房屋买卖合同纠纷之法律论证

第一篇：房屋买卖合同纠纷之法律论证

房屋买卖合同纠纷之法律论证

第一、出卖人出具的收据性质为房屋买卖合同。

虽然本案中出卖人出具的收据不是一般情况下的正式房屋买卖合同，但是从其内容上看该份收据包括了房屋买卖合同应具备的合同双方当事人、标的即房屋的坐落位置和价款、付款时间、交房期限等主要条款。因此，应当将该收据认定为房屋买卖合同。

第二、该房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法、有效。

首先，房屋买卖合同无效的情形：

（一）房屋与土地分开转让的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”

《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”

（二）侵犯优先购买权的。

《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

（三）因欺诈而转让商品房的。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（四）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定，以下合同应为无效：以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出

让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的；有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

其次，依据《合同法》第五十二条及五十四条合同无效、可撤销的条款可知，双方当事人签订的房屋转让合同未违法上述法律法规的规定，因此，该房屋转让合同是在双方真实意思表示情况下签订的，又无违法法律强制性规定的情形，应当认定为有效。

第三、如若出卖人在合同约定的期限拒不对该房屋进行过户登记，买受人有权要求出卖人按约定履行合同，变更房屋登记。

鉴于该房屋买卖合同是合法有效的，出卖人应当依据该合同继续履行，变更登记。如若出卖人妻子欲以未征得其同意为由主张该买卖行为无效，而买受人不是在明知出卖人妻子不同意的情况下签订合同，则买受人可以依据合同要求出卖人过户登记或赔偿损失。

法律规定

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释

（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”

《物权法》第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

第二篇：房屋买卖合同纠纷

“一房二卖”构成违约（2008）赣中民一终字第13号民事判决书

江西省赣州市中级人民法院民事判决书

（2008）赣中民一终字第13号

上诉人（原审被告）黄成建，男，1965年10月3日生，汉族，南康市人，南康市国税局干部，住南康市国税局。

被上诉人（原审原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，汉族，南康市人，住南康市横寨乡长塘村井头2号，现住南康市旭山北路唐江餐馆。

委托代理人刘洪基，南康市蓉江法律服务所法律工作者，一般代理。

上诉人黄成建因与被上诉人李亮亮商品房买卖纠纷一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：原、被告经南康市芙蓉房产中介中心介绍，于2007年2月16日签订了一份《房屋买卖协议书》，约定由被告将位于南水新区芙蓉新城慧蓉苑1座701号套房一套转让给原告，协议内容为：该房面积为93平方米，总房价为人民币153800元；付款方式为在签订协议时先付2万元定金，被告交付钥匙后原告除银行按揭款外把剩余款付清给被告，开发商代收费用及税收除被告支付契税外，其余费用由原告承担；被告协助原告办理过户手续，费用由原告负责；协议生效后，不得反悔，如有违约，违约方应向守约方赔偿违约金3万元等等。协议签订当日，原告向被告支付了2万元购房定金。2007年农历初8（2月25日），原、被告一起到南康市中联芙蓉新城开发有限公司，原告以被告名义向该公司缴纳了共计2230.20元的物业管理等费用。因被告未向原告交付房屋钥匙及出示房产权证明，原告当日并未向被告交付剩余购房款。后双方对于购房问题几次协商，原告要求被告交付房屋钥匙并出示房产证明后，自己才能付清剩余房款，而被告则要求原告付清剩余购房款，故双方未能达成一致意见。后被告于2007年3月16日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司办理房屋交接手续，领取慧蓉苑1座701号房钥匙。2007年4月期间被告在原告未明确表示放弃购买该房屋的情况下将该房售于案外人张兴财，并向其交付了该房钥匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中联芙蓉新城开发有限公司领取了慧蓉苑1座701号房产证。在法庭辩论终结前，被告未向原告交付房屋钥匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原被告应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依约支付了购房定金2万元，已履行了自己的义务。根据该买卖协议第二条：“„„.，钥匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除银行按揭款外把剩余款付清给甲方（即被告黄成建）。„„”的约定，被告应先将房屋钥匙交给原告后，原告才把剩余房款付清给被告，但是由于被告未及时在芙蓉新城办理交接房手续，导致被告无法及时向原告交付房屋钥匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未违反合同约定，不构成违约。2007年4月期间，被告在原告未明确表示放弃购买房屋的情况，将该房屋售于他人，并将房屋交付他人，致使原被告签订的房屋买卖协议无法履行，被告的这一行为违反了我国民法中的诚实信用原则，构成违约，其应按照合同约定承担违约责任。因原被告签订协议已经无法履行，所以原告要求与被告解除协议，由被告返还原告定金2万元并支付违约金3万元给原告的诉讼请求理由充分，符合法律规定，予以支持。原告以被告名义交纳买卖房屋的物业管理费用2230.20元因被告违约将房屋售于他人，现原告要求被告返还此款，理由充分，符合法律规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：

一、解除2007年2月16日原、被告签订的《房屋买卖协议书》；

二、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮返还购房定金20000元及支付违约金30000元，共计人民币50000元；

三、限被告黄成建于判决生效后七日内向原告李亮亮偿还其代缴的物业管理费用等计人民币2230.20元。如果被告黄成建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205.6元由被告黄成建负担。

上诉人黄成建不服原审判决，上诉至本院，其上诉理由及请求为：2007年2月25日双方一同前往房屋开发公司交相关费用，在各自交完自己应交的代收费用后，被上诉人回去取交房款的钱，因被上诉人的父亲不知何故不同意拿钱给被上诉人，房屋交易暂时搁浅。后被上诉人和其兄找到上诉人说他们无法做通其父亲的工作，要求放弃购买房屋，退回保证金。上诉人于是自己凑钱交清购房款。上诉人拿到房屋钥匙的第二天发了一条短信给被上诉人的哥哥，要求他们在2007年3月20日前来拿钥匙和付清购房款余款。同时上诉人还告知中介公司房屋钥匙已拿到，中介公司也告知了被上诉人，被上诉人再次表示无法做通其父亲的工作，请求退回保证金，因此上诉人将该房屋出售他人，上诉人没有违约。原审认定上诉人没有先把钥匙交给被上诉人构成违约，这不符合商品交易规则，交钱和交钥匙应该同时进行，而被上诉人未履行交钱的完全义务。请求二审法院依法撤销原审判决，改判由被上诉人支付给上诉人违约金3万元，一、二审案件受理费及物业管理费2230.20元由被上诉人承担。

被上诉人李亮亮辩称：2007年2月25日被上诉人携带9万多元现金与上诉人一同前往房屋开发公司办理交房的相关手续，因上诉人未向被上诉人交付房屋钥匙及出示房产权证明，故被上诉人按协议第二条约定未向上诉人支付剩余购房款，只以上诉人的名义向开发公司交纳了物业管理费2230.20元。而上诉人于2007年3月16日才领取房屋钥匙。其后被上诉人多次督促上诉人履行合同义务，及时交房，但上诉人却将房屋卖给了案外人张兴财，致使上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议无法履行，上诉人构成了根本违约，应承担违约责任。原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审认定的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：上诉人黄成建与被上诉人李亮亮签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被上诉人李亮亮已按约定向上诉人黄成建支付了购房定金2万元，并代缴物业管理费2230.20元。对剩余购房款双方约定钥匙交付后付清。

但上诉人黄成建不仅未将房屋钥匙交付给被上诉人，在双方所签《房屋买卖协议书》尚未解除的情况下，将房屋转让给他人，上诉人黄成建已构成违约，应承担违约责任。上诉人黄成建主张其是在被上诉人已放弃购房的前提下才转让房屋证据不足，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费1205.60元，由上诉人黄成建负担。

本判决为终审判决。

审判长徐军

审判员傅忠

代理审判员郑小兵

二○○八年一月三十一日

书记员黄中林

第三篇：房屋买卖合同纠纷

（房屋买卖合同纠纷）民事起诉状（样本）

原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

诉讼请求：

一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）。

三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元（大写：）。

四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。（按银行现利率执行）。

五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

事实与理由

原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200 ×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被

告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同

第三条约定，该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元／月／建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。

证据和证据来源，证人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本诉状副本×份（按被告人人数提交）；

二、证据×份。

具状人：×××

×年×月×日

原告：于XX女汉族19X年X月X日生北京XXX生物科技发展以公司

住址：朝阳区磨房北里X楼XX居室

委托代理人：李振军北京市中润律师事务所律师电话：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX广告有限公司经理 电话：139XXXX

住址：朝阳区八里庄南里X楼15X室

案由：商品房买卖合同纠纷

诉讼请求：

1请依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续

2请依法判令被告立即支付原告违约金21260元人民币

3请判令被告承担本案诉讼费用

事实与理由：

原告与被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2007年10月1日签订一份《北京市存量房屋买卖合同》由原告购买被告私有房产一套。合同约定：房产位于通州区潞苑南大街15号楼X栋XX室；建筑面积70.70平方米；房屋成交价为400000元人民币，银行按揭贷款支付；

房屋无抵押（事实上有抵押）；如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。

另，原告与被告于2008年1月4日签订一份补充协议并由北京市我爱我家房地产经纪有限公司见证。协议约定：由原告在2008年1月份自行支付给被告部分房款152000元用于被告办理房地产提前还贷、解抵押手续，被告于当月（2008年1月）提前还贷、解抵押；被告在解抵押完毕后，需立即将房产证原件等房产转移所需材料交给丙方（即补充协议见证方)用于办理产权登记及产权转移手续；剩余部分房款30000元由原告于房产转移登记当天支付给被告。

原告按合同及补充协议约定履行了自己的合同约定义务，并将剩余30000元房款于2008年3月14日提前给付被告，截止至2008年3月14日原告共计给付被告房价款240000人民币。被告并未按协议约定于2008年1月份办理解抵押手续，被告于2008年3月14日在原告及见证方的要求并陪同下才办理了房产解抵押手续。按照补充协议约定，被告于办理完解抵押手续后，立即将房产证等证件原件转移给原告方用于办理房产转移手续，但被告当日并没有将房产证等证件交与原告及见证方，没有配合原告履行过户手续，这已构成违约。原告多次找被告要求其配合办理房产过户手续，但被告一直推脱不与配合。原告认为，被告怠于履行过户义务已构成严

重违约，并侵犯了原告的合法民事权益，因此诉至贵院。

此致

北京市通州区人民法院

具状人：于XX

1995年11月中旬，城镇户口的岛城市民尚女士花 2．48万元在崂山区某村购买了一套房屋。2004年下半年，原房主以“农村宅基地不能买卖”等为由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情况下，原房主起诉了尚女士。而经评估，该套房屋因拆迁补偿已升值至 89万余元！那么，这份签订于9年前的购房合同是否有效？对于房屋的升值部分，法院又应作出怎样的判决？

卖房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，崂山区某村村民钱某与岛城市民尚女士签订了一份房屋买卖合同。根据约定，钱某将自家的三间房屋、两间厢房及院子，一并卖给了尚女士。同时按照约定，在签约当日，钱某将房屋建筑印契证、房屋产权证明书交给了尚女士，而尚女士则付给了钱某2．48万元。

合同签订后，当事双方签名并按了手印，同时该村村委负责人蓝某也作为证明人签名捺印。1998年8月，钱某去世。

转眼间，近9年过去了。2004年 6月 30日，针对近9年前签订的这份房屋买卖合同，该村村委出具了这样一份证明，称尚女士并非该村村民，村委会不同意他们之间的房屋买卖。据此，钱某的老伴儿孙女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此举遭到了尚女士的反对。

一审认为合同有效

卖房人不服遂上诉

于是，孙女士便向法院提交起诉书，状告了尚女士，要求法院依法判令当初签订的房屋买卖合同无效。2005年年初，青岛市崂山区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案，作出了一

审判决。

法院审理认为，当年钱某与尚女士签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，而且双方按合同约定履行了相应义务。双方之间的房屋买卖行为，也没有损害国家利益和集体利益。同时，我国《土地管理法》也仅仅规定农村村民出卖、出租住房后，如果再申请宅基地将不予批准，即现行的法律法规对农村房屋的出卖没有禁止性规定，同时，规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》发布于2004年12月24日，此规定对于1995年签订的该房屋买卖合同没有约束力。

尚女士购买房屋后，对所购买的房屋进行了维修，且在该房屋内住了近9年，因此法院认为，尚女士并非为了炒卖房屋，因此不应依据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》确定该房屋买卖合同无效。据此，一审法院认为，作为房屋共有人的孙女士在出卖房屋时已经不在该房屋内居住，现在反悔要求被告尚女士返还房屋，有悖于“民事活动应当遵守诚实信用和公平”的原则，故依法驳回了原告孙女士的诉讼请求。

拿到一审判决后，孙女士当即表示不服，并向青岛市中级人民法院提起了上诉。

在上诉状中，上诉人孙女士提出，当初签订的房屋买卖合同触犯了农村宅基地不得买卖的禁止性规定，因此该合同应当无效。对此，被上诉人尚女士则认为，原审正确，要求二审法院维持原判。

■法院调查：

房屋升值至89万元

二审认定合同无效

为了查明事实，在二审过程中，青岛市中院的法官前往当地派出所进行了调查取证，并了解到尚女士购买的房屋所在村的居民仍为农业户口。同时，在2005年 7月 27日，被上诉人向青岛市中院主审法官提出申请，要求对当初所购买的房屋进行评估。随后，青岛市中院委托司法鉴定中心进行了评估，结论为该房屋的政府拆迁补偿价值为 89万余元！

青岛市中院审理后认为，上诉人孙女士的户口至今仍为农业户口，其宅基地也没有转化为国有，因此按法律规定，孙女士的宅基地不能发生违法转移。当初双方签订的房屋买卖合同，虽然是双方的真实意思表示，但是因为不动产土地与房屋之间，是相互依着的关系，这就意味着，孙女士的房屋随着合同的签订而转移，其宅基地也势必会随之发生转移。因此，当初签订的房屋买卖协议应被认定为无效。

同时，二审法院认为，上诉人孙女士作为宅基地的使用人，明知道转让农村宅基地是非法行为，却与被上诉人尚女士签订了房屋买卖合同，主观上存有过错，而被上诉人尚女士购买该房屋，也存有过错。按法律规定，依照无效合同而取得的财物应当返还，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。就该案而言，法院认为，当事双方各应承担50％的责任。

依公平原则

原房主补偿

买房人43．3万

对于房屋所处地段已升值数十倍的现实情况二审法院认为，既然双方的买卖行为已事隔多年该地段房屋的市场行情大幅上涨，所以单纯地由原房主向购房人返还原购房款已显失公平，因此应参照相关地段的价值，依据公平原则确定原房主向购房人承担因该房屋升值而引发的经济补偿责任。同时，上诉人孙女士是在合同签订后多年才提出诉讼的，因此向被上诉人作出经济补偿也较为合理。

至于补偿的标准，二审法院认为，司法鉴定部门作出的该房屋的拆迁补偿价值较合理地反映了该房屋的现实价值，因此应依此确定补偿数额：由拆迁补偿价值减去原购房款数额，剩余差额是该房屋的升值部分，上诉人应当以升值部分的 50％向被上诉人进行经济补偿。于是，青岛市中院于近日作出终审判决撤销一审法院判决；尚女士将房屋腾还给孙女士孙女士返还尚女士购房款 2．48万元；孙女士向尚女士支付补偿款 43．3万余元。本报记者 李存国

非法转让，合同无效

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、依法收回土地使用权的；

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；

6、未依法登记领取权属证书的；

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

买房目的已经实现，则上述房屋买卖行为可以认定有效

第四篇：房屋买卖合同纠纷经典案例

丽江律师郜云的代理的云南省高级人民法院审理的房屋买卖合同案件经典实例

一审法院判决合同无效，二审法院判决合同部有效部分无效，云南省高级人民法院判决合同有效，我的当事人非常满意！（双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。）

云南省高级人民法院 民 事 判 决 书

(2013)云高民再终字第32号

申请再审人(一审被告、二审被上诉人)：周兵(曾用名周斌)。被申请人(一审原告、二审上诉人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原审第三人：杨永庆(系周兵之妻)。原审第三人：周杨(系周兵之子)。原审第三人：杨满丽(系周兵之女)。

申请再审人周兵与被申请人傅言城及原审第三人周杨、杨满丽、杨永庆因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周兵及其委托代理人赵*、孙**，被申请人傅言城及其委托代理人郜云，原审第三人杨永庆、周杨、杨满丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审查明如下法律事实：周兵(曾用名周斌)与妻子杨永庆、儿子周杨、女儿杨满丽共同拥有位于鹤庆县云鹤镇朝阳小区房产一院(原鹤韵酒楼)，并持有《房屋产权证》、《土地使用权证》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”经协商签订了《售房协议》(以下简称《协议》)，该《协议》的主要内容为：甲方为周斌，乙方为傅言城，甲方将原老鹤韵酒楼及后面的整块地以360万元价款出售给乙方，乙方预付定金40万元，余款由乙方贷款到位后一次付清，此外，双方约定了房屋交付、过户、上税等内容;《协议》第四条约定，本协议签字生效，如一方违约，赔偿对方违约金100万元。在协议上除甲乙双方签名外还加盖了鹤庆县鹤韵食府的印章。另查明，签订本《协议》时，周兵将涉诉房产的产权证书交给傅言诚查看，该房产证的房屋所有权人为周兵，共有人为杨永庆、杨满丽、周杨，而杨永庆、杨满丽当时均在食府内。在合同签订当天，傅言城预付了购房款40万元。2010年9月16日，傅言城向中国工商银行股份有限公司大理鹤庆支行贷款300万元。后，周兵以其家人不同意卖房为由不愿继续履行合同。傅言城于2010年12月23日向鹤庆县人民法院提起诉讼，要求周兵支付违约金100万元，并返还房屋预付款40万元。周兵则辩称其与傅言城所签《协议》无效，傅言城要求支付违约金没有法律依据，只同意退还傅言城40万元预付款及利息。一审中，法院依法追加了杨永庆、杨满丽、周杨作为第三人参加诉讼。三名第三人均称对周兵出售涉诉房产一事不知情，不同意卖房。一审法院认为：傅言城与周兵诉争的房产系家庭共有财产，在没有其他共有人授权的情况下，周兵以个人名义与傅言城签订了《售房协议》，直接侵犯了其他共有人的财产所有权，根据城市房地产属共同共有的，未经其他共有人书面同意不得转让的法律规定及在共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产一般应认定无效的司法解释，认定该《协议》无效。同时认为，周斌的行为并不符合表见代理的主体特征，双方在签订协议的过程中均有过错，应各自承担因签订合同给对方造成的损失。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十八条之规定，判决：周兵返还傅言城房屋预付款40万元，并从2010年7月26日起至还款之日止按5.31%支付年利息。案件受理费21000元，由周兵承担。

一审判决宣判后，傅言城不服提起上诉。请求支持其全部诉讼请求。二审法院判决认为，本案应当适用《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条的规定：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，二审认为周兵可以代表其妻杨永庆处理涉诉房产，从而认定该《协议》部分有效，部分无效，即涉及夫妻双方的部分有效，涉及两个子女的部分无效。双方约定的100万元违约金的有效性也只及于周兵夫妻两人，应由周兵夫妻承担一半即50万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、一百零八条之规定，判决：

一、撤销鹤庆县人民法院(2010)鹤民二初字第112号民事判决;

二、被上诉人周兵于本判决生效后15日内返还上诉人傅言城房屋预付款40万元;

三、被上诉人周兵于本判决生效后15日内支付给上诉人傅言城违约金50万元。一审案件受理费17400元，由傅言城承担7400元，由周兵承担10000元。二审案件受理费17400元，由傅言城和周兵各承担8700元。

二审判决后，周兵不服，向我院申请再审称，二审适用法律错误导致错判，请求依法改判。

一、本案应适用《城市房地产管理法》的相关规定，非经权利人同意或者授权，任何形式的房屋买卖均是无效。

二、二审法院判决书中认定双方之间的协议部分有效，部分无效已经严重违反了民法通则、物权法的相关规定。

三、二审法院判决由其承担违约金50万元没有事实和法律依据。

被申请人傅言城再审过程中答辩认为，周兵的再审请求不应予以支持，并请求判令周兵返还40万元购房预付定金并承担100万元的违约金。

一、双方签订的《协议》合法有效。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章，被申请人完全有理由相信此《协议》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的违约行为导致其经济损失300万元。包括：

1、40万元已付定金的利息及其投资收益;

2、向银行贷款300万元抵押物评估费用、贷款利息;

3、投资期间可得利益损失。

4、诉讼费用及往返的各种开支3万元。

三、周兵一家应当按《协议》向其支付违约金100万元。另，再审中被申请人傅言城向本院提交了《指纹鉴定申请书》，认为双方所签《协议》上甲方;处有杨永庆的手印，只是该手印与周兵的手印有部分重叠，请求对《协议》上是否有杨永庆的手印进行指纹鉴定。

本案再审争议的焦点是：

一、周兵与傅言城双方所签《协议》是否有效?

二、双方的过错及责任应如何认定和承担?本院依据查明的案件事实及相关法律规定逐一评判如下：

一、双方所签《协议》的效力问题。本院认为双方所签《协议》有效。(一)从工商登记材料反映，涉诉房产“鹤韵酒楼”的经营形式为周兵等二人为经营者的家庭共同经营模式。双方签定《协议》的地点是在周兵之妻杨永庆经营的“鹤韵食府”，当时除傅言城与周兵二人外，杨永庆及杨满丽均在食府里。从再审中调取的“鹤韵食府”的工商登记材料反映，双方签订《协议》时，“鹤韵食府”也是以杨永庆为经营者的家庭经营模式，《协议》上盖有“鹤韵食府”的印章与傅言城主张的;其认为此印章代表了周兵全家的意愿;能够相互印证。(二)本案涉诉房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份关系，四人是生活在一起的家庭成员，周杨及杨满丽作为儿女，在签订协议时虽都已成年，但还未独立生活(周杨当时在当兵，杨满丽当时在读大学)，其生活还依附其父母。(三)双方当事人签订《协议》并不是简单的突发行为，而是经过了一段时间的协商议价的过程。《协议》的内容是两个平等主体的真实意思表示，并不违反相关法律规定。基于以上查明的事实，对傅言城;“确有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉诉房产”的主张，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，傅言城虽然知道转让的涉诉房产为共有，但从本案的以上客观事实分析，傅言城确有理由相信周兵的处分是共有人的共同意思表示。据此，本院认为应认定周兵与傅言城双方所签《协议》有效。虽出卖人周兵最终不愿履行《协议》，但不能因此而否认买卖协议的效力。关于傅言城提出的《指纹鉴定申请》，本院认为鉴定的结果与本案的事实认定没有直接的因果关系，不影响本案的实体处理，故不需在再审过程中进行鉴定。

二、双方的过错及责任应如何认定和承担?双方签订《协议》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的购房预付款，傅言城依《协议》约定贷款，贷款到位后周兵最终不同意出售涉诉房产。周兵未按《协议》约定履行义务的行为构成违约，应承担由此产生的法律责任。据此，周兵申请再审认为;其与傅言城所签《协议》无效，原审法院判决其承担违约金50万元，没有事实和法律依据;的主张及理由不成立，本院不予支持。原审判决由周兵向傅方城支付50万元的违约金并无不当，50万元的违约金也足以弥补傅言城的损失，故对原审的实体判决本院予以维持。

综上，原判适用法律及说理不当，再审应予纠正，但原审实体判决适当，再审予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干问题的解释》第三十三条、三十七条之规定，判决如下：

维持云南省大理白族自治州中级人民法院(2011)大中民终字第273号民事判决。本判决为终审判决。

若负有义务的当事人未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后的两年内向云南省鹤庆县人民法院申请执行。

审 判 长 包靖秋 审 判 员 吴立宏 代理审判员 高晶晶 二O一三年七月二十四日

书 记 员 吴雪娇

第五篇：房屋买卖合同纠纷代理词（精选）

代理词

尊敬的审判长：

我们接受原告常彬的委托，就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司（以下简称“七被告”）定金合同纠纷一案，担任原告的代理人。现综合本案事实发表代理意见如下：

一、原被告签订的《房屋买卖定金协议》（以下简称“《定金协议》”）真实有效，双方应当按照《定金协议》的约定履行。原告积极合理履行《定金协议》，不存在违约情形。而七被告存在违约情形，原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。

2011年7月27日，在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“经纪方”）的撮合下，七被告代理人吴海城持委托书与原告签订了《定金协议》。七被告代理人持有委托书，且代理签约行为在委托期限内，故其代理行为，符合民法通则第六十三条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定。七被告代理人的代理行为有效。另根据合同法第四十四条、第五十二条的规定，《定金协议》的内容系原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，《定金协议》有效。

《定金协议》第8条约定：“定金200万元整，自本协议签署之日由原告直接支付给经纪方，剩余150万元整在七被告办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书后，双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”；第9条约定：“如因七被告原因导致未签约，七被告应赔偿原告双倍定金”。原告已依约支付了200万元定金。现七被告至今未办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作，系明显对《定金协议》的违反，该行为直接导致双方无法签署房屋买卖居间合同。故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当。

二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书，该事实应当得到法庭的采信。

作为本次交易的经纪方，北京中原房地产经纪有限责任公司全程参与了《定金协议》的签订及履行。由于交易标的额巨大，故合同履行过程中双方采取经纪方资金监管的方式进行资金交付。同时，就重大通知及协调事项，也均系经纪方出面牵头完成。鉴于合同法第四百二十五条对居间人如实报告义务的规定，《定金协议》中七被告的违约行为，经纪方也向原告及时进行了报告，但因七被告恶意拖延，协商无果。

至于原告未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书的事实，由于原告在本案中不可能也没有能力至全国的公证机关、快递机关调取全部的七被告是否进行过出售房屋委托公证事项、及董事会决议书的快递送达事项。而七被告是否进行过公证委托，在哪个公证处进行过委托；是否送达过董事会决议书，在哪家快递公司办理的送达手续，则应当是一清二楚。由于七被告是否办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书，是否存在违约情形，是决定本案事实的关键，而原告对此存在客观举证能力的问题，七被告可以及其容易地完成此事实的举证。因此我们认为，应当适用《证据规定》第7条的规定，由七被告举证证明。恳请法官适用证明责任分配方面的自由裁量权：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”

三、针对七被告向原告发送的《终止交易通知书》，原告认可交易终止，但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁。

2011年7月27日，《定金协议》签署。2011年8月30日，七被告的代理人向发送《终止交易通知书》。其理由是“由于原告未能在合理时间内（包括承诺在8月30日下午二时前-其后要求延至同日下午四时半前）提供进行买卖交易的必要资料，同时否定了对交易的有益补充条款，耽误了交易的正常进行”。七被告的理由无法成立，原因是：

1、原告自始至终都在积极、善意地履行《定金协议》。同时，对七被告拖延办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作进行催促。而七被告至今未办理该事项，明显违反《定金协议》约定。由于七被告缺乏履约诚意，原告认为难以签订《房屋买卖居间合同》，故认可终止本次交易。

2、七被告办理出售房屋委托公证及董事会决议书的义务系双方签署《房屋买卖居间合同》的前提，是阻却《房屋买卖居间合同》签署的唯一原因。而原告是否提交买卖交易的必要资料并非双方签署《房屋买卖居间合同》的前提，且双方签署的各项协议中对此均无依据，七被告对此的抗辩理由不成立。退一步讲，即使提交买卖交易必要资料系原告的交易协助履行义务，该义务在双方签署《房屋买卖居间合同》的同时也可以履行完毕。原告绝不因此构成合同履行的实质性障碍。四、七被告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以售得更高价款，才终止了本次与原告的交易。对七被告利欲熏心的行为，法院也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人），及《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第二条的规定（因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则）适用定金罚则对七被告予以惩罚。

综上，原告认为，原告在《定金协议》签订后，善意履行、合理催促，不存在违约行为。相反地，被告因利益原因，恶意挑起事端，无端终止合同的违约事由明显。恳请贵院主持正义，支持原告的诉讼请求，给与被告应有的惩罚。

以上代理意见，望合议庭采纳。

代理人：

****年**月**日