物业管理招投标方式浅议

第一篇：物业管理招投标方式浅议

物业管理招投标方式浅议

从90年代后期起,中国的物业管理开始进入市场运作阶段,，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招标则是促进良性竞争的有效手段。

1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河，物业管理开始走出“谁开发、谁管理”的初级发展阶段，由于全国各地的物业管理市场发展参差不齐，直到3年后的1999年，物业管理招投标的试点工作才在全国各大城市兴起，成为本行业的一大热点话题。

物业管理招投标从1999年下半年开始出现的这一个小高潮并非出于偶然。其中一个因素自然是1999年5月23-24日全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部副部长宋春华在会上明确指出：“各地要在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。并希望“在以后的工作中，必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。”而我们认为物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标，物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高，物管市场的竞争也越发激烈。

虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

一、物业管理行业的健康发展需要推行招投标

（一）物业管理招标方的逐步成熟。

招标方包括房地产开发建设单位和物业业主，前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业，一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题，因此，业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。

总体来看，物业管理招投标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到，本着对今后管理负责的态度，打破地区界限，放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责起物业售后服务工作，既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，也摆脱了自己做管理又不懂管理，以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。

业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论，”即并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。

（二）物业管理投标方的逐步成熟。

投标企业一般均具有公平竞争的意识，试图通过投标，抢占市场份额，扩大企业影响，走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司，往往具有良好的资质，较为丰富的管理经验和专业知识，以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉，无论是硬件还是软件方面，均有一定的优势。

在投标过程中，投标企业越发注重前期的市场调研，对招标物业的市场状况，有关的政策、法规，居民对物业管理的认知程度等展开全面了解，精心准备，做到有备而来。

通过竞争，投标企业认识到，不仅要善于理财，为业主精打细算，更要凭借全新的理念和举措，突出自身的管理风格和品牌形象，赢得物业管理权。

目前，也还存在个别投标企业采取非正当竞争性手段，钻政策、法规的空子，干扰招投标活动的现象。有的投标企业脱离实际，作出种种过高承诺，也影响到评标工作的顺利进行。

（三）物业管理招投标应打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。

在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商别无选择地自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主（客户）的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主（客户）自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主（客户）的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。

（四）推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其它行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其它企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。

（五）确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主（客户）三者利益的规范机制。

不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于进退两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是发展商、物业管理企业、业主（客户）三者之间的权利义务没有得到相应的保障。

以招投标方式选聘物业管理企业就可以解决这些问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

二、招投标过程中急需解决的一些问题

由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我们就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

（一）规则有待完善

物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体

业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障。

政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。

（二）对一定条件下的物业必须实行招投标。

现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标。

（三）设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。

目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考：

1、设立权威的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与，把政府行为与市场行为连在一起不合理。

2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行。

3、专门机构应就个案指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。

4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书，选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。

5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，并受到其监督，以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。

关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十七条规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。

虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”，但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后，在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下，可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会，以体现“公开、公平、公正”的原则。同时，发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多，一般以一至两人为宜，既可保证发展商参与选聘物业企业的权利，又能避免发展商的意志左右最终评标结果，以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。

（四）设定招投标市场的准入条件。

为了减少对投标人的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目（可通过物业类型或面积加以限定）应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。目前深圳有40余家甲级资质企业，可以代表深圳物业管理行业的最高水平。建设部也即将评选全国一级资质企业的才具备投标资格，以引导市场资源向优势企业集中。

（五）市场信息网络还不通畅

由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业，市场信息网络的建立还不够完善。一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况，经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物，是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主（客户）物业管理意识的提高，标志着物业管理企业市场竞争意识的增强，标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在，并将更具活力、更

加健康地发展下去。

第二篇：物业管理招投标

物业管理招投标

重庆经济技术开发区物业发展有限公司

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一、中国物业管理市场化产生的历史背景

1.谁建设谁主管阶段

1981年¡ª¡ª1993年

建设部提出¡°谁建设谁主管¡±的模

式，强制开发单位负责物业管理

2.萌芽阶段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标

从产品经营到品牌经营的标志

1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年

旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业

中标

深圳甲级物业管理企业由几家发展到

40多家，企业规模由几十万平米发展到上百

万平米

全国物管企业发展到2万多家,员工200

余万

3.试验阶段

1999年¡ª¡ª2003年

1999.5.23-24日,全国物业管理工作会

议在深圳召开，提出打破地方保护，打破

垄断，把先进的物业管理理念、方法和机

制推向全国

会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀

物业管理企业到南京投标

深圳会议上南京推出百家湖别墅、公寓花园小区项目公开招标。当场几十家

企业响应，22家企业报名，最后8家企业

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与

竟标

1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅

小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业

响应，10多家企业入围，深圳长城物业和

北京天鸿物业中标

2000年元月深圳万科物业中标建设

部大院38万平米的物业管理

我国招投标的发展历程

1980 年以前无招投标

1980 年国务院颁布《 关于开展和保护

社会主义竞争暂行规定》

1981 年第一次使用世行扶贫贷款（大

学项目）2 亿美元，要求招投标，自此设备

采购采用招投标

九十年代建筑业逐步采用招投标

2000年1月1日《中华人民共和国招投

标法》实施

2003年7月1日建设部《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

2004年7月1日重庆市《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

二、物业管理招投标的基本概念

1.定义

物业管理招投标

———指物业所有权人或其法定代表

人根据物业管理服务的需求，制定符合其

管理服务要求和标准的招标文件，由多家

物业管理企业或专业服务公司竟投，从中

选择最符合招标条件的竟投者，并与之订

立物业管理服务合同的交易行为。

2.范围

根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：

（1）是否与社会公共利益密切相关

（2）是否关系到国家利益

（3）是否涉及国家机密

该原则也是国际惯例

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：

（1）住宅项目

（2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目

例外：

a、同一物管区域内规模较小的；b、建设单位全部自用的；

c、法律另有规定的。

3、招标的类型

公开招标

———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式

特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。

时间长、程序复杂、费用高

邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而

直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。

特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的 投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序 启动后单方面改变。

省时、省力、省钱

4、原则

公开、公平、公正、合理

三、招标的基本程

准备阶段：建立招标机构制作招标文件招标项目备案

招标阶段：发布招标公告或投标邀请书（邀

标）接受投标人投标意向书投标人资格预对预审合格的投标人发出投

标邀请书发售招标文件组织投标人踏勘现场召开标前会，解释招标文

件，并以书面形式告知所有投标人

调查阶段：投标人调查（信誉、业绩、质量）开标评标阶段：组建评委会（5人以上单数，专家> 2/3）组织开标会（招标人主持）评标

投标书评分（权重50~60）

业绩质量评分（权重20~25）

现场答辩评分（权重20~25）编制评标报告（评委会）

定标阶段招标人定标发出中标或未中标通知书退还保证金评标和中标结果备案

合同签定阶段：完善服务方案招标人与中标人签定合同

四、物业管理投标程序

准备阶段：获取招标信息项目评估递交投标意向书购买或取得招标文件市场调研踏勘现场参加标前会

标书制作阶段：投标书制作

投标书包括：

投标函

投标报价书（价格标）

管理服务方案（技术标）

资格证明文件（商务标）

招标文件要求的其它文件

投标阶段：缴纳投标保证金送交投标文件接受招标方的资格审查参加开标会和现场答辩完善管理服务方案签定合同

五、物业管理项目投标书结构

（一）综合式投标书

1.标的物业管理服务的整体设想与策划

物业档次的定位

服务档次的定位

2.拟采取的管理服务模式与机制

3.管理服务的主要服务标准和承诺指

标及保障措施

4.人力资源的配置、培训与管理

5.物资装备计划与管理

6.规章制度建立和档案的管理

7.社区文化建设与社区服务

8.物业维修养护计划与实施

9.物业日常管理

10.费用测算与财务管理

11.报价及说明

12.商务资料

（二）三标式投标书

1.商务标(相当于综合式投标书第12项)投标人简介

业绩特色介绍

工商执照复印件

物管资质复印件

税务登记复印件

企业代码复印件

项目主要管理人员资质复印件

答辩人员委托书

其它

2.技术标

项目管理服务技术方案（相当于综合标书1-10项）

1、标书中不得出现任何能识别投标人的文 字、图案和标识，否则一律作废标处理

2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招 标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标 完成后拆封

3.经济标（价格标）

（相当于综合标书的第11项）

报价函

报价说明

招标公告（邀请函）

招标书

主要协议条款

标书说明

投标须知

招标人简介

标的物业概况

招标范围、内容、要求

标书编制的方法与依据

评标、定标办法

投标人业绩资质要求

实地考察的时间、地点

解释招标文件的时间、地点

投标书递交的时间、地点

缴纳保证金的金额、时间、地点

开标、评标的时间、地点及要求

其他

开标会标准议程

1.主持人宣布开标会开始及会场

纪律

2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委

及相关人员

3.招标方介绍招标项目情况

4.投标人和监督人（或公证

员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认

5.主持人宣布评标办法

6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人

7.公布标底（有标底时）

8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序

9.开标并唱标（唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等）

10.投标人确认开标内容并在开标记录上签字

11.公布对投标人的调查报告（有调查报告时）

12.评委会评审投标书

13.投标人现场答辩

14.评委会现场评分

15.评分统计汇总

16.评委会出具评标报告，评委和监督人在评标报告上签字

17.当场宣布评标结果和中标人

18.开标会议结束

谢谢!

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第三篇：物业管理招投标流程图

物业管理招投标流程图

1、小区业委会制作征询意见表，决定是续签物业管理服务合同，还是公开招标、邀请招标以及如何具体操作等事宜

根据三分之二以上业主的意见，形成决议，报房地局、街道办事处、居委会

根据三分之二业主的意见，决定是否聘请中介咨询服务代理机构（可以在征询业主意见前参与）

2、编制招标文件

招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案

3、发布招标公告或者招标邀请书

接受物业公司报名咨询

物业公司提供有关公司情况资料，招标代理机构资格初审，初选符合条件的物业公司，4、确认投标人的资格

通过资格审查的物业公司领取或者购买招标文件

5、从专家库抽取专家名单，组成评审小组，接受投标文件

评审小组和业主代表等到投标物业公司所管小区现场考察，这些小区由投标物业公司提供，随机抽取，同时进行的还有：邀请业主委员会成员、投标物业公司、业主代表、房地部门、街道办事部门、居委会等参加开标活动，公布物业公司的标的，小区管理文书封好，抽签定答辩顺序

6、阅标。其间，物业公司退场，专家独立打分，业主代表可以互相商量打分

7、答辩。针对投标书，专家提出问题，投标单位回答；评审小组对答辩进行评分

8、投标单位全部到场，工作人员统计分数

9、评审小组写出评标意见

10、业主大会或者授权业主委员会根据评标意见确定中标人

11、向全体业主公告中标结果和评标意见

12、业主委员会代表业主与中标人签定物业管理服务合同

第四篇：物业管理招投标流程

物业管理招标的程序

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面

负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。

2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。

3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物

业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。

4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各

投标单位。

5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料

6、组织投标单位勘查项目并答疑

7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分

标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。

8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。

9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。

10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般

为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。

11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。

12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

物业管理投标的程序

1、获取招标信息，决策是否参与投标

2、报送投标申请，接受资格审查：在规定时间内向招标单位报送投标申请，一般包括企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。

3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场

4、投标决策与编制投标书：

5、报送投标书：按照一般惯例标书分正副本，一正四副，加盖公章并密封送达。

6、参加开标及答辩会：在有限时间内充分阐述本单位的优势，投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作为必要的说明或补充，愿意承诺的优惠条件等，以争取获得最佳印象和分数。

7、中标与签订物业服务合同

第五篇：北京市物业管理招投标暂行办法

北京市物業管理招投標暫行辦法

http://house.focus.com.cn 焦點房地産 2001.04.12 09:38:15 焦點網

北京市國土資源和房屋管理局

京國土房管物字[2001]258號

北京市物業管理招投標暫行辦法

第一條 爲規範本市物業管理招標投標活動，促進物業管理行業的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內進行的物業管理招標投標活動，均適用本辦法。

第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責全市物業管理招投標的管理工作，北京市居住小區管理辦公室（以下簡稱“市小區辦”）具體負責本市物業管理招標投標的指導監督工作。

第四條 凡在本市行政區域內，建設單位、物業管理委員會、産權人或其他單位（以下統稱“招標人”）選擇物業管理企業時，均可通過招投標方式確定。其中，政府投資建設專案、經濟適用房專案的建設單位以及物業管理委員會選擇物業管理企業時，必須通過招投標方式確定。

第五條 新建用於出售的物業的招標投標工作，應在商品房銷售（預售）之前完成；自用物業，應在入住前3個月完成；已投入使用物業的招標投標工作，應在原物業管理委託合同到期前1個月完成。

第六條 物業管理招投標活動實行備案制度，招標人在招標前應提交下列材料報市小區辦備案，其中，物業管理委員會招標應到區縣房地局備案：

1、招標專案簡介

2、招標活動方案（包括招標組織機構、時間安排、評標委員會、評分標準）

3、招標書（包括物業管理內容、範圍、收費及服務要求，對投標單位要求等）

第七條 招標人可採取公開招標或邀請招標的方式進行招標。

第八條 招標人採用公開招標方式的，應當發佈招標公告，招標公告應當載明招標人的名稱、地址、專案的基本情況以及獲取招標文件的方法；採用邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，邀請書應包含上述內容。

第九條 招標人招標前應編制招標文件，招標文件中應包括招標人名稱、地址、聯繫方式、專案基本情況、所要求的物業管理服務標準或物業管理收費標準、對投標單位及投標書的要求、評標標準等內容。

第十條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需的時間，自招標文件開始發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少於20日。

第十一條 具有《北京市物業管理資質合格證書》的物業管理企業和已在市國土資源和房屋管理局登記備案的外省（市）物業管理企業，均可參與本市物業管理投標活動。

第十二條 投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出明確回答。

第十三條 投標人應當在招標文件中規定的時間內，將投標文件送到指定地點。

招標人收到投標文件後，應當簽收保存，不得開啓。

第十四條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當爲招標文件中預先確定的地點。

開標時，應邀請所有投標人參加，還可邀請公證機構參加。

第十五條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會應由招標人代表及物業管理方面的技術、管理方面的專家組成，人數以5至9人爲宜，其中招標人代表不得超過2人。

前款專家應當從事物業管理相關工作滿五年以上且具有中級以上職稱或具有同等專業水平。

市國土房管局應建立全市物業管理招投標評標專家庫。招標人可從專家庫名單中隨機抽取評委，特殊招標專案可以直接從專家庫中確定。

與投標人有利害關係的人不得進入相關專案的評標委員會。

第十六條 評標委員會可以採取公開答辯的方式要求投標人對投標文件中有關內容作出澄清或說明。

第十七條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標方法和標準，對投標文件進行評審和比較，可採用下列兩種方式確定中標人：

1、綜合評分，以分數最高者爲中標；

2、綜合評議，經評委有記名投票決定。

第十八條 一般專案的評標活動應在投標截止後七日內完成，重點工程項目可在15日內完成。

專案中標人確定後，招標人應當及時向中標人發出中標通知書，並同時將中標結果通知所有投標人。

第十九條 招標人和中標人雙方應自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件的內容簽訂物業管理委託合同。並于合同簽訂之日起15日內，將合同報送市小區辦及區縣房屋土地管理機關備案。

第二十條 招標人自行組織招標有困難的，可委託市小區辦代理組織招標活動，招標活動所需費用由招標人承擔。

第二十一條 招標活動結束後，招標人或原物業管理單位應將下列檔案資料移交給中標企業：

1、專案竣工總平面圖；

2、單體建築、結構、設備安裝竣工圖；

3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖；

4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；

5、各單項工程竣工驗收證明材料；

6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件；

7、房屋銷售清單和産權資料；

8、公共配套設施的産權及收益歸屬清單；

9、物業管理所必需的其他資料。

第二十二條 爲保證投標活動的嚴肅性，招標人可向投標人收取適當押金，招標結果確定後7日內，應將押金退還投標人。

第二十三條 本辦法執行中的具體問題由市國土房管局負責解釋。

第二十四條 本辦法自2001年4月1日起執行。

■背景資料

什麽是業主委員會？有哪些權利與義務？

業主委員會是一個物業管理區域內代表全體業主物業管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任，業主委員會的民事責任由全體業主分擔。

業主大會選舉産生業主委員會，行使下列職權：

（一）召集和主持業主大會；

（二）選聘和解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理服務合同；

（三）依照法規、規章、規定負責有關公共維修基金的續籌並監督其使用和管理；

（四）審議物業管理企業提出的工作計劃、物業管理服務費的預算和決算；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

（六）執行業主大會的決議、決定；

（七）履行物業管理服務合同；

（八）監督業主公約和物業管理制度的執行；

（九）對物業管理企業的管理服務活動予以支援。

（十）業主大會賦予的其他職權。

前款第二、三、四項規定的事項，應當經業主大會批准。

業主委員會不得從事經營活動。

業主委員會應當接受物業管理行政主管部門的監督、指導和管理。物業管理行政主管部門應當制定業主大會及業主委員會的管理規則。

業主能否參與物業管理公司招投標的過程？

業主對物管招標投標的權利應通過業主委員會的職能來實現，不能親自參與這一投標過程。但往往在物業管理招投標的過程中，開發商經常願意把先期買房的業主請到招標現場作爲評委之一，這種情況屬於個人行爲。