第一篇：强化监管，创新举措，努力促进房地产市场健康稳定发展
强化监管，创新举措努力促进房地产市场健康稳定发展---市场科在处部大会上的表态发言稿各位领导，各位同事：我表态发言的题目是《强化监管，创新举措，努力促进房地产市场健康稳定发展》。2008年以来，市场科在处部的正确领导下，瞄准年初制定的工作目标，全面落实各项工作任务，重点解决行业管理中突出问题，精心做好各阶段亮点、热点、难点工作，全方位履行科室工作职能，提升房管处在广大市民心目中的形象。同时，不断强化行业管理手段，更新工作理念，创造性的开展各项工作，先后出台了《宿迁市住宅小区物业服务等级考核办法》，《物业管理前期招投标管理暂行办法》等25份规范性文件，着力落实好房产新政，积极促进地方经济“保增长，促发展”，并采取不定期检查、联合各部门专项检查等手段，加强房地产开发、物业、评估等行业管理的检查力度。尤其是在市区范围内对房地产销售项目实行“棋盘式”管理，取得了一定成效，有力的净化了房地产市场。市场科在2008年虽然做了一定的工作，取得了一些成绩，行业管理中一些不规范行为得到了规范，群众满意度有所提升。但是，我们也清醒地认识到，在日常的管理工作中仍存在一些问题和不足，主要表现在商品房竣工交付中违规现象时有发生，房地产评估市场整治力量投入不足，整治效果还不明显，物业服务水平还有待进一步提高。这些，都需要我们下大力度去整改去改善去提高。2009年，我科将从以下几个方面着手，做好房地产市场管理及其他各项工作：
（一）建立健全房地产市场预警预报机制。今年，我们将积极应对新的经济形势下房地产市场的管理，加强对市区房地产市场信息和基础数据的统计、整合、分析，进一步完善市场信息报送、发布制度，及时、准确、全面地采集房地产业发展中的动态数据，进行科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决。将要进一步加强房地产市场监管，对每个开发项目实施全过程的跟踪监管，及时准确掌握每个项目的开发运行情况。建立房地产市场预警预报机制，建立应急预案和突发事件处理机制，及时应对可能出现的市场风险和群体性事件。
（二）建立房地产预销售资金监管制度。为防止预售资金被挪用，今年，我们将借签其他城市一些好的经验和做法，加强预售环节监管，建立和推行预售资金监管制度。建立政府全程监管开发商预售资金使用情况，初步计划拟将开发商的预销售房款存入银行指定账户，对开发商的预售款进行监管，形成对开发企业的引导和约束。
（三）加强维修资金的收缴和使用管理。去年7月1日起，市区调整了维修基金的收缴方式，由专户银行收取维修资金，不再由开发企业代收代缴。为进一步加强维修资金管理力度，今年，我们将出台《宿迁市市区住宅专项维修资金使用管理办法》，对维修基金的使用范围，申请程序和相关手续等作了详细规定，以便维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用
（四）加大市区物业管理检查力度，规范物业管理市场。今年将注重建立健全检查长效机制，在每月对物业小区开展精品城市检查工作的基础上，将采取夜间突击检查、不定期和定期检查、明查暗访等形式加强对物业企业的经营行为实行动态量化考核。同时，做好住宅小区物业服务等级考核工作，对市区住宅小区在整体环境、服务质量、服务收费等方面进行考核，并建立考核台帐。对服务质量不高的投诉较多的，记入不良信用档案，限制其在市区物业招投标活动，直至降低资质，清出物业市场。
我的发言完了，谢谢大家。第二篇：创新思路强化监管促进房地产市场健康稳定发展
创新思路强化监管促进房地产市场健康稳定
发展
尹克城
2013-04-12 15:47:17来源：《中国房地产》综合版2013年第03期
连云港市地处江苏北部，是一个欠发达的地区，但由于凭山临海，城市环境优美，宜居宜游，房地产开发建设的水平高于周边兄弟城市，房价亦较同类城市偏高，是住建部日常监控的90个重点城市之一。近年来，我市认真贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的政策规定，加大房地产市场调控和监管力度，房地产市场实现了平稳健康发展，呈现出阶段性供需平衡的发展态势。
一、严抓房地产市场调控措施的落实，全力促进房地产市场健康平稳发展
在市一级管理上，连云港市政府建立了一整套机制。完善以分管副市长任组长的房地产市场调控领导小组，坚持定期召开领导小组成员联席会议，分析研究市场形势，制定和完善调控措施。同时，把稳定房价、加强房地产市场调控纳入县区政府经济社会发展目标进行考核，强化市、县政府稳定房价的主体责任，并加强督查落实，确保效果。根据国家、省关于房地产市场调控的有关要求，连云港市政府制定了新建住房价格调控目标，即市区新建住房价格增幅不高于市区城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，并按时向社会进行了公布。围绕这一目标，出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，对房地产市场调控措施进行了细化，并将房价调控作为物价调控内容之一纳入了市政府工作目标考核，有效促进了全市房地产市场平稳健康发展。
连云港市充分发挥房地产市场调控领导小组成员的合力作用，全方位监管房地产开发项目用地的规划、建设、销售以及融资、税收等环节，严格执行差别化住房信贷政策，积极支持首套自住购房需求，打击投机性购房，抑制投资性购房。目前连云港市大部分金融机构对首套房贷款的首付比例不低于30%、利率执行基准利率，且上浮幅度不超过基准利率的1.1倍，二套房住房贷款首付款比例不低于60%、暂停发放第三套及以上住房贷款。税务部门严格执行个人转让不超过5年的普通住房营业税全额征收营业税和个人所得税政策，并且对出售自有住房在一年内重新购房的纳税人不再减免所得税，并积极推进土地契税清欠，切实把国家、省出台的宏观调控措施落到实处。
在住房用地方面，连云港市政府加大了普通商品住房用地供应力度，对保障性安居工程用地实行计划单列，从2011年12月以来，市规划、国土部门对历年批准尚未开工建设项目的规划和供地情况逐宗进行“回头看”，开展了清理闲置土地和清缴土地出让金专项行动，形成了促进房地产市场健康发展的工作合力。为了加强监测预警、稳预期，连云港市一是定期编发连云港市房地产市场月度快报、季度报告，加强房地产市场分析研判和动态监测工作，并通过连云港房地产网、连云港市住房局政务网，及时发布市场信息；二是加强房产信息化建设，建立了商品房预售资金监管、商品房网上备案等多个信息系统；三是建立全市统一的个人住房信息系统，为加强和改善房地产市场调控提供基础数据支持；四是通过与新闻媒体部门沟通交流，加大媒体对调控政策措施的宣传，引导老百姓树立科学的住房梯度消费观念，稳定市场预期，形成良好舆论氛围。
二、重抓监管手段创新，力保房地产市场秩序规范有序
我市较早地建立起商品房预售资金监管制度，对新建商品房预售资金全部纳
入监管。通过预售资金和售后质量保修金监管，有效地防止了开发商隐性炒房、“烂尾楼”以及因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题。严格商品房预售许可审批和价格备案管理。建立并严格执行商品房“一房一价”和备案制度，对取得预售许可的商品房项目，监督房地产开发企业一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。将每套房屋单价纳入商品房预售方案申报范围，做到申报价格、房地产网上价格、售楼处现场公示价格三个价格一致。商品房价格一经备案后原则上不得调高，开发企业需调高预售价格的，必须重新申报，并说明调价的原因和提供相关材料或依据。同时，严格申报价格审查，在申报房屋价格明显高于同类地段房屋均价时，约谈开发企业负责人，必要时要求开发企业到物价部门进行价格审核，引导开发企业理性定价。上述举措有效地抑制了开发商随意定价、频繁提价行为。
在打击炒房方面，我市还实行了预售商品房退房摇号公开再销售制度，规定预售商品房合同经备案后，双方需解除合同的，所退房源均需面向社会经过公示和抽签的方式进行公开再销售，销售价格不得高于原合同成交价格。经公示的商品房退房房源，开发企业不得指定认购，也不得拒绝他人认购。凡出现上述行为，该房源一年内不得办理转移登记。该制度从2010年7月份实施以来，坚持每月公开摇号销售一次，较好地遏制了个人炒房和开发商隐性囤房，对稳定房价发挥了良好作用。同时，严肃查处房地产违法违规行为，对违规预售、擅自发布商品房预售广告、非法收取定金或预售款、捂盘惜售、信息公开不及时不准确的房地产开发企业以及房地产经纪机构，严格查处，下达整改通知，并公开予以曝光，对违规行为采取行政处罚措施。
三、强抓保障性住房推进力度，力求房地产调控体系科学完善
保障性住房建设既是民生工程，也是房地产市场调控体系的重要组成部分，不仅可以增加住房供应量，而且对平衡市场预期、稳定房价具有重要作用。我市通过集中建设的方式，市区先后开工建设了茗馨花园、茗怡花园、茗异花园、茗泰花园等多个保障性住房小区，建立了以廉租房、公租房、经济适用房为主体，以限价商品房、人才安置房为补充的多层次住房保障体系，仅“十一五”期间全市就解决了29000多户城市低收入家庭的住房困难问题。我市还推行配建制度，从2011年开始，将配建比例提高到10%。对不宜配建保障性住房的项目，缴纳保障性住房易地配建费用。企事业单位申请集资建房项目，需同步配建部分廉租住房及公共租赁住房，以解决单位内部符合条件的困难职工住房问题。目前，市区已落实配建项目16个。
大规模开发建设的背后，需要大量的资金支撑，我市创新工作方法，建立了投融资平台。2011年，我市组建了保障性住房建设发展有限公司，作为市区保障性住房建设的投融资平台，注册资本10亿元，下属二级资质的房地产开发建设企业和具备工程总承包二级资质的企业、物业服务公司各一家，现已展开实质性投融资运作。在保障性住房分配管理方面，连云港市各县区均设立住房保障服务窗口，方便群众随时申请住房保障。在分配过程中，严格实行“三级审查两轮公示”制度以及电脑摇号、电脑抽签选房制度，做到了保障房房源、分配过程和分配结果“三公开”。同时，建立定期年审和退出机制，去年有110户因收入和住房条件变化等原因不再符合条件而退出住房保障，初步实现了动态化管理。
（作者单位：连云港市住房保障和房产管理局）
第三篇：强化监管促进房地产市场健康发展
创新举措 强化监管 促进房地产市场健康发展
随着市场经济的不断发展，我市的房地产市场发生了巨大的变化，成交量逐年增加。根据房地产市场的变化发展情况，市房管局根据杭州的实际，创新举措，建章立制，透明信息、严格执法，不断加强对房地产市场的监督和管理，促进了杭州房地产市场的平稳健康发展。
一、建章立制，规范市场行为
应对房地产市场发展的新形势，近年来市房管局先后出台了《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》、《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》、《关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销)售经营管理的通知》、《杭州市房产管理诚信档案制度实施办法》、《关于进一步加强商品房（预）销售管理相关事宜的通知》、《杭州市市区商品房预（销）售合同网上备案办法（试行）》等一系列规章和文件，形成了较为完善的房地产市场交易制度体系。这些规章和制度对开发企业和中介公司在各个经营环节应遵循的规则作出了全面的规范，如房地产中介机构不得违反的12类禁止行为，开发企业严格禁止的商品房预（销）售违法违规行为，这些制度为开发企业和中介公司合法诚信经营提供了依据，对于规范我市房地产市场秩序，促进市场平稳健康有序发展发挥了重要作用。
二、透明信息，创新监管方法 开通商品房预（销）售和二手房签约合同网上备案系统，实现信息公开透明
2004年12月，市房管局率先在全国开通商品房预（销）售合同网上备案系统，将本市市区范围内新建商品房销售纳入该系统进行管理，并在房产信息网上将所有在售楼盘的预售许可、商品房销售状态、可售数量、预销售进度情况等数据在网上即时进行公示，所有商品房预销售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式对外推出了“二手房合同网上签订”系统，将中介公司的二手房买卖、出租信息实时反映在房产信息网上。目前，市民可以方便地通过房产信息网查询、浏览所有杭州在售楼盘（包括预售楼盘与二手房）的动态市场行情，轻松掌握整个杭州市的房地产市场行情。
依托网上备案系统，建立完善诚信档案
2005年3月，市房管局正式建成“房产诚信档案”系统，诚信档案将各类房地产企业和中介服务机构及执业人员的基本情况、经营情况、经营中的违法、违规以及受到的各种处罚情况等记入企业和个人的信用档案，形成了强大的舆论监督体系，也为百姓选择诚信的开发企业、中介机构、经纪人提供了参考。
诚信档案搭建了市民曝光投诉、企业反馈的平台，把知情、参与、监督权交给群众。同时分月、季、年对有效投诉件汇总统计，量化后实行排名管理，向社会公示披露企业的奖惩信息，接受社会监督，以网络为载体实现高效、及时的有效管理，真正起到了将开发企业和中介企业经营行为置于全社会监督之下，有效规范市场秩序的作用。
通过对透明售房网诚信档案栏目与网上合同签订系统的关联，加强对房地产企业经营行为的监管。对群众投诉和反映的热点、难点问题，开展执法检查，并将检查结果适时向社会公布或通过新闻媒体曝光，严格查处了违规行为。如2005年，市房管局根据网上单套、多套连续预订排名，对各项指标均排名第一的金达房地产开发公司14套房源的违规销售行为进行了核查处理，责令14套房源按开盘价重新公开销售，金达房产一销售人员被取消从业资格。
三、严格执法，加强违规处理
建立多部门执法联席制度，成立了市房管局、建委、发改委、工商局参加的市房地产交易市场整顿领导小组，建立并公开投诉电话，方便群众投诉。06-07年集中对市房地产预（销）售情况、房产中介情况进行了专项检查，市房管局作为房地产市场监管的牵头部门，建立了房地产行政执法制度，组织成立了执法领导小组，定期对房地产市场进行检查执法，建立多部门执法联席制度，及时对房地产市场中出现的问题进行研讨，完善行政执法制度。同时，对网上商品房预售合同连续预定、解除合同、投诉等情况由专人负责进行定期和不定期的监管：一是通过综合信息系统透明售房网对房产开发企业的商品房连续预定、连续退房等情况进行重点监管，以杜绝房产开发企业利用连续预定、连续解除合同来达到“销控”目的。通过每月、每季对连续预定、连续解除合同的房产开发企业进行排名，并对社会进行公示，对名次靠前的企业通过发放核查通知书要求限期整改。二是着重加强对诚信档案的管理，利用网络平台将房产开发企业、房产中介企业的失信行为公之与众，杜绝企业在法律空白的情况下钻空子，损害消费者的利益。
人居展作为每年房产交易的一个重要平台。市房管局每次都把人居展作为规范市场秩序的重要窗口，强调企业诚信经营、加强自律。如2003年第四届人居展围绕“倡导诚信，规范市场，促进杭州市房地产业持续健康发展”主题，倡导参展企业签订规范经营销售行为“承诺书”。2008年、2009年的人居展上，又组织了开发企业开展的“诚信宣言”活动，要求开发企业、中介企业规范、诚信经营。
四、创新方法，确保交易安全
市房管局在市场监管中充分注意运用先进信息技术手段和合理的制度，创新方法，确保交易安全。
在商品房预（销）售合同网上签订，通过技术手段确保了交易的安全。一是通过楼盘表的公示，杜绝了开发企业有房不售、一女二嫁等行为发生的可能；二是运用预定后十五天内不签订合同就自动取消预订的技术手段限制了市场炒楼花行为；三是设置交易双方当事人密码的办法，杜绝了开发商单方违约撤销购房合同行为发生的可能；四是通过建立网上诚信档案，市民群众可以将自身在购房过程中碰到的开发商违规、不诚信行为在网上进行投诉，使开发企业的楼盘质量、销售行为处于全社会监督之下。
在二手房合同网上备案系统中实现了房源真实性的核查。在二手房网上备案系统中，利用房产信息网和房产综合信息系统的接口，挂牌房源将直接进行综合信息系统的产权数据库进行权属信息的核查，将核查后具有房产权证的房源的地段、户型、建筑面积、层次、挂牌价格等信息在网上刊登挂牌发布，而所有具有查封、抵押、冻结等限制信息的房屋将不能挂牌交易。确保房产信息网上挂牌的真实合法性，保证房屋交易的安全；
实行保证金帐户制度，确保交易款项支付的安全性。我局已在2004年发布文件，要求中介企业在二手房代理过程中必须在银行设立监督付款保证金帐户。中介企业在代理房产办证时必须提交由四方（银行、买卖双方及中介企业）签订的中介监督付款协议书，产权中心作为必收件进行审核。这一举措有效地对资金进行监管，办证交易行为的安全性，维护了买卖双方的利益，维护了市场的有序、稳定。
五、加强监测，为调控提供依据
依托房地产市场信息系统，在数据统计分析上可以按照任意要求进行统计，如按房屋属性能进行区位、土地等级、价位、用途、户型面积、建筑结构的统计分析；价格分析上实现了简单平均、加权平均和典型楼盘同质跟踪比较，按照房地产价格指数理论，依托我局商品房预（销）售合同网上备案系统和房产管理综合信息系统，对房产交易信息进行整合、统计，编制房地产价格指数程序，建立月度房地产价格指数。全方位的价格分析为准确反映我市住房价格变动情况提供了依据。从2005年5月以来，按照住建部要求，按时上报房地产市场月报、季度市场分析以及各类专题分析。2008年10月，市房管局又建立房地产市场周报制度，每周对杭州及重点城市房地产市场动态进行研究分析。为加强对房地产市场的正确舆论引导，近年来，市房管局与杭州电视台、杭州日报等媒体联合举办“今日说房”和房产专栏，以及时、客观的视角报道房产市场的情况，引导居民正确认识房地产市场调控措施和住房消费预期。
近些年，我市通过全方位、多样化的房地产监管，建立了良好的市场秩序，保证了市民们可以放心购房，改善居住条件。
第四篇：强化监管促进房地产市场健康发展.
创新举措 强化监管 促进房地产市场健康发展
随着市场经济的不断发展，我市的房地产市场发生了巨大的变化，成交量逐年增加。根据房地产市场的变化发展情况，市房管局根据杭州的实际，创新举措，建章立制，透明信息、严格执法，不断加强对房地产市场的监督和管理，促进了杭州房地产市场的平稳健康发展。
一、建章立制，规范市场行为
应对房地产市场发展的新形势，近年来市房管局先后出台了《关于加强房地产中介代理房款监管的通知》、《关于进一步整顿和规范房地产中介市场秩序的通知》、《关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销 售经营管理的通知》、《杭州市房产管理诚信档案制度实施办法》、《关于进一步加强商品房（预）销售管理相关事宜的通知》、《杭州市市区商品房预（销）售合同网上备案办法（试行）》等一系列规章和文件，形成了较为完善的房地产市场交易制度体系。这些规章和制度对开发企业和中介公司在各个经营环节应遵循的规则作出了全面的规范，如房地产中介机构不得违反的12类禁止行为，开发企业严格禁止的商品房预（销）售违法违规行为，这些制度为开发企业和中介公司合法诚信经营提供了依据，对于规范我市房地产市场秩序，促进市场平稳健康有序发展发挥了重要作用。
二、透明信息，创新监管方法
开通商品房预（销）售和二手房签约合同网上备案系统，实现信息公开透明 2004年12月，市房管局率先在全国开通商品房预（销）售合同网上备案系统，将本市市区范围内新建商品房销售纳入该系统进行管理，并在房产信息网上将所有在售楼盘的预售许可、商品房销售状态、可售数量、预销售进度情况等数据在网上即时进行公示，所有商品房预销售信息一目了然。2007年1月，市房管局又正式对外推出了“二手房合同网上签订”系统，将中介公司的二手房买卖、出租信息实时反映在房产信息网上。目前，市民可以方便地通过房产信息网查询、浏览所有
杭州在售楼盘（包括预售楼盘与二手房）的动态市场行情，轻松掌握整个杭州市的房地产市场行情。
依托网上备案系统，建立完善诚信档案
2005年3月，市房管局正式建成“房产诚信档案”系统，诚信档案将各类房地产企业和中介服务机构及执业人员的基本情况、经营情况、经营中的违法、违规以及受到的各种处罚情况等记入企业和个人的信用档案，形成了强大的舆论监督体系，也为百姓选择诚信的开发企业、中介机构、经纪人提供了参考。
诚信档案搭建了市民曝光投诉、企业反馈的平台，把知情、参与、监督权交给群众。同时分月、季、年对有效投诉件汇总统计，量化后实行排名管理，向社会公示披露企业的奖惩信息，接受社会监督，以网络为载体实现高效、及时的有效管理，真正起到了将开发企业和中介企业经营行为置于
全社会监督之下，有效规范市场秩序的作用。
通过对透明售房网诚信档案栏目与网上合同签订系统的关联，加强对房地产企业经营行为的监管。对群众投诉和反映的热点、难点问题，开展执法检查，并将检查结果适时向社会公布或通过新闻媒体曝光，严格查处了违规行为。如2005年，市房管局根据网上单套、多套连续预订排名，对各项指标均排名第一的金达房地产开发公司14套房源的违规销售行为进行了核查处理，责令14套房源按开盘价重新公开销售，金达房产一销售人员被取消从业资格。
三、严格执法，加强违规处理
建立多部门执法联席制度，成立了市房管局、建委、发改委、工商局参加的市房地产交易市场整顿领导小组，建立并公开投诉电话，方便群众投诉。06-07年集中对市房地产预（销）售情况、房产中介情况进行了专项检查，市房管局作为房地产市场监管的牵头部门，建立了房地产行政执法制度，组织成立了执法领导小组，定期对房地产市场进行检查执法，建立多部门执法联席制
度，及时对房地产市场中出现的问题进行研讨，完善行政执法制度。同时，对网上商品房预售合同连续预定、解除合同、投诉等情况由专人负责进行定期和不定期的监管：一是通过综合信息系统透明售房网对房产开发企业的商品房连续预定、连续退房等情况进行重点监管，以杜绝房产开发企业利用连续预定、连续解除合同来达到“销控”目的。通过每月、每季对连续预定、连续解除合同的房产开发企业进行排名，并对社会进行
公示，对名次靠前的企业通过发放核查通知书要求限期整改。二是着重加强对诚信档案的管理，利用网络平台将房产开发企业、房产中介企业的失信行为公之与众，杜绝企业在法律空白的情况下钻空子，损害消费者的利益。
人居展作为每年房产交易的一个重要平台。市房管局每次都把人居展作为规范市场秩序的重要窗口，强调企业诚信经营、加强自律。如2003年第四届人居展围绕“倡导诚信，规范市场，促进杭州市房地产业持续健康发展”主题，倡导参展企业签订规范经营销售行为“承诺书”。2008年、2009年的人居展上，又组织了开发企业开展的“诚信宣言”活动，要求开发企业、中介企业规范、诚信经营。
四、创新方法，确保交易安全
市房管局在市场监管中充分注意运用先进信息技术手段和合理的制度，创新方法，确保交易安全。
在商品房预（销）售合同网上签订，通过技术手段确保了交易的安全。一是通过楼盘表的公示，杜绝了开发企业有房不售、一女二嫁等行为发生的可能；二是运用预定后十五天内不签订合同就自动取消预订的技术手段限制了市场炒楼花行为；三是设置交易双方当事人密码的办法，杜绝了开发商单方违约撤销购房合同行为发生的可能；四是通过建立网上诚信档案，市民群众可以将自身在购房过程中碰到的开发商违规、不诚信行为在网上进行投诉，使开发企业的楼盘质量、销售行为处于全社会监督之下。
在二手房合同网上备案系统中实现了房源真实性的核
查。在二手房网上备案系统中，利用房产信息网和房产综合信息系统的接口，挂牌房源将直接进行综合信息系统的产权数据库进行权属信息的核查，将核查后具有房产权证的房源的地段、户型、建筑面积、层次、挂牌价格等信息在网上刊登挂牌发布，而所有具有查封、抵押、冻结等限制信息的房屋将不能挂牌交易。确保房产信息网上挂牌的真实合法性，保证房屋交易的安全；
实行保证金帐户制度，确保交易款项支付的安全性。我局已在2004年发布文件，要求中介企业在二手房代理过程中必须在银行设立监督付款保证金帐户。中介企业在代理房产办证时必须提交由四方（银行、买卖双方及中介企业）签订的中介监督付款协议书，产权中心作为必收件进行审核。这一举措有效地对资金进行监管，办证交易行为的安全性，维护了买卖双方的利益，维护了市场的有序、稳定。
五、加强监测，为调控提供依据
依托房地产市场信息系统，在数据统计分析上可以按照任意要求进行统计，如按房屋属性能进行区位、土地等级、价位、用途、户型面积、建筑结构的统计分析；价格分析上实现了简单平均、加权平均和典型楼盘同质跟踪比较，按照房地产价格指数理论，依托我局商品房预（销）售合同网上备案系统和房产管理综合信息系统，对房产交易信息进行整合、统计，编制房地产价格指数程序，建立月度房地产价格指数。全方位的价格分析为准确反映我市住房价格变动情况提供了依据。从2005年5月以来，按照住建部要求，按时
上报房地产市场月报、季度市场分析以及各类专题分析。2008 年 10 月，市房管局又建立房地产市场周报制度，每周 对杭州及重点城市房地产市场动态进行研究分析。为加强对 房地产市场的正确舆论引导，近年来，市房管局与杭州电视 台、杭州日报等媒体联合举办“今日说房”和房产专栏，以 及时、客观的视角报道房产市场的情况，引导居民正确认识 房地产市场调控措施和住房消费预期。近些年，我市通过全方位、多样化的房地产监管，建立 了良好的市场秩序，保证了市民们可以放心购房，改善居住 条件。
第五篇：保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告
保持房地产市场健康稳定发展课题的研究报告
——主要以山东、湖南、广西三省区为例
作者：中央党校城市发展与城市治理进修班一组 | 来源： 学习时报
保持房地产市场健康稳定发展，是城市发展与城市治理的重要内容。今年年初，国务院专门发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)，各省区市相继采取了一些措施。最近，随着全国大中城市特别是一线城市房价的迅速上涨，房地产市场已经成为社会焦点，尤其在全国“两会”期间成为第一大热点话题。针对当前房地产市场的一些问题，我们调阅了一些资料，先后赴济南、长沙、南宁实地考察，调研了解山东、湖南、广西的房地产市场运行基本情况，与当地有关部门深入座谈，回校后又进行了认真思考和充分讨论。现将我们调研了解的有关情况和研究思考的初步成果报告如下。
对当前房地产市场形势的基本判断
房地产业是现代服务业的重要组成部分，一头连着投资，一头连着消费，直接关系到金融、建筑、建材、装饰、家电、家具、钢铁、化工等50多个行业的稳定和发展，直接关系到老百姓切身利益，已经成为国民经济的重要支柱产业。房地产市场能否保持健康稳定发展，不仅是经济问题，也是民生问题、社会问题。
2008年11月，针对国际金融危机的冲击，中央迅速制定出台 18号文件，把加快建设保障性安居工程、保持房地产市场平稳健康发展作为“保增长、扩内需、惠民生”的首要措施，采取了一系列鼓励和支持住房消费的政策，收到明显成效。2009年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，销售商品房9.4亿平方米，实现销售额4.4万亿元，分别比上年增长 16.1%、42.1%、75.5%。山东、湖南、广西3省区认真贯彻落实中央政策，房地产市场迅速企稳回升，2009年共完成房地产开发投资4491亿元，占其固定资产投资总额的13.8%，相当于3省区地区生产总值的8.25%;商品房销售面积合计达12830万平方米，实现销售额合计达4156亿元，增速平均分别超过30%、50%，有力地促进了居民消费，拉动了经济增长。今年一季度，房地产市场承接去年快速发展的势头，投资和消费增势强劲。全国完成房地产开发投资 0.66万亿元，销售商品房1.54亿平方米，实现销售额0.8万亿元。鲁、湘、桂3省区合计完成房地产开发投资 894亿元，销售商品房3365万平方米，实现销售额835亿元，平均增速达 47%、59%、77%。
从北京、上海、深圳3个一线城市与济南、长沙、南宁 3个二线城市商品房成交价格变动情况看：2009年，北京市由1月份的每平方米10486元上升到 12月份的 18204元，上海市由10902元上升到 20144元，深圳市由11459元上升到22304元，涨幅分别高达73.6%、84.8%、94.6%;反观3个二线城市，济南市由3960元上升到5192元，长沙市由3713元上升到4286元，南宁市由4291元上升到5890元，涨幅分别为31.1%、15.4%、37.3%。无论是绝对价格还是涨幅，二线城市与一线相差甚远。
由此可见，2009年以来，虽然局部地区特别是北京、上海、深圳等一线城市房价上涨过快，但从全国特别是山东、湖南、广西3省区的情况看，房地产市场运行状况总体上是健康的，不仅对拉动经济增长、带动相关产业发展、实现“保八”目标发挥了重要作用，还有力地改善了人民群众的住房条件，增加了就业机会，为维护社会和谐做出了积极贡献。当前房地产市场存在的主要问题及成因
2009年7月份至今，全国房地产市场快速升温，房价上涨偏快。这种上涨，从南到北，从东到西，遍及全国大中小城市。房价的涨幅，不仅远远高于GDP增幅，更高于老百姓收入增幅。加之中小户型商品住宅比例过低，一套房子动辄过百万、甚至几百万，不仅普通百姓买不起房，城市白领等中高收入群体也感到难以承受。另外，由于保障性住房供应不足，大城市相当部分的低收入群体无房可买、无房可租。这就导致房价问题成为社会热点，再加上新闻媒体尤其网络媒体高度关注，逐步转变为社会焦点。这正是当前房地产市场的主要问题。
那么，这究竟是那些原因造成的呢?我们认为，这是经济规律、中国国情、财税体制、宏观经济环境、城市发展环境、社会消费心理等诸多因素综合作用的结果。
经济规律。一是供求规律。供大于求，价格下跌，供不应求，价格上涨，这是市场普遍规律。以山东为例，今年一季度该省竣工商品房675.6万平方米，而销售商品房1316万平方米，其中期房978.2万平方米，需求之旺盛可见一斑。最近，各媒体纷纷报道，北京、杭州等地出现“抢房”狂潮，甚至一套房源几十人争购，青岛也出现“日光盘”。二是资产价格规律。世界各发达国家在经济高速增长时期，随着人们收入的增加，都有改善居住条件的愿望，加之通货膨胀因素影响，资产特别是土地、原材料、房产的价格都是上涨的。当前我国仍处于经济高速增长时期，从长期看，房价上涨不可逆转。三是成本传导规律。成本因素导致产品价格上涨是经济活动的基本规律，面粉涨价，面包必然涨价，房地产也是如此。近年来，土地、钢材、水泥、人工价格都在不断攀升，加之房屋设计和建造中新技术、新材料、新工艺的强制性推广应用也增加了成本，房价上涨在所难免。
中国国情。一是人口众多。13亿的人口基数，每年 1500万的新增人口，主要集中在中东部地区的人口分布，日益小型化的家庭结构，都决定了长期旺盛的住房需求。目前全国城市每年新增家庭户数1100万户，而新增商品住房大约 500万套，远远不能满足需求。二是土地稀缺。我国虽有960万平方公里的国土面积，但适宜生产生活的并不多。为保证粮食安全，18亿亩耕地红线必须坚守。非农业用地中，刨除工业、交通、水利等用地外，可供建设城市住宅的土地就更少了。这使许多城市不得不做存量土地的文章，拆旧建新，而拆迁成本是相当高的。城市住宅建设用地资源的稀缺和拆迁成本高企，导致商品住宅用地价格飞涨，房价水涨船高。三是城镇化进程加快。截至2009年底，全国城镇人口6.22亿，城镇化水平46.6%，近5年城镇化水平年均递增0.9个百分点，这意味着每年1170万人由农村转移到城镇。按2005年全国城镇居民人均26平方米的住房建筑面积计算，每年需新增住房3亿平方米。专家预测，这种快速城镇化进程将持续15—20年。另外，全国每年还有 600多万高校毕业生走上社会，大部分涌入大中城市，他们的住房需求是刚性的。
财税体制。多年来，我国实行的是分税制和“分灶吃饭”的财政体制，增值税的75%、消费税的100%、企业和个人所得税的60%归中央，营业税、契税、增值税的 25%、所得税的 40%归地方。要增加地方财政收入，除发展工商业、获取增值税外，大力发展房地产和建筑业、获取营业税是地方政府的必然选择。随着中央不断向地方下放事权，大量地方财政收入被用于教育、医疗、社会保障等，建设城市基础设施、改善城市环境，只能依靠出让城市国有土地使用权。加之单纯“价高者得”的土地招拍挂制度，使推高地价、拉高房价，成为城市政府的选择取向。
宏观经济环境。为应对国际金融危机，国家实施积极的财政政策和宽松的货币政策，成功地遏制了经济下滑，保持了经济平稳较快发展。同时，这也增加了货币供应量，使货币流动性比较充裕。然而，因国际市场不景气，企业出口受挫，加之煤炭、石油、铁矿石等重要原材料价格和工人工资不断上涨，许多制造业企业利润率降低，不少行业产能过剩，实体投资环境恶化，再加上股市投资风险大、收益低，以及国家鼓励支持住房消费的税收、信贷等优惠政策，使大量资金从实体经济、从证券市场流向房地产市场。
城市发展环境。近几年，全国所有城市都在不断加大对城市基础设施和公共服务功能的投入，尤其是大中城市投巨资建设地铁、轻轨，改造道路，整修山体、河道、湖泊及滨海岸线，大搞园林绿化，城市环境有了很大改善。环境的改善，为城市土地、房产的增值创造了条件。同时，一些区域性规划和城市规划的制定实施，一些重大活动的承办，使部分城市及片区发展潜力凸显。比如，国家批准海峡西岸、辽宁沿海、长株潭、皖江规划后，所涉及的厦门、大连、长沙、芜湖等城市房价快速攀升;北京新规划将通州定位为城市副中心后，通
州区房价由2009年7月份的1万元飞涨到目前的 2万元。北京奥运会、上海世博会、济南全运会、南宁东盟论坛，都大大提升了城市品位，也使房价出现阶段性跃升。
社会消费心理。“有恒产者有恒心”的传统观念，让国人不爱租房爱买房;攀比心理、一步到位意识，让国人不买小房买大房;买涨不买落的从众心理，让不少人跟风抢购。佑护子女的传统观念，使部分还不具备购房能力的年轻人，靠父辈资助提前买房。另外，受通胀预期的影响，相当一部分人通过购房置业来使财产保值增值，加之我国对房地产只是在交易环节征收契税、营业税、所得税，对保有环节没有征税，使老百姓特别是有钱人更愿买房。保持房地产市场健康稳定发展的对策和建议
保持房地产市场健康稳定发展，对于促进经济平稳较快发展、保障和改善民生、维护社会和谐稳定意义重大。正在我们对房地产市场问题开展调查研究、进行讨论分析期间，4月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署了遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。结合我们的思考，提出以下建议。
明确房地产市场调控的总体思路。从长期趋势特别是住房供求关系看，房价总体上是上涨的，但短期内上涨过快，则会对经济社会发展造成不利影响。必须把思想认识统一到党中央、国务院决策部署上来，采取积极有效的措施，遏制房价过快上涨。我们认为，一方面，应切实履行政府社会保障职责，为该保障的家庭提供保障性住房;另一方面，应尊重经济规律，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，不断改进和加强市场调控，实行供需双向调节，并区分不同地域、不同情况采取不同措施，防止房价大起大落，保持房地产市场健康稳定发展。
完善住房保障体系。在现行体制基础上，进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，即：面向城市低收入家庭，提供廉租住房和经济适用住房;面向既买不起商品房、又不符合廉租房和经济适用房保障条件的“夹心层”，提供限价商品住房;面向新就业人员和外来务工人员，提供公共租赁住房;同时加快推进城市和国有工矿棚户区改造，改善棚户区居民住房条件;扩大住房公积金归集范围，力求覆盖所有在职职工。对各类保障性住房实行严格的准入管理，建立健全申请、审核、公示、轮候、退出机制，对骗取保障房的予以公开严肃处理，严防产生腐败，维护社会公平正义。
增加住房有效供给。各级政府应以满足城市居民基本住房需求为出发点，组织编制住房建设规划，科学确定住房供应规模和比例，特别是重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的建设规模，把各类房源落实到建设项目上，落实到住房用地供应计划中，向社会公布，稳定房地产投资者和消费者的心理预期。在此基础上，组织有关部门认真实施住房建设规划。同时，督促已出让土地抓紧开工，督促在建房地产项目加快进度，尽快形成有效供给。
合理引导住房消费。针对旺盛的住房需求，必须加以合理引导和有效调节，总的方向应该是：让买大房、多买房的人付出更大的支付成本和保有成本。在税收和信贷方面，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化政策，支持合理的自住性购房，抑制投资投机性购房。为打击投机性购房，同时也引导居民合理的住房消费观念，应积极探索住房保有环节的税收政策，对拥有多套房产、大户型房产的人课以高额税收，或实行累进税制，挤出部分存量住房，增加市场供给。要坚持正确的舆论导向，引导媒体客观真实地报道房地产市场状况，避免炒作。
探索改革财税体制。为增加地方政府可用财力，同时遏制“土地财政”，应对现行财税体制进行改革。可适当提高增值税、所得税的地方分成比例，并把契税改为中央和地方共享税，同时把土地出让金收入全部纳入财政预算内管理，适当提高上缴中央财政的比例。这样，既能为地方政府增加稳定的财源，降低对“土地财政”的过度依赖，也不至于大幅度减少中央财政收入。
切实强化市场监管。完善房地产开发经营管理机制，大力引导建设省地节能环保型住宅，不断提高住房品质。加强商品房预售管理，维护消费者权益。严格执行房地产项目资本金要求，加强房地产信贷风险管理。整顿规范房地产市场秩序，依法查处囤地囤房、捂盘惜售、哄抬房价等行为。
因地制宜实施调控。各地在执行国家统一政策的前提下，应从当地房地产市场实际情况出发，采取差异化的调控措施，不要搞“一刀切”，上涨过快的要“控”，健康发展的要“稳”，市场低迷的要“促”。建设、国土、财政、税务、金融等部门，应在各级党委、政府统一领导下，按照职责分工，相互加强沟通，密切配合协作，形成促进房地产市场健康稳定发展的合力。
(组长：杨焕彩 山东省住房和城市建设厅党组书记、厅长;组员：张恩亮 黑龙江团省委书记;唐昆 中国航空工业第三设计研究院党委副书记、院长;高力 人力资源和社会保障部机关服务中心副主任;焦明启 新疆兵团六师政委、五家渠市市委书记;周宁 中央政策研究室国际研究局巡视员兼副局长;刘建敏 西藏自治区文化厅党组书记、副厅长;刘正东广西壮族自治区百色市委书记、市人大主任;执笔人：张恩亮)
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