购买公有住房适用“94方案”还是“95方案”的问题

第一篇：购买公有住房适用“94方案”还是“95方案”的问题

购买公有住房适用“94方案”还是“95方案”的问题

一、两方案实施时间

1、“94方案”

沪府发„1994‟19号文《关于出售公有住房的暂行办法》，颁布日期为1994年5月18日，该文第17条“本办法自发布之日施行”。

2、“95方案”

沪府„1995‟22号文《关于一九九五年出售公有住房的方案》，颁布日期为1995年6月29日，该文第5条“本调整方案执行日期为1995年7月1日至1996年6月30日”。

二、两方案在产权人方面的区别

1、“94方案”

1996年10月31日，市高院颁布沪高法„1996‟250号《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。该文第二条第九款规定：按“九四”方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

2、“95方案”

1995年12月13日颁布的《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》第五条规定：购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。……职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

三、关于“94方案”购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间

沪高法„1999‟528号《上海市高级人民法院关于印发<几类民事案件的处理意见>的通知》规定，鉴于“94方案”本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽以后的“95方案”对这一缺陷作了更正，但是“94方案”遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。……考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。

第二篇：【调查研究】关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研究范文

【调查研究】关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研

究

一、审理涉本区公有住房民事诉讼案件纠纷基本情况

自2010年1月至2015年12月，对五年期间我院受理的300件公有住房纠纷案件统计分析发现，公有住房纠纷案件主要集中在公房租赁合同及效力认定、公房承租权、公房使用权、相邻关系、居住权补偿、公房拆迁补偿款等领域，其中公房租赁合同纠纷案件所占比例最高，占75%，公房居住使用权、居住使用权补偿等案件占15%，相邻关系、排除妨害及物权保护等案件占10%，通过对上述案件类型分析，主要存在如下突出特点：

（一）公有住房纠纷案件具有较强历史和政策性

与普通商品住房纠纷案件比较而言，公有住房案件纠纷的标的物是公有住宅，公有住宅具有计划经济体制下福利分房性质，公有住房租赁、使用、流转过程中引发的纠纷处理带有很强政策性。就不同区域、性质公房租赁关系而言，不同地区政策规定亦不相同，承租人资格、租赁期限、权利义务等内容均由政府相关部门统一制定，行政管理色彩浓厚。部分公房涉及企业改制、破产重组、人员安置等特定阶段历史遗留问题，时间跨度长，权责不明，法律关系复杂。不同区县对公房的管理政策差异，导致不同辖区法院在不同时期对类似案件裁判尺度不一。

（二）公有住房案件纠纷类型主要集中租赁合同领域 调研发现，因公有住房租赁问题引发的案件纠纷占75%以上，这类案件主要涉及公房租赁合同双方就租赁合同约定权利义务的履行如房屋保护、维修、租金交纳、承租人变更等问题，这类案件纠纷与普通租赁合同纠纷处理基本没有异议。实践中公房管理单位多以承租人拖欠租金、私自改建、拆改房屋结构或租赁合同期满为由，要求解除租赁合同、腾退房屋或支付租金。值得注意的是，对涉及公房租赁合同解除和承租人腾退房屋问题争议较大，尚无定论。公有住宅租赁合同履行过程中，原承租人死亡或承租人变更后，利害关系人多以民事案由诉至法院要求重新缔结租赁合同案件值得关注。

（三）公房承租人与共同使用人纠纷案件上升趋势明显 由于法律、法规对共同居住人和居住使用权等未明确规定，公有住房承租人与家庭内部成员之间就公房使用权益纠纷频发。主要表现为，家庭成员或共同居住人员以对承租公房享有使用权起诉确认使用权；公房承租人将公房擅自处分转让或公房被拆迁征收补偿，共同居住人员以使用权益受到侵害主张损害赔偿或补偿；公房承租期间，原承租人死亡后，共同居住人员均以享有使用权争夺公房承租权。两年来，我院受理家庭成员或共同居住人员与承租人之间就公房承租权变更、承租权确认、使用权益损害补偿等新类型案件较为明显增多，2014年受理15件，2015年受理该类型案件数达20件。

（四）涉公有住房案件纠纷矛盾积怨较深化解难度较大 由于公有住房取得和使用成本相对较低，近年来随着房屋市场价格和租金价格连年走高，受巨额经济利益驱使，利害关系人就公有住房利益争夺亦日趋激烈。近亲属之间就房屋腾退、承租权变更、使用权补偿等矛盾抗情绪强烈，积怨较深，不接受调解。这类案件多涉及公房管理单位和产权单位利益，而有的公房管理单位多不愿卷入当事人之间的纷争，有的基于案件性质不属于民事案件受理范围，造成无法或不适宜调解；当事人将积怨情绪往往转化为对法院裁判不满，引发涉诉信访或者缠诉闹访。

二、审理涉公有住房纠纷案件中发现存在的突出问题

目前，由于公房管理和流转相关法律规定不完善，效力层级低，公房使用、流转过程中管理疏忽和操作失范，相关诉讼纠纷案件频发。通过对涉公有住房纠纷案件审理我们发现，公有住房在经营管理和使用中存在如下突出问题：(一)公房管理单位存在管理漏洞和疏忽，违章建设和私搭乱建现象较为普遍

随着城市建设改造力度不断加大，由于历史遗留等问题，个别公房管理单位和产权单位管理职责界限划分不清，一些公房处于“失控”状态。受当时客观条件和技术水平限制，部分公房年代久远，房屋和配套设施、设备老化，可能存在居住安全隐患，需要较高维护维修成本，管理单位由于维修资金匮乏，无力或疏于维护和修缮。承租人为提高对公房使用收益效率，多将公房改造用于出租经营使用。个别公房管理单位缺乏对公房使用状况跟踪，对自建、扩建行为管理疏忽，承租人擅自拆改公房结构、改变住宅用途，随意私搭乱建现象较为普遍。

（二）公房管理和流转制度失范，承租人和所有人及共同居住人员之间权利冲突纠纷频发

公房产权单位多采用委托授权物业公司或房屋经营管理单位集中管理经营方式。案件审理中发现，个别公房产权和管理单位对分配的公房不掌握实际情况，不了解历史政策，未妥善保管房屋权属、变更登记等房屋档案材料，有的甚至不能确定产权单位；个别公房管理单位对公房承租人变更程序缺乏严谨性和规范性，将公房出租给不同承租人，将不具备承租身份人员变更为承租人；有的公房管理管理单位对承租人变更不表态，致使纠纷不能及时妥善解决，纷纷涌入法院；个别管理单位利用优势地位，通过签订短期租赁合同等方式变相侵害承租人合法权益。

（三）相关法律、法规不完善，公房使用权案件纠纷裁判面临法律适用难题 公房使用权作为我国特色计划经济体制产物，国内外无立法先例可循。现实中公房使用权和居住权纠纷常见，但物权法对公房居住权和使用权并未涉及。北京市高院《关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（简称北京高院意见）虽以概括列举方式规定了直管公房受理相关问题，但无法涵盖司法实践中纷繁复杂个案情况；由于《北京高院意见》未涉及单位自管公房处理问题，实践中对涉及自管公房案件纠纷处理面临法律适用难题。由于法律、法规对公房租赁合同性质、公房使用权及补偿标准问题等未有明确规定，加之涉公房纠纷案件历史政策性强，实践中裁判如何选择适用法律存在较大争议。对公房使用权价值补偿问题，实践中有的鉴定机构采取同位置、地段面积房屋二十年租金标准计算使用权补偿价值；有的采取同地段、同面积和同户型商品房价格评估房屋使用权补偿价值。法律规则缺位，法官如何选择和裁判，成为困扰公房案件纠纷解决的难点题。

（四）对公有住房类型和承租权性质不同认定，导致涉公房纠纷案件同案不同判问题

公有住宅主要包括区县房管中心统一管理的直管公房和单位管理的自管公房。一些当事人不能提供公房租赁合同和公房档案资料，在未能有效区分公房类型和公房承租权性质基础上，将有关纠纷一并诉至法院解决，往往事与愿违。公房性质不同，实践中针对不同性质和类型公房所引发诉讼纠纷，作为民事案件还是行政案件受理备受争议。司法实践中，当事人往往将公房承租权确认、承租人变更等作为民事案诉至法院处理，有的判决认为不属于民事案件受案范围进而裁定驳回了起诉；有的作为行政诉讼案件处理；还有的认为这类案件属于企业内部分调房纠纷，应裁定不予受理。对公房租赁合同是民事合同抑或行政合同争议以及对公房承租权利性质不同认定，导致审判实践中依照民事诉讼程序还是依照行政诉讼程序处理和解决的争议。因此，对公房租赁合同和公房承租权性质认定，成为妥善化解公房案件纠纷首要解决的问题，避免因认识不一造成“同案不同判”现象。

三、审理涉有住房纠纷案件中存在的主要法律问题(一)关于公房租赁合同和公房承租权的权利性质认定问题 实践中，对公房租赁合同及公房承租权性质不同认定，涉及到相关诉讼纠纷是按照民事法律关系还是行政法律关系处理，由此，可能导致案件不同的裁判结果。

1、公房租赁同是具有行政管理性质的权利凭证

法学理论和司法实务界倾向性观点认为，公房租赁合本质上并非民事合同，而是公房管理单位为实施管理需要签订的具有强烈行政管理色彩的权利凭证。公有住房一经分配并签订租赁合同，使用权便归于承租人，其核心法律意义在于明确公房管理（产权）单位和使用人之间对公房维护、管理、运营成本负担等权利义务关系，公示公房使用权人和使用权标的，虽名为公房租赁合同，实则为权利凭证。公房租赁合同发生于具有行政管理关系特定主体之间，内容多采用格式，具有不可议定性，且没有固定使用期限；使用权期限一般及于公房的全部使用寿命；在变更承租人时，公房管理单位有审核决定管理权。为保证公房正常运营，公房管理单位负有实施维护管理职责，公房福利性特点决定使用权人必须承担公房低成本运营所产生的费用。

2、公房承租权是具有用益物权性质的财产权

理论和实务界对公房承租权是特殊债权还是用益物权虽存在争论，但两者都认为公有住房使用权实质上具有用益物权性质，是一种具有财产价值的财产权。审判实务中，法院一般从用益物权的角度裁判相关纠纷。公房使用权作为财产权，是一种用益物权，产生于我国计划经济体制下住房福利制度，是公房使用权人依法对分配的公房享有的独立且排他性占有、使用、收益权，自公房租赁合同生效时设立。公房使用权具有永续性，不受期限限制，公房管理部门非因法定事由不得终止；具有高度的价值性，租金远低于市场租金水平；公房使用权取得需要支付对价，征收时可以获得补偿；可以转化为所有权，使用权人可以根据房改政策购买取得所有权；使用权人可以出租、转让等有限处分方式收益。

(二)关于公房租赁合同案件纠纷法律适用问题

通过对五年来审理的涉公房纠纷案件调研，我们发现，目前公房民事案件纠纷主要依据物权法、合同法及相关司法解释的规定处理。而北京法院审理公房租赁合同纠纷案件的主要依据就是《北京市高院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（简称北京高院意见）。司法实践中，审理公房租赁合同案件纠纷难点主要是对属于人民法院案件受案范围确定，对此该类民事纠纷案件是严格依照合同法等相关规定处理，还是重点依据公房管理政策等因素处理。

1、根据当事人法律主体地位是否平等及争议法律关系性质决定案件裁判处理的方式

判断纠纷是否属于民事诉讼范围：一是当事人法律主体地位是否平等；二是争议实质内容是否是基于人身和财产关系产生的民事权益纠纷。平等民事主体在民事活动中形成的具有人身和财产关系性质的民事权益争议，属于民事诉讼案件受案范围。根据《北京市高院意见》规定，公房租赁合同双方当事人就公房维护、修缮、租金交纳等基于平等地位履行租赁合同权利义务引发的纠纷及其他平等主体之间就公房租赁、借用、物权保护、相邻关系、换房等引发的纠纷，应作为民事案件受理。凡具有行政管理性质或双方法律地位不平等，不属于履行公房租赁合同权利义务过程中发生的争议，不应按照平等主体间的民事案件进行审理。

（1）对直管公房承租权变更和租赁合同效力争议案件处理 第一，利害关系人直接确认或变更直管公房承租权的，法院不予受理。当事人直接起诉公房承租人或直管公房管理单位确认公房承租权或变更公房承租人，因承租权资格由政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据管理职权审查和决定，承租人资格审查行为具有行政管理性质，双方法律地位不平等，此类不属于法院民事诉讼案件受理范围，应当裁定不予受理或者裁定驳回起诉。

第二，直管公房原承租人死亡后，共同居住家庭成员或继承人请求确认承租权或变更承租人，不属民事诉讼受案范围。公房原承租人外迁或死亡后，共同居住家庭成员或继承人往往把公房承租权作为遗产范围请求一并分割。公房原承租人死亡后，家庭成员或继承人就公房承租权变更争议，实际涉及承租人主体资格审查和认定问题，法院不应越权代行公房管理单位的职权而强制缔约，故此类争议不宜在析产继承中一并解决。利害关系人对公房产权人或管理人变更承租人或拒绝变更承租人行为不服的，可另行通过行政诉讼途径解决。

第三，直管公房管理单位新签订租赁合同，利害关系人起诉确认公房租赁合同无效，亦不属民事案件诉讼受案范围。通常，平等民事主体签订民事协议效力确认案件属民事诉讼案件受案范围。公房原承租人死亡后，近亲属或利害关系人往往对公房管理机构新确定承租人资格提出异议，要求确认新签订的租赁合同无效，变更自己或其他亲属为新承租人。但是，对公房管理机构与新承租人所签订租赁合同效力认定，涉及公房管理单位对新承租人承租资格、承租人变更是否按照法定程序等事项审查，其争议实质仍是对公房管理机构依职权确认新承租人具体行政行为效力确认。故根据《北京市高院意见》规定，此类案件不宜作为民事案件处理。第四，公房原承租人死亡后，继承人要求确认居住权的处理。公房原承租人死亡后，公房管理部门尚未确定新承租人，原承租人子女就房屋使用权发生争议，部分子女请求确认居住权为由到法院起诉。承租人的是否有居住权往往取决于是否具备公房承租资格。原承租人子女是否能具备公房承租资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。在公房管理部门未对此做出确认之前，原承租人子女要求确认其对公房享有居住权的，法院不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉，告知向公房管理部门申请解决。

（4）关于自管公房承租权变更和租赁合同效力确认纠纷处理

第一，单位内部建房、分调房等引起占房、腾房等纠纷，不属于人民法院主管范围。自管公房作为单位分配给内部职工的福利，单位与员工之间多存在密切隶属关系，单位根据其制定的内部政策和规章制度调整、分配自有产权的公房，对此司法权不宜介入和干预。对单位员工不服自管公房管理单位变更承租人或收回公房承租权的争议，人民法院不予受理。非本单位职工基于和自管公房单位职工之间基于特定身份关系如婚姻配偶、继承等身份取得自管公房承租使用权的，应视为因单位内部建房、分调房引起的纠纷，亦应排除在人民法院的主管范围。

第二，单位职工或者非单位职工与自管公房管理单位基于平等地位履行公房租赁合同权利义务民事权益纠纷，属于民事案件受案范围。双方基于平等地位签订和履行租赁合同约定的权利和义务，不存在人身隶属和管理关系，在履行租赁合同权利义务过程中产生的争议，应当作为民事案件处理。如根据房改政策，单位职工与自管公房单位就承租公房通过签订买卖合同形成房屋买卖关系应构成合同法调整的对象。第三，关于自管公房承租权变更和租赁合同效力争议处理。《北京市高院意见》对自管公房承租权变更及合同效力争议解决方式未作出明确规定。但是，实践中公房承租人承租资格认定应以政府部门发布的法规、政策为准，自管公房单位依据单位内部政策和内部规定确定新的承租人，当事人是否具备承租资格均属于公房管理机构依职权认定范畴。故对自管公房承租人变更及租赁合同效力认定问题，法院对此类争议亦不应受理。

2、综合物权法、合同法等法律规定并结合公房管理政策等历史因素，妥善处理涉公房民事纠纷案件

对于当事人基于平等地位在履行租赁合同约定的租金交付、房屋保护、维修等争议以及与他平等主体之间因公房租赁、借用、物权保护、相邻关系、换房等引发的纠纷，应依据合同法、物权法等相关规定处理。但是，对涉及公房租赁合同解除、承租人腾退房屋等纠纷处理，应当综合考虑公房福利政策、分配来源、承租使用期限、判令解除合同后果、承租人收入状况及是否具备腾退条件等因素，除公房标的物灭失、承租人构成违法犯罪活动等严重根本违约行为外，对公房租赁合同解除主张应持慎重态度，避免机械裁判造成社会不稳定因素。对公房管理地位利用其优势地位变相缩短租赁期限以及公房来源于拆迁安置或企业破产、改制中对职工安置等情形的，要注重对承租人合法权益的维护。

（三）关于公房承租人与所有人权利冲突解决问题 第一，公房使用权人可依据物权法规定行使所有权者的权利。公房承租权作为具有用益物权性质的财产权，符合物权法中用益物权的法律特征，虽物权法并未对此明确规定，但对公房使用权及相关纠纷的处理，可参照物权法相关规定。公房使用权人对依法取得的公有住宅房屋享有占有、支配、使用、收益和有限处分并排除他人的侵害和妨害。因此，公房使用权受到侵害时，公房使用权人可直接行使所有者的权利，可以主张损害赔偿或排除妨害。在所有权人或管理单位不履行房屋维修、维护义务或在行使所有权、管理权过程中对公房使用权构成妨害的，承租人可以基于租赁合同约定请求所有权人、管理单位承担违约责任或排除妨害、损害赔偿。第二，公房使用人享有的居住权不得对抗善意购买并取得所有权的买受人。承租人根据房改政策取得房屋所有权后，未经其他共同居住人员同意，擅自将房屋转让出售侵害共同居住人利益现象时有发生。出卖人与买受人恶意串通，以侵害居住人利益为目的，该行为因违反法律、法规的禁止性规定应属无效。法院生效法律文书已确认居住人对特定公房享有居住权，原公房所有权人将该房屋有偿转让的，则居住人对房屋享有居住权不受影响，居住权人可依据法院生效裁判确认的居住权对抗新房屋所有权人交付房屋的诉讼请求；当事人享有的公房居住使用权未经法院生效裁判确认，原房屋所有权人转让房屋所有权的，购买人在签订合同时知道或者应当知道公房存在使用权负担的，应视为其同意继承房屋所存在的权利负担。买受人签订合同时尽到普通买受人合理审查义务，不知道或不应当知道公房存在居住权权利负担的，则享有居住权的权利人不得再对该房屋享有居住权。居住权利人就其居住权益受到的损失，可另行主张损害赔偿的权利。

（四）关于公房承租人和共同居住人权利冲突解决

1、公房使用权主体和承租人主体不一致时权属争议处理 公房使用权人一般由住房福利政策决定，承租人及承租人变更根据公房管理的规定确定。实践中，由于公房使用权人主体的复杂性和承租人主体单一性，往往在公房使用权取得时，出现公房使用权人与承租人不符的情况。故公房租赁合同作为使用权益公示手段，形式上仅具有权利主体推定效力。在公房使用权人与承租人不一致，登记权利人与实际权利主体不符情况下，在相关争议处理时，应结合《物权法》、《婚姻法》和相关司法解释等规定以公房实际权利状态为依据，从福利分房原始取得该公房使用权开始，寻找并确定纠纷发生时权属或占有使用状态，从而作为权属确认分割及相关纠纷裁判的依据。

第一，夫妻婚姻关系存续期间一方取得公房承租权的，配偶和未成年子女基于特定身份享有共同居住使用权。一般情况下，公有住房分配以承租人家庭居住需要为目的，公房同住人与承租人之间多为夫妻、父母、子女等直系亲属关系，由承租人代表整个家庭提出申请，相关部门要综合考虑申请人年龄、职级、家庭人口、住房情况等分配公房。夫妻一方名义申请分配的公房，应视为另一方当然享有的福利，申请人和其家庭成员对公房均享有使用和居住的权利。在夫妻离婚时，应对同享有使用权的公房按分割专用面积比例按份对整套单元房享有使用权，一方取得公房使用权的，应对另一方给予相应补偿。

第二，公房原承租人死亡后，继承人可依据《婚姻法》、《继承法》规定对公房使用权协商处理。如上所述，公房原承租人死亡后，继承人对公房租赁合同变更等争议不属于民事案件受理范围。但是，公房使用权作为一种财产权益，根据《继承法》规定，被继承人死亡后，遗产分割前处于继承人对公房使用权益处于共有状态，继承人作为公房使用权协商处理。继承人就变更承租人达成协议行为应当视为共有人行使共有权的结果，但不能得出公房使用权一并发生变更的结论，变更承租人是共有权人行使共有权的行为，而变更公房使用权人是共有权人处分共有权的行为，二者是不同层面问题，不能划等号。因此，公房承租人变更后，继承人可以对公房使用权益进行析产分割。

2、关于对公房承租人与共同居住人员居住权争议处理 公房居住权人的权利主要包括:一是对房屋的占有、使用权，居住权人有权和家庭成员共同占有、使住房及房屋的附属物;二是物权请求权，任何人包括房屋所有权人不得限制或妨害居住权人行使权利，在受到妨害或有妨害之虞时，居住权人可以行使物权请求权，请求停止侵害、消除妨碍;三是请求补偿权，居住权人对房屋占有、使用权益不能获得行使时，有权要求居住权义务人给予经济补偿。

第一，居住期间共同居住人员请求确认居住权的处理。现实中，单位福利性分房和拆迁安置取得的公有住房，在公房分配或安置时多会使用或考虑共同居住家庭成员工龄、户籍、在册人口、面积等因素。从司法实践来看，只要其他家庭成员作为分配、安置人口并享受公房面积、价格等方面的优惠政策，一般均会支持其享有居住权主张。对于共同居住人员确认居住使用权的主张，应当区分不同情形处理。如共同居住使用权人有其他住房，公房承租人与共同使用权人不适宜共同居住的，应在确认共同居住人享有公房居住权的同时，驳回腾退房屋等诉求，另向其释明选择折价补偿的救济方式。对于与承租人未形成长期居住事实，不存在任何身份关系，户口仅为空挂户，对公房来源、分配取得不享有任何权利的人或者因居住权利人被另行安置、放弃居住权利等居住权已灭失等情形，不宜再支持其确认居住权的主张。第二，对共同居住使用人居住权侵害补偿济问题。居住权作为一种权利，在市场经济条件下具有经济价值。在公房居住权人不能行使对特定公房占有、使用权时，如何确定经济补偿数额，实践中存在不同处理方式。对此，我们认为，应根据居住权不同类型区分处理，对拆迁安置的公房，重点考察居住权人依据拆迁安置政策对房屋所有权取得的贡献比例、份额，如户籍、折算成本价购房而积、成本价与标准价的差额等因素；对单位分配给家庭福利性质的公房，重点考察房屋来源、居住权利人所享有优惠政策（如面积、价格）在实际购房时所占比例份额、起诉时当地同类房屋市场价值、居住权人与所有权人之间关系、经济能力等因素合理确定。对一定期限内使用权收益补偿标准，可参照另行解决居住权人一定期限内对同地段、同面积、同户型租金收益或损失成本等因素予以确定。

第三篇：1995年出售公有住房方案实施细则

附件—：１９９５年出售公有住房方案实施细则

第—条根据《关于出售公有住房的暂行办法》〔沪府发，１９９４）１９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册第１８２页），和《关于１９９５年出 售公有职工住房的方案，〔沪府１９９５）２２号〕的规定，特制定本实施细则。

第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出 售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为 不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。１９９５年 出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。职工租住单俭购 买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。

第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次，职工家庭是指承租人及 其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离 开本市（另一方不再享受购房忧惠）而承租户内留有一人的；４０岁以上的单身未婚 男子或女子。

第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住 所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８周岁的同住成年人。职工家庭内 有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可 申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房 面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。有下列情况之一 的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建 筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租户内留有一人的（承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名 后按规定购买）。

第六条１９９５年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积１０６０元.第七 条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积１５．３０元的工龄折扣，确定１９ ９５年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承担人 或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时 不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到１９９１年底。从事井 下、高空、，高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休 规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。

第八条１９９５年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种

折扣和增减率计算。对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

１．购买己租住的公有住房，按规定给予５％的折扣。

２．多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为１０％，高层住宅为１２％。３．房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

４．房屋的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第九条对购房者给予以下优惠：

１．购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

２．购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

３．购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条１９９５年公有住房实际出售单价计算公式如下：

新分配公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）— １５．３元／年．平方米×购房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕

×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率已租住公有住房的实际 出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）—１５．３元／年·平方米×购 房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—已租住公房折扣率〕 ×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率其中：购房工龄——机 关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动 局有关规定计算。连续工龄计算到１９９１年底。竣工年限——按房屋出售年份减去 房屋竣工年份计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十—条１９９５年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住 房、套增配房）的最低限价，１级地段内，定为每平方米建筑面积２１３元；２级地 段内，定为每平方米建筑面积２００元；３级地段内，定为每平方米建筑面积１８８ 元；４级地段内，定为每平方米建筑面积１７５元；５级地段内，定为每平方米建筑 面积１６３元；６级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元。

第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建 筑面积摊算办法的通知》〔沪房（９３）权字发第５２号〕规定执行。建筑面积计算 保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均

建筑面积２４平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：１．建筑面积控制标准７５平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术 职称的人员。

２．建筑面积控制标准８５平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的 人员；具有高级工证书的技术工人。

３．建筑面积控制标准１００平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类 高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

４．建筑面积控制标准１２０平方米——副局级干部。

５．建筑面积控制标准１４０平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受 教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

６．建筑面积控制标准５０平方米——无业、待业、孤寡老人。

７．部级干部按国务院规定的控制标准执行。购买高层公有住房在上述建筑面积 控制标准的基础上再增加建筑面积１０平方米。以上是职工家庭购买公有住房的建筑 面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条１９９５年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场 价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准１０平方米以 内的，其超过部分按１９９５年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的 实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部 分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受１９９５年的优惠折扣政策，其实 际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条１９９５年多层住宅每平方米建筑面积市场价，1、2级地段定为２９２ ８元，3、4级地段定为２０９２元，5、6级地段定为１２５５元。１９９５年高层住 宅每平方米建筑面积市场价1、2级地段定为４４４２元，3、4级地段定为３１７３元，5、6级地段定为１９０４元。

第十六条职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍 可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若 干规定》〔沪房地改发（１９９５）２４０号（编者注：见企业财税法规选编》第１ ３册第２１５页）〕办理。

第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。１９９５ 年一次性付款折扣为２０％。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。

第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税 基。

第十九条出售、购买公有住房的程序

（一）出售公有住房按下列程序进行：

１．出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属 单位分别报市、区县房改办确认。对１９９４出售过公有住房的楼房不再办理确 认手续。

２．出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属 单位分别报市，区县房改办审核、备案。

３．单位将１９９５竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申 领单位房屋所有权证的有关手续。

４．出售人向住户宣传购房政策。

５．出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二）购买公有住房按下列程序进行：

１．职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费１００元（不购 房时不予退还），购房时，应协商一致，确定购房人。

２．职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

３．购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合 同，支付定金１０００元，按规定缴付购房款和有关税费。

４．购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记 发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并 购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，权益归已，但须按规定补 交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。职工购买公有住房前与 单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职 的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。，第二十—条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共用部位和电梯等其用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有 人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单 位承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修 复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公 共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应 在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养 护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第二十二条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分 摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的２０％，其余 ８０％在维修基金中列支。

第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％ 缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５.９０元；出售人应一次 性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，１９９５年定为 每平方米建筑面积６３．６０元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的１．５％ 缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５．９０元；出售人应一次 性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，１９９５年定 为每平方米建筑面积１２７．２０元。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有 人分摊。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人 按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出 售的每平方米建筑面积提取１００元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。高层住宅出售人提供的电梯和水泵等其用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上 海市公有住宅售后管理暂行办法》〔沪府发（１９９４）５９号（编者注：见《企业 财税法规选编》第１２册第２０３页）〕的规定执行。出售人应一次性从售房款中按 每平方术建筑面积２０元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十四条出售人和购房人需交付的费用：

出售人交付的费用：房屋维修基金；衔坊公共设施管理、维修、养护基金；高层 住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款（不计一次、性付款折扣）０．５％的手续费；房屋出售价千分之０．５的房屋买卖合同印花税。购房人交付的 费用：购房款；首期维修基金；实际售房款（同上）０．５％的手续费；房屋登记勘 丈费０．３０元／平方米及房产权证工本费５元；房屋出售价千分之０．５的房屋买 卖合同印花税（分期付款的按购房总价千分之０．５交付）；产权登记权证印花税５ 元。

第二十五条出售单位应合同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物 业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂 行办法》〔沪府发（１９９４）５９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册 第２０３页）〕的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根 据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担３ —５元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担５—１０元的管理费，由业主管理 组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十六条公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关 于售房归集资金管理和使用规定的通知》〔沪府办（１９９５）２０号〕办理。房地 产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市 公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。个人购买使用权住房 的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基 金；按本实施细则计算购房款（不计一次性付款折扣）０．５％的手续费；房屋登记 勘丈费０．３０元／平方米；房产权证工本费５元；房屋买卖合同千分之０．５印花 税；产权登记权证印花税５元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须 按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。

第二十七条新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房 时，出售数量不能低于新建住房总量的３０％，单位给本系统收入较高职工分配新建 住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积１０６０元的基础上适当上调，具体

价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条１９９５年７月１日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定 出售公有住房。公有住房套配时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭 购房认购手续截止１９９６年６月底。

第三十条市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。

第三十一条本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布 的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

第四篇：笔记本购买方案

笔记本五台购买方案

一：购买目标…………………………………………………………………..二：购买方案总结…………………………………………………………… 三：购买选择依据…………………………………………………………… 四：确定方案…………………………………………………………………….一：购买目标（最低配置）1.双核心处理器 主频2.26gh 2.硬盘500gb 3.内存2gb 二：购买方案总结

经选择以上都是符合要求的产品 三：购买选择依据

以上基本上都符合我们选择的基本要求，具体性能上（1）CPU性能上来说，同架构的产品酷睿>奔腾>赛样

由于是商品展示，价格不用太高，定在五千以下 硬盘和内存方面具体差距不太明显 在电池方面选择6芯锂电池

显卡：集成显卡的优点：是功耗低、发热量小、部分集成显卡的性能已经可以媲美入门级的独立显卡，所以不用花费额外的资金购买独立显卡。

独立显卡的优点：单独安装有显存，一般不占用系统内存，在技术上也较集成显卡先进得多，比集成显卡能够得到更好的显示效果和性能，容易进行显卡的硬件升级。核芯显卡：低功耗是核芯显卡的最主要优势 可以看出独立显卡更能体现商业展示的功能 四：确定方案

进入选择范围。这些价格合理，符合要求。

进过具体对比联想Y400N-IFI（T）更好所以选择联想Y400N-IFI（T）

第五篇：购买社保方案

社保购买方案

1、按员工实际工资购买社保基数..................12、不为员工购买社会保险.......................13、为公司全体员工购买肇庆市最低基数社保............14、将购买层次分为经理级以上和经理级以下......错误！未定义书签。

1、按员工实际工资购买社保基数

现时公司购买社保的方式是以员工入职时试用期工资作为购买基数标准的。

优点：按照现时劳动合同规定来购买社保可规避纠纷。缺点：公司购买成本高。

2、不为员工购买社会保险

与员工签订《自愿不够买社保的协议》，现时为员工购买社保最低基数公司需支付611元，建议可支付611元费用给员工作为不购买的社保的补偿。

优点：外地员工不需要支付费用，公司可以减少较多支出。缺点：日后存在纠纷风险，但届时可依据员工签订的《自愿不够买社保的协议》证明员工自愿不购买社保，若员工提出仲裁，实务中是员工再返还给单位这部分钱，单位再补缴，单位不会受行政惩罚。

3、为公司全体员工购买最低基数社保

入职员工全部购买最低基数社保，在2013年社保调整基数时期为

公司全体员工统一购买最低基数社保。

优点：部分员工个人支付部分降低了，公司支出成本减少。缺点：原购买社保基数高的员工享受的社会福利待遇也相对降低。存在一定纠纷风险，但相对较低，因公司员工外来人口多，他们退休后还要回原籍，若长期在肇庆购买社保以后不能享受用工地的社会保险。