第一篇：前期物业管理招投标评分标准
前期物业管理招投标评分标准
一、商务标（20分）
1、企业资质（3分）
二级以上3分，三级2分。
2、信用记录（2分）
近三年内无不良记录2分。
3、管理面积（1分）
10万平米以上1分。
4、业绩、荣誉（2分）
县政府表彰1分，市以上政府表彰2分。
5、持证上岗情况（2分）
企业超过5人有合格上岗证每增一人加一分，最多加2分。
6、现场查看（10分）
环境卫生、绿化管理、消防设施、车辆管理、档案管理等工作各1分，秩序维护工作4分。
二、技术标（70分）
1、2、早期介入方案（5分）物业服务内容及标准（30分）
不漏项，标准量化。
3、收费标准（10分）
有量化计算过程。
4、服务理念及特色（2分）
对小区人群定位准确，服务细致，突出本企业服务特色。
5、机构设置及制度（2分）
机构明了，责任明确，制度明白。
6、人员配置及个人经验（3分）
项目主任由管理经验，培训计划周全，有三定方案。
7、8、维修计划（2分）秩序维护计划（4分）
装备齐全，人、车出入有方案，定、动岗设置合理。
9、应急方案（2分）
包括停水、停电、火灾、自然灾祸。
10、装修方案（4分）
装修企业资质、人员资质、方案、合同、注意事项、巡查等。
11、承接入住方案（4分）
资料接收、物业验收、不合格处理、入住方案。
12、社区文化方案（2分）
定位、措施。
三、评标解答分（10分）
个人形象（1分），现场陈述（5分），解答准确（4分）。
四、影响分
年度内每一起信访案件扣1分，最多扣5分；年度内没有信访案件不扣分；有书面表扬的每一起奖1分，最多奖5分。
第二篇：宁波市前期物业管理招投标程序
附件1
宁波市前期物业管理招投标程序
一、申请
由开发建设单位向辖区物业主管部门提交前期物业服务书面招标申请。
二、审核
辖区物业主管部门在收到书面招标申请书7日内，对申报招标的物业项目应按规定落实到位的物业资金、用房及有关条件进行审核。审核通过的，予以办理招标登记手续。
三、编制招标文件
招标文件由招标单位负责编制，招标单位测算的物业管理有关收费标准报市物价部门备案。
四、招标领导小组会议
召开辖区物业管理招标领导小组会议，审议招标文件，确定招标方式、投标单位资格、投标单位确定方式、评标标准、定标办法，形成会议纪要，报市物业管理主管部门备案。
五、发布招标公告
按确定招标方式由招标单位发布招标公告。公开招标应当自核准之日起1个月内通过新闻媒介（市三区、高新区、东钱湖旅游渡假区统一在《宁波日报》上发布，其他县市区可在当地主要媒体上发布）公开发布招标公告，同时在宁波建设委员会网上发布。招标公告期应为5个工作日。
六、报名及审核
具备招标条件的物业服务企业按规定时间携投标意向书、资质证书和营业执照、管理业绩证明、法定代表人或委托代理人等招标文件要求的其他有关资料到辖区招标办公室报名。
由辖区招标办审核投标单位的资格和有关资料，并按招标文件要求确定投标入围单位，再由招标单位书面通知其参加招标预备会。
实行公开招标的，参加投标的单位不得少于3家；少于3家的，应重新发布招标公告，如第二次公告后，申请投标的单位仍少于3家的，经辖区物业主管部门同意并报市物业主管部门备案，可以协议方式选聘相应资质的物业服务企业。
七、招标预备会
1、投标单位向辖区招标办交纳投标保证金、递交投标保证书、领取招投文件；逾期不交纳投标保证金的，取消投标资格。
2、由辖区招标办公室组织招标单位对招标文件进行答疑，有必要的，组织投标单位到招标项目现场查勘。
八、投标文件制作
投标单位收到招标文件之日起20日内按招标文件要求完成投标文件（投标文件分为主、附属标书两部分）制作，并按招标文件要求密封，在规定时间送到指定地点。
九、开标、评标、决标（一个工作日）
（一）标书确认（上午）
公证人员查看投标文件密封情况，并统一启封、查证投标文件的有效性，公布有效投标单位。公证人员把主标书自行作好标记，交辖区招标办公室收存。如有效的投标单位少于3家的，中止招标程序，招标人应重新
组织招标。
（二）评委抽取（上午）
在辖区招标办的监督下，由公证机构在评委库中抽取评委。招标人无推荐单位的，除招标人选派的一名评委外，其余评委应当从评委库中随机抽取确定。招标人有推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，市三区、高新区、东钱湖旅游度假区的评委从市物业管理评委库中随机抽取确定，其他县（市）区的评委在辖区的评委库中随机抽取确定。
（三）主标书评审（上午）
辖区招标办将主标书发给评委，评委在限定时间和地点独立完成主标书评审工作，主标书评分表经评委评分和签名后，现场密封，交至辖区招标办。
（四）现场答辩（下午）
辖区招标办召开现场答辩评标、定标大会。现场答辩、定标大会程序如下：
1、现场答辩评标、定标大会由辖区招标办派人主持，公证机构到场全程公证；
2、投标单位提前半小时到场，向公证人员申报参加答辩人员名单。公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员为3人；
3、主持人公布评委、投标单位和公证机构名单；
4、投标人现场抽取答辩顺序号；
5、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；
6、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存；
7、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分；
8、统计并公布每个投标人的最终得分值；
9、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标；
10、招标人委托评标委员会宣布中标人，公证机构宣读公证词；
11、招标人向中标人发中标通知书；
12、会议主持人宣布评标、定标会议结束。
十、中标公示
中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示
十一、签订前期物业服务合同。
中标通知书发出后5日内，中标单位和招标单位应当按照招标文件、投标文件和参照《宁波市前期物业服务合同》（示范文本）签订委托合同，并报辖区物业管理主管部门备案。
十二、办理相关移交工作。
前期物业服务合同签订后5日内，招标单位按规定向中标单位办好相关移交工作。
第三篇：关于进一步加强前期物业管理招投标的若干意见
关于进一步加强前期物业管理招标投标工作的若干意见
甬建综[2004]304号
各县（市）、区建设局、物业管理主管部门：
为进一步规范物业管理招标投标工作，促进物业管理市场公平竞争，根据国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，结合我市近年来前期物业管理招标投标实践，为进一步加强我市前期物业管理招标投标工作，现提出以下意见，请遵照执行：
一、扩大适用范围海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州区及市科技园区、东钱湖旅游渡假区、大榭开发区范围的房地产开发项目和分割出售物业在未成立业主大会前选聘物业管理企业的，均应按本实施意见及《宁波市物业管理招标投标暂行办法》有关规定开展招标投标活动。各县（市）可参照本意见对当地的前期物业管理招标投标工作作相应调整。
二、根据物业规模确定招标方式新建的总建筑面积在4万平方米以上（含4万平方米）的多层住宅，3万平方米以上（含3万）的小高层住宅，2万平方米以上（含2万）的高层住宅（含办公楼、商住楼或别墅区）项目，都应实行公开招标。
小于上述规模的物业或公开招标的投标人少于三个的，经属地物业管理主管部门核实，报市建设委员会备案，招标人可采用协议的方式选聘相应资质的物业管理企业。
招标人可以推荐一家物业管理企业参加前期物业管理投标，被推荐的企业所具备的条件应不低于招标文件所规定的投标单位要求。
三、逐步建立市、区两级招标投标制度海曙、江东、江北三区，市科技园区、东钱湖旅游渡假区的前期物业管理实行市、区两级招标投标制度，区级前期物业管理招标投标在属地物业管理主管部门指导和监督下实施。市级前期物业管理招标投标在市建设委员会指导和监督下，于市招投标中心内实施。
符合下列条件之一的物业纳入市级前期物业管理招标投标范围：
1、30万平方米以上的多层住宅小区（含混合性物业）； 2、15万平方米以上的小高层住宅；
3、10万平方米以上的高层住宅（含办公楼、商住楼或别墅区）；
4、建设单位提出书面申请要求市级前期物业管理招标，并经市建设委员会同意的项目。
混合性物业是指一个物业管理区域内有多层、小高层、高层等多种物业。
四、明确保证金额和返回方式为约束和规范投标人的投标行为和履约行为，前期物业管理招标投标中设投标保证金和履约保证金。
投标保证金额度为人民币5000元，在投标人报名时向属地物业管理主管部门交纳，用于约束投标人正常参加投标活动，并
在招标结束后三日内返还。
履约保证金按招标物业每平方米建筑面积一元确定，但总额不超过30万元，在中标合同签订当日由属地物业管理主管部门代表未来业主向中标人代收保存，用于约束中标人的履约行为。属地物业管理主管部门应开设履约保证金专存帐号，并以每个物业项目名义单独记帐，不得将履约保证金挪作他用。委托合同期满或业主大会成立后，属地物业管理主管部门应当在一个月内组织查看中标人履约情况，并结合招标人意见，返回相应的履约保证金。
五、依法组建物业管理专家评委库，随机抽取评委
市物业管理专家评委库由市建设委员会负责组建。
每个物业的评标由7-11名评委组成的评标委员会负责。评委总数应为单数，具体组成人数由招标人会同属地物业管理主管部门根据实际情况确定。
除建设单位选派的一名评委外，其余评委应当从市物业管理专家评委库中采取随机抽取的方式确定。招标人有推荐单位的，由公证人员抽取评委，招标人无推荐单位的，由招标人抽取评委，并在物业管理主管部门的监督下，由招标人或公证人在封闭房间抽取，其他人员回避。评委有两次被抽到而未参加评标会议的，视为自动放弃评委资格。
其他县（市）实施物业管理招标投标时，也可在市专家评委库中抽取。
有下列情况之一的，已抽取的专家应回避并重新抽取；
（一）专家所在单位同投标单位属同一上级主管部门；
（二）专家所在单位有下属物业管理企业参加投标的；
（三）专家有自身所在企业参加投标的；
（四）专家同参加投标的物业管理企业负责人有明显的亲属关系。
（五）专家与投标单位之间有直接利益关系的。
六、适当调整附加评分细则
（一）对投标单位拟定的物业管理处主任，要求一是必须具有物业管理企业经理上岗证；二是大专以上（含大专）文化水平；三是二年以上物业管理工作经验。上述每缺一项扣0.5分。
（二）管理业绩分自开标之日前两年内所取得的业绩为有效记分，具体为：获得部级示范为5分，获市级示范为3分，获市级优秀（先进）为2分，获区级示范（优秀）为1分，投标单位有多级称号的，以最高级别为准。
本实施意见自8月1日起实施，原《宁波市物业管理招投标暂行办法》中与本意见不一致的，以本意见为准，在具体实施过程遇到的问题和困难请及时与我委联系。
二○○四年七月二十日
第四篇：沈阳市前期物业管理招投标管理规定
沈阳市前期物业管理招投标管理规定
2005-11-17 14:26:56
沈阳市前期物业管理招投标管理规定
第一条 为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，依据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
第三条 沈阳市房产局负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。各区（开发区）、县（市）房产行政管理部门负责本辖区内的物业管理招投标活动日常管理工作。
第四条 本规定所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
本规定所称投标人，是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
第五条 凡新建住宅物业必须通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
其他物业也应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第六条 在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。
住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。
第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限；
（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；
（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。
第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。
第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；
（二）物业管理用房的配备情况；
（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；
（五）评标标准和评标方法；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；
（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
（八）物业服务合同的签订说明；
（九）其他事项的说明。
第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件。
区（开发区）、县（市）房产行政管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。
第十一条招标人采取公开招标方式的，应同时在沈阳市房产信息网上发布免费招标公告。招标公告应包括以下内容：
（一）招标人的名称、地址和联系方式；
（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；
（三）投标资格条件、报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下主要内容：
（一）投标函及投标人的基本情况；
（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
第十三条 招标人应于开标前的3日内，从市房产局建立的物业管理评标专家库中，采取随机抽取的方式一次性确定评标委员会。
物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门派人监督确定评标委员会工作，并做好记录，于当天向确定的评标委员会成员送达《评标邀请函》。
与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。
第十四条市房产局每年对物业管理评标专家进行资格确定，及时取消不称职或者违法违规人员的专家评委资格。被取消专家评委资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。
市房产局定期对物业管理评委专家进行有关法律法规、政策和业务培
训。
第十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。
第十六条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订书面的物业服务合同。第十七条 其他各类物业项目的招投标活动，可参照本规定执行。第十八条本规定自2005年 9月 1日起施行。
第五篇：前期物业管理招投标中标备案办事指南
一、申请核发《前期物业管理中标备案书》需提交资料
（一）物业服务企业投标申请书
（二）投标申请回执（开发建设企业收取物业服务企业投标申请书后所发回执）
（三）资格预审合格通知书
（四）招标文件签收表
（五）评标会议邀请函
（六）投标文件收件回执
（七）开标评标会议签到表
（八）投标文件密封完好确认表
（九）评标基准价格
（十）评标计分记录表
（十一）评标计分统计表
（十二）评标报告
（十三）中标通知书
（十四）通知书
（十五）物业小区公告（附带照片）
(十六)前期物业服务合同（合同期限：一般不超过3年）
（十七）维修资金开户证明
（十八）各公司参会人员委托证明文件
（十九）中标物业服务企业的投标书（正本）
以上资料提交原件，加盖开发建设单位公章
二、办理期限：
（一）《前期物业管理招标备案通知书》核发：3个工作日
（二）《前期物业管理中标备案书》核发：3个工作日
七、前期物业管理招投标程序
（一）招标人（物业项目开发单位）制作招标文件
文件内容包括：投标邀请书、投标须知、管理范围内容
1、招标人及招标项目简介，包括：招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配套设备情况等、项目开发的批文（国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、小区总平面图）、开发单位文件（开营业执照、机构代码、资质证书的复印件）；
2、招标人对物业管理服务内容及要求，包括：服务内容，服务标准等；
3、招标人对投标人及投标书的要求，包括：投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
4、招标人提出对标书的具体评标标准和评标方法、和评分细则和评分表、签到表、中标表总结报告表；
5、招标人制订招标活动方案，包括：招标组织机构的安排，开标时间及地点等；
6、对物业公司中标后的签订服务合同的时间说明；
7、其它事项的说明及法律法规规定的其它内容。
（二）招标文件送国土房管分局备案（3个工作日完成）
（三）招标文件备案10日后公开发布招标公告或向邀标单位发放邀请函
（四）发放招标文件
（五）招标人组织投标人踏勘现场和答疑会
（六）投标人制订标书
（七）到国土房管分局物业科抽取2名评标专家，向专家、国土房管分局发出评标邀请函
（八）投标人提交标书（自招标文件发出之日至提交文件之日止，最短不得少于20日），签《投标文件交递表》
（九）组织召开评标会
（1）与会人员（评标专家、招标人代表、投标人代表、国土房管分局物业科代表）签到；
（2）投标人检查标书是否完好，签《密封完好表》；
（3）招标人当场公布标底；
（4）投标人离场，评标小组（评标专家和招标人代表）评标；
（5）投标人回场，公布评标结果；
（6）评标小组推选代表对本次评标进行点评；
（7）招标人向中标的物业企业发出《中标通知书》。
（十）开发单位与中标的物业管理企业签订物业服务合同，在中标之日15日内向区国土房管分局备案（3个工作日完成）
备案资料包括：开标过程、确定中标人的方式、评标小组的评标报告、中标人的投标文件、双方签订的前期物业管理合同。
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