物业管理招投标的基本程序

第一篇：物业管理招投标的基本程序

第一部分 物业管理招投标的基本程序

——知己知彼，百战不殆

物业管理企业介入市场方式的发展 接管方式 直接应聘方式 投标方式 条例的要求

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

物业管理招标与投标的一般过程

1.准备阶段

选择招标方式（公开招标/邀标）

成立招标领导小组（相关部门和专家）确定招标项目、招标指导思想及原则

向社会发布招标公告。相关链接——招投标方法和组织 方法：

注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价）

组织

开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

2.招标阶段 编写招标书：

A拟招标的物业基本情况

B物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理）

C对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条D件，以及其他需要说明的问题）E物业管理考核标准与奖惩措施 F投标开标时间 投标单位资质审查

G招标项目交底（标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会）H投标书的报送（物业机构）

3.开标阶段 评标委员会（专家组成）审阅投标文件 现场答辩（沟通）

评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书 评标委员会确定预选中标单位

公证员宣读公证书，确认中标单位（如有必要）

4.中标和订立合同 资料整理与归档

合同的主要条款

附件 物业管理招标的内容

(一)非经营性物业管理招标的内容 1.前期顾问服务内容：

A开发设计建设期间提供的管理顾问服务 B物业竣工验收前的管理顾问服务

C住户入住及装修期间的管理顾问服务 2.实质管理服务内容

物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等(二)经营性物业管理招标的内容 内容：

前期顾问服务/实质管理服务 主要目标——利润目标

前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略 实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升。

第二部分 物业机构投标的过程 ——明知山有虎，偏向虎山行

投标前期工作 取得从业资格（国家资质/地区性资质）筹措资金

收集招标物业相关资料(1)报章杂志(2)网络传输(3)同行业公司

(4)考察现场 进行投标可行性分析 招标物业条件分析

(1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇）(2)特殊服务要求（经营/联盟/特色服务）(3)物业招标背景（特指性/背景）

(4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原因）本公司投标条件分析

(1)以往类似的物业管理经验(2)人力资源优势(3)技术优势（信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施）(4)财务管理优势（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣势分析（竞争分析）

竞争者分析

(1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马”

(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量（规模大小可能影响选择判断）

(3)当地竞争者的地域优势(4)经营方式差异

风险分析 经营风险/政策风险/是否套取资料

投标实施步骤

(一)购买阅读招标文件(二)考察现场

前期介入查看房屋及设施设备/图纸 已经竣工视察项目标准：

工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求 技术经检验达到国家规定的质量标准 设备调试、试运转达到设计要求 确保外在质量无重大问题 周围公用设施分布情况

主要业主情况（服务策划的重点）当地的气候、地质、地理条件 制定管理服务方法及工作量

制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出 财务测算

明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件 计算或复核过服务工作量 掌握了物业现场基础信息

拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据 方案评估与调整 封送标书、保函

评标/答辩准备 链接： 物业管理的范畴（香港地产学会）营运服务 工程服务 行政服务

客户管理服务 资产管理服务 投资服务

第三部分投标现场/答辩展示的技巧

——有效沟通，赢得支持

运用视觉辅助材料

通过看和听，人们记住的时间会更长

采用水平模式而不是垂直模式

提高影响力的方式 视觉材料展示的结构 新的方式和内容 强调的重点 相关的数据

文字和图画安置的位置 引论或注解的放置

以创造性的方式展示出来 分析你的听众

人员的背景——专业/非专业 特征

与其他投标活动的关系 环境因素

会场的布置——礼堂/教室/U型会议/环桌 展示设备——种类/位置 报告/答辩位置

音响效果——麦克风的种类/音量

做一流的报告/答辩者 你在才是主角！

展现个人气质——热情/微笑/灵活 保持仪表堂堂

着装——应和大家相似（正式点好）姿势——站立（更具有感召力）声音的手势

保持一定的音量 发音的清晰和表达 音量及调整 重音和节奏

报告/答辩过程中 正确使用视觉媒体 讲出更多的东西 不挡住屏幕位置 正确把握时间 与听者融合 鼓励交流

答辩常见问题

项目的基本情况和数据 财务预算的合理性和合法性 目标和承诺的实现方式 管理工作的流程 人力资源问题 „„

答辩应对技巧 引用数据

用法规政策说话

过往成功的经历和方法 自信果断和技巧性拖延结合 是也“是”，不是也是“是” „„

运用身体位置和动作

位置——站在视觉材料的右边 目光接触——信心的体现

手势和举止——不要紧握手或物品

第二篇：招投标基本程序

招投标基本程序

招标程序：成立招标机构（或委托招标代理公司）---到监管机构办理登记手续-----到媒体发布招标信息----编制招标文件---报名登记---通知投标单位购买资格预审文件----资格预审------出售招标文件----现场勘探------投标答疑------开标、评标、定标-------发中标通知书-----签订合同。

投标程序：投标报名------购买资格预审文件-----编制资格预审书-----参加资格预审----购买招标文件----参加招标人组织的现场勘探----仔细研究招标文件，有疑问用书面形式及时反馈给招标人----领取招标答疑文件------编制投标文件-----在投标截止时间前将密封的投标文件送到指定的地点参加开标

工程招投标程序：

1.招投标代理合同(如果请代理)；

2.确定发包初步方案(公开招标、邀请招标、竞争性发包、直接发包等等)；

3.制定招标公告；

4.招标办审核(项目登记、录入发包方案、审核公告并发布等)；

5.投标人报名；

6.投标人递交资格预审材料；

7.资格预审(合格就入围、抽签入围、评分入围等)；

8.招标文件(代理编制、招标人审核、招标办审批、投标人购买)；

9.现场踏勘、提疑、答疑；

10.公布限价；

11.开标、评标、定标；

12.中标公示；

13.发布中标通知书；

14.签订合同；

15.招标备案、合同备案。

程序大致是上面这些，具体的不同城市、不同招标人、不同的项目特点、不同的招标范围内容等都有很大区别。

详谈工程招投标流程

来源：法律快车 作者：

工程招投标流程

(一)招标项目备案(当日)：招标人到综合招投标交易中心领取并填写《招标申请表》，并将项目审批、土地、规划、资金证明、工程担保、施工图审核等前期手续报招投标管理办公室和行政主管部门核准或备案。

(二)招标人自行招标或招标代理合同备案(当日)。

(三)招标公告备案(当日)：招标人或委托代理机构发布招标公告或发出邀请书，招标公告经招投标管理办公室和行政主管部门备案后，由综合招投标交易中心在指定媒介统一发布。

(四)招标文件备案(3个工作日)：招标人或委托代理机构依法编制招标文件后提交招投标管理办公室和行政主管部门备案。

(五)受理交易登记(当日)：招标人提交招标备案登记表，综合招投标交易中心安排开标、评标日程。

(六)投标报名(5个工作日)：公开招标的项目，投标人必须按招标公告的要求，携带全部相关证件到综合招投标交易中心报名，由行政监督部门、综合招投标交易中心和招标人(或招标代理机构)共同对投标单位所报资料进行审查。

(七)投标人资格预审：招标人需要对潜在投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者招标邀请书中载明预审条件、预审方法和获取预审文件的途径，由招标人在综合招投标交易中心组织资格预审。

(八)在综合招投标交易中心发售招标文件和相关资料，组织投标人现场勘察，并对相关问题作出说明。

(九)组建评标委员会：由招标人提交评标专家抽取申请表、合格投标人明细表报招投标管理办公室和行政监督部门备案，并在其现场监督下，从市综合性评标专家库或省综合性评标专家库中随机抽取专家名单，组建评标委员会，负责相关招标项目的评标工作。

评标委员会的组建应当在综合招投标交易中心进行。

(十)开标、评标、提交评标报告：投标人在规定截标时间前递交投标文件并签到。招标人在行政主管部门的监督下按程序组织开标、评标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出由评标委员会全体成员共同签字的书面评标报告，推荐前3名合格的中标候选人，并标明排名顺序。

(十一)定标：招标人应当在开标之日起7日内，根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

招标人应当按排名顺序从中标候选人中选择中标人。中标候选人除因排名顺序被自然淘汰，或者放弃权利外，凡无法定淘汰情形者，招标人不得将其淘汰。(十二)中标公示：招标人提交定标报告经行政主管部门备案后，将中标结果在招标投标网公示，公示期不得少于3日。法律、法规另有规定的，从其规定。(十三)发出中标通知书、签订合同：公示期内没有异议或异议不成立的，招标人经相关行政监督部门和招投标管理办公室备案后向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人，并在30日内按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立书面合同。招标人应当在签订合同之日起15日内将合同报招投标管理办公室和行政主管部门备案。招标人和投标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标人不得将中标项目转让他人，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

招投标程序与技巧浅谈

招标与投标，是有组织、有程序、规范化的市场交易行为，是商品、技术和劳务的买卖

方法。

招标，是众多采购方式中最重要的一种。招标是业主选择最合理供货商、承建商或劳务提供者的一种手段，是实施资源最合理配置的前提，招标全过程是选择实质性响应标的过程，因而招标也是各方面利益比较、均衡的过程。

而投标，则是供货商、承建商或劳务提供者对招标的响应，是他们为了获得货物、工程或劳务合同而向业主发出的实盘。招投标本身就是一个追求双赢的过程，那么怎样才能达到

理想的效果呢？笔者以为，关键在于把握好招投标程序和技巧。

一、编制标书

（一）招标文件招投标的第一个程序就是编制招标文件，也就是编写“标书”。在这个环节，业主（招标人）最重要的就是按照自己的实质性要求和条件切实编制招标文件。在编制标书时要严肃认真、一丝不苟，对技术要求不能有特指，不能指定规格、品牌和型号等。否则就会造成不公平竞争，其结果必然会出现纠纷，引发投标商的质疑和投诉。同

时也不能有霸王条款和歧视性条款。

（二）投标文件《招标投标法》第三章第27条规定：“……投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应……”。这意味着投标商只要对招标文件中若干实质性要求

和条件中的某一条未做出响应，都将导致废标。

因此，投标商应认真研究招标文件中的商务和技术等条款，逐条进行分析和判断，根据所投产品的情况，在技术等方面较好地响应招标文件的实质性要求，在招标文件中一一做出

响应。

比如有的电脑采购招标文件中明确提示需要投标报价表，而且需要有相邻配置的报价。如CPU，除了提供招标要求的配置以外，一般还要提供前后两个不同频率配置的报价，但

有的投标商疏忽了这个实质性要求，没有提供这个数据，结果导致了投标失败。

二、发布信息与获取信息

招标文件编制出来以后，接下来就是发布招标公告或者定向发布投标邀请函。发布招标公告应具有广泛性，要想办法让更多的投标商看到招标公告，首先要在指定的媒体上发布，如商务部指定了《中国国际招标网》发布机电产品国际招标的招标公告，财政部指定了《中

国财经报》和《中国政府采购网》、国家发展和改革委员会指定了《中国采购与招标网》发

布招标公告等；同时也可以在其它媒体发布招标公告。

对于投标商来说，要及时准确地掌握招标信息，这是参加投标的前提。要广泛地关注有关媒体。由于邀请投标的范围是招标人确定的，投标商要获得邀请招标的信息相对来说比较

困难，需要采用多种方法获取信息。

掌握这些方法，首先要从自身入手，增加本单位和产品的知名度，特别是应在本行业占有重要地位，有较高的市场占有率；二是与一些专职招标机构或采购频繁的实体（业主）建

立较为密切的联系，使他们对你的产品有一些了解。

三、标书发售、购买与递交

《招标投标法》规定：自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。在这段时间里，招标人可以对招标文件做出修改，投标商也可以对招标文件提出疑问和要求澄清。投标商在获得招标信息后，应在第一时间确定投标意向和购买

招标文件。

我们知道，对于有些产品，随着时间的不同，价格有很大的变化，一般时间越晚价格越有利，所以，有经验的投标商往往较晚递交投标文件，采用较晚的市场报价，从而取得一定的优势；有的会在递交投标文件的前夕，根据竞争对手和投标现场的情况，最终确定投标报

价和折扣率，现场填写商务方面的文件。

例如，投标文件规定保证金的金额为投标报价的2%，如果能够较晚地提交这个报价，那么一方面可以对自己的报价保密，另一方面可以针对获得的情况采取不同的报价策略；如果是采用外币报价，那么可以在提交投标文件截止之日的当天递交投标文件，这样可以充分

利用国际市场汇率的变化，选择最佳的投标报价。

四、选择优势产品投标

由于《招标投标法》规定投标文件对招标文件提出的实质性要求和条件必须做出响应，投标商如果把握不准实质性和非实质性之间的界限，应不厌其烦地向招标人进行询问，而且

最好以书面方式进行。

当自己的产品与某些实质性要求有一定差距时，需要在投标文件中的偏离表上做出详细的说明。如果偏差过大，无法完全响应时，应考虑放弃某一项产品的投标，以保证其他产品

参与投标。

例如，在计算机的招投标中，往往需要对多种产品进行招投标，有的可能对招标文件分包售出。例如台式机为一包、笔记本电脑为另一包等。有的投标商生产的台式机比较符合要求，而笔记本电脑较差，不符合实质性响应的要求和条件，这时，该投标商就完全可以考虑

舍弃笔记本电脑的投标，专心进行台式机的投标。

五、投标成功三要素

投标成功三要素：物美、价廉、服务优。

投标商中标与否，关键在信誉。而信誉往往体现在投标商的报价、供货和售后服务等方

面。

前面提到了选择什么样的产品参加投标和采用怎样的投标报价问题。报价方面，投标商

要遵守几个基本规则。主要是不能恶性竞价，即投标报价不能低于成本价。

《招标投标法》第33条规定：投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义

投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。但是如有特殊情况，应加以说明。

如某厂家在参加投标时，报价低于成本价，但是该厂家在投标文件上说明了原因，即所投产品是该厂家常年库存积压产品，所以降价处理。这样反而使其报价具有了较强的竞争优

势而中标。

供货方面就是要求中标供应商一定要按照合同办事。这方面的教训也是有的，如以前有的中标供应商用64M代替128M的内存，形成了欺骗行为，从此失去了信誉。

相反有的供应商则从使用单位的角度考虑，指出高端配置可能过于奢侈，不能发挥最大

效能，建议采用别的配置，这种负责的态度，就容易赢得好感和信任。

售后服务更是各供应商竞争的重要方面。好的供应商会在招标文件的服务实质性要求的基础上进一步提供好的服务，如提供周边设备、延长服务时间、增加相关服务等等。如果抱着“皇帝女儿不愁嫁”的态度，自恃其产品好，价格居高不下，没有互惠互利的诚意，更不想

提供良好的售后服务，那最终只能是失败者。

第三篇：物业管理招投标的一般程序

物业管理招投标的一般程序

一、物业管理招标投标的基本概念

招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度。

物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。

1994年初，深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。1999年5月，全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要“在调查研究的基础上，制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作。”会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。

2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。一些经营性的物业管理(例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。

二、物业管理开展招投标应遵循的原则

物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标法》的规定，招投标活动中必须遵循“公开”、“公平”、“公正”和“合理”的原则。具体要求如下：

(一)公开原则

所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。

(二)公平原则

所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。

(三)公正原则

所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。

(四)合理原则

所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必须合理，既不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下：

(一)准备阶段

1．选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

2．成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

3．确定招标项目、招标指导思想及原则。

4．编写招标书。招标书的主要内容有：

(1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

(4)物业管理考核标准与奖惩措施。

(5)投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5．若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

(二)招标阶段

1．招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场；或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2．投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3．投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

(三)开标阶段

1．按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2．由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3．公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

(四)中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

物业公司招投标工作流程

步骤 工作内容 业主大会授权给业委会开展物业公司招投标工作

2.1 业委会需要得到政府主管部门核发的该项目建议书批复文件。2.2 制作标书； 业主委员会到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时需要提交的材料：（1）业主大会决议

（2）政府主管部门核发的该项目建议书批复文件（3）填写《XX市物业管理招投标活动备案表一》（4）招标公告或者投标邀请书（5）招标文件

（6）法律、法规规定的其他材料

（7）招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书； 公开招标或邀请招标 4.1 公开招标需要进行的工作：

4.1.1 在公共媒介上发布招标公告，并同时在XX市国土资源和房屋管理局网站上发布免费招标公告；

4.1.2 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制； 4.1.3 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日；

4.1.4 招标人组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料； 4.1.5 更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成；

4.2 邀请招标需要进行的工作：

4.2.1 采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书； 4.2.2 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。4.2.3 招标人组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料； 4.2.4 更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原(前期)物业服务合同终止前3个月完成； 开标：在指定时间和地点进行开标，开标过程应当记录，并存档备查。6 评标

6.1 评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管

理方面的专家不得少于成员总数的2／3。市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。评标委员会的专家人

员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定;6.2 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15日内完成;6.3 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告;6.4 评标报告由评标委员会全体成员签字。

6.5 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单;7 中标

7.1 中标人确定后，招标人（业委会）应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。

7.2 招标人（业委会）和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就

招标项目的管理签订(前期)物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。7.3 招标人应当自与中标人签订(前期)物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《XX市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：(一)评标委员会提供的评标报告；(二)中标企业的投标文件；

(三)与中标企业签订的(前期)物业管理服务合同正本；(四)法律、法规规定的其他材料。

7.4 招标人收取投标人投标保证金的,在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投

标保证金。招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。

第四篇：招投标的基本程序

招标采购专业知识与法律法规

题目【根据我国招投标法，写出我国招投标的基本程序，解述其基本内容】

一般来说，招标投标需经过招标、投标、开标、评标与定标等程序。

【招标】

公开招标应当发布招标通告。招标公告应当通过报刊或者其他媒介发布。其中属于政府采购而采用公开招标或者邀请招标方式的，则还应当遵循政府采购信息发布管理规定，目前财政部指定的政府采购信息发布媒体有三家，即：中国政府采购网、中国财经报、中国政府采购杂志。招标通告应当载明下列事项：(1)招标人的名称和地址；(2)招标项目的性质、数量；(3)招标项目的地点和时间要求；(4)获取招标文件的办法、地点和时间；(5)对招标文件收取的费用；(6)需要公告的其他事项。

招标人或招标投标中介机构可以对有兴趣投标的法人或者其他组织进行资格预审，但应当通过报刊或者其他媒介发布资格预审通告。资格预审通告应当载明下列事项：（1)招标人的名称和地址；(2)招标项目的性质、数量；(3)招标项目的地点和时间要求；（4)获取资格预审文件的办法、地点和时间；(5)对资格预审文件收取的费用；(6)提交资格预审申请书的地点和截止日期；(7)资格预审的日程安排；(8)需要通告的其他事项。上述预审应当主要审查有兴趣投标的法人或者其他组织是否具有圆满履行合同的能力。有兴趣投标的法人或者其他组织应当向招标人或者招标投标中介机构提交证明其具有圆满履行合同的能力的证明文件或者资料。招标人或者招标投标中介机构应当对提交资格预审申请书的法人或者其他组织作出预审决定。

采用邀请招标程序的，招标人一般应当向三家以上有兴趣投标的或者通过资格预审的法人或者其他组织发出投标邀请书。

采用议标程序的，招标人一般应当向二家以上有兴趣投标的法人或者其他组织发出投标邀请书。

招标人或者招标投标中介机构根据招标项目的要求编制招标文件。招标文件一般应当载明下列事项：(1)投标人须知；(2)招标项目的性质、数量；(3)技术规格；(4)投标价格的要求及其计算方式；(5)评标的标准和方法；(6)交货、竣工或提供服务的时间；（7)投标人应当提供的有关资格和资信证明文件；(8)投标保证金的数额或其他形式的担保；(9)投标文件的编制要求；(10)提供投标文件的方式、地点和截止日期；（11）开标、评标、定标的日程安排；(12)合同格式及主要合同条款；(13)需要载明的其他事项。

招标人或者招标投标中介机构在招标文件中，可以规定投标人在提交符合招标文件要求的投标文件的同时，提交备选投标文件，但应作出说明，并规定相应的评审和比较办法。

招标文件规定的技术规格应当采用国际或者国内公认的法定标准。招标文件中规定的各项技术规格,不得要求或者标明某一特定的专利、商标、名称、设计、型号、原产地或生产厂家,不得有倾向或排斥某一有兴趣投标的法人或者其他组织的内容。招标采购专业知识与法律法规

招标人或者招标投标中介机构需要对已售出的招标文件进行澄清或者非实质性修改的，一般应当在提交投标文件截止日期15天前以书面形式通知所有招标文件的购买者，该澄清或修改内容为招标文件的组成部分。

招标公告发布或投标邀请书发出之日到提交投标文件截止之日，一般不得少于30天。

对于同一招标项目，招标人或者招标投标中介机构可以分两阶段进行招标。第一阶段，招标人或者招标投标中介机构应当要求有兴趣投标的法人或者其他组织先提交不包括投标价格的初步投标文件，列明关于招标项目技术、质量或其他方面的建议。招标人或者招标投标中介机构可以与投标人就初步投标文件的内容进行讨论。第二阶段，招标人或者招标投标中介机构应当向提交了初步投标文件并未被拒绝的投标人提供正式招标文件。投标人或者招标投标中介机构根据正式招标文件的要求提交包括投标价格在内的最后投标文件。

【投标】

投标人应当按照招标文件的规定编制投标文件。投标文件应当载明下列事项：（1）投标函；(2)投标人资格、资信证明文件；(3)投标项目方案及说明；(4)投标价格；（5)投标保证金或者其他形式的担保；(6)招标文件要求具备的其他内容。

投标文件应在规定的截止日期前密封送达投标地点。招标人或者招标投标中介机构对在提交投标文件截止日期后收到的投标文件，应不予开启并退还。招标人或者招标投标中介机构应当对收到的投标文件签收备案。投标人有权要求招标人或者招标投标中介机构提供签收证明。

投标人可以撤回、补充或者修改已提交的投标文件； 但是应当在提交投标文件截止日之前，书面通知招标人或者招标投标中介机构。

【开标】

开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行。开标由招标人或者招标投标中介机构主持，邀请评标委员会成员、投标人代表和有关单位代表参加。

投标人检查投标文件的密封情况,确认无误后,由有关工作人员当众拆封、验证投标资格，并宣读投标人名称、投标价格以及其他主要内容。

投标人可以对唱标作必要的解释，但所作的解释不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。开标应当作记录，存档备查。

【评标与定标】

评标应当按照招标文件的规定进行。招标采购专业知识与法律法规

招标人或者招标投标中介机构负责组建评标委员会。评标委员会由招标人的代表及其聘请的技术、经济、法律等方面的专家组成，总人数一般为5人以上单数,其中受聘的专家不得少于三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。

评标委员会负责评标。评标委员会对所有投标文件进行审查，对与招标文件规定有实质性不符的投标文件，应当决定其无效。

评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的地方进行必要的澄清，但澄清不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。

评标委员会应当按照招标文件的规定对投标文件进行评审和比较，并向招标人推荐一至三个中标候选人。

招标人应当从评标委员会推荐的中标候选人中确定中标人。中选的投标者应当符合下列条件之一：(1)满足招标文件各项要求,并考虑各种优惠及税收等因素，在合理条件下所报投标价格最低的；(2)最大满足招标文件中规定的综合评价标准的。

除采用议标程序外，招标人或者招标投标中介机构不得在定标前与投标人就投标价格、投标方案等事项进行协商谈判。

招标人或者招标投标中介机构应当将中标结果书面通知所有投标人。招标人与中标人应当按照招标文件的规定和中标结果签订书面合同。

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招投标流程

【公开（邀请）招标采购方式】

1、主持人致主持词：宣布开标会开始，介绍采购项目内容及投标人名称。宣布本次招标活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验投标单位与会代表资格：公证员（监标人、工作人员）查验投标单位与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员（监标人、工作人员）查验。

5、宣布各标书送达时间，查验标书密封情况：请公证员（供应商代表）检查投标文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封投标文件：请公证员（监标人、工作人员）启封标书，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。招标采购专业知识与法律法规

7、转入评审阶段：宣布进入评标阶段，请投标人在指定场所等候，等待评标小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

8、宣读《评标专家须知》并介绍评委会成员：主持人宣读《评标专家须知》，介绍出席评标会议的评标委员会成员和其他工作人员，征询评委会成员回避主张。

9、推选评委会组长：请评委会成员推选评委会组长。

10、讨论招标文件、评标办法（指未进行事前论证的项目）：由采购人介绍项目基本情况，并对招标文件的内容进行介绍。

11、评定技术标及商务标。

12、公开启封价格标投标文件：公开唱标，请各投标人确认投标报价。

13、决标：评委会根据招标文件规定的评标办法和投标人的投标情况进行评审，由评委会组长根据评委员会成员签字的原始评标记录和评审结果编写评标报告，评标报告由评委员会成员确认、签字。

14、宣布评标结果：主持人在开标会场宣读评标结果及供应商质疑权利。

15、公证员致公正词：请公证处公证员致公证词。

16、开标、评标活动结束：感谢大家参与本次政府采购招标工作，感谢对政府采购工作的支持。【竞争性谈判采购方式】

1、主持人致主持词：宣布竞争性谈判采购会开始，介绍采购项目内容及谈判供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验谈判供应商与会代表资格：公证处（监标人、工作人员）查验谈判供应商与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员（监标人、工作人员）查验。

5、宣布各谈判文件送达时间，查验谈判文件密封情况：请谈判供应商代表检查谈判文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封谈判文件：请公证员（监标人、工作人员）启封判标文件，并做好记录。同时要求各谈判供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。

7、介绍谈判小组成员并推选谈判小组组长：主持人宣读《专家须知》，主持人逐个介绍谈判小组成员，询问是否存在回避问题，并由谈判小组成员推荐一名组长作为主谈人。

8、谈判供应商资格评审：请谈判供应商在指定场所等候，等待谈判小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。招标采购专业知识与法律法规

9、确定谈判顺序：由工作人员准备号牌让参加谈判的供应商代表抽取，以确定谈判顺序，并予以公布。

10、谈判小组与供应商逐一谈判：按抽签确定好的顺序，谈判小组与供应商代表逐一进行谈判。

11、最终报价：由各谈判供应商代表在事前准备好的报价表上填写最终报价交谈判小组。

12、评审谈判结果：谈判小组根据供应商的最终报价及谈判文件中的评审要求进行评审，并推荐或确定成交候选人。

13、宣布谈判结果：主持人宣读谈判结果及供应商质疑权利。

14、谈判采购活动结束：感谢大家参与本次政府谈判采购工作，感谢对政府采购工作的支持。【询价采购方式】

1、主持人致主持词：宣布询价采购会开始，介绍采购项目内容及询价供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验询价供应商与会代表资格：公证处（监标人、工作人员）查验询价供应商与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员（监标人、工作人员）查验。

5、宣布各报价文件送达时间，查验询价文件密封情况：请询价供应商代表检查报价文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封询价采购文件：请公证员（监标人、工作人员）启封报价文件，并做好记录。同时要求各询价供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。

7、询价供应商资格评审：请询价供应商在指定场所等候，等待询价采购小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

8、唱标：请工作人员当场拆开报价书，公开唱标，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。唱标记录表（含各投标人名称、投标价格、价格折扣等有关内容）由报价人、唱标人、记录人、询价小组确认签字。

9、宣布询价结果：根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供应商，并当场宣布结果。

10、询价采购活动结束：感谢大家参与本次政府询价采购工作，感谢对政府采购工作的支持。●①投标人身份确认

招标人和工作人员依照招标文件要求，对参与开标的人员进行身份确认。投标企业的法定代表人或委托的公司总经理、专职交易员须出示法人卡和交易员卡，项目经理出示本人身份证，符合要求方可进 招标采购专业知识与法律法规

场参与开标。投标人代表应按招标文件规定的时间，提前到达开标会地点并签到，无故缺席、迟到或不佩戴法人卡、交易员卡的视为放弃。

●②缴纳投标保证金

投标人须缴纳招标文件中规定数额的投标保证金。

●③主持人（招标人）宣布开标会议开始

●④采招监管办监督人员宣布投标人身份确认情况、投标须知及会场纪律：

ⅰ.投标人进入会场按指定位置依牌入座

ⅱ.遵守开标纪律，不得大声喧哗，禁止吸烟，自觉爱护公共财物及设施

ⅲ.各投标单位之间不得交头接耳，交流信息

ⅳ.按秩序递交投标书，不得前拥后挤

ⅴ.自觉服从会场工作人员的指挥

ⅵ.主持人宣布会议结束后，投标人方可退场

ⅶ.如违反投标须知及会场纪律的投标人，按扰乱投标秩序论处，将列入不良行为和黑名单。

●⑤主持人介绍该工程的评标办法及工期、质量等要求。并询问投标人对招标文件有无异议，有异议当场解释，确认无异议后开始开标。

●⑥各投标人按招标文件要求填写投标书（时间5分钟）

●⑦投标人依序递交投标书

●⑧交易中心工作人员开标、唱标及记录，投标人法人代表或委托的公司总经理先对唱标内容予以口头确认。

●⑨确定中标候选人

按评标办法抽取让利标底，并计算确定中标候选人。

●⑩开标结果确认签字

开标后投标人法定代表人或委托的公司总经理、招标人、唱标人、记录人及监督人均应在开标记录单上签字确认。

●⑪公示中标候选人

招标人应按规定将中标候选单位公示2天，并按要求提交招投标情况书面报告

●⑫发放中标通知书

公示无异议，发放中标通知书。

第五篇：宁波市前期物业管理招投标程序

附件1

宁波市前期物业管理招投标程序

一、申请

由开发建设单位向辖区物业主管部门提交前期物业服务书面招标申请。

二、审核

辖区物业主管部门在收到书面招标申请书7日内，对申报招标的物业项目应按规定落实到位的物业资金、用房及有关条件进行审核。审核通过的，予以办理招标登记手续。

三、编制招标文件

招标文件由招标单位负责编制，招标单位测算的物业管理有关收费标准报市物价部门备案。

四、招标领导小组会议

召开辖区物业管理招标领导小组会议，审议招标文件，确定招标方式、投标单位资格、投标单位确定方式、评标标准、定标办法，形成会议纪要，报市物业管理主管部门备案。

五、发布招标公告

按确定招标方式由招标单位发布招标公告。公开招标应当自核准之日起1个月内通过新闻媒介（市三区、高新区、东钱湖旅游渡假区统一在《宁波日报》上发布，其他县市区可在当地主要媒体上发布）公开发布招标公告，同时在宁波建设委员会网上发布。招标公告期应为5个工作日。

六、报名及审核

具备招标条件的物业服务企业按规定时间携投标意向书、资质证书和营业执照、管理业绩证明、法定代表人或委托代理人等招标文件要求的其他有关资料到辖区招标办公室报名。

由辖区招标办审核投标单位的资格和有关资料，并按招标文件要求确定投标入围单位，再由招标单位书面通知其参加招标预备会。

实行公开招标的，参加投标的单位不得少于3家；少于3家的，应重新发布招标公告，如第二次公告后，申请投标的单位仍少于3家的，经辖区物业主管部门同意并报市物业主管部门备案，可以协议方式选聘相应资质的物业服务企业。

七、招标预备会

1、投标单位向辖区招标办交纳投标保证金、递交投标保证书、领取招投文件；逾期不交纳投标保证金的，取消投标资格。

2、由辖区招标办公室组织招标单位对招标文件进行答疑，有必要的，组织投标单位到招标项目现场查勘。

八、投标文件制作

投标单位收到招标文件之日起20日内按招标文件要求完成投标文件（投标文件分为主、附属标书两部分）制作，并按招标文件要求密封，在规定时间送到指定地点。

九、开标、评标、决标（一个工作日）

（一）标书确认（上午）

公证人员查看投标文件密封情况，并统一启封、查证投标文件的有效性，公布有效投标单位。公证人员把主标书自行作好标记，交辖区招标办公室收存。如有效的投标单位少于3家的，中止招标程序，招标人应重新

组织招标。

（二）评委抽取（上午）

在辖区招标办的监督下，由公证机构在评委库中抽取评委。招标人无推荐单位的，除招标人选派的一名评委外，其余评委应当从评委库中随机抽取确定。招标人有推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，市三区、高新区、东钱湖旅游度假区的评委从市物业管理评委库中随机抽取确定，其他县（市）区的评委在辖区的评委库中随机抽取确定。

（三）主标书评审（上午）

辖区招标办将主标书发给评委，评委在限定时间和地点独立完成主标书评审工作，主标书评分表经评委评分和签名后，现场密封，交至辖区招标办。

（四）现场答辩（下午）

辖区招标办召开现场答辩评标、定标大会。现场答辩、定标大会程序如下：

1、现场答辩评标、定标大会由辖区招标办派人主持，公证机构到场全程公证；

2、投标单位提前半小时到场，向公证人员申报参加答辩人员名单。公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员为3人；

3、主持人公布评委、投标单位和公证机构名单；

4、投标人现场抽取答辩顺序号；

5、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定；

6、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存；

7、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分；

8、统计并公布每个投标人的最终得分值；

9、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标；

10、招标人委托评标委员会宣布中标人，公证机构宣读公证词；

11、招标人向中标人发中标通知书；

12、会议主持人宣布评标、定标会议结束。

十、中标公示

中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示

十一、签订前期物业服务合同。

中标通知书发出后5日内，中标单位和招标单位应当按照招标文件、投标文件和参照《宁波市前期物业服务合同》（示范文本）签订委托合同，并报辖区物业管理主管部门备案。

十二、办理相关移交工作。

前期物业服务合同签订后5日内，招标单位按规定向中标单位办好相关移交工作。