关于出售存量公有住房的通知(穗房改办〔2002〕11号)

第一篇：关于出售存量公有住房的通知(穗房改办〔2002〕11号)

关于出售存量公有住房的通知

穗房改办〔2002〕11号

各区房改办、市直各单位房改办、驻穗各单位房改办：

为盘活住房存量资产，充分发挥剩余存量公房的社会效益和经济效益，更好地推动住房货币分配制度的顺利实施，根据广州市人民政府《印发关于广州市直属机关事业单位住房货币分配实施方案（试行）的通知》精神，结合我市的实际，现将出售我市可出售的存量公有住房问题通知如下：

一、存量公房是指在广州市行政区域内，由各单位（含各驻穗单位）和房管部门管理的,未房改出售的住房。

二、凡产权清晰的存量公房征得出资人同意后均可出售,有下列情况的不得出售:

（一）已列入城市建设规划范围，发出拆迁公告2年内的；

（二）党政、科研等机关大院及大专院校校园内与机关办公、教学、科研楼不可分割的；

（三）有历史、文物纪念意义的；

（四）房屋产权不明确的；

（五）国家经租和代管的；

（六）鉴定为危房的；

（七）其他按规定不能出售的住房。

三、存量公房主要向领取住房货币补贴的职工及未领取住房货币补贴、未购买房改房、解困房或参加单位内部集资建房的职工现住户出售。

四、存量公房的售价执行市场评估价。

市场评估价由广州市房地产估价所按市场因素核定房价。

（一）出售条件

（1）对领取住房货币补贴的职工，以市场评估价出售存量公房，住房困难户及现住户有优先认购权。

本单位无人购买的存量公房，可向社会公开出售。

（2）企业和经费自给的事业单位确无能力按照市政府《关于实行住房货币分配有关问题的通知》（穗府[2000]18号）规定发放住房货币补贴的，根据出资人的意见并经市房改办审核后，可向符合领取住房货币补贴的职工，采取以购房申请人的住房货币补贴抵扣市场评估价购房款的方式出售存量公房。

购房申请人的住房货币补贴为，购房申请人现任职务应享受的补贴总额。其计算标准不得高于穗府[1998]21号文规定的同等职务（级别）应享受的补贴标准和补贴年限；

购房人应享受的住房货币补贴总额高于市场评估价购房款的，仍应按照单位住房货币分配方案的规定，一次或按月向购房人分期发放住房货币补贴。

如购房人的配偶已实施住房货币补贴的，购房时，配偶方可提取账户内的住房货币补贴。以住房货币补贴抵扣市场评估价出售的存量公房，不得向非本单位人员出售。

（二）以市场评估价计价出售存量公房的，可选择一次性付清房款或抵押贷款两种方式：选择一次性付款的，必须在交易监证前一次付清房款。

选择抵押贷款的，按抵押贷款购房的有关规定办理。

符合条件的职工可以按照《广州市住房公积金个人住房抵押贷款实施办法》的有关规定，向广州市住房公积金中心申请住房公积金个人住房抵押贷款。

（三）以住房货币补贴抵扣市场评估价购房款出售存量公房的，必须一次性付清房款。付款公式：购房申请人实付房款=市场评估单价×购房面积-购房申请人的住房货币补贴。

五、售房收入的管理

（一）存量公房的售房收入在按规定交纳各项税费、国有土地使用权出让金、归还该房产的银行贷款后，应全部纳入单位住房基金核算和管理，按规定比例分别用于发放住房货币补贴、共用部位和共用设施设备维修基金等资金；

（二）存量公房售房收入的管理，机关事业单位按照财政部《关于印发行政单位会计制度的通知》（财预字[1998]49号）和市财政局《转发关于印发事业单位住房基金和离退休经费会计核算规定的通知》（财会[1999]956号）的有关规定执行。属于由财政核拨核补的机关事业单位的售房收入，在按规定留足共用部位和共用设施设备维修基金后，全额纳入市财政住房补贴资金专户管理，用于财政供养人员的住房货币补贴；企业单位按照市财政局《转发企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》（穗财工[2000]1023号）和市财政局《转发企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》（穗财会[2001]223号）的规定执行,并进入专户管理，主要用于单位的住房货币分配。

六、进入单位住房基金专户的资金的使用范围：

（一）发放住房货币分配资金；

（二）解困企业经批准后，适量用于缴存住房公积金；

（三）经计划部门和规划部门批准建设或购买的单位集体宿舍；

（四）单位自建房未付清的工程款；

（五）用于住房的维修、保养。

七、以市场评估价或住房货币补贴抵扣市场评估价购房款

购买的存量公房，购房人拥有私房所有权。

在执行中遇到的问题，请及时向市房改办、市财政局反映。

二○○二年十二月十七日

第二篇：市出售公有住房合同

市出 售公 有 住 房 合 同

甲方(卖方)__________________________________

立合同人

乙方(买方)__________________________________

兹因甲方按《某市市区出售公有住房实施细则》规定，向乙方出售住房，议定下列事项：

1、甲方将座落在_________区___________路(街、新村)____号______ 室，建筑面积__________M2，出售给乙方，应付价为___________元，一次_________付款实价为_________元。

2、甲方保证出售的住房权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债 务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。

3、甲方负责共用部位、共用设施的维修管理，所提的维修费用不足部分，经物价和房管部门批准可向乙方收取。

4、乙方采用___________付款方式(一次付清房款给予8%的付款折扣)，于_________年__________月___________日前，向甲方__________付款_________元________，余款分__________年付清。

5、乙方购买的住房享有房屋所有权，可以使用、继承和出售。但必须在房屋住满5年后，方可进入市场。

6、乙方负责自用部位和自用设备的维修。按规定支付共用部位、共用设施、设备维修费的不足部分，在维修、装修住房时，不得擅自改变住房的用途和结构、保证住房安全。

7、甲、乙双方因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成时，可向当地房地产行政管理部门申请调处，也可以向人民法院起诉。

8、双方约定的其它事项

9、申领《房屋所有权证》的费用，由甲、乙双方按规定各自支付。

10、本合同自签章后生效。

11、本契约一式_________份，甲乙双方各执_______份，副本送某市房地产交易所。

甲方(签章)：乙方(签章)：

法定代表人(签章)：委托代理人(签章)：

委托代理人(签章)：年月日

第三篇：关于出售公有住房的实施细则

关于出售公有住房的实施细则

第一条 为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔１９９４〕１９号文）的规定。特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。

第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。第三条 凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。向职工出售新分配公有职工住房的数量，一般应不低于单位每年分配住房总量的３０％。

第四条 按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的。

第五条 公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建筑面积９０２元。对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调。

公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见附件）和成新折扣。

住房的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第六条 对购房者给予以下优惠：

（一）按购房人每一年工龄给予成本价１．２％的优惠。工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享有受优惠。

（二）为鼓励职工购房，１９９４年给予成本价５％的一次性优惠。

（三）购买已租住的公有住房，１９９４年给予成本价５％的优惠。

（四）购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第七条 公有职工住房的实际出售价按下列公式计算：

新分配公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

已租住公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年

工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－已租住公房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。上列公式中：

成本价—一九九四年定为９０２元／平方米；

年工龄优惠率—１．２％；

工龄—机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章；

竣工年限—按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年的按一年计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；

成新折扣率—每年为２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算；

鼓励职工买房优惠率—一九九四年定为５％；

已租住公房优惠率—一九九四年定为５％；

面积折扣—１５％。

第八条 出售公有住房的建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建筑面积摊算办法的通知》（沪房〔９３〕权字发第５２号）规定执行。建筑面积计算保留二位小数，以下四舍五入。

第九条 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限价，Ⅰ级地段内，定为每平方米建筑面积１７０元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建筑面积１６０元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建筑面积１４０元；Ⅴ级地段内，定为每平方米建筑面积１３０元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建筑面积１２０元。

第十条 职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。每个家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受购房优惠），及４０岁以上的单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同意的。

第十一条 新分配公有职工住房购房的建筑面积标准按国家、市人民政府和单位规定的分配住房控制标准执行，超过标准部分实行市场价。按市场价购买的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。

已租住公有住房购房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积２４平方米计算。家庭成员中如有下列对象的也可按下列标准执行，一般职工、干部为５０至７５平方米；科级为６０至８５平方米；县处级为７０至１００平方米，副局级８０至１２０平方米；正局级为９０至１４０平方米。部级干部按国务院规定的控制标准执行。技术职称按相应的行政职务挂靠。以上是购买已租住公有住房的控制标准，不是必须达到的分房标准。超过购房控制标准１０平方米以内的，按当年的成本价不享受第六条

（一）、（二）、（三）项的优惠政策购买；再超过部分按市场价购买。按市场价购买的部分不享受第六条

（一）、（二）、（三）、（五）项的优惠政策。

第十二条 职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。再购房时，将原购买的住房产权退还原产权单位，原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款购买。

第十三条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣为２０％。

申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。

第十四条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税基。第十五条 按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租、转让和改变居住用途。在此期间，购房者不需要该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成本和优惠政策、成新折扣重新计算后，由出售人退还购房人；购房者改变自住用途的，当按市场价补足房价。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。

第十六条 购买公有住房按下列程序进行：

（一）直管公房由区、县编制售房计划，经市房产管理局审定后组织实施；系统单位自管公房由售房单位编制售房计划，经市房改办审定后组织实施。

（二）由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意购房后，即可办理购房手续。

（三）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房产登记发证办公室给房屋所有权证。

第十七条 房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共同部位的电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单位承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施、凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应由城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第十八条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户口只承担运行费用的２０％，其余８０％在维修基金中列支。

第十九条 房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房

屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积５４．１２元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１３．５３元；出售人应一次性从售房款中按每平方米面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，一九九四年定为每平方米建筑面积１０８．２４元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

高层住宅电梯和水泵共同设备的大修和更新费用，原则上全由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共同设备的大修和更新，一九九四年定为每台电梯５０万元。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法按《关于公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》的规定执行。

第二十条 出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积２０元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十一条 出售人和购房人需交付的费用：

出售人一次性交付房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用和实际售房款１％的手续费。

购房人一次性交付购房款；首期维修基金；实际购房款１％的手续费；房屋登记勘丈费每平方米建筑面积０．３０元；房产权证工本费每件５元；房屋买卖合同印花税５元；产权登记权证印花税５元。

第二十二条 出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组织，自管组织可自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。

第二十三条 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办法》（沪房改办发〔１９９３〕字第３０号）的规定办理。

第二十四条 购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。在售房起步阶段，多层住宅产权人每月每套应承担３－５元的管理费；高层住宅产权人每月每套５－１０元的管理费，由自管组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十五条 直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于该单位住房建设、旧房更新改造和管理维修。

房地产公司违反有关规定出售使用权的住房，当时出售给单位，单位再分配给职工租住的，则售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造；当时出售给个人的，应视作产权房，补发产权证，再向个人收款。

第二十六条 直管公有住房出售由市房管局组织实施，系统单位自管公有住房出售由市房改办组织实施。

第二十七条 本实施细则由市住房制度改革办公室和市房产管理局负责解释。第二十八条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办和市房产管理局以前发布的有关文件有与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

上海市住房制度改革办公室上海市房产管理局

发布部门：上海市其他机构

5日(地方法规)

１９９４年６月１５日 发布日期：1994年06月15日 实施日期：1994年06月1

第四篇：公有住房出售(出租)政策

一、公有住房出售（出租）政策

1.如何界定房改成本价购买公有住房的适用范围？

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），按房改成本价购房的职工需同时满足以下条件：

⑴所购住房是在1998年底前已开工的单位自建住房,或已交纳购房预定金购买的商品住房,并于1999年底前竣工且投入分配使用的；

⑵购房职工是1998年12月31日（含）前参加工作，无房或住房未达标，且具有北京市城镇常住户口；

⑶职工与拟购住房在1999年底前已建立承租关系。

2.怎样计算以房改成本价购买公有住房的房价？

依据《关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京房改办字〔94〕第054号），成本价购房的计算公式为： [（成本价—标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1＋调节因素之和）×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）＋装修设备价]×（1－已竣工年限×2%）—负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数）。其中，2000年前职工购买现住房，售房单位可给予现住房折扣。每建筑平方米现住房折扣额为负担价乘以现住房折扣率。2000年后取消现住房折扣。

在计算过程中还涉及到的主要文件依据分别是：《关于2003年向职工出售公有住房的价格及政策的通知》（（2003）京房改办字第020号）；《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（京国土房管方字〔2000〕696号）；以及《关于调整出售公有住宅楼房调节系数的指导意见》（京国土房管方字〔2000〕第302号）。

3.以房改成本价购买公有住房时，如何进行超标处理？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），职工购买现承租的公有住房，其住房面积标准之内的部分，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。

职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级，作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分，按当年房改成本价购买，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。

超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按4000元计价；实际价值低于4000元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改成本价。

4.进行超标处理时，对超过控制面积标准的部分如何确定实际价值？

依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），对超过控制面积标准部分的实际价值确定有两种方法：一是采取折扣的方法。当地地段经济适用住房价为每建筑平方米4000元的，竣工年限5年（含）以下的公有住宅楼房，按4000元计价。竣工年限5年以上的公有住宅楼房，从第6年开始，在4000元的基础上进行折扣，每年每建筑平方米折扣50元，折扣年限最长不超过30年；当地地段经济适用住房价每建筑平方米低于4000元的，在当地经济适用住房价格基础上按上述规定的方法和相应的折扣率（1.25%）进行折扣，但不得低于该地段当年的房改成本价。二是采取评估的方法。评估按经济适用住房价格，评估后的价格不再进行年限折扣。

5.承租、购买公有住房超标的职工家庭，其住房面积标准如何认定?职级较低一方的职务或技术等级晋升后是否发放级差补贴？ 依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），职工及其配偶承租、购买公有住房超标的，按夫妇双方职级较高一方的住房面积标准处理。

职级较低的一方职务或技术等级晋升后，其购房补贴建筑面积标准小于超标处理后的核定面积的，不计发级差补贴。

6.如何对承租或购买一套以上住房面积超标的职工进行超标处理？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号）和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），职工承租或购买一套以上住房面积超标的，分以下两种情况进行处理：

一是职工承租或购买一套以上住房同属一个产权单位的情况。如果两套住房都是购买的，由该单位依照有关规定对其中一套住房进行超标处理；如果一套住房承租，一套住房购买，只对承租的住房进行超标处理。

二是职工承租或购买一套以上住房分属不同产权单位的情况。如果两套住房都是购买的，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜；如果一套住房承租，一套住房购买，由承租住房的产权单位处理超标事宜。

7.申请购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且产权分属不同单位，若面积较大的一套系北京市产权，面积较小的一套系中央国家机关产权，如何对其进行超标处理？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房合并计算后面积超标，且其产权分属一个以上单位的，由其中面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜。若面积较大的一套系北京市产权，按北京市的相关规定处理超标事宜。

8.丧偶或离异职工，购房时其工龄如何计算？

职工丧偶后未再婚的，购房时，本人工龄和原配偶工龄合并计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算。

职工离异后未再婚的，购房时，按本人工龄计算；再婚后购房的，按本人和现配偶工龄合并计算。

9.什么是公有住房出售标准价？

公有住房出售标准价是指1999年1月1日以前，对按房改成本价购房确有困难的中低收入职工家庭，依据本市职工家庭平均经济承受能力（负担价和抵交价之和）确定的低于当年房改成本价的售房价格，标准价作为过渡性政府价格，于1999年1月1日起取消。按标准价购买现住公有住房的职工只拥有部分产权，产权比例按当年标准价占成本价的比例确定。

10.成套公有住房承租人去世后，产权单位能否将承租人变更为其配偶、子女或其他承租人?

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），从1998年底起，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。成套公有住房承租人去世后，产权单位原则上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系，可将承租人变更为其配偶，但不能变更为子女或其他承租人。

11.不可售住房腾退后，产权单位能否以标准租金出租给其他职工?

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），从1998年底起，在京中央和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。不可售住房腾退后，产权单位原则上不能再以公有住房租金标准和新的住户建立租赁关系。但可以作为周转住房使用。

12.什么是无房老职工？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1998年12月31日（含）前参加工作，职工及其配偶同时符合下列条件的为无房老职工：

⑴未以规定的公有住房租金标准承租公有住房；

⑵未以房改成本价、标准价或其它政府优惠价格购买公有住房（职工全额出资以市场价或经济适用房价格购买住房的，不影响其按规定享受购房补贴待遇）；

⑶未按城市房屋拆迁政策享受货币补偿，未按危改政策享受补偿或未按房改价回迁购房； ⑷未以房改成本价或标准价参加集资合作建房； ⑸未享受过单位资助购建住房；

⑹未领取过国家或单位的住房补助（不含住房公积金、提租补贴）； ⑺退出以规定的标准租金承租城镇私有住房。

13.哪些面积核定为职工住房面积？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），下列住房的面积核定为职工住房面积：

⑴职工（含离退休人员，下同）及其配偶按规定的普通公有住房租金标准承租的公有住房；

⑵职工及其配偶以房改成本价或标准价购买的公有住房； ⑶按照城市房屋拆迁政策，对被拆迁公有住房使用人和执行统一租金标准的城镇私人出租住房使用人，已实行货币补偿的，其计算货币补偿金额的房屋建筑面积；

⑷职工及其配偶按房改成本价或标准价集资合作建造的住房； ⑸单位资助职工及其配偶购建的住房减去扣除面积的部分。

扣除面积=〔职工集资购（建）房款-职工按当年房改成本价购房房价款〕÷所购住房总房价款或所建住房成本价款×集资购建住房面积。

14.哪些面积不核定为职工住房面积？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），下列住房面积不核定为职工住房面积：

⑴职工全额出资以市场价或经济适用住房价格购买、建造的住房和以市场租金承租的住房；

⑵已按规定补交房价款购买的超标部分公有住房； ⑶职工及其配偶以继承、受赠等方式取得的私有住房。

15.如何核定公有住宅楼房的面积？

依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），多层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法；高层住宅楼房既可采用实测的方法，也可采用按本套住房使用面积乘以1.333的计算方法，若是按全部公共面积分摊计算建筑面积的，可采用减少10%的建筑面积的方式。

住宅楼房面积核定方式的选择，由产权单位依据上述对多层和高层楼房面积核定的具体规定自主确定，但同一栋楼房只能采用一种核定方式。

16.如何核定阳台、复式结构的阁楼、独立使用平台的面积？

依据《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》（国管房改字〔2000〕130号），阳台均按建筑面积的50%核定为职工住房面积；复式结构的阁楼按建筑面积的70%核定为职工住房面积。独立使用的平台不核定为职工住房面积，但应另行计价，独立使用平台的房价款=平台建筑面积×30%×届时房改成本价×（1-已竣工年限×年折旧率）。

17.职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，其住房面积如何核定？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），职工承租或购买可售住房，并同时承租不可售住房的，住房面积核定时应合并计算。

18.夫妻婚姻关系存续期间以房改成本价（或标准价）购买的公有住房，房价计算过程中只用一方的职级、工龄等政策优惠，该住房是否核定为夫妇双方的住房面积？

以房改成本价购买公有住房时，无论其中一方或双方是否享受工龄、职级和其它政策优惠，均核定为夫妇双方的住房面积。

19.单位分配给职工的住房而由其子女承租或购买，该职工和子女的住房面积如何核定？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工及其配偶申请承租或购买一套以上公有住房的，住房面积合并计算，住房现承租人或购买人无论是职工及其配偶，还是其子女，原则上核定为职工及其配偶的住房面积。但有时作为特殊历史遗留问题，本着协商解决的原则，在征得原产权单位同意的前提下，也可核定为子女住房面积，职工本人住房面积若未达标，可申请领取差额补贴。总之，处理这类问题的原则就是：一套住房不能重复核定为职工和子女的住房面积，也不能职工和子女都不核定。

20.父母承租的在京住房拆迁后，有子女购买安置住房的，父母和子女的住房面积如何核定？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工父母的在京住房被拆迁后，由职工本人按照规定的公有住房租金标准承租或以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，原则上核定为父母的住房面积。拆迁时用于解决子女住房困难所购买的住房，核定为子女本人的住房面积。

21.职工已购或者承租公有住房（含标准租私房）被拆迁后，住房面积如何核定？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工已购或者承租公有住房（含标准租私房）被拆迁后，按照规定的公有住房租金标准承租或者以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，核定为职工的住房面积；实行货币补偿的，以计算货币补偿金额的建筑面积核定为职工的住房面积。

22.职工私有住房被拆迁后，住房面积如何核定？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工私有住房被拆迁后，按照规定的公有住房租金标准承租或者以房改成本价、标准价（含标准价优惠）购买安置住房的，核定为职工的住房面积。

23.共同承租一套公有住房的两个（含）以上职工家庭，其住房面积如何核定？ 依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），两个（含）以上家庭共同承租一套公有住房的，职工住房面积按照各自居室面积与应分摊的面积之和核定。具体公式为：（本套住房建筑面积－居室面积之和）×分摊系数＋居室面积。其中，分摊系数为本套住房居住户数的倒数。

24.职工在外地以房改成本价购买了公有住房，是否核定为职工的住房面积？

凡以房改成本价购买的公有住房，无论其购买的公有住房是在北京还是在外地，均应核定为职工的住房面积。面积核定方法可参考《北京市行政机关和与财政有经费缴拨关系事业单位住房补贴发放中有关问题的补充通知》（京房改办字〔2004〕258号），其中第十八条规定，职工及其配偶京外已按国家或单位补贴的租（购）价承租或购建住房的，按统计部门公布的上年住房所在京外当地商品住宅平均价格与北京市全市商品住宅平均价格之比乘以京外住房核定面积，具体计算公式为：职工住房面积=京外当地商品住宅平均价格÷北京市商品住宅平均价格×京外当地住房核定面积。

25.夫妻双方购买了公有住房，离异后住房面积如何核定？

夫妻双方离异前购买了一套公有住房的，离异后，无论是否得到住房，面积核定为公有住房的面积，若未达标，可申请领取差额补贴。

夫妻双方离异前购买了两套公有住房的，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。上述两种情况下，双方都应按两套住房核定面积，若超标，做好超标处理。

26.夫妻双方承租了公有住房，离异后住房面积如何核定？ 夫妻双方离异前承租了一套公有住房的，离异后，得到住房的一方，面积核定为承租公有住房的面积，若未达标，可申请领取差额补贴；未得到住房的另一方，比照腾退不可售公房领取一次性补贴。

夫妻双方离异前承租了两套公有住房的，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。得到两套住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。未得到住房的另一方，比照腾退不可售公房领取一次性补贴；第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。在这种情况下，双方都按现有承租的一套住房核定面积。

27.夫妻双方购买并承租公有住房，离异后住房面积如何核定？

夫妻双方离异前购买了一套并承租了一套公有住房，离异后，分两种情况：第一种情况是一方得到两套住房，一方未得到任何住房。得到两套住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。未得到住房的另一方，面积核定为已购公有住房的面积；第二种情况是夫妇双方各自得到一套住房。得到已购公有住房的一方，面积核定为已购公有住房的面积。得到承租公有住房的一方，面积核定为两套住房的面积，若超标，做好超标处理。

28.无房新职工与有房老职工结婚后，能否继续领取住房补贴?

无房新职工与有房老职工结婚以后，仍视为无房职工，可继续领取住房补贴；有房老职工则根据自己的住房及职级情况，可按规定申请差额补贴或级差补贴。

29.已购买公有住房的职工是否可以选择退房？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房管字〔2000〕36号），职工已按房改成本价或标准价购买现住房且未达标的，不再办理退房手续，差额面积可由所在单位一次性计发差额补贴。职工可通过已购公有住房上市交易改善住房条件。

30.单位能否以市场价向职工出售公有住房？

依据《关于单位按市场价向职工出售公有住房有关问题的通知》（京国土房管改字〔2001〕586号），经房改部门批准，单位可按市场价向职工出售公有住房，向购房人核发商品房产权证。

31.职工住房核定面积已达标或超标的，另外承租的成套公有住房能否再按超标处理方式购买？

依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》（国管房改字〔2000〕36号），职工承租住房超标，属于能分割退回的，要分割退回。因此，职工住房核定面积已达到购房补贴建筑面积标准或超标的，另外承租的成套公有住房应按相关规定及时向房屋所在单位腾退，不能再按超标处理方式购买。

二、已购公有住房上市政策

32.什么是已购公有住房？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），已购公有住房是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公有住房。

中央在京单位已购公有住房，是以住房原产权归属为准的，即凡产权原属于中央在京单位的住房，无论是中央在京单位职工、北京市或其他部门职工购买，均属中央在京单位已购公有住房。

33.怎样理解中央在京单位已购公有住房上市出售？

中央在京单位已购公房上市出售，是指职工购买的原产权属于中央在京单位的公有住房，首次进入市场出售时，经在京中央和国家机关住房交易办公室进行住房档案核对无误后，出售人自行，或经公证委托他人，或委托定点代理服务机构到房屋所在区县国土房管局办理交易手续的活动的总称。

34.已购公有住房上市出售的基本程序有哪些？

⑴产权人持产权证、身份证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）原件到在京中央和国家机关住房交易办公室申请查询本人住房档案。

⑵职工住房档案查询合格者，由产权人提供产权证、身份证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）复印件办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。

⑶办理时如产权人无法到场，需办理公证委托（委托事项为：代办央产房上市审核手续），由受托人持公证委托书及受托人身份证、产权人身份证、产权证、原始购房合同（买卖协议或买卖契约）原件及以上证件复印件办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。

35.不能上市或不宜公开上市出售的已购公有住房有哪些？应当如何处理？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），凡属住房超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，不宜公开上市出售。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

36.已购公有住房上市出售土地出让金的缴纳标准是多少？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），上市出售的已购公有住房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

37.已购公有住房上市出售后，原产权单位是否与职工进行收益分成？

依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改〔2003〕165号），凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。

38.已购公有住房上市出售后，房屋的物业费、供暖费如何处理？

已购公房上市出售后，新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。买受人应与该房屋的供暖、物业部门重新签订供暖及物业管理服务协议。

39.以标准价购买的公有住房能否上市交易？

凡以标准价购买的公有住房，出售人可按上市当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后可上市出售，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。

40.什么是统建房？能否上市交易？

依据《关于中央在京党政机关及所属企事业单位统建房房改售房有关问题的通知》（京建开〔1999〕336号，〔99〕京房改办字第106号，京房地房字〔1999〕第841号，局房地司字〔1999〕078号），统建房是指1973年至1986年期间，由国家计委、国家建委、财政部投资、拨款，北京市组织统一建设、管理的，按国家投资指标（包括“三材”指标）拨款，由中央单位分配使用的住房。购买统建房的购房人享有与其他公有住房房改售房政策规定的同等的权利和义务，只要符合住房上市出售管理办法的有关规定，可以上市交易。

41.如何认定位于远郊区县且属于不宜公开上市出售的已购公有住房？

由远郊区县中央在京单位与远郊区县国土房管局协调办理相关手续，提供不宜公开上市出售住房的明细清册。列入明细清册的住房，区县国土房管局不得为其办理上市出售的相关手续。

三、职工住房补贴发放政策

42.什么是职工住房补贴？

依据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），住房补贴是国家在1998年下半年开始停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行的住房分配货币化形式之一。

43.职工住房补贴如何发放？

依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），为方便职工使用住房补贴购买或承租住房，住房补贴取消集中管理。对新职工和无房老职工月住房补贴随职工工资发放；其他住房补贴按有关规定审核后轮候发放给职工。对已集中管理的住房补贴资金由职工一次性支取。

44.住房补贴发放对象有哪些？

依据《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号），以及《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），住房补贴的发放对象为中央国家机关在职、在编及离退休职工中的无房和住房未达标职工。其中，在职、在编的条件需同时满足。

45.无房新职工与有房老职工结婚后，能否继续领取住房补贴？

无房新职工与有房老职工结婚以后，仍视为无房职工，可继续领取住房补贴；有房老职工则根据自己的住房及职级情况，可按规定申请差额补贴或级差补贴。

46.如何理解“享受购房政策优惠”？

依据《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号），享受购房政策优惠是指本办法印发前按照房改政策购买国管局、中直管理局建设的经济适用住房、单位自建住房、集资建房以及按上述经济适用住房基准价格购买的腾退已购公有住房和北京市经济适用住房。但该文件在理解上容易出现歧义，给各单位在文件执行中造成了一定的困难，为此，《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号）对此问题再次进行了明确：享受购房政策优惠是指职工购买了有关房改主管部门于2006年5月17日前审核批准基准价格的住房，包括国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局集中建设的职工住宅，单位自建的职工住宅和集资建房，职工按照经济适用住房基准价格购买的旧有住房以及在京部队系统或者北京市配售的经济适用住房。

47.如何理解“建立住房公积金制度前的工龄”和“建立住房公积金前的工龄”？

无论文件表述为“建立住房公积金制度前的工龄”，还是“建立住房公积金前的工龄”，均应理解为中央国家机关建立住房公积金制度前的工龄。即针对的是单位建立住房公积金制度的时间，不是职工个人建立住房公积金的时间。

48.如何计发无房职工住房补贴？

无房职工住房补贴分三段式：一是1998年底前给予一次性补贴。住房补贴的计算公式为：（职工1998年月均标准工资×1999月住房补贴系数0.66×职工1998年底前的工作月之和）+（1999年工龄补贴额13元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄×职工购房补贴面积标准）。二是1999年1月至2004年12月给予按月补贴，月住房补贴计算公式为：职工当月标准工资（基础工资、职务工资、级别工资和工龄工资之和）×月住房补贴系数0.66。三是2005年1月起发放按月定额补贴，在其工作年限内按月定额发放至退休。无论是否享受购房政策优惠，无房职工的住房补贴计发方式相同。

49.无房职工按月定额补贴标准是什么？

依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），公务员为：科级以下，800元；副科级，900元；正科级，1000元；副处级，1100元；正处级，1200元；副司（局）级，1400元；正司（局）级，1600元。机关工勤人员为：技术工人中的初级工和15年以下工龄的普通工人，800元；技术工人中的中级工和15年以上（含15年）、25年以下工龄的普通工人，900元；技术工人中的高级工、技师和25年以上（含25年）工龄的普通工人，1000元；技术工人中的高级技师，1100元。

50.如何计发住房面积未达标职工的差额补贴？

住房面积未达标职工的差额补贴分“已享受购房政策优惠”和“未享受购房政策优惠”分别处理：已享受购房政策优惠的职工，差额补贴计算公式为：（基准补贴额1265元／建筑平方米+每年13元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积；未享受购房政策优惠的职工，差额补贴计算公式为：（基准补贴额2000元／建筑平方米+每年16.5元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积。

51.已按原有文件规定的补贴标准领取了差额补贴的职工，应当如何执行现有文件规定的补贴标准？

职工若未享受购房政策优惠，应按《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号）规定的补贴水平重新计算后补发差额部分；若已享受购房政策优惠，则不再补发差额部分。

52.如何计发职级晋升职工级差补贴？

晋升职级职工的级差补贴分“已享受购房政策优惠”和“未享受购房政策优惠”分别处理：已享受购房政策优惠的职工，级差补贴计算公式为：（基准补贴额1265元／建筑平方米+每年13元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积；未享受购房政策优惠的职工，级差补贴计算公式为：（基准补贴额2000元／建筑平方米+每年16.5元／建筑平方米×职工建立住房公积金制度前的工龄）×差额面积。

53.已按原有文件规定的补贴标准领取了级差补贴的职工，应当如何执行现有文件规定的补贴标准？

职工若未享受购房政策优惠，应按《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号）规定的补贴水平重新计算后补发差额部分；若已享受购房政策优惠，则不再补发差额部分。

54.是否计发1999年8月16日之前去世职工的住房补贴？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1999年8月16日前去世的无房和住房未达标老职工，不再发放住房补贴。其中，1999年8月16日的时间点的确定是以《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号）的发布之日为依据。

55.如何计发1999年8月16日（含）之后去世职工的住房补贴？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1999年8月16日（含）之后去世的，其去世前的住房补贴由原工资关系所在单位根据其住房实际情况及相关规定发放，并由其继承人按《中华人民共和国继承法》的有关规定办理支取手续。

同时，依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），1999年8月16日（含）后至2005年5月21日前去世的住房面积未达标职工，按照《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》（厅字〔1999〕10号）规定计发住房补贴；2005年5月21日（含）后去世的住房面积未达标职工，按照《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号）和《在京中央和国家机关住房补贴调整实施办法》（国管房改〔2006〕164号）的规定计发住房补贴。

56.如何处理计发住房补贴期间去世职工的住房补贴？

职工在计发住房补贴期间去世的，其中无房老职工的按月补贴从去世的次月起停止计发。职工去世后，其名下的住房补贴可由其合法继承人或受遗赠人一次性提取。

57.如何确定离退休人员一次性住房补贴的月均基本离退休费标准？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），1998年12月31日前已离退休的无房老职工，一次性发放购房补贴时，“职工1998年月均标准工资”按“职工1998年月均基本离退休费”计算。行政人员：正司局级800元，副司局级700元，正处级570元，副处级510元，正科级440元，副科级及副科级以下380元；工人：高级技师480元，技师和高级工430元，中级工、初级工和普通工人370元。

58.如何计发交由街道代发退休费人员的住房补贴？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），在京中央和国家机关交由地方街道办事处代发退休费的人员，原工资关系所在单位对其进行住房面积核定后，凡符合发放购房补贴条件的，由原工资关系所在单位发放购房补贴。

59.离退休后异地安置职工的住房补贴是否计发？

依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），离退休后异地安置（含回原籍安置）的无房或住房未达标职工，且当时未作其他安置的，由其原工资关系所在单位按照安置地购房补贴的有关规定处理。

60.什么是不可售公有住房？如何计发租住不可售公有住房职工的住房补贴？ 依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），不可售公房包括：平房，筒子楼，简易房，危险房，违章建筑和近期需要拆除的住房，具有历史纪念意义的住房，党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房，不可售军产房。租住不可售公有住房的职工可按以下两种方法计发住房补贴：

一是依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），待其腾退住房后一次性计发。

二是依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），先核定面积后计发差额补贴，待其腾退住房后，再申请一次性住房补贴，并相应扣除已领取部分。核定住房面积按照以下规定：（1）两个（含）以上职工家庭共同承租一套公有住房的，职工住房面积按照各自居室面积与应分摊的面积之和核定。具体公式为：职工住房面积=（本套住房建筑面积-居室面积之和）×分摊系数+居室面积。其中，分摊系数为本套住房居住户数的倒数。（2）职工按照规定的公有住房租金标准承租其他不可售公有住房的，其住房面积按照使用面积乘以1.333计算，或者按照实际测量的建筑面积计算。

61.如何计发工作单位变动职工的住房补贴？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工（不含外地调京干部）工作单位变动后，符合现工作单位住房补贴发放条件的，可以按照规定向现工作单位申请调入后的按月住房补贴或者因职务晋升形成的级差补贴等。

62.如何计发试用期期间的住房补贴？

依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），职工试用期内暂不发放住房补贴，待其试用期满任职定级后，按照职级对应的住房补贴标准予以补发。

63.如何计发原工作地已承租或购买公有住房调京干部的住房补贴？

依据《中央和国家机关外地调京干部住房管理实施意见》（国管房改〔2005〕484号），区别不同情况按以下规定发放：

⑴在原工作地承租公有住房已退回，以及在原工作地已购买公有住房，并按房改成本价退房的调京干部，按照调京后新职级补贴面积标准，比照《关于印发<关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见>的通知》（国管房改字〔2002〕203号）关于腾退不可售公房的补贴计算公式，计发一次性补贴。调京干部在原工作地已领取住房补贴的，在计发一次性住房补贴时予以扣除，并可购买中央国家机关职工住宅。

⑵在原工作地已购买或承租公有住房不退回的，或将已购公有住房按当地商品房价出售的调京干部，调京后享受两地的地区差额补贴，只限于夫妻一方，但不得再购买中央国家机关职工住宅。地区差额补贴的计算公式为：（北京市普通商品住房均价－原工作地普通商品住房均价）×调京前原职级对应的中央国家机关购房补贴面积标准。各地普通商品住房均价按上年政府部门发布的价格为准。原工作地普通商品住房均价高于北京，不再计发地区差额补贴，调京干部也不再交出高出部分的住房价款。目前，财政部暂停发放地区差额补贴，待新的规定出台后按相关规定执行。

⑶调京干部调京后晋职晋级的，按照中央国家机关房改政策规定发放级差补贴。

64.如何计发原工作地没有承租或购买公有住房调京干部的住房补贴？

依据《中央和国家机关外地调京干部住房管理实施意见》（国管房改〔2005〕484号），区别不同情况按以下规定发放：

⑴在原工作地已领取住房补贴的调京干部，调京后按照中央国家机关无房职工住房补贴标准重新计算调京之前原职级的补贴额，补发差额部分。若原工作地住房补贴高于北京，调京干部可不交出高出部分的住房补贴。调京后继续享有新职级按月补贴，并可购买中央国家机关职工住宅。

⑵在原工作地未领取住房补贴的调京干部，调京后按照中央国家机关无房职工住房补贴标准，核发其新职级应享受的一次性住房补贴，之后按有关规定和标准发放按月补贴，并可购买中央国家机关职工住宅。

65.企业或自收自支事业单位的外地调京人员能否参照执行现行外地调京干部住房政策的相关规定？

《中央和国家机关外地调京干部住房管理实施意见》（国管房改〔2005〕484号）的适用范围是中央国家机关因工作需要从京外调入北京，并按照组织程序和要求办理调动手续的党政干部，包括公务员和参照、依照公务员制度管理的事业单位人员。企业或自收自支的事业单位的外地调京人员可否参照执行，需报上级主管部门审核。

66.如何计发军转干部的住房补贴？

若是2000年1月1日前转业的，分以下两种情况发放：

⑴无房军转干部：按照中央国家机关无房职工住房补贴标准，补发其转业前应享受的住房补贴，从转业之日起按月领取住房补贴，同时享有购买职工住宅资格。

⑵承租不可售军产房的军转干部：依据第59问核发住房补贴，同时享有购买职工住宅资格。

若是2000年1月1日（含）后转业的，分以下三种情况发放：

①无房军转干部：从转业之日起按月领取住房补贴，同时享有购买职工住宅资格。②承租不可售军产房的军转干部：依据第59问核定住房补贴，与在部队领取的住房补贴总额相比较，如多于在部队领取的补贴总额，则补发其差额部分，如果少于则不追回。同时享有购买职工住宅资格。

③购买军队自建经济适用住房的军转干部：如果是按建造成本价购买的经济适用住房，其面积核定为军转干部的住房面积。如果是按不低于同地段经济适用住房价格购买的经济适用住房，其面积不核定为军转干部住房面积，不影响其按月领取住房补贴，但不再享有购买职工住宅资格。

67.如何计发租住不可售军产房职工的住房补贴？

租住不可售军产房的职工可按以下两种方法计发住房补贴：一是依据《关于发放购房补贴中几个具体问题的处理意见》（国管房改字〔2002〕203号），待其腾退住房后一次性计发。二是依据《关于规范在京中央和国家机关职工住房补贴发放工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕412号），先核定面积后计发差额补贴，待其腾退住房后，再申请一次性住房补贴，并相应扣除已领取部分。

68.事业单位职工住房补贴方案制定的政策依据是什么？

依据《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》（厅字〔2005〕8号），中央机关直属事业单位依据本单位职工工资收入状况，参照本意见精神制定住房分配货币化方案，合理确定补贴水平，报上级主管部门批准后实施，住房补贴资金按现有经费渠道解决。

四、物业供暖政策

69.房改房住宅专项维修资金的筹集标准是多少？ 依据《中央国家机关住宅专项维修资金管理办法》（国管房改〔2008〕346号）：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅竣工10年以下25％、竣工10年（含）以上35％，高层住宅竣工10年以下35％、竣工10年（含）以上40％的比例，从其售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

70.职工住房管理模式有哪些？

根据住宅小区的条件，可实行以下两种管理模式：一是自主管理或委托管理。例如，居住小区不具备物业管理条件，仅有一栋或几栋住宅楼，公共区域较为狭小，既没有小区封闭条件，也没有物业办公场所，可由单位房屋管理部门进行管理，也可委托有关服务单位承担管理和服务项目。二是专业化物业管理。对于设施设备比较好，经过适当改造即具备物业管理条件或已具备物业管理条件的小区，应尽快召开业主大会，成立业主委员会，实行专业化的物业管理，改善和美化职工的生活环境，提升职工的居住品质。

71.职工的物业服务费怎样交纳？

职工缴纳物业服务费，可以区分以下两种情况：对于购买公有住房的职工，其与原房屋产权单位在物业服务费负担主体和收费水平上有约定的，从其约定；如果没有约定的，仍由职工和原产权单位共同负担物业服务费，即职工承担区域清洁卫生费用和秩序维护费用，其余的费用由原产权单位承担。对于购买经济适用房或商品房的职工，原则上，由职工个人负担物业服务费。其中，已成立业主大会的经济适用住房小区，业主大会与物业管理公司可以协商执行市场调节价；未成立业主大会的经济适用住房小区、危改回迁小区，应执行北京市经济适用住房小区物业管理收费政府指导价。

72.职工的采暖费怎样交纳？ 依据《关于做好在京中央和国家机关职工住房供热供暖合同签订工作有关问题的通知》（国管房改〔2010〕535号），居住北京市产权住房的中央国家机关职工，应当与供热单位签订供热采暖合同，直接向供热单位或供热单位委托的金融机构、其他代收单位支付采暖费，或者由职工所在单位代为支付采暖费；居住中央国家机关产权住房的中央国家机关职工，在中央国家机关采暖补贴政策出台前，可继续由所在单位代为签订供热采暖合同并支付采暖费，并依法承担相应责任；居住中央国家机关产权住房的北京市职工，应当与供热单位签订供热采暖合同，直接支付采暖费。

73.职工住房小区可否强制实施专业化物业管理？

《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。因此，实施专业化的物业管理，应以业主自主和自愿的选择为前提。单位没有理由强制业主选择物业管理企业，也没有理由强制实施物业管理和服务。

74.职工住房小区物业服务包括哪些内容？

按服务性质和服务方式，可分为以下三类：一是常规性的公共服务。主要包括房屋建筑主体管理，房屋设施设备管理，环境卫生管理，绿化管理，保安管理，消防管理，车辆道路管理，公众代办性服务。二是针对性的专项服务。主要包括日常生活类，商业服务类，文化、教育、卫生、体育类，金融服务类，经纪代理中介服务类。三是委托性的特约服务。即为满足小区居民个别需求而提供的服务。比如，护理老年病人，接送职工子女上下学，照顾残疾人上下楼，为居民代购生活物品等。

第五篇：1995年出售公有住房方案实施细则

附件—：１９９５年出售公有住房方案实施细则

第—条根据《关于出售公有住房的暂行办法》〔沪府发，１９９４）１９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册第１８２页），和《关于１９９５年出 售公有职工住房的方案，〔沪府１９９５）２２号〕的规定，特制定本实施细则。

第二条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工出 售，但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为 不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。１９９５年 出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。职工租住单俭购 买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售范围。

第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次，职工家庭是指承租人及 其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或支农等离 开本市（另一方不再享受购房忧惠）而承租户内留有一人的；４０岁以上的单身未婚 男子或女子。

第五条购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住 所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８周岁的同住成年人。职工家庭内 有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可 申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人再购房时应合并计算购房 面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购房手续。有下列情况之一 的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及有违章搭建或违章建 筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租户内留有一人的（承租户内留有二人或二人以上的，须变更租赁户名 后按规定购买）。

第六条１９９５年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积１０６０元.第七 条按购房人每一年工龄给予每平方术建筑面积１５．３０元的工龄折扣，确定１９ ９５年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、承担人 或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时 不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到１９９１年底。从事井 下、高空、，高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符合国家提前退休 规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的“工龄”。

第八条１９９５年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种

折扣和增减率计算。对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

１．购买己租住的公有住房，按规定给予５％的折扣。

２．多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为１０％，高层住宅为１２％。３．房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

４．房屋的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第九条对购房者给予以下优惠：

１．购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

２．购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

３．购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条１９９５年公有住房实际出售单价计算公式如下：

新分配公有住房的实际出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）— １５．３元／年．平方米×购房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕

×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率已租住公有住房的实际 出售单价（元／平方米）＝〔成本价（元／平方米）—１５．３元／年·平方米×购 房工龄（年）〕×〔１—成新折扣率×竣工年限（年）〕×〔１—已租住公房折扣率〕 ×〔１—面积折扣〕×地段增减率×朝向增减率×层次增减率其中：购房工龄——机 关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工连续工龄按市劳动 局有关规定计算。连续工龄计算到１９９１年底。竣工年限——按房屋出售年份减去 房屋竣工年份计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十—条１９９５年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住 房、套增配房）的最低限价，１级地段内，定为每平方米建筑面积２１３元；２级地 段内，定为每平方米建筑面积２００元；３级地段内，定为每平方米建筑面积１８８ 元；４级地段内，定为每平方米建筑面积１７５元；５级地段内，定为每平方米建筑 面积１６３元；６级地段内，定为每平方米建筑面积１５０元。

第十二条出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建 筑面积摊算办法的通知》〔沪房（９３）权字发第５２号〕规定执行。建筑面积计算 保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均

建筑面积２４平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：１．建筑面积控制标准７５平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术 职称的人员。

２．建筑面积控制标准８５平方米——科级干部；具有各类中级专业技术职称的 人员；具有高级工证书的技术工人。

３．建筑面积控制标准１００平方米——县处级干部；副教授、副研究员等各类 高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

４．建筑面积控制标准１２０平方米——副局级干部。

５．建筑面积控制标准１４０平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受 教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

６．建筑面积控制标准５０平方米——无业、待业、孤寡老人。

７．部级干部按国务院规定的控制标准执行。购买高层公有住房在上述建筑面积 控制标准的基础上再增加建筑面积１０平方米。以上是职工家庭购买公有住房的建筑 面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条１９９５年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场 价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准１０平方米以 内的，其超过部分按１９９５年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过部分的 实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定，再超过部 分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受１９９５年的优惠折扣政策，其实 际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条１９９５年多层住宅每平方米建筑面积市场价，1、2级地段定为２９２ ８元，3、4级地段定为２０９２元，5、6级地段定为１２５５元。１９９５年高层住 宅每平方米建筑面积市场价1、2级地段定为４４４２元，3、4级地段定为３１７３元，5、6级地段定为１９０４元。

第十六条职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，仍 可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增配的若 干规定》〔沪房地改发（１９９５）２４０号（编者注：见企业财税法规选编》第１ ３册第２１５页）〕办理。

第十七条购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。１９９５ 年一次性付款折扣为２０％。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于实际售价的３０％。

第十八条对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的税 基。

第十九条出售、购买公有住房的程序

（一）出售公有住房按下列程序进行：

１．出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属 单位分别报市、区县房改办确认。对１９９４出售过公有住房的楼房不再办理确 认手续。

２．出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属 单位分别报市，区县房改办审核、备案。

３．单位将１９９５竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申 领单位房屋所有权证的有关手续。

４．出售人向住户宣传购房政策。

５．出售人为购房人办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二）购买公有住房按下列程序进行：

１．职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费１００元（不购 房时不予退还），购房时，应协商一致，确定购房人。

２．职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

３．购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合 同，支付定金１０００元，按规定缴付购房款和有关税费。

４．购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记 发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、并 购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，权益归已，但须按规定补 交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。职工购买公有住房前与 单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反正常工作调动规定，擅自离职 的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场价的差价。，第二十—条房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共用部位和电梯等其用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有 人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修费用由产权单 位承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修 复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯，绿化等街坊公 共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用，应 在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维修、养 护基金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第二十二条高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分 摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的２０％，其余 ８０％在维修基金中列支。

第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的１．５％ 缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５.９０元；出售人应一次 性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的６％缴付房屋维修基金，１９９５年定为 每平方米建筑面积６３．６０元。

（二）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方术建筑面积成本价的１．５％ 缴付房屋维修基金，１９９５年定为每平方米建筑面积１５．９０元；出售人应一次 性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的１２％缴付房屋维修基金，１９９５年定 为每平方米建筑面积１２７．２０元。上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有 人分摊。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人 按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出 售的每平方米建筑面积提取１００元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。高层住宅出售人提供的电梯和水泵等其用设备大修和更新费用，具体使用办法按《上 海市公有住宅售后管理暂行办法》〔沪府发（１９９４）５９号（编者注：见《企业 财税法规选编》第１２册第２０３页）〕的规定执行。出售人应一次性从售房款中按 每平方术建筑面积２０元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十四条出售人和购房人需交付的费用：

出售人交付的费用：房屋维修基金；衔坊公共设施管理、维修、养护基金；高层 住宅水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款（不计一次、性付款折扣）０．５％的手续费；房屋出售价千分之０．５的房屋买卖合同印花税。购房人交付的 费用：购房款；首期维修基金；实际售房款（同上）０．５％的手续费；房屋登记勘 丈费０．３０元／平方米及房产权证工本费５元；房屋出售价千分之０．５的房屋买 卖合同印花税（分期付款的按购房总价千分之０．５交付）；产权登记权证印花税５ 元。

第二十五条出售单位应合同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物 业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暂 行办法》〔沪府发（１９９４）５９号（编者注：见《企业财税法规选编》第１２册 第２０３页）〕的规定办理。购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根 据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。多层住宅产权人每月每套应承担３ —５元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承担５—１０元的管理费，由业主管理 组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十六条公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会关 于售房归集资金管理和使用规定的通知》〔沪府办（１９９５）２０号〕办理。房地 产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，售房款由市 公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。个人购买使用权住房 的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付成本价的首期维修基 金；按本实施细则计算购房款（不计一次性付款折扣）０．５％的手续费；房屋登记 勘丈费０．３０元／平方米；房产权证工本费５元；房屋买卖合同千分之０．５印花 税；产权登记权证印花税５元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制标准限制，住房的维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房屋产权单位必须 按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。

第二十七条新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住房 时，出售数量不能低于新建住房总量的３０％，单位给本系统收入较高职工分配新建 住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积１０６０元的基础上适当上调，具体

价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条１９９５年７月１日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定 出售公有住房。公有住房套配时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家庭 购房认购手续截止１９９６年６月底。

第三十条市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。

第三十一条本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布 的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。