(96方案)上海市关于出售公有住房的办法

第一篇：(96方案)上海市关于出售公有住房的办法

（96方案）上海市关于出售公有住房的办法

进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据《上海市人民政府批转市房改办、市房管局制订的关于出售公有住房的暂行办法的通知》（沪府发[1994]19号文）的有关规定，结合本市社会和经济发展的实际情况，制定本方案。

一、l996年公有住房的出售范围为：一般标准独用成套的多层和高层公有住房以及1985年底前竣工、由单位购买分配给职工租住的侨汇商品住房。本方案所指的公有住房，是指本市行政区域内的直管公房、系统公房和经市房屋土地管理局授权经营的直管公房。

二、1996年公有住房出售的成本价为每平方米建筑面积1198元。

三、对购买成本价公有住房的购房者给予以下计算折扣：

1、按购房每一年工龄给予每平方米建筑面积15.3元的工龄折扣。工龄可按同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，购房者工龄计算到1991年底。

2、购买已租住的公有住房，按规定给予4% 的折扣。

3、多层和高层公有住房的面积折扣分别为5% 和8%。

4、公有住房的成新折扣率为每年2%，住宅出售年份为1996年。公有住房折旧后残值低于40% 的，按40% 计算。

四、除享受离职休养待遇的干部外，购买己租住公有住房超过建筑面积控制标准的部分实行市场价，享受离职体养待遇的干部购买已租住公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的，其超过部分按当年规定的成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后的价格购买；再超过部分，按

市场价购买。

1996年公有住房出售的市场价：多层住房每平方米建筑面积I、II级地段为3309元，III、IV级地段为2364元、V、VI地段为1418元；高层住房每平方米建筑面积I、II级地段为5019元，III、IV级地段为3585元，V、VI地段为2152元。

五、1996年公有住房实际出售单价的最低限价

1996年多层住房出售单价的最低限价：I级地段为每平方米建筑面积266.00元；II级地段为每平方米建筑面积250．00元；III级地段为每平方米建筑面积235.00元；IV级地段为每平方米建筑面积218．00元；V级地段为每平方米建筑面积203.00无；VI级地段为每平方米建筑面积187．00元。l996年高层公有住房出售单价的最低限价，不论地段等级，每平方米建筑面积均为330．00元。

六、1996年一般标准独用成套的公有住房实际出售单价的计算公式：

新分配公有住房的实际出售单价（元／平方米〕＝[成本价（元／平方米〕-工龄折扣（元／年·平方米）×工龄（年）] ×[1-成新折扣率×竣工年限（年）] ×[1-面积折扣] ×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。己租住公有住房的实际出售单价（元／平方米〕=[成本价（元／平方米）-工龄折扣（元／年·平方米）×工龄（年）] ×[1-成新折扣率×竣工年限（年）］×[1-己租住公有住房折扣率］×［1-面积折扣］×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

七、1985年底前竣工，由单位购买分配给职工租住的多层和高层侨汇商品住房的实际出售单价，分别按一般标准独用成套的多层和高层公有住房的实际出售单价计算公式计算后，再乘以110% 的装磺设备系数确定。

八、本方案未及事宜，按《上海市人民政府批转市房改办、市房管局制订的关于出售公有住房的暂行办法的通知》（沪府发［1994］19号文）执行。

九、房屋产权属”三资”企业的中方职工住房的出售，原则上可按本市公有住房出售的政策执行。

十、本方案执行日期为一九九六年十月一日至一九九七年六月三十日。

第二篇：1995年出售公有住房方案实施细则

附件—：１９９５年出售公有住房方案实施细则

第—条根据《关于出售公有住房的暂行办法》〔沪府发，１９９４）１９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册第１８２页），和《关于１９９５年出 售公有职工住房的方案，〔沪府１９９５）２２号〕的规定，特制定本实施细则。

第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出 售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为 不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。１９９５年 出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。职工租住单俭购 买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。

第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次，职工家庭是指承租人及 其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离 开本市（另一方不再享受购房忧惠）而承租户内留有一人的；４０岁以上的单身未婚 男子或女子。

第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住 所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８周岁的同住成年人。职工家庭内 有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可 申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房 面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。有下列情况之一 的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建 筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租户内留有一人的（承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名 后按规定购买）。

第六条１９９５年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积１０６０元.第七 条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积１５．３０元的工龄折扣，确定１９ ９５年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承担人 或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时 不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到１９９１年底。从事井 下、高空、，高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休 规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。

第八条１９９５年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种

折扣和增减率计算。对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

１．购买己租住的公有住房，按规定给予５％的折扣。

２．多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为１０％，高层住宅为１２％。３．房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

４．房屋的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第九条对购房者给予以下优惠：

１．购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

２．购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

３．购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条１９９５年公有住房实际出售单价计算公式如下：

新分配公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）— １５．３元／年．平方米×购房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕

×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率已租住公有住房的实际 出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）—１５．３元／年·平方米×购 房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—已租住公房折扣率〕 ×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率其中：购房工龄——机 关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动 局有关规定计算。连续工龄计算到１９９１年底。竣工年限——按房屋出售年份减去 房屋竣工年份计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十—条１９９５年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住 房、套增配房）的最低限价，１级地段内，定为每平方米建筑面积２１３元；２级地 段内，定为每平方米建筑面积２００元；３级地段内，定为每平方米建筑面积１８８ 元；４级地段内，定为每平方米建筑面积１７５元；５级地段内，定为每平方米建筑 面积１６３元；６级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元。

第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建 筑面积摊算办法的通知》〔沪房（９３）权字发第５２号〕规定执行。建筑面积计算 保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均

建筑面积２４平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：１．建筑面积控制标准７５平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术 职称的人员。

２．建筑面积控制标准８５平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的 人员；具有高级工证书的技术工人。

３．建筑面积控制标准１００平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类 高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

４．建筑面积控制标准１２０平方米——副局级干部。

５．建筑面积控制标准１４０平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受 教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

６．建筑面积控制标准５０平方米——无业、待业、孤寡老人。

７．部级干部按国务院规定的控制标准执行。购买高层公有住房在上述建筑面积 控制标准的基础上再增加建筑面积１０平方米。以上是职工家庭购买公有住房的建筑 面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条１９９５年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场 价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准１０平方米以 内的，其超过部分按１９９５年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的 实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部 分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受１９９５年的优惠折扣政策，其实 际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条１９９５年多层住宅每平方米建筑面积市场价，1、2级地段定为２９２ ８元，3、4级地段定为２０９２元，5、6级地段定为１２５５元。１９９５年高层住 宅每平方米建筑面积市场价1、2级地段定为４４４２元，3、4级地段定为３１７３元，5、6级地段定为１９０４元。

第十六条职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍 可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若 干规定》〔沪房地改发（１９９５）２４０号（编者注：见企业财税法规选编》第１ ３册第２１５页）〕办理。

第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。１９９５ 年一次性付款折扣为２０％。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。

第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税 基。

第十九条出售、购买公有住房的程序

（一）出售公有住房按下列程序进行：

１．出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属 单位分别报市、区县房改办确认。对１９９４出售过公有住房的楼房不再办理确 认手续。

２．出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属 单位分别报市，区县房改办审核、备案。

３．单位将１９９５竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申 领单位房屋所有权证的有关手续。

４．出售人向住户宣传购房政策。

５．出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二）购买公有住房按下列程序进行：

１．职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费１００元（不购 房时不予退还），购房时，应协商一致，确定购房人。

２．职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

３．购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合 同，支付定金１０００元，按规定缴付购房款和有关税费。

４．购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记 发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并 购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，权益归已，但须按规定补 交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。职工购买公有住房前与 单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职 的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。，第二十—条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共用部位和电梯等其用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有 人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单 位承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修 复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公 共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应 在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养 护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第二十二条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分 摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的２０％，其余 ８０％在维修基金中列支。

第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％ 缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５.９０元；出售人应一次 性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，１９９５年定为 每平方米建筑面积６３．６０元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的１．５％ 缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５．９０元；出售人应一次 性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，１９９５年定 为每平方米建筑面积１２７．２０元。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有 人分摊。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人 按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出 售的每平方米建筑面积提取１００元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。高层住宅出售人提供的电梯和水泵等其用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上 海市公有住宅售后管理暂行办法》〔沪府发（１９９４）５９号（编者注：见《企业 财税法规选编》第１２册第２０３页）〕的规定执行。出售人应一次性从售房款中按 每平方术建筑面积２０元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十四条出售人和购房人需交付的费用：

出售人交付的费用：房屋维修基金；衔坊公共设施管理、维修、养护基金；高层 住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款（不计一次、性付款折扣）０．５％的手续费；房屋出售价千分之０．５的房屋买卖合同印花税。购房人交付的 费用：购房款；首期维修基金；实际售房款（同上）０．５％的手续费；房屋登记勘 丈费０．３０元／平方米及房产权证工本费５元；房屋出售价千分之０．５的房屋买 卖合同印花税（分期付款的按购房总价千分之０．５交付）；产权登记权证印花税５ 元。

第二十五条出售单位应合同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物 业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂 行办法》〔沪府发（１９９４）５９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册 第２０３页）〕的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根 据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担３ —５元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担５—１０元的管理费，由业主管理 组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十六条公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关 于售房归集资金管理和使用规定的通知》〔沪府办（１９９５）２０号〕办理。房地 产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市 公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。个人购买使用权住房 的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基 金；按本实施细则计算购房款（不计一次性付款折扣）０．５％的手续费；房屋登记 勘丈费０．３０元／平方米；房产权证工本费５元；房屋买卖合同千分之０．５印花 税；产权登记权证印花税５元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须 按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。

第二十七条新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房 时，出售数量不能低于新建住房总量的３０％，单位给本系统收入较高职工分配新建 住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积１０６０元的基础上适当上调，具体

价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条１９９５年７月１日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定 出售公有住房。公有住房套配时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭 购房认购手续截止１９９６年６月底。

第三十条市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。

第三十一条本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布 的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

第三篇：上海1995年出售公有住房方案实施细则

上海市房地局、房改办关于印发《1995年出售公有住房方案实施细则》和《1995年出售公有住房方案实施细则的问题解答》的通知

现将按《关于出售公有住房的暂行办法》[沪府发(1994)19号]和《关于1995年出售公有职工住房的方案》沪府(1995)22号]规定制定的《1995年出售公有住房方案实施细则》和《1995年出售公有住房方案实施细则的问题解答》印发给你们，请按照执行。.1995年出售公有住房方案实施细则

第—条根据《关于出售公有住房的暂行办法》[沪府发，1994)19号，和《关于1995年出售公有职工住房的方案，[沪府1995)22号]的规定，特制定本实施细则。

第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。职工租住单俭购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。

第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次，职工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离开本市(另一方不再享受购房忧惠)而承租户内留有一人的；40岁以上的单身未婚男子或女子。

第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国(境)外定居、探亲、留学承租户内留有一人的(承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买)。

第六条1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。

第七条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积15.30元的工龄折扣，确定1995年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承担人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到1991年底。从事井下、高空、，高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。

第八条1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减率计算。对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

1.购买己租住的公有住房，按规定给予5％的折扣。

2.多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为10％，高层住宅为12％。

3.房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

4.房屋的成新折扣率为每年2％，折旧后残值低于40％的按40％计算。

第九条对购房者给予以下优惠：

1.购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

2.购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

3.购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：新分配公有住房的实际出售单价(元／平方米)＝[成本价(元／平方米)—15.3元／年。平方米×购房工龄(年)]×[1—成新折扣率×竣工年限(年)]×[1—面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率已租住公有住房的实际出售单价(元／平方米)＝[成本价(元／平方米)—15.3元／年。平方米×购房工龄(年)]×[1—成新折扣率×竣工年限(年)]×[1—已租住公房折扣率]×[1—面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率其中：购房工龄——机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十—条1995年公有住房实际出售单价(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限价，1级地段内，定为每平方米建筑面积213元；2级地段内，定为每平方米建筑面积200元；3级地段内，定为每平方米建筑面积188元；4级地段内，定为每平方米建筑面积175元；5级地段内，定为每平方米建筑面积163元；6级地段内，定为每平方米建筑面积150元。

第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》[沪房(93)权字发第52号]规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：

1.建筑面积控制标准75平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术职称的人员。

2.建筑面积控制标准85平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的人员；具有高级工证书的技术工人。

3.建筑面积控制标准100平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

4.建筑面积控制标准120平方米——副局级干部。

5.建筑面积控制标准140平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

6.建筑面积控制标准50平方米——无业、待业、孤寡老人。

7.部级干部按国务院规定的控制标准执行。购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积10平方米。以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受1995年的优惠折扣政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价，1、2级地段定为2928元，3、4级地段定为2092元，5、6级地段定为1255元。1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价1、2级地段定为4442元，3、4级地段定为3173元，5、6级地段定为1904元。

第十六条职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》[沪房地改发(1995)240号(编者注：见企业财税法规选编》第13册第215页)]办理。

第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣为20％。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的30％。

第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。

第十九条出售、购买公有住房的程序

(一)出售公有住房按下列程序进行：

1.出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属单位分别报市、区县房改办确认。对1994出售过公有住房的楼房不再办理确认手续。

2.出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属单位分别报市，区县房改办审核、备案。

3.单位将1995竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领单位房屋所有权证的有关手续。

4.出售人向住户宣传购房政策。

5.出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

(二)购买公有住房按下列程序进行：

1.职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元(不购房时不予退还)，购房时，应协商一致，确定购房人。

2.职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

3.购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。

4.购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，权益归已，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。，第二十—条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

(一)室内维修由购房人自理。

(二)住房的共用部位和电梯等其用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。

(三)住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

(四)住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第二十二条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的20％，其余80％在维修基金中列支。

第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：

(一)多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的6％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元。

(二)高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的1.5％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12％缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储(按居民个人储蓄利率计息)，专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等其用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》[沪府发(1994)59号(编者注：见《企业财税法规选编》第12册第203页)]的规定执行。出售人应一次性从售房款中按每平方术建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。关联法规：地方法规(1)条

第二十四条出售人和购房人需交付的费用：出售人交付的费用：房屋维修基金；衔坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款(不计一次、性付款折扣)

0.5％的手续费；房屋出售价千分之0.5的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费用：购房款；首期维修基金；实际售房款(同上)0.5％的手续费；房屋登记勘丈费0.30元／平方米及房产权证工本费5元；房屋出售价千分之0.5的房屋买卖合同印花税(分期付款的按购房总价千分之0.5交付)；产权登记权证印花税5元。

第二十五条出售单位应合同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》[沪府发(1994)59号(编者注：见《企业财税法规选编》第12册第203页)]的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担3—5元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担5—10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签订管理合同时确定。关联法规：地方法规(1)条

第二十六条公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知》[沪府办(1995)20号]办理。房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。个人购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基金；按本实施细则计算购房款(不计一次性付款折扣)0.5％的手续费；房屋登记勘丈费0.30元／平方米；房产权证工本费5元；房屋买卖合同千分之0.5印花税；产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。关联法规：地方法规(1)条

第二十七条新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房时，出售数量不能低于新建住房总量的30％，单位给本系统收入较高职工分配新建住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积1060元的基础上适当上调，具体价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条1995年7月1日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定出售公有住房。公有住房套配时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭购房认购手续截止1996年6月底。

第三十条市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。

第三十一条本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

第四篇：市出售公有住房合同

市出 售公 有 住 房 合 同

甲方(卖方)__________________________________

立合同人

乙方(买方)__________________________________

兹因甲方按《某市市区出售公有住房实施细则》规定，向乙方出售住房，议定下列事项：

1、甲方将座落在_________区___________路(街、新村)____号______ 室，建筑面积__________M2，出售给乙方，应付价为___________元，一次_________付款实价为_________元。

2、甲方保证出售的住房权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债 务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。

3、甲方负责共用部位、共用设施的维修管理，所提的维修费用不足部分，经物价和房管部门批准可向乙方收取。

4、乙方采用___________付款方式(一次付清房款给予8%的付款折扣)，于_________年__________月___________日前，向甲方__________付款_________元________，余款分__________年付清。

5、乙方购买的住房享有房屋所有权，可以使用、继承和出售。但必须在房屋住满5年后，方可进入市场。

6、乙方负责自用部位和自用设备的维修。按规定支付共用部位、共用设施、设备维修费的不足部分，在维修、装修住房时，不得擅自改变住房的用途和结构、保证住房安全。

7、甲、乙双方因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成时，可向当地房地产行政管理部门申请调处，也可以向人民法院起诉。

8、双方约定的其它事项

9、申领《房屋所有权证》的费用，由甲、乙双方按规定各自支付。

10、本合同自签章后生效。

11、本契约一式_________份，甲乙双方各执_______份，副本送某市房地产交易所。

甲方(签章)：乙方(签章)：

法定代表人(签章)：委托代理人(签章)：

委托代理人(签章)：年月日

第五篇：关于出售公有住房的实施细则

关于出售公有住房的实施细则

第一条 为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔１９９４〕１９号文）的规定。特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。

第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。第三条 凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。向职工出售新分配公有职工住房的数量，一般应不低于单位每年分配住房总量的３０％。

第四条 按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的。

第五条 公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建筑面积９０２元。对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调。

公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见附件）和成新折扣。

住房的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第六条 对购房者给予以下优惠：

（一）按购房人每一年工龄给予成本价１．２％的优惠。工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享有受优惠。

（二）为鼓励职工购房，１９９４年给予成本价５％的一次性优惠。

（三）购买已租住的公有住房，１９９４年给予成本价５％的优惠。

（四）购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第七条 公有职工住房的实际出售价按下列公式计算：

新分配公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

已租住公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年

工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－已租住公房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。上列公式中：

成本价—一九九四年定为９０２元／平方米；

年工龄优惠率—１．２％；

工龄—机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章；

竣工年限—按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年的按一年计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；

成新折扣率—每年为２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算；

鼓励职工买房优惠率—一九九四年定为５％；

已租住公房优惠率—一九九四年定为５％；

面积折扣—１５％。

第八条 出售公有住房的建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》（沪房〔９３〕权字发第５２号）规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。

第九条 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限价，Ⅰ级地段内，定为每平方米建筑面积１７０元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建筑面积１６０元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建筑面积１４０元；Ⅴ级地段内，定为每平方米建筑面积１３０元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建筑面积１２０元。

第十条 职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。每个家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受购房优惠），及４０岁以上的单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同意的。

第十一条 新分配公有职工住房购房的建筑面积标准按国家、市人民政府和单位规定的分配住房控制标准执行，超过标准部分实行市场价。按市场价购买的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。

已租住公有住房购房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积２４平方米计算。家庭成员中如有下列对象的也可按下列标准执行，一般职工、干部为５０至７５平方米；科级为６０至８５平方米；县处级为７０至１００平方米，副局级８０至１２０平方米；正局级为９０至１４０平方米。部级干部按国务院规定的控制标准执行。技术职称按相应的行政职务挂靠。以上是购买已租住公有住房的控制标准，不是必须达到的分房标准。超过购房控制标准１０平方米以内的，按当年的成本价不享受第六条

（一）、（二）、（三）项的优惠政策购买；再超过部分按市场价购买。按市场价购买的部分不享受第六条

（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。

第十二条 职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。再购房时，将原购买的住房产权退还原产权单位，原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款购买。

第十三条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣为２０％。

申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。

第十四条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。第十五条 按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租、转让和改变居住用途。在此期间，购房者不需要该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本和优惠政策、成新折扣重新计算后，由出售人退还购房人；购房者改变自住用途的，当按市场价补足房价。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。

第十六条 购买公有住房按下列程序进行：

（一）直管公房由区、县编制售房计划，经市房产管理局审定后组织实施；系统单位自管公房由售房单位编制售房计划，经市房改办审定后组织实施。

（二）由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办理购房手续。

（三）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房产登记发证办公室给房屋所有权证。

第十七条 房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共同部位的电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施、凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应由城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第十八条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户口只承担运行费用的２０％，其余８０％在维修基金中列支。

第十九条 房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房

屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积５４．１２元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１０８．２４元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

高层住宅电梯和水泵共同设备的大修和更新费用，原则上全由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共同设备的大修和更新，一九九四年定为每台电梯５０万元。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《关于公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》的规定执行。

第二十条 出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积２０元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十一条 出售人和购房人需交付的费用：

出售人一次性交付房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用和实际售房款１％的手续费。

购房人一次性交付购房款；首期维修基金；实际购房款１％的手续费；房屋登记勘丈费每平方米建筑面积０．３０元；房产权证工本费每件５元；房屋买卖合同印花税５元；产权登记权证印花税５元。

第二十二条 出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组织，自管组织可自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。

第二十三条 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办法》（沪房改办发〔１９９３〕字第３０号）的规定办理。

第二十四条 购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。在售房起步阶段，多层住宅产权人每月每套应承担３－５元的管理费；高层住宅产权人每月每套５－１０元的管理费，由自管组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十五条 直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于该单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。

房地产公司违反有关规定出售使用权的住房，当时出售给单位，单位再分配给职工租住的，则售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造；当时出售给个人的，应视作产权房，补发产权证，再向个人收款。

第二十六条 直管公有住房出售由市房管局组织实施，系统单位自管公有住房出售由市房改办组织实施。

第二十七条 本实施细则由市住房制度改革办公室和市房产管理局负责解释。第二十八条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办和市房产管理局以前发布的有关文件有与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

上海市住房制度改革办公室上海市房产管理局

发布部门：上海市其他机构

5日(地方法规)

１９９４年６月１５日 发布日期：1994年06月15日 实施日期：1994年06月1