迁安置领域中职务犯罪特点分析及预防对策

征地拆迁安置领域中职务犯罪特点分析及预防对策

时间：2012-11-05

作者：江朝礼 文恕 刘德华

来源：正义网

近年来,随着地方经济的高速发展,农村城市化、工业园区化的不断推进,征地拆迁安置是必经的程序之一。由于现有的征地拆迁政策存在部分不足,并客观上使评估和拆迁工作人员在补偿标准的执行上留有较大的自由度,容易导致暗箱操作,为犯罪行为提供了可趁之机,使得拆迁领域职务犯罪呈高发态势,给国家经济造成了巨大损失。征地拆迁安置中产生的问题已经成为群体性上访、群体性事件的重要诱因之一,在一定程度上影响了政府的公信力,阻碍了地方经济的健康有序的发展,也给社会稳定带来了不安定因素。

下面,我们结合四川省成都检察机关近几年查办的各类征地拆迁安置中的职务犯罪案件,通过对各类拆迁安置领域中职务犯罪的主要手段和特点进行了深入地研究和认真地剖析,寻找案发特点和规律、及预防职务犯罪的措施。

一、征地拆迁安置领域职务犯罪案件的特点

(一)案件不断增多,数额不断攀升。在几年前,我们所查处的拆迁安置领域的职务犯罪案件的涉案金额较多是在几万或者是十几万,但近两年所查处的拆迁安置领域的职务犯罪案件的涉案金额上升到几十万、上百万,甚至上千万元。如成都某县查办的古城社区会计程某某挪用拆迁补偿款1700多万元,给国家造成的损失上千万元。又如某地以拆迁办主任刘某为首的贪污、受贿案中,5名涉案人员近五年之中,在负责拆迁过程中,多则五、六十次,少则十余次贪污或受贿。且贪污、受贿数额较大,一般的工作人员在几年时间里贪污、受贿数额就高达10万余元,并且从一次几千到一次几万不等,造成国家多支付拆迁补偿款40余万元。

(二)手段不断变化,花样不断翻新。负责拆迁、安置的工作人员在拆迁工作中除了做群众的工作外,还要负责丈量被拆迁房屋面积、清点附属物、制作房屋拆迁补偿表、核算补偿数额并上报等工作。部分负责拆迁的工作人员利用职务上的便利条件,在丈量房屋面积、清点附属物等方面做文章,减少违法建筑面积,增加合法建筑面积。利用以上手段,为被拆迁户多报拆迁补偿款,从而大肆收受贿赂,或者干脆伪造被拆迁户档案,从而套取补偿款进行私分。还有采取开具虚假发票冒领公款,或暗箱操作,收入不上账,或以假协议、假占地、伪造有被拆迁户签名的花名册等手段,间接占有土地补偿费、土地配套费、拆迁补偿款;有的还利用职务上的便利,徇私舞弊、滥用职权在土地转让上大做文章,低价转让土地,从中获利,造成国有资产流失,给国家造成重大损失。

(三)窝案层出不穷,串案不断出现。征地拆迁领域的职务犯罪案件,窝案、串案特别突出。往往是“拔出萝卜,带出泥”,一个案件线索,揪出一人,就牵带出一片。共同犯罪、群体犯罪出现。参与征地拆迁工作的公务人员之间或与社会上的人员蓄意串通,内外勾结,利用各自的职责和工作上的便利条件,分工合作,共同作案,大肆骗取国家补偿款或收受贿赂。如成都某县检察机关的公诉部门在审查叶某某涉嫌诈骗的案件中,发现该诈骗案件里可能有职务犯罪的迹象,经过侦查人员深入细致的调查,发现并查处了该县河池社区书记贾某某和主任张某某相互勾结,在河池社区拆迁安置过程中,违规将河池社区的安置房的修建工程发包给叶某某修建, 1 共同收受叶某某70余万元贿赂的犯罪事实。窝案串案的增多,说明犯罪主体正在由个人向群体蔓延,是当前涉及征地拆迁安置领域职务犯罪日益严重的一个重要表现。

(四)基层不断发案、人员不断复杂。在办案中查处的涉案人员既有乡镇国家机关工作人员,也有村民委员会、村党支部和村民小组工作人员,甚至还有被拆迁的农户,其中,以村党支部、村民委员会的负责人居多。在实际的拆迁过程中,政府主要依靠村、社基层组织对所拆迁的农户和各种房屋、厂房进行摸底调查和实际丈量等工作。这些人在拆迁确权、丈量、安置、处理公共资产等方面掌握着决定他人重大利益的权力。这就给基层组织的干部提供了犯罪的机会。如香山社区的征地拆迁过程中,被拆迁的农户获得政府的补偿后搬走了,留下来的房屋都有一定的价值,很多的拆迁公司都想获得该社区旧房的拆除工程,该社区书记叶某某利用职权将社区的旧房拆除工程交给拆迁公司的刘某某,收受刘某某55万元的贿赂。

(五)影响不断扩散,危害不断增大。拆迁户、违章建房户为谋取非法利益,向负有拆迁职责的工作人员行贿,甚至与工作人员相互勾结,采用共同违法建房、虚增拆迁房屋面积等形式,骗取国家拆迁补偿款和安置返迁房,村民产生攀比心理,致使违章建房户越来越多,违章建筑面积越建越大,不但使国家增加巨额拆迁补偿资金,造成国家重大财产损失,同时也给征地拆迁安置工作带来很大的阻力。少数国家工作人员,为谋求不正当利益,利用职务便利,违法为村民办理建房手续,造成村民多次对抗拆除违章建筑工作的开展,激化社会矛盾,造成了恶劣的社会影响,阻碍了城市建设的顺利进行。因征地拆迁引起群众集体上访,甚至发生群体性事件和严重恶性刑事犯罪,严重影响了社会稳定。少数工作人员在金钱诱惑下,为了满足个人的私欲,追求个人最大物质利益,置国家法律于不顾,不但使国家财产受到损失,还严重破坏了党和政府的形象,严重损害了广大人民群众的利益,影响了党和政府与人民群众的血肉联系。

二、征地拆迁安置领域职务犯罪案发的原因

(一)缺乏有效监管,操作缺乏透明。拆迁办掌握了征地拆迁工作最直接的权力,同时存在一人多职,内部权力过于集中,缺乏真正有效的监督制约。上级主管部门为了征地拆迁工作的顺利进行,赋予了征地拆迁部门较多的职权,且存有一定的自由裁量的空间,加上征地拆迁部门内部分工较少,权力过于集中导致失控。再就是征地拆迁办只向群众公开拆迁的相关政策,而具体的征地拆迁面积、产权人、户籍人口、应拆除面积、附属物、补偿标准、补偿金额等都不太公开。这种不透明的程序就给征地拆迁过程中的职务犯罪提供了温床。由于很多地方的拆迁工作过程不公开、不透明,群众无法参与到监督工作中,为不法分子搞“暗箱操作”进行权钱交易提供了很大的空间。如公兴镇副镇长张某某,利用分管拆迁安置的职务之便,由于在安置房的招投标过程中缺乏有效的监督,副镇长张某某通过“暗箱操作”将修建安置房的工程交给建筑商曾某,收受曾某70余万元的贿赂。

(二)拆管职责不明,管理体制缺位。根据国务院颁发的《城市房屋管理拆迁条例》规定,国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理,县级以上人民政府拆迁管理办公室是拆迁工作的具体监督管理机构,土地管理部门负责与拆迁有关的土地管理工作。而在实际执行中,城建、国土等部门对拆迁工作的监督,由于缺乏完善的监督工作机制和有效措施,使拆迁补偿工作缺乏基本的监督制约。并且现实的征地拆迁工作中,由于工作需要而设立的办事机构缺乏长效的工作机制,对征地拆迁中的土地房屋勘查丈量、套用补偿标准、补偿款的发放等关键环节缺乏规范的操作流程;没有确定专门的部门负责对拆迁补偿的相关资料没有进行认真的审核和核实。由于职责不明、管理体制的缺位等原因,给职务犯罪以可乘 2 之机。

(三)政府定位不准,行政参与过多。在征地拆迁安置过程中,由于拆迁动员、安置、补偿等环节还没有完全到位的情况下,各级政府为确保建设项目早日动工,不得不以行政权力过多介入到具体的拆迁事务中,如强制拆迁,采取包办的方式参与到征地拆迁工作的各个环节,导致很多被拆迁户对拆迁工作不理解,进而引发与政府的激烈对抗,这在一定的程度上分散了政府的精力,疏忽了各项监督制度的有效执行,给职务犯罪提供了滋生蔓延的土壤。

(四)人员素质不高,利益思想严重。有些基层干部法律意识不强,法制观念淡薄,放松了对自己人生观、世界观的思想改造,经受不住权力、金钱的考验,利已主义、享乐主义、“有权不用,过期作废”的思想恶性膨胀,导致意志薄弱者为追求奢侈糜烂的生活方式而涉入犯罪的深渊。同时,由于他们法律意识淡薄,对自己的行为感觉不到是在犯罪,经不起金钱诱惑,不能正确认识自己行为可能产生的严重后果以致走上犯罪道路。

三、征地拆迁领域职务犯罪的防范对策

(一)强化社会监督,加大拆迁透明。要坚持公开、透明原则,在征地拆迁中全面推行“阳光拆迁”,以规范征地拆迁的各类行为,为社会监督提供条件。一要实现执行文件的透明化。拆迁前举行公开听证,并应向被拆迁人宣传、讲解所执行的拆迁补偿文件和操作程序文件,公开拆迁补偿安置政策,严格执行公示公告程序,让被拆迁人和其他群众了解正当的程序和标准。二要实现操作程序和结果透明化。被拆迁房屋的测量和评估等操作程序都应当公开,特别是拆迁过程必须严格履行公示公告程序,在被拆地段设立公示栏,将具体的征地拆迁面积、产权人、户籍人口、应拆除面积、附属物、补偿标准、补偿金额、支付期限等具体事项向群众公开,杜绝暗箱操作。三是要实现监督途径透明化。要公布拆迁单位及工作人员身份,公开举报电话、接待信访时间等投诉和复议渠道,以便群众监督。

(二)强化内部监督,加大财务监督。一是要对拆迁流程全监控。实行居民代表参与制和复核制,在动产评估和补偿款核定环节应有居民代表参与,对拆迁工作的测量、图表的绘制、登记造册等决定补偿金额的关键环节进行现场监督和签字认可。对于动产评估和补偿款核定实行复核制,邀请其他居民代表、拆迁工作人员等组成独立小组进行复核。同时,对于动产评估结果、补偿项目、房屋面积、建房时间应及时予以公示,以利群众监督。加强对房屋拆除工程发包的流程监督。房屋拆除工程应由投资方、拆迁人共同组织实施公开招标,纪检机关应参与监督。加强对拆除施工队伍的资质审核,对于有行贿记录的施工队伍禁止进入市场。二是要实现资金流转全控制。严格规范财务制度,把好财务收付关口。对征地拆迁的补偿款及其他专用款项,要统一管理,合理使用。推行财务公开制度,推行“资金统管制”和“会计代理制”。建立内部审计和稽核制度,定期开展项目审计或者专项的财务抽查,以便及时发现拆迁资金、补偿款使用管理中存在的问题。要规范岗位设置,按财经法规和财会制度,结合各单位实际管理情况和决策、执行、监督三者既统一又分离的原则,设置会计、出纳及审核、审批岗位,不允许一人兼任会计出纳等现象的出现。

(三)强化法制宣传,加大思想教育。要通过警示教育、以案说法、印发法律宣传资料、举办法制讲座等各种有效形式,使工作人员明白什么是犯罪、为什么会犯罪、如何预防犯罪,一旦犯罪要承担什么样的法律后果等,从而使他们警钟长鸣,自省自律。要把思想政治工作摆在头等重要的位置,密切联系实际,综合运用政治的、经济的、行政的、法律的手段,建立健全思 3 想政治工作的长期有效的机制,教育和引导党员干部树立正确的世界观、人生观、世界观、利益观,筑牢拒腐防变的“灵魂”工程。

(五)强化惩治力度,加大预防措施。要把查处征地拆迁领域职务犯罪作为维护社会稳定、促进经济社会发展的重要手段,加大查办拆迁领域职务犯罪案件的工作力度,严肃查处征地拆迁领域中的职务犯罪,要做到力排各种阻力和干扰,发现一起,查办一起,使拆迁领域职务犯罪分子被及时查办,并绳之以法。不仅要消除职务犯罪分子继续贪腐为恶的条件和机会,也要震慑从事主管征地拆迁的工作人员,使其有所触动、有所戒惧。并在征地拆迁领域积极开展行业预防和个案预防,与征地拆迁部门建立预防职务犯罪工作联系制度,针对查办案件中发现的问题,及时向发案单位或主管部门提出检察建议,帮助发案单位和主管部门制定有针对性的防范措施,堵漏建制,完善有关制度。加强征地拆迁领域职务犯罪案件的调研分析,探索发案规律、特点,加大犯罪预测和对策研究力度,不断调整改进职务犯罪预防工作,从而减少和遏制征地拆迁领域职务犯罪的发生。

(作者单位:四川省检察院 四川省双流县检察院)4