房地产会计人员的经验交流集锦（定稿）

第一篇：房地产会计人员的经验交流集锦（定稿）

我做了6年工业，3年房地产,感觉真的不好，隔行如隔山，房地产行业比较独特，需要学习的也不少啊。对自己职业发展也不好。大家最好是在一个行业做，别换。

我断断续续从事这房地产行业有四年,感觉说难也不难,说容易也不容易,账务处理比起工业来容易多了,但是这行要做好,也不容易,政策性特别强,税收政策比较多,不断更新,所以要为企业创造效益,我觉得房地产会计特别重要,不是只有卖楼才可以.本人从去下半年介入房地产财务，从近半年来的工作实际中，确实从茫然到稍微掌握套路，学到了不少。不管在什么行业，都需要从细微处着手，抓好基础工作；从工作重点来看，房产行业的特别之处是在财税方面。以后请大家多多指教，在此谢过啊!

我原来是在税务局工作的，近年退居二线，干脆转岗到了一个专门开发房地产的集团公司，在实际工作中，深深感悟到房地产在开发过程在各类税收问题并不是只有几个文件规定那么简单的，许多实际问题、具体情况文件是套不上去的，有很多问题没有配套的税收政策，而且，各地区税务局在实际操作中各不相同，税收政策的理解是因人而异的，个人的解释也就不同了，换一个税务局或一个专管员答复居然会不同的，财务人员一要根据企业老总的思路，二要遵循会计制度，三又不能违反税务规定，在实际操作中很难面面俱到。

我跟上面的几位朋友有同感，也是觉得房地产会计跟财税政策的关系比较紧密，尤其是当地的财税政策，有些根本不是书上说的那样。比如土地增值税的核算，书上说可以怎么怎么筹划，20%以下不用交，可是实际上不交根本不可能，税务局明确跟你说，必须交几个几个点，你怎么办？要在当地继续做下去，必须按照税务局的意见办，呵呵

本人也是从事房地产这方面的财会工作，时间不是很常，但感觉这个行业比较复杂。

收入的确定、税收的缴纳偷逃申报、成本的核算还是比较难点的。其中税收的这一块是重点这是我的看法，还是希望前辈们多多赐教。

我从事房地产刚刚一年，可是遇到的问题和学习到的经验，比我工作十年的总和还要多。最重要的变化是把单纯从事账务处理的工作扩大到了和税务部门的频繁接触，从简单执行制度到思考如何制定制度，从对房地产的一片茫然到略知一二，跌跌撞撞地走到了今天。可以说，我现在正在从一名单纯的财务人员转变为一名管理人员，在私企这个复杂的环境下，得到的最宝贵的人生经验就是“做事要先学会做人”，如果人与人之间不存在沟通的障碍，工作就会非常顺利，心情自然就舒畅了。

我也是去年下半年才开始接触房地产会计工作,感觉从帐务流程来看并不复杂,但从工作实务上看就奥妙无穷了.我谈谈我的几点看法:

首先要感谢房地产会计联盟论坛, 很有幸能找到这个论坛.他给了我不少的帮助,在论坛上我学到了很多的知识和工作经验,这是教科书上学不到的.其次就是鉴于房地产行业的复杂性,作为一名会计,要练好基本功,自身要掌握好各项基本的业务技能,把握好各项政策,才能熟练的运用到工作实务中去.另外就是与税务的勾通,了解国家的,本地区的税务政策,因地制宜,合理的运用会计手段和政策的弹性尺度,做到既不违返法规,又能为企业增加利润.还有就是由于会计工作在企业中的核心地位,会计人员要多与企业负责人多勾通,了解领导的心态和想法,才能有利于对内对外各项工作的展开,才能把工作做得更圆满.我在房地产行业工作6年了，现在的房地产业是税务部门的宝，今天国税查，明天地税查，成天还要想着如何为老板避税，这其中的酸辣只有自己知道，呵呵，其实也其乐无穷。有天突想，我如果不做房地产会计，我能做什么？

毕业出来就一直都在房产行业做，现在觉得自己涉足的实务经验较窄，跳巢换行业的话没优势。

得继续充电！

本人也在这行里混了多年，从小出纳做到现在的财务经理，一个感觉会计人是理想与现实的矛盾共同体！

我从事房地产会计工作已近两年了，在这两年中学到了不了，房地产业是一个政策性比较强、税收较重的行业，因为其纳税主要是在地税，各地的地税政策及纳税方式不尽相同，所以有时和同行交流会有一些不同，不过财务基本知识都一样，万变不离其中，都是一个道理。希望以后在群里及时学习新的政策法规，有机会多向群里的高手请教，大家共同进步。

账务并不复杂，税种多、政策性强且更新快！这就是房地产会计的感受！

我转到房地产这个行业也有大半年了，但因为现在政策调控比较紧，公司一直都没有新的项目，所以到目前都只是在“打外围”，业务技能方面也都还没有实质性的提高。趁着现在不太忙，就经常到这里来看看，学习一下理论知识，我想对以后还是会有很大帮助的。

主要还是自己对已处理的账务要熟悉，另外加强和当地税务部门的沟通，由他们帮助引导相关的税收申报和缴纳

同意，其实房地产会计看起来简单，做起来比较难，个人感觉从一个房地产项目开始就的有会计参与其中，房地产税务筹划一直伴随其中，政策改变所有的筹划都得变，否则效果相反

刚刚进入房地产行业,感觉与工业会计截然不同,特别是开发成本、开发间接费用及其他费用与工业会计有一定的区别，真要好好学习才是！

最近才成为房地产会计，没有头绪，成本呀，税呀，都比较糊涂，所以学习。感谢，非常高兴！

我以前做商业会计的，在家带孩子有两年没做了，现在做房地产才来了十天，不知道从何下手，我们公司是盖酒店的，现在就我一个人，主管会计还没招到，没法交流呀，很郁闷

重在税务筹划，还有资金链的衔接。搞好这两点，一切OK。

知道越多越茫然！甚至怀疑最简单的处理事项都有涉税问题

说得很对，会计越做胆子越小

本人从事房产会计两月有余,就难度而言其实并不难,重点就是要掌握好相关政策,房地产行业是税负较重的行业,重点是要学会土地增值税的政策要点和预交及清

我们集团是以制造业为主，因为集团的需要，我被派来管理房地产财务，刚开始说实话，我强调的税收筹划，觉得会计实务没什么太大的问题，只要你掌握了制造业成本核算，房地产成本核算也就很容易归集，后为做着做着，就不是那回事了，会计实务他和税收紧密相关。所以我觉得还是好好掌握一下会计实务，扎好根基，了解房地产行业的特点，领悟管理层的经营思路，全面把握公司财务规划，面对税收做合理筹划。我做财务很多年了，这是我刚入房地产行业的一点浅薄言论，希望相互讨教一下。

我从事房地产财务工作有几年了,我认为房地产财务工作,一是资金;二是税务;三是预算;四是沟通.成立房地产公司,首先要筹集资金,一是注册资金,二是流动资金,三是土地金,四是银行贷款,在这之中,要抓好可研,规划,这样你才能从容不迫地做事.若你没有可研准确的成果,你如何去向银行贷款,如何让预算部门做好预算.有了前面工作基础,下面工作就是基建,甲供,乙供,营业税增值税知识了解知道,一些处理就不会错.因预算成本存在,抓好财务部门预算成本执行情况,教会会计如何分摊,成本归集就会在你手中有条不乱地进行了.销售环节,主要抓一个预收销售款每月申报,季度企业企业所得税预缴,年底汇算清缴等问题.底下就是你作为一个财务人员每季度的分析与总结,每个节点的工作是否到位与否,税款缴纳的情况.弄清了所有流程,再去做税收筹划等,就会顺理成章了.俺的最深体会：

把老板哄好－－便于加薪

把税务哄好－－便于工作

把银行哄好－－便于贷款

以上都需要一点－－白酒半斤起的确，楼上的朋友说的一样，不过，专心做一行就细心的去做，现在不是税规范我们，而要我们怎么从税中找出属于自己应走的一条路，才能对公司有利，是最关键的我也是最近2年才加入房地产行业的，之前从未接触过，感觉有时难，有时又不难。房地产行业需要大量的资金，所以要和银行搞好关系，前期可以得到开发贷款,销售时可以保证按揭回款速度。(现在商铺按揭可真难，还额外收投资顾问费，说是向客户收的，我们为了尽快回款，只好自己先出了)另外就是和税务保持良好的关系,，常沟通，掌握地方的税收政策，政府部门也很牛，惹不起呀，一些黑色支出都不知怎么处理好?

那个销售地下车库到底要交土地增值税，还是别的，开什么发票合适？本人还是没有搞清楚，最后还是听地税的吧，他们说了算。

税务关系要靠得上有实质性内容才能帮

本人也是从事房地产这方面的财会工作，时间不是很常，但感觉这个行业比较复杂。

收入的确定、税收的缴纳偷逃申报、成本的核算还是比较难点的。其中税收的这一块是重点这是我的看法，还是希望前辈们多多赐教。

本人浸淫于地产业多年。体会如下：

1、与税务局的关系似乎是首当其冲的。很重要

2、掌握最新的税法，是极为必要的。

3、会计处理相对无所谓了，反正都是软件，大差不差。

关键还是与各部门尤其是与税务部门的组织协调能力，更为重要一些。

一是资金;二是税务;三是预算;四是沟通.资金营运和人脉关系就是财务的核心。

房地产会计难啊,不知道当初为什么会入房地产会计这行了,才二年就忘了,好像只是因为工资高

看了大家说的我也说两句：房产帐务并不难，难的是如何与各个部门之间的协调与沟通。

我做房地产会计2年了，感受到房地产税收政策的不断变化，税务检查、稽查的不断检查，真是多事之秋啊，现在又是房地产不景气，不知道下一步到那个行业去做，在这个行业再待下去感觉又很难受。何去何从？

房地产企业会计主要重心２点：

１、筹融资

２、处理好税务事项

筹融资目前对房地产企业来说是个核心问题。

处理好税务问题除了自己掌握好政策、要坚持不断学习，还得了解开发成本费用的构成，这样才能做到有计划调控，有的放矢。感觉最重要一定要事前计划、事中控制，等到事后会计再参与，除了作弊以外，难度很大

我做了6年多房地产会计，这个行业政策性特强，需要经常学习，要不会跟不上步伐。

虽然我做了几年的房地产会计，但还是感觉税务方面很复杂的。还有待学习。

做了将近5年房地产了，呵呵，要学的很多，不要局限于财务，如果不懂业务，是做不好财务的我入行快一年了，对因为公司只有我一个会计，也没能学习的对象，只有自己慢慢摸索，进了这个论坛真得学到了很多

我原来在事务所工作，入行2年，主要从事内部财务管理工作，规范各项制度，指导各类问题，不对外具体经办财务业务，感觉差别不是很大。只是对房地产这行慢慢的去掌握和熟悉，原来事务所接触面广，比较泛。做事--认真!把普通变成非凡,让平常美丽动人!做人--热忱!用激情燃烧自己,让火光照亮别人!

以会计成就人生！！

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我从事房产会计工作已经一年，感觉真的是要学到东西很多，自己到落差还很大，尤其在税收控制方面

我原来在事务所工作，入行2年，主要从事内部财务管理工作，规范各项制度，指导各类问题，不对外具体经办财务业务，感觉差别不是很大。只是对房地产这行慢慢的去掌握和熟悉，原来事务所接触面广，比较泛。

我公司当时转作房地产，现在正在筹备，还没有项目，所以到目前业务技能方面也都还没有实质性的提高。趁着现在不太忙，就经常到这里来看看，学习一下理论知识，我想对以后还是会有很大帮助的。

第二篇：干休所加强房地产正规化管理经验交流

本文作者：海军工程大学王树人（江苏盐城人）好范文原创投稿

科学筹划促发展严格管理出成绩

不断提高房地产正规化管理水平

海军工程大学 王树人（江苏盐城人）

我们××干休所始建于1966年，编制为副处级干休所，规划安置离休干部××户，现管理离休干部××户，遗属××户。干休所营区总面积××平方米，建

筑面积××平方米，其中办公面积××平方米，住宅面积××平方米，室外绿化、硬化面积××平方米，空余房地产面积××平方米。近年来，我们坚持以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻军委、总部和两级军区关于加强房地产正规化管理的一系列指示要求，把营院规划和建设管理作为推进干休所全面建设、提高服务保障水平的切入口和突破口，集中精力，集中人力、财力、物力，狠抓了房地产建设管理，有效地改善了老干部的休养环境，提高了服务保障水平和质量。干休所多次被总部、××区、××区评为“营房管理先进单位”、“先进干休所”。

一、科学规划，着力在提高整体建设水平上下功夫

1997年，我所老房改建前，营区地势低洼，规划零乱，每逢下雨，院内积水，房内进水，老干部苦不堪言。我们积极向上级领导机关反映，争取了老所改建计划，在改建规划中，我们坚持以老干部为本，突出营院营房建设的整体性、适用性、超前性，使营院营房建设达到科学、规范、有序。

一、坚持科学规划，瞄准营院正规化建设的高起点。我部现在营院于2002年与原××置换的，当时的的武装部营院占地不足1亩，建筑面积不到1千㎡，总体给人的感觉是“办公楼是矮房，民兵训练露天床，集合开会在走廊，征兵体检奔波忙”的窘境。后勤营房人员素质不高，不会管，有敢管的问题比较突出，职工队伍思想上“散”，行动上“懒”，基础设施的薄弱严重影响了人武部的形象，制约了民兵预备役工作的发展。特别是人武部基础设施与上级要求存在很大差距，与新军事变革带来的挑战不相适应、与××新区建设的蓬勃发展不相适应、与高标准地完成上级交给的任务不相适应，必须与时俱进改变现有的办公环境，加强基础设施建设摆上了重要位置，列入了党委重要议事日程，我们及时地向上级机关汇报，向区里反映，部领导带领工作组奔波于军地机关，通过部领导的不懈努力，终于决定将原××的炮库作为武装部的办公场所。当时的××炮库由于年久失修，院内杂草丛生，污水横流，空荡荡的营院连个像样的大门也没有，老百姓进出很随便，群众戏称此地为“车马店”、“大杂院”。在这种情况下，我们面临的第一个问题就是如何搞好营院的正规化建设。本着“缓轻重急，分步实施，勤俭节约，逐步完善”的基本思路，制订了《××人武部基础设施建设三年规划》。改建规划设计中，我们坚持整体规划、分步实施的指导思想，既考虑营区的总体性，又注重功能区分，规划了办公区、生活区、文体活动区和经营租赁区，各个区域既统一在整个营院规划之中，又相对独立，互不影响。为了把营院规划好，我们先后3次请地方有关部门、专家学者进行规划设计；多次召开党委会、管委会、支部会，问计问策；请上级业务部门进行指导、修正。在落实规划中，我们坚持规划就是法规意识，严格按规划建设，有效地保证了营院营房建设的整体性。为了按规划搞好营院营房建设，我们坚持内挖潜力、外求支援，先后争取经费×××余万元，为营院建设顺利进行奠定了坚实的基础。新建4栋整齐划一的老干部住宅楼和l栋办公楼、车库，整修了卫生所、食堂、文体活动室(场)等，极大地改善了老干部居住环境和办公条件。现在，我们干休所建设完全按照规划进行，从北到南，依次为办公区、生活区、室外活动区、经营租赁区，办公、生活秩序井然。

二是以老干部为本，突出适用性。干休所是老干部颐养天年的地方。在规划建设中，我们坚持“一切为了老干部，一切想着老干部”的思想不动摇，每一项规划、每一项建设，都以“老干部同意不同意，满意不满意”为标准，尽最大所能把每一项工程都建成“民心工程”。比如，在老干部文体活动“八室三场”的建设上，我们坚持从老干部的实际需要来建；在营区环境的设置上，坚持以老干部为本，从方便老干部生活出发，设置了长廊、休息石礅、娱乐桌椅等。几年来，我们投资80余万元，对营区进行了硬化、绿化、净化、亮化、美化，营区内四季如春，环境宜人，达到了“春有花、夏有荫、秋有果、冬有青”和“烟囱不冒烟，污水不见天，空中无电线，四季有花草”的营区绿化、管理标准。

三是坚持与时俱进，突出超前性。随着物质文化生活条件的改善，一些基础设施已不能适应老干部的需要，在建设规划中，我们坚持与时俱进，不断吸收新思想、新理念，着眼长远谋发展。老干部住宅楼建设立项前，有的老干部抛舍不了“一家一院”的旧观念，不愿意住楼房。所领导就一家一户上门做工作，使老同志很快认清了建住楼房等诸多有益之处，大力支持干休所一次性建起了4栋五层共56套楼

房。特别是在室内一些设施设备的设计上，坚持做到立足当前，着眼长远，不仅提前安装了军地通信线路，而且预留了太阳能热水器、空调、电脑、天燃气管道或接口，大大方便了老干部后来使用的需要，有效地防止重复建设、先建后拆等浪费现象。

二、健全机制，着力在提高正规化管理水平上下功夫

建设是基础，管理是关键。在营院营房管理中，我们

坚持走科学化、规范化、正规化的道路，着力强化领导，健全机制，突出重点，狠抓落实，不断提高正规化管理水平。

一是突出重点严格管。空余房地产既是管理重点，又是难点，管好可以为干休所建设发展提供有力支持，创造经济和社会效益，管不好将得不偿失。为此，我们坚持把空余房地产管理作为营院营房管理的重点、难点，依据《××干休所营院营房管理暂行办法》、《××房地产管理条例》、《××营区房地产正规化管理标准》、《××现有住房出售管理办法》等文件精神和要求，结合实际制定了《××干休所房地产管理规定》，严格按规定进行管理，对租赁空余房地产人员做到“四个清”，即查清租房户的社会表现，查清租赁房屋的目的，查清其住用或经营是否合法，查清暂住证、工商许可证、生产许可证等证件是否齐备。同时，坚持采取普遍查和重点查相结合、定期检查和突击抽查相结合，以及定人定责相结合等多种方式，对空余房地产的管理使用情况进行清理，对违纪违法的坚决予以取缔和清除，有效防止了利用空余房地产藏污纳垢或从事非法经营的问题。几年来，干休所出租房屋38间(套)，96人次，没有发生一起违法乱纪的人和事。

二是健全制度经常管。为确保房地产管理制度化、规 范化、经常化，我们依据上级有关指示精神，先后建立健 全了《营院管理规定》、《营区管理目标责任》、《营院卫生管理措施》、《营房维修办法》、《营区绿化包干管理办法》、《水电管理规定》、《食堂管理规定》、《文明家庭细则》、《门卫人员目标责任》等12项制度、规定，使各项管理有章可循，有规定可依。所领导坚持每周抽查一次营区管理情况，每月听取一次管理情况汇报，每季度分析一次管理形势，每半年讲评一次管理工作，使干休所房地产正规化管理工作保持了经常性、有序性。

三是明确责任分工管。实践证明，按级管理，分工负责是搞好管理的一条有效举措。在营院管理工作中，我们既坚持分工负责，又注重调动工休人员的积极性，使大家人人有任务，个个讲责任。一方面，干体所成立了房地产管理领导小组、围墙经济开发领导小组、安全管理领导小组等多种管理组织，做到事事有人抓，有人营。另一方面，注重发挥老干部管委会、党支部作用，抓好老干部的自我教育，自我管理。同时，注重搞好政策法规的宣传教育工作，经常组织工休人员学习上级有关文件精神，进行政策法规教育、爱产惜产教育、个人得失教育、日常行为养成教育等，增强了大家爱所、建所、管所意识，形成了“众人齐划一条桨”的良好管理氛围。

三、合理使用，着力在提高效益上下功夫

工作中，我们认识到，建管统一、管用一致，是营院营房建设管理的出发点和落脚点。干休所房地产正规化管 理，其最终目的在于提升为老干部服务保障的质量。因此，管理使用中，我们坚持做到以人为本，合理使用．把管理 效益运用到服务工作之中，努力为老干部安度晚年、健康 长寿提供舒适的环境和条件。

一是坚持用舒适环境陶治老干部思想情操。房地产正规化管理，为干休所创建了优美的营区环境，大大满足了老干部晚年精神文化生活的需求，为老干部强身健体、延年益寿提供了广阔空间。我们及时顺应老同志要求，先后建立了老年门球队、秧歌队、书画小组、棋牌小组、钓鱼小组等多种群众性文体组织，坚持经常组织老干部开展各种活动，特别是在每年元旦、春节、五一、七一、八一、十一等重大节日，组织老干部开展内容丰富、形式多样的文体比赛活动，不仅加深了老同志之间、工休之间相互交流，密切了关系，而且丰富了老同志晚年精神文化生活，陶冶了思想情操。

二是坚持用经济效益提升老干部生活质量。为老干部办好事、实事，提高老年人生活质量，是我们抓好房地产管理，增加收益的初哀。几年来，我们坚持利用房地产收益，每年为老干部办一、二件好事、实事，先后为老干部更换了门窗，更新了部分生活设施，建立了重病医疗急救基金，安装了医疗急救呼叫系统，接通了天然气管道，逐步增加了福利性收入补贴生活标准，提高了老干部生活水平和质量，受到了老干部、老阿姨的肯定和赞扬。

三是坚持用可持续发展促进干休所建设进步。有计 划、有步骤地合理使用房地产，坚持走可持续发展的道路，为我们干休所建设发展注入了新的生机和活力。几年来，我们坚持一边抓好建设管理，不断增加效益；一边有序投 入，合理开发，搞好滚动发展，使房地产管理和营院建设 步入了良性发展的轨道。××年，我们对南院38套旧房进行了整修，××年新建门面房24间，××年新建出租房24间，较好地拓展了房地产租赁创收渠道，干休所的房地产收入从1997年的不到3万元，增长到现在每年16万元以上，极大地弥补了正常经费的不足，促进了干休所全面建设发展。

虽然我们在房地产正规化管理中进行了一些有益的 尝试，取得了一定的成效，但是与兄弟单位相比，我们仍 然存在这样那样的差距和不足，我们决心借这次会议的东 风，再鼓干劲，再加措施，努力把我们××分区××干休所全面建设提高到一个新水平，决不辜负领导和同志对我们的期望和厚爱!

第三篇：房地产企业典当融资经验交流

一、房地產典当业务开展情况

我市目前依法注册的典当企业有五家，分别是冷水江市恒升典当有限公司、**市信泰典当有限公司、**腾飞典当有限公司、**金松典当有限责任公司、**县锦宏典当有限公司。房地產典当融资的用途主要有居民

生活性融资、小企业及个体工商户融资、房地產开发性企业开发性融资这三方面。从调研汇总情况来看，房地產典当业务在我市的开展自2008年至2010年期间总体呈上升趋势，但内部结构有此增彼伏的调整，其中：居民生活性融资呈下降趋势，2008年占30.85%，2009年占20.09%，2010年占15.83%；小企业、个体工商户生產性融资呈上升趋势，2008年占32.17%，2009年占34.95%，2010年占50.08%；房地產开发性企业开发性融资也呈上升趁势，2008年占8.75%，2009年占12.5%，2010年占22.73%。房地產典当融资中，最长当期180天，最短当期15天。平均当期97.5天，最高当金数额100万，最低当金数额60万，平均当金数额為80万，单一客户最高当金额度100万。坏帐损失為零。

近几年房地產企业典当融资在业务中所占比例逐年增长，主要原因有两方面，一方面国家宏观调控和贷款政策的变化，使银行货款融资严重紧缩，一些资金实力不强的中小房地產企业向银行求贷无门。另一方面房地產销售速度的减缓，影响资金回流速度，在这两方面因素的影响下，房地產企业融资的出路必然会转向典当行，以缓解资金不足带来的压力。

房地產典当业务中，出现了建工程典当。在建工程典当属于房地產典当范畴，其特点是房屋建筑工程没有最后竣工。从法律手续上是开发商暂时享有所有权，房屋卖出后所有权归购房者。开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候，用典当行当金完成工程建筑，用卖房款归还典当行当金，可以避免出现烂尾楼，避免影响城市容貌。有些是期房和回迁楼，及时完工可避免群眾的不满情绪，从某些意义上讲维护了社会稳定。同时开发商也可以较快的回笼资金。但是在建工程，风险很大，不可控。如果是已取得预售证或房地產权证的，就得防范该用于抵押的房產是否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖（收了购房人的预付款然后又将该房抵押给银行或典当行）造成三角债。资金不能正常归还，不利于典当行资金周转，降低了典当行收益。另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理，到后期的跟综监管都有诸多困难，难以到位，相应的资金风险也随之加大，需严格把控。目前我市在建工程典当业务尚不多。

二、房地產典当业务存在的主要问题

房地產典当业务虽近几年上升，但在具体业务办理中有些问题的存在影响了当户的快速融资和及时融资。主要是评估机构的估价和房地產登记部门的相关手续占用的时间较长，难以满足当户在时间上的需求。在房地產典当业务中，也不可避免的会出现当户与不法房地產评估机构串通一气，高估冒估房地產的价值，从而达到骗贷的目的，使典当行承受风险。

三、典当行融资、经营守则情况

我市各典当行主要以自有资金开展典当业务，為规避风险，按估价的适当比例发放当金，没有办理超出经营范围的业务，各典当企业各自独立经营，按自己的市场来开展业务，未曾出现多家典当企业联合做家的现象。

四、房地產典当业务的利弊及相关对策与建议

典当行向房地產开发企业发放典金有利有弊，利的方面：

1、从事方地產开发的企业一般都是资金较雄厚的企业，资信方面相对有明显的优势；

2、相对动產质押而言，房地產抵押典当无需专门的场地专门保管，只需到房地產管理部门办理相关產权登记手续，对典当行而言管理成本相对要低很多；

3、房地產企业资本回报率较高，能承担起典当行较高的费率。弊的方面：

1、房地產抵押贷款是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效的担保方式，但实际操作中，利用房地產贷款抵押进行不法活动的现象屡见不鲜，对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金融风险和行政风险，其风险主要有房价虚估、產权虚假、重复抵押、產权不清、產权无效等方面。

2、房地產抵押贷款金额比率偏低。《典当管理办法》明确规定，对同一当户单笔房地產抵押贷款

第四篇：市房地产市场整顿经验交流

年，市将把增强和改善房地产微观调控、按捺房价过快上涨作为主要任务，采纳五项办法，加大市场调控力度，促进房地产市场不变发展。

一是坚持适度投资规划。全年方案完成房地产投资830亿元，同比增进15%；

新开工2800万平方米，同比增进10%；

方案房屋完工1600万平方米，同比增进3%。新开工面积和完工量都高于上一年，经过添加市场供给，知足群众日益增进的住房需求。

二是持续调整供给构造。添加通俗房屋供地，增强规划审批和施工图设计搜检，进步中小户型、中低价位商品房供给，90平方米以下户型占开拓面积比重坚持在70%%以上。年布置经济合用住房新开工800万平方米、约9万套，限价商品住房新开工150万平方米、约2万套。

三是综合运用多种调控伎俩不变住房价钱。多部分联手，严厉落实地盘、金融、税收等调控政策，持续支撑居民自住和改善型住房消费，严厉第二套住房借款，按捺投契性购房。

四是增强房地产市场监管。会同国土房管、财税等部分加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、制造紧缺假象等违法违规行为的管治力度。增强市场运转监管，搞好对开拓项目标效劳，营建优越的房地产市场发展情况。

五是增强房屋配套治理。变革配套建立治理体系体例，完成大、小配套和电力配套统筹建立，严厉预售答应和准许运用两个关键环节，不答应入住项目以暂时水电设备替代，让群众住上安心房和称心房。

第五篇：市房地产发市场规范经验交流

近年来,跟着城市化历程的加速和住房消费需求的增进,房地产行业获得飞速开展,还带动了相关财产的开展,财务奉献率逐年添加,对经济开展起到了很大的促进效果。但还房地产开拓市场也存在着无序开拓的情况,埋没着必然的社会和平安隐患。为进一步调查房地产开拓市场近况,推进房地产市场安康开展,日前,该市构成调研组,对市房地产开拓市场进行了深化仔细的查询。

一、市房地产开拓市场违法违规近况

(一)无证开拓

开拓商没有处理地盘和建立手续,而私自搞房地产开拓建立。从无证建立的景遇看,有的是开拓商无地盘运用手续,私自开拓建立。有的是有效地手续,但因为政策、存在胶葛等各种缘由,在建立工程规划答应证没有同意的状况下,私自开工建立。

(二)违规建立

开拓商私自改动建立工程规划答应证的内容,批少建多、批低建高搞超面积建立。从批少建多的景遇看,有的是开拓商建立的商品房屋楼的幢数分明超越建立工程规划答应证准建的幢数;有的是擅自建立楼房的隶属物。

(三)违规开拓

依据国度规则,在非房屋用地上是不答应进行房地产开拓的,在查阅的建立工程规划审批档案中发现,有很多开拓商在没有改动地盘用处的状况下,在集体地盘、工业或其他性质的地盘上开拓商品房屋楼。

房地产开拓中存在的上述问题,惹起的风险结果长短常严峻的,首要招致以下结果:

一是违法建立的存在,致使消防通道被割断,存在很多的消防隐患;有的影响周边邻里的家庭财富平安及采光、通风及正当权益存在,激发群众上访事情,直接影响了信访不变任务。

二是违法建立的存在,招致地盘出让金、市政设备配套费、绿化费、新型墙体资料专项基金、人防易地建立费等规费的严峻流掉和很多国有地盘资本的糜费。

三是违法建立的存在,损害了城乡规划的法定性和严厉性,损害了当局威望,毁坏了城乡的的全体结构,弱化下场部功用,直接影响了城市规划的顺畅施行。

四是违法建立的存在,使市容市貌遭到毁坏,给城市治理增添了新的坚苦,影响城市档次的提拔和城市功用的完美,障碍了城市综合竞争力的进步。

五是违法建立供应了宏大的利润空间,一些违法犯罪人员参加个中,在法律人员对违法建立行为依法接纳强迫办法时,往往遭到现场很多不明身份的社会闲散人员的人身进击,还宏大的利润空间也为黑恶权力的开展供应了犯罪泥土和经济起原。

二、房地产开拓中存在违法违规问题的缘由剖析

(一)开拓商追逐高额利润,是违法违规开拓的原动力

一方面房价上涨,进行房地产开拓利润丰厚,一些开拓商为了追逐好处最大化,就无视国度律例和当局监管,主意设法违规超面积建立;另一方面,因为地价高,开拓商往往要拿出巨额资金才干取得地盘运用权,因而,在开拓本钱较高的状况下,为了可以获取高额利润,就违规超面积建立。

(二)城市建立缺乏长时间性、前瞻性的一致规划

城建部分对市区的一致规划比拟滞后,尤其是对老城区革新还没有制订出实在可行的施行方案,形成该市严控区域面积较大,因而,关于严控区域内的房地产开拓项目往往由于规划建立政策恍惚,而不予处理准建手续,这也直接招致了违法建立的继续攀升。

(三)法律保证系统不完美,法律前提遭到必然的限制

近年来,因为法律保证系统不完美,再加上局部群众法制观念淡漠和一些黑恶权力的涉足,悍然阻碍法律的状况时有发作,法律部分接纳的行政强迫办法和作出的行政处分决议得不到有用执行。在这种法律情况中,犯警开拓商和修建商就会愈加肆意妄为、毫无所惧地搞违法违规建立。

(四)法律不力、监视不到位的状况依然存在从调取的法律档案来看,法律部分在对违法建立行为作出行政处分后,往往缺乏持续对违法建立行为的跟踪监视,招致局部项目持续违法建立。因为法律部分是自收自支编制或差额补助,往往存在着局部以罚代管、以罚代征的景象,然后呈现法律不力、监视不到位的形象。

三、管理房地产开拓违法违规问题的建议及对策

(一)树立管理房地产开拓违法违规问题的长效机制

由市委、市当局牵头,抽调公安局、建委、发改委、疆土资本局、房产治理局、环保局、水利局等相关部分和四个做事处的有关人员构成任务组,对全市房地产开拓违法违规问题彻底进行大查询,清亮底数,划分类别,研讨制订出对各类违法违规问题的处置方法和管理办法。在处置遗留问题的根底上,研讨制订出一套科学合理、正当有用、实在可行的管理和预防房地产开拓违法违规问题的长效机制,推进房地产开拓有序安康开展。

(二)加大对开拓商的标准治理

一是树立开拓商注销、立案准则。但凡预备搞房地产开拓的开拓商,都应该事前到主管部分注销立案,主管部分经搜检赞同注销立案的开拓商才干准入房地产市场,关于无天资或有严重违法违规建立行为的开拓商,不予注销立案。

二是树立开拓商教育培训准则。主管部分应按期对注销立案的开拓商进行教育和培训,进一步加强开拓商的职业品德和操守,进步专业本质。

三是树立对房地产开拓行为的监视和奖惩准则。关于榜样恪守司法律例的开拓商可以恰当减免响应规费等办法作为奖励;关于呈现违法违规行为的开拓商,则视状况赐与必然的惩戒性办法,直至作废注销立案资历,不得再次进入房地产开拓市场。

(三)尽快出台城市建立全体规划

城建部分应组织专业人员进行查询研讨,连系实践,对市区的房地产开拓作出详尽的规划方案,研讨制订实在可行的房地产开拓政策和办法。尤其是对老城区的规划、革新的政策和办法都要尽快出台。以招商等方式对老城区进行联片集中革新,彻底处理老城区无序开拓的问题。

(四)完美法律保证系统,彻底处理法律难问题

城建部分应增强同公安机关的联络,树立常常性的共同协作准则,在前提成熟的状况下,可以成立专门袭击违法建立行为的公安派出机构,强化结合法律机制,构成法律合力,加大对违法建立行为的袭击力度。关于暴力抗法者,司法机关应严厉追查其司法责任,经过司法震慑力,进一步优化法律情况。恰当进步法律步队待遇,解除法律步队在法律中的后顾之忧,消弭以罚代管、以罚代征的景象,彻底处理法律难的问题。

(五)增强协作,树立信息互通机制

发改、建委、环保、人防、疆土等部分应增强共同和协作,树立信息交流和状况传递准则,集中进行审批。还房产治理部分在处理权属注销进程中,应严厉审核房地产开拓商的各项手续,关于不契合房产注销治理方法的状况不予处理权属注销手续,并实时将状况传递疆土资本部分和建立部分。

(六)加大袭击房地产开拓治理范畴不尽职犯罪的力度

预防是袭击的目标,袭击是预防的根底和前提,是预防的一种非凡方式,预防职务犯罪必需树立在袭击的根底上,对峙对房地产开拓治理范畴不尽职犯罪案件有案必查,有案必办,经过查办和揭露职务犯罪构成气势,构成威慑,到达以打带防,以打促防的结果。纪检、监察等部分要深化查办一批在房地产开拓治理范畴滥用权柄、玩忽职守损害国度和人民好处的不尽职犯罪,经过加大办案惩办力度,警示和教育有关国度机关任务人员严厉恪守宪法和司法,不时加强依法行政认识和责恣意识,然后防止和削减房地产开拓治理范畴不尽职犯罪景象的发作。