《山东省物业管理招投标办法》(精)

第一篇：《山东省物业管理招投标办法》(精)

关于印发《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》的通知

鲁建房字〔2003〕56号

各设区城市建委（建设局）、房管局、城管局：

现将《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。执行中出现的情况 和问题，请及时告我厅政策法规处和住宅与房地产业处。

山东省物业管理招标投标管理暂行办法

第一章总 则

第一条

为规范我省物业管理招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条

本省行政区域内开展物业管理招标投标活动，均适用本办法。

第三条

本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接物业管理的活动。

本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业的建设单位、业主或者业主大会。

本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业管理企业。

第四条

省房地产行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。

各市、县(市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第五条

鼓励各类物业项目通过招标投标方式选择物业管理企业。

住宅及同一物业管理区域内非住宅项目和政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者规模较小的，经物业所在地市、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条

物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实守信的原则。

第七条

任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章 招 标

第八条

物业管理招标由招标人依法组织实施。物业管理招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第九条

已成立业主大会的物业项目实施物业管理招标前，应召开业主大会，确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。

第十条

物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，并同时在山东住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

招标人采用邀请招标方式的，应当向3家以上物业管理企业发出投标邀请书。招标邀请书应当包含前款规定的相关内容。

第十一条

招标人依法自行组织实施招标活动。自行组织实施招标活动的招标人，应当具备下列条件并成立专门的招标组织：

(一有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

(二有编制招标文件的能力；

(三有组织开标、评标、定标的能力。

不具备上述条件的招标人可以委托专业物业管理咨询机构编制招标文件和招标方案。

第十二条

招标人应根据物业管理的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应当包括以下内容：

(一招标人名称、地址、联系方式；

(二物业项目基本情况。包括物业名称、坐落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、营业用房及管理用

房、共用部位共用设施设备、公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施、物业档案(含施工或竣工图纸、物业出售、业主入住等情况。

(三物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

(四对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容、编制要求等；

(五评标标准和评标方法；

(六招标活动方案，包括组织解释招标文件(答疑、实 地考察物业项目、投标、开标的时间及地点等；

(七物业服务合同的签订说明；

(八其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条

招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，将以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：

(一与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

(二招标公告或招标邀请书；

(三招标文件；

(四法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十四条

公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人 进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审 的条件和获取资格预审文件的方法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的 企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十五条

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发 出资格预 审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人 告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投 标申请人。

第十六条

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开投标的物 业 管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七条

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的 文件收受人，并同时报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十八条

根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项 目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送 给所有的招标文件收受人。

第十九条

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及 可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底应当保密。

第二十条

通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限 完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售类的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）已经实施物业管理的物业项目，应当在物业管理合同期满前60日完成。

第三章 投 标

第二十一条

投标人应当是响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应 物业管理资质和独立法人资格的物业管理企业。

第二十二条

投标人对投标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十三条

投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件。投标文件应当 对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第二十四条

投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将加盖单位公 章、法定代表人印章或全权委托人签名后的投标文件密封送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，在开标前不得启封。

投

标人在投标文件要求的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面 通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在招标文件要求提交投标文件截止 时间后送达的补充文件或者修改的内容无效。

第二十五条

投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员 会成员行贿的手段谋取中标。

投标人不得以低于成本的报价竞争，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条

开标应当在招标文件确定的时间公开进行；开标地点应当为招标文 件中预先确定的地点。

第二十七条

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行。

由投标人或者推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检 查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的 其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众 予以拆封。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十八条

评标由招标人依法组成的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人 以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的工程、技术、经济等方面的专家不得少于 成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在县级以上人民政府房地产行政主管部门监督下，从 省房地产行政主管部门公布的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

第二十九条

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提 出的评审意见承担个人责任。

第三十条

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容 做出必要 的澄清或说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或说明不得超出投标文 件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十一条

在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

除现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

第三十二条

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进 行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第三十三条

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可 以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

第三十四条

评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标 委员会对 各投标人的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名 有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可 抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十五条

确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性 内容进行谈判。

第三十六条

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应 当在招标文件中载明。

第三十七条

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以 上地主人 民政府房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

房地产行政主管部门自收到书面报告之日起5个工作日，未通知招标人在招标投标活动中有 违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的 投标人，并返还其投标书。

第三十八条

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依据招标文件 和中标人 的投标文件及有关规定订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的 其他协议。

第三十九条

中标人应当按照合同约定履行义务。中标人不得向他人转让中标项目，但可以 按照合同约定或者经招标人同意将中标项目的部分专业化服务项目分包他人完成，接受分包 的主体应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

第四十条

招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

中标人不与招标人订立合同或无故不履行与招标人签订的合同的，其履约保证金不予退还，给招标人造成损失超过投标履约保证金数额的，应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保 证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章 附 则

第四十一条

投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向有关部门投诉。

第四十二条

招标人与投标人在招标活动或履行物业管理合同过程中发生纠纷，应 当协商解决，或由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门协调；当事人达成仲裁协议的，应当依法 向仲裁委员会申请仲裁；未达成协议的可以直接向人民法院起诉。

第四十三条

本办法由省房地产行政主管部门负责解释。

第四十四条

本办法自2003年12月1日起试行。

二○○三年十月二十三日

第二篇：物业管理招投标

物业管理招投标

重庆经济技术开发区物业发展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中国物业管理市场化产生的历史背景

1.谁建设谁主管阶段

1981年¡ª¡ª1993年

建设部提出¡°谁建设谁主管¡±的模

式，强制开发单位负责物业管理

2.萌芽阶段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标

从产品经营到品牌经营的标志

1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年

旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业

中标

深圳甲级物业管理企业由几家发展到

40多家，企业规模由几十万平米发展到上百

万平米

全国物管企业发展到2万多家,员工200

余万

3.试验阶段

1999年¡ª¡ª2003年

1999.5.23-24日,全国物业管理工作会

议在深圳召开，提出打破地方保护，打破

垄断，把先进的物业管理理念、方法和机

制推向全国

会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀

物业管理企业到南京投标

深圳会议上南京推出百家湖别墅、公寓花园小区项目公开招标。当场几十家

企业响应，22家企业报名，最后8家企业

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与

竟标

1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅

小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业

响应，10多家企业入围，深圳长城物业和

北京天鸿物业中标

2000年元月深圳万科物业中标建设

部大院38万平米的物业管理

我国招投标的发展历程

1980 年以前无招投标

1980 年国务院颁布《 关于开展和保护

社会主义竞争暂行规定》

1981 年第一次使用世行扶贫贷款（大

学项目）2 亿美元，要求招投标，自此设备

采购采用招投标

九十年代建筑业逐步采用招投标

2000年1月1日《中华人民共和国招投

标法》实施

2003年7月1日建设部《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

2004年7月1日重庆市《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

二、物业管理招投标的基本概念

1.定义

物业管理招投标

———指物业所有权人或其法定代表

人根据物业管理服务的需求，制定符合其

管理服务要求和标准的招标文件，由多家

物业管理企业或专业服务公司竟投，从中

选择最符合招标条件的竟投者，并与之订

立物业管理服务合同的交易行为。

2.范围

根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：

（1）是否与社会公共利益密切相关

（2）是否关系到国家利益

（3）是否涉及国家机密

该原则也是国际惯例

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：

（1）住宅项目

（2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目

例外：

a、同一物管区域内规模较小的；b、建设单位全部自用的；

c、法律另有规定的。

3、招标的类型

公开招标

———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式

特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。

时间长、程序复杂、费用高

邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而

直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。

特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的 投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序 启动后单方面改变。

省时、省力、省钱

4、原则

公开、公平、公正、合理

三、招标的基本程

准备阶段：建立招标机构制作招标文件招标项目备案

招标阶段：发布招标公告或投标邀请书（邀

标）接受投标人投标意向书投标人资格预对预审合格的投标人发出投

标邀请书发售招标文件组织投标人踏勘现场召开标前会，解释招标文

件，并以书面形式告知所有投标人

调查阶段：投标人调查（信誉、业绩、质量）开标评标阶段：组建评委会（5人以上单数，专家> 2/3）组织开标会（招标人主持）评标

投标书评分（权重50~60）

业绩质量评分（权重20~25）

现场答辩评分（权重20~25）编制评标报告（评委会）

定标阶段招标人定标发出中标或未中标通知书退还保证金评标和中标结果备案

合同签定阶段：完善服务方案招标人与中标人签定合同

四、物业管理投标程序

准备阶段：获取招标信息项目评估递交投标意向书购买或取得招标文件市场调研踏勘现场参加标前会

标书制作阶段：投标书制作

投标书包括：

投标函

投标报价书（价格标）

管理服务方案（技术标）

资格证明文件（商务标）

招标文件要求的其它文件

投标阶段：缴纳投标保证金送交投标文件接受招标方的资格审查参加开标会和现场答辩完善管理服务方案签定合同

五、物业管理项目投标书结构

（一）综合式投标书

1.标的物业管理服务的整体设想与策划

物业档次的定位

服务档次的定位

2.拟采取的管理服务模式与机制

3.管理服务的主要服务标准和承诺指

标及保障措施

4.人力资源的配置、培训与管理

5.物资装备计划与管理

6.规章制度建立和档案的管理

7.社区文化建设与社区服务

8.物业维修养护计划与实施

9.物业日常管理

10.费用测算与财务管理

11.报价及说明

12.商务资料

（二）三标式投标书

1.商务标(相当于综合式投标书第12项)投标人简介

业绩特色介绍

工商执照复印件

物管资质复印件

税务登记复印件

企业代码复印件

项目主要管理人员资质复印件

答辩人员委托书

其它

2.技术标

项目管理服务技术方案（相当于综合标书1-10项）

1、标书中不得出现任何能识别投标人的文 字、图案和标识，否则一律作废标处理

2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招 标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标 完成后拆封

3.经济标（价格标）

（相当于综合标书的第11项）

报价函

报价说明

招标公告（邀请函）

招标书

主要协议条款

标书说明

投标须知

招标人简介

标的物业概况

招标范围、内容、要求

标书编制的方法与依据

评标、定标办法

投标人业绩资质要求

实地考察的时间、地点

解释招标文件的时间、地点

投标书递交的时间、地点

缴纳保证金的金额、时间、地点

开标、评标的时间、地点及要求

其他

开标会标准议程

1.主持人宣布开标会开始及会场

纪律

2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委

及相关人员

3.招标方介绍招标项目情况

4.投标人和监督人（或公证

员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认

5.主持人宣布评标办法

6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人

7.公布标底（有标底时）

8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序

9.开标并唱标（唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等）

10.投标人确认开标内容并在开标记录上签字

11.公布对投标人的调查报告（有调查报告时）

12.评委会评审投标书

13.投标人现场答辩

14.评委会现场评分

15.评分统计汇总

16.评委会出具评标报告，评委和监督人在评标报告上签字

17.当场宣布评标结果和中标人

18.开标会议结束

谢谢!

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巫大德Email:wudade@163.com

第三篇：物业管理招投标流程图

物业管理招投标流程图

1、小区业委会制作征询意见表，决定是续签物业管理服务合同，还是公开招标、邀请招标以及如何具体操作等事宜

根据三分之二以上业主的意见，形成决议，报房地局、街道办事处、居委会

根据三分之二业主的意见，决定是否聘请中介咨询服务代理机构（可以在征询业主意见前参与）

2、编制招标文件

招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案

3、发布招标公告或者招标邀请书

接受物业公司报名咨询

物业公司提供有关公司情况资料，招标代理机构资格初审，初选符合条件的物业公司，4、确认投标人的资格

通过资格审查的物业公司领取或者购买招标文件

5、从专家库抽取专家名单，组成评审小组，接受投标文件

评审小组和业主代表等到投标物业公司所管小区现场考察，这些小区由投标物业公司提供，随机抽取，同时进行的还有：邀请业主委员会成员、投标物业公司、业主代表、房地部门、街道办事部门、居委会等参加开标活动，公布物业公司的标的，小区管理文书封好，抽签定答辩顺序

6、阅标。其间，物业公司退场，专家独立打分，业主代表可以互相商量打分

7、答辩。针对投标书，专家提出问题，投标单位回答；评审小组对答辩进行评分

8、投标单位全部到场，工作人员统计分数

9、评审小组写出评标意见

10、业主大会或者授权业主委员会根据评标意见确定中标人

11、向全体业主公告中标结果和评标意见

12、业主委员会代表业主与中标人签定物业管理服务合同

第四篇：物业管理招投标流程

物业管理招标的程序

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面

负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。

2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。

3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物

业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。

4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各

投标单位。

5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料

6、组织投标单位勘查项目并答疑

7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分

标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。

8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。

9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。

10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般

为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。

11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。

12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

物业管理投标的程序

1、获取招标信息，决策是否参与投标

2、报送投标申请，接受资格审查：在规定时间内向招标单位报送投标申请，一般包括企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。

3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场

4、投标决策与编制投标书：

5、报送投标书：按照一般惯例标书分正副本，一正四副，加盖公章并密封送达。

6、参加开标及答辩会：在有限时间内充分阐述本单位的优势，投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作为必要的说明或补充，愿意承诺的优惠条件等，以争取获得最佳印象和分数。

7、中标与签订物业服务合同

第五篇：物业管理招投标方式浅议

物业管理招投标方式浅议

从90年代后期起,中国的物业管理开始进入市场运作阶段,，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招标则是促进良性竞争的有效手段。

1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河，物业管理开始走出“谁开发、谁管理”的初级发展阶段，由于全国各地的物业管理市场发展参差不齐，直到3年后的1999年，物业管理招投标的试点工作才在全国各大城市兴起，成为本行业的一大热点话题。

物业管理招投标从1999年下半年开始出现的这一个小高潮并非出于偶然。其中一个因素自然是1999年5月23-24日全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部副部长宋春华在会上明确指出：“各地要在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。并希望“在以后的工作中，必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。”而我们认为物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标，物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高，物管市场的竞争也越发激烈。

虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

一、物业管理行业的健康发展需要推行招投标

（一）物业管理招标方的逐步成熟。

招标方包括房地产开发建设单位和物业业主，前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业，一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题，因此，业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。

总体来看，物业管理招投标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到，本着对今后管理负责的态度，打破地区界限，放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责起物业售后服务工作，既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，也摆脱了自己做管理又不懂管理，以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。

业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论，”即并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。

（二）物业管理投标方的逐步成熟。

投标企业一般均具有公平竞争的意识，试图通过投标，抢占市场份额，扩大企业影响，走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司，往往具有良好的资质，较为丰富的管理经验和专业知识，以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉，无论是硬件还是软件方面，均有一定的优势。

在投标过程中，投标企业越发注重前期的市场调研，对招标物业的市场状况，有关的政策、法规，居民对物业管理的认知程度等展开全面了解，精心准备，做到有备而来。

通过竞争，投标企业认识到，不仅要善于理财，为业主精打细算，更要凭借全新的理念和举措，突出自身的管理风格和品牌形象，赢得物业管理权。

目前，也还存在个别投标企业采取非正当竞争性手段，钻政策、法规的空子，干扰招投标活动的现象。有的投标企业脱离实际，作出种种过高承诺，也影响到评标工作的顺利进行。

（三）物业管理招投标应打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。

在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商别无选择地自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主（客户）的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主（客户）自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主（客户）的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。

（四）推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其它行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其它企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。

（五）确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主（客户）三者利益的规范机制。

不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于进退两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是发展商、物业管理企业、业主（客户）三者之间的权利义务没有得到相应的保障。

以招投标方式选聘物业管理企业就可以解决这些问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

二、招投标过程中急需解决的一些问题

由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我们就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

（一）规则有待完善

物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体

业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障。

政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。

（二）对一定条件下的物业必须实行招投标。

现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标。

（三）设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。

目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考：

1、设立权威的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与，把政府行为与市场行为连在一起不合理。

2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行。

3、专门机构应就个案指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。

4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书，选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。

5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，并受到其监督，以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。

关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十七条规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。

虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”，但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后，在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下，可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会，以体现“公开、公平、公正”的原则。同时，发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多，一般以一至两人为宜，既可保证发展商参与选聘物业企业的权利，又能避免发展商的意志左右最终评标结果，以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。

（四）设定招投标市场的准入条件。

为了减少对投标人的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目（可通过物业类型或面积加以限定）应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。目前深圳有40余家甲级资质企业，可以代表深圳物业管理行业的最高水平。建设部也即将评选全国一级资质企业的才具备投标资格，以引导市场资源向优势企业集中。

（五）市场信息网络还不通畅

由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业，市场信息网络的建立还不够完善。一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况，经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物，是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主（客户）物业管理意识的提高，标志着物业管理企业市场竞争意识的增强，标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在，并将更具活力、更

加健康地发展下去。