梦廊坊文化产业园旅游地产策划项目

第一篇：梦廊坊文化产业园旅游地产策划项目

旅游地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟，度假休闲式旅游正逐渐取代过去走马观花式旅游，成为旅游消费的主流。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游与地产之间的集合，形成旅游地产这一新兴产业。

梦廊坊文化产业园旅游地产项目是总体策划受新奥集团委托，是新奥集团发展战略从新能源领域跨向文化旅游领域发展的首个战略性项目。项目位于廊坊市经济开发区，策划面积环绕新奥已建项目艾力枫社高尔夫分布。从新奥集团“昌明国粹，传绎世界”的企业理想、自身资源整合能力、项目投资额度、所处的大北京区域优质的客源市场和国家文化旅游宏观战略需求，注定了梦廊坊将是一个面向世界、立意高远、具有文化旅游开发引领性质的标杆型创意旅游综合体项目。

此次旅游地产的项目定位是站在传承中国德文化的战略高度，以文化的现代创意为驱动力，融汇中西方文化，搭建文化旅游繁荣发展平台，通过文化与旅游产业融合发展，实现产业功能、城市功能与生态功能的有机联动，打造集文化创意、康体养生、商务会议、休闲娱乐、主题度假于一体的梦廊坊文化全景体验境区。

第二篇：旅游文化地产定位策划方案

***旅游度假区规划设计策划方案

一、项目基本经济指标

温泉度假区

总用地面积：250000㎡

总建筑面积：66200㎡

容积率：0.26

1）温泉度假区建筑面积：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面积：36300㎡

3）养生中心建筑面积：10400㎡

二、项目定位

****旅游度假区，是烟台市集山、海、城、岛一体景观及打造国内外知名旅游目的地的重要组成部分。整个度假区融入东西方建筑元素，以现代建筑风格打造一个具有浓郁现代文明和传统宗教文化的原生态文化旅游景区，呈现一处颐养神性的梦幻之城、自由养心的世外桃源。

度假区内汇集中国传统宗教文化精髓，拥有佛教文化园、道教文化园和儒教文化园，将宗教文化的底蕴与大南山的灵秀完美结合。特色小镇区，西方文化与东方文明相交融，带来地中海的浪漫和北欧小镇的悠闲；热带水族馆、动植物园以及主题公园，徜徉于大千世界的神秘，成为世界观赏动植物的荟萃之地。温泉度假区，于温润中静赏“林海雪原”之壮美。容纳天地精华，感受山海情怀。

1、温泉度假区

项目位于福临夼的优势位置，依山面阳，视野开阔，自然资源得天独厚。项目定位以庄园式中心酒店、主题酒店和文化会所为主，融入园艺、收藏等内容，汇聚部分企业、创意人群及精英人士。

该区域可分三到四个主题片区，借助地形的起伏和台地效果，在现有方案的基础上规划个性主题内容，以庄园的阔、独栋的精、双拼的雅来满足不同客户需求。以现代简欧式建筑风格为主，点缀陶艺、石器等带有地域和时代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鉴于气候因素和后期运营管理，本酒店拟整体设计、运作，可分三个相对独立的空间（大型餐饮，特色餐饮，商务办公、会议及客房），面积12000平米左右，配套设备分体控制，降低季节性运营成本。酒店建议由高端连锁酒店或餐饮公司经营，由知名酒店管理公司顾问式全程运营。（参考城市度假酒店见下表）

3、温泉养生中心

以温泉养生为主题，打造烟台最高端的休闲度假养生中心。通过对烟台及省内几个洗浴中心的调查，该养生中心面积建议为1万㎡，设置恒温泳池（满足竞技要求）、桑拿区、单间及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、红酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式养生、泰式按摩、夏威夷罗米按摩）、自助餐厅、VIP包房及现代声光电休闲娱乐场所等。

4、特色小镇区

特色小镇位于景区的中心地段，是游览主线上的重要主题区。该区以欧洲小镇文化为载体、以西方浪漫悠闲为主线，配有教堂、玫瑰花园、主题餐厅、特色商店等，使游人能体验到原汁原味的欧式地中海小镇风情和童话城堡般的别致韵味。

参考项目：杭州万科良渚文化村（一期），重庆龙湖悠山郡，苏州高新区，青岛百通香溪庭院，北京西山美庐、红螺湖别墅，云南丽江古城，湖南凤凰古城，北京798、宋庄艺术区等。

三、设计建议

1、温泉酒店户型设计建议

2、温泉养生中心建议

二○一一年十月十九日

第三篇：旅游地产项目商业策划及规划

旅游地产的主题定位是旅游地产的定位是个系统工程，涉及到目标客群定位、功能定位、产品定位、主题定位等，其中，目标客群定位是基础，功能定位和产品定位是现实体现，而主题定位则是灵魂性的统领。根据艾?里斯和杰克?特劳特的《定位》理论，定位就是寻找其在未来游客与消费群体心中的位置。这个“位置”有两个层面的含义，一是属于哪一类，二是在此类中的地位，即特色和地位。而地位，在很大程度上，是由特色决定的，也就是说，特色是定位中最为关键、最需把握的部分。旅游地产的主题定位就是寻找并凸显特色和卖点、注入灵魂。客群、功能、产品的规划、设计、建造、销售、运营等都是在主题定位这一灵魂统领下的不同表现方式和实现手段。

中物(南海)科技广场项目是文登政府与中物院综合科技资源形成有效对接，引导科技资源向文登、威海转移，帮助地方企业解决技术难题，用建设“科技广场”方式固化院地合作渠道和内涵。该项目是中物院展示综合科技资源、普及科技知识的窗口，是技术转移的一种具体手段和方法，通过政府主导、企业参与、市场化运行机制，打造国内首家以中物院国防科技资源为依托的具有权威性、国际性的技术转移中心;以中物院核科技文化为主线充分展示我国国防科技实力，打造国内首军事高科技文化为主要内容的科普教育基地、爱国主义及国防教育基地、互动式科技旅游景点。该项目以“立足文登、面向威海、服务山东”战略将成为中物院军民两用技术研发、转化及产业化促进的试验示范基地，成为山东半岛蓝色经济区先行区——文登南海新区技术创新体系的标志性平台。

旅游地产项目组站在发展中国现代国防科技旅游和建设山东半岛蓝色经济区的战略高度，依托文登南海旅游度假区发展潜力和中物院国防科技资源，以核文化高科技军事旅游为内涵，以全景体验式科技娱乐项目“诺亚方舟”为核心驱动力，打造集科普教育、研发交流、休闲娱乐、商务会议、培训居住为一体的创意旅游综合体。

第四篇：文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考

文化旅游地产项目拓展与开发策划的思考

2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。

文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

项目拓展需要注意的几个问题

文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。

其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和

度假置业者为支撑。

再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。

文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。

由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。但考虑到项目占地面积较大，动辄数千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很高，有可能对投资方奖金造成较大压力，所以尽量在合同中约定分批分阶段付款、争取土地出让金返还，通过结合“新农村建设”政策规避全部土地“招拍挂”在土地地价成本过高与土地指标方面的难题（部分以售为主物业所在配套土地走正规“招拍挂”程序，其他可长期租赁）。

最后，地方政府要对文化旅游产业有整体的、长期的产业规划，并将文化旅游业作为重要的支柱产业，政策支持力度较大，旅游基础设施较好，各产业相关配套政策的具有完整性与明确性。

项目的开发策划的四个原则

一是“总体规划、分期开发，先做旅游、后做地产”原则。

文化旅游地产项目的开发应强调高起点、大手笔、超常规、跨越式、创新性，聘请实力雄厚、资质一流、经验丰富的知名旅游规划设计公司借鉴国内外成功案例进行精心策划和规划设计，做到规划一步到位，分步实施推进。

项目开发原则上应先做旅游，后做房地产。首期的项目中应包括主要的文化旅游项目，通过经营以人气带动区域价值提升，旅游项目的建设与经营不求盈利，只求精品，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，短线开发与长线开发结合，适当开发一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分地块引进中小投资者，以尽快变现，快速回笼资金，从而降低投资开发风险。

二是“综合开发、全面收益、合理衔接”原则

文化旅游地产项目的功能组合非常丰富，配套齐全，通过子项目的项目支撑、业态补充、内部协调，从而达到降低风险的目的。一般的文化旅游项目由文化旅游、休闲度假、居住和配套四大板块组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作

经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。

第三是“环境优先、永续利用、城乡统筹、和谐发展”原则

自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。

发展文化旅游地产，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产开发模式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，往往会包括土地流转与整理、拆迁与安置、农民生活与就业、农业产业升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，所以城乡统筹开发是文化旅游地产必须解决的问题，要积极探索“离土不离乡”的新城镇化模式，发展生态农业等开发模式，妥善解决“三农问题”，营造和谐的社会关系。

第四是“广泛营销、内部平衡、持续经营、土地升值”原则

文化旅游地产不同于普通的房地产开发，其持有物业的比例要比普通商业地产高很多，旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络，当地购房群体往往无法支撑项目的销售，而有能力购房的人群则遍布于区域以外，如何吸引这些目标客户群来此购房，除了产品设计外，还要有强大的营销实力产和品牌影响力。

文化旅游地产具有“长期持续回报与快速回报、持续现金流与短期销售、低成本土地与高成本配套”等相互联结的特点，所以在项目开发的过程中必须建立一个平衡区，通过开发商业地产、住宅地产来规避市场风险平衡整体投资收益。采取滚动开发的经营策略，地产开发方面的盈利支持旅游项目的先期投入，而旅游项目度过净投入期后很快实现自身的资金平衡。最终通过持续的经营，带动后续项目储备土地和周边土地的升值，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。

文章出处： 房策网

第五篇：餐饮(徽菜)文化产业园项目策划书档

餐饮（徽菜）文化产业园项目策划书

第一部分

总论

1.1项目名称

“餐饮（徽菜）文化产业园”

1.2项目编制依据

《商务部关于加快发展大众化餐饮的指导意见》

《安徽省人民政府》

《合肥市人们政府》

《合肥市人民政府关于加快大众化餐饮发展的意见》

《合肥市商业服务网点规划》

1.3项目策划单位

合肥市餐饮烹饪行业协会

1.4项目承办单位

合肥餐饮联盟

1.5拟建地点

蜀山区

桐阳镇、巢湖湿地公园

紫蓬山

1.6项目内容

■一馆：徽菜博物馆（与展览、展示、徽菜品尝、体验相结合）

■一院：餐饮文化和营养膳食研究院（整合厨师、营养师、服务师资源）六条街：

■徽菜美食文化街（以安徽老字号、联盟八大家、特色餐饮为主）

■餐饮创业孵化街（政府出政策、规定孵化周期、成熟后迁出）

■中华风味菜系一条街（以八大菜系为主、港、澳、台和国际名牌为辅）

■小吃夜市一条街（集中全国知名小吃品牌、面食，以特色为主）■休闲娱乐一条街（与餐饮配套的休闲娱乐项目）

■餐饮产业链商贸街（与餐饮配套的食材、酒店用品、调味品等品牌产品）

四个中心：

■物流采供配送中心（中央厨房模式）

■餐饮（徽菜）人才培训中心（以大中型餐饮酒店培训、院校厨师学员社会实践为主）

■餐饮配餐服务中心（以快餐、中心厨房为载体、为社区、院校、养老院、旅游景点等提供用餐服务，实现菜品标准化、配送专业化）

■餐饮企业呼叫中心：（主要是订餐服务、餐饮企业统一联网）

■一网：合肥餐饮网（作为餐饮公共信息平台、采购物联网运营平台）

■一节：中国徽菜美食文化旅游节

■二会：中国餐饮产业大会、徽菜餐饮产业大会

■一基地：餐饮（徽菜）食材示范基地 第二部分 项目建设背景及必要性

2.1餐饮（徽菜）文化产业园项目建设背景

2.1.1合肥城市建设举世瞩目

合肥是安徽省会，政治、经济文化中心。数据显示，2012年中国城市竞争力排行榜中，合肥市被评为“十佳和谐发展城市”和“中国最具开发潜力十佳城市”，位居中国城市成长竞争力排行榜第十七名，中国最安全城市排行榜第20名，中国区域中心城市排行榜第13名，综合竞争力中部第一名。2012年合肥GDP涨幅高于全国、全省平均水平，居中部省会城市第一，人均GDP合肥增速居全球第一。

合肥位于我国中部，皖中腹地。是全国唯一拥有800里巢湖的特大城市，山清水秀，人杰地灵。141城市发展战略的宏伟蓝图已逐渐成为现实。中国梦，合肥梦，正助推合肥超常发展，城市建设一日千里。合肥轨道交通：1234像首歌，正在高歌猛进；合肥高铁，2014年10月华东第二大高铁南站将正式建成通车，届时年旅客发送量将年超4000万人。1小时到南京，2小时到武汉、上海，3小时到杭州，4小时到北京的高铁梦已然实现；合肥高速畅达全国，206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、合六叶穿境而过，还有合福、合马也已开工建设；合肥航空，与北京、厦门、深圳同级别的合肥新桥机场启用以来，航班正在逐日增加，国内主要城市已实现全覆盖，国际已开通了新加坡、韩国、泰国、日本、菲律宾以及台湾的台北、高雄和香港、澳门等地区。目前正以“大湖名城，创新高地”被世界瞩目。2012年合肥市消费品零售总额1293.62亿元，同比增长16.7%，人均可支配收入超过25400元，同比增长13%。2.1.2餐饮产业市场潜力巨大

徽菜是我国八大菜系之一，目前徽菜的发展处于落后状态。据《2009中国餐饮企业调查报告》显示，大众化餐饮菜系分布中，川菜和湘菜就超过了50%，其中川菜占28%，湘菜占26%，其次分别为粤菜、杭帮菜、京津菜、鲁菜，徽菜名次排后。

2013年我市餐饮营业收入为109亿元，增长约7.8%，同比增幅下降8%，低于全国增长约一个百分点，其中大众化餐饮增长约15%，较全国22%低七个百分点，小吃增长约40%；高端餐饮营收下降35%；餐饮营收占合肥市社会消费品零售总额的比重约为7.2%。

合肥餐饮作为民生产业在改善民生、扩大消费、安置就业、拉动内需、美化亮化城市、提升城市幸福指数等方面发挥了不可替代的作用。合肥餐饮在市委、市政府的重视和支持下，近年来通过相关政策的扶持，也有了较快的发展，但与同等城市相比，仍然处在一个比较落后的状态，如南京、成都、杭州，我们的人口是他们的二分之一，三分之一，但餐饮销售额只是他们的三分之一和五分之一。就是中部城市武汉、长沙都高于我们的三四倍，仅和南昌在一个水平线上。综上所述，徽菜需要振兴。餐饮企业的发展必须与城市发展进程相适应，看到了差距，也就看到了潜力。2.1.3餐饮产业发展面临的制约因素

徽菜为什么处于落后的状态？餐饮企业为什么不能与城市发展 进行相适应？主要问题有：餐饮企业整体规模不大；连锁模式发育不全；产业化程度不高；食材基地建设落后；菜品不规范；专业人才供不应求；资本市场意识薄弱；徽菜品牌店走出去的不多；高端餐饮转型市场定位难以把握；政府扶持政策力度不大；还有就是观念落后。在餐饮业大众化消费、现性消费已成为主流的今天，很多企业还没有意识到单兵作战的传统经营模式已不利于企业规模扩张，品牌提升。因此项目建设即是餐饮产业化发展的需要，也是餐饮企业转型的需要。

2.1.4构建餐饮产业链和产业集群示范平台

产业链和企业集群结构的有机吻合度，决定了一个产业市场竞争力的强弱。因此，合理的配置产业资源，有机构建产业链和产业集群是项目持续健康发展的出发点、根本点。

“餐饮（徽菜）文化产业园”将在“政府引导，市场主导”的运作原则下，优化配置市场资源和产业资源。通过“产、学、研一体化”的运作模式打造一个实现餐饮业集聚发展的现代餐饮产业园；“产业园”将以完备的功能推动职业教育院校和科研机构对徽菜原辅材料和调配料的营养学、养生学价值和规模化、规范化徽菜菜品等相关课题的研究开发；“产业园”将以自身生产对辅料的强大需求积极引导和促进徽菜市场规范化、规模化发展与生态农业开发的紧密结合；“产业园”将自身强大的消费需求有效对接餐饮原辅料基地的开发建设，推动餐饮原辅料、调配料的有机生产培育，实现科学物流配送到菜系出品整个产业链的无缝对接。

没有餐饮产业和餐饮企业的集聚平台，就没有餐饮产业的集聚效 应（餐饮产业集群主要包括餐饮原辅料产业、调配料产业、饮食文化产业、饮食烹饪产业、茶酒饮料产业和相关休闲产业）和品牌外溢效应；没有餐饮产业的集群效应和品牌外溢效应就很难在激烈的市场竞争中形成餐饮文化的大品牌和强势企业。而没有餐饮文化的大品牌和强势企业的引领，整个餐饮产业就很难得到持续健康的发展。

第三部分 项目总体功能定位和市场前景

3.1总体功能定位

■集中展示餐饮（徽菜）文化的形象窗口和美食体验地 ■餐饮（徽菜）人才培养、实训与创业孵化基地 ■职业教育与主题产业相结合的示范基地和创新平台

■具有地方特色和传统风味的辅料（腌腊和卤制品）生产加工基地 ■国内规模最大的以菜系文化主题为特色的旅游景点

3.2合肥餐饮产业发展现状

3.2.1市场规模不断扩大

合肥餐饮销售额至2012年连续16年都以近20%的增速快速发展，2013年是最低的，但也增长了7.8%，行政区划调整后，合肥餐饮在工商登记的已达1.8家，但限额以上企业只占5%左右，目前每年仍以近20%的速度递增。

至2013年末，合肥限额以上餐饮资产总计约12.6亿元，餐饮营业面积约150万平方米，其中限额以上约60万平米，餐饮从业人数约32万人，每年都以20%速度在增长，餐饮营业额109亿元，对GDP的贡献率近5%，与餐饮业直接相关的食品生产加工业产值约为50亿元。餐饮产业已成为合肥调结构、促转型的一个活力产业，一张精美名片，一个文化符号，一项民生工程，呈现了良好的发展势头。3.2.2餐饮名企不断增多，徽菜影响力不断提高

合肥餐饮近10年是个大发展的阶段。合肥餐饮三巨头：同庆楼、老乡鸡、蜀王已是全国知名的餐饮品牌。2013年已全部进入全国餐饮百强，成为大众化餐饮的领军企业，仅三家销售额就占全市的近27%，同时10年来又涌现了一批以徽菜特色为主的地方品牌企业，如狮城徽宴楼、翰林宴、食为先、江南春、金满楼、黄山大厦、仙满楼、三河四子、尚爵、美味厨、不倒翁、新宝岛、披云徽府、塞纳河畔、红顶、茉莉、王仁和、李府酒家等，加上以全聚德为代表的一批（八大菜系）外来品牌企业，其餐饮营业额已占了合肥的半壁江山，成为合肥餐饮发展的主力军。

徽菜是安徽历史悠久的传统产业，与徽商、徽宴、徽剧齐名，是安徽宝贵的历史遗产。徽菜源自徽州（皖南），但发展最快的是在合肥。合肥限上20多家的徽菜为主的餐饮企业，通过不断的传承创新，已有近300道深受消费者喜爱的徽菜菜品。其销售额在全省各大城市也是遥遥领先，徽菜的霸主地位也毋庸置疑。

近年来，徽菜走出去的步伐也在加快。老乡鸡在全省开店已达300多家，同庆楼、翰林宴已在北京、南京、无锡等5个城市开设分店近30家，加上社会餐饮，据不完全统计，徽菜在全国开店的不少于300家，扩大了徽菜，合肥餐饮在全国的影响。

3.3餐饮（徽菜）文化产业园市场前景 从以上合肥餐饮发展的现状来看，呈现了二个特点。一是以企业单体发展为主体，“市场导向”为特点，个性化特色明显。二是企业规模不大，走出去的企业为数太少。与川菜、湘菜相比，我们也只是刚刚起步，缺少“政府引导”这个有力的杠杆。产业园项目的启动，一是可以扩大徽菜在全省全国的影响；二是可以促进餐饮企业抱团发展；三是可以有效推动产业链的链接；四是可以发挥“政府引导”的作用；五是可以提升“合肥菜品”的研发与创新；六是可以为“八大菜系”入驻合肥提供平台；七是提高合肥传统美食生产规模；八是扩大徽菜文化在全国的影响；九是有利于老字号资源的整合；十是为市民开辟了一个全天候、全方位美食休闲服务的文化乐园。

项目如果地点适宜，运作得当，市场前景一片大好。

第四部分 项目规划建设方案

4.1项目功能区规划

4.1.1文化广场

项目定位：作为市民娱乐休闲，举办各类节庆活动，展示徽菜文化，体现园区风格的场地。

项目构成： ①广场音乐喷泉

②大型活动舞台（设超大屏幕电子屏）③旗台去（中间为国旗，两边各树20个旗杆）④雕塑

⑤文化墙（徽菜历史文化名人、名菜、名点、故事）4.1.2徽菜博物馆

项目定位：突出徽派风格，将徽菜的起源、传承与创新、徽菜历史文化典藏陈列展示，烹饪演示，菜品品尝，休闲体验于一体（采用现代技术，声、光、电）。

项目构成： ①徽菜起源陈列馆 ②徽菜文化典藏馆 ③烹饪互动演示馆 ④原辅材料展示展销馆 ⑤品茗休闲馆

⑥综合馆（结合酒文化）

运作建议：该馆具有很强的社会效应，从古到今，直至未来，实物、图片、模型、声、光、电等现代技术都要用上，投资较大，可以采取市场化运作与政府支持相结合，展示与经营相结合（杭州模式）。可由组建的徽菜文化产业园发展有限公司向政府申请部分资助资金，同时通过市场化运作，获取部分资金（如食材、水酒企业协助建馆）的维持该馆的正常运转。4.1.3 特色餐饮美食街区

项目定位：这是产业园的重要项目，是集大众化餐饮中最具特色的，以徽菜为主体，并与各大菜系相溶合的美食街区。

项目构成： ①徽菜美食文化街 一是开拓、传承、引进刘鸿盛、绿杨邨、淮上酒家、合肥饭店、耿福兴、张顺兴、同庆楼、长江饭店、桐城水碗、庐州烤鸭、吴山贡鹅、淮南豆腐、符离集烧鸡等。

二是品牌餐饮，联盟八大家，老乡鸡、披云徽府、塞纳河畔、美味厨、三河酒家、不倒翁等约30家左右。

②中华风味菜系一条街

一是以八大菜系为主体的特色餐饮 二是以港、澳、台为主体的风味餐饮 ③特色小吃夜市一条街

在罍街模式上进一步拓展、深化。④徽菜创业孵化街

政府出政策，园区给条件，面向全社会，为大学生、社会民众从事餐饮创业，创品牌的企业和个人提供孵化基地，在限定时间内进行验收评定，成熟一个，出来一个，流动发展。

⑤休闲娱乐一条街

引进有特色的浴场、咖啡店、茶馆、足浴场、歌舞厅、游乐场、棋牌室等。

⑥餐饮产业链商贸街

引进与餐饮配套的水酒、饮品、厨具、灶具、酒店用品、山珍、海味、茶叶、调味品等品牌生产企业入驻。4.1.4与餐饮配套的四大中心

项目定位：整合社会资源，结合自身优势，运用现代技术，争取 政府支持，适应园区发展需求。

项目构成：

①人才培训中心：由市餐协、省名厨俱乐部、合肥名厨委、各餐饮企业参与，并与院校和新东方合作，为学员厨师提供社会实践和和常规培训，通过技术鉴定，为餐饮发展培养专业人才。

②物流採供配送中心

一是为各大餐饮集团提供以中央厨房为模式的加工配送中心； 二是建立以联盟为中心的配送体系。

三是发挥众美联安徽子平台作用，建立物联网采购平台； 四是为第三方专业餐饮配送企业搭建平台；

五是使用物联网技术，提供菜品和食材原料在生产、物流、配送环节的全过程可监控、可追溯。

③餐饮配套服务中心

以中心厨房、快餐为载体，为社区、院校、养老院、旅游景点提供配套服务，实现菜品标准化，配送专业化。

④餐饮呼叫中心

把现行的由各家餐饮企业独自完成的订餐服务，逐步统一到呼叫中心，提升社会化服务水平。4.1.5餐饮文化和营养膳食研究院

项目定位：（由协会牵头）将与餐饮界、学术界有威望、有成果的专家、学者组建专家库，将研究院建成餐饮产业发展的智库。

项目构成： ①餐饮产业发展论坛

一年二届，一是地方性的，二是全国性的，将餐饮发展中需要解决的问题、难题预先分解下去，通过市场调研，企业实践，找出解决的途径和方法，通过论坛、演讲，形成共识，指导实践。

②餐饮菜品标准化制定和认证，与市质监部门联系。③与新东方合作，创新菜品，同时支持第三方参与合作。4.1.6组建主食加工中心集群

项目定位：制定标准，创新品牌由合肥餐饮联盟出资，建设规模达万吨的餐饮主食、风味腌腊、特色卤制品。

项目构成：

一是能够工厂化生产的主食部分； 二是具有地方风味腌腊制品；

三是市民喜爱的特色卤制品，各类卤品料包。

项目运作建议：按标准化、品牌化、规模化设计，由联盟发起单位八大家共同出资组建投资公司，与有实力的开发公司合作，项目投产后，除保证联盟和合肥餐饮的需求外，还可与众美联合作，登陆物联网销往全国各地。4.1.7合肥餐饮网

项目定位：作为合肥餐饮公共作息平台，采购物联网运营平台。为消费者、餐饮企业、厨师团队、社区、农产品生产基地提供公益性服务。

项目功能： 1.能够覆盖合肥经济圈的所有餐饮信息； 2.能够查阅“产业园”的所有信息； 3.能够实现食材采购网上交易； 4.农资对接，确保食品安全可迫溯功能； 5.能够与全国餐饮联网，互动服务功能；

6.实现线上预订、营销、团购、外卖、餐厅索引和线下快递公司合作，及时提供送餐上门服务。4.1.8中国（合肥）美食文化旅游节

项目定位：中国（合肥）美食文化旅游节已经举办了八届，以后就定位在“文化园”举办，每年一届，每年一个主题，不断提升“美食节”质量和规模，让美食节成为全国最具影响力的品牌节庆活动。4.1.9中国（合肥）餐饮产业大会

项目定位：中国（合肥）餐饮产业大会已经举办了四届，已经成为全国餐饮产业界具有影响力的品牌展会，每年都有全国50多个城市参加，是全国餐饮产业携手合作的一个重要平台，以后也是每年一届，定位在“产业园”举办。4.1.10餐饮食材示范基地

项目定位：选择一个合适的乡镇，建立一个规范的食材生产示范基地，以保证园区日常餐饮的需求。

项目构成：

一是与农科院所合作建立一个“新、奇、特”蔬菜示范区； 二是建立一个四季都能生产蔬菜的（大棚）能够长年供应园区所 需要的定点绿色生产加工基地；

三是为广大消费者和游客集中实景展示徽菜原辅材料从选种、生产、培育到供应全过程的窗口和平台，一个以绿色农业为主题的新兴旅游项目。

第五部分 承办方对项目建设的实力与能力

5.1.1合肥餐饮联盟情况简介

①联盟宗旨：按照自愿、平等、协商、互助的原则，由市餐协倡导、餐饮企业发起组成全市行业性、非营利性的社会团体。联盟贯彻执行党和政府各项方针政策及法律法规，遵守社会道德风尚，积极为社会发展、城市建设、创建和谐餐饮做出努力；维护联盟及成员单位的合法权益，相对独立开展工作。联盟将坚持信息共享、业务互助、技术交流、友好协作的方针，构建餐饮企业之间良好合作的桥梁，整合市场资源、实行食材联合采购、员工合理流动、增进餐饮厨政、服务技术的交流以促进餐饮行业的共同繁荣。

②联盟性质：在合肥市餐饮烹饪行业协会的指导下，由蜀王、徽宴楼、宝岛、仙满楼、江南春、食为先、翰林宴、王仁和等八家餐饮企业发起、自愿组成的非盈利性的行业分支机构。

③联盟名称：合肥市餐饮烹饪行业协会餐饮联盟（简称：合肥餐饮联盟）。

④联盟业务范围

一是搭建餐饮行业间的供应链平台，实现信息互通，资源共享，降低采购成本，增强餐饮企业综合竞争力； 二是组建实体，对外拓展餐饮市场； 三是组织企业间调查研究、行业技术交流与合作； 四是制定和实施联盟内员工流动行为准则；

五是承担合肥市餐饮烹饪行业协会交办的对联盟发展有利的重大项目。

5.1.2合肥餐饮联盟已具备的实力与影响力

合肥餐饮联盟八家发起单位，是合肥市餐饮业界最具影响力的餐饮企业，也是在全国最具影响力的徽菜品牌企业。八家2014年餐饮营业额达16.6亿元，约占全市餐饮营业额15%，即使在去年餐饮转型最困难的一年也实现销售增长8%，较全市平均增长幅度高三个百分点。八家2014年末，拥有资产总额5.2亿元，占合肥市限上餐饮企业资产总额的40%以上。

八家的目前的经营状况良好，市场定位都是大众化餐饮。市场转型的压力相对较小，另外经营的业态比较全面，有正餐，有团膳，有连锁。同时具有较强的投融资力度，目前可自行支配的流动资金就达2个亿以上。对项目的开发和运作具有较强的实力基础。5.1.3合肥餐饮联盟对项目开发的能力分拆

合肥（徽菜）餐饮产业园的立项、开发是合肥市餐饮业界开天辟地的一件大事，对全市、全省乃至全国都将起到较强的示范作用，也是餐饮企业转型定位、抱团发展的一个大胆尝试，项目本身就包含了改革、创新、创造等多种元素，因此项目能否成功取决于项目承办的单位的理念、实力与能力。具体分析： 一是联盟八大家具有超前的发展理念。餐饮的现状使大家清醒的认识到餐饮已回归理性，大众化餐饮已成为发展的主流，过去的单打独斗很难使企业做大做强，只有联合起来，抱团发展，整合各家的资源，集体的智慧才能干大事，做成事，这种抱团发展的理念是项目能够成功的基础。

二是联盟已成为餐饮企业的利益共同体，从开源节流考虑：大家共同出资组建食材采购的专业公司强强联合，从源头抓起，即降低了采购成本，又提升了食材质量，确保了食品安全，同时又为农餐对接，实现与供应商的长期合作打下了基础。

从企业的长远发展考虑：大家正在寻找新的发展模式，新的利润增长点。为此大家共同投资，组建安徽餐饮投资发展有限公司。并开始尝试在六安市投资开发美食街，利用各家已经具备的餐饮品牌资源，行业优势，来改变过去餐饮开店靠租房，为开发商打工的模式。

以上二点已足以说明，联盟的这种创新的务实理念已经为项目的构成展示了实力基础。

三是众人拾柴火焰高，集体智慧出高招。人心齐，泰山移。一个人的智商是有限的。用八家的智慧来打造“产业园”项目，无论从品牌、资金和运作的能力，我们都坚信项目一旦启动，肯定出彩。

四是合肥市餐饮烹饪行业协会是联盟的娘家，协会将会全力支持和帮助联盟来启动“产业园”项目。协会与全国各大重点城市、省会城市、直辖市的协会、商会都已建立了良好的合作关系。“产业园”是合肥的，也是全国的。协会将利用自身的行业优势来帮助联盟，把 “产业园”的各个项目运作到位，把“产业园”建成全国餐饮产业的样板项目。

五是合肥市人民政府、市商务局和各相关部门的支持。合肥市人民政府即将出台的《关于加快大众化餐饮发展的意见》将是项目成功运作的助推器。同时“产业园”项目也是合肥的民生工程和“民心”工程，必将得到全市人民的关注和支持。

从以上分析，可以看出“产业园”项目有协会的帮助，有政府和全市人民的支持，有联盟务实的理念、较强的实力，合肥餐饮联盟一定有能力创造出一个以餐饮产业化为基础的，以大众化餐饮为核心内容的，以国际眼光、中国一流、安徽特色、合肥品质的中国合肥餐饮（徽菜）文化产业园。

第六部分 餐饮（徽菜）文化产业园选址及建设条件分析

6.1项目选址

好的项目，必须要有好的位置。“产业园”区的用地规模较大，约在400亩左右，地址在市内显然是不可能的。但又不能离市区太远，合适的位置至少要具备三个条件：

一是符合政府的政策条件：园区既有商业项目，又有工业项目。对环境要就很严，现有的各大园区很难适应。

二是对用地的优惠条件：合肥现有的地价对这个项目是很难接受的，能否一事一议，限项挂牌。

三是便利的交通条件，因为“产业园”是民生工程，人流、物流较大，必须要有便捷的公交和地铁。（因地址没有确定，很难做选址分析。）

6.2项目建设地概况

待“产业园”建设用地位置确定后再作分析。

6.3 “产业园”项目布局规划

一是选址定位后，由商务局拿出商业布局规划，随项目报告一起报市政府有关部门审批；

二是根据用地条件，请专业公司设计，拿出“产业园”区具体项目的布局规划；

三是对项目的总体设计；

四是对“产业园”各个具体项目的设计。

6.4对“产业园”周边环境的分析

待用地位置确定后再作分析。

第七部分 “产业园”项目投资预算

7.1购买土地费用

项目预算用地400亩，其中工业用地200亩（食品生产加工和仓储物流配送各占100亩），商业用地150亩，园区公共设施用地50亩（包括大型停车场）。

待地价落实后再作预算分析。

7.2项目建设费用

各功能区的各个项目要分别预算。

7.3其他费用

①前期费用 ②工程设计费、管理费 ③营销费用 ④不可预见费用：

7.4设施设备费用

必须分项预算

7.5建设项目总投资

待上述项目确定后再作投资预算分析。

第八部分 经济效益分析

8.1财务分析假设条件

（1）国内物价保持基本稳定；（2）项目能够按照计划进度按时完成；

（3）预先确定哪些是自用的，哪些是出售的，哪些是出租的；（4）国内的税收政策不发生较大变化；（5）项目运营年限；（6）政府优惠政策。

8.2收益分析

待条件明确后再作分析。

8.3总成本估算

待条件明确后再作分析。

8.4税收分析

待条件明确后再作分析。

8.5项目投资回收期

19（1）按税后收益率预测；

（2）按所得税后静态投资回收期预测。

第九部分 社会效益分析

9.1、餐饮产业化项目集群的示范效益

餐饮（徽菜）文化产业园的发展战略是：立足合肥、面向全省、辐射全国；经营战略是：研发先导、工贸一体、产业互动；建成后的“产业园”是一个集徽菜历史文化展示、美食品尝、菜品研发、人才培训、创业孵化、食材产销、食品加工生产、物流配送和旅游休闲体验等多功能为一体的产业链最完善、配套设施最完备，产业集群、集约和分散布局相结合的以餐饮产业发展为主题的最具特色的大型餐饮文化产业园区。产业园对未来餐饮产业发展的走向将起到积极的示范作用。

9.2对振兴徽菜将起到“窗口”示范效益

徽菜作为全国最具影响力的八大菜系之一，通过“产业园”这扇窗口，通过“徽菜博物馆”、“徽菜美食文化一条街”、徽菜食材的展示展销以及通过徽派传统工艺生产加工的各种具有地方风味的腌腊制品、卤制品，还有通过老字号、地方特色菜品、品牌小吃将向世人展示徽菜文化魅力，领略舌尖上的合肥，对振兴徽菜、推动徽菜产业发展将起到很好的“窗口”示范效益。

9.3对发展大众餐饮，促进餐饮转型升级将起到积极的示范作用

如何发展大众餐饮，如何成功的实现餐饮企业的转型升级，“产业园”以他独特的发展模式、独到的经营理念、创新的运作形式回答 了这个问题。特别是餐饮企业抱团发展、曲线转型将通过“产业园”这个平台受到考验和检验。为此“产业园”项目将备受餐饮业界的关注。毫无疑问，“产业园”项目如能成功运作，将会为餐饮产业发展模式带来一场不可逆转的变革。

第十部分 结论

一、项目定位清晰，发展目标明确，符合餐饮产业发展战略规划要求，具有强大的市场需求基础；

二、项目集产、学、研于一体，科、工、贸为主题，将为餐饮产业发展探索一条创新的发展之路，意义重大；

三、项目高度融合了徽菜文化，充分利用了餐饮产业资源，带动农业、旅游业和文化产业的联动发展，具有互动效应；

四、项目为餐饮企业转型升级创新了模式，为市民对物质文化的需求增添了幸福指数，为餐饮产业的发展搭建了平台，具有极强的生命力；

五、项目具有良好的社会效益和经济效益，而且具有可复制性，成功以后可持续发展，其战略意义更为重大。