中国专业市场分析

第一篇：中国专业市场分析

中国专业市场分析

中国政府的十四届三中全会指出，“进一步发展商品市场，在重要商品的产地、销地或集散地，建立大宗农产品、工业消费品和生产资料的批发市场。”改革开放以来，从农贸市场与集贸市场开始，批发市场从小到大，从少到多，二十年的路程走得怎样，面对二十一世纪，批发市场将如何发展，我将对此话题进行探讨。

一、中国批发市场的发展已取得明显的阶段性成果

中国批发市场起源于80年代初期，大致由三个方面形成，一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；三是为适应经济发展的要求而兴建的。90年代以来，中国批发市场进入了一个快速发展时期，成为中国经济发展的一个新的增长点。

从数量、品种上讲，中国批发市场已得到了迅速发展，批发市场体系初步形成。据统计，在工商部门登记的各类商品市场有9万5干多家，管理相对规范的有5—6万家。在5—6万家中大约设有1300万个摊位，1998年成交额达2．1万亿元。上规模的各类批发市场有10000多家，其中农产品批发市场4000多家，工业消费品批发市场2400多家，生产资料批发市场5000多家。目前，中国已初步形成了包括粮油、农副产品、日用工业品、生产资料在内的，以农副产品批发市场为重点的，有形市场和无形市场相结合的，门类齐全的批发市场体系，成为有中国特色社会主义市场经济体系的重要内容。

批发市场交易规模迅速扩大。通过批发市场交易的商品销售额已占全社会商品零售总额的三分之一。1998年，全国各类批发市场中，年交易规模超过亿元的市场有1000多家，其中山东、浙江各有200多家，江苏、安徽、河南、湖北、湖南、广东等省各有100多家。小商品批发市场是发展最快的一类批发市场，年交易规模过百亿元的就有十几家，交易规模最大的义乌中国小商品市场1998年交易额突破了200亿元。农产品批发市场交易规模近年来迅速扩大，大多数省市都有年交易额过10亿元的农产品市场，其中，深圳布吉农产品中心批发市场1998年交易额接近70亿元。

中国批发市场经过近十几年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面发挥了重要作用。主要表现在以下几方面：

第一，在扩大内需、开拓市场和宏观调控中发挥了重要作用。批发市场是为满足不同层次消费需求而发展起来的，农产品批发市场，特别是蔬菜批发市场正成为城市“菜篮子”供应的重要载体，通过南菜北运等绿色通道的建立，调节了因季节变化的蔬菜需求，丰富了城乡居民的生活。各地小商品市场以农村居民为主要消费群体，基本上满足了广大农村对日用工业消费品的需求。生产资料市场为工农业生产提供了必不可少的原材料。粮食批发市场在国家粮食宏观调控中正发挥着积极的作用。

第二，在丰富商品流通模式，促进大市场、大流通的形成方面发挥了重要作用。批发市场的建立，突破了中国传统的仅靠商业零售和一、二级批发站的流通模式，实现了通过批发市场进行批发、零售的新模式，有效地解决了分散的小生产与大市场之间的矛盾，成为中国现行流通模式中不可缺少的组成部分。

第三，在活跃地方经济、推动相关产业发展方面发挥了重要作用。通过建立批发市场，一方面为农产品与乡镇企业产品找到了销售渠道，另一方面又为农业与乡镇企业调整产品结构提供了市场需求等方面的信息。通过建立批发市场，还带动了交通运输、通讯、旅游、商业服务业、加工业的发展。批发市场也己成为当地财政税收的重要来源。总之，真正起到了“建一个市场，带动一片产业，搞活一方经济，富裕一方人民”的作用。

第四，在吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，促进社会稳定方面发挥了重要作用。近年来，在国有生产、流通企业经营困难，普遍出现亏损的情况下，批发市场通过不断完善功能，不但没有出现亏损，而且保持着良好的发展势头。一些地方政府提出“退二进三”的措施，以发展第三产业尤其是流通产业为重点。来解决国有企业下岗职工再就业问题。据初步统计，各类批发市场的从业人员超过1000万人，其中相当一部分来自下岗职工。

第五，在指导生产、形成价格方面发挥了重要作用。随着批发市场中信息网络的建立，各类批发市场通过市场供求信息的传递，及时向生产厂家提供了市场供求动态，为生产厂家调整产品结构提供了依据。一些农产品批发市场的商品价格已成为各地同类商品的参考价格，而且成为国家制定价格政策的重要参考依据。

二、中国批发市场建设与发展取得的基本经验．

1、走统筹规划，依靠政府搭台发展的路子。批发市场的健康发展，必须建立在统筹规划的基础上。各地批发市场发展实践证明，凡是注重、加强统筹规划、合理布局，把市场发展纳入城市建设中去的地方，批发市场就能够健康有序发展。

2、走准确市场定位、办特色市场发展的路子。无论是产地市场、销地市场，还是集散地市场都必须依托当地优势，选择经营品种和发展规模。寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势，走市场连基地，基地促市场的发展路子，有意识的培育自己的产业基地，为市场发展打下坚实的基础。河南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装城、深df5浦田农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色，确定了其在同类市场中的领先地位，并保持强劲的发展势头。河北保定依托传统优势，发展特色市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。

3、走强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展的路子。市场的竞争，很大程

度上可以说是管理与服务的竞争。办市场并不是简单的物业管理，而是要不断创新服务手段和方式，一切以客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务，增强市场的凝聚力。

4、走批发市场多种交易模式的发展路子。走出传统的“一手钱，一

手货”的简单模式，积极寻找适合不同市场发展的新型模式，是促进批发市场发展的重要内容。大多数市场在这方面进行了有效探索，如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华，一些市场通过在外地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索，如中国商品交易市场、华通有色金属中心批发市场“、昆明商品中心批发市场等，取得了较好的效果，有的已开始在电子商务方面进行积极探索；一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试，为市场发展注入了活力；一些市场积极引进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。

5、走以股份制形式办市场的发展路子。一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注人了新的活力。如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临的资金困难，另一方面也促进了经营机制的转变。西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索，有效地实现了批发市场管理机制创新。

6、走批发市场+基地+农户，产供销一体化发展的路子。批发市场在开拓农村市场中的作用正在逐步显现出来。一些市场通过在农村建基地的形式，走“市场加农户”、“公司加农户”、产供销一条龙的发展模式，既为市场培育了稳定的供货渠道，又开拓了农村市场。

三、当前制约中国批发市场改革与发展的主要因素

1、批发市场法制建设严重滞后，不适应中国市场经济发展的要求。中国批发市场走过近20年的发展历程，至今仍没有一部国家统一的法律来进行规范制约，甚至连一部统一的法规性文件都没有，使中国批发市场的市场准入与运作不规范，无序竞争，盲目重复建设，也给各地批发市场的有效管理带来了困难。有些地方的批发市场处于一种自由、无序、盲目发展的状况。假冒伪劣商品在批发市场仍然比较严重。

2、部门分割，多头管理依然存在。从中央到地方，许多部门都参与批发市场的建设和管理，造成批发市场在管理上、政策上的不统一，看起来有关部门都在管批发市场，一到需要解决问题时，谁都不能负责到底。许多部门向批发市场收取20多种名目的费用。

3、重复建设现象严重。由于办批发市场旱涝保收，一些单位与企业纷纷把目光转向批发市场，造成了批发市场的大量重复建设。如北京市大大小小建材类专业批发市场就有40多家，郑州市食品批发市场就有9家，大大超过了城市的需求，为了争夺有限的经营客户，陷入恶性竞争之中，结果谁也发展不起来，出现了不少“空壳市场”。

4、市场发展缺乏创新，发展后劲不足。一是重视市场数量发展，不注重市场质量提高；二是重建设、轻管理。市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上；三是交易方式落后，许多市场仍停留在原始的“一手钱，一手货”的交易模式上，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法3四是面对日益激烈的市场竞争，市场缺乏适应性，对经营品种不能及时作调整3五是市场缺乏发展资金，不能及时有效地完善市场功能；六是市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式。

5、一部分市场管理人员和交易人员素质低，‘市场网络化建设缓慢。管理人员熟悉集贸市场的运作，对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。市场网络化建设缓慢，更是制约大多数市场发展的重大因素。

四、积极开拓，努力实现跨世纪批发市场的战略性转变

批发市场从起步到发展有近20年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间，但从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中，优胜劣汰。但批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在2010年至2020年期间，由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在与发展，充满着活力，但数量不应增加，而应减少，一些名牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。如何实现跨世纪中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢?

1、实现批发市场的管理创新，向法制化转变。市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。尽早出台《批发市场管理条例》，进而出台《批发市场法》，为中国批发市场创造良好的发展环境。在国家目前还没有出台这方面法律的时期，可先制定地方性的批发市场管理办法。同时要根据当地经济发展的需要和资源优势，认真做好市场发展规划，严格按照规划，建设和发展市场，消除重复建设和不利于市场发展的因素。促进市场的健康发展。中国批发市场建设的重点是抓好与人民生活密切相关的农副产品批发市场建设，工业消费品和生产资料市场重点是抓现有市场的完善和提高，一般不再新铺摊子。

2、实现批发市场的组织创新；向质的提高转变。走出传统的只注重数量增加，而忽视优化市场质量的发展模式，在重视市场硬件建设的同时，加强市场软件建设，完成市场由外延扩张向内涵发展的过渡。市场建设的重点要放在市场功能的完善上，通过对现有市场的改造、扩建和软件设施的配套建设，来扩大市场规模。要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。要根据市场需求。及时调整商品结构，增强市场的竞争能力。

努力实现批发市场与产业基地的有机结合，走市场连基地。基地促市场的发展路子，形成贸工农、产供销一体化的市场发展模式。

开拓农村市场是中国政府提出的扩大内需、开拓市场的长期战略方针。批发市场在开拓农村市场中有着得天独厚的优势，只有占领了农村市场，批发市场才有生存和进一步发展的空间。

3、实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变。批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和形成价格”四大功能。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出干篇一律的摊位制的对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。

4、实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变。过去，一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。我们正在开展的百城万店无假货向批发市场延伸活动，目的就是提高批发市场中经营商品的质量，在批发市场中逐步杜绝假冒伪劣商品，树立批发市场的新形象。

5、实现批发市场制度创新，向投资多元化转变。实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。要按照《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》的要求，积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。加强联合，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场的竞争能力和辐射力。

第二篇：专业市场分析0616

解读专业市场商铺的投资潜力

1、何为专业市场，与其他类型商铺的区别？

专业市场地产是商业地产的重要组成部分，从2004年开始，长三角掀起了建设专业市场地产的高潮，因为销售价格不高、租赁价格稳定，以及发展商推出各种包租协议，专业市场逐渐成投资热点。

最近两三年，专业市场迅速崛起。一是由于中国经济迅速发展，需要大量的专业市场作为配套；二是长三角地区处于全国经济的龙头地位，各城市经济发达，新生专业市场比较多；此外，江浙地区的民间资本比较丰厚，浙商本身的生意需求也使得专业市场租售两旺。

就拿义乌小商品批发市场为例，国际商贸城一区2002年建成投入营业时，租金为1100元/平方米/年；2007年10月份到期提价为1800元/平方米/年，租约时间为5年，即2012年10月到期。一区单位摊位的面积普遍在9.5平方米，按此计算，一个摊位的年租金为1.71万元/年。在义乌国际商贸城，想拿到入场的资格并非易事，小商品城开出的条件是，经营户必须具备5年经营资历，申请入场的经营户须在招商时提供过去3年银行资金流水账单。以一区饰品类商位为例，由于摊位有限，想入场的商户又多，所以摊位私下转让的年租金普遍炒到40~80万元/年。

2、专业市场的发展现状，在孝感的现状？

中国的专业市场多以批发为主，批发市场起源于80年初期，目前全国已初步形成了以农副产品批发、小商品批发市场、建筑装饰材料市场、生产资料市场为主的，包括皮革、五金、家居、食品、服装、纺织、电器、IT化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场。经过20年发展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、新城价格、解决就业、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。

而孝感的专业市场正处于起步阶段，寰城〃南方国际商城首开先河，打造集家居建材、小商品市场、烟酒副食、干货调料、茶叶、土特产、汽摩配、生活用品（日杂）等多业态为一体的专业市场群，引导孝感专业市场向专业化、系统化、智能化、国际化方向发展，带动更多企业向专业市场版块发展，实现孝感城市向商业化发展的完美转型。

但是在发展中不止孝感，更是中国专业市场所存在一些普遍问题，如：

1.法制不健全，运作不规范，开发门槛低，盲目上马，无序竞争、假冒伪劣商品充斥的现象严重；

2.行政管理不规范，多头管理，政策混乱，监管不力，收费繁多，审批复杂，市场秩序混乱；

3.重复建设现象严重，不顾市场和商户的需求，导致恶性低层次竞争，如北京的建材市场、广州的服装市场、长三角的轻纺市场等；

4.选址不合理、定位不准确、规划不专业、设计不科学、功能配套不完善，招商、经营乏力，交通、安全、消防隐患多；

5.市场发展缺乏创新，重数量轻质量，管理落后，竞争意识、品牌意识薄弱，市场适应性慢，发展后劲不足；

6.部分市场管理人员和交易人员素质低，服务意识差，交易方式陈旧，不懂现代商贸物流，产品市场网络化和电子商务化建设缓慢。

这些问题都严重制约了孝感专业市场的升级换代和长远发展。

3、专业市场开发的要素、专业市场成功运营的基础？

①、市场基础立地条件、产业条件。

产业条件

专业市场需要有独特的商业主题，并要有深厚的市场基础和丰富的行业资源。如果产品本身不具备可持续发展的条件，那么专业市场也就很难发展。从孝感的专业市场来看，家装、建材等房地产下流相关行业都是颇具发展潜力的行业。当寰城·南方国际这种建材类的专业市场建立在良好的市场基础之上时，才能形成相关行业的蓬勃发展。

立地条件

以寰城·南方国际为例，现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”，城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以寰城·南方国际在选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划。

②、政府支持

与普通商铺相比，政策因素对于专业市场的影响相当大，它开在一个地方，会对周边的环境及交通等产生一定的影响，因此政府会制定出相应的限制政策，甚至关闭这个市场。所以多了解一些政府的政策与规划是投资前应该要做的一项“必修课”。寰城·南方国际就是凭借孝感新区的规划利好，结合自身的营运优势，补充孝感前所未有的专业市场空白，强强联合，形成孝感乃至湖北区域的行业影响。

③、物流条件

孝感市经济的快速发展，培育和带动一批第三方物流企业的成长壮大，截止目前，拥有物流企业、快递公司、货代点数达964家，按企业类型分，我市现在拥有运输型物流企业95家、仓储型物流企业124家、综合型物流企业129家、物流园和物流中心 14家、物流快递公司及货代点 317家，在工商登记注册的企业有106家。

寰城〃南方国际商贸城紧邻30万方物流中心，拥有大型仓储、停车、经营服务，运用专业物流系统，配合货运、仓储等各类市场信息电子商务平台，打造现代化智能仓储、信息物流中心。

④、规划设计

现代城市化发展的商业规划基布上都是“城内大商场、城郊大市场”，城内大多以零售商场为主，专业市场大多会往城郊发展，并以批发为主，它对产业资源、交通运输、商户资源、市政配套、商品流通、辐射范围、经济水平、消费人流、服务功能等要求较高。所以在立项选择时必须综合考虑这些功能是否具备，是否符合城市的总体产业布局和商业统筹规划，要科学研究，不能盲目上马、重复建设。政府也应科学规划引导，提高专业市场的综合批发辐射能力，改善环境、质量、秩序、服务。

⑤、经营管理

这是专业市场能否繁荣兴旺、批发辐射能力能否形成、商业价值能否提升的最重要环节，也是投资开发商最容易忽略的环节。在专业市场顺利招商、租赁、销售完成后，要对市场开业和经营前期进行扶持和统一规范管理，积极组织开业、促销、展览、活动、推广和信息交流，规范市场秩序，改善经营环境，寻求政府、行业协会、各地商会的支持，迅速做旺做大市场，并根据市场发展及时调整业态、行业、功能、配套、服务、环境和经营管理策略，以寰城·南方国际来说，就是以大商贸、大流通、大物流整合提升当地的商贸经济，以现代化的经营管理旺一方市场、兴一方经济，造福一方人民。

4、专业市场前景，在孝感的前景分析。

１、专业市场将向规模化和批发功能方向发展。

２、专业化趋势越来越明显，分类越来越细。

３、市场管理的逐渐规范化、现代化、法制化发展。

４、批发市场交易方式将向集约型转变。

５、向品牌化、垄断化和优质化的产品集散地转变。

６、专业市场的体制和投资形式将向多元化转变。

而孝感区域的专业市场也将尊从全国专业市场发展的趋势，仅从寰城·南方国际来看，它的出现，散、乱、脏、差的中小批发市场将逐渐减少和搬离市区，通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势，并通过规范化的管理，建立良好的市场形象，以提高交易市场的品牌价值，管理方面也将越来越完善并与国际接轨。逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。注重品牌化、连锁化、优质化管理的规范专业市场竞争力和辐射能力将不断加强，将兼并和沟汰一批管理不规范、市场环境和秩序混乱的中小市场。并培育一批全国性的大批发商、大代理商，从而增强市场的竞争能力和批发辐射力。

5、相比传统商铺（社区底商等）投资，专业市场有何区别和优势（各类商铺投资比较）？国内成功的商贸城标杆（投资回报率）

专业市场商铺投资优势

专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。

国内成功的商贸城标杆

武汉汉口北批发第一城，商铺入市售价6100元/㎡，目前商铺售价13000元 /㎡，售价涨幅超过113%，义乌中国义乌国际商贸城，2002年商铺租金售4万元/年（约8㎡），2013年涨至130000元/年，租金涨幅超过约225%，嘉兴中港城商贸城，2013年5月商铺售价18036元/㎡，2013年12月，售价达到22365元/㎡，半年涨幅超过24%，只要是具有上述几大条件因素的商贸城，涨幅远超普通商铺所带来收益。

6、投资建议，如何选择专业市场投资，专业市场投资的关注要素？

投资专业市场应考虑三方面因素,一是该市场选址地的土地价值是否被低估；二是行业是否是朝阳产业，具有投资潜力。另外，该市场有无整体运营理念也应关注。”

从市场选址来看，寰城·南方国际位于孝感新区，宏观上享有政策利好，同时作为孝感重点项目获得市政府极大扶持，对于孝感乃至湖北区域来说，其未来潜力，绝不止于眼前；从行

业而言，依托中国支柱经济房地产行业，未来十年还有极大增长空间，而下游的专业市场则享有极大的发展空间，极具投资潜力，同时是专业运营公司，整体规划，整体运营，提升起行业能力，从而成为集约型商贸中心，保障专业企业和商户的永续经营，商铺价值只增无减。

第三篇：中国老年公寓市场分析

中国老年公寓市场分析

一、市场需求状况

1、老年公寓 老年公寓 老年公寓市场存在巨大需求 在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满 足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。据天津、杭州的 有关调查，有 98%的老年人住在多层或集体住宅之中，单身老人和老年夫妇住在多层或集 体住宅中的比例也高达 81%。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展 发展，以及老 发展 年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。

2、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势 中国老龄协会调研部认为，截至 2005 年底我国已具有相当购买力的老年人主要集中在 中国 经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在 50 岁左右的人进入 60 岁以后，经济 老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在 60 岁以上老年人有很 大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的 状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人 “高档消费”，在 10 年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。北京、上海

3、北京 上海 北京 上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公 寓需求加大 社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人 对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普 通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施 完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。零点调查公司对北京、上海两地 3000 名 55 岁至 75 岁市民就“老年人住宅消费问题”进 行了随机访问，访问报告表明，目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母 与成年子女更愿意分开居住。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从“家 庭保姆”的身份中解放出来；另一方面社会的发展使老年人与其子女的世界 世界观、价值观和人 世界 生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公 寓的需求也日益增加。零点的调查数据 数据表明，京沪两地 76.2%和 66.7%的被调查者对

现有居住环境中的医护急 数据 救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满 意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低。这两个数据 表明，城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又 不太偏离城市的城郊居住的愿望。2005 年的另一项调查显示，在上海 300 万 60 岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老 年城（公寓）养老的占到 30%，这样仅上海就有近90 万老年人期盼住进老年公寓养老。

4、低收入老年群体对福利性养老机构 机构需求较高 机构 受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区 的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以 对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。

5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的 51%，打算租 赁房屋使用权的占 24%，希望购买产权式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。这也 意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

二、市场供给状况

1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺 国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院 管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金 资金来源不能保 等养老机构，管理 管理 资金 障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了 一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段 有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需 要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提 供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人

人们情感或心理需要。就中国而言，现有 42000 多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足 100 万人，还不到目前中国 1.3 亿老年人的 1%。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足 老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简 陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿 地较少。

2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位 随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变 化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特 征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福 养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定 位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营 较为困难。截至 2005 年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营 模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符 合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。

3、老年公寓开发呈现以下特点 1）客户为中高经济实力的老年人 在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以 上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面 都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模 式。而老年社区能为这一群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。2）居家养老与社区服务相结合的模式 老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送 养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资 企业投资 企业投资并公司化经营管理的老 年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人 可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时

由于老年公 银行、邮局、医院等设 寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行 银行 施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服 务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产 房地产开发 房地产 商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年 公寓的正常经营。3）具有“福利性事业、市场化经营”的特点 我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以 政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入 人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的 房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减 免、金融 金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完 金融 全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年社 区运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。4）投资额大、资金回收期长 它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，老年公寓项目不同于一般房地产项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体 造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开 发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式 满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需 求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵 活多样的销售方式保证其正常经营。

4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势 趋势 1）基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节 针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此 对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。绿地 21 城孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地 21 城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老 两口在

第四篇：中国礼品市场分析

中国礼品市场分析

中国人一向崇尚礼尚往来。《礼记》说：“礼尚往来，往而不来，非礼也，来而不往，亦非礼也。”

在人际交流层面，礼品承载了人们深深浅浅的文化表达和情感寓意。礼品是一种无声的宣言。她清清楚楚的宣告了赠礼者与受礼者的关系：是普通朋友、邻居亲戚、商业伙伴、上司下属还是亲密爱人……礼品是人们感情的纽带。古人云“君子之交淡如水”，一件并不贵重的陶艺茶壶，便可以得体地表达挚友间的情谊和尊重。礼品更是人品的延续。通过礼品我们可以抚慰他人，激励他人，教育他人；可以取得控制，获得补偿，化解恩怨，增进情感；可以显示知识和修养、表达友善和爱心，扩大个人影响，抒发个人抱负。

同时，受赠者可以从礼品中衡量出赠礼者的品味兴趣，甚至包括赠礼者的智慧、才干、情感、气质。在这个意义上，礼品承载着人们的性情品质，俨然成为一种特殊的社会艺术形态。

在个体与集体，集体与集体之间，礼品扮演更为重要的角色，尤其是国宾礼品、商务礼品、收藏礼品，形式用意都更上一个层面。礼品是国家文化的桥梁，文化失和的弥合剂。好的国宾礼品和商务礼品往往能够起到意想不到的效果，拉紧国家之间、企业单位之间的距离，消除误会和隔阂。

以下我将从产品和经营两个角度，来阐述个人的一些看法和观点，仅供大家参考。

一、产品分析

1、送礼意识强，礼品大众化。

走亲访友，礼尚往来，老百姓送礼更多局限于传统节日、亲友生日、同事婚宴等，所送礼品大多为超级商场或批发市场买来的大众货。

年年如此送礼，送的人觉得缺乏新意，也很难尽心意；受礼者有时觉得礼品太俗，但又不好拒绝，弄得双方心里都尴尬。

不管是礼品公司经营的广告促销礼品，还是广告上宣传的健康礼品，抑或散落在各种市场上的其它可以称作礼品的礼品，其共同点离不开“商品化”。

不仅属于大规模生产，而且相互抄袭，同质化十分严重，不能满足人们表达个性祝福的情感需求，选择性很差。

2、礼品知识匮乏，送礼随波逐流。

经由文革，中国传统礼文化在某些方面被淡化，某些方面甚至出现断层。在伦理、道德、礼仪的教育方面存在诸多弊端，致使传统礼文化传承不足，许多人不知道各种场合如何讲究礼仪，如何送礼。遇到需要送礼的时候，大家都随大流，广告上今年送礼送什么就送什么。往往过一次生日或春节，相同的礼品收一大堆。

3、礼品市场散乱，称心礼品难寻。

极少有专门的礼品店，各种礼品散落在超级市场、糖烟酒市场、农贸市场、旅游市场、文化用品店、珠宝店、服装店。

专门的礼品包装不多，常常是附带销售，没有成行成市，没有集中经营，没有规模的专业礼品市场。

什么东西可以成为礼品？合适的礼品、个性的礼品、称心如意的礼品很难寻找，不知道到哪里去买。

二、经营分析

与国内与巨大礼品消费市场形成较大反差的是：至今还没有体系化的礼品专营企业。

当前主要存在如下问题：

1、缺少具有国际先进理念、国际化品牌背景的企业、产品。

目前市面上的大多数礼品都是一些零散家庭作坊式的小规模生产，其产品混乱，成本高，质量差，无几家以国际文化品牌理念来专业化、规模化运作。

2、缺少符合各个阶层消费需求的人性化、高品位的礼品及运作系统。

由于生产的零散、规模小、无专业性，所以生产出来的产品款式重复、单调、品种杂乱、无品位，不能满足多元化、个性化的消费需求。

3、缺乏专业性经营礼品的店铺。

中国的礼品公司99%没有设立规模经营的礼品店，更不用说开设礼品专卖店。

这些礼品公司开设在写字楼，主要通过电话、资料邮寄、人员推销等方式向单位开展直销。它们绝大多数没有自己的工厂，利用样品拉单，拿到订单后再找工厂加工。

这种低成本的运作方式，局限性很大，其市场触角延伸面狭窄，许多团体客户、家庭和个人客户被忽略。

当前礼品只在某一小商品市场、文化用品店、个别鲜花店销售，商场里附带销售品种少，消费者在购物时选择性极小，很难卖到称心如意的礼品。

4、缺少“一站式”礼品专营网络，经营模式传统落后。

目前礼品市场受传统营销方式束缚，一般为厂家――总经销商（―级批发）――分销商（二级批发）――代理经销商（三级批发）――零售商――顾客。中间流程过多，经销商分配的利润减少，传统落后的经营模式，经营者不得不时刻面对大量库存问题，没有退出自由的尴尬境地，投资风险过大。

三、行业呼吁

中国礼品市场一方面是巨大的需求，另一方面是上述种种原因造成的行业真空，对投资者则是一次难得的商机，也为规范运营的企业留下了巨大的发展空间。

第五篇：中国婚庆市场分析

目前中国婚庆市场分析

时间：2010-06-23 来源：新华网

一、婚庆产业是一项朝阳产业，蕴藏着巨大商机

来自民政部的统计显示，中国每年有将近1000万对新人喜结良缘（2009年为1000余万对），全国每年因结婚产生的消费总额已达近5000亿元。巨大的消费额不但催生了影楼、婚宴、婚庆用品、婚庆服饰等行业，许多配套行业如摄影摄像器材、美容美发、珠宝首饰、家居用品、餐饮，甚至装饰材料、汽车、房产、银行贷款、保险理财等也相继进军这一领域。字1990年我国第一家婚庆公司成立以来，国内的婚庆业现已逐渐形成一个大市场。调查结果显示，62.9％的人认为结婚需要举办婚礼。目前，北京、上海、广州、深圳等大城市的婚庆市场最为红火，仅北京的婚介机构和婚庆公司就达1000多家，为全国之最。

近几年，随着经济的发展，人们的消费水平得到提高，在消费观念上也得到了很大的改变，在满足了物质消费的基础上，已经朝精神需求方面发展，而在一些发达的城市，这种消费观念已经发展的相当成熟，而促销了象旅游、婚庆这些行业的火暴。但是作为朝阳产业的婚庆行业，但是这个新兴的行业市场虽大，但却仍未形成产业链，更谈不上规模经营和品牌服务，在服务质量、服务水平方面却存在很多的信任危机。美容、美发、影楼、酒楼、花卉市场和旅行社基本上都分散经营，从事婚庆业的公司、门店，也都规模不大，服务标准、收费标准参差不齐。同时，婚庆服务品牌开发之后，“传统”项目多，服务面窄，仅限于彩车、司仪、宴会、旅游等几部分，难以满足当代青年追求的多元化、时尚化、个性化服务。

只有把婚庆当作一个产业来开发，婚庆市场就会越办越火。给婚庆公司评定星级，按规格定价位。规范了婚庆市场，激励婚庆公司提高自身素质，使新人们在举办婚礼时不再遇到那么多的麻烦。具有信誉的婚庆用品主题商场将受到消费者的欢迎。

二、中国结婚产业的发展与特性

（一）什么是结婚产业？

首先，我们必须了解清楚什么是“结婚产业”？通俗地讲，“结婚产业”又叫新婚消费产业，是为处于家庭生命周期中的新婚阶段（包括婚前准备、婚礼庆典、婚后蜜月等时期）的新婚人群提供系列产品和全面服务的各种行业的集合，是传统意义上仅注重婚庆典礼的婚庆行业的延伸与扩充。

（二）结婚产业的特征：

1、结婚产业是一个涉及行业面广的产品、服务综合性产业；

2、结婚产业是一个消费高峰期非常集中、非理性消费且消费额高的产业；

3、结婚产业是一个追赶潮流、彰显个性的时尚产业；

4、结婚产业是一个充满幸福和快乐的新兴产业；

（三）我国社会观念变迁对结婚消费的影响：

1、中国传统大家庭观念逐渐淡化，现在新婚男女对结婚消费有了更大的自主权；

2、婚姻质量、生活幸福成为人们追求的目标，结婚消费则是体现婚姻质量的标志；

3、婚姻被视为实现自我价值的体现，结婚消费则被当成体现自我价值的重要时刻；

4、高档次、时尚的结婚消费将引领潮流，人们对结婚越来越注重高质量和个性化；

（四）我国结婚产业的现状：

1、我国结婚产业是一个充满巨大商机，前景看好的朝阳产业；

2、我国城镇居民新婚消费的消费量巨大，农村也大幅度上升；

3、我国的新婚消费集中在节假日，传统观念对结婚择日仍有影响；

4、我国的结婚产业主体企业规模小但数目增长快；

（五）国际结婚产业发展现状和趋势：

1、结婚年龄愈来愈大，结婚人数稳中有降；

2、新婚消费蛋糕一直在增大；

3、拥有发展成熟相关行业协会；

4、具有系统的职业取向序列；

（六）什么是结婚产业链？有何特点？

1、在一定的地理区域内，以新人消费需求为导向，所有企业部分或完全围绕新婚消费主题，以产品、服务为纽带结成的一种具有价值增值功能的战略关系网链；

2、它属于以产品与服务结合的需求拉动型产业链，而且有多种产品与服务。结婚产业的核

（七）我国结婚产业发展呈现出五大特点：

1、产业链逐步形成：我国结婚产业在婚礼服务、婚纱摄影、婚纱礼服生产、婚宴服务四大行业龙头企业带动下，76个关联行业相互连接，逐步形成了以结婚消费产品和服务为核心的行业集群。

2、市场供给总量有所扩大：依据中国婚博会对相关行业专家的调研，全国婚纱影楼平均每年以10%的速度增加，影楼婚纱销量每年至少以20%的速度递增；北京2004年到2005年11月份有276家婚礼服务公司注册，2006年至少翻番。

来源：()-目前中国婚庆市场分析......_润物无声_新浪博客

3、企业规模较小：中国结婚产业的主要行业企业的规模较小，但从从业平均人数来看，全国各城市的婚庆企业的平均从业人员均很少，婚礼策划企业平均每家从业人员10人左右，婚纱摄影企业平均每家40-60人。尽管婚纱礼服生产企业具有大中型企业，但除中国潮州、厦门等大型生产基地外，手工定制和家庭作坊式的小型企业还是占大多数。

4、企业区域性强：区域分布上，结婚产业各行业的企业产品销售和服务区域性很强，很少出现跨地区经营的大型连锁企业。服务企业主要集中在北京、上海等相对发达城市，生产企业主要集中在沿海及发达的大中城市，在小城市的分布较少。

5、地域性的行业品牌正在形成：由于结婚产业是一个新兴的服务行业，除原来相关行业的迁移品牌外，真正全国性结婚产业品牌各地尚未形成，但一批在当地市场份额大、具有竞争优势的行业领先企业，正在逐渐形成行业品牌，优势企业主导的行业整合将提升市场集中度和行业整体盈利水平。

（八）如何提高结婚产业价值链的效用？

1、提供丰富的新婚消费产品和服务；

2、创立新婚消费的知名品牌；

3、合纵连横、行业内与企业间“强强联合”、“资源整合”；

（九）结婚产业商业模式:

1、产品服务型商业模式（独立的婚庆产品生产销售商、婚庆服务提供商）；

2、品牌型商业模式（品牌连锁, 网络营销）；

3、整合型商业模式（婚博会，结婚展，时尚婚庆产业展，摄影购物广场，婚庆广场）；

（十）目前我国结婚产业存在的问题：

1、产品服务同质化，不能满足个性化需求；

2、前景看好但混乱无序，产业服务不规范；

3、各类公司良莠不齐，“红色投诉”居高不下；

4、行业标准欠缺，行业管理力不从心；

5、高端新婚消费市场不成熟，缺乏为高收入新婚人群量身定做的产品和服务；

6、资源配置效率低下，产业资源亟待整合；

7、从业人员素质偏低，各种职业培训不够发达；

8、缺乏符合产业发展的企业营销模式；

（十一）“新人”对举办婚礼的趋势:

1、62.9％的新人表示要举行婚庆；

2、婚庆之时，新人们花钱如流水；

3、婚庆的档次也有较大提升，婚车档次一溜排的宝马、凯迪拉克等高档婚车在大街上也能看见；

4、新娘婚纱从以往租用型，变成了挑新款买回家；

5、婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升；

6、对婚宴气氛和质量提出更高的要求；

7、对办喜庆婚典的最大体会是三个字：太烦太累了，联系车辆、定制鲜花，购买结婚时的必备用品，整天上市场，忙得个个累黄了脸；

8、“要是有专业的婚庆公司帮我们操办，那多好啊”，新人的心愿；

9、婚车迟到、司仪迟到、化妆师迟到，这是最让新人着急的事情；

10、婚庆市场价格不规范，以次充好、混水摸鱼，用模拟机冒充高档数码机摄像等等；

11、目前的婚典，都大同小义，不外乎拍婚纱照、办酒席、去旅游“三部曲”；

12、现代人的婚礼正由“物质型”向“精神型”转变，新郎新娘越来越多地关注文化层面，更加追求时尚、健康、文明；

13、经济发展较快的城市里，婚礼出现了新的变化，婚礼的形式、内容、地点变得多样化、个性化；

14、婚礼越来越注重新人跟亲人、朋友之间情感的交流沟通；

15、婚庆从“攀比风”、“炫耀风”到流行“婚事应该从简”的观念，目前随着社会经济的发展，又转换成在经济承担能力之内的婚庆行为，得到认可；

大家都知道，我国的出生率是稳中有降。1970年我们国家提倡计划生育，80年提倡独生子女政策，但是由于50年代出生率加大，所以在80年结婚率在大幅度上升。但是87年以后在持续下降。按照我国的法律规定，女的25岁结婚。这样就会产生一个带动趋势。大家看看这是1985年到2005年内地结婚人数趋势，大家可以看到在逐渐下降。95年的结婚登记人数为811万人。以后我们国家会稳定在800万人/年新婚人数。我国的主要城市调查，每年的新婚人数在下降，但是随着经济的发展，结婚消费的项目在不断的增加，消费幅度在大幅度上升。因为根据北京的统计数据，光是婚庆消费就上升了30％多。消费观念从婚宴到现在的有房有车有存款，现在的首饰可以看一下，这是必须消费的。在农村家庭影院，移动电话等等也是现在结婚必备的。