无效合同与效力待定合同的区别5

第一篇：无效合同与效力待定合同的区别5

无效合同与效力待定合同的区别5

效力待定的合同与无效合同的区别主要表现在：效力待定的合同虽欠缺法律关于合同的生效要件，但经过权利人的追认可以生效，在追认之前，合同的效力处于待定状态。效力待定不仅保护权利人的利益，而且兼顾了相对人的利益。而无效合同因其具有违法性，所以是自始无效的，不能经过任何人的追认而生效、无效合同不因当事人的追认而发生法律效力是它与效力待定合同的基本区别。其现实意义为：从鼓励交易、保证交易安全的原则出发，对于一些合同不能随便宣布无效，而应当注意保护善意相对人的权利和被代理人的追认权，采取补救的办法，尽量使其成就生效的条件。而无效合同是违反法律和行政法规的强行性规定或损害国家利益和社会公共利益，因此自始、确定、当然的绝对无效合同。它们之间的区别在于：

1、欠缺有效要件的性质不同。无效合同欠缺的是合同的根本有效要件（即合同内容的合法性），它往往涉及到国家利益，社会公共利益；效力待定合同欠缺的是合同的非根本有效要件，即合同当事人权利能力和行为能力方面的欠缺，一般不涉及国家利益和社会公共利益。

2、效力状态不同。效力待定合同的效力处于待定的相对无效状态，有效与无效取决于第三人的追认或善意相对人的撤销，而无效合同处于自始、确定、当然的绝对无效状态，所谓确定无效是指无效状态不可改变，无法补救，所谓自始无效是指合同一经成立就无效，所谓当然无效是指无须任何人主张，也无须法院和仲裁机关宣告就无效。

3、有权主张并影响效力变化的当事人不同。效力待定合同应由法定的第三人追认或拒绝追认及善意相对人的撤销，使得合同有效或无效；而无效合同当然无效，无须当事人主张就本来无效，且当事人和利害关系人都可向法院或仲裁机关请求确认合同无效的事实，法院和仲裁机关还可主动确认合同无效的事实。

4、受时间限制不同。效力待定合同，法定第三人的追认或拒绝追认应在法定的催告期间（1个月）内行使；而无效合同的确认不受时间限制，只要合同存在无效的情形。

第二篇：合同效力待定

论效力待定合同

摘要： 《新合同法》实施对规范民事流转关系，维护社会主义市场经济秩序起到了重要的作用，本文对《合同法》中规定的效力待定合同的概念及限制民事行为能力人订立的合同，无权代理人以本人名义订立的合同，无处分权人处分他人财产而订立的合同的法律效力等方面作了详细的阐述，使人们对合同的生效有了明确的理解。

关键词：合同效力效力待定无效

1999年10月10日，新的《合同法》生效。新《合同法》的实施对规范民事流转关系、维护社会主义市场经济秩序起到了重要的作用。其中，合同的效力作为一个重要的内容写入《合同法》，而在此之前，合同的订立与合同的生效是没有区分的，而合同的效力又区分为效力确定与效力待定。笔者针对合同效力的特殊形式，效力待定的合同作为一下探讨：

一、效力待定合同概述

效力待定合同，是指已成立的合同，因不符合有关生效要件的规定，其效力是否发生尚未确定，而有待其他行为使之确定的合同。

效力待定的合同，首先应是已成立的合同。其次是其效力状况不确定，不确定的原因是在于该合同不符合有关合同生产要件的规定。因此，其效力处于悬而未决状态，即可能转变为有效合同，也可能转变为无效合同。而决定效力未定的合同归于有效亦或无效则取决第三人的行为，该第三人称为承认权人。如果有承认权人的承认该合同，合同即为有效，而若拒绝承认，合同则归于无效。

效力待定的合同，与无效合同和可撤销的合同是有区别的。对于无效合同而言，其不发生效力，自始已经确定，并不因其他行为而使之再生效力；而效力待定合同是否发生效力尚未确定，而要待承认权人的行为使之确定。对可撤销合同而言，其未被撤销之前，应被认定为有效，只是撤销权人先例撤销权撤销该合同，而使之归于无效；而效力待定合同，其效力发生与否尚未处于悬而未决状态，需待承认权人的意思表示来确定其是否产生效力。

《合同法》将效力待定合同规定为三类：一是限制民事行为能力人定立的合同；二是无权代理人以本人名义订立的合同；三是无处分权人处分他人财产而订立的合同。此三类合同分别是由于有关当事人缺乏缔约能力、缺乏定立合同的资格或缺乏处分能力造成的，如果给有关权利人赋予承认权，使之能够以其利益判断做出承认而使合同有效或者拒绝而使合同无效，往往是有利于权利人的利益，有利于促进交易的。因此，将这类合同规定为效力待定合同，是符合权利人的意志和利益的。

二、限制民事行为能力人订立的合同

合同作为一种民事法律行为也必须要求合同当事人具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人所签订的合同从主体资格上讲，是有瑕疵的，因为当事人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力。在限制民事行为能力人因合同受有关法律效果上的利益时，无论是丧失权利或负担义务，纵使其在经济上获得巨大利益，亦不属于能获得法律上的利益。德国、瑞士、奥地利民法采用此种标准。以前的司法实践在处理此类合同时，基本上是认定为无效合同。此类合同应当认定为效力待定合同。这是因为：（1）此类合同与无效合同和可撤销合同不同，它并非因为当事人故意违反法律的强制性规定及社会公共利益，也不是因为当事人意思表示不真实而导致合同可撤销。主要是因为，当事人缺乏缔约能力和处分能力所造成的，这类合同并非不可补救的。（2）这类限制民事行为能力人所签订的合同，是符合权利人利益的。（3）有利于促成更多的交易，也有利于维护相对人的利益。

限制民事行为能力人签订的合同要具有效力，一个最重要的条件就是，要经过其法定代理人的追认。这种合同一旦经过法定代理人的追认，就具有法定效力。在没有经过追认前，该合同虽然成立，但是并没有实际生效。所谓追认是指法定代理人明确无误的表示，同意限制民事行为能力人与他人签订的合同。这种同意是一种单方意思表示，无需合同的相对人同意即可发生效力，这里需要强调的是，法定代理人的追认应当以明示的方式作出，并且应当为合同的相对人所了解才能产生效力。

根据《合同法》第47条第2款的规定，合同的相对人可以催告限制民事行为人的法定代理人在一个月内予以追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。所谓“催告”就是指的相对人要求法定代理人在一定时间内明确答复是否承认限制民事行为能力人签订的合同，法定代理人逾期不作表示的，则视为法定代理人拒绝追认。设立相对人的催告权，可以避免限制民事行为能力人签订的合同长期处于不确定状态，从而也可以维护相对人的利益，但是相对人的催告应当有明示的方式作出。同时，对于相对人催告中一般要定一个期限，合同法规定以一个月为限，超过这个期限，法定代理人不作答复的，视为拒绝追认。

相对人除了有催告权外，还有撤销合同的权利。这里的撤销权是指合同的相对人在法定代理人追认限制民事行为能力人所签订的合同之前，撤销自己对限制民事行为人所作的意思表示。在此类合同中，如果仅有法定代理人的追认权而没有相对人的撤销权，那么，法定代理人作出追认前，相对人就不能根据自己的利益进行选择，只能被动的依赖法定代理人追认或者否认，这对相对人是很不公平的。设定相对人的撤消权正是为了使相对人与法定代理人能有同等的机会来处理这类效力待定合同的效力。但是相对人撤销这类合同必须满足以下条件：

1、撤销的意思表示必须法定代理人追认之前作出的，对于法定代理人已经追认的合同相对人不得撤销。

2、只有善意的相对人才可以作出撤销合同的行为。

3、相对人作出撤销的意思表示时，应当用通知的方式作出，任何默示的方式都不构成对此类合同的撤销。

三、因无权代理订立的合同

1、因无权代理订立的合同的种类

所谓无权代理的合同就是无代理权的人代理他人从事民事行为，而与相对人签订的合同。因无权代理而签订的合同有以下三种情形：

（1）根本没有代理权而签订的合同，是指签订合同的人根本没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义签订的合同。

（2）超越代理权而签订的合同，是指代理人与被代理人之间有代理关系而存在，但是代理人超越了被代理人的授权，与他人签订的合同。

（3）代理关系中止后签订的合同，这是指行为人与被代理人之原有代理关系，但是由于代理期限届满、代理事务完成或者被代理人取消委托关系等原因，被代理人与代理人之间的代理关系已不复存在，但原代理人仍以被代理人名义与他人签订的合同。

2、无权代理人与相对人订立的合同的效力

无权代理人以本人名义与他人签订的合同是一种效力待定的合同。无权代理人签订的合同尽管缺乏代理权，存在着主体的瑕疵，但是这种缺陷是可以通过本人的追认加以补正的。我国《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后，以被 代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

将无权代理人签订的合同纳入效力待定是基于以下原因：

（1）无权代理人签订的合同并非都对被代理人不利，有些因无权代理而签订的合同对被代理人可能是有利的。

（2）从本质上讲，无权代理行为也具有某些代理人的特征，如无权代理人为被代理人签订合同的意思表示，第三人也愿意与被代理人签订合同，如果被代理人事后授权，也就意味着事后对合同的承认。

（3）经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。

正是基于以上原因《合同法》第48条第1款规定无权代理人以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。也就是说，合同一旦经过被代理人的追认，就具有效力。所谓追认是指，被代理人对夫权代理行为事后予以承认的单方意思表示，向相对人作出。如果仅向无代理权人作出意思表示，也必须使相对人知道后才能产生法律效果。一旦被代理人作出追认，因无权代理所订立的合同就从成立时产生法律效力。追认权是被代理人的一项权利，即被代理人有权作出追认，也可以拒绝追认，如果被代理人明确的表示拒绝追认，那么因无权代理而签订的合同就不能对被代理人产生法律效力。

3、法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同的效力

在日常的经济生活中，法人或者其他经济组织的经济活动都是经过其法定代表人、负责人进行的。法定代表人、负责人代表法人或者其他组织进行谈判、签订合同等。法定代表人、其他组织的负责人的权限不是无限制的，他们必须在法律的规定或者法人的章程规定的范围内行使职责。但是在现实经济活动中，却大量存在着法定代表人、负责人超越权限订立合同的情形。如何对待此类合同的效力？《合同法》第50条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为视为有效。”

《合同法》之所以这样规定，是基于以下原因：

（1）我国《民法通则》第38条规定，法人的法定代表人根据法人的组织章程的规定，是代表法人行使职权的负责人。由此可知，法人的法定代表人或者其他组织的负责人是代表法人或者其他组织行使职权的，法定代表人或者其他组织的负责人本身就是法人或者其他组织的组成部分。一般说来，法定代表人的行为或者其他组织负责人的行为就是法人或者其他组织的行为，因此他们执行职务的行为所产生的一切后果都应当由法人或者其他组织承担。

（2）对于合同的相对人来说，他只认为法定代表人或者其他组织的负责人就是代表法人或者其他组织，他一般并不知道也没有义务知道法定代表人或者其他组织负责人的权限到底有哪些，法人或者其他组织的内部规定也不应对合同的相对人构成约束力。否则，将不利于保护交易的安全，也不利于合同相对人的利益，对合同相对人来说也是不公平的。

（3）从以往的司法实践来看，由于对大量法定代表人或者其他组织的负责人超越权限而订立的合同作无效处理，严重地损害了合同相对人的利益，助长了一些法人或者其他组织借此逃避责任，谋取非法利益。因此，承认法定代表人或者其他组织的负责人超越职权的行为有效，可以防止此类现象的发生，也符合交易的规则。

需要特别注意的是，若在订立的过程中，合同的相对人知道或者应当知道法定代表人或者其他组织负责人的行为超越了权限，而仍与其订立合同便是具有恶意的行为。那么此时，合同就不具有效力。因此，合同法规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为视为有效。

四、无处分权人订立的合同

所谓无处分权人，就是对归属于他人的财产没有权利进行处置的权利或者虽对财产拥有所有权，但由于该财产上负有义务而对此不能进行自由处分的人。无权处分的合同就是无处分权人处分他人财产而与第三人订立的合同。例如，甲将某物租赁给乙使用，乙却将该物非法转

让给丙，则乙与丙之间的买卖合同就属于因无权处分而订立的合同。因无权处分他人财产而签订的合同一般具有以下特点：

1、无处分权人实施了处分他人财产的行为。这里所说的处分，就是指法律音效上的处分。例如财产的转让、财产的赠与、在财产上设定抵押权等行为。财产只能有处分权的人进行处分，无处分权人对其他财产进行处分是对他人的财产的侵害。既使是对共有财产享有共有权的共有人，也只能依法处分其应有的部分，不能擅自处分共有财产。因为共有财产属于全体共有人所有。

2、无处分权人处分他人财产人而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权。这里的权利人是指对财产享有处分权的人。所谓追认是指权利人事后同意处分该财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出，可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出，不管用何种形式，追认都必须用明示的方式作出，沉默和不作为都不视为追认。追认是一种单方的意思表示，其目的就是使无权处分而订立的合同处于效力待定状态。在得到追认以前，买卖人可以撤销该合同。在追认以后，则合同将从订立合同时就产生法律效力，任何一方当事人都可以请示对方履行合同义务。我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该条的规定，如果无处分权人订立合同后取得处分权，该合同仍为有效合同。无权处分的本质就是处分人在无权处分的情况下处分他人财产，从而侵害了他人的财产权。如果处分人在合同订立后取得财产权利或者取得了对财产的处分权，就可以消除无权处分的状态，从而使合同产生效力。

参考文献：

王利民：《合同法新论•总论》，中国政法大学出版社1998年版205页

李旭东、赵云芬主编 《合同法》 重庆大学出版社2003年版280页

覃有土 主编《商法学》中国政法大学出版社2002年版320页

《合同法疑难案例与法理研究》作者：孔祥俊 人民法院出版社2000.年版160页

第三篇：效力待定合同初探

效力待定合同初探

荔宝明

市场经济就是法治经济、契约经济，合同是商品经济的产物，是商品交换的法律表现形式。现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，能否有效地把好合同关，已成为现化企业经营管理成败的一个重要因素。实践中，很多业务人员对合同重视不够，尤其对效力待定合同的认识还不够清楚，对相关法律规定掌握的也不够准确，因效力待定合同引起的纠纷也时有发生。为使大家对效力待定合同有一个比较明晰的认识，本文将从效力待定合同的概念、特征、表现形式、法律规定以及补救措施等方面对效力待定合同进行初步的探索。

合同效力，亦即合同的法律效力，是指合同对双方当事人的法律约束力及在法律上的强制力[1]。效力待定合同是指已成立的合同，因不符合法律规定的生效要件，其效力是否发生尚未确定，有待于其他行为使之确定的合同[2]。从我国合同法的规定来看，合同效力待定主要是由于缔约主体的资格存在某种暇疵。在承认权人采取相应的补救措施或拒绝采取补救措施之前，该类合同的效力处于不确定状态。

一、效力待定合同的法律特征

1.合同已经成立。效力待定合同首先要求合同已经成立，合同效力制度是建立在客观存在的合同基础之上的，它反映了国家对合同成立的态度即国家对合同肯定或否定的评价，如果合同尚未成立，就谈不上合同效力，所以效力待定合同必须具有成立效力。

2.合同效力待定。由于缔约主体资格存在暇疵，合同能否生效尚未确定，是否对当事人产生约束力更是无从谈起。只有经承认权人追认后，合同才能生效，否则一旦承认权人不予追认或拒绝追认，合同将归于无效。

3.不完全符合合同生效要件。如果合同完全符合生效要件，即合同主体资格合法、当事人合意、合同内容合法、合同形式合法，则合同属于有效合同，合同效力处于一种既定状态，也就不存在效力待定的问题。效力待定合同的缺陷主要是因为合同签约主体的资格存在暇疵，包括有关行为人欠缺相应的缔约资格、民事行为能力和处分权等。

4.效力待定并非行为人故意违反法律禁止性规定、强制性规定或国家社会公共利益造成的，也并非因为当事人意思表示不真实而导致的。效力待定合同不同于无效和可撤销合同，无效合同一般是指当事人故意损害他人或国家、社会利益而签订的合同和内容违法的合同。无效合同自始就不发生法律效力，也不因其他行为而恢复效力;可撤销合同主要是因为当事人意思表示不真实，致使合同的效力必须依赖于当事人的意志来确认的合同。可撤销的合同在未被撤销前仍然有效，经法定程序撤销后才将归于无效;效力待定合同仅仅由于合同主体存在缺陷，使合同效力尚未确定，须等待承认权人的行为而使之确定。

5.其实质是无效合同。效力待定合同由于它不符合合同生效要件，从其实质上讲可归于无效合同的范畴，但不是绝对无效的合同，而是一种相对无效的合同，是可以修正的合同。但在承认权人未采取补救措施前，合同不能生效，或承认权人拒绝采取补救措施后合同将归于无效。

二、效力待定合同的种类及相关法律规定

根据 《合同法》的有关规定，合同效力待定的情况有以下几种：

1.限制民事行为能力人独立订立的合同。《合同法》第47条规定:“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神、健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”“相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”也就是说限制民事行为能力人独立订立的合同一般情况属于效力待定的合同，需经过其法定代理人追认后才能生效，但是“纯获利益的合同”即不使限制民事行为能力人承担法律义务或者限制民事行为能力人独立订立的与其年龄、智力、精神、健康状况相适应的合同，应为有效合同。那么，无民事行为能力人独立订立的合同效力又如何呢?根据 《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人订立的合同无效，但纯获利益的合同除外。

限制民事行为能力人独立订立的效力待定的合同，其法定代理人拒绝追认的，合同自始无效;法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。对此，相对人享有催告权。在合同被追认之前，善意相对人享有撤销权(善意是指在订立合同时，相对人对行为人是限制行为能力人以及未经法定代理人同意等不知情)。

由此可见限制民事行为能力人即已满14周岁不满18周岁的人和不能完全辨认自已行为的精神病患者订立的与其年龄、智力、精神、健康状况不相适应的非纯获利益的合同，由于其行为人缺乏相应的缔约资格，其法定代理人未追认前，属于效力待定合同。

2.无权代理人以被代理人名义订立的合同。《合同法》第48条规定: “行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不产生效力，由行为人承担责任。”“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式做出。”无权代理行为经被代理人追认后，则与有权代理具有相同的法律后果。

《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这里的代理属于表见代理，若相对人是出于善意订立的合同，则该合同属有效合同;若相对人为非善意或双方恶意串通订立的合同，则属于效力待定的合同或无效合同。

《合同法》第50条规定:“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”

此类合同，由于行为人代理资格存在暇疵，在被代理人未追认前处于效力待定状态。

3.无处分权的行为人处分他人财产的合同。《合同法》第51条规定： “无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由于实施处分行为的人不具有相应的处分权，因而，该处分权人处分他人财产的合同不受法律保护，亦不对权力人产生效力。但经权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，即产生处分效力。因此，这类合同属于效力待定的合同。

除上述三种情况之外，还有附延缓(生效)条件的合同和附延缓(生效)期限的合同，这两类合同已经成立，但合同的效力需待当事人约定的条件成就时或约定的期限届至时才能生效。因此，我个人认为这两类合同也应该属于效力待定合同。

三、效力待定合同的法律后果及补救措施

虽然效力待定合同从实质上讲是一种无效合同，但此种合同存在的暇疵是可以修正的，许多情况下并不损害权利人和相对人的合法权益，权利人和相对人也追求合同有效的法律效果，基于维护交易秩序和保护相对人

利益的考虑，《合同法》规定，只要承认权人采取了有效的补救措施，即对合同暇疵进行了修正，合同就可随之生效。实践中，该类合同可能会因追认或拒绝追认而产生不同的法律后果：一是效力待定合同经承认权人追认，合同自始有效。二是承认权人拒绝追认，合同自始无效。

从《合同法》的相关规定来看，对效力待定合同实施补救，主要有以下几种补救措施：

1.限制民事行为能力人独立订立的与其年龄、智力、精神健康状况不相适应的非纯获利益的合同，可经其法定代理人的追认而生效，并对当事人产生法律约束力。

2.无权代理人以被代理人名义订立的合同。可经被代理人的追认而对双方当事人产生法律效力。

3.无处分权的行为人处分他人财产的合同。经权利人追认或者无处分 权人订立合同后取得处分权的，该合同生效。

综上所述，效力待定合同的补救措施可归纳为:一是承认权人行使追 认权;二是无处分权人取得处分权。

四、法律特别规定

为充分保护限制民事行为能力人的合法权益，最高人民法院《关于贯 彻执行 〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张上述行为无效。”

五、处理效力待定合同时应注意的问题

1.权利人的追认必须是无条件的。也就是说，权利人承认效力待定合同时，是不能附有任何条件的。

2.权利人的追认必须对合同的全部条款予以承认，而不能只承认部分条款。如果仅是对部分条款予以承认，且未得到相对人同意的，应视为权利人拒绝追认，合同应被确认为无效。但如果权利人仅承认部分合同条款，相对人也表示同意的，则该合同部分有效，其余部分无效。

3.在未获得权利人追认之前，效力待定合同虽然已经成立，但并未生效。因此，合同双方当事人都不应该做出实际履行，尤其是相对人如果知道对方不具备与之相适应的民事行为能力、签约资格和处分权，就更不应该实际履行合同义务。否则构成恶意，将导致其不能依照善意取得制度而取得财产。

[1] 施天涛·合同法释论[M]·北京，中国人民公安大学出版社.1999:61.[2] 施天涛·合同法释论[M]·北京，中国人民公安大学出版社.1999:75,

第四篇：效力待定合同

效力待定合同

效力待定合同又称为效力未定的合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，因此其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。

《合同法》规定了以下三种情况为效力待定合同：

(l)主体不合格的效力待定合同：

主要是指限制行为能力的人订立的合同。经法定代理人追认后，合同有效。纯获利或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的，不必追认。相对人可催告法定代理人1个月内追认，法定代理人未作表示的，视为拒绝。合同被追认前，善意的相对人有撤销的权利。

(2)无权代理人订立的效力待定合同

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力，否则，后果由行为人承担。相对人可以催告被代理人1个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝。被追认之前，善意相对人有撤销的权利。

(3)是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，经权利人追认才有效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。

效力待定合同的特点：

1、效力待定合同已经成立，但合同因缺乏处分权、代理权或缺乏行为能力而效力并不齐备。

2、效力待定合同的效力，既非完全无效，也非完全有效，而是处于一种效力不确定的中间状态。

3、效力待定合同是否已经发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定。

效力待定引起的原因：1.狭义的无权代理。2.限制民事行为能力人的民事行为。3.无权处分。4.债务承担。

第五篇：房地产合同效力及无效合同

房地产合同的效力

一、房地产合同的效力

合同的效力就是合同的法律约束力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，就是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第55条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。也就是说，订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，就在产生了法律上的约束力，否则不产生法律效力。

不产生法律效力的合同为无效合同。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

房地产合同是众多合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，《合同法》的规定，还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关批准、登记手续，这样合同才能产生法律效力。

二、无效房地产合同的处理

《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是：

(一)返还财产或折价赔偿；(二)赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则。

(一)公平原则

房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时，租赁关系无效，承租方应将房屋交还出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节，承租方既便没有过错，但其确实也使用了出租方的房屋，属实际受益人，应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。

(二)避免累讼原则

房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系，如果认定买卖关系有效，抵押关系无效，这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题，应责令有关当事人中止他项权利登记备案，以保证买卖关系的确认。