企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及...

第一篇：企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及...

附件6

企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表

一、基本情况

(一)企业基本情况

1．成立日期：

2．税务登记证号：

(1)国税登记证号：

(2)地税登记证号：

3．地 址：

4．法人代表：

5．注册资本：

6．投资总额：

7．企业类型：

8．经营范围：

9．其他：

(二)项目基本情况

1．项目地址。

2．项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。

3．项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。

4．项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。

5．项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以吸项目设计的其他情况。

二、主要会计政策和税收政策

1．公司执行--会计准则或《××会计制度》及有关规定。2．公司会计核算方法：3．主要内部控制制度：4．土地增值税清算条件：5．开发产品完工的标准：6．成本费用的分配标准：7．开发产品销售收入确认的标准：8．开发产品视同销售确认收入的标准：9．与土地增值税清算项目相关的税收政策：1 0．其他政策：

三、土地增值税的审核情况(一)土地增值税应税收入的审核

截X X年X X月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入 元；经审核，核定土地增值税应税收入为 元，比自报数调增／调减 元，其中：

1．销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增／调减收入 元，核定收入 元。

2．销售其他项目(含非普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入 元；经审核，调增／调减收入 元，核定收入 元。

3．视同销售房地产收入：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格；或(2)参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入 元；经审核，调增／调减收入 元，核定其他项目应税收入 元。(二)土地增值税扣除项目的审核

截X×年X X月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税扣除项目总额 元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额 元，比白报数调增／调减 元，其中：

1．取得土地使用权所支付的金额。贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；经审核，由于X X原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。

2．房地产开发成本。贵公司本项目自报房地产开发成本元；经审核，由于X X原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：

(1)贵公司自报土地征用及拆迁补偿 元；经审核，由于××原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。

(2)贵公司自报前期工程费 元；经审核，由于××原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的前期工程费为 元。

(3)贵公司自报建筑安装工程费 元；经审核，由于××原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的建筑安装工程费为 元。

(4)贵公司自报基础设施费 元；经审核，由于××原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的基础设施费为 元。

(5)贵公司自报公共配套设施费 元；经审核，由于××原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的公共配套设施费为 元。

(6)贵公司自报开发间接费 元；经审核，由于××原因，应调增／调减 元，核定允许扣除的开发间接费为 元。3．房地产开发费用。

(1)本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5％扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。

(1)本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5％扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。

(2)本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的1 O％扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。4．与转让房地产有关的税金。

贵公司自报转让房地产有关税金为 元；经审核，应调增／调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关税金为元。其中：

(1)贵公可自报转让房地产有关营业税税金为 元；经审核，应调增／调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。

(2)贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为元；经审核，应调增／调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。

(3)贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经审核，应调增／调减 元，调整后贵公司可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。5．税收规定的其他扣除项目。

贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的2 O％加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。(三)增值额及增值率的审核

贵公司自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经审核，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：

(1)普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 ％(计算公式)(2)非普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 ％(计算公式)(四)应缴土地增值税的审核

贵公司自报转让房地产土地增值税税额为 元；经审核，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元；应补(退)税额为 元。其中：

1．普通住宅应缴土地增值税税额为元；已缴税额为 元，应补(退)税额为 元2．非普通住缴土地增值税税额为 元；已缴税额为元，应补(退)税额为 元

四、应当披露的其他事项

附表

1土地增值税清算税款鉴证主表

税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日 纳税人识别码清算日年月日

填表说明：

l、当清算项目为纳税人直接转让土地使用权以及清算项目全部为普通住宅或全部为非普通住宅的，只需填列奉衷，不需填

列土地增值税清算税款鉴证明细袁，但本表所有行次均需捧列。

2、当清算项目中既有普通标准住宅叉有非普通标准住宅要分别填报明细表．本表阴影部分不需壤歹Ⅱ。

3、本表第6行“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土她使用权而实际支付(替

交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数颧填写。

4、本表第15行“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的謇J息支出中符合《维劂》第七条(三>攫定鲤熬额填写。

如果不单独计算利息支出的．则本栏数额填写为“0”。

5、本表第16行“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条(三)的规定填写。

6．第2l行，根据财税字【1995148号文件，非房地产开发企业允许扣除在转让时缴纳的印花秘．房地产开发生业缴纳的Efj苍踱

已经列入管理费用，已经相应扣除，此处不再允许扣除。

第二篇：企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明

附件4 企业基本情况和土地增值税清算

税款申报事项说明

（参考文本）

一、基本情况

（一）企业基本情况 1.企业名称: 2.成立日期： 3.统一社会信用代码： 4.地

址： 5.法人代表： 6.注册资本： 7.企业类型： 8.经营范围：

9.股东及股权比例情况： 10.其他：

（二）项目基本情况 1.项目名称及地址。

2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。

3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他类型房地产、其他开发项目的建设规模。

4.普通住宅的判定情况：（1）项目规划容积率：

（2）该项目属于 级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格 元，普通住宅销售价格上限 元。

（3）普通标准住宅明细：

5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他类型房地产、其他开发项目予以说明。

6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。

二、主要会计政策和税收政策

1.公司执行

会计准则或《××会计制度》及有关规定。2.公司会计核算方法： 3.主要内部控制制度： 4.土地增值税清算条件： 5.开发产品完工的标准： 6.成本费用的分配标准： 7.开发产品销售收入确认的标准： 8.开发产品视同销售确认收入的标准： 9.与土地增值税清算项目相关的税收政策： 10.其他政策：

三、土地增值税的申报情况

（一）土地增值税应税收入的申报

截至××年××月××日止，本企业申报本项目土地增值税应税收入

元，其中：

1.销售普通标准住宅

平方米，取得销售收入自报应税收入

元，确认收入

元。

2.销售非普通住宅

平方米，取得销售收入自报应税收入

元，确认收入

元。

3.销售其他类型房地产项目

平方米，取得销售收入自报应税收入

元，确认收入

元。

4.视同销售房地产平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元；或（2）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产平均价格 元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入

元；确认应税收入

元。

（二）土地增值税扣除项目的申报

截至××年××月××日止，本企业申报××项目土地增值税应税扣除项目总额

元，其中：

1.取得土地使用权所支付的金额。本企业申报取得本项目的土地使用权支付金额为

元；确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为

元。

2.房地产开发成本。本企业申报本项目房地产开发成本

元，确认允许扣除的房地产开发成本为

元。其中：

（1）本企业申报土地征用及拆迁补偿

元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为

元。

（2）本企业申报前期工程费

元，确认允许扣除的前期工程费为

元。

（3）本企业申报建筑安装工程费

元，确认允许扣除的建筑安装工程费为

元。

（4）本企业申报基础设施费

元，确认允许扣除的基础设施费为

元。

（5）本企业申报公共配套设施费

元，确认允许扣除的公共配套设施费为

元。

（6）本企业申报开发间接费

元，确认允许扣除的开发间接费为

元。

3.房地产开发费用。

（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为

元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额

元与开发成本

元之和的5%扣除

元。因此，本企业此项目可扣除金额为

元。

（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额

元与开发成本

元之和的10%扣除

元。因此，本企业此项目可扣除金额为

元。

4.与转让房地产有关的税金。

本企业自报转让房地产有关税金为

元；经确认，本项目可扣除的转让房 3

地产有关税金为

元。其中：

（1）本企业自报转让房地产有关营业税税金为

元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关营业税税金为

元。

（2）本企业自报转让房地产有关城市维护建设税税金为

元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为

元。

（3）本企业自报转让房地产有关教育费附加费为

元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关教育费附加费为

元。

5.税收规定的其他扣除项目。

本企业根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额

元与开发成本

元之和的20%加计扣除。因此，本企业其他扣除项目的金额为

元。

（三）增值额及增值率的申报

本企业自报转让房地产土地增值税的增值额为

元；经确认，应缴土地增值税的增值额为

元。其中：

（1）普通住宅土地增值税的增值额为

元，增值率为

%（计算公式）

（2）非普通住宅土地增值税的增值额为

元，增值率为

%（计算公式）

（3）其他类型房地产土地增值税的增值额为

元，增值率为

%（计算公式）

（四）应缴土地增值税的审核

本企业自报转让房地产土地增值税税额为

元；经确认，应缴土地增值税税额为

元，已缴税款为

元，免缴税额为

元；应补（退）税额为

元。其中：

1.普通住宅应缴土地增值税税额为

元，免缴税额为

元。2.非普通住宅应缴土地增值税税额为

元，3.其他类型房地产应缴土地增值税税额为

元。

（五）清算时单位建筑面积成本费用：

经测算，本项目清算时单位建筑面积成本费用为 元。（清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总额/清算的总已售面积）

四、应当披露的其他事项：

第三篇：房地产开发企业土地增值税清算审核事项

房地产开发企业土地增值税清算审核事

项

NSBDF026

一、文件依据

《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（京地税地〔2008〕92号）

《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号）

二、范围（条件）和时限

（一）范围（条件）

1.符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。（3）直接转让土地使用权的项目。

（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

（二）时限

1.对于符合范围土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

2.凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。如有特殊原因需要延长的，纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由，可延长至90日。

3.未按时限要求办理该事项的，税务机关依照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。

三、纳税人提供资料

（一）出示资料

1.《营业执照》副本 2.《税务登记证》副本

3.法定代表人身份证明原件或复印件（复印件限于委托代办时出示并加盖公章 4.经办人身份证明原件（委托代办时出示）

（二）提交资料

1.《土地增值税清算鉴证报告》 2.《土地增值税纳税申报表

（一）》 3.《土地增值税清算材料清单》

4.《土地增值税清算申请表》（一式两份）

5.商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等

6.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同（加盖公章的复印件）

7.项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告（加盖公章的复印件）8.《国有土地使用权证》（加盖公章的复印件）

9.能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单（加盖公章的复印件）

10.清算项目的《销售许可证》（加盖公章的复印件）

11.与转让房地产有关的完税凭证（加盖公章的复印件），包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等

12.已缴纳土地增值税的完税凭证（加盖公章的复印件）13.委托授权书原件、经办人身份证明（加盖公章的复印件）14.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料

四、税务机关办理时限

自受理之日起90日办理

五、受理机关

西城区地方税务局主管税务所（税源管理岗位）

第四篇：土地增值税的清算审核

为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。

案例一

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：

(1)土地拆迁及补偿费：39,700,000元。(2)前期工程费：115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费：1,586,000元。(5)公共配套设施费：27，942，700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)

分摊扣除金额计算过程为：

1、土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070，700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586，000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。

具体计算可采取以下两种方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套设施费:27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

(五)房地产开发企业加计扣除为

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

(一)普通标准住宅计算过程

1、出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491，500=12.85﹪

该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

(二)其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪

扣除项目金额=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265，830，500=99.38﹪

适用税率为40﹪

应纳土地增值税为：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已纳土地增值税为:5,000,000元

应补缴土地增值税为：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、税务机关审核情况

(一)对清税资料的审核

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：

(二)确定销售收入1,430,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元;出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。

同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核，未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。

根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。

(三)确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。

2、房地产开发成本的金额为:386,880,000元。

(1)经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。

(2)首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元，未发现问题。公式：

([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费+290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。

(3)公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施，根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额，由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

3、房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

4、扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

5、重新计算房地产开发企业加计扣除为

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的应纳税款计算

1、普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值额=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应兔征土地增值税。

2、其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40，000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值额=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比(增值率)为266,769,500/263,230,500=101.34﹪

适用税率为50﹪

应纳土地增值税为：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已纳土地增值税为：5，000,000元

应补缴土地增值税为：88,900,175元

六、对东园小区项目审核后有关的附列情况：

(一)总建筑面积200,000平方米

(二)批准可销售面积170,000平方米

(三)已出售面积160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

2、本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。

4、本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。

5、本次清算加计扣除金额为149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

案例二

北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)房地产开发成本

经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元(开发成本具体明细内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)。

(三)房地产开发费用为7804000元

1.利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

2.其他房地产开发费用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

(五)财政部规定的加计扣除金额为：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、纳税情况详细计算过程

(一)房地产转让收入132,800,000元;

(二)扣除项目金额合计167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;

2.开发土地和新建房及配套设施的成本为111,000,000元;

3.开发土地和新建房及配套设施的费用为7804000;

4.与转让房地产有关的税金为6,640,000元;

5.加计扣除为25,496,000

(三)增值额132,800,000-167,420,000=-34,620,000元

(四)应纳土地增值税为0。

(五)已纳土地增值税为300,000元。

(六)应退土地增值税300,000元。

五、税务机关审核情况

(一)资料审核

对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算情况审核确认如下：

(二)收入确认

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中，应视同销售，将奖励职工的住宅1000平方米，按该项目平均销售价格每平方米8300元，增加销售收入8,300,000元，因此全部销售收入合计为141,100,000元。

(三)扣除项目金额确认

1.根据纳税人提供的“X号土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元;

2.开发成本确认

(1)对于土地拆迁及补偿费35,642,400元，经审核拆迁协议及支付凭证，未发现问题。

(2)对于2000平方米的车库和1000平方米的变电站、热力站，经审核纳税人提供的人防工程证明，均可确认为公共配套设施。由于该项目全部销售，扣除的公共配套设施费1,027,000元，未发现问题。

(3)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

扣除公式为:2263x20,000=45,260,000元

(4)经审核确认后，开发成本扣除合计为：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地产开发费用确认

(1)利息支出

通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核，税务机关认为扣除的贷款利息，不是按清算项目单独进行划分计算的，不适用按利息支出据实扣除的政策，利息不能单独扣除。

(2)房地产开发费用

由于该项目利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.与转让房地产有关的税金6,640,000元，经审核数据无误。

5.财政部规定的加计扣除金额为：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)应纳税款计算

(一)房地产转让收入141,100,000元;

(二)扣除项目总金额合计134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值额

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值额与扣除项目金额之比(增值税)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)适用税率30﹪

应纳土地增值税为6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已纳土地增值税为300,000元

(七)应补土地增值税1,658,334元

案例三

北京市某房地产开发有限公司投资建设的xx项目，座落于丰台区xx号。2006年10月，向丰台地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门通过对该项目提供的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称鉴证报告)中内容、格式进行了重点验收后，同意办理清税手续。在《鉴证报告》中披露的该项目具体情况如下：

一、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设xx项目，是经北京市发展计划委员会于2003年12月以(2004)458号文件批准投资开发的项目的，座落于丰台区xx号，规划批准总占地面积10,000平方米。该单位在2004年1月曾到丰台地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2004年初开工建设，于2005年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积15,000平方米，全部为住宅，剩余自用办公面积5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批准可售住宅面积15,000平方米已全部出售完毕。

4、该项目在2006年6月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书“。

5、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积15,000平方米、总商品住宅176套，平均每套85.23平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

6、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情况说明

该单位于2005年5月开始预销售xx项目，截止到2006年9月30日，共取得销售收入总额120,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的总金额为22,660,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[低]字x号地价缴款证明，经确认“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金22，000，000元，缴纳契税660,000元。

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为16，995,000元。

具体计算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年10月该项目工程总成本为118,352,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为88,764,000元。其中

(1)土地拆迁及补偿费：90,890,000元。(2)前期工程费：5，000,700元。(3)建筑安装工程费:4,000,000元。(4)基础设施费：5，861，000元。(5)公共配套设施费：0元。(6)开发间接费：12,600,300元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格。)

分摊扣除金额计算过程为：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地产开发费用

该公司不能提供按清算项目支付的金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)缴纳与销售环节的有关营业税、城市维护建设税、教育费附加共计6,600,000元。

(五)房地产开发企业加计扣除为：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根据以上数据，本次清算允许扣除项目总金额为

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、纳税情况详细计算过程

该项目属于普通标准住宅，计算纳税情况为：

取得收入120,000,000元

扣除项目金额=144，086，700元

增值额=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元

由于该项目没有增值额，兔交土地增值税。

五、税务机关审核情况

针对上述案例，我们编写了两种情况的假设审核结果方法，请参考。

假设一

(一)对清税资料的审核

根据纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，税务机关对该项目清算审核确认情况如下：

(二)确定销售收入120,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房问号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅15,000平方米，取得销售收入120,000,000元，进行核对后，未发现问题。

(三)扣除项目金额的审核

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积15,000平方米占整体面积20,000平方米的比例进行分配后计算。

1、取得土地使用权时所支付的金额

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证，该项目取得土地使用权所支付的金额为22,660,000,按清税面积与总建筑面积配比后，本次清税应扣除16,995,000元，未发现问题。

2、房地产开发成本

(1)对清算时扣除的土地拆迁及补偿费的金额90，890,000元，通过我们审核后发现，该项目提供支付凭证和相应的拆迁补偿协议书中记载的内容不相符，因此，对土地拆迁及补偿费90,890,000元的金额无法判断，决定不允许扣除。

(2)对《鉴证报告》中成本扣除的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”相关表中列举的明细项目内容进行审核后，虽然通过对四项费用计算后，该项目每平方米工程造价的金额为1373.1元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2005年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2167.94元。但对有些疑点项目及金额，我们调取了中介机构《鉴证报告》的工作底稿与纳税人提供的开发项目相关成本财务报表统计的相关金额进行核对，发现工作底稿披露的四项开发费用，特别是建筑安装工程费的支出与成本财务报表统计的金额数据相差较大。经过研究，决定暂停清算，向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》送达给纳税人，要求纳税人在30日内进一步补充与清算项目相关的财务计账的有关凭证证明资料，结果纳税人没有按主管税务机关规定期限提交补正材料。据此情况，税务机关决定对该清算项目移交给纳税评估部门按检查程序进行办理清算工作。向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》送达给纳税入，并将全部清算资料移交纳税评估部门按照有关规定程序进行稽查检查工作。

假设二：

假设主管地方税务机关在对案例三清算审核过程中，经过对疑点项目金额调取《鉴证报告》工作底稿和纳税人进一步补充的相关资料核对审核后，发现，由于多种原因，该项目的成本核算账簿账目混乱，成本材料凭证残缺不齐，税务机关难以确定扣除项目金额因此，向纳税人送达了《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》决定该清税项目，按确定的销售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件为依据)，计算征收土地增值税。

第五篇：土地增值税清算税款鉴证报告

土地增值税清算税款鉴证报告

河南省大明置业有限公司：

我们接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下：

一、鉴证原则及依据：

（一）鉴证原则：在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。

（二）鉴证审核依据：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。

二、鉴证项目及清算期限：

（一）清算项目：针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。

（二）清算期限：贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。

三、审核过程及主要实施情况：此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况：

（一）首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分，并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入，作为此次土地增值税清算收入的有效数据。

（二）对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核，对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目，从而确保了扣除项目的真实性。

（三）贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。

四、鉴证结论：通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核，我们确认：

（一）收入总额 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除项目金额72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值额4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值额与扣除金额之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率没有超过20%，属免税范围，非普通住宅照章纳税。

（五）适用税率30%，指非普通住宅的适用税率。

（六）应缴土地增值税税额802710.31元。

（七）已缴土地增值税税额766644.55元。

（八）应补土地增值税税额36065.76元。清算事项的具体情况详见附件及证明。

本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长：

中国注册税务师：

中国注册税务师：

地址：禹州市禹王大道西头北侧

许昌市文昌税务师事务所有限公司

2008年8月30号

附件：

1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。

2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括：（1）土地增值税清算税款鉴证主表。

（2）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表。（3）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表。（4）房地产开发土地面积及建筑面积统计表。（5）预收房款转入销售清算表。

（6）房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。（7）土地增值税成本、费用、销售汇总表。

（8）土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。

4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。（1）建筑面积、销售面积、库存面积统计表。（2）河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。（3）建设工程施工合同。

（4）中华人民共和国国有土地使用证。（5）禹州市建设工程规划许可证。（6）禹州市房屋房产预售许可证。