关于成立增城市“三旧”改造工作领导小组的通知

第一篇：关于成立增城市“三旧”改造工作领导小组的通知

关于成立增城市“三旧”改造工作领导小组的通知

各镇政府、街道办事处，市府直属有关单位：

根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）精神，为推进我市“三旧”改造工作，经市政府同意，成立市“三旧”改造工作领导小组（下称“领导小组”），组成成员如下：组长：叶牛平（市政府）

常务副组长：邬卫东（市政府）

副组长：邓毛颖（市城乡规划局）

潘共恩（市国土房管局）

组员：陈真权（市发改局）、陈志成（市经贸局）、张国新（市财政局）、麦文光（市建设局）、蓝周伟（市环保局）、温则雄（市公资办）、蒋万芳（市新农办）、黄小杰（市工商局）、余伟标（城监大队）、黄小鹏（市土地开发储备中心）、梁毅鹏（荔城街）、向俊波（增江街）、吴宏云（朱村街）、黎冀（新塘镇）、李永强（石滩镇）、刘杨波（中新镇）、寇宣奎（派潭镇）、汤海帆（小楼镇）、吴锦扬（正果镇）。

领导小组下设办公室，设在市国土房管局，办公室主任由张越飞同志兼任，组成人员由市国土房管局、市城乡规划局、市发改局、市公资办、市土地开发储备中心及各镇街抽调熟悉城建、国土业务的骨干组成。

二○○九年十月二十六日

第二篇：广东厅成立三旧改造领导小组

广东厅成立“三旧”改造领导小组

2014-05-23 09:08:13来源： 中国国土资源报作者：祝桂峰 雪 霏5月18日，记者从广东省国土资源厅获悉，为加快推进全省“三旧”改造，更好实现土地节约集约利用，日前该厅党组研究决定成立推进“三旧”改造工作领导小组及其办公室，统筹指导全省“三旧”改造工作。

领导小组由广东厅厅长邬公权担任组长，分管厅领导任副组长，相关处室主要负责同志为成员，抽调5名工作人员，专职负责“三旧”改造政策制定、专项规划审查和报省批准件的审核、下达改造任务、统计分析改造成效和形势、监督检查各地工作进展，以及标图建库和动态监管等工作。

今年4月，广东厅经过调研，提出优化“三旧”改造审批流程、缩短审批时限的意见和建议，并草拟了《关于深入推进“三旧”改造工作的通知》。目前，该通知已经征求各省直机关意见，待修改完善后报经省政府同意后出台。

第三篇：2011年增城市荔城街“三旧”改造工作汇报

荔城街“三旧”办2011年工作总结

2011年，我办在街党工委办事处的直接领导下，在市“三旧”办的关怀指导下，认真贯彻落实街党工委、办事处的工作部署，按照“政府主导、规划统筹、市场运作、保障权益”的工作思路，扎实有效推进各项工作。现将我办今年来的工作汇报如下：

一、2011年工作总结

（一）精细化开展日常工作

1、加强组织领导，统筹实施

我办向市“三旧”办报送了荔城街2011年计划实施的“三旧”改造项目，包括金星村、“二轻”工业小区、国营林场、西门口、鸿瑞实业、华侨城地块、柯灯山自来水厂、威华科技园等项目，并得到了市“三旧”办的大力支持，成立了金星村、国营林场“三旧”改造工作领导小组，专门负责项目的推进工作。

2、科学谋划，助推实施

为集约节约用地，妥善解决违法用地问题，为我街今后的发展提供用地保障，我办在“三旧”改造标图建库范围内提取符合完善历史用地手续相关条件的土地，作为我街“三旧”改造完善历史用地手续的基础数据，积极配合市“三旧”办、完成政府统筹完善历史用地手续等工作，共涉及完善历史用地手续的地块约4000亩。

3、坚持学习，提高业务素质

今年1月，我办参加了市“三旧”办组织的猎德村实地参观学习。同年5月，组织了金星村“三旧”改造办公室的40名干部到佛山市澜石片区、广州市猎德村实地参观，学习先进地区在推进“三旧”改造工作过程中的成功经验和做法，并学以致用，用于指导工作实践。

（二）重点推进改造项目实施

“三旧”改造工作的重点就是推项目，促发展。政府主导改造项目有金星村改造、“二轻”工业小区、国营林场改造、西门口改造；单宗改造项目有鸿瑞实业公司改造、华侨城旧城改造、柯灯山自来水厂改造、威华科技工业园改造。为此，我办重点抓好政府主导改造项目的推进工作，稳步有序地推进单宗改造项目。

1、按城市发展规划，发挥区位主导功能，稳步推进城中村改造。一是按照市政府的工作部署，创新地将土地利用、产业发展、城市更新结合起来，利用图书馆、增城广场、增城歌剧厅等项目的区域经济效应，积极实施金星村改造，争取把金星村打造成我街旧村改造示范点；二是在固化金星村土地、房屋与校对人口户籍的基础上，根据金竹新城控规，联合中山大学城市规划设计院编制金星村改造规划初步方案，包括拆迁安臵补偿方案、“三旧”改造实施步骤、经济平衡分析等，明确整体改造技术指标，打破各合作各自为政、独立开发的局面；三是成立金星村“三旧”改造办公室，引导金星村委会与各个合作社协商，争取以市场为导向的股份合作制模式引进社会资金，由村股份合作经济联社为主体实施旧村改造；四是完善了24条行政村的历史用地手续，为旧村的城市化进程提供了用地保证；

2、培育经济新增长点，实施“退二进三”战略，推进产业转型升级，完善区位服务功能。一是根据我市城乡总体规划，把二轻工业小区、鸿瑞实业有限公司定为产业转型升级的试点，在兼顾经济效益、社会效益与环境承载力的前提下，充分利用工业改造为商住的“三旧”优惠政策，加快实施“退二进三”战略，促进产业转型升级；二是对“二轻”工业小区的工业厂房进行了实地测量，完成了地上建筑物初步评估工作，并收回二轻工业小区范围内的增城市海绵厂、广鸿化纤厂之二、二轻工业总公司合计45 亩用地；三是根据工作实际情况对二轻工业小区实行两种模式分期改造，规划路西面合计78.29亩用地为政府收回储备，公开出让确定改造主体，规划路东面的72.955亩用地定为市场主体收购改造区；四是在平衡企业改造收益的前提下，引导市场主体出资整合改造项目周边公共设施建设用地，完善项目周边公共设施建设。

3、实行“旧城取新”，突破旧城改造瓶颈，巩固城市发展理念。一是配合市规划局加大修建性规划编制力度，完成西门口商业广场改造项目规划，破解高密度拆迁安臵成本与用地可建面积的矛盾，大幅提高旧城用地价值，使其引入优质市场开发主体；二是与西门口地块上的25户拆迁户签订了拆迁安臵补偿协议，把5.088亩国有建设用地收回政府储备；三是充分借助市场投资主体的资源，多渠道筹集资金，破解旧城改造资金瓶颈，引导创基房地产有限公司以市场收购的方式实施华侨城天恩旧区改造。

4、加大土地整合力度，提高统筹协调能力，力促项目上马。一是积极协调国营增城林场与庆丰村陂吓社、汤屋社沟通的基础上对边界争议用地进行实地指界工作，就争议用地补偿条件与庆丰村两个合作社基本达成协议；二是为有效解决威华科技园238亩用地改造与柑桔场、三联村等历史遗留问题，街道办与市“三旧”办、市农业局、威华公司召开了专题工作会议，引导威华集团采取政府主导改造模式将土地收回储备、公开出让，明确由市农业局牵头处臵股权收益分配、边界争议问题，并取得了市政府的同意；三是积极整合项目周边地块，实施整体规划，坚持规模发展，发挥规模效益。目前正与海宇公司协商收回该公司位于五一村磨谷地（尚东紫御）13.5亩国有土地使用权；与广州嘉杰投资公司协商收回该公司位于城西保障房项目旁的15.525亩国有土地使用权，争取尽快收回储备，公开出让，实现两地块与周边项目整体规划、连片开发。

二、存在问题

（一）政府主导改造项目难度大，进展缓慢。

1、金星村改造推进缓慢，主要存在四个方面因素：一是旧村改造是一个复杂的系统工程，牵涉到家家户户的利益问题，比较难做到利益平衡；二是相当部分村民的思想观念还停留在“要我改”的层面上；三是村民留用地未兑现，导致村民不信任政府；四是村社干部存在私心，思想素质不高，对统一改造、统一开发的积极性不高，希望能单独与开发企业合作开发，六个合作社分别与不同开发企业签订了合作开发协议。

2、“二轻”工业小区改造范围内尚有庆丰村两个合作社的集体建设用地急需转为国有建设用地，才能纳入政府储备。但两个合作社均要求按190万元/亩的价格进行补偿，由于缺乏资金，目前仍未补偿给合作社。另有约6亩未征土地需要办理确权手续。

3、国营增城林场的主管部门广州市林业局未明确表态同意将该地块交回政府储备，并建议国营增城林场与开发企业合作开发，致使该项目停滞不前。

4、西门口项目由于涉及到的水果开发总公司地块抵押给农业银行，法院执行拍卖的进度缓慢，加上该项目的规划条件需重新调整，导致地块至今未能成功出让。

（二）自主改造项目由于受各方面的因素制约，批准实施的项目少，进度缓慢。一方面，由于荔城处于市中心，受城市规划的制约，大部分意向申报自行改造的项目均需由政府主导实施，不同意自主改造；另一方面，自行改造的项目由于土地涉及的历史遗留问题较多，所承担的拆迁安臵工作难度大，解决成本较高，导致自主改造项目进展缓慢。比如华侨城旧城改造项目，既要处理农民征地历史遗留问题和地上建筑物拆迁安臵补偿问题，又要解决地块所涉及的抵押债权债务问题等，致使该项目迟迟未申报立项。威华科技工业园改造项目由于柑桔

场和威华集团存在股权收益分配问题未达成一致意见，加上地块存在农民边界争议问题，导致该项目改造主体的改造意愿不高，项目几乎陷于停滞状态。

（三）与“三旧”改造工作的要求相比较，“三旧”改造工作人员在理论素养、业务水平、工作责任心和工作能力上还有一定差距，存在许多不足之处。

三、2012年工作计划

2012年，在经过仔细筛选后，我办计划实施七个改造项目，分别是政府主导的金星村改造、“二轻”工业小区改造、“西门口”改造、增城市海宇公司改造和广州市嘉杰投资有限公司改造项目，自主改造的增城市鸿瑞实业公司改造和华侨城旧城改造项目。

（一）继续推进金星村全面改造。在之前的工作基础上，进一步加大力度宣传金星村改造的意义和必要性，引导金星村民坚持走统一规划，统一改造开发的思路，指导各合作社共同成立金星村旧村改造领导小组，以土地入股，按比例进行收益分配。以金星村经济联社作为旧村改造的实施主体，以旧村改造领导小组作为决策机场，统一引入开发企业进行合作开发改造或通过公开出让融资地块，引入市场主体进行改造。争取90%以上的村民同意改造，力争在明年底取得新的突破。

（二）全力抓好“二轻”工业小区改造。进一步加快整合剩余三块国有土地的步伐，千方百计筹集资金整合两块集体建设用地，争取在2012年底前将该项目地块公开出让。确定改造主体，早日动工建设。

（三）尽快公开出让“西门口”地块。一方面，积极协调市规划部门，争取市的支持，明确该地块的规划条件。由于水果公司地块位于建筑红线范围外，建议将已收回储备的5.088亩土地先行公开出让，以便能尽早动工建设，安臵回迁户。另一方面，积极协调肇庆市中级人民法院和农业银行，尽快拍卖

水果公司地块，建议市指定市公资办下属的国有企业参与拍卖，以便顺利收回该土地。另外，如肇庆中院拖延拍卖时间，随时准备协调增城市法院和农业银行，申请将案件调回增城执行。

（四）争取明年上半年将海宇公司位于五一村磨谷场（尚东紫御项目旁）13.5亩国有土地收回储备，公开出让。将广州嘉杰投资公司位于广汕公路三联路（城西保障房项目旁）15.525亩国有土地收回储备，公开出让。

（五）协助并督促自主改造项目尽快申报立项，动工建设。积极协助鸿瑞实业公司解决迳吓村委会集资厂房的拆迁补偿工作，争取明年3月前签订拆迁补偿协议。协助广州创基房地产开发公司处理建筑物拆迁补偿问题，督促其尽快申报立项开发。

荔城街“三旧”改造工作办公室 二○一一年十二月二十九日

第四篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第五篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。