日本市场考察报告

第一篇：日本市场考察报告

日本考察报告

一、添加剂展会部分：

1、这次展会共有306家企业，80%来自日本，30家中国公司，欧美、东南亚企业占10%多，产品涉及主要三部分，一部分是食品素材包括：功能原料、果汁、大豆制品、蔬菜制品、海洋鱼类制品、乳制品等，这部分占很大，尤其是功能产品占大部分；一部分是食品添加剂：色素、乳酸、香精、调味料、增稠剂、菌种等；还有一部分是检测仪器、新闻出版社、认证等机构。

2、食品素材日本现在很发达主要产品：

a、乳品深加工类，乳铁蛋白、降血压产品、改善睡眠产品等；

b、果汁类，主要产品包括各种清汁、浊汁、果肉等；

c、大豆制品，各种大豆蛋白、短肽、多糖、纤维素（这一块我和日本不二制油的刘博士建立联系）、以及大豆饮料、发酵大豆饮料、果汁大豆饮料、豆腐、豆制品等非常丰富

d、茶类制品，日本的茶开发的很充分，各种茶的提取物，延缓衰老、抗氧化、护肝等。

E、海洋鱼类开发各种不饱和脂肪酸、菑醇类能够健脑、抗衰老、明目、降血压等

F、植物类产品开发，各种果实的种皮提取色素和功能成分，明目、健脑、护肝等

以上部分很多是以食品原料来添加，有些是以保健品功能成分来添加的。

3、食品添加剂包括香精、色素、调味料、乳化剂、增稠剂、品质改良剂、乳酸等

A、香精香料类很多企业是天然和合成共同使用和销售；

B、色素类，日本色素几乎全部是天然色素，这次国内外厂家很多，不下十家，各种最新的如：水溶性叶绿素、紫萝卜皮色素、草莓色素等，各种原料的色素色差和稳定性有很大的差异，日本色素企业很多也卖安定剂，主要是稳定色素、保持色差。

C、调味料部分多为酱油、酵母发酵类、香辛料

D、乳酸、维生素、氨基酸部分，世界上几大巨头都到场，这部分市场份额较为明晰

E、菌种类，有两家欧美公司推出益生乳酸菌，还有日本本土企业推出的植物发酵菌种，发酵浓缩物，目前只在日本销售，没有进入中国。

4、检测仪器、新闻出版社等

略

5、收获：

A、日本的使用素材类开发非常系统，主要靠进功能性，能有效的利用国内甚至是世界动植物资源开发高附加值产品，另外日本开发出产品后推广过程中技术应用跟得非常好，新品推出是以应用产品形式推出。

B、日本大豆饮料开发正浓，中性的、调酸的、发酵的、和其他果汁蔬菜复合的等几大类，大豆蛋白和多糖可做成各种油炸糕点类，大豆产品开发进行得非常系统深入，利用率几乎是100%。

C、发酵菌种产品，日本出现植物发酵饮料、发酵型灭菌乳饮料，非常清爽，蛋

白沉淀很多，很多种功能益生菌产品涌现，例如果汁发酵、大麦发酵、大豆发酵、蔬菜发酵，还有作为食品的大米发酵、肉制品发酵、调味料等。

E、日本企业已经从传统加工食品企业转化到现代技术(生物、提取、分析、改良)应用企业，科技含量体现的非常明显。

D、日本企业展台设计很好，本公司的人一律占站台外面，展台墙壁上挂满了各种报告图表数据，方便观众观看了解，展位保持非常整洁，时间观念非常强，不到时间不撤展。

二、部分企业考察：

1、日本龟甲万企业，只要是酱油、调味料、果酒、色素、功能功能保健品等。按他们企业分为传统发酵类和现代生物工程类，传统发酵类指酱油、调味料等，现代生物工程包括色素、功能食品如西红柿体取得功能成分，用微生物仿萤火虫产生的检测指示剂等。他们目前企业的研发部门也是这样划分的2、不二制油企业，主要是大豆产品开发，工厂总共1200多人，研发人员400多人，分为基础研究、应用研究、检测研究三块，大豆利用率几乎100%，大豆多糖可作稳定剂，稳定蛋白不增稠，口感非常清爽，还可用于面制品，不粘不黏，产品口感非常润滑细腻。产品在饮料中可替代果胶产品。

三、产品考察

1、乳品：液体奶、奶酪、冰激淋、奶粉很少，液体奶中发酵酸奶普通酸奶很少见，主要是果肉酸牛奶、益生菌酸奶、美容酸奶等，乳酸菌饮料含奶量都在50%以上，都添加巧克力、果汁、益生素类。纯牛奶按脂肪和固形物划分，低脂、全脂等，牛奶风味很柔很正，乳饮料多为中性，咖啡、奶茶、巧克力、大豆四大块，配种非常丰富，可见照片，调酸乳饮料很少。产品包装主要是塑杯、屋顶包，发酵、纯牛奶和中性饮料用，利乐包、pet瓶、易拉罐，多为中性饮料和功能饮料。奶酪产品多为餐桌用，各种小块涂抹奶酪，儿童包装的奶酪产品占到1/3。冰激凌产品占很大柜台，其中冷冻酸奶大的超市都有出售。街头便利店和超市相近，日本很多自动售货机，大部分带冷柜，所以低温产品杂街头随时可买到，奶茶类包括红茶、抹茶、书茶等种类。

2、功能饮料：日本功能饮料种类40种左右，助睡眠、抗疲劳、美容、降血压、抗衰老、抗癌等多是金属或塑料小瓶，添加功能的成分由厚生劳动厅保健食品认可，包装规格很小。

3、时尚产品：日本时尚的饮料主要是茶饮料、包装形式PET、屋顶包、利乐包等，另外纤维素水、乳清饮料、碳酸水、添加了某种功能成分的饮料等也较为流行。

4、收获：

奶茶类产品要继续开发，开发各种风味和口感，包装形式多样化，奶含量减低，口感一定要清爽；

咖啡奶类一定要开发，各种分为咖啡，奶含量设计不同阶段，口感要清爽； 巧克力乃饮料要开发，奶含量要偏高，50%左右，口感也要清爽。

奶酪产品一定要上，尤其是涂抹奶酪，儿童奶酪。

功能成分开发作为较为长期的项目开发，将来国内也必将流行。

天然色素类用量非常大，日本几乎所有产品都添加天然色素，种类不同，市场潜力很大。

第二篇：日本财险市场自由化考察报告

日本财险市场自由化考察报告

一、日本财产保险市场自由化的背景

（一）日本泡沫经济的突然崩溃。自90年代初开始，日本经济从高峰滑落，其在经济、金融领域的具体表现：一是房地产经济的泡沫崩溃，地产出现萎缩；二是银行由此引起大量的不良债权；三是银行利率的迅速走低，经济退缩的恶性循环导致整个经济严重萎缩与萧条。在经济大萧条环境下，银行、保险业为了缓解不良债权带来的经济负担，极力寻求新的业务增长点。此为日本保险市场自由化的主要经济背景。

（二）来自国际上的政治压力。当时，aig牵头主导了一场要求日本政府放松保险市场管制的变革运动，美国政府对日本政府施加压力，要求其遵守wto有关保险承诺，日本与美国政府于1994年10月签订了《日美保险协议》，该协议对日本产险市场自由化具有三方面的直接影响：一是废除费率管制，要求费率自由化；二是保险业务经营由认可制改为申报制；三是改革日本保险销售制度，引进经纪人公司制度。其目的是使在日本经营的美国公司更加有利。

（三）保险市场经营环境的恶化。10年间，由于利差损原因，日本近7家寿险公司倒闭，虽然产险业未出现寿险业的情况，但由于整个经济环境的影响，产险也面临着前所未有的困难。特别是与银行利率相关的房屋按揭业务和储蓄型财产险业务由于利率走低，出现了一系列难题。这些都成为日本产险自由化的契机和导火索。

二、日本财产保险市场自由化进程及政策变化

《日美保险协议》的签订无疑成为日本产险自由化的契机。然而，日本财产险自由化真正开始的标志是1996年新保险业法的实施。其政策变化概括起来有以下几个方面：

（二）算定会费率使用义务的停止。1998年算定会费率使用义务的结束标志着费率自由化的开始。在此之前，日本财产险费率为保险监管重要内容，由算定会统一制定，并严格执行。

《损害保险费率算出团体法》于1999年12月22日作了最新修改，保险公司强制使用算出机构费率的义务终止。从此，就有了算出机构提供的纯费率和公司自订的附加费率之分，纯费率成为各公司的参考费率，除机动车法定赔偿责任险之外，各公司在参考费率的基础上，可根据自身的费用率制定自己的费率标准，但一般讲来，上下浮动幅度不超过12.5％。

按照《损害保险费率算出团体法》第3条规定，费率算出团体可以计算的保险种类有5种：火灾保险、意外保险、车辆保险、医疗费用保险及护理费用保险。但到目前为止，在日本仍未有医疗费用保险参考费率。

（四）允许产、寿子公司相互进入对方市场。新保险业法明确规定，从1996年开始，允许产、寿险公司以子公司形式相互进入对方市场，同年寿险公司设立了6家产险公司，产险公司设立了11家寿险公司。2000年8月，代理销售其他保险公司产品的认可明确化。寿险公司开始重新评估其财产险战略，认为子公司模式将来没有大发展，从而转向与产险公司合作，即代理产险业务。考虑到与人有关的保险的可成长性，产险公司也积极响应。因此，更多呈现的是产、寿险公司的相互代理。

（六）中介手续费制度的引进。中介手续费制度虽于1996年4月引进，但1998年之前，日本产险业执行的是费率算定机构制定的统一的费率标准，同时金融厅还规定了行业共同的代理类别、合同格式及手续费执行标准，且手续费体系必须向金融厅申报，获得许可后方可执行。随着产险自由化的出现，费率自由化导致保险产品多样化，原手续费体系已无法执行。从2001年3月开始到2003年4月，代理店手续费体系由需要金融厅许可变为不需获得，促进了中介手续费体系的多样化。保险公司开始注重代理店的经营绩效，对其进行挑选、停业、合并，并根据其资质、业务量大小，再区分不同的保险类别，实行更细化的手续费体系。

（八）个人信息保护制度的引进。随着日本保险市场自由化的推进，保险销售渠道得以拓宽，除了原有的代理店销售、保险公司直接销售外，又引进了经纪人销售制度，拓宽了银行窗口销售渠道，特别是还出现了电话销售、网上销售等多种销售方式。为了适应自由化发展的需要，稳妥地推进保险业的发展，金融厅引进了个人信息保护制度。《个人信息保护法》于2003年颁布，并于2005年4月实施。其基本方针是明确各有关主体对个人信息保护的目标，并要求具体付诸实践。个人信息保护制度的引进，更有利于确保日本产险业在自由化环境下的发展。

（九）国际保险监管标准的遵从。作为iais的会员，日本金融厅已经表明遵从iais的原则、基准与指引，同时也积极参与金融行政的国际化和国际性规定的制订。除了在许可制方面有非常大的放宽之外，更多地采用了国际会计标准及偿付能力监管标准，使本国保险业发展与世界保险业发展同步。虽然日本产险市场环境不景气，但目前所有产险公司的偿付能力均在200％以上，产险业保持着较高的信用力。

三、日本财产保险市场自由化带来的影响

（一）竞争激烈使公司效益大幅下降，影响产险市场停滞不前。在保险市场自由化之前，由于日本产险执行费率算定机构的统一基准费率，即使是一家小公司也有盈利；但在费率自由化之后，由于费率竞争激烈，导致了产品及服务竞争日益激化，给公司的收益带来重大影响。赔付率上升、收益减少使公司把降低经营成本作为主要的研究课题。各公司费用削减的主要措施有：合并撤销营业网点，或者取消效益差的营业网点；削减员工人数，一方面控制新增录用人员，另一方面引进提前退休制度；重新评估工资制度，由以前的年工序列工资制度改为与业绩挂钩的年薪制度；注重提高代理店的效率，重新评估以往的手续费体系，建立以代理店效益及经营业务种类、经营业务量相联系的手续费管理体系。通过上述措施，行业平均费用率得到了降低，但也更加导致保险市场的萎缩或停滞。

（三）寻求拓展海外业务，亚太地区成为主要方向。费率自由化之后，市场竞争激烈，公司效益降低，拓展海外业务成为公司发展的主要渠道，一方面为本国企业的海外经营提供风险管理服务，另一方面为扩大经营规模提高经营效率。但是欧美地区保险业务综合成本很高，几乎所有的日本公司都出现不同程度的亏损；而与此相反，在亚太地区的业务质量、收益率均较好。因而，进入亚太市场，特别是中国保险市场是其重要目标。

（秦士由

左绪文

江裕棠

李翰辉

陈风）

第三篇：日本财险市场自由化考察报告

日本财险市场自由化考察报告

日本于19世纪80年代后期引进保险制度，二战之后保险市场的发展开始加速。2003年，寿险总保费达407520.2亿日元（约为29746亿元人民币），非寿险总保费91746亿日元（约为6696.8亿元人民币），其中车险（含三者责任强制险）保费48958亿日元（约为3573.6亿元人民币），三项数据均列世界第2位，仅次于美国。保险深度达到10.81%，列世界第6位。保险密度达到42.62万日元（约为31106.51元人民币），列世界第3位。日本保险业比较发达的原因在于，作为灾难事故多发国家，地震与火灾引发损失巨大，其寿险家庭普及率已达89.6％，2004年平均每个投保家庭的死亡保障金额达3697万日元（约为269.85万元人民币），家庭年支出保费53.1万日元（约为3.88万元人民币），此外其家庭机动车辆保险普及率达到85.7％。在2000年之前，日本对保险市场管制非常严格，从20世纪90年代初开始，日本产险市场逐步发生一系列重大变革，其结果是市场管制逐步放宽，走上了自由化发展之路。

一、日本财产保险市场自由化的背景

（一）日本泡沫经济的突然崩溃。自90年代初开始，日本经济从高峰滑落，其在经济、金融领域的具体表现：一是房地产经济的泡沫崩溃，地产出现萎缩；二是银行由此引起大量的不良债权；三是银行利率的迅速走低，经济退缩的恶性循环导致整个经济严重萎缩与萧条。在经济大萧条环境下，银行、保险业为了缓解不良债权带来的经济负担，极力寻求新的业务增长点。此为日本保险市场自由化的主要经济背景。

（二）来自国际上的政治压力。当时，AIG牵头主导了一场要求日本政府放松保险市场管制的变革运动，美国政府对日本政府施加压力，要求其遵守WTO有关保险承诺，日本与美国政府于1994年10月签订了《日美保险协议》，该协议对日本产险市场自由化具有三方面的直接影响：一是废除费率管制，要求费率自由化；二是保险业务经营由认可制改为申报制；三是改革日本保险销售制度，引进经纪人公司制度。其目的是使在日本经营的美国公司更加有利。

（三）保险市场经营环境的恶化。10年间，由于利差损原因，日本近7家寿险公司倒闭，虽然产险业未出现寿险业的情况，但由于整个经济环境的影响，产险也面临着前所未有的困难。特别是与银行利率相关的房屋按揭业务和储蓄型财产险业务由于利率走低，出现了一系列难题。这些都成为日本产险自由化的契机和导火索。

二、日本财产保险市场自由化进程及政策变化

《日美保险协议》的签订无疑成为日本产险自由化的契机。然而，日本财产险自由化真正开始的标志是1996年新保险业法的实施。其政策变化概括起来有以下几个方面：

（一）认可制的放宽，申报制的扩大。从1996年4月开始，日本产险在许可制度方面开始放宽，由许可制度向申报制度转型，1997年1月、1999年8月、2001年7月申报制范围逐步扩大，到2002年3月，企业财产险已完全自由化，由许可制改为申报制，家财险中绝大部分也由许可制转为申报制。但这并不意味着许可制的消失，车险业务中未满10台的车辆保险仍必须实行许可制，医疗险和海外旅行意外伤害险仍为许可制。

（二）算定会费率使用义务的停止。1998年算定会费率使用义务的结束标志着费率自由化的开始。在此之前，日本财产险费率为保险监管重要内容，由算定会统一制定，并严格执行。

算定会制度自1948年起根据《损害保险算出团体法》实施，该法规定，会员公司达2家以上即可申请成立费率算出团体，该团体是一种非盈利性机构。到目前为止，日本只有一家费率算出机构。当时成立费率算出机构基于三方面考虑：其一是因为损失金额是事故发生后确定的，所以赔付率的预测比较困难；其二是各个产险公司单独积累大量的数据比较困难；其三是财产险费率由中立机构根据赔付率等积累的数据计算后供各公司使用，这种做法比较理想。

《损害保险费率算出团体法》于1999年12月22日作了最新修改，保险公司强制使用算出机构费率的义务终止。从此，就有了算出机构提供的纯费率和公司自订的附加费率之分，纯费率成为各公司的参考费率，除机动车法定赔偿责任险之外，各公司在参考费率的基础上，可根据自身的费用率制定自己的费率标准，但一般讲来，上下浮动幅度不超过12.5％。

按照《损害保险费率算出团体法》第3条规定，费率算出团体可以计算的保险种类有5种：火灾保险、意外保险、车辆保险、医疗费用保险及护理费用保险。但到目前为止，在日本仍未有医疗费用保险参考费率。

（三）银行窗口销售保险的解禁。从2001年4月开始，日本金融厅在银行销售保险方面实行了第一次解禁。在此之前，金融厅由于担心银行会利用其融资的权力给客户施加压力，迫使他们购买保险，所以禁止银行代理销售保险。但是，自泡沫经济崩溃之后，银行出现了巨额不良债权。为缓解其不良债权带来的困境，银行寻求更多的收益源来改善其经营状况，在金融厅主导下，第一次出现了银行窗口销售保险。但其销售险种仍受很大限制，只允许销售与其银行融资业务有关的保险，且规定在融资资格审查期间，禁止推销保险。第三次解禁于2002年实行。主要是在年金方面的销售管制有所放宽，其理由是银行存款户有增加银行存款收益的愿望。2005年12月实行了第三次解禁，即储蓄型保险的放开。金融厅将对历次解禁后的市场反应做出评估，如无不良反应，则计划于2007年12月实行全面解禁。

（四）允许产、寿子公司相互进入对方市场。新保险业法明确规定，从1996年开始，允许产、寿险公司以子公司形式相互进入对方市场，同年寿险公司设立了6家产险公司，产险公司设立了11家寿险公司。2000年8月，代理销售其他保险公司产品的认可明确化。寿险公司开始重新评估其财产险战略，认为子公司模式将来没有大发展，从而转向与产险公司合作，即代理产险业务。考虑到与人有关的保险的可成长性，产险公司也积极响应。因此，更多呈现的是产、寿险公司的相互代理。

（五）销售制度的放宽——经纪人公司的引进。在日本产险自由化之前，法律规定的保险销售渠道只有两种。即代理店和保险公司直销。代理店制度是日本保险业最常用的销售方式，其业务占原始承保业务的90％以上，在日本产险市场占绝对支配地位。经济萧条期间，保险公司开始重新评估代理店的经济绩效。为了提高代理店的效率，产险公司改变了以往的代理店手续费制度，取消了一些经济效益不高的代理店，因此代理店数量开始减少，2004年比2003年减少6％，但仍有286576个。《日美保险协议》的一项重要内容就是要求日本保险业引入经纪人公司制度，自1996年4月引入经纪人制度，到2005年4月1日止，日本已有38家保险经纪公司，其中有Marsh（马什）和Willea（韦莱）这样居国际性领头地位的经纪人。虽然迄今经纪公司业务仅占市场份额的0.2％，但其作为一种新的销售制度已获法律许可。

（六）中介手续费制度的引进。中介手续费制度虽于1996年4月引进，但1998年之前，日本产险业执行的是费率算定机构制定的统一的费率标准，同时金融厅还规定了行业共同的代理类别、合同格式及手续费执行标准，且手续费体系必须向金融厅申报，获得许可后方可执行。随着产险自由化的出现，费率自由化导致保险产品多样化，原手续费体系已无法执行。从2001年3月开始到2003年4月，代理店手续费体系由需要金融厅许可变为不需获得，促进了中介手续费体系的多样化。保险公司开始注重代理店的经营绩效，对其进行挑选、停业、合并，并根据其资质、业务量大小，再区分不同的保险类别，实行更细化的手续费体系。

（七）投保人保护制度的引进。1996年4月，财产保险投保人保护基金作为只有在需救济保险公司出现时才运用的基金被引进。后来由于发现仅设立救济保险公司的基金所起的作用不大，于1998年12月设立了财产保险投保人保护机构，其作用一是对救济保险公司提供资金援助；二是对破产保险公司的保险合同继续承保；三是成立继承保险公司，承接破产公司的业务；四是提供贷款支持，保护被保险人。目前其会员除了所有在日本营业的产险公司外，还有劳合社协会，但不包括专业再保险公司。

（八）个人信息保护制度的引进。随着日本保险市场自由化的推进，保险销售渠道得以拓宽，除了原有的代理店销售、保险公司直接销售外，又引进了经纪人销售制度，拓宽了银行窗口销售渠道，特别是还出现了电话销售、网上销售等多种销售方式。为了适应自由化发展的需要，稳妥地推进保险业的发展，金融厅引进了个人信息保护制度。《个人信息保护法》于2003年颁布，并于2005年4月实施。其基本方针是明确各有关主体对个人信息保护的目标，并要求具体付诸实践。个人信息保护制度的引进，更有利于确保日本产险业在自由化环境下的发展。

（九）国际保险监管标准的遵从。作为IAIS的会员，日本金融厅已经表明遵从IAIS的原则、基准与指引，同时也积极参与金融行政的国际化和国际性规定的制订。除了在许可制方面有非常大的放宽之外，更多地采用了国际会计标准及偿付能力监管标准，使本国保险业发展与世界保险业发展同步。虽然日本产险市场环境不景气，但目前所有产险公司的偿付能力均在200％以上，产险业保持着较高的信用力。

三、日本财产保险市场自由化带来的影响

（一）竞争激烈使公司效益大幅下降，影响产险市场停滞不前。在保险市场自由化之前，由于日本产险执行费率算定机构的统一基准费率，即使是一家小公司也有盈利；但在费率自由化之后，由于费率竞争激烈，导致了产品及服务竞争日益激化，给公司的收益带来重大影响。赔付率上升、收益减少使公司把降低经营成本作为主要的研究课题。各公司费用削减的主要措施有：合并撤销营业网点，或者取消效益差的营业网点；削减员工人数，一方面控制新增录用人员，另一方面引进提前退休制度；重新评估工资制度，由以前的年工序列工资制度改为与业绩挂钩的年薪制度；注重提高代理店的效率，重新评估以往的手续费体系，建立以代理店效益及经营业务种类、经营业务量相联系的手续费管理体系。通过上述措施，行业平均费用率得到了降低，但也更加导致保险市场的萎缩或停滞。

（二）产险业出现合并浪潮，市场集中度大大提高。以1999年10月三井海上、日本火灾、兴亚火灾3家公司发表事业合并书为契机，产险界的重组进展迅速。2001年4月，日本火灾与兴亚火灾合并成为日本兴亚损害保险公司；同月，大东京保险与千代田保险合并成为爱和谊保险公司；同年10月，三井海上与住友财产保险合并成为三井住友火灾保险公司；2002年7月，安田火灾、日产保险公司及大成保险公司合并成为日本财产保险公司；2004年10月，东京海上与日本火灾合并成为Willea控股的财产保险公司。至此，日本产险业形成了Millea、日本财产保险、三井住友、日本兴亚、爱和谊五大集团公司。五大集团公司市场份额达85％以上，导致市场集中度大大提高。

（三）寻求拓展海外业务，亚太地区成为主要方向。费率自由化之后，市场竞争激烈，公司效益降低，拓展海外业务成为公司发展的主要渠道，一方面为本国企业的海外经营提供风险管理服务，另一方面为扩大经营规模提高经营效率。但是欧美地区保险业务综合成本很高，几乎所有的日本公司都出现不同程度的亏损；而与此相反，在亚太地区的业务质量、收益率均较好。因而，进入亚太市场，特别是中国保险市场是其重要目标。

（秦士由左绪文江裕棠李翰辉陈风）

第四篇：日本建筑考察报告

日本建筑考察报告 —— 古建掠影

Japan Construction Report

2013.10.10

日本国位于亚洲东部，其独特的地理条件和悠久的历史，孕育了别具一格的日本文化。在建筑方面受到中国及欧洲文化的影响，但其建筑仍具有鲜明的民族特色。此次赴日本考察，希望能从点滴中品味到原汁的日本味道。

古城堡、神社和寺院可谓是日本最常见的古建筑，它们是日本文化遗产中的精华，是人们了解日本文化的一个重要途径。

一、古城堡

古城堡又叫“城”，是诸侯的居城。老百姓并不住在“城”中，而是散居在“城”的四周，由此形成所谓的城下町。古城堡可谓日本现代城市形成与发展的源头。

日本城堡，从公元前后到近代有着将近二千多年的历史，其建筑主要目的是为了御敌于外，因此大多结构坚固，实战性强。城堡外围以壕沟，堆砌石垣，并修筑有坚固的城门箭楼。内筑有5-7层的瞭望塔，塔下部为城主的宅邸。这个瞭望塔现今被称作天守阁，以往日本的建筑多仿承中国的建筑样式，但天守阁却是日本人的自创。

难波宫就是其中典型的古城堡。

公元645年，孝德天皇将首都从奈良的飞鸟迁至大阪，建造了一座名叫“难波宫”的宫殿，是日本现存的一座最古老的宫殿，由丰臣秀吉营建，后昭和年间又再重建，几经战乱，几经重建，呈现我们眼前的是——大阪公园。这座古城最具历史厚重感，20多米高而陡峭的城墙及外围幽深的双重护城河都保留至今（图1-01），内有数栋重要建筑物，是其他图1-02 天守阁 任何一座日本古城都无法相比的。

走过护城河上的桥，这座古城气派宁静美丽，路面宽广平坦整洁，步行五百米又见一护城河，同样的石切城墙，苔痕点点，这种城中城得天独厚的军事格具，也给当时带来过辉煌成就。厚重的硬木城门，两旁樱树指路，又是沙石的广场，右边一排是历史博物馆，外墙与城墙色调一致。

正中位置是金碧辉煌的天守阁（图1-02），高约五十六米，为五层九重建筑，内保存有丰臣秀吉的木

图1-01 像、武器和美术作品等。经过1997年3月的大改修后，其阁楼层层素白，斗拱屋檐穿插其间，给人以既威武又巧致的感觉。绿色屋顶上的黄金装与白墙相互辉映，其华美的姿态得以重现，给人一种甚具魅力的美感。

天守阁巍峨屹立在城中央，象征着大阪昔日辉煌与荣耀，一种全新异域的人文景观让你体验着日本对古城堡的特殊情怀。

日本人何以如此钟情于城堡，一方面因为城堡是他们生活的这块土地的象征，看到这些古城堡可使心灵得到一种慰藉。另一方面在探访古城堡时，追忆往事，可感受蕴藏其中的那份浪漫与旧时情怀。

二、神社

在日本传统建筑中，神社建筑占有突出的地位。早期神社是模仿当时的居住建筑，其作为日本特有的神道教祭祀场所，古朴自然的建筑风格已成为日本传统建筑的代表。

神社的布局与环境同样体现出日本人所追求的恬淡与清幽的审美趣味。神社总体建筑多采用木质结构，表面古朴自然，毫无华丽可言。周围多有围墙环绕，内有不少古杉，茂林修竹，林荫参天。

日本神社建筑的最大特点是，其入口处都设有一个形似“开”字的“鸟居”①(即牌坊，一般是用木料或石料搭建的)（图2-01～图2-02），是神社的重要标志。

神社建筑的样式按入口不同分为妻入口和平入口。正面为三角形屋顶的是妻入口（图2-03），平直形的是平入口（图2-04）。又按屋檐样式不同分为切妻造和入母造。由两块斜面组成只有两道屋檐的简单样式称为切妻造。四面都有屋檐的称为入母造。另外四面都有屋檐却看不见三角形屋檐的称为寄

图2-03 妻入口 图2-02 鸟居 图2-01 鸟居

栋。

神社内最大的建筑是本殿，即神祗的安奉处。进入神社庭院，有一个或多个石制水槽，槽上横放着几把竹木做的长柄杓。香客在进香祭拜之前可在此漱口洗手，然后再以洁净之身入内敬神。

神社建筑中大阪天满宫及奈良春日大社都各具代表性。

大阪天满宫（图2-05）是全日本最著名的神社

图2-04平入口 之一。最初的神殿建于公元949年，是村上天皇为了慰藉道真公的灵魂而下令建造的。因遭受了数次火灾，现在主殿和入口大门是1845年重建的。这里供奉着被视为“学识之神”的10世纪的学者——菅原道真。

园里种植着菅原道真喜爱的梅花，还有一尊巨大的作为他的动物守护神的铜牛。与天满宫不同，奈良春日大社是所有春日神社的总社,旧称春日神社。建于710年，社内供奉的神明包括武瓮槌命、经津主命、天儿屋根命和比卖神。建设者为藤原不比等。作为古奈良历史遗迹的一部 分而被登入世界文化遗产，与伊势神宫、石清水八 幡宫一起被称为日本的三大神社。

春日大社的一鸟居（图2-06）与气比神宫、严 岛神社的大鸟居并列为“日本三大鸟居”。漫长的参 道两边树木繁密茂盛，两旁一排排年代久远的石灯 笼严阵以待。灯笼的材料有木制的、金制的、陶制 的和石制的，其中石制的灯笼最普遍（图2-07）。

春日大社的本殿（图2-08）由四座神殿组成，这四个正殿是春日造②的代表性建筑，很好地保留了平安时代的独特设计。

日本人与神社的关系极为密切，其一生的某些特殊日子，如婴儿出生；每年的男孩节、女孩节；青年男女订婚、结婚等都要去参拜以求神灵保佑。

今日的神社不仅是供人参观游览的文物古迹，还是人们慰藉心灵、领略传统文化的场所。过年时，全家人一起到有名的神社参拜，参加那里一年一度热闹非凡的祭典活动，已是过新年的一项重要内容。神社宁静、自然及所带有的浓郁的传统文化气息，对在现代化高节奏生活的大都市人们来说，是一个净化心灵的地方，也是一个难得的避风港。

三、寺庙

与森严肃穆的神社相比，作为佛教建筑的寺院

图2-08 春日大社本殿 图2-07 石灯笼

图2-06 大鸟居 一鸟居 图2-05 天满宫入口

则要轻松许多。日本的寺院与中国的寺庙大同小异，只不过相对中国庙宇建筑多雕梁画栋、金碧辉煌，日本的寺院多用素色原木，显得庄严肃穆。这也是日本自然观的一个体现。且在造型风格上比中国木塔更为轻盈飘洒。日本佛教最早的寺院是大阪四天王寺（图3-01），593年由圣德太子所建立，是日本早期佛教建筑的典型。四天王寺在布局上为百济式③，即塔（图3-02）和金堂前后排列在中轴线上，北面回廊正中还有一座大讲堂，讲堂之后，东西为钟楼和经藏。金堂里供奉丰观音和四大天王，五重塔内则保留着

图3-01 四天王寺入口鸟居

不少简洁有力的壁画。

寺院多次遭遇战火和天灾的毁坏，但每次都得以重建，所以至今仍保持着最初建造时的飞鸟时代的雄姿，充分体现了这座寺庙的悠久历史和它在大阪人心中的地位。

奈良县东大寺是奈良时期最重要，规模最宏大的佛教建筑。建于圣武天皇743年，位于奈良东，是全国68所国分寺的总寺院，1998年作为古奈良历史遗迹的组成部分被列为世界文化遗产，东大寺大佛殿（图3-03），又称金堂，为东大寺中心，其多次被焚毁，现在主殿是1706年建造的第三代，规模比原先缩小了三分之一，为最世界上最大的木造建筑。大佛殿内，放置着高15米以上的大佛像——卢舎（古同“舍”）那佛（图3-04）。

东大寺院内还有南大门、二月堂、三月堂、正仓院等。南大门（图3-05）是正门，宽约50米、高约25米。于760年建成但因为火灾烧毁了，于镰仓时期被修复重建，被称为世界遗产。

东大寺寺域广阔，规模宏大，其整体布局，完全是参照唐朝最高级的寺院规制兴建的，如今在中国已找不到同类型及同规模的建筑。

说神社是日本人净化心灵的地方，那寺庙就是他们的精神故乡，他们用自己特别的保护方法保护着他们，使得这些寺庙建筑至今仍保留着其神韵。

四、古建筑的传承

从古城堡，神社及寺庙中我们看到了日本对古建筑的保护所采取的原则是不求原汁原味，但求神韵与风格的统一。

日本对一个城市古都风貌的保护，主要是通过 建筑风格及人们的生活方式来体现，而不仅仅是对

图3-05 南大门 图3-04 卢舎那佛 图3-03 大佛殿 图3-02 五重塔 古老破旧的古建筑的维护。当一座建筑破旧得已无法修复时，干脆将它拆除，再按原样重建，保持其古老的建筑风格，即修旧如新，虽新但却是按古法重建，这说明日本经千百年传承，建筑手艺也传承下来。

其次，对古建筑的保护还在于很好地保留了古建筑的原有功能与活力。作为具有悠久历史的古建筑，要想使之长久地活在人们的心里，就要使它成为人们生活的一部分，只要它与人们的生活紧密相连，即使并非原造，也能长久地存在下去。神社至今仍被日本人作为祭祀朝拜的固定场所，而对佛教的信仰也构成了日本社会的精神核心。正是这些带有浓郁民俗风情的传统文化的存在，才使日本古建筑仍然不失古老的传统风韵。

反观中国的古建筑，多为修旧如旧，单纯保护，仅供游览，少了些许活力，相比之下日本对于古建筑的保护及日本人的自然生态观也许会给予我们一些启示。

注释：①鸟居：一种类似于中国牌坊的日式建筑。日本人又认为，鸟是人类灵魂的化身，其中有好的灵魂，也不乏肮脏的灵魂，不能让鸟接近神社，故而在各个神社的正门前200米左右处建“开”字型牌坊，名为鸟居。

②春日造：春日造入口为妻入口构造，春日造这种样式的神殿很好地利用了曲线和色彩。

③百济式：进南大门后有个回廊围成的方形院子，南面回廊正中是中门，进了中门，院子里有金堂和塔。

第五篇：日本房地产考察报告

日本房地产考察报告

2016年4月16日至25日，由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。

入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间，各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里，匆忙行走于东京、大阪等都市，并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后，在回顾考察经历及整理照片的时候，不断通过搜集查看一些背景知识，希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。

一、日本概览

日本国土面积37.78万平方公里，仅相当于我国云南省大小，人口约1.3亿，首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖，其中森林面积占66.5%，农用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面积占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本经济与房地产发展回顾

1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。

二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段： 战后～50年代：恢复阶段； 60年代：高速度增长阶段；

70—80年代的稳定增长阶段；在石油危机的压力下，提出“技术立国”战略，经济开始进入稳定增长期，年均增长速度达5%，迅速跨入世界先进国家行列，并一跃成为世界第二大经济强国，创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。

90年代后的复合型萧条阶段；这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机，使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%，到2001年仅为-0.5%，日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期，又被称为“失去的十年”。同时这是这一时期促进了日本经济产业界的反思，推动了经济理念的进步，使得日本经济不在追求形式上的量而更注重质。完成了新的产业革命的转型，经济有了质的飞跃。

2、日本住宅产业发展化情况

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。开始于60年代，70年代进入产业成熟期。

日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。一方面当时日本的房地产有大量需求。人力已经盖不过来。第二，经济具有大规模生产的力量。第三，社会化大生产的实现，制造业进入房地产领域。60年代末期，当时的日本，电视机和汽车都已经实现了工厂制造。为了提高产品质量和效率，开始对住宅实行部品化、批量化生产，用生产电视机和汽车的方式生产住宅。

70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业，将住宅产业由传统的劳动密集型转变为科技密集型。现在日本已经可以在一个月的时间内盖完六层楼，可以在工厂中生产出全装修的厨房、卫生间。

日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。住宅产业集团是应住宅产业化发展需要而产生出的新型住宅企业组织形式，是以专门生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研究开发、设计、配构件部品制造、施工和售后服务于一体的住宅生产企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。

三、具体项目调研分析

1、对保护绿色生态成本毫不在意的日本

本次考察首站为东京。东京：世界超大都市，按日本行政区划，东京指东京都，其总面积为2,162平方公里，1,320万人口（相当于全日本的1/10），具备世界大都市的共同特点，是一个拥挤的城市，现代化的建筑，发达的交通，喧哗却有秩序。

在东京考察过程中，印象比较深刻的是日本对环境治理及对土地可持续利用发展所做的措施。日本的“绿地覆盖率”为66%，仅次于芬兰、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的东京，人均绿地面积也达到了3.01平方米。

二战后日本经济的高速发展，产业和人口向东京聚集，环境污染问题持续恶化，东京的“大城市病”日益严重，民众苦不堪言。用相应的法律来确保公园绿地、控制建设的混乱局面，引导城市空间良性发展显得刻不容缓。为此，日本于1972年颁布了《都市公园整备紧急措施法》。启动投资额达9000亿日元的公园建设“5年计划”。此后到现在，东京的绿地面积以每年约10%的速度递增，环境污染大幅好转。之后《都市计划法》、《都市公园法》、《都市绿地保全法》和《首都圈近郊绿地保全法》等一大批相关法规陆续出台，形成了完整而长期的绿地保护体制。

从东京市政厅大楼俯看整个城市，可以看到城市内保留了一大片森林绿地。在日本皇宫皇居外苑同样可以看到大面积的绿化，形态各异的黑松与摩天楼林立相互呼应，现代和前卫中处处体现出明显的日本特色和风格。

在资源极度紧张的东京能保留如此大面积的绿化实属罕见。正如东京坚持的 “绿地是城市活力之源”一样，绿地不仅是点缀城市的“花瓶”，还是城市的净化器与安全阀，是居民共同的“精神休憩地”。银座商业街

银座的大街长约1公里，把银座1丁目到8丁目紧紧连成一体，组成了繁华的“银座8丁”。地理位置优越，代表银座的高级百货店，提供各种名牌化妆品、时装、首饰、箱包等高档优质商品，倡导提供给顾客高尚、时尚、具有国际性的生活方式，主要目标顾客群是三十岁至五十岁的城市精英和成功人士。同时也吸引着世界各地的人群前来购物消费。

银座商业街的规划特点：交通组织和功能布局：商业街区核心区主要解决人流问题，两侧的次干道主要解决车辆通行，因此核心区主要布置商业楼。而两侧的次干道旁布置了大量的写字楼和停车楼。

合理的空间尺度：核心区商业楼座均采用短开间大径深的布局。既保证了各商业楼的展示面，同时让人流在轻松的移步换景当中，感受电影画面般的购物商业环境。

人性化的广告商业氛围：不过度追求视觉刺激的建筑外立面，井然有序得体的广告展示，与购物过程中售货人员礼貌的服务相结合，充分表达了对购物人群的尊崇。

2、拜访日本四大垄断财阀之一的三井集团

从日本明治维新至现在，由三井家庭统治的财阀而发展起来的三井集团历经400年发展，经久不衰，成为日本的四大垄断财阀之一。在第二次世界大战以前和战争间，该财阀一直据日本四大财阀之首，是日本经济工业化进程中的重要推动力量。三井集团目前有25家大企业组成。其核心企业有樱花银行、三井物产、新王子制纸、东芝、丰田汽车、三越、东丽、三井不动产等，该财团在化工、重型机械、综合电机、汽车制造、房地产、核发电、半导体、医疗及办公电子设备等行业拥有优势。

此次考察拜访三井集团时，通过观看三井集团企业宣传视频，并通过相关资料对其企业发展、经营理念及管理体制有了一个较为详细的了解，同时也被其优良的管理模式、全球化运作经验、发达的商业网络所震撼，这些先进成熟的管理体制经营模式对发展中的集团公司具有很强的借鉴意义。

因时间关系，只针对房地产方面的运营管理方面进行相互交流洽谈，并参观了三井不动产住宅研究中心及别墅展示工厂。·优秀的施工工艺水平

上个世纪60年代，制造业进入房地产领域，工业化方式生产住宅。别墅以及多层房屋的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。这些在我们参观三井不动产住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅可以定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品。标准化生产可以节省人力物力，降低成本，缩短工期，并且易于维护更换。

建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全部是标准化构件，从开工到结束是处于全封闭状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物基本上都是统一的搭建模式。我们国内限于投入成本原因，就这方面来说和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常朴素，没有多少过于华丽的东西。相对欧美来说，日本建筑设计的概念性还要更少。但是，他们在空间的到位性、构造技术的研究方面却非常深入，丝毫不亚于任何一个发达国家。

在参观三井样板房展示时这点得到了非常好的印证。户型设计非常人性化、注重细节。采充分考虑到日本人的生活习惯。例如日本的住宅比较密集，相应会带来采光问题。所以在户型设计时，采光面往往会根据环境的不同，尽量做适应性设计，提高采光率。整体厨房，预留有冰箱位置；整体浴室，很干净，浴缸内还有扶手设计。日本住宅比较流行浴室、厕所、洗面所三分离的格局，也就是说以上三者都各处一室，拥有独立的专用空间。浴室部，因为日本人特别喜欢热水澡，一般家庭都有较大面积的浴室。洗面所部分，除必需的洗面台以外，设计师又为洗衣机设计了专用空间，并且预留上下水。厕所部分，有的设置了迷你洗手盆。

此外在施工细节上非常精细，其他不多说，拿填缝处理来说，无论外墙幕墙还是厨卫瓷砖，里里外外的填缝处理都做的漂亮。胶体密实，手感柔韧，笔直整齐，填缝剂的质量和打胶的工艺水平都是相当出色。

3、亚洲奥特莱斯霸主之三井奥特莱斯

在此次考察行程最后一站，参观了三井位于大阪的奥特莱斯。

在亚洲，奥特莱斯发展较为成熟的地区当属商业形态高度成熟的日本，而在日本，做奥特菜斯最为成功的当属三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯。

如大家所知，在日本东京，银座、新宿、涩谷等地云集了很多高档的百货商场，西武、三越、松坂屋、阪急、东急、伊势丹等等百货店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齐全，但就是一个字“贵”。但在三井奥特莱斯购物城，不仅店铺数量众多，而且众多世界和日本的时尚大牌，价格仅为正品的3－7折。如果运气好，还可以淘到所谓的B级品以及下架商品，但价格却能低到1到2折。

让你买到想买的品牌，让你的日常穿着更加时尚，让你的时尚成本一降再降„„这就是三井奥特莱斯购物城的理念。厂家直销店、正规代理点，自主品牌等都能在这里一应俱全。

由大阪奥特莱斯窥见三井不动产商业运模式

1995年，三井不动产在大阪鹤见开设了第一家奥特莱斯（现在的日本许多大型奥特莱斯都是参考它而建造的），开创了日本的奥特莱斯新纪元。由于它的原址是大阪花博会主场馆，所以它的外观是参考月下美人花而建造，屋顶是可以敞开式的，从远处望去，当它敞开的时候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上当它关上的时候则变成一朵绽放的月下美人花。与如今的奥特莱斯相比，它并不显的十分大，但是里面宽敞的空间，同样让人感到十分舒适。

在大阪奥特莱斯，衣饰、箱包、珠宝首饰、洗化等各业态划分非常合理、清晰，让客户一目了然，在各区域内都能找到最理想的商品。

三井奥特莱斯凭借精准的定位和多年来不断修正的运营方式及经营策略，使其不仅成为当地最富人气的购物中心，也成了外国人来此地旅游观光的圣地。其成功运营可以归纳为以下3点：

1、租赁开发

日本土地政策为私有制，因此三井不动产一直本着能租地就不买地的原则，集聚其他企业的资金共同开发，由自己的商业营销团队统一经营，目的在于降低资金成本，加速周转，减少风险，同时可以自主规范经营业态。这跟日本本地特色有关，因为日本房地产已经度过了泡沫阶段，其土地升值的空间不大，主要盈利还是靠项目本身。其次三井奥特莱斯的开发和运营，保持了日本商业地产项目开发运营的一贯作风，即用比较长的一段时间持续运作一个项目，这对我们来说是一种启示。

2、地理位置

奥特莱斯这个业态的位置的选择非常受限，因为只有土地运行的低成本，才能保证其商品的价格优惠。三井通常采用开发新区域的方法，并与政府共同合作，在几年时间内把周边配套完善，达到互利互惠，一方面培育新区域的商业氛围，一方面健全新区域的硬件设施。目前在三井在日本全国奥特莱斯均分布在中国游客也广为熟悉的北海道、东京首都圈以及大阪、神户等地。各奥特莱斯均设在距离市中心50—90分钟车程的位置。

3、立体建筑与立体业态

奥特莱斯的建筑与中国的商业建筑有很大的差异。其上下只有2层，并由人行天桥贯穿其中，自动电梯等配置有20处之多，整个建筑四通八达。每个店铺都配有非常清楚的走道指示导向，使人群很方便的在一个立体的平面流动，实现了双首层，以致一、二层的租金相同，达到经营价值最大化。

立体的建筑配有立体的业态，奥特莱斯对消费需求的研究很透彻，针对性很强，不仅集聚了高端奢侈品牌及美食广场，还尝试建构了大型的菜市场等居家休闲区域。特殊的业态组合拉拢了周边的人群，并放大了传统的奥特莱斯业态。严格的业态要求也很重要，奥特莱斯每年控制业态调整不超过10%。人流动线与业态经营都是其成功的关键。

四、考察带来的启示 短短的7天日本考察行程，带来不仅眼界的开阔，更多的是对行业、企业、项目发展运营带来的深入思考。

1、对资源的可持续发展利用，日本国土面积不大，人口也比中国少得多，资源很贫乏，但是在工业上却是世界强国，经济总量居世界第二位。但与中国不同的是，日本社会经济发展是不以牺牲环境为代价，反之与环境形成长期有效的良性循环。这也得益于政府对国家发展的长远考虑与前期大量的人力、资源、资金投入。看似政府巨大的前期投入，带来的是完整而长期的绿地保护体制，给城市健康有序发展带来的深远影响。

缩小至一个企业，如何更长久健康的发展，赚钱不应该成为唯一的标准。如何打造企业持续的行业竞争能力与品牌影响力，如何把产品做的更好，做成行业标杆、经典，确实需要我们好好思考。

2、先进的企业管理经验与独特的企业文化。如三井集团这样优秀企业的管理经验，以前仅仅是在书本上学习的，而这次亲自去深入考察，才进一步地体会到这些企业在管理方面的专业和精细。可以说，专业、精细，已经完全渗透到了日本社会生活的方方面面。

此外在在拜访三井集团过程中，让我感到非常感动的是企业领导人对企业文化的践行。本次接待拜访的是三井集团已经退休的一位领导人，行动已经不是特别方便，却仍然坚持由工作人中搀扶下楼至停车场迎接考察团。在洽谈过程中，因会议室面积不大，没有充足的椅子使用，同行的两位导游只能站在会议室，三井集团相关负责人看到此情况，亲自从别的屋子里搬椅子给两位导游。虽然此次拜访只是纯粹的考察学习，但三井集团仍然给予了相当的重视与礼遇。

3、住宅产品的工业化生产及人性化设计。日本的建筑不是建造，而是组装。即把建筑的各个零部件在工厂制造出来后，拿到现场去进行组装，把房地产建筑做成了工业化的模式，各个部件之间配套十分严密，工作流程做得很细，这一点非常值得我们学习。这应该也是我们国家今后会大力发展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推广应用，仅靠单一的几个项目试验性的使用标准化产品，无法保证成本降低，无法体现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。

日本的住宅产品设计也非常人性化，三井不动产的所有产品研究开发全部自主完成，对建材、户型、采光、科技运用等方面考虑做得非常周全精细，即便若干年后，居住依然非常舒适，这点非常值得我们学习。仅从商业利润来考虑项目开发，随着社会经济快速发展及人们对住宅产品的要求来说，无论产品规划还是产品本身势必很快被市场淘汰。

引深至企业发展，每一家伟大的百年企业，必然创造过无数伟大的产品，无论外部环境发生怎样的改变，产品永远是企业的基石。百年企业的发展成型，必然有坚实的产品品质为根基。回归到商业经济的本源，企业能够提供给消费者的，最核心的价值也必然是来自于产品本身。只有在产品本身具备强大的竞争优势，能够全面满足消费者需求，并得到广泛认可的前提之下，辅以模式、渠道等其他方面的创新、完善，才能够真正推动企业发展，形成基于产品的良性循环。

这就要求前期牺牲部分利益，大量的资金投入。以房地产项目来说，从拿地开始，要先考虑做什么样的产品，针对什么样的客户，精准定位规划产品。真正从客户的角度研究产品规划，研发出经典的、高品质的、前瞻性的产品，并能够长期将产品的开发理念、技术、工艺长期传承下去，方才能够实现百年企业品牌的目标。

4、通过三井奥特莱斯学习它的招商营运，首先要学习的是明确项目自身定位进行招商。扩大与同档次购物中心的差异化，增加对特定目标的吸引力。另外还要学习它能持续运作一个项目。三井奥特莱斯全部为自持商业，自持商业的好处在于，业态规划、招商全部可以自主，经过长期运营可以形成自己的独特品牌，积累大量的商业资源，扩大知名度，不断调整不断改进，具备强大的市场竞争力。

事实上我是觉得驻马店与洛阳的商业可以借鉴其成功经验。尝试自持商业，自主组建商业运营团队，虽然前期要经过长期的运营，但自主规划商业业态，积累大量的商业资源，为企业后续商业项目的运营提供坚实的基础。此外，在资金方面，自持不动产在资金紧张时可以抵押贷款，提供现金流，缓解企业资金压力。