第一篇：某项目营销策划书
某项目营销策划书
一、项目简介：
位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。
二、市场概况及基本竞争格局：
1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。
乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
2、大中小户型市场概况。
近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三
（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。
x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。
3、商铺市场
由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，优势明显。
三、项目SWOT分析
市场细分如下：
a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足，属第二次消费和过度（终极）消费的结合。预计业主身份为白领阶层和中小老板，雍景花园大型户型属这一市场，故推广过程中，应以高尚住宅为推广主线。
c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分，属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群，预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为：物业品质优良；生活配套齐全；物业管理优良；交通便利，环境优雅，小区绿化好；厂内上班，市内居住，房价实惠；开发区一带及某花园中型户型属这一市场，故推广过程中，应以居家品味为推广主线。
（一）优势
1、发展商实力强及信誉好
发展商为国有特大型企业的改制单位，所拥有和管理的资产近3亿元，资金力量雄厚，人力资源丰富，管理完善，运作规范。
2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜
楼盘位于市y路某庄北侧，在x、y路与k路的交汇处，东邻空旷的村庄，环境幽静；花园正面有公交汽车上落站，交通便利。
小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园；10分钟内可达步行街、df百货、国美电器城、人民广场、文化广场；向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场；小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼，购物、文体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。
3、小孩邻近就学方便
市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺，附近亦有多间幼稚园，方便小孩就学及入托。
4、设施配套，住宅品质高尚
智能化的管理系统；带电梯的小高层住宅单元；每户均有小车和单车位；户型为三房二厅和四房二厅，套内面积118㎡—162㎡，楼房全部朝南向，布局合理，通风采光好；绿地与流水、会所与广场相结合，和谐和高尚尽显其中。
5、市内住宅，市郊的价格
带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元/㎡起（按建筑面积计算），绝对低价。
6、物业管理优越
物业管理由发展商改制单位xx有限公司负责，该公司拥有三级物业管理资质，管辖有280万㎡的住宅区，其中国家二级达标小区10个，省级安全文明住宅小区15个、市级安全文明住宅小区30个，有丰富的物业管理经验和较高的管理水平。小区的住宅管理按物价部门核准的收费标准收取（暂定：2至8层按0.75元/㎡，9至17层按1.1元/㎡收取），公共水电费等由各业主共同分摊。
7、远景展望升值潜力乐观
（1）由于市区中心再没有上规模的园林式小区住宅用地，市内置业难度加大，升值可预期。
（2）x学院东向1500亩土地已征收，规划为商住用地，本小区东北侧至x公路（市区段已改为解放路）将成为大型商住区，升值潜力巨大。
（3）国家“十一五”期间规划加快城市化进程建设，城市人口膨胀速度加快，加上高尚的品质、低廉的房价，升值前景乐观。
8、地理区位优势明显
由于本小区在x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位周边，方便上班一族，相比其他花园我们的地理优势明显。
（二）劣势
1、商品房源主力是三至十六楼中间138平方米的3室2厅（84套），占46%。其余的为东面180平方米的4室2厅（42套），占20%；二层、顶层及临街西面的66套，占34%。由于开发区一带楼盘的户型面积主要在100—140㎡之间，价格在1200—1400元/㎡，相比雍景花园的主力房源有价格优势，竞争激烈。这对首次进行房地产开发的营销工作是一个巨大的挑战。
2、某花园属临街长条型地块，很难形成整体楼盘感觉（与x地块合并后可得到较大改善），有“只是三栋临街楼”的印象。
3、与x村一路之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境较嘈杂，很难形成高档楼盘形象。
4、非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
5、x旧址，部分顾客受心理因素的影响。
（三）、机会
1、市场有潜力。x市房地产市场正处需求旺盛期，房改房主二次置业和首次置业的客户是
我们的主力客源。今后，90—120㎡的户型将为主力客源所青睐。
2、人流有保证。由于物业处于临街黄金地段，商铺附近量多，人流量足够，物业贬值可能性极小。且购房、租房需求恒久存在，黄金地段比较容易转手或出租，这非常符合外地（邻近）商人置业心理。
3、投资有价值。本楼盘产品总价同比市区其他楼盘低，置业风险小。加上中间户型和西面户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高，而小区配套齐全，环境较优美，因此西面临街日晒时间长、嘈杂的抗性可以弱化，有投资价值。东侧商住新区将是今后5年建设重点。这将带给x路巨大的市场机会。
（四）威胁
1、行业内的竞争
周边楼盘云集。今明二年将是楼盘大量上市的高峰期，客户分流量大，竞争激烈。
2、行业外威胁
政策性因素影响增多，市场信息不明朗。
四、目标市场权衡及锁定
由于我们房源的主力是138平方米的3室2厅，因此，销售目标群预定为普通工薪和白领阶层。
消费目标群的主力消费是小区居住环境较优美的3室2厅房子，他们有相对稳定的收入，特别是住80年代60—80平方米三室一厅和二室一厅房子的客户，对按揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣，消费实力强大。购房者一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣。而我们的户型主力是138平方米的3室2厅，属花园式小区，有优越的物业管理，恰恰买足了这些人的心理层面需求。因此，主要客户源是x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位。
另外，由于附近属商铺黄金地带，为随时照应生意，小老板们也会钟情于此。因为只有这里的房子总价低，月供少，求租或求购市场会较大。
五、小区品牌内涵次序及品牌表现
（一）品牌第一内涵：高品质的理想住宅区（首次开发）
（二）品牌第二内涵：黄金的高档不动产投资机会，能从不同角度买足置业者的首要用途 工薪白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资）
小老板置业（过渡性居住，兼投资）
投资者置业（纯投资，用于出租和出售，）
租房者置业
x学院东侧商住新区将使这里的居住环境将和商业环境合为一体，在这里的投资价值较其它物业高。这将带来巨大的市场机会。
六、价格策略：
以稳步销售为主（主要原因是首次开发）。采取中开高走的价格策略，起步均价定在1700元左右，如果品牌一旦形成，可迅速提价，将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。
商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。
七、销售策略设定
产品核心功能：高尚住宅，商铺投资。
产品形式特点：以套为主，户型从132平方米的三室二厅二卫到180平方米的四室二厅二卫均有。商铺一层约1600平方米，二层约1800平方米。
交房标准：毛坯房。
入市姿态：工薪白领阶层黄金机会。
入市时机：越快越好。
销售方式：内部认购销售与多种付款方式组合销售相结合。
内部职工销售可给予200元/㎡的优惠（但需先交首期10万元），激起购买欲望，通过他们传播带动客源。
促销手段采用广告推广、公关活动、内部推销、人脉传播、及促销活动等。在商品房策划销售的策划上，将项目“有形产品”（包括特色主题、质量水平及设计式样等）和“延伸产品”（如物业管理服务、保证公共设施的提供等）合二为一，并使市场上的客户推崇及接受产品，以达到理想的促销目的。
八、项目推广策略设定
项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高品质商住区
项目推广目标：形成明确的x品牌—高品质
项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、上门推销为辅
九、推广各阶段任务具体设定：
进入期：从2006年4月初至6月30日。本阶段主要任务是实现品牌第一内涵，确立客户源。成长期：从7月1日至12月31日（框架基本建成），本阶段主要任务是实现雍景东园品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。
成熟期：从2007年1月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现某花园销售，以多种促销活动及早期业主带新业主，广告内容以单纯的产品信息为主。此阶段商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。
衰退期（封盘期）：2007年12月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。
十、项目推广首期计划（进入期）
媒体组成：报纸，派发单页，上门。
广告主题：给工薪白领阶层拥有巨大投资回报价值的高品质公寓的机会。
第二篇：房地产项目营销策划书
房地产项目营销策划书范文
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5、7、9、11、13、15六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是6080平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
第三篇：数据库营销项目策划书
数据库营销项目策划书
一、项目说明
数据库商函是现代数据库营销方式和理念在函件业务上的具体应用，是众多传媒中的精准媒介，是“到户的广告”。它通过对海量数据的分析、挖掘，筛选出针对性强的消费者名址数据，以信函的方式将信息传递给目标客户，实现一对一的沟通。具有针对性强、保密性好、效果持久、成本低廉等特点，是企业拓展市场的一种有效方式。
二、营销目标
2010年完成数据库商函收入（邮资机收入-账单收入）31亿元，增幅10%，力争目标32亿元，增幅11%。
三、市场分析
（一）数据库商函发展空间巨大
中国有1千万家的规模企业、3万多个媒体、18万家广告公司，已形成了一套比较成熟的广告产业链。美国直邮占美国广告市场份额21%，2008年中国广告经营额1900亿元，直邮只占广告市场份额2.5%，只要锲入广告市场，未来发展空间巨大。
（二）传媒业发展新变化、新趋势
中国广告业的竞争形势发生了重大变化，广告公司从开始的创意领先到媒体购买，再到目前的消费者研究。反映了传媒业从大众传媒向分众传媒和面向消费个体的整合传播的发展趋势。金融危机的出现，让广告主更加珍惜广告费的投入，精准高效成为危机下广告投放的基本原则。精准分类、定向传播的数据库商函广告适应了当前传媒业的发展趋势。商函作为“到户的广告”，要顺应传媒业发展的趋势，积极与媒介整合传播的广告公司合作，主动融入到广告产业链，才能持续发展做大。
四、目标客户
（一）受众群体分布较为离散
1.广告宣传类商函目标客户:目标市场在本地，消费者特征呈高
离散度。主要以企业会员库、个性化精品库为支撑，以BtoC为主要特征的房产家装、教育培训、百货商超、金融保险、文化出版、网络通信、旅游餐饮等第三产业客户为主。
2.咨询调查类商函目标客户：样本采集具有高离散度特征，发寄地区根据每次咨询调查需求而不同。以行风评比、各类调查、售后服务、意见征集等为主要内容的各级政府部门、企业总部、调查机构等客户。
（二）寄递区域分布较为离散
目标市场在全国，市场区域高度离散，主要以组织机构库、行业特色库等为支撑，以BtoB为主要特征的机械、化工、制药等第二产业客户为主。
五、竞争优势和差异化分析
中国邮政在直邮方面具有以下差异化竞争优势：
（一）产品的媒体优势：国民经济发展持续快速增长，对直邮需求会日益增加。商函具有精准分类、定向传播的独有优势，与其他媒体相比投入少效益高，是适合中小企业的营销利器。
（二）综合服务能力优势：一是中国邮政是唯一具有遍布全国城乡的投递网络的企业。二是邮政自身的数据分析挖掘能力、营销策划能力、市场营销能力和商函制作能力进一步提升。三是名址库资源也不断丰富。
（三）近期社会环境利好优势：国家对促进中小企业的发展给予了很多扶持政策，采取了很多措施（如家电下乡等），给直邮业务的发展提供了很多机遇。加之国民经济的快速发展催生广告业务的飞速发展，为数据库商函业务提供了广阔的发展空间。
六、4P营销策略
（一）产品策略
1.为客户提供个性化直邮服务方案。加快BIU落地，提高数据分析挖掘能力和营销策划水平；通过对客户市场的详细分析，围绕客户需求和营销目的，采取“产品+数据”套餐式营销方式，为客户提供
个性化直邮服务方案，注重直邮效果，为客户创造价值。
2.推广12个数据库商函产品，研发项目产品。参照《DM营销工具手册》，结合16个细分市场，根据行业特征，大力推广应用12个商函产品；结合项目运作需求，创新研发品种多样的项目产品，通过项目带动商函产品的研发工作。
3.提高数据属性的丰富度和准确度。对内，创新数据库建设和应用挂钩考核机制，推进数据分析挖掘工作，通过分层建库、动态维护和机制激励等措施提高数据精准度。对外，整合利用社会资源，采取外购、租赁、合作等多渠道方式，扩容邮政数据库和丰富数据属性。
4.放开本地网商函信封广告。在方便分拣的前提下，按照媒体经营理念，放开本地网内商函信封的广告位，以加强信封的第一视觉冲击力和诱因设计，并可附带实物体验样品。
（二）价格策略
1.实施国家标准资费+免费增值服务的价格策略。在严格执行国家制定的标准资费的基础上，依据业务发展需要和流程优化程度，适度叠加一些免费增值服务。具体内容可与促销策略中的措施相结合。
2.建立“为客户创造价值”的评估指标体系。以商函响应率、客户投入产出比、客户使用商函频率、客户回访意见评价等作为评估指标，根据客户要求和产品的不同，设立分梯度的KPI值，建立“商函为客户创造价值”的评估指标体系。通过评估发现业务流程中的不足，并不断改进提高，做强商函媒体。
（三）渠道策略
1.广告公司商函代理渠道。积极利用社会资源，主动联系当地广告协会，以本地综合实力前10名的大型社会广告公司为主，推进商函代理工作。通过发挥广告公司的客户、媒体、创意、印务等资源优势，将商函融入广告产业链，实现商函规模发展。
2.邮政自身队伍营销渠道。组建函件专业营销队伍，发挥BIU团队的分析策划能力优势，加强自身队伍的业务培训，提高其整体素质和市场开拓能力。
3.社会印刷企业交寄渠道。加强与社会大型印刷企业的合作，对印刷企业的上游用邮客户给予流程优化和投递服务上的大力支持，协助社会印刷企业共同服务好其用邮客户。
（四）促销策略
1.提供免费增值服务。本着为客户赢的服务理念，为客户提供免费增值服务：直邮知识培训、商函业务使用培训、直邮效果评估报告、商函营销方案策划、帮助客户建数据库和提供数据托管服务等免费增值服务，有条件的单位可利用直复营销中心平台为客户提供培训服务。
2.对服务性项目适度优惠服务。对商函新客户，就商函业务中的服务性项目，可在当地邮政定价的基础上给予适度优惠。如：地址匹配、邮编校验、数据清洗维护、客户数据库建设指导、客户数据库托管代维等优惠服务。
3.针对中小企业的“三个一点”促销策略。对商函试点初期的中小企业，在保证效益优先兼顾规模发展的前提下，可适度推广“政府补一点、邮政贴一点、企业出一点”的三个一点促销方式，以加快商函融入中小企业营销流程。
4.为客户提供商函印刷、打印、封装、投递、反馈一站式服务。
5.加强直邮品牌宣传力度。一是在电视、广播、火车站荧屏和移动媒体上宣传直邮品牌；二是用好自身商函媒体，加强商函品牌宣传力度。
七、推进措施
（一）主动融入地方经济，打好服务经济牌
要围绕第三产业市场进行造市，主动融入地方发展，紧扣社会热点、节庆时点等有利时机，加大数据库商函业务的开发力度。
（二）采取“三举并行”的方式，拓宽名址数据库使用渠道，满足不同层次客户的需要
1.按照“分层建设、突出应用”的原则建设自有数据库。集团公司名址中心负责建设全国的基础地址库和组织机构库，各省、市负责
建设各地的精品库。各地的精品库主要面向当地第三产业的BtoC广告市场，全国库则针对第二产业的BtoB广告市场。
2.通过租赁、购买、交换等方式，建立与社会数据库公司的合作渠道，满足客户的特殊需求。
3.转换机制，提高服务能力，支撑主动前移。要加大对各地名址中心的数据分析培训，稳定名址分析、挖掘人员队伍，主动参与营销。通过实体化运作、模拟结算、绩效挂钩等手段，提高名址人员的积极性和主动性。
（三）加强对外合作，培育直邮产业链
1.要协助集团公司组织召开不定期的专家咨询会，听取专家意见；要积极推进“直邮进校园”工作，快速培养专门人才。
2.直邮协会要承担起对本地社会代理企业和广告主的培训职责，重点培训产业链上的企业。
3.要解放思想、鼓励创新，探索整合社会资源发展直邮业务的新模式。积极开展与社会代理企业的合作，利用合作伙伴的客户资源、策划、设计等优势，推介直邮媒体，促进直邮业务的发展。
第四篇：房地产项目营销策划书
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、小户型市场概况。
自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
(小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告)
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目swot分析
一)优势
1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：
a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果凤凰城二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面
第五篇：关于商品营销项目策划书
关于商品营销项目策划书
本学期12—13周是本班的商务实习，本次实习是为了让我们明白商品销售的流程和市场调查的一些技巧。
本组共有12名成员。为了能顺利完成此次商务实习，我把全体组员分成三个部门，第一个部门是财务部，主要管理资金运转、支出、结算。第二个部门是采购部，主要是采购和管理商品。第三个部门是销售部，主要是销售商品。我们首先调查市场需求状况，结合市场调查分析后，确定商品销售计划书。
我们的市场调查分两方面进行，分别是消费群体调查和潜在竞争市场的调查。在调查中本组成员分成六个小组，分别在1栋、2栋、4栋的教学楼随机地对本校10%在校生进行了问卷调查，潜在竞争市场主要针对周边市场的调查。
经过市场调查分析，得出了以下数据。调查中有60%的住宿生，30%的外宿生。大多数的学生平均月生活费均在人民币400元以下，400—600元的占41%，600元以上的非常的少。他们有50%的人想在店铺内买到薯片，有20%想买到糖，有30%想买到巧克力和饼干，有32%想买到其他商品。而生活用品方面大多数想买到牙刷、牙膏、毛巾、洗衣粉、沐浴露。还有20%的人想在本店买到其他的商品，例如文具、小精品、杂志、且大多数消费者都会注重商品的质量和价格，也有23%的人会注重商品的品牌，有78%的学生选择亲自到本店选购商品，21%的人觉得店铺适宜在宿舍附近开设，50%觉得适宜设在教学楼附近，10%的人觉得店铺开在校门口附近较适宜。另外还有20%的人能接受我们开设的电话订购服务，但服务费大家都选择1—4元内。有76%的人同意本店铺开设的购物赠送抽奖活动，还有30%的人接受本店开设的“付钱代购商品”服务，60%不接受，其原因不明确。
根据以上的分析，我们有了以下的具体计划。我们要销售的商品不但要适合学生的口味，而且商品的售价也不适宜太贵，这样亏损的风险会比较低。我们决定采购一些价格在2元以下的商品例如：糖果、饼干、巧克力等，再把它们分开装进一个精美的袋子里，然后加以装 1
饰，这样一定很受女孩子欢迎。还巧克力，现在外面有种“金帝”巧克力在搞特价，10元四条，但如果单条买的话需要5.5元，而我们买回四条后又拆散把它卖出去价钱比市场的价格要低2.5元。
我们还决定在四栋教学楼开设本店，根据统计结果显示学生都想在上课或在宿舍无聊时购买零食来消磨时间。而要商品的销量高，就一定要做好宣传工作，我们打算利用校广播站来为本店大力宣传，还让组员分散地以口头方式来做宣传。
根据市场调查，采购回来的商品最理想的销售价格是在批发价的基础上再提高30%的价格销售出去。如果有些商品比较受欢迎的，我们将会再适量进货。经调查显示本组经营零食，周边潜在市场竞争会很强。假设在实习的最后一天，仓库还剩很多商品的话，本组将会采取以下措施来尽可能的减少亏损。初步定出了两个方案，第一是采取“买一送一”的促销方法。第二是“购物赠抽奖”的方法，每位顾客每次在本店一次性消费满5元以上将赠送抽奖券一张参于抽奖，奖品是本店的商品。
根据调查表统计显示学生的月平均生活费用均在人民币400元以下，所以根据这点本组在采购商品时会选择一些物美价廉的商品来销售，例如“小小酥”、“龙耳”、“上好佳”、“粟一烧”。这些零食在学校的小店是没得卖，而且价格也在1元以内，“薄利多销”是本组销售的宗旨。我们销售的方式将采取电话订购和推销法。商品的摆设初步设定是在四栋教学楼下放四张桌子，零食分类整齐的摆放在上面。
05工经②
商务1组2006—11—242
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