物业管理招投标与物业管理合同[5篇范例]

第一篇：物业管理招投标与物业管理合同

物业管理招投标与物业管理合同

一、物业管理招标

（一）物业管理招投标的概念

物业管理招投标是物业管理服务的供求双方，通过招投标的方式确定物业管理权的活动。

物业管理招标是物业管理服务的需方——物业的业主大会或建设单位，采取市场竞争手段找到自己满意的物业管理服务的供方——物业管理企业。

物业管理投标是物业管理企业通过参与市场竞争获得自己需要的物业管理权。

（二）物业管理招标的方式

物业管理招标方式主要有公开招标、邀请招标和协议招标三种。

1.公开招标。招标人（物业的业主委员会或建设单位）通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的优点是最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则。招标单位可以通过市场竞争找到自己满意的物业管理企业。不过，公开招标方式也有招标时间长、招标投标成本较高的不足之处。

2.邀请招标。由招标单位向预先选择的有管理能力的若干物业管理企业（一般邀请不超过10家，通常在3～8家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。其优点是可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠；缺点是由于招标范围的局限性，有可能漏掉一些有竞争力的物业管理企业参与投标。

3.协议招标。招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。其优点是可以节省时问和招标费用，双方容易达成协议。这种招标方式一般适用于与被邀请方具有一定业务联系、比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的物业（如保密要求）。上述招标方式通常由物业的业主委员会或建设单位来执行。随着物业管理市场的成熟，业主委员会或建设单位可以委托专业的物业管理中介咨询机构代理主持物业管理的招标。由于物业管理中介咨询机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招投标工作的效率和质量，能够选择到最符合要求的物业管理企业。

（三）物业管理招标的一般程序 物业管理招标的程序主要有以下步骤。

1.成立招标机构。招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。2.编制招标文件。招标文件包括：《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》等。

3.发布招标消息。招标单位可以根据招标方式的不同，采片{不同的途竹发布招标消息，如召开招标的新闻发布会、公布招标公告（广告）或寄发招标邀请书（邀请函）等。

4.投标单位的资格审查。公开招标的资格审查须在发售标书之前进行，审查合格的才允许购买标书，故称资格预审。资格审查的主要内容有：企业营业执照；财务状况；社会信誉；资质等级证书；技术人员数；技术装备；有无投标保证书；管理经验及以往业绩；已承担的项目；主要负责人的经历及企业背景情况等。5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等。招标单位应在招标通告（广告）规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。

6.召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。

7.接受和收存投标书。招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），招标单位可以一律拒收，并原封不动地退回投标单位。

8.组织开标答辩会。招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。

9.进行评标和确定中标单位。招标单位应在确定投标有效的前提下，逐一对投标书、现场答辩和招标书规定的其他要素进行比较和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，评审可综合各种因素，采用综合评议法或定量评分法，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。

10.发出中标或未中标通知书。确定中标企业后，招标单位应在规定的时问内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位的投标保证函退还投标单位。11.与中标单位签订物业管理合同。招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。

12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标的有关费用，对招标资料进行整理、归档。

（四）物业管理招标书

物业管理招标书是物业管理招标文件中最重要的文件，既是投标单位编制投标文件、进行投标的依据，又是招标单位与中标单位签订物业管理合同的基础。它在一定程度上决定了今后该物业的管理经营水平及品位高低。物业管理招标书一般包括下列几个主要方面。

1.物业项目的基本情况。物业管理招标书对物业项目基本情况的介绍包括：（1）物业概况，包括总建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、业主情况、配套设施情况等。（2）主要设备设施，包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、电梯系统、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。（3）提供的物业设计图纸情况。对于新建物业，需要提供规划设计方案；若是已有物业，则需要提供详细的规划设计图纸，以便投标单位正确计算管理费标价。

2.确定物业管理的范围与内容。在物业管理招标书内明确是物业管理项目的整体招标，还是部分招标；对分阶段建设的物业是否包括后续建设物业的管理；对新建物业的前期介入的安排。在确定物业管理的具体内容时，应根据招标物业的需要详细列明。

3.对投标书编制的要求。投标单位编制投标书一般是根据招标书的要求来编制的，招标单位应根据招标项目的需要在招标书中尽量详细列明对投标单位编制标书的要求，物业管理招标对投标书的主要要求有：投标单位情况；物业的管理模式和服务理念；组织结构设置；人、财、物等资源配备；人力资源的管理；总体工作策划（计划）和分项工作计划；需要提供的管理规章制度；日常物业管理，如入住期管理、装修管理、物业档案资料的管理、安全防范、共用设备、设施管理等；各项管理指标的承诺及相关措施；经费收支预算、管理费；便民服务和社区文化活动等。

4.对物业管理质量的要求。招标方可在参考国家建设部《全国城市物业管理优秀示范住宅小区评分标准》和所在城市规定的有关优秀物业管理小区（大厦）评比标准的基础上，制定适合自己要求的物业管理质量标准。

5.提供的物业管理条件。招标单位提供的物业管理用房（办公、仓库、宿舍等）、商业用房、物业管理维修基金、物业管理启动资金等物业管理条件及提供方式和步骤在招标书中给予明确。

6.考核标准与奖惩办法。参照国家或地方有关物业管理的规定制定考核标准与奖惩办法。

二、物业管理投标

（一）物业管理投标的程序与过程

一般来说，物业管理投标的程序与过程包括以下步骤。

1.获取招标信息。物业管理企业可以通过新闻媒体（如报纸、杂志、电视等）、招标公告、收到投标邀请函或从同行了解等方式获得物业管理项目的招标信息。2.组建投标领导小组。当物业管理企业决定参加投标后，应迅速组成物业管理项目的投标领导小组，小组成员应考虑有综合性经营管理人员、专业性工程技术人员、商务性财务会计人员。

3.送投标申请书。在初步决定参与投标后，物业管理企业应在招标规定的时间内送达投标申请书，接受招标单位的资格预审。

4.取得招标文件。获得参加投标预审资格的企业，可以按规定程序到招标单位指定的地点购买招标文件。

5.熟悉招标文件。招标文件是投标单位投标报价的主要依据材料，因此，投标物业管理企业取得招标文件后，在作价投标之前，首要的工作是逐字逐句地仔细研究招标文件，充分了解其内容和要求，弄清招标文件内容的确切含义，并理解招标单位的意图，发现并提出请招标单位予以澄清的疑点，以便部署投标工作。6.调查投标环境与条件。投标环境是中标后实施物业管理服务的自然、经济和社会条件。这些条件是进行物业管理的约束因素，关系到能否开展有效的物业管理，能否取得好的管理效果，即较大的利润和较高的社会声誉；同时，它也牵涉到了物业管理的成本与投标报价。所以在投标之前，对投标环境必须尽可能地了解清楚。

7.投标决策。参加投标竞争的目的在于得到有利于本公司的物业管理权，从而获得尽可能多的利润或争取最大的发展机会。物业管理企业在投标过程中，应当全面考虑项目特点、风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。企业考虑的决策因素有：（1）项目区域、规模要符合企业发展规划。（2）项目类型符合企业确定的目标客户。（3）常规预测盈利。（4）项目风险控制在企业可以承受的范围内。在投标过程中要考虑一些直接影响项目成败的不确定因素，如管理费标准、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的服务承诺等。（5）项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力。（6）投标企业现有的人、财、物等资源条件满足物业管理项目的能力。

8.编制投标书。编制投标书是投标工作的一项最重要内容。因为物业管理投标书既是投标物业管理企业中标后参与物业管理的计划书或未来管理的安排，也是招标单位定标的重要参考文件。一个物业管理投标书是否优秀，往往直接影响物业管理企业投标能否成功。因此，投标单位一定要高度重视投标书的编制，要在仔细研究招标文件和调查投标环境与条件的基础上，根据招标文件的要求或精神，以及本企业投标决策的意向来编制投标书。

9.投标书的封装及送达。全部投标文件编制好以后，投标单位就应按招标文件要求进行封装，并送达到招标单位。

10.参加开标会议及招标答辩。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。11.中标及签订物业管理合同。物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。

12.投标结束。对投标活动进行总结分析，结算投标的有关费用，对投标的资料进行整理、归档。

（二）投标活动应把握的主要环节

1.确定管理项目的整体思路。包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。

2.确定物业管理费标准及物业管理费年度收支测算。管理费标准在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑标的物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定2～3个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备维修费及分包业务费用的把握。

3.慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、非业主使用人发生人身和财产安全损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。

4.确定管理机制、管理机构和拟选项目经理，明确服务流程、管理流程和信息流程。5.加强平日练兵，保持良好的业主满意率，提高评标因素中企业信誉得分率。6.正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。演讲陈述一般要求在规定时间内，完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出、难点讲透、特色鲜明、充满激情，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动评委。准备现场答辩最有效的办法是提前进行模拟训练，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙回答，拖泥带水。

三、物业管理合同概述

（一）物业管理合同的概念

物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理服务的合同。

物业管理合同有两种情况：一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。

（二）物业管理合同的特征

1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。因此，物业管理企业因处理物业管理事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出的必要费用，应由房地产开发商或业主承担。

2.物业管理合同是有偿的。也就是说，房地产开发商或业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4.物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等，不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。

四、物业管理合同的主要内容 物业管理合同应当载明下列主要内容：（1）合同双方当事人的名称、住所；（2）物业管理区域的范围和管理项目；（3）物业管理服务的事项；（4）物业管理服务的要求和标准；（5）物业管理服务的费用；（6）物业管理服务的期限；（7）违约责任；（8）合同终止和解除的约定；（9）当事人双方约定的其他事项。前期物业管理合同的聘请人是房地产开发商。一般物业管理合同的聘请人是业主委员会，业主委员会作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，与物业管理企业签订物业管理合同。业主委员会的住所是业主委员会所使用的办公场所。受聘人是物业管理企业，物业管理企业经工商行政登记后经物业管理的行政主管部门核准取得从事物业管理的资质证书，得以在资质证书的核准范围内接受聘请。物业管理企业的住所，应当是物业管理企业经工商核准登记时的住所。物业管理的区域一般与组成业主大会拥有的物业的范围相一致。一个业主委员会所属的物业一般只能聘请一个物业管理企业进行管理。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的账务管理；（7）物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；（2）业主大会授权的其他物业管理事项。

物业管理的要求和标准主要可以通过以下方式确立：（1）应当符合政府物业主管部门和专业部门（消防、劳动保护、市政、环卫）确定的标准；（2）应当达到合同所约定的要求。

物业管理的费用按公共性服务收费、公共性代办性收费、特约服务收费而有不同的收取方式。公共性服务收费、公共代办性收费实行政府定价或政府指导价，特约服务收费实行经营者定价。物业管理合同约定的收费，不能违反法律、法规的强制性规定。

物业管理期限由双方约定，但一些地方对物业管理的期限也作出了明确的规定。物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。1.物业管理企业的违约责任：（1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。（2）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。（4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。

2.业主方面的违约责任：（1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。（2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。

五、物业管理合同的签订与终止

（一）物业管理合同的签订

1.订立物业管理合同应遵循的基本原则：（1）平等原则。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。（2）合同自由原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。（3）公平原则。物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。（4）诚实信用原则。该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。（5）合法性原则。当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

2.订立物业管理合同的程序。订立物业管理合同的过程包含要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应具体明确，即必须包含将来合同的主要条款和让一般人理解其真实含义，同时要表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合格的物业管理企业、特定的业主（开发建设方、公房出售单位）、业主委员会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺是以接受要约的全部条件为内容，一般不得对要约内容再作限制、扩张、变更的意思表示。但因要约中的合同条款分为实质性条款和非实质性条款，如果在承诺的同时，更改要约的条款属于实质性条款，则视为对要约的拒绝并发出了新的要约；如果更改要约内容的条款属于非实质性条款，是对要约的非实质性变更，除非要约人及时反对，则该项承诺为合格承诺。

3.物业管理合同的成立。物业管理合同是法定应当采用书面形式并在签约后报行政主管部门备案的，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在当事人双方签字或盖章时成立。双方当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。

4.有关解决争议条款的选择。在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进行明确的约定，是非常必要的。通常解决争议的方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。

在解决合同争议方面，仲裁比诉讼具有更多优点，表现在：（1）自愿性。当事人之间的纠纷，是否将其提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭的组成人员如何产生、仲裁适用何种程序规则，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁充分体现当事人意思自治的原则。（2）专业性。各种仲裁机构大都具有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行各业的专家。（3）灵活性。仲裁的灵活性很大，在程序上不像诉讼那样严格，程序灵活。（4）保密性。仲裁一般以不公开审理为原则，并且各国有关的仲裁法律规则都规定了仲裁员及仲裁秘书的保密义务，具有极强的保密性。（5）快捷性。由于仲裁实行一裁终局制，不像诉讼那样实行两审制，这样就有利于当事人之间纠纷的迅速解决。（6）经济性。由于时间上的快捷性，费用也就相应地节省了。其次，仲裁的收费一般要比诉讼费低一些。

（二）物业管理合同的终止 物业管理合同因下列原因而终止。

1.物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的。2.物业管理企业或业主委员会解除合同的。物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。

3.物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。

4.业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理的，物业管理企业有权解除合同，如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。

5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。

此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行，要求物业管理企业的破产清算小组移交物业管理的有关资料、基金、财产，业主应支付而尚未支付的物业管理费用扣除有关费用后，也应当向物业管理企业的破产清算小组清偿。

业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。

六、前期物业管理合同与物业管理合同

前期物业管理合同是物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商选聘物业管理企业管理物业，并与物业管理企业签订的物业管理合同。与一般的物业管理合同相比，前期物业管理合同具有以下特征。

（一）合同主体不同

前期物业管理合同由物业区域的房地产开发单位与物业管理企业签订，一般的物业管理合同由业主委员会与物业管理企业签订。物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到法定成立业主大会条件，只能由房地产开发单位选聘物业管理企业管理。

（二）合同期限不同

一般而言，前期物业管理合同的期限不长，而一般物业管理合同期限较长，并且约定了延展期限。其次，如果在前期物业管理合同约定的物业管理期限内，业主委员会成立了，而业主委员会对前期物业管理合同中约定的物业管理公司的管理不满，并有充足理由，可以提前解除合同。

实践中在前期物业管理合同中出现的问题主要是，前期物业管理合同由房地产开发商和物业管理企业签订，业主对这一合同无法表达意见，而当业主陆续入住，业主大会、业主委员会等业主自治机构却没有运转起来，原来进行前期物业管理的物业管理企业继续对物业管理进行管理，如果前期物业管理合同约定的物业管理费用较高，或物业管理企业的物业管理服务不佳，则业主和使用人的利益就将受损。当前，政府主管部门应当加强对前期物业管理合同的审查，并对前期物业管理费用的期限、费用支付方等作出明确规定，并监督实施，同时对前期物业管理合同向一般物业管理合同的转化过程予以监督，支持业主自治的落实。

第二篇：物业管理招投标

物业管理招投标

重庆经济技术开发区物业发展有限公司

————巫大德 Email:wudade@163.comTel:***86300588

一、中国物业管理市场化产生的历史背景

1.谁建设谁主管阶段

1981年¡ª¡ª1993年

建设部提出¡°谁建设谁主管¡±的模

式，强制开发单位负责物业管理

2.萌芽阶段

1993年——1999年

1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标

从产品经营到品牌经营的标志

1996年深圳鹿丹村住宅小区（10多年

旧小区）物业管理公开招标，深圳万科物业

中标

深圳甲级物业管理企业由几家发展到

40多家，企业规模由几十万平米发展到上百

万平米

全国物管企业发展到2万多家,员工200

余万

3.试验阶段

1999年¡ª¡ª2003年

1999.5.23-24日,全国物业管理工作会

议在深圳召开，提出打破地方保护，打破

垄断，把先进的物业管理理念、方法和机

制推向全国

会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀

物业管理企业到南京投标

深圳会议上南京推出百家湖别墅、公寓花园小区项目公开招标。当场几十家

企业响应，22家企业报名，最后8家企业

（其中上海5家、深圳1家、南京2家）参与

竟标

1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅

小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业

响应，10多家企业入围，深圳长城物业和

北京天鸿物业中标

2000年元月深圳万科物业中标建设

部大院38万平米的物业管理

我国招投标的发展历程

1980 年以前无招投标

1980 年国务院颁布《 关于开展和保护

社会主义竞争暂行规定》

1981 年第一次使用世行扶贫贷款（大

学项目）2 亿美元，要求招投标，自此设备

采购采用招投标

九十年代建筑业逐步采用招投标

2000年1月1日《中华人民共和国招投

标法》实施

2003年7月1日建设部《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

2004年7月1日重庆市《前期物业管理

招投标管理暂行办法》实施

二、物业管理招投标的基本概念

1.定义

物业管理招投标

———指物业所有权人或其法定代表

人根据物业管理服务的需求，制定符合其

管理服务要求和标准的招标文件，由多家

物业管理企业或专业服务公司竟投，从中

选择最符合招标条件的竟投者，并与之订

立物业管理服务合同的交易行为。

2.范围

根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：

（1）是否与社会公共利益密切相关

（2）是否关系到国家利益

（3）是否涉及国家机密

该原则也是国际惯例

《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：

（1）住宅项目

（2）与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目

例外：

a、同一物管区域内规模较小的；b、建设单位全部自用的；

c、法律另有规定的。

3、招标的类型

公开招标

———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式

特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。

时间长、程序复杂、费用高

邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而

直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。

特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的 投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序 启动后单方面改变。

省时、省力、省钱

4、原则

公开、公平、公正、合理

三、招标的基本程

准备阶段：建立招标机构制作招标文件招标项目备案

招标阶段：发布招标公告或投标邀请书（邀

标）接受投标人投标意向书投标人资格预对预审合格的投标人发出投

标邀请书发售招标文件组织投标人踏勘现场召开标前会，解释招标文

件，并以书面形式告知所有投标人

调查阶段：投标人调查（信誉、业绩、质量）开标评标阶段：组建评委会（5人以上单数，专家> 2/3）组织开标会（招标人主持）评标

投标书评分（权重50~60）

业绩质量评分（权重20~25）

现场答辩评分（权重20~25）编制评标报告（评委会）

定标阶段招标人定标发出中标或未中标通知书退还保证金评标和中标结果备案

合同签定阶段：完善服务方案招标人与中标人签定合同

四、物业管理投标程序

准备阶段：获取招标信息项目评估递交投标意向书购买或取得招标文件市场调研踏勘现场参加标前会

标书制作阶段：投标书制作

投标书包括：

投标函

投标报价书（价格标）

管理服务方案（技术标）

资格证明文件（商务标）

招标文件要求的其它文件

投标阶段：缴纳投标保证金送交投标文件接受招标方的资格审查参加开标会和现场答辩完善管理服务方案签定合同

五、物业管理项目投标书结构

（一）综合式投标书

1.标的物业管理服务的整体设想与策划

物业档次的定位

服务档次的定位

2.拟采取的管理服务模式与机制

3.管理服务的主要服务标准和承诺指

标及保障措施

4.人力资源的配置、培训与管理

5.物资装备计划与管理

6.规章制度建立和档案的管理

7.社区文化建设与社区服务

8.物业维修养护计划与实施

9.物业日常管理

10.费用测算与财务管理

11.报价及说明

12.商务资料

（二）三标式投标书

1.商务标(相当于综合式投标书第12项)投标人简介

业绩特色介绍

工商执照复印件

物管资质复印件

税务登记复印件

企业代码复印件

项目主要管理人员资质复印件

答辩人员委托书

其它

2.技术标

项目管理服务技术方案（相当于综合标书1-10项）

1、标书中不得出现任何能识别投标人的文 字、图案和标识，否则一律作废标处理

2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招 标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标 完成后拆封

3.经济标（价格标）

（相当于综合标书的第11项）

报价函

报价说明

招标公告（邀请函）

招标书

主要协议条款

标书说明

投标须知

招标人简介

标的物业概况

招标范围、内容、要求

标书编制的方法与依据

评标、定标办法

投标人业绩资质要求

实地考察的时间、地点

解释招标文件的时间、地点

投标书递交的时间、地点

缴纳保证金的金额、时间、地点

开标、评标的时间、地点及要求

其他

开标会标准议程

1.主持人宣布开标会开始及会场

纪律

2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委

及相关人员

3.招标方介绍招标项目情况

4.投标人和监督人（或公证

员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认

5.主持人宣布评标办法

6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人

7.公布标底（有标底时）

8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序

9.开标并唱标（唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等）

10.投标人确认开标内容并在开标记录上签字

11.公布对投标人的调查报告（有调查报告时）

12.评委会评审投标书

13.投标人现场答辩

14.评委会现场评分

15.评分统计汇总

16.评委会出具评标报告，评委和监督人在评标报告上签字

17.当场宣布评标结果和中标人

18.开标会议结束

谢谢!

重庆经济技术开发区物业发展有限公司--------Tel:***86300588

巫大德Email:wudade@163.com

第三篇：物业管理招投标流程图

物业管理招投标流程图

1、小区业委会制作征询意见表，决定是续签物业管理服务合同，还是公开招标、邀请招标以及如何具体操作等事宜

根据三分之二以上业主的意见，形成决议，报房地局、街道办事处、居委会

根据三分之二业主的意见，决定是否聘请中介咨询服务代理机构（可以在征询业主意见前参与）

2、编制招标文件

招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案

3、发布招标公告或者招标邀请书

接受物业公司报名咨询

物业公司提供有关公司情况资料，招标代理机构资格初审，初选符合条件的物业公司，4、确认投标人的资格

通过资格审查的物业公司领取或者购买招标文件

5、从专家库抽取专家名单，组成评审小组，接受投标文件

评审小组和业主代表等到投标物业公司所管小区现场考察，这些小区由投标物业公司提供，随机抽取，同时进行的还有：邀请业主委员会成员、投标物业公司、业主代表、房地部门、街道办事部门、居委会等参加开标活动，公布物业公司的标的，小区管理文书封好，抽签定答辩顺序

6、阅标。其间，物业公司退场，专家独立打分，业主代表可以互相商量打分

7、答辩。针对投标书，专家提出问题，投标单位回答；评审小组对答辩进行评分

8、投标单位全部到场，工作人员统计分数

9、评审小组写出评标意见

10、业主大会或者授权业主委员会根据评标意见确定中标人

11、向全体业主公告中标结果和评标意见

12、业主委员会代表业主与中标人签定物业管理服务合同

第四篇：物业管理招投标流程

物业管理招标的程序

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面

负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。

2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。

3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物

业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。

4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各

投标单位。

5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料

6、组织投标单位勘查项目并答疑

7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分

标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。

8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。

9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。

10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般

为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。

11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。

12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

物业管理投标的程序

1、获取招标信息，决策是否参与投标

2、报送投标申请，接受资格审查：在规定时间内向招标单位报送投标申请，一般包括企业营业执照、资质等级、专业人员配置、固定资产、管理的规章制度及以往业绩等。

3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场

4、投标决策与编制投标书：

5、报送投标书：按照一般惯例标书分正副本，一正四副，加盖公章并密封送达。

6、参加开标及答辩会：在有限时间内充分阐述本单位的优势，投标的意图、对日后物业管理的基本想法、安排与措施，对投标报价的计算作为必要的说明或补充，愿意承诺的优惠条件等，以争取获得最佳印象和分数。

7、中标与签订物业服务合同

第五篇：物业管理合同

物业管理合同

委托方（以下简称甲方）：受委托方（以下简称乙方）：

组织名称：企业名称： 乌鲁木齐荣盛达物业

服务有限公司

代表人：法定代表人：刘丽丽

地址：注册地址：

联系电话：联系电话：

根据国家相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托乙方进行物业管理，特订立本合同。

第1条物业基本情况

物业类型：住宅小区

办公位置：

占地面积：平方米

建筑面积：平方米

第2条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第2章委托管理事项

第4条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。

第5条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备。

第6条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、停车场。

第7条公共绿地的养护与管理。

附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所。

第8条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。

第9条交通与车辆停放秩序的管理。

第10条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第11条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第12条负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1．物业管理费；

2．装修垃圾清运费；

3．装修押金；

4．占道停车费；

第13条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第14条对业主和物业使用人违反《业主公约》的，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。

第3章委托管理期限

第15条委托管理期限为年。自年月日时起至年月日时止。

第4章双方权利义务

第16条甲方权利义务

1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。

2．制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约。

3．检查监督乙方管理工作的执行情况。

4．审议乙方管理计划、资金使用计划及决算报告。

5．在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第 1 项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。

6．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起向乙方提供。

7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以方式偿付。

8．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。

第17条乙方权利义务

1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。

2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

3．按本合同的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理。

4．选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。

6．向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

7．每六个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。

8．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

第5章物业管理服务标准

第18条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到。

1．房屋外观：完好；

2．设备运行：正常；

3．房屋及设施、设备的维修、养护：及时；

4．公共环境：干净；

5．绿化：整洁；

6．交通秩序：良好；

7．保安：完善；

8．急修：一小时；

9．小修：当天；

第6章物业管理服务费用

第19条物业管理服务费

1．管理费由乙方按建筑面积每平方米/月或按套每户

2．保洁费由乙方按建筑面积每平方米元/年或按套每户用人收取。

3．保安费由乙方按建筑面积每平方米人收取。

4．高层住宅电梯、水泵运行费按实际耗费结算，由乙方向业主收取。

5．管理服务费标准的调整，需遵循国家相关法律法规和本省市相关规定。

6．对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

第20条住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的3倍收取。

第21条车位使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取（具体标准略）。

第22条乙方对业主/住户的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主/住户按实际发生的费用计付。

第23条乙方向业主/物业提供的其他服务项目的费用收取标准约定。（具体标准略）

第24条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。

第7章违约责任

第25条甲方违反本合同第十六条第 8 款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第26条乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第27条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方退还多收款项；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第28条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第8章附则

第29条双方约定自本合同生效之日起日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第30条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协

议与合同具有同等效力。

第31条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第32条本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第33条因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，使房屋达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第34条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第35条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第36条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满天前向对方提出书面意见。

第37条本合同自签订之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代 表 人：代 表 人：

日期：日期：