房地产价格申报制度

第一篇：房地产价格申报制度

房地产价格申报制度

【网络综合-房地产评估师考试指南】：

房地产成交价格不仅关系当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序发展，有着极其重要的作用。

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001年8月原建设部发布的《城市房地产转让管理规定》（原建设部令第96号，以下简称《转让管理规定》）中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产成交价格申报制度提供了法律依据，如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。

房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格，由国家对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，实行交易双方自愿成交定价，向房地产管理部门申报价格的制度。房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构执行。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格进行申报管理，既能防止房地产价格不大起大落，又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报，保证国家的税费不流失。

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第二篇：新增医疗服务价格申报制度

新增医疗服务价格申报制度

为积极推进医药卫生体制改革，鼓励医疗技术进步，规范新增医疗服务项目和价格管理，维护医疗单位和消费者的合法权益，根据我院实际情况，制定本制度。

1、新开展的医疗服务项目，包括新技术、新检查、新的治疗手段或方法可以申报新增医疗服务项目价格。新增医疗服务项目应体现技术先进性、经济合理性、符合社会需求并有利于基本医疗服务开展的要求。

2、临床科室必须填写书面报告，内容包括开展此项项目的理由、操作流程，所在科室负责人同意开展并签字。

3、申报新增医疗服务价格项目需要按规定格式、内容要求填报《新增医疗服务项目成本测算表》。内容包括：服务项目的规范名称（包括项目简称或英文缩写）、项目类别、工作原理、适用范围及临床意义、可能产生的副作用及操作规范和质量标准；国内或国际价格资料；以及其他需要说明的事项。

4、新增医疗服务项目价格申报测算工作应以实际消耗为依据，如实反映项目实际的操作时间、操作人数以及消耗的医用耗材，做到内容真实、数字准确、资料可靠。

5、书面报告齐全后，报院医疗服务价格收费管理小组讨论后，向所在市物价局、卫生局审查后，报省物价局、卫生厅审批。

6、临床科室在开展新增医疗服务项目时必须遵守医疗服务价格管理的有关规定，明码标价，规范服务，并接受价格监督检查。

第三篇：上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试题

上海2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制

度考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。A：超出了估价机构业务范围的估价业务 B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D：承接后出现很大执业风险的估价业务 E：工业用地的监测点评估价格

2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。A．保值性 B．增值性 C．异质性 D．弱流动性

3、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。A：全国人民代表大会 B：国务院

C：国土资源部

D：住房和城乡建设部

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。A．社会平均收益率 B．通货膨胀率

C．国民经济增长率 D．项目基准收益率

5、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。(2007年试题)A：绿地率 B：容积率 C：建筑密度

D：住宅和商业用地的面积 E：执行层的组织协调

6、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。A：5％ B：8％ C：10％ D：15％ E：执行层的组织协调

7、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用

D．开发项目总投资

8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。A．相互影响性 B．适应性 C．不一致性

D．保值性与增值性

9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点 B．同一估价目的、同一估价方法 C．同一估价目的、同一估价时点 D．同一估价原则、同一估价目的

10、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。A：项目风险越大，风险等级系数值越大 B：贷款期限越长，期限系数值越小

C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低

D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 E：借款合同

11、是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A：国內生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入

E：执行层的组织协调

12、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。A．建设成本 B．经营成本

C．开发过程中的成本支出 D．含建设成本和经营成本

14、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.0万元

15、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为__。

A．一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任

B．一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任 C．两类均等

D．起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

16、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权

B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任

D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担 E：执行层的组织协调

17、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质

E：工业用地的监测点评估价格

18、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策

19、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。A．同质偏好 B．分散偏好 C．集群偏好

D．自然细分市场

20、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状．

21、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A．最低租售价格 B．最低租售数量 C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

22、下列关于物业的含义，说法错误的是。

A：从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

B：物业也是单元房地产的称谓

C：同一宗物业，只能分属一个产权所有者

D：同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 E：执行层的组织协调

23、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。(过时)A：-1.33 B：-0.66 C：0.66 D：1.53 E：工业用地的监测点评估价格

24、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100 ㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为．【2006年考题】

A：2 593元／㎡ B：2 619元/㎡ C：2 727元/㎡ D：2 862元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。A．总工程量 B．实测工程量 C．工程量清单 D．最终工程量

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是__。A．空间直线距离 B．水平直线距离 C．交通直线距离 D．交通时间距离

2、常用的吸声材料包括。A：无机材料 B：有机材料 C：多孔材料 D：无孔材料 E：纤维材料

3、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵

B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／㎡ C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵

E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

4、收益性物业的经营费用包括（）。A．人工费

B．公共设施设备日常运行、维修及保养费 C．绿地管理费

D．抵押贷款还本付息额 E．清洁卫生费

5、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证 B：分类凭证 C：资料凭证 D：借贷凭证 E：记账凭证

6、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A．是一种专业意见 B．估计价格或价值 C．实行有偿服务 D．承担法律责任 E．估价作业日期长

7、市场定位的方式有。A：避强定位 B：重新定位 C：跟随定位 D：差异定位 E：对抗定位

8、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。

A．该房地产的实际价格等于名义价格 B．该房地产的名义价格为50万元 C．该房地产的实际价格为50万元 D．该房地产的实际价格高于50万元 E．该房地产不存在名义价格

9、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。A．15日 B．30日 C．3个月 D．6个月

10、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为__。A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．权益投资收益率 D．项目收益率

11、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B：自然寿命一般要比经济寿命长

C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D：房地产的经济寿命与使用性质无关

E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

12、是会计处理程序的第一个关键步骤。A：填制记账凭证 B：登记账簿 C：复式记账 D：会计报表

E：执行层的组织协调

13、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。A．50% B．150% C．135% D．25%

14、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。A：房地产开发

B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划

15、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．20 B．15 C．35 D．50

16、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。A：使用一年后发现屋面漏水 B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D：尚未使用即发现下水管道堵塞 E：下雨时发现外墙渗水

17、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化 B：商品房的户型变化 C：商品房的施工方式

D：商品房的空间尺寸、朝向变化

E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的

18、应当与城市规划一起报批的是__。A．城市黄线 B．城市蓝线 C．城市红线 D．城市绿线

19、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93% 20、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。A．保本点分析 B．敏感性分析 C．现金流量分析 D．统计试验分析

21、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。A．28.74% B．32.58% C．37.33% D．43.92%

22、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。A：商业期票 B：商业汇票 C：商业信托 D：支票

E：执行层的组织协调

23、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。A．拍卖人收取佣金是一种法定行为

B．对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金

C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D．公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E．收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

24、城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划

B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型 C：确定公共设施的位置、规模和布局 D：确定城市性质和发展方向 E：编制专项规划和近期建设规划

25、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A．15 B．30 C．60 D．90

第四篇：海南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试题

海南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报

制度考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。A：选址意见书

B：建设用地规划许可证 C：施工许可证

D：建设工程规划许可证

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__ ①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格 A．①②③④⑤⑥⑦ B．②①③⑤④⑥⑦ C．①③②④⑥⑤⑦ D．②①③④⑤⑥⑦

3、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格

4、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修

E：工业用地的监测点评估价格

5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

6、下列关于投资函数，表述不正确的是。A：投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额

B：资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率 C：投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素 D：任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的 E：执行层的组织协调

7、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是__。

A．了解项目，满足户型方面的需求 B．有针对性地制定销售策略 C．选择合适的项目位置 D．进行宏观调控

9、下列不属于土地使用权的是。A：建设用地使用权 B：宅基地使用权 C：土地承包经营权 D：租赁权

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。A．开发商 B．承包商

C．相关的政府部门 D．监理单位

11、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差 C．该别墅区的单位开发成本降低 D．开发商获得满意的利润即可

12、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。A．通过出让方式取得的 B．通过转让方式取得的 C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

13、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A．半个月至一个月 B．一个月至三个月 C．一个月至六个月 D．三个月至六个月

14、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

15、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请材料。A．人事部 B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

16、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府 B．县级以上人民政府 C．市级以上人民政府 D．省级以上人民政府

17、下列不属于建筑安装工程费用的是__。

A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用

B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用

C．为施工进行的场地平整而发生的费用

D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用

18、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A：土地购置贷款 B：土地储备贷款 C：土地开发贷款 D：建设贷款 E：借款合同

19、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。A．2160 B．2175 C．2181 D．2205 20、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。A．行政管理部门 B．房产管理部门

C．工商行政管理部门 D．中介管理部门

21、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格

22、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是__。A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法

D．成本加成定价法

23、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的__。A．乡人民政府 B．县人民政府 C．拆迁管理部门 D．公安部门

24、已知某房地产投资项目的购买投资为5 000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2 000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为。A：30％ B：40％ C：45％ D：50％ E：借款合同

25、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。A：分部分项工程项目 B：措施项目 C：其他项目 D：单项工程项目 E：单位工程项目

2、按照废物的化学性质，固体废物可分为。A：污泥 B：一般废物 C：有害废物 D：无机废物 E：有机废物

3、关于房地产估价本质的说法，正确的有。A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价 C：房地产估价是为委托人提供价格保证

D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内 E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术

4、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为__万元。A．521 B．533 C．695 D．711

5、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸

6、征收集体土地应遵守的原则包括__。A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则 B．保证国家建设用地的原则

C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．依法征地的原则

7、对于交易税费非正常负担的修正，下列有关公式正确的有。A：正常成交价格-应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格 B：正常成交价格+应由买方缴纳的税费=卖方实际得到的价格

C：应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 D：正常成交价格 E：正常成交价格

8、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为__m2。A．208600 B．380600 C．211400 D．239400

9、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)A：控制点 B：房屋权界线 C：房屋附属设施 D：房屋产权面积 E：门牌号

10、下列不属于一般性货币政策工具的是__。A．法定存款准备金率 B．贷款额度控制 C．再贴现利率 D．公开市场业务

11、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A．容积率 B．空置率

C．利息备付率 D．成本利润率

12、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题)A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率

D：静态投资回收期 E：内部收益率

13、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。A：利息备付率 B：资产负债率 C：偿债备付率 D：流动比率 E：速动比率

14、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有__。A．前者大于后者 B．前者低于后者 C．前者等于后者 D．不能比较

15、收益性物业的经营费用不包括__。A．人员工资及办公费用

B．保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C．保险费、房产税和法律费用等 D．抵押贷款还本付息费用

16、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。A．实现财富最大化 B．保值增值 C．降低投资组合的总体风险 D．降低通货膨胀的影响

17、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。(2007年试题)A：空置量

B：房地产价格指数 C：平均建设周期 D：吸纳率 E：失业率

18、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

19、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定 D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

20、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。A：按施工顺序计算法

B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 C：按顺时针方向计算法

D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号顺序计算法

21、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险

D：保护估价报告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求

22、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。A．融资期限长 B．流动性差

C．资金交易量大

D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

23、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C：调查对象就是被调查和访问的具体单位

D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致

E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

24、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

25、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少

B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率

C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率

D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率

E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率

第五篇：房地产税费制度对房地产价格变动的影响

第1章 绪论

1.1 选题背景及研究意义

1.1.1 选题背景

近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。

我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。

1.1.2 研究意义

它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。税收可通过制度和政策两种方式对房地产市场产生重要影响,故是政府进行房地产市场调控的重要手段之一。但对于如何更好地改革当前的税收制度和改进税收政策,以更好地发挥税收的调控作用,却存在着较多的争论和分歧,是值得认真、深入和系统研究的重要问题。

1.2 我国房地产市场发展现状

(1)经济增长迅速刺激中国房地产市场的消费需求改革开放以来，中国经济长期保持着两位数的高速增长，成为全球经济发展最为迅速的国家，在发展中国家中处于领先地位。经济快速增长，使得我国人民生活水平和社会购买力水平不断提高，社会对房地产的需求不断上升，原有的楼市供求矛盾加剧，最终给我国带来了更大的房地产市场消费需求。

(2)房地产业是经济发展的重要领域经过长期的发展，我国房地产行业逐渐走向 1

经济发展的前台，体现出产业化发展趋势。2006-2008年连续三年的经济发展过程中，房地产吸引了众多行业领域的资本进入，这也是2006-2008年我国房地产市场价格不断攀升的重要资金缘由。

(3)房地产业是扩内需、保增长的重要支撑。首先，房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要产业。我国在外需不足的前提下，提出转变经济增长方式，扩大内需，以应对金融危机的影响。在这一过程中，房地产行业对我国经济发展的支撑作用不断显现出来。其次，房地产是我国面对金融危机压力、刺激就业等方面不可忽视的行业。这主要是由房地产作为我国产业机构的中间产业链条所决定的。总之，由于我国内需产业发展相对落后，竞争力不足，在外部经济环境复杂多变情况下，房地产是我国扩大内需、保增长，应对金融危机对我国经济影响的重要产业，也是我国当前转变经济增长方式，促进产业结构升级等重大决策实施过程中的重要支撑产业。

(4)规范房地产行业的发展是一项重要的民生工作根据不完全统计，中国当年的普通居民，几乎有50%以上的收入属于个人的住房消费。住房消费是我国居民消费的重要组成部分，不仅牵动着居民的收入水平，而且与我国银行业发展有着重要的关联性，也是我国居民财产性收入的主要构成部分。

我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，税收政策应该发挥积极的作用。

1.3 国外利用税收手段调控房地产市场

国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法。

(1)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。

(2)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福

利住房,满足低收入阶层的住房需求。

(3)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。

(4)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。

1.4 研究内容

第一部分，阐述了我国房地产税制的概况，分析了我国房地产税费收入情况，分析了我国房地产税制存在的问题以及解决方案。

第二部分，分析我国房地产税费政策对房地产价格的影响。

第三部分，从我国承包商索赔存在的问题及措施，阐述我国承包商索赔现状。第四部分，说明了要运用税收工具调控房地产市场。

第2章

我国房地产税制分析

2.1 我国现行房地产税制概况

我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。

2.1.1 土地增值税

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免

征土地增值税。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.1.2 企业所得税

企业所得税是根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

2.1.3 营业税

营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。同时，对自建自用的房地产免征营业税。2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。

2.1.4 房产税

房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。

2.1.5 城镇土地使用税

该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。

2.1.6 契税

契税指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税。

计税依据依不同的房地产权属转移方式而不同：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格；土地实用权赠予、房屋赠予，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换和房屋交换，为所交换的土地使用权和房屋的价格差额。如成交价格或交换价格差额明显低于市场价格，并无正当理由，由征税机关参照市场价格核定，实行3%-5%比例税率。同时规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，城镇职工按规定第一次购买的公房以及财政部门规定的其他项目，免征契税。

2.1.7 印花税

印花税是对中国境内经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人征收的一种税。计税依据是书立、领受的房地产凭证所承载的资金量或实物量

针对不同的凭证情况实行两种税率：一是比例税率，适用于房地产产权转移书据、房屋租赁合同、房地产买卖合同；二是定额税率，适用于房地产权利证书以及合同金额无法确定的凭证，为每件5元。

2.2 我国房地产税费收入情况分析

2.2.1 房地产税收

(1)保有环节

我国保有环节的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税。我国自房地产税开征以来，经历了收入规模偏小、增长缓慢和收入增长明显加快的两个阶段。以城镇土地使用税为例，1994年之前，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿元左右的规模；1994年实行分税制后，各地纷纷改按幅度税率的上限征收，1994年至2004年，该税收入逐渐增长但增长速度依然较慢，年均增幅在10％左右，低于该阶段税收总收入的年增幅15％；随着房地产业行业的快速发展，自2005开始，该税收收入快速增长，尤其是2007年、2008年，该税收入连续两年大幅攀升；2008年，全国城镇土地使用税为816.90亿元，增长幅度达到112％。但总体来看，房地产税收收入的增长步伐慢于税收 5

收入总额的增长，房地产税收收入占税收收入的比重平均为2%左右；占地方财政收入的比重平均为4%左右，比重不高。

(2)流转环节

我国流转环节的房地产税收主要有营业税、契税、土地增值税、耕地占用税等。我国房地产流转环节的各项税收呈现逐年增加的态势，占总税收收入和地方财政收入的比重不大；受政府对房地产行业宏观调控政策的影响，2008部分相关税种税收收入占总税收收入和地方财政收入的比重略有下降。

2.2.2 房地产类收费

我国目前涉及房地产的收费门类繁多且有地区差异，包括土地登记费、土地复垦费、土地闲置费、耕地开垦费、房屋工程质量监督费等等，可谓五花八门，数目繁多。由于相当数量的收费由财政部门之外的市政规划，工商管理等部门征收，数据难以取得和统计。

从1998年开始，我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配取代了实行40余年的住房福利分配制度，住房分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动。1998年至2003年是我国房地产发展的第一个重要阶段。在这一阶段，政府将住宅作为居民新的消费热点，把房地产作为经济增长的支柱产业，并采取了优惠房贷、减免税、放宽商业住房信贷规模控制、实行预售房制度等一系列措施鼓励购房，刺激住房消费。居民住房需求得到了充分释放，房地产业快速发展。1992年至2003年，全国土地出让收入收入累计1万多亿元，其中2001至2003年就高达9100多亿元。自2003年下半年起，我国部分地区出现了房地产投资过热、房价上涨过高的现象。2004年，全国土地出让收入达到5894亿元；2005年达到5505.15亿元，2006年为7677.89亿元，2007为1.3万亿元。在国家信贷、税收、利率、土地收益分配管理等领域调控房地产政策的作用下，2008年，土地出让收入规模略有下降，为9600亿元。2009年全国土地出让收入突破1.5万亿元。在我国房地产投资快速发展、房地产价格高速上涨的几年间，我国土地出让收入占地方本级收入的比重超过三分之一甚至二分之一；在房价飙升的2007年，该比重比超过50％，即便是在受全球金融危机影响房地产市场滑坡的2008年，该比重也高达30％。土地出让收入对地方政府收入的贡献的确很大。

2.3 我国房地产税制存在的主要问题

从我国现行税制来看，主要存在内外税制不统一，重复征税，税基窄，税负不公，规模小，计税依据不合理，配套制度不完备等问题有待解决。

2.3.1 税种多，重复征税严重

我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种，例如，对土地课税有城镇土地使用税和耕地占用税。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收营业税，还要征收房产税，等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，偷逃税行为普遍，造成税款流失和税负不公。

2.3.2 税基窄，税款流失较多

我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。随着农村经济的不断发展以及小城镇建设步伐的加快，农村已出现大量营业、出租用房，而现行房产税只对我国城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，对农村的房产不征收，造成农村房地产税的流失。

2.3.3 重交易轻保有，税负不公

我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，另外还要缴纳各种收费，这些税费一般占房产价格的30-40%。而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。这种典型的交易重保有轻的税制模式造成了严重的税负不公平。一方面，房地产开发流通环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动市场价格上扬。例如，在开发前期阶段，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，开发完毕前每年还要承担土地使用税(费)，再缴纳契税，仅仅为了取得土地使用权就要承担如此之重的税费是不合理的。这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置，制约房地产市场正常的开发与再生产进程。另一方面，房地产保有环节税费种类相对少，税负较轻，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有。与此形成鲜明

对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地使用权的正常交易，助长了隐性流动的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费并存的现象日趋严重。

2.3.4 规模小，不能满足地方财政需要

由于房地产税课征对象较难隐藏，税源比较稳定、容易控制和管理，因此在很多国家的地方税收入中占有较重要的地位。如美国，其房产税收入占地方税收入的40—50%。而我国，房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。

2.3.5 费大税小，扭曲了税费关系

目前，涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。高收费一方面加重了纳税人的负担，另一方面也大大削弱了税收的调节作用。同时，各种收费由于未纳入预算管理，其使用得不到有效的监督，浪费、挪用甚至贪污的现象比较严重。

2.3.6 计税依据不合理，背离房地产税的本质特性

我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值、土地的级差收益和土地、房产的时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不能很好地发挥其调节收入的作用。

2.3.7 配套制度不完备，制约房地产税的发展

我国现有土地使用制度是“批租制”，根据土地不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其中部分税费，用地者须一次性支付。实际上是将后 40年至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是导致对土地的滥用。“批租制”的弊端就在于每届政府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面获取的财政收入也在不断锐减，长此以往，最终将会出现没有土地使用权出让的尴尬局面。

另外，我国财产评估制度、财产登记制度不健全。加上房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成房地产

税收入的流失。

2.4 采取措施完善我国房地产税制

2.4.1 重新调整各环节的税负水平

(1)降低取得及流转环节税负水平

针对房地产开发费用负担过重的问题，需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整，即能达到调整税负分布的目的。比如改革土地供应管理制度，将现在的土地出让金改为土地年租制，一年一收。还有要对收费项目严格清理，取消不合理收费项目等等。另外，对二手房交易过程中税种较多，税率较高的情况，应理顺流转环节税收设计，鼓励小户型、低总价的普通住房流通，有利于盘活住房存量市场。

(2)设置房地产保有税类

基于“宽税基、低税率、少税种”这样税制改革趋势，把流转环节的税种合并、取消，重新设计房地产保有环节的税种，目前，对房地产保有环节开征物业税已达成共识，关键是要设计好恰当的税率，免征额，征收范围等等，还要选择好合适的时机，同时，比较严密的征管制度，先进的征管手段也是保证物业税顺利开征的必要条件。在讨论对房地产开征物业税的同时，还应着手不动产遗产和赠与税的问题的研究。国际经验显示，遗产税与赠与税是完善房地产税的一个重要保障，可以有效地防止纳税人利用赠与和继承等手段偷逃物业税。而且对因继承或受赠而获得房地产的纳税人进行课税，也是对财产进行调节，防止社会贫富两极分化的客观需要。

2.4.2统一内外房地产税制

照市场原则对内外资企业实行统一的税收政策和给予一致的国民待遇。一是择机恢复对“三资”企业征收城建税、教育费附加、耕地占用税;二是改革和兼并外资企业的房产税和土地使用税；三是调整和统一内外企业的税收负担。

2.4.3加强税收征管工作，建立健全税收征管保障体系

(1)加强税收征管，理顺税收执法体系，强化执法的严肃性和权威性 首先，要健全征管机构，加强征管力量，进一步完善符合我国国情的房地产评估和纳税申报制度 ；

其次，税收部门要与工商部门、金融部门加强配合与联系，协同做好对纳

税人的管理工作。国税、地税、财政部门间要互通纳税人的信息，同时应建立税务机关与土地，房产等部门的协调机制，共同做好税收征管工作。

再次，强化税务职能，从法规上授予税务部门直接参与对房地产交易活动进行检查的权力。

(2)加强对房地产全过程的税收征管工作

一方面，在土地协议出让和招标拍卖阶段，税务机关不仅应做好土地出让手续完成后按合同成交价格收取契税、耕地占用税和印花税等工作，而且应安排专门的稽查人员参与监控土地协议出让和招标拍卖的整个过程，严格监督土地出让环节，减少这一环节寻租的可能性。税务机关还有必要设立专门部门，协助政府相关部门开展经济适用房的审批工作，严格调查经济适用房的落实情况，一旦发现开发商未按规定执行，就由税务机关追缴其免税款项，并对房地产开发企业进行严厉惩罚；

另一方面，认真做好房产税的税收优惠评估工作，提高登记和评估工作的透明度，避免骗税性寻租行为。同时，要提高税务人员的职业素质和工作能力，提高税务稽查水平。

(3)建立健全税收保障体系

首先，强化房地产产权登记制度，要在清查土地，明确土地位置，权属及面积的基础上，建立台账，加强管理，改变分块管理的状况，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，并建立实名登记制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的严肃性和有效性 ；

其次，建立房地产评估机构，健全房地产价格评估制度 一方面要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面要在税务部门内部建立房地产税收评估机构，加大房地产税收征管的力度。

最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的状况，建立精简、高效、权威、统一的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。

第3章 房地产税费政策对房地产价格的影响

税收是在市场经济条件下国家参与国民经济分配的主要形式，在国家获得行政资金的同时，税收对于经济活动中的各微观主体的决策也会产生一定的影响，正因为如此，在一定条件下，税收也成为国家主动进行宏观经济调控的重要手段之一。近几年来，我们国家房地产价格增速明显过快，税收政策也成为调整房地 10

产市场的重要手段之一，此处我们试图通过理论和现实分析，厘清房地产税费变动对房地产价格的影响。

3.1 流转环节的税费变动对房地产价格的影响

在经济学中，税收对价格的影响主要是通过税收对市场供求的影响和税收转嫁来实现的。根据供求规律，当一种商品价格上升时，供给量增加，反之亦然；当一种商品价格下降时，需求量增加。一般而言，对房地产购买者征税，会导致需求的减少，对房地产供给者征税，会导致供给减少。因此，征税将导致形成新的均衡价格和均衡数量。在对房地产市场征税时，通常会发生税收转嫁，即纳税人通过种种途径将税收负担转移给他人。税收转嫁取决于市场结构以及供给和需求的价格弹性。如果需求相对于供给缺乏弹性，则税收主要是向前转嫁给购买者；而如果供给相对于需求缺乏弹性，则税收要向后转嫁给供给者。

在我国现行税制体系中，对房地产在流转环节的税种有：营业税、个人所得税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税、契税和印花税。这些税收政策的变动势必对房地产价格变动产生一定的影响。

从征收对象上来看，由于流转环节的房地产税费有的是对供给者征收，有的是对购买者征收，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。从期限上来看，房地产税费对短期和长期的房地产价格的影响也是不一样的。

3.1.1 短期内税费变动对房地产价格的影响

当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，在短期内，政府对房地产供给者征税会使得房地产的价格升高。

此外，在对供给者征税，通常会发生税收转嫁，影响了房地产价格的变动。流转环节的税收变动对房地产价格的影响，主要取决于税收转嫁和税负最终的负担者。经过税收转嫁，房产税收的负担最终可以出现三种情况：一是买者与卖者按一定比例分摊；二是全部由卖者负担；三是全部由买者负担。究竟由谁承担或谁承担多少税收取决于很多因素，这些因素包括房地产的供给者和购买者在市场上的垄断程度、房地产的供给与需求状况和政府的政策目标等等。而当政府同时对购买者和供给者同时征税时，房地产的价格变化则比较复杂。通过前面的分析，当政府对购买者征税时，同等价格下消费者的需求量会减少，当政府对供给者征税时，在短期内，同等价格下供给者所愿意提供的房屋数量是减少的，此时房屋的成交量下降，而新的价格水平则不定，其具体大小由政府对双方的征收力度等因素决定。

3.1.2 长期内税费变动对房地产价格的影响

在长期内，作为供给者决定性生产要素的土地数量是一定的，因此长期供给曲线是一条垂线，但房产不同于其它商品，其可以作为一种固定资产来长期持有，在价格低于一定水平时，供给者宁愿自己持有也不愿意对外出售，此时如果政府对购买者征税的话，同等价格下消费者所愿意购买的数量是减少的，即：政府对购买者征税，不会引起价格的变化。

若政府对供给者征税，从长期来看，供给者为了保持一定的利润，必然会想办法把这部分税额转嫁到购买者身上，这样，购买者购买同等数量的房屋所需要的付出的价格必然会提高，即：政府对供给者征税，会引起价格的上涨。

从以上的分析可以看出，在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。

3.2 房地产税费政策变动对房地产价格变动的影响

针对房地产市场供求状况，我国为调节房地产市场正常运转，适时调整了房地产税费政策。从2001年来，我国房地产税费政策变动情况如下：

2001年，主要调整了两项政策：一是调整住房租赁市场税收政策（为方便分析，可简称“政策1”，以下相同）。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。二是消化空置商品房有关税费政策（政策2）。2001年4月19日，财政部、国家税务总局下发了《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2004年，规定物业服务收费从2004年10月1日起明码标价（政策3）。2005年，出台了关于加强房地产税收管理的一些规定，要求各地本地区享

受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次（政策4）。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应向地方税务部门申请办理免征营业税手续。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2006年，调整的政策主要有：一是2006年5月31日下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件）（政策5），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。二是2006年7月26日下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（政策6），规定从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。三是2006年9月14日，下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号）（政策7），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管。

2007年，调整的政策主要有：一是10月10日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)（政策8），未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。二是8月7日国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（政策9），规定廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。三是11月30日，建设部、财政部、国家税务总局等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》（政策10），规定经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

2008年，调整的政策主要有：一是2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）（政策11），严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。二是1月23日，下发 13

了《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（政策12），全面清查土地税收缴纳情况；严格落实“先税后征的政策”；没有财税部门的完税凭证，土地部门不得办理土地登记。三是2月26日下发了《耕地占用税暂行条例实施细则》(财政部令第49号)（政策13）。四是10月22日财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）（政策14），规定11月1日对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

2009年，调整的政策主要有：一是12月9日将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象（政策15）。二是12月23日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（政策16），除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

2010年，调整的政策主要有：一是4月2日财政部下发通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策（政策17）。二是5月25日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》(政策18)，对于预征率大幅上调，核定征收率原则上不得低于5%。三是5月4日下发《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（政策19），对于城市和国有工矿棚户区改造安置住房的有关税收政策做了调整。四是5月19日、5月31日分别下发了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（政策20）和《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》（政策21），对土地增值税、涉及房地产的个人所得税做了进一步明确规定。五是9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（政策22），规定自2010年10月1日起，对符合规定的个人购买首套普通住房契税将减半征收，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

从政策调节的目的来看，国家出台的这些政策有的主要影响供给，如政策8、9、11、12、13、18、19、20等；有的主要影响需求，如政策6、7、14、15、16、22；还有的对二者皆有影响，如政策1、2、5等。对于不同的房地产市场，这些政策的作用的性质也是不同的，如影响新建住宅需求的政策，可能成为影响二手住宅供给的政策。

从目前政策实施效果来看，尽管我国实施了一系列的房地产税费政策，但仍 14

未有效遏制我国部分城市房价过快上涨的趋势。造成这种情况的主要原因在于房地产市场供求关系和市场需求的结构情况。

政府通过房地产税费的变动，来影响房地产市场的供求关系，并最终影响房地产的价格。因此，分析房地产税费变动对房地产价格变动的影响，首先要考虑房地产市场的总体供求状况。通过前面分析可知，在房地产市场的供不应求的情况下，房地产税费的变动与房价变动呈现正向关系，亦即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，无疑增加了房地产的价格或是提高了购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。例如：我国大中城市和东部经济发达地区出现的房价过高和上涨过快的问题主要是由需求过旺和供需失衡造成的，这时政府通过增加税费来遏制房价的上升，有可能出现事与愿违的结果，导致了房价的进一步攀升。相反，如果房地产市场处于供过于求的情况下，政府通过税费政策的变动可以对房地产的需求和供给进行一定的调节，进而影响到房价的变化。

房地产税费的变动，对于房地产价格的影响，还取决于市场需求的结构情况。目前支持房价走高的有三种需求力量：一是自住保障性需求，二是投资性需求，三是投机性需求。其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。因此，需要对这三个因素导致的需求加以分解。这是有效的调节房价的前提。这三种需求混合在一起，使我国的房地产市场呈现总量不足和结构缺陷两个主要问题。为此，需要实行差异化调节措施，即：抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投资性需求，政府要积极引导，必要时通过税收政策等来抑制这种需求，这样不但可以调控房地产市场，还可以增加财政收入。

第4章

运用税收工具有效调控房地产市场

第一，土地增值税是调节开发商利润比较有效的政策工具。建议继续加大对土地增值税按实征收的力度。对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税要经过充分试点总结经验后，再考虑是否要进一步扩大征收面。德国曾经对居民非经营性自住房产按评估价征收房产税，但1997年停征了。

第二，流转税、城建税、印花税、契税等间接税是抑制房地产投机需求比较有效的政策工具。

第三，尊重价值规律，合理引导房地产市场的供求。价格会围绕价值上下波动，从长期看，政府可以综合运用行政手段包括税收手段调控房地产市场，防止房地产市场大起大落，但同时也要注重利用市场机制，如增加供给、抑制投机需求、提高居入收入在国民收入中的分配比例等，来提高国民居住条件。

第5章

结论

房地产税费包括交易环节的税费和保有环节的税费，两者对房地产价格的影响渠道和结果存在较大差异。从交易环节来看，不同的征收对象，导致对房地产价格的影响也不同。在短期内，对购买者征税会带动房地产价格的下降，对供给者征税则会使得房地产价格上升，当同时对购买者和供给者征税时，房地产价格的升降则取决于两者的征收力度。从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响，而对供给者征税则只能带来房地产价格的上涨。从保有环节来看，税费变动与房地产价格变动呈现负相关关系，即如果保有环节的税负增加会在一定程度上抑制房价的过快上涨，尤其是在存在房地产投机的情况下，保有环节的税负增加有利于抑制投机。

由于各种税费对房地产价格的影响是不同的，因此，用税费调节房地产价格，需要实行差异化调节措施，灵活选择和合理运用有关税费手段。如果对有关税费的效果不加区分，忽视房地产市场的总体供求状况和市场需求的结构情况，一味盲目的增税或减税，就无法达到预期的调节目标。从我国目前情况来看，需要抑制投资、投机性需求，支持自住保障性需求。对于基本的自住保障性需求，政府必须尽量减免各种税费，甚至由政府投入一部分资金来解决；而对于投资性需求和投机性需求，政府要积极引导，必要时通过增加购买者或持有者的税收负担等税收政策等来抑制这种需求，进而对房地产市场有效调控。