物业管理服务培训讲稿（五篇材料）

第一篇：物业管理服务培训讲稿

物业管理服务培训讲稿

第一讲：房地产开发经营

一、我国房地产发展的历程

随着改革开放的深入，我国的房地产地产市场是随着土地成为商品而出现的，经历了以下四个阶段：

第一阶段：“炒家”阶段；

第二阶段：“买家”阶段；

第三阶段：“概念地产”阶段；

第四阶段：“品牌地产”阶段。

二、房地产市场的价格、供应与需求

1、一般情况下，商品房的销售价格应该控制在当地上年度平均收入的四至六倍以内，才能形成较好的市场，经济实用房应控制在四倍以下。

2、房地产的市场的价格与需求存在“逆相关”关系。当房地产的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降。

3、房地产的市场的价格与供应存在“正相关”关系。较高的商品价格会使可供销售的商品增加，较低的商品价格会使可供销售的商品减少，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反。

4、房地产开发企业要把握好以上价格关系，调整好经营目标。

三、房地产市场的营销

1、房地产市场营销过程的四个阶段：

一是为使潜在的客户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段。主要通过媒体广告，楼书等形式进行推介。

二是就有关价格及合同条件而进行的谈判阶段。明确销售价格、拟定合同条款，宣传楼盘的区位优势及物业管理的规范服务等。

三是双方协商一致后的签约阶段，要在打消客户的后顾之忧中下功夫。四是业主入伙交房阶段，发入伙通知书，与物业公司配合做好交房验楼工作。

2、房地产营销中须注意的几个问题

1书面宣传资料要真实可靠，专业术语多用中性词，不要过分夸大或做虚○

假的宣传。

2购房者一般不知道如何办理有关手续，与客户谈判中要祥细买房程序、○

定（订）金数额、抵押贷款等事项，不要向客户做过多的承诺许愿。

3签约中要特别注意规避风险，对《购房合同》填写的每个字每句话都要○

认真推敲。对合同的9个附件要认真填写，交房时间要留有余地，公摊面积要基本合理，房屋建筑装修标准、层高、水电、配套设施及物业管理等事项要明确，注意在合同中规避法律责任，合同备案前的样本要请律师审查。

4要提高营销人员的业务素质和营销技巧，在口头介绍、谈判中要掌握好 ○

分寸，不要言过其实，更要能自圆其说。

第二讲：物业的接管与房屋的交付

一、物业的接管验收

1、接管验收——是指物业管理单位在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业标准进行综合检验的过程。它是在竣工验收和综合验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。接管验收合格，标志着物业可以实施正常的物业管理。

2、接管验收的程序

1开发建设单位书面提请接管单位验收； ○

2接管单位对接管验收条件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在○

15天之内签发验收通知并约定验收时间；

3接管单位会同开发建设单位对物业的质量与使用功能进行检验； ○

4对检验中发现的问题开发建设单位进行处理； ○

5经检验符合要求的房屋，○接管单位应签署检验合格的凭证，签发接管文件。

3、接管验收的内容

1主体结构。○

地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。

2屋面与楼面 ○

各类房屋必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房间的地面相对标高应符合设计要求，不允许有积水、倒泛水和渗漏。

3装饰装修 ○

钢木门窗均应安装平整牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致不脱皮、不漏刷。

4电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞○

接或绑接；每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求；照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好；避雷装置必须符合国家标准规定；电梯应能准确、正确运转，噪音震动不得超过规定；记录、图纸资料齐全。

5水、卫、消防、采暖 ○

管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅；消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证；各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。

6附属工程及其他 ○

室外排水系统的标高，窨井的设置，管道的坡度、管径、化粪池，明沟等都必须符合规定要求，信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装；场地、临时设施及过渡用房拆除清理完毕，相应的市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量和使用功能要求。

二、房屋的交付

1、入伙前的准备：

1印制、填写、寄发“入伙通知书”○，要求做到细致、准确、及时。

2编写、印制《业主手册》○、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《入伙手续书》等入伙资料。

3召开由开发建设单位、物业管理单位、销售单位参加的联席会议，对入伙○

事项及存在的问题进行专题研究，对有关业主的提问要统一思想认识，统一口径解答。

4对小区进行一次全面清场和保洁，对住宅、柴间、车库的钥匙进行全面配○

对并贴好标签。

2入伙程序：

1业主凭身份证到售楼处开具《入伙手续书》——交清购房尾款——收款人○

签注——由售楼小姐引领到物业公司。

2到物业公司签定《物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理服务协议》○

等文件——交纳物业管理费、垃圾清运费、装修保证金等——物业经办人签注。

3验楼：由开发建设单位工程技术人员、物业管理人员、业主现场验楼，发○

现问题如实记录并由开发建设单位限期维修——甲方代表和业主签注验楼意见。

4交房：以上三项完成后，到售楼部或物业公司领取钥匙，业主签字，入伙○

手续办理完毕。

三、房屋的装修使用

1、装修的申请、审批、监管、验收：

1业主或物业使用人在装修前应先向物业公司提出申请，报送装修图纸及○

施工方案，填写《房屋装修施工审批表》，签订《装修承诺书》和《防火责任书》，领取《装修许可证》。并将装修人员的姓名、身份证（电焊工、电工应有上岗证）复印件报物业公司备案，办理施工人员出入证。

2施工方案被批准后，按批准的内容、规定的时间进行装修。○

3装修中物业公司要每周对每个装修户不少于2次以上派员入户巡查和监○

管，发现违章及时纠正和报告。

4装修完工后，业主要填写《装修验收登记表》○，物业公司会同开发商技术人员进行现场验收。

２、装修使用中的禁止行为：

1擅自改变房屋结构、外观(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状、○

规格和位置)、设计用途、功能和布局等。

2对房屋的承重墙、梁、柱、板、屋面等进行违章凿、拆、搭、建。在分○

户门外公用过道上擅自辅设装修材料危及行人安全的。

3占用或损坏楼道、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚（房）○

等共用设施及场地。

4擅自在阳台上加砌蓄水池,增加阳台荷载的。○

5损坏、拆除或改装供电、供水、供气、通讯、有线电视、智能系统、排○

水、排污管道等公共设施及防水、隔热层(包括改变房屋、卫生间地漏、给排水管位置、将生活污水排入雨水管)，6装修过程中不得擅自在户外接水、接电，严禁无证人员进行电、气焊割 ○

等作业。

7严禁用电梯运送未经包装的装修垃圾、废土和水泥、沙、石、砖等装修○

材料，禁止用电梯运载各种有毒有害、易燃易爆危险物品及其他无密闭容器装载的液体、流质物资。

3、装修施工中须要明确的事项

1装修时间：房屋装修施工时间一般为房屋交付后的90天内完成，如有特○

殊情况确需延期的,需到物业公司办理延期手续。每天装修施工时间为上午8时至12时，下午14时至晚上19时，其他时间不许进场作业，以免影响他人休息。

2阳台：为维护小区统一美观,对阳台的封闭和安装防盗网的用材要统一,○

特别要强调不准拆除、包裹阳台不锈钢（铁艺）护栏，不准更换外墙面颜色及建设单位已安装的铝合金窗式样和颜色。

3防盗网：门窗需安装防盗设施的，必须经物业公司批准，要规定安装防○

盗网的用材、是否可以突出墙面等。

4空调：安装空调室外主机必须统一安装在已设置的空调板上，未设置空○

调板的须按物业公司指定的位置安装，空调冷凝水要直接排入专用排水管内，室外主机应安装牢固并加装防护罩，因安装空调而损坏的外墙应及时恢复原状。

5太阳能：平屋面结构需要安装太阳能的，必须在征得顶层业主同意并在○

确保安全、美观、不影响其他业主利益的前提下，报物业公司批准、指定位置后方可安装。

6材料搬运：卸放在公共场所的装修材料必须在一个工作日内搬运完毕,搬○

运沙石等装修材料入户要用袋（桶）装搬运，每次搬完后应立即把散落在道路、楼道、过道等处的砂石、水泥等物清扫干净。

7垃圾堆放：装修中产生的建筑垃圾(如砂石、砖头、刨花等)必须用袋装○

好,扎紧袋口,按指定地点堆放,装修完工后应及时进行清场，严禁往楼下抛弃垃圾或物品。

8责任：装修施工的质量和安全等事项由业主与所聘用装修人员书面约定，○

施工中发生的的人身安全事故及造成的渗、漏、冒、裂、停水、停电和擅自凿开楼面防水层，改变给排水管位置以及损坏他人物品或由此影响毗连房屋使用和安全的，概由装修业主或物业使用人负责赔偿和修复。

9消防：业主装修房屋时要自备二种以上灭火器材，要做好防火、防盗工○

作。如因装修的疏忽大意，造成火灾事故或自己保管不当造成公私财物被盗，概由业主负责赔偿损失。

四、物业管理中的几个注意事项

1尽可能的规避物业管理风险，要签定好《物业管理服务协议》和《房屋装○

饰装修管理服务协议》等文件，有条件的情况下还要“购买公众责任险”，将风险转移到保险公司。

2要树立以人为本，业主至上的思想，搞好管理和服务，业主想到的，你要○

做得更好，业主没有想到的，你要提前想到。

3不断提高员工的业务管理水平和语言表达能力，每个小区都有少数不讲理○的业主，你必须得有正能正说，反能反讲的能力和水平。

4要掌握一定的法律意识和安全观念，注意处理好小区的商业救助关系，发○

生安全事故要积极救助。

5要注意规避法律责任，对一些可能出现危险或存在安全隐患的地方要有明○

显的提示标志，要正确处理好“主动承担责任”和“许诺承担责任”的关系。

五、处理客户投诉的艺术

投诉处理是一项集心理学、社交技巧于一体并体现服务人员道德修养、业务水平、工作能力等综合素养，给投诉者所提问题予以妥善解决或圆满解答的工作。处理投诉工作的原则是依法办事；宗旨是服务用户；目标是杜绝有效投诉；从而提高管理单位的声誉及社会影响。

（一）用户投诉的定义

用户因对物业管理企业的服务需求或不满等，通过各种方式向有关部门反映的行为，称之为投诉。用户投诉的方式包括来电、来访、来函、其它（如登报）等。

（二）用户投诉的分类：

1、按投诉的性质分：有效投诉与沟通性投诉

（1）有效投诉：

有效投诉有两种情况：用户对物业管理单位在管理服务、收费、经费管理、维修养护等方面失职、违法、违纪等行为的投诉，并经过有关查实登记的。用户向物业管理提出的管理单位或管理人员故意、非故意，或失误造成用户或公众利益受到损害的投诉。

（2）沟通性投诉：

求助型：投诉者有困难或问题需给予帮助解决的。

咨询型：投诉者有问题或建议向管理部门联络了的。

发泄型：投诉者带有某种不满，受委屈或误会等造成的内心不满，要求把问题得到解决的。沟通性的投诉若处理不当，会变成有效投诉，所以必须认真处理沟通性投诉。

2、按投诉的内容分为：

（1）对设备的投诉：用户对设备的投诉主要包括：空调、照明、供水供电、电梯等等，即使我们建立了一个对各种设备的检查、维修、保养制度，也只能减少此类问题的发生，而不能保证消除所有设备潜在的问题。

（2）对服务态度的投诉：

用户对服务态度的投诉主要包括：不负责任的答复行为，冷冰冰的态度，爱理不理的接待方式等。因为管理人员与用户都由不同个性的人组成，所以任何时间，此类投诉都容易发生。

（3）对服务质量的投诉：

用户对维修的质量、邮件未能及时送到用户手中等，都属于对服务质量的投诉。减少用户对服务态度与服务质量的投诉的最好方法是加强对服务人员的培训。

（4）突发性事件的投诉。

（三）正确理解用户投诉

1、下面是一些值得我们重视的数据：

对服务不满的用户：96%会静静地离开，91%永远不会再回来，80%的此类用户将不满意的服务活动向8至10位朋友诉说，20%的此类用户更会向20个友人讲述。

为何用户会离开：3%因搬迁而离开，5%因建立新的友谊关系，9%因更好更优的选择，83%因管理者的服务不专业或恶劣的待人态度。

想离开的用户会留下吗？70%会！假如他们的投诉问题被妥善解决后，95%的用户将会留下！假如他们所投诉的问题即刻得到解决，平均每一位投诉者将会对其5位朋友讲述自己的投诉及事情最终的解决办法。

2、我们该如何理解投诉？

（1）投诉能指出在服务过程中应改善的环节。

（2）投诉是用户给予我们再度提供改善服务的机会，使用户重新接受我们。

（3）投诉给我们机会去令用户忠于我们。

（四）如何处理用户的投诉

1、处理投诉的基本原则：

（1）真心诚意地帮助用户解决问题

用户投诉，说明工作尚有漏洞，说明用户的某些要求尚未被重视，每个人都应理解用户的心情，努力识别及满足他们的真正需求，满怀诚意地帮助用户解决问题。只有这样，才能赢得用户的信任与好感，才能有助于问题的解决。

（2）把“对”让给用户

用户因为不满才会来投诉，往往用户的情绪会失控，这时，我们不该失控，要从对方的角度去理解问题，即使用户言谈中有不对的，也要把“对”让给用户，与用户争议会激发矛盾。

（3）不损害公司的利益

2、处理用户投诉的程序从投诉的开始到结束，是一个牵涉面相当广而又一环扣一环的过程：接诉--聆听--判断处理--回访--总结。

（1）接诉

礼貌是做好投诉处理工作的基础。投诉接待环境是影响处理工作的第一关。

（2）聆听与记录

认真听取用户的投诉，认真记录投诉的要点。

（3）判断、处理

感谢用户的关心和爱护。快速判断、迅速反映、及时处理。经过判断分析，当找到问题所在，应以积极的正面态度回应用户，如告诉他会怎样处理等。

（4）回访

是建立信任，弥补因种种原因造成失误的重要环节，也是检查工作质量，与用户沟通，搞好关系的最好机会。

（5）总结

发生这次投诉的原因是什么？从这次投诉处理中学到了什么？在今后的工作中怎样才能避免类似情况的发生，需要作哪些方面的调整。

第二篇：物业管理保安员培训讲稿

保安员培训讲稿

一、保安人员应具备的职业道德

1、忠于职守、勇于奉献

保安服务职业的特殊性要求保安人员在任何时候、任何情况下都必须忠于职守，严守工作纪律，对工作极端负责，认真履行保安人员的义务，在工作中要以国家利益、人民利益、服务单位的利益为重，关键时刻能够挺身而出，同扰乱社会秩序，侵害国家和人民利益的行为进行斗争。

2、热爱本职工作，精益求精

高尚的职业道德和良好的职业修养既来自保安人员对自身职业的深刻理解和执着热爱，也来自于对专业知识的认真钻研和刻苦学习，它要求保安人员在工作发扬敬业精神，认真学习和钻研业务，对工作精益求精。

3、热心服务，礼貌待人

全心全意为人民服务，为用户服务，是保安服务业的宗旨，也是保安服务业在市场经济条件下能够赢得信誉，占领市场的主要保证。

4、清政廉洁，奉公守法

保安人员作为协助公安机关维护社会治安的一支辅助力量，应具有较强的遵纪守法意识和清政廉洁的高尚品质，要求别人遵守的规章制度首先自身要严格遵守，不属于自己职权范围内的事情，绝不越权去做，监守自盗，以权谋私、徇私舞弊、贪污受贿等行为是国家法律所不允许的。

5、遵守社会公德

保安人员作为社会的一个群体，无论在工作岗位上，还是在日常社会活动中，都应该模范地遵守社会公德，原因为社会公德以职业道德为基础，职业道德是社会公德在各个职业领域的延伸。

二、保安人员应具备的素质

1、高度的警惕性

警惕性主要要求保安具备高度的责任感，随时警惕不法分子犯罪阴谋，及时揭露和打击他们的种种违法行为。

2、高超的策略性

策略性指保安在对敌斗争中能扬长避短，避实就虚特别是防身时要充分发挥自己一方的长处和优势，隐蔽自己一方的短处和劣势，从而用较弱的力量战胜犯罪分子。

3、防卫的灵活性

灵活性指在实际的格斗中，要求根据具体情况来决定使用哪种技术方法，或者交替使用一种或多种方法在一二招之内将对方制伏。

三、保安人员应具备的礼仪

保安员作为公共***的代言人，他的礼仪举止要得体，以下从三个方面来阐述

1、敬礼

保安敬礼主要有两种：举手礼、注目礼

举手礼我就不多讲，相信大家都比我专业，在这里我着重讲一下注目礼在何种场合使用：

1）保安没戴帽子时，无论停止间还是行动间，在室内还是室外，均应行注目礼。

2）保安手携武器或手提物品时，无论戴帽与否，均行注目礼。

3）在举行阅兵式时，当阅兵首长接近受阅***队列时，除了位于指挥位置的***行举手礼之外，其余人员均行注目礼。

4）在举行迎送国旗仪式时，当听到“向国旗—敬礼”的口令，除位于指挥位置的***行举手礼外，其余人员均行注目礼。

2、仪容

1）发型 男保安蓄发不得露出帽外，不准留大包头，不准留长鬓角，不准留胡须，帽墙以下头发不得超过1.5毫米，女保安发辫不得过肩，不得烫发。

2）服饰 保安不能随意追求地方群众的装扮，如戴耳环、项链、戒指等。

3）佩戴 保安着制服时，只佩戴公司统一颁发的奖章，证章，不得佩戴其它徽章，佩戴时一定戴在上衣的左上方。

4）着装

A 规范。保安不能私自改制服装，也不能在制服外面套穿自购的风衣，皮茄克，羽绒服等便服，同时必须按规定佩戴帽徽、领花、肩章。

B 配套。按季节可分为冬、夏和春秋服装，按场合可分为礼服、常服和工作服，按照规定，帽子、上衣、裤子必须配套穿着，不得将在不同季节，不同场合穿的制服随意混穿，更不允许与便服混穿。

C 整洁。穿开领式服装时必须内穿白色衬衣，系制式领带；穿关领式衣服时，内衣领和衬领高出制服领不能超过2毫米，领钩、衣扣要扣好，内衣下摆不得外露，不得挽袖、卷裤腿、披衣、敞怀，帽子得套在帽墙上，通常穿制式鞋子，穿便鞋时，不准穿高跟

鞋，衣帽鞋帽要经常换洗，保持干净。

3、举止

1）坐如钟。保安席地而坐的姿势是：左小腿在右小腿后交叉，迅速坐下、两手自然放在两膝上，上体保持正直，坐在椅凳上的姿势是两腿自然并拢，头、颈、胸、腰顺其自然而伸直，那种架着二郎腿，或歪头趴坐都是绝不允许的，***的姿态应有庄重挺拔，稳如泰山的美感。

2）站如松。保安站立时，要精神振奋，态度严肃、姿势端正。三挺、两收、两平，动作要领、三挺即腿胸颈。两收即小腹微收、下颌微收，两平即肩平、两眼向前平视，这样站立的姿势才能如颈松，气宇轩昂、英姿勃勃。

3）行如风。齐步、正步、距步。齐步最常用，要求走直线，精神饱满，身体稳当，步伐雄健有力，动作有明显的节奏。

四、保安员火警报警程序

无论什么时候,发现火情的人应保持镇静,切勿惊慌，如难以扑灭时，应按照下列程序工作

1、立即用火场附近的电话通知保安部，如附近无电话时，可打火场附近的手动报警器完成报警工作。

2、采用电话报警时，请打火警电话“119”，报警时讲话声音要清楚，要说明起火地点，物质燃烧种类，是否有人被围困，火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，之后注意倾听对方是否有补充询问，并做认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。

3、在扑救人员未到达火场前，报警者采取相应的灭火措施，使用火场附近的消防设施进行补救。

4、关闭火场附近的电源开关及门窗。

5、切勿在火场附近区域高喊“着火了”，以免造成不必要的混乱，6、引导火场附近的客人从安全通道撤离，同时告诉客人不要使用电梯。

7、灭火后，要保护好现场，禁止无关人员进入

物业管理职业道德教育

物业管理属第三产业，管理公司主要通过各种优质、高效的管理和服务获取酬金，并以此建立起自己的人才队伍和行业声誉。10多年来，我国物业管理业在人才、经验等行业资源近于空白的情况下得到了快速而良好的发展，一大批敬业乐业的物业管理者发挥了重要作用。目前，在许多管理公司及其所属管理处担任中高级管理者的正是这群早期的物业管理从业人员。伴随着中国物业管理的发展，在相当长的时间内，这些对物业管理有深刻认识、有丰富经验的管理者仍将是中国物业管理的“领头羊”。

但是，由于物业管理的发展飞速，管理人员不断增加，加上人才培训跟不上、致使国内物业管理者的整体素质仍然跟不上行业发展的要求，满足不了业主和使用人的需要。作为一个新行业，物业管理行业规范尚未真正形成。在众多的投诉案例中，业主投诉的焦点，除了管理和服务的质量外，便是管理人员的从业道德规范。因此，一个困扰政府主管部门、管理公司、业主和管理人员的问题便显得愈加突出了，这就是：现在的物业管理者，应该具备和遵循哪些职业道德？

(一)物业管理者职业道德的基本内容

职业道德是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。

良好的职业道德的基本因素，包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。这就是：在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨炼职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯。

物业管理者职业道德的基本内容包括：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。

1.物业管理者的职业思想

一个人的职业思想，指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求，并经过不断的实践磨炼，才能形成正确的职业思想，才能在日常工作中把每一件事做好。据一些资深物业管理者总结，物业管理者职业思想十分丰富，但以下几点最为关键：

(1)业主至上观

物业管理公司是受业主聘请担任物业管理工作的，物业管理公司的一切努力和工作，都是为了满足业主的需要。因此，物业管理者要摆正自己与业主的关系，真正做到以业主为尊，业主至上。物业管理者应该明白，是业主为管理公司、也为自己提供了工作的机会。业主的满意，是自己工作的方向和目标。那种不履行合同与承诺、管理与服务不对板、收多少管理费做多少事、多收费少做事甚至冷眼对(恶言辱骂)业主的行为，无异于砸管理公司的牌子、丢自己的饭碗。

(2)管理就是服务观

物业管理的兴起，改变了过去房管体制下的老爷作风，因此受到人们的欢迎。尽管物业管理本质上就是提供服务，但是由于受传统思想的影响，一些物业管理者对物业管理的这一特性尚缺乏认识，总以为自己是个“管事儿的”，即便对业主，也只有“管”，不想服务。

管理就是服务观，就是在管理过程中，一切从服务业主出发，把日常工作看成是服务，把服务当成最大的满足，即便是一些不直接面对业主的岗位，如机房、控制室，也要把工作质量的好坏与为业主服务联系起来，以最好的管理质量为业主提供安全、舒适、高

效的生活和工作环境。

(3)技术服务观

在物业管理岗位上，管理是一门技术，工程是一门技术，服务也要讲技术。随着现代物业管理的发展，物业科技含量越来越高，物业运作的程序更加复杂，业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理者在管理与服务技术上更加专门，更加博杂，不间断地学习物业管理专业知识，不断提高业务水平，以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。

(4)忠诚的服务观

一方面，物业管理者要忠于业主，业主的利益高于一切，严格履行管理合同，尽最大努力维护业主的利益不受损失；另一方面，随着委托管理模式的推行，越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托，总是选派优秀管理者担任某一物业的管理人员，尤其是高级管理人员。因此，物业管理者也必须忠于管理公司，并按合同要求维护管理公司的声誉和利益，切不可只顾业主或其他方的利益而损害管理公司的利益，更不能以不正当的、违规的言行损害管理公司的形象和声誉。

许多物业管理公司把职业思想具体化、条理化，使之易于操作。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司的职业思想(道德)要求包括敬业爱岗、遵守纪律、认真学习、公私分明、勤俭节约、团结合作、严守秘密等。

2.物业管理者的行为规范和行为准则

行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司要求员工处理投诉时必须做到：①员工必须牢记业主是上帝，所有工作必须以业主为中心，员工必须高度重视业主的投诉；②细心、耐心地聆听业主投诉，让业主畅所欲言；③认真用书面形式记录业主投诉内容，并作为业主投诉处理的第一责任人迅速而妥善地解决业主所投诉的问题或转报有关部门；④投诉事项中，若涉及本人的作业行为，不得隐瞒，更不得伪造；⑤业主投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚依据；⑥对投诉业主应表示感谢，对由于管理和服务不当、不周而对业主造成的不便或损失表示歉意。处理完投诉后，应主动报告业主，了解业主的满意程度。

(二)物业管理者的职业道德修养

建设部颁布的《全国优秀管理住宅小区标准》第15条规定，小区管理人员要遵守职业道德规范。随着物业管理的发展及从业人员的增加，可以预计，政府有关部门、行业协会将制定全面可行的物业管理道德规范，进一步约束和规范物业管理者的行为，从整体上提高物业管理者的职业道德水平。因此，物业管理人员只有不断提高职业道德修养，才能适应不断发展的物业管理业及其新要求。修养，是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面，经过长期的有目的的锻炼和培养所达到的一定水平，以及逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。

物业管理职业道德修养，是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行业特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己的言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。

那么，物业管理者怎样才能加强职业道德修养呢？

1.加深行业认识

物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境，并且其基准还随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善，生活内容的充实和丰富，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优美。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主的合法权利的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和平共处的群居关系。物业管理者要充分认识到物业管理对城市功能的完善及对城市精神文明建设的重要性，明确自己在城市建设与发展中所担任的重要角色，自觉地把自己的工作与人们美好的生活环境联系起来，把自己视作美好生活的创造者和维护者。

2.树立服务意识

物业管理在中国大陆还是一个新兴的行业，既有生机勃勃、前景美好的一面，又有经验不足、有待完善的一面。惟其不完善，物业管理业才充满机会、充满挑战。但是，物业管理者一切工作都是服务，一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观，才能主动地、创造性地开展服务工作。一个成熟的物业管理者，总会自觉地把为业主、使用人提供优质的服务作为职业的追求，并以此获得职业的满足感。可以说，是否树立了服务意识，是物业管理者职业道德修养的主要内容。

3.提高文化素质

刻苦学习，不断提高文化素质，是物业管理者提高职业道德修养的主要途径。没有较高的文化素养，良好的服务意识就无法贯彻到具体的服务行为中；作为服务者，也无法将自己的服务精神提升到更高、更完美的境界。因此，管理者必须广泛地涉猎各种文化知识，汲取优秀的人类文化成果，丰富自己的精神世界和职业思想。记住：没有高素质，没有好修养，便没有好的管理，更没有好的服务。

第三篇：家政服务培训讲稿

家政服务培训讲稿

[职业道德与职业规范] 家政服务员是根据雇主要求为所服务的家庭操持家务，照顾儿童、老人、病人、管理家庭有关事务的人员。这一职业有其特定的要求，从业人员不仅要有一定的技能，以满足家庭生活的需求，还必须有较高的职业道德。

一、职业与职业道德

（一）家政服务员职业的产生

家政服务员职业的产生是社会劳动分工越来越细的结果，是社会、经济发展、科技进步和产业结构调整的需要而产生的。家政服务员必须转变观念，树立正确的职业观。

①职业是社会劳动分工的产物。

②职业是每个社会成员的重要社会活动形式。③职业是个人谋生的手段。

（二）职业道德

职业道德是指人在职业活动中所要遵守的特殊的道德。即一个人在其职业生活实践中，应当遵循的道德原则、规范以及与之相适应的道德观念、情操和品质。职业道德具有以下特点：

①稳定性和连续性；②专业性和有限性；③多样性和适用性。

二、职业守则：

①遵纪守法，讲文明，讲礼貌，维护社会公德 ②自尊、自爱、自信、自立、自强。

③守时守信，尊老爱幼，勤奋好学，精益求精 ④尊重雇主，热情和蔼，忠诚本分。【家 居 保 洁】

一、清洁地面

1.地板砖（瓷砖）

此砖耐酸，耐碱，耐磨，易清洗。2.木制地板

清扫时拖布不要太湿，有污渍不要用汽油擦拭，可蘸中性洗涤剂擦拭，再用湿布擦净，以保护漆面。

3.塑料地板

先用扫帚扫净地面，用湿拖布擦拭，若有污垢不要用硬毛刷洗，而要用软布蘸中性清洗剂擦拭，再用干布擦净。

4.纯毛地毯

要经常用吸尘器除去地毯上的碎纸及尘土，定期在室外通风处拍打，以除去灰尘。

5.化纤地毯

可直接用扫帚清扫，在用湿拖布擦净。也可到室外用清水冲洗。

二、清洗玻璃

①准备好湿抹布、干抹布、旧报纸、玻璃清洗剂、食醋等。

②先用湿抹布擦拭，再用干抹布或报纸擦拭。

③厨房的玻璃油烟重，不易擦洗，可选用专用玻璃清洗剂，先将清洗剂均匀地喷到玻璃上，稍等片刻，再用干抹布擦净即可。也可用抹布蘸洗洁精精擦一遍，最后用旧报纸擦亮玻璃。

三、木制家具的清洁 ①尘土可用干抹布擦拭。

②有油垢可用抹布蘸洗洁精或茶水擦拭，再用湿抹布擦，最后用干抹布擦。

四、清洁皮制沙发

皮制沙发可用干的软布轻轻擦拭。有污渍的地方可用“碧丽珠”擦拭。

五、清洁餐具

①餐具使用后可用碱水、淘米水或洗涤剂刷洗，然后用清水冲净。

②餐具使用后如需消毒，可将其放入沸水中煮5～10分钟，起到杀菌消毒的作用。

注意：

客人、病人、幼儿用过的餐具应严格消毒。

六、清洁厨房用具 1.燃气灶具

①使用燃气灶具应随用随擦，溢出的汤汁要及时用抹布擦净。

②做饭时可将旧报纸铺在灶前地上，饭做好后，随手把报纸拿起并攥成团，用来擦拭灶上的油点或汤汁。

③燃气灶具的油垢可用肥皂水或漂白粉溶液清洁擦洗。④将专用的强力去污剂喷洒在灶具上，稍等片刻用干抹布擦净。

⑤铸铁液化气灶具，如有铁锈或较多的油垢，可先用铁刷刷洗，然后喷上洗涤剂，再用清水刷洗干净。

2.菜板

①每天用后先用清水刷洗，再用开水烫洗。切过生肉或鱼的菜板要及时清洁干净。

②菜板应放在通风处，洗后最好在阳光下晒一会儿，以紫外线消毒。

3.炒锅

炒完菜的油锅要趁热用水刷洗，并做到内外都清洗。4.碗橱

①要经常擦拭，保持洁净，定期更换隔层上的垫纸。②要经常通风，并放置花椒粒防虫。5.篮、筐的清洗

网眼易积存油垢和泥土，可用旧牙刷蘸醋或洗涤剂刷洗。

七、清洁卫生间

①准备好牙刷，洁厕灵、海绵块、去污粉等。②擦拭墙壁瓷砖可用洗涤剂或去污粉。③擦拭坐桶可用洁厕灵。④擦拭水池可用洗涤剂。

⑤擦拭浴盆可用去污粉或洗涤剂，必要时可用消毒液消毒。

⑥擦拭完毕用清水冲洗干净。【照料婴幼儿】

第一节

婴幼儿饮食

一、熟悉婴幼儿基本情况

详细了解婴幼儿的年龄、性别、身体及健康状况等。尽快掌握婴幼儿物品摆放的位置并熟悉他（她）居住的生活环境。方便的话，还应了解雇主家庭的基本情况及特殊要求，以便轻松地进入角色。

二、婴幼儿饮食 1.调制奶粉

（1）准备用具。包括奶粉、奶瓶、小勺、杯子、凉开水及热水等。

（2）调制方法。应根据奶粉的不同品牌，雇主的具体要求，以及不同年龄婴幼儿所需的奶量来调制奶粉。一般奶粉包装袋或包装盒上都有关于如何调配奶粉的文字说明，应仔细阅读，并掌握：

①次序：是先放奶粉还是先倒水。②温度：用多少度的水调配。

③用量：用几勺奶粉，调配出多少量的奶。最好能将阅读调配说明与雇主的具体要求结合起来。

2.给婴幼儿喂奶

①奶水的温度要适宜。

②流速适中，以每秒几滴为宜。

③取合适的喝奶位置，成人取坐位，孩子半坐位，头枕在成人肘窝。

④孩子喝奶时，奶瓶与孩子的脸呈直角，嘴中始终应该充满奶，不能有空气。

⑤喝完奶，将孩子竖起来，轻轻拍其背部，使其打嗝，排出空气。

3.奶具消毒

①煮沸消毒。将奶具完全浸没于水中，煮沸15分钟，注意奶嘴只能煮5分钟。

②蒸汽消毒。将奶具放在蒸锅里蒸20～30分钟。③消毒后的奶具要放在固定的地方，保证干净、卫生、不被污染。

4.给婴幼儿喂水

婴幼儿在6个月前可用奶瓶喂水，6个月后就可以引导其用杯子喝水。开始时最好用有饮水口的杯子，慢慢地再用普通的杯子。可先由成人拿着杯子，一点一点地喂进。大约到10个月时，可慢慢练习让婴幼儿自己拿杯喝水。

5.给婴幼儿喂饭

①选择固定的喂饭地点坐好。②围上围嘴，轻轻缓慢喂食。

③喂饭时成人一定要耐心细致，不要催促孩子。注意：

创造良好的进餐环境，不要让孩子哭时或哭后就马上吃饭，也不要在孩子吃饭时批评或责备孩子，否则会影响婴幼儿食欲及对食物的消化吸收。

喂饭时大人和孩子都应该精力集中，养成良好的进餐习惯。

孩子吃饭时，不要逗引孩子发笑，不能将勺送到嘴里太深，不能在孩子一口没咽下时又喂一口，否则容易呛着、噎

着。

第二节

婴幼儿起居及活动

一、起居

照料婴幼儿起居，是家庭服务员一天中的主要工作，方法使用得当，孩子既感到舒服，心情又愉悦，有利于增进孩子的身心健康。

1.更换尿布

①让孩子平躺在床上。

②取下脏尿布，如有大便，可以用脏尿布前部干净的地方先将粪便擦干净。③给孩子擦洗，擦洗时可以用清水，也可以用棉花蘸一点洗液或油脂。

2.洗澡 ① 给孩子脱衣服，脱后一定要用大毛巾包裹，以防感冒。② 给孩子洗脸、洗头、洗上身、洗下身。

③将孩子从水中抱出，马上用大毛巾包裹好，擦干头发和全身。

④抹爽身粉，要特别注意皮肤的皱褶处。⑤穿好衣服，兜好尿布，裹襁褓。3.洗头

①用左手掌托住婴幼儿的头和颈部，让其脸向上。②左手托头的同时，用拇指和中指捏住双耳，使其反折，堵住耳孔，使水流不进去。

③用右手洗头，倒婴幼儿洗发液，轻轻洗。④用温水冲净，轻轻擦干。4.清洗臀部 注意：

做好准备，衣物和用具要一次备齐，以免中途打断正常清洗程序，引起婴幼儿哭闹，甚至因受凉而感冒。

为婴幼儿洗澡时，房间温度应保持在25℃左右，水温在

37～38℃左右。

清洗过程中，如需添加热水，应先把婴幼儿抱出水面再倒热水，以免烫伤孩子。

5.照料排便

①应设法掌握婴幼儿的排便规律，排便前的特殊信号。②要逐步养成婴幼儿定时排便的习惯，做到适时把便。③便后要及时清洗臀部，更换尿布。注意：

不要把尿过勤。

不要长时间让孩子坐在便盆上玩耍。

要悉心地观察孩子排便的次数、便的颜色、性状、气味。因为大便的变化，可能是某些疾病的征兆，应该格外重视。

6.照料睡眠

①婴幼儿应该有固定的睡眠时间，养成习惯，只要到了睡眠时间，孩子就会产生困意而想入睡。

②婴幼儿睡前要洗脸、洗脚、洗臀。

③睡觉时穿着要宽松，不要穿得过多，以免影响睡眠质量。

注意：

晚饭要清淡，不宜吃得太饱。睡觉前不要吃零食。

要给婴幼儿创造良好的睡眠环境，如室温在15℃左右，室内空气新鲜。

卧室的光线应该暗淡，周围的环境应该安静，没有噪声。不要用逼迫、威胁、吓唬的办法使孩子入睡，而要平静、自然地入睡。

二、活动

1.应遵循的安全原则

①提供、选择安全的活动场所、适宜的玩具。②提高安全意识，防患于未然。

2.室内活动

①婴幼儿床应该有护栏，如果没有护栏，孩子在上面活动时，成人一刻也不能离开。

②室内地面不能太滑，不平整或有凸出物，应建议雇主采取补救措施。

③房间中的带电装置或器械，都要采取保护措施，如电插座、电线、电扇、电加热器等，最好用桌子、柜子等家具进行遮挡。

④房间中的暖气、炉火都要加罩或防护栏。

⑤婴幼儿在爬行或行走时，可能触摸到的家具、物体的边角、把手等应包海绵或厚布。

⑥婴幼儿的床应远离窗户，严禁抱婴幼儿在阳台或窗前向楼下观望，以防失手，出现意外。

⑦不给婴幼儿玩外观有锋利边角、木刺、掉色的玩具。⑧不给婴幼儿玩破碎、开裂、部件易脱落的玩具。⑨不给婴幼儿玩体积过小、重量过大、能发出刺耳声音的玩具。

⑩不给婴幼儿玩带有长线或细绳的玩具。3.户外活动

①应选择平整、安全、干净的活动场所。

②应远离池塘、河沟、建筑工地、高压线、马路或车辆多的危险地方。

③户外活动时，成人应左右陪护，并在活动中随时告诉孩子简单的安全道理。

4.带孩子到公共场所

①带孩子过马路，如推婴幼儿车，一定要走人行横道，如带会走路的孩子，则应抱起孩子通过马路。

②乘车、乘电梯、乘地铁时，要抱起孩子，或拉紧孩子的手。

③在商店、公园或集贸市场等人多杂乱的场所，更要抱

着孩子，以免走失。④严禁把孩子托付给陌生人看管，也不能将孩子单独留在一处，而大人去做其他事情。

5.婴幼儿应远离的物品

婴幼儿应远离易燃、易碎、锋利的用具和物品，如热水瓶、水壶、杯子、碗、花瓶、火柴、打火机、刀子、剪子、针、别针等，以免烫伤、割伤、烧伤孩子；各类药品及毒品或刺激性的化学物品，如洗头水、洗涤剂、消毒水、杀虫剂也应远离婴幼儿。【陪护老人】

第一节

老人饮食

一、熟悉老人情况

应详细向其家属了解老人的年龄、身体状况、过去曾患过那些疾病及恢复的情况。还应了解老人的性格、爱好、饮食习惯等。了解的情况越详细，就越能与老人和睦相处，让老人心情愉快、身体健康。

二、老人餐把握的基本原则

1.米、面中热量较高，容易增肥，而副食中热量较低，因此，老人主食中应多吃粗粮，少吃米、面。

2.牛奶、蛋、鱼、豆制品等可补充蛋白质；海带、木耳、绿色蔬菜、紫菜等可补充铁；骨头汤、虾皮、牛奶、芝麻酱等可补充钙。老人应多补充蛋白质、铁、钙。

3.减少脂肪食品的摄入。

4.做好食物的调配，不偏食，少食多餐，不暴饮暴食。5.老人饮食宜清淡、软和、可口，进食应缓慢。

第二节

老人起居

一、日常起居

1.起居应遵循的原则

①吃。易消化的食物，食物易烂、软、碎。老人咽喉反应不灵敏，应缓慢进食，以免食物进入气管，引起咳、呛，特别是高龄老人。

②穿。衣着应宽松柔软，穿、脱方便。

③洗。每周洗澡一次，衣服要勤洗、勤换。④行。老人行走时应在其左右陪护，适当搀扶。⑤便。养成定时大、小便的习惯。

⑥睡。要早睡早起，尽量减少不适当的活动，要保证充足的睡眠。

⑦炼。适当锻炼，如散步、做操、打太极拳等。2.陪老人外出

要选择好的天气，最好在太阳出来以后在外出，时间不宜过长，以1～2小时为宜。有慢性病得老人，还要随身携带相关药物。

3.给老人洗澡

①水温不要过高，应在35～40℃之间。

②不宜空腹洗澡，不宜饭后立即洗澡，不宜每天洗澡。③行动不便的老人，应协助其洗澡。

第四篇：物业管理服务

青湖语城物业管理服务标准

该小区物业管理服务包括的内容和要求如下：

一、公共服务

1、接待和值守按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T 538—2002》(以下简称《省标》)执行。

接待：佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。

2、服务时限按《省标》五级执行。

五级：急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，作出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理按

1、巡检、装修管理按《省标》执行。巡检：

每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损情况，对完损程度做出评价；

每半年检查巡视一次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作。

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶杂草树叶等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡视一次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对公共部位门窗做专项检修一次；

业主已委托管理的空置房，每周户外巡视一次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 检查记录；

巡查结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。装修：

将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；

业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 装修结束组织检验；

验收合格2个月后组织复验；

复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3—5年油饰(粉刷)1次的费用应纳 入维修资金。五级： 木门窗、百叶窗、封檐窗、、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰一次；

钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁杆）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后在油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰一次；

楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。外立面：

建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰一次；外立面为其他材质的，视才知情况定期清洗。因施工等因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗和粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行；

4、给水设施按《省标》五级执行。五级：

饮用水水池（箱）半年消毒一次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验一次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不修蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗一次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房一次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表制定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动一次，保持水泵能正常运行，每月检查一次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年翻新一次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备案；

每半年对共用明装给水管道进行一次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；

专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

5、排水设施按《省标》四级执行。四级：

化粪池们半年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖污渍、污物，清理后及时情节现场；

楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换一次；

每周清洁一次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草； 无杂草，排水畅通，无积水；

每季度对地下管井清理一次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下井彻底疏通一次，清理结束地面从洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内避无明显粘附物，井底无沉淀物，水畅流通，井盖上无污渍、污物。

6、供配电系统按《省标》执行。

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交班制度；

值班人员具备变电运行和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面污渍；

每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状态，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行一次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测一次保安接地电阻；每年检测一次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测一次；

潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；

每月监测一次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； 每日填写运行记录，建档备查。

7、弱电系统按《省标》执行。

操作人员受过专业培训，持证上岗；

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、个监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

8、避雷接地系统按《省标》执行。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

9、电梯运行及管理按《省标》执行。

安装、维护、保养人员和电梯司机均持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括；《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位职责制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。

安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设备完好；在电梯桥厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》，注明注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相关的应急报警、投诉电话号码。

与持有相关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

电梯及其安全设施每周不少于一次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所电梯进行一次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署前侧报告；每台电梯每隔2-3年必须进行一次负荷校调试验；负荷校调实验由注册安全检测员实施并签署实验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。

保持电梯机房清洁，每周一次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查两次电梯井底，清除垃圾杂物。

确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

电梯维护保养提前一天，通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代码说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

按国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

10、共用空调系统按《省标》执行（如有）。

11、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施按《省标》执行。

加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

按照也很足公约的约定，全组认为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或

其他杂物；

停车尝棚、放完好无损，有大、中、小修计划；

停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁管理

1、共用楼道保洁按《省标》五级执行。五级：

每日打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度抛光打蜡一次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日清理一次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；每日用干净的抹布擦抹一次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每月循环清洁一次；各梯间墙面、天花板每月除尘、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护栏基本干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查20cn无显著赃污；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘，地脚线无明显污渍，地面目视无明显杂物、污迹。楼梯道玻璃无灰尘。

2、电梯及电梯厅保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次电梯轿箱内垃圾，擦拭一次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。

3、传达室共用卫生间保洁按《省标》四级执行。四级： 每日早、晚对公共卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；）

4、停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》四级执行。四级：

每2日清扫一次车库的纸屑和垃圾；及时清除地下室出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每2个月打开一次地下室、车库的水坑和排水沟盖板，彻底疏通冲刷一次；每月进行2次地下室消杀工作；每季度擦洗一次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹；无异味、空气畅通；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无积水。

5、道路保洁按《省标》三级执行。三级：

每日清扫2次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂，无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁一次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。

6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》四级执行。四级：

标识、宣传牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清洁后查污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每旬擦拭一次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

7、绿化带保洁按《省标》三级执行。

三级：

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拾一次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过2小时。

8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》四级执行。四级：

每日清洁一次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布擦干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每月彻底刷洗消毒一次；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》四级执行。四级：

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具摆放整齐、有序；监控探头每周擦拭一次；擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头亮度洁净，探头买表干净无灰尘。

10、垃圾桶、果皮箱按《省标》四级执行。

四级：

垃圾桶、果皮箱；每日清运2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油迹。

11、垃圾收集与处理按《省标》三级执行。

三级：

生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、泥沙等粉灰尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

12、卫生消杀按《省标》四级执行。

四级：

针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠：每年至少进行3次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无明显苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过5%。

四、园林绿化养护与管理

1、草坪按《省标》四级执行。

四级：

成活率在90%以上，生成正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 基本无病无虫害；

绿期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修建

和灭虫。

2、园林树木按《省标》四级执行。

四级：

生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈； 枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小厚度正常，有黄叶、蕉叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8%一下；乔木根部无20cm高以荫蘖枝，树上无杂物；

缺株在2%一下；

管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。

3、花坛按《省标》四级执行。

四级：

花势良好，较好体现花坛设计要求；

在花坛开花期间，每周剪残枝、花5—7次，保持清晰的图案和适宜的高度； 宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在10%以下；

有轻微病虫害及认为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶； 株形丰满、整齐。

4、人工湖、喷水池按《省标》四级执行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》四级执行（如有）。

五、安全防范

1、人员组织按《省标》五级执行。

五级：

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好； 接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食，不袖手、背手、抽腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

说不通话，可以进行简单英语会话；

交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

2、门卫按《省标》五级执行。

五级：

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求对进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥、疏导工作。

3、巡逻按《省标》三级执行。

三级：

白天巡逻次数不少于4次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录、有检查。

六、其他

紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项 服务、特约服务等按《省标》执行。紧急事故反应：

制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助电力供应、抢救财产等。

其他防范措施：

设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、药事管理及登记备案制度。交通和车辆管理：

有较为完善的车辆管理制度；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交通部门审批，符合规划要求；

封闭停车场由专人管理，车辆进场离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交通管理部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。消防：

执行《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消

防通道畅通，禁止在消防通道设置路障 ；

制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

每月一次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

每日检测一次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障； 每年模拟火灾造作一次，以熟悉操作和检查消防监控设备； 消防监控室保持清洁，每周至少保洁一次，要求地面无积水，监控箱表面无污渍； 每日填写工作记录，建档备查。建档资：

建档资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，财物相符。专项服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务：

业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

特特服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

第五篇：流动人口服务管理工作培训讲稿

流动人口服务管理工作培训材料

一、流动人口婚育证明办理、查验和办证对象

（一）对象是流动人口中的成年育龄妇女，即18-49周岁的育龄妇女。

（二）婚育证明办理

1、对已流出但未办理婚育证明的育龄妇女，经核实婚育情况清楚地，可由家人为其代办。

2、婚育证明有效期为三年，有效期满的，凭原婚育证明和本人身份证免费换领新证（原证号不变）。已落实绝育措施且婚育情况未发生变化的，婚育证明长期有效。

二、流动人口在现居住地应享受的计划生育服务和奖励、优待

（一）免费参加有关人口与计划生育法律知识和生殖健康知识普及活动；

（二）依法免费获得避孕药具，免费享受国家规定的其他基本项目的计划生育技术服务；

免费技术服务项目包括：（1）孕情、环情监测；（2）放置、取出宫内节育器及技术常规所规定的各项医学检查；（3）人工流产术、引产术及技术常规所规定的各项医学检查；（4）输卵管结扎术、输精管结扎术及技术常规所规定的各项医学检查；（5）计划生育手术并发症诊治。

（三）晚婚晚育或者在现居住地施行计划生育手术的，1按照现居住地省、自治区、直辖市或者较大的市的规定，享受休假等；

流动人口享受的休假，一是晚婚晚育休假，二是施行计划生育手术休假。

（四）实行计划生育的，按照流动人口现居住地省、自治区、直辖市或者较大的市的规定，在生产经营等方面获得支持、优惠，在生产救济等方面享受优先照顾。

三、台帐的设置

（一）村台帐设置

1、流出人口登记册；

3、档案。

内容包括：（1）流出（入）育龄妇女信息采集登记卡；

(2)流出（入）人口计划生育合同。

四、相关活动及要求

一是每年4月份的流动人口维权服务月活动；二是2010年10月1日《流动人口计划生育工作条例》颁布实施周年；三是流动人口计划生育优质服务年活动。

要求：每次活动，都要有活动方案、活动记录、活动总结和图片资料，及时上报到县人口计生委流动人口办2