风景名胜区旅游策划总体设计构思解读

第一篇：风景名胜区旅游策划总体设计构思解读

泰山风景名胜区旅游策划设计中将以历史文化符号为本底，以及现代休闲理纪为基调，以道路组织为主线，通过道路网络与景观通道的建设，分割出不同的游览空间，在单个项目布局设计上要自成一体，同时通过景观通道与道路体系相互贯通，做到景观相通，地缘相接，文脉相承。使历史遗迹、山体、建筑、绿化协调有致，互相映衬，使多元文化与丰富多变的景观环境交相辉映，成为既有文化又有情调的特色景观旅游策划空间。

主题定位为大泰山旅游区的门户型景区，以文化展示、生态体验为特色的运动观光旅游区，旅游形象的定位取决于旅游资源构成、“地脉”和“文脉”特色及市场认同取向等诸因素。旅游形象设计和宣传口号策划对市场的影响重大，有视觉冲击力，简练生动的旅游形象和宣传口号可大大增加旅游的感召力，产品定位是本着文化体验、生态自然、多元景观、休闲体验的思路，以原有的资源为背景和载体，创造新的产品才结构能产生足够大的吸引力，形成人气，同时也提升目前整个西花园的整体档次与文化品位。旅游产品设计要做到三个结合，旅游策划项目组对旅游产品开发定位为以历史深厚的扇子崖为文化底蕴和招牌，突出产品体系的特色，多元景观、复合功能，集生态性、参与性、体验性为一体的产品体系。并营造丰富夜间项目和休闲参与产品。

第二篇：浅析风景名胜区

浅析风景名胜区

工程造价112 李有松 11142030208

摘要：在世界经济全球化的浪潮的冲击下,旅游业以蓬勃的发展态势,日益成为人类社会生活中的重要组成部分。大力发展旅游业对促进经济结构调整、优化资源配置具有重要的意义。风景名胜区的开发和建设为人们提供了亲近自然、回归自然的空间场所,满足了人类返璞归真的本性需求。但与此同时许多问题接踵而来。例如单纯追求短期的经济效益而忽视了社会效益和生态效益;缺乏短、中、长期利益相结合的可持续发展思想;重视局部利益和眼前利益而忽视了风景名胜区资源的整体性和长远性。如何合理化、科学化地挖掘和整合旅游资源,实现可持续发展,是我们应当着重探讨和解决的问题。

关键词：风景名胜 规划设计 不合理性与污染 可持续发展 道德修养风景名胜区概论

1.1 风景名胜区的概念

风景名胜区是指依法审定的具有观赏、文化和科学价值，自然景物、人文景物比较集中，环境优美，具有一定规模和范围，可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区。

风景名胜，又称作“旅游吸引（因素）”，因为它具备特殊的旅游美学观赏价值，休闲娱乐、度假疗养和体育健身价值，历史文化和科学求知价值等，所以成为旅游者开展旅游审美活动、认识活动和实践活动指向的对象。风景名胜既可以是有形的物质实体，如自然山水、古代建筑、古典园林、历史文物、城镇风貌、娱乐设施、会议中心、购物场所和风味食品等，也可以是无形的精神文化因素，如历史文化、宗教文化、民俗风情、文学艺术、科学技术、社会风尚与文明程度等，它更应是物质和精神的完美组合。它既可以主体是单一性的专门类景观，而更是多样化的复合型景观，其复合程度之大，组合程度之高，几乎可以囊括整个自然界和人类历史文化及现代社会活动现象。

1.2风景名胜的范畴

风景名胜是一个不断发展的概念，随着时代的发展和旅游需求的多样化，为更好满足旅游者的新的需求，必须不断地开发和创造新的旅游项目，这就使得旅游景观的范畴日趋广泛，内容日益丰富。由于风景名胜的范畴逐步扩展，可以说，旅游风景名胜的范畴已几乎到了无所不包的程度，在现代社会中已经很难找出哪一类事物和现象绝对不可能被用作旅游景观了。风景名胜区的规划

风景名胜区的规划，是在所属人民政府的领导下，由主管部门负责编制。风景名胜区内的一切景物和自然环境，必须严格受到保护，不得破坏和随意改变。在风景名胜区及其外围保护地带内的各项建设，都应与景物相协调，不得建设破坏景观、污染环境、妨碍游览的设施。在游人集中的游览区内，不得建设宾馆、招待所及休养、疗养机构。风景名胜区及其外围保护地带内的林木，不分权属都应按照规划进行抚育管理，不得砍伐。确需要进行更新、抚育性砍伐的，须经地方主管部门批准。风景名胜区存在的问题

3.1 现实与理想的相悖

国外国家公园概念的引入对我国风景名胜区规划和管理的理论研究与实践产生了深刻影响，最深远的是将风景名胜区看作是与国外（主要是美国）国家公园等同的概念。我国风景名胜区中有一类像武陵源、九寨沟、黄龙等自然景观突出的风景名胜区与美国国家公园极为相似的事实在一定程度上证明了这种看法，使得这种观点在国内已酿成了相当普遍的思潮。在许多时候，人们不自觉地为我国风景名胜区构筑了一个理想的评价体系。然而，受发展旅游业促进地方经济繁荣的利益驱动，在许多地方出现了将风景名胜区完全作为旅游区开发建设的趋势，过度开发风景名胜资源，而忽视和降低对资源和环境的保护。结果导致资源恶化严重、建设性破坏频繁、管理体制混乱、保护资金短缺、规划方法落后、管理政策缺乏等等。以理想的国家公园制度和理论方法去审视我国风景名胜区的现实世界，似乎有太多的难题构成了难以逾越的鸿沟。

3.2 规划与实施的背离

规划是搞好风景名胜区保护和管理的依据和手段。我国大部分风景名胜区，尤其是国家重点风景名胜区都先后编制了风景名胜区规划。但是在具体管理中，不按规划或违反规划的现象经常发生，违章建设随处可见。规划是一套，实施又是另一套。自1980年代初以西湖、桂林为代表的城市风景区受到违规高层建筑的破坏，1990年代初大搞开发区、旅游度假区，风景区内建了大批的宾馆、培训中心和别墅，到近几年来一些风景区超载开发，建设失控，人口增加，城市化、商业化、人工化现象严重，使一些景区处于“濒危”状态。由于规划与实施的背离导致风景区屡遭劫难，人们对此感到深深的忧虑。

3.3 污染严重

许多风景名胜区的主管部门为了追求经济效益，在景区内修建宾馆、招待所等，加上景区内公共设施不完善，游客乱扔乱划现象严重，导致了环境污染。贵州省清镇市境内的红枫湖，１９８８年经国务院批准为国家级风景名胜区，也是４Ａ级旅游区。红枫湖建成于１９６０年，水域面积近６０平方公里，是贵州高原第一大人工湖，面积相当于六个杭州西湖。１９０多个大小岛屿及半岛散布其间。由于污染严重，国家级风景名胜区贵州红枫湖水质日趋恶化，水体已经步入富营养化阶段

3.4 法律、法规体系尚不健全

对于风景名胜区 ,我国仅存的一部 《风景名胜区管理条例》(以下简称 《条例》)于 2006年 9 月颁布 ,这部条例在 1985 年的《风景名胜区管理暂行条例》 的基础上进行了部分修改。《条例》 对景区的管理机构、景区的设立、规划、保护、利用和管理等提出了要求 ,但是 ,这些规定都略显笼统 ,并没有对各级政府的权、责、利进行明确的界定 ,也没有对景区经营者以及景区内许可企业的条件、资质、选拔、约束及惩罚等细节问题进行明确规定。

3.5 存在安全问题

风景区旅游安全问题依据表现形态主要有：犯罪、交通事故、火灾、突发自然灾害、疾病、中毒和其他意外事故。歌乐山是中梁山的一支余脉，位于重庆市沙坪坝区，距重庆市中心16公里，因“大禹会诸侯于涂山，召众宾歌乐于此”而得名。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸“林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。歌乐山国家森林公园以山、水、林、泉、洞、云、雾等自然景观和

“清丽、幽深、古朴、旷达”的风格被誉为“山城绿宝石”，还评为了“主城区两片肺叶之一”。在2002年被评为国家AAAA级景区，2003年被评为国家森林公园。歌乐山植被茂密，容易发生火灾。2010年11月23日中午11时许，歌乐山新开寺村龙井湾一家生产泡沫包装的泡沫厂爆炸。山上的缆车索道的建设不仅破坏了风景区的原貌,而且容易引发安全问题。大量游客在歌乐山乘坐缆车，进行歌乐飞降等活动，容易发生安全问题。4 坚持走可持续发展道路

既满足当代人的需求，又不损害后代人的满足及其需求叫可持续发展。它是科学发展观的基本要求之一。

4.1 准确认识风景资源性质，提高风景资源保护和管理意识

我们需要正本清源、更新观念，从风景资源工作的性质和特点出发，充分尊重风景资源科学，充分尊重风景资源管理的规律，进一步深化资源管理机制的改革，尽快摆脱目前资源管理的被动局面。目前，我国风景名胜资源的开发形式，尤其在生态敏感的核心保护区范围的开发，仍然习惯使用或侧重“硬开发”模式，即在开发形式上以直接的上档次的商品化规模化建设为主，在开发手段上以资本投入为主，在开发主体上以政府行为为主。这种开放模式以人的消费需求为前提，将人的价值规律凌驾于风景资源的自然生态规律之上，忽视了对风景资源的社会、科学、教育以及生态环境价值和效益的开发利用，把获取经济效益作为开发风景资源的唯一目标。作为风景名胜区行业，应该准确把握风景资源的开发尺度，严格遵照有关法律法规，本着对历史、对国家、对子孙后代负责的精神，遏制错位的“硬开发”趋势，积极倡导并尊重自然科学规律的“软开发”，高度重视对风景区生态、历史、文化、科学、教育以及综合社会价值的开发，高度重视风景资源“软开发”的实践与研究工作。

4.2加快法制建设进程，使风景名胜区切实做到有法可依、依法管理 风景名胜区的法律和法规是政府主管部门管理指导风景区工作的基本手段，是保护我国自然与文化遗产资源的重要武器。

风景区的法制建设涉及理顺管理体制、强化规划实施力度和能否有效地保护风景资源，还涉及国家、地方、公众等方方面面的权益和利益，对处理和化解当前风景名胜区存在的各种矛盾具有十分重要的意义。我们应加强对市场经济条件下法制建设重要性的认识，加大对风景名胜区法制建设问题的解决力度，尽快健全并完善风景区的法律法规，使我国风景名胜区在良好的法制化条件下稳定、健康的发展。

4.3强化风景名胜区的规划管理，提高对规划的宏观指导水平

做好风景名胜区的规划，是搞好风景名胜区保护和管理的依据和手段，是一切开发利用建设的基础，是处理好保护与利用关系的重要途径。目前，部分在风景区核心保护范围的违法违规建设泛滥的原因，一方面是地方政府部门受短期利益和部门利益的驱动，违反总体规划开发建设，事件大多涉及地方政府的一些权利部门；部分地方主管部门为了部门利益，有法不依、执法不严；面对各种形式的干预，放弃审批原则，使国家的自然与文化遗产资源正遭受不应有的损害。另一方面是由于我们相当多的总体规划已经不能适应新的形势，部分总体规划缺乏科学性，规划水平偏低造成的。为此，我们要加强对规划的技术和规范的指导，严把总体规划的质量关。

4.4培养和建立一支高素质、专业化的风景名胜区管理干部队伍

我们要加大对现有一线管理干部的培训工作，采取多种形式、多种专业进行

培训，根据近年来各级风景名胜区出现的问题，应该把风景区主要领导干部作为培训的重点，在主要领导干部中又要把市和地区的主要领导干部作为培训的重点，以此增强地方决策部门主要领导干部的资源保护意识。我们要明确建立自己的风景学科体系，充分调动、整合涉及风景科学的多方面的科技人力资源，加强与科研部门和重点院校科研人员的广泛合作。我们要从风景名胜区事业发展的战略角度出发，注重风景名胜区事业的后备人才的培养,有必要加强与教育部门和重点院校的联系，根据需要建立风景名胜的学科专业，进而促进科研、教学更好地服务于风景资源的管理与保护工作。

4.5 加强宣传与教育，提高游客道德与修养

风景名胜区环境的好坏在很大程度上取决于游客，景区内工作人员应通过广播加强宣传，在重要路口立上爱护环境的标志，加强巡逻，对游客的不文明行为进行劝解，以德服人，从而有利于提高游客的道德与修养。

结论 1994年发表的《中国风景名胜区形势与展望》绿皮书中明确规定“风景名胜区事业是国家社会公益事业”。毫无疑问,社会公益事业是不以赢利为目的的、满足社会物质和文化需求的活动。国务院在规定风景名胜区性质的同时,对其作用也作了规定,即保护生态、生物多样性与环境是风景名胜区最基本的作用。同时,它还具有科研、文化、科普以及铸造民族精神等重要功能。风景名胜区之所以具有这些功能是因为风景名胜区是人类珍贵的自然和文化遗产,对于这样一种特殊的、不可再生的资产,保护是首要的,开发要服从于保护,赢利不应成为目的。这也就决定了国家风景名胜区的社会公益性质。人类社会对已确认的遗产资源唯一可做的事“保护、保存、展出和遗传后代”。遗产资源的不可逆性和非再造性表明，对自然文化遗产资源只能是采取事前预防行动，即保护；资源一旦遭到破坏，事后补救和惩罚行动于事无补。景观的不可复制性表明风景资源是一种保护性资源，而不是开发性资源。我们要正视当前风景名胜区存在的问题，要充分认识到问题的严重性和紧迫性，同时，也要认识到这些问题，是改革开放进程中必然出现的问题，而且大多是长期积淀的深层次问题，涉及的部门和领域较多，具有一定的复杂性。如何化解矛盾、因势利导，变被动为主动，是我们面临的无可回避的课题。

参考文献

[1] 《风景名胜区条列》

[2] 孙晓晓.我国旅游景区环境管理现状与研究.知识经济，2009

[3] 杨治冶,闫秀荣等.我国旅游景区管理的问题原因及对策.科协论坛,2007

[4] 秦炳贞.我国旅游景区管理人才培养问题探讨.商场现代化.2010

[5] 李高峰.我国旅游景区管理的问题原因及对策.商场现代化.2007

第三篇：浅析韶山风景名胜区的可持续发展解读

浅析韶山风景名胜区的可持续发展

摘要：韶山风景名胜区在可持续发展上还存在诸多问题，即旅游经济增长缓慢，生态环境遭受破坏，旅游社会问题比较突出。通过改进旅游经济可持续发展方式，增强生态环保意识和加大保护生态环境力度，多方合作促进旅游社会可持续发展，以在旅游发展过程中取得更好的旅游经济效益、环境效益和社会效益，实现韶山风景名胜区的可持续发展。

关键词：韶山风景名胜区；可持续发展；问题

一、旅游景区可持续发展概述

旅游景区可持续发展，是指“保证在从事旅游开发的同时不损害后代为满足其旅游需求而进行旅游开发的可能性，将满足游客的需求和满足旅游地居民的需求相统一。”“满足当代人的旅游需求，又不损害子孙后代满足其旅游需求能力的发展。”[1]这就要求人们在对旅游景区进行旅游活动开发，要协调社会、文化、自然资源和生态环境的相互作用和影响，进一步提高旅游者的体验感受和旅游地人们生活水平，而且要确保开展旅游活动不损害旅游地在未来有条件吸引和接待旅游者的能力。在目前的研究中学者们一致认为旅游可持续发展的内涵包括旅游经济可持续性发展、旅游生态环境可持续性发展以及旅游社会可持续性发展三个方面。[2]旅游景区可持续发展的实质是实现旅游与社会环境、人文环境以及自然环境的协调平衡，强调旅游产业及其网络在区域环境下协调运作，解决旅游业发展中日益突出的经济、环境、社会问题，以达到旅游带动区域发展，谋求在旅游开发管理中实现旅游经济可持续发展、旅游生态环境的可持续发展和旅游社会可持续发展目标。

旅游经济的可持续性是指在旅游生态环境可持续性和旅游社会可持续性不变的基础上，旅游景区通过进行旅游活动开发，取得旅游创收实现经济持续增长。旅游生态环境的持续性是指旅游活动开发要在旅游景区的资源承受能力和景区环境容量范围内，对旅游资源进行合理开发和利用以保护和改善生态环境。旅游社会包含居民生活水平、当地文化的传承以及社会发展等方面，旅游社会的持续性要求发展旅游业要能够推动社会进步，提高旅游地居民的生活水平和确保社会稳定，能够对当地的文化资源起到保护和宣传作用。

在现阶段我国旅游景区发展旅游的过程中，普遍出现过于追求经济效益，对旅游资源进行过度开发，忽视对景区的管理，造成景区旅游资源遭受严重破坏，生态环境被污染的现象。本文通过对现阶段韶山风景名胜区可持续发展现状进行研究，分析其在现阶段旅游可持续发展过程中存在的问题，根据可持续发展理念，探讨韶山风景名胜区可持续发展的策略，以实现韶山风景名胜区取得旅游经济效益的同时，旅游生态环境和旅游社会得以可持续发展。

二、韶山风景名胜区可持续发展现状

（一）韶山风景名胜区简介

韶山地处湖南中部的丘陵区域，位于宁乡、湘乡、湘潭交界处，地理坐标为东经112度、北纬27度，距湘潭市40公里，距长沙市120公里。韶山风景名胜区是毛泽东同志的故乡，也是毛泽东同志少年时期生活和进行早期革命活动的地方，作为国家级风景名胜区，是我国重要的革命纪念地和爱国主义教育基地，在我国红色旅游业中占有主要地位。

韶山风景名胜区面积68平方公里，动植物种类繁多，拥有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源，种类多，品位高，具有很高的文化价值和很强的独特性。众多人文景观和自然景观，各种红色和绿色旅游资源，丰富的民俗文化，构成了韶山强劲的旅游吸引力。韶山风景名胜区主要由4大核心景区82个景点组成，这四大核心景区分别是毛泽东故居景区、韶峰景区、滴水洞景区以及清溪镇景区。其中最主要的旅游景点有毛泽东同志故居、毛泽东纪念园、诗词碑林、铜像广场等人文景观，滴水洞和韶峰等自然景观。此外，还有知名度广、引人入胜的韶山八景，即韶峰耸翠、仙女茅庵、胭脂古井、塔岭晴霞、石屋清风、顿石成门、凤亭遗址、石壁流泉。韶山风景名胜区红色文化气息极其浓厚，自然风光秀丽迷人。

（二）韶山风景名胜区可持续发展现状

1、旅游经济可持续发展现状

旅游经济是旅游活动开发的首要目标，是旅游景区生态环境保护的保障，推动当地社会的发展和人民生活水平的提高，是旅游景区可持续发展的核心。

韶山风景名胜区以红色旅游产品为主题，开发红色旅游项目，在全国旅游业中已占有重要地位，发展成为独具特色的旅游景区。旅游主体已发展到包括国内外各行业人士，散客成为韶山游客的主体，年龄上包括老年人到儿童，旅游经济收入逐年增加，游客人次逐年递增。以下表1是2004～2014年韶山风景名胜区的旅游数据统计。

表1 2004～2014年韶山风景名胜区旅游数据统计 年份 旅游收入（亿元）

收入增长 年接待游客总数（万人次）

旅游人数增长

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

3.03 3.96 4.97 5.60 6.53 7.59 18.65 20.00 21.00 26.94 35.04

30.7% 25.5% 12.6% 16.6% 16.2% 145.7% 7.0% 5.0% 28.2% 22.0%

230 305 310 329 360 450 703 800 845 1050 1310

32.6% 1.6% 6.1% 9.5% 25.2% 64.6% 13.8% 5.6% 24.2% 24.7% 资料来源：韶山旅游局

从表1-1可以看出，韶山每年的旅游经济收入和游客总量逐年递增，从2004年到2014年旅游收入增长10倍。其中2009年至2010年旅游收入从7.59亿元增长到18.65元，增长幅度大。2004年到2014年接待游客总量从305万人次增长到1310万人次，其中2010年增长幅度最大。同时可以看出，韶山风景名胜区近五年的旅游收入增长波动幅度很大，说明旅游经济发展并不稳定。

进入21世纪后，韶山发展旅游取得了可观的经济效益，对提高当地社会经济发展水平注入了新的活力，成为当地GDP增长的强劲动力。旅游经济的发展推动了当地交通、餐饮、住宿、文化等社会行业的发展。2000年至今，韶山增加三条高速公路，其中以韶山高速公路主线2008年正式通车，2014年开通高铁，提高了韶山的可进入性。2014年韶山市的旅游接待单位80家，拥有住宿床位5624席，大大提升了韶山的旅游住宿接待能力。韶山当地的商业购物、娱乐场所等基础设施得到了更多的建设资金投入，提高当地的消费水平。此外，韶山社会各个行业的发展进一步促进了旅游经济的增长，提高了当地居民的收入水平，增强了居民的消费能力，激起了当地人民发展旅游的热情。

2、旅游生态环境可持续发展现状

旅游生态环境是由旅游地区的地形地貌、土壤、植被、动物、气候以及水等组成的自然生态系统，它是自然旅游资源的构成要素，与旅游开发有着紧密的联系。

韶山优越的地理位置为其生态环境的可持续发展提供了良好的条件。韶山地处湖南中部地区，处于我国地形第二阶梯中，自西向东倾斜，中间低四周高，山水相间其中。地貌主要以丘陵为主，整个地区的平均海拔为110米。土壤以红黄泥为主，属于偏酸性土壤。气候属于亚热带季风气候，降水量充足。景区内水资源丰富，保证了景区内建设用水和旅游活动用水，适合杉木、竹林等植物生长。韶山地处丘陵低山间，以亚热带常绿阔叶林为主，森林树种有280多种，现阶段主要种植人工杉、松、竹等植物。还有众多珍稀古树，如樟树、枫树等。动物主要有兔、松鼠、青蛙、蛇以及老鹰、燕子等多种鸟类。景区内湖里还有各种常见的水生动物，如鲤鱼、草鱼、鲫鱼等，品种达90多种，自然生态系统保持比较完整。

环境是旅游可持续发展中最关键的因素之一，然而却常常被忽视。[3]虽然韶山风景名胜区的旅游生态环境还是比较好的，生态系统完善，植被覆盖率高，物种丰富。然而在旅游开发过程中，也存在一些对旅游生态系统破坏比较严重现象，没有很好的利用农业景观与生态系统开发特色，甚至破坏了田园景观和生态系统。[4]这些对景区旅游生态环境的破坏影响到了景区内人文旅游资源和自然旅游资源的保护，不利于提高旅游者的旅游体验，极大地阻碍了韶山旅游生态环境的可持续发展。

3、旅游社会可持续发展现状

韶山旅游在社会方面的可持续发展主要体现在当地居民的生活水平、文化的传承以及整个社会环境。居民的生活水平包含收入水平、消费能力水平。韶山旅游业发展极大的促进当地居民收入水平的提高。2014年韶山城镇居民人均可支配收入29649元，增速10.10%，在湖南省县域国民经济中排名第四，增速排名第三；农村居民人均可支配收入18588元，年平均增长率达10%。2014年韶山的总人口为11.8万多人，从业人数有7万人，其中从事旅游业的有3.5万人。这说明韶山旅游业的发展提高了整个韶山地区的就业率，居民收入水平的提高不仅增加了消费能力，也促进了社会的稳定和发展。

旅游业发展促进了韶山旅游品位的提升，旅游气息愈加浓厚，韶山向旅游者宣传韶山文化，弘扬红色革命文化，传播毛主席革命精神，进一步扩大了的韶山旅游区的知名度，在旅游市场中树立了良好品牌形象，在红色旅游市场中已占龙头地位。目前，韶山的旅游业发展已达到较高的水平，拉动整个地区的交通、就业、服务等行业的发展，整个韶山的社会文明建设得到了极大的发展，促进了社会的进步与繁荣。

在旅游商业化和市场化的背景下，韶山的旅游发展过程也存在一些问题影响了旅游社会的可持续发展，这些问题没有及时有效的解决，不但严重的影响了韶山旅游业的发展，而且制约韶山旅游社会发展的持续性，不利于韶山旅游经济增长和生态环境的保护，从而阻碍了韶山风景名胜区的可持续发展。

三、韶山风景名胜区可持续发展存在的主要问题

韶山风景名胜区虽然拥有极其丰富的自然景观和人文景观以及独具特色的旅游魅力，但在发展旅游过程中过于追求短期的经济效益，产生了一些较为严重的问题。

（一）旅游经济可持续发展方面存在的问题

旅游经济是旅游活动发展的首要目标，关系着旅游生态环境保护，与旅游社会的稳定发展相辅相成。旅游经济可持续发展的主要标志是经济增长是否稳定、是否持续并协调。[5]

韶山风景名胜区在旅游经济可持续发展方面存在的主要问题是经济增长缓慢，发展势头不强。从前文表1-1中近几年的数据统计可以看出，2011年到2014年韶山旅游收入增长率分别为7%、5%、28.2%、22%，旅游收入虽然增长，但是增幅不是很大，且波动很大。在竞争激烈的市场上难以保持强劲的发展势头，在当今旅游业蒸蒸日上，旅游经济增长缓慢将会制约韶山旅游业的可持续发展。

韶山旅游经济增长缓慢的原因有以下几点：

（1）旅游资源利用率低。目前整个景区包含4个核心景区82个景点，大部分的游客都只游览极少数的景点，还有很多旅游资源没有得到相应的开发和利用。到韶山风景名胜区旅游的游客通常只参观三个地方，分别是滴水洞、铜像广场和毛泽东故居，其比重占了总数的90%；除了以上提到的三个景点，其次游客常去的就是毛泽东纪念园，在游客总数中占30%；而其余的景点如烈士陵园和韶峰，接待的游客仅仅只有10%。表面上看韶山风景名胜区每一年都迎来了许多游客，但实际上各个旅游景点所接待的游客数量极度不均，大部分景点的游客寥寥无几，十分清静，导致了这些景点的旅游效益较低。

表2 韶山风景名胜区各旅游景点接待旅游人次数占旅游人次总数比重

旅游景点 毛泽东故居

接待人次占旅游人次总数比重

资料来源：张曦予.韶山红色旅游发展的优化措施研究[D].武汉华中师范大学，2013:17.90%

90%

90%

滴水洞

铜像广场

毛泽东纪念园

30%

10%

10%

10%

韶峰

烈士陵园 其他景点

此外，旅游管理部门也没有很好地将韶山景区内的各个景点较好地综合起来开发，而是将每一个景点独立的开发利用，因此韶山旅游景区中的许多旅游项目有所雷同，游客看多了这些类似的风景会产生审美疲劳，雷同的旅游项目便无法吸引游客。在利用客源方面也缺乏效率，旅客经常短时间的逗留，人均消费支出也多在100元附近，这势必会降低旅游业的效益。[6]韶山的旅游客源市场形势不容乐观，旅游经济发展缓慢。（2）旅游产品单一。目前韶山风景名胜区内的旅游线路中韶山城区到毛泽东故居，以及毛泽东故居到滴水洞景区，是两条最主要的旅游线路，韶山还有很多景点没有设计良好的游览路线。韶山一直以红色旅游为主，主要采用的是纪念馆、纪念碑、伟人塑像等的方式进行展览，经营手段较少。太多这样的简单陈设反而变得缺乏新意。整个景区内很少有让游客参与的娱乐项目，具有红色旅游资源特色的旅游商品比较少，游客只能通过视觉来体验革命文化，难以在游客心目中留下深刻的印象，吸引不了更多的客源，游客玩得也不够尽兴。

尽管每年韶山接待游客人数总量很大，但是对客源利用率很低，没有发挥出众多旅游景点的旅游魅力，旅游创收难以增加，收入效益不是很高，形成了一种表面上繁荣的局面，但实质上旅游收入增长极为缓慢，而且后劲不足，在未来甚至可能会出现旅游收入下降的局面，严重的阻碍了旅游经济的可持续发展。

（3）旅游配套服务设施不完善。韶山目前的住宿接待能力不能满足旅游市场的需求，间接地影响了韶山的旅游总收入。由于住宿酒店宾馆较少，很多游客没有留宿之所，只能赶往长沙、湘潭等地住宿。因此，来韶山参观游览的外地游客一般是白天来韶山游完到晚上就离开，在韶山体验吃、住、行、游、购、娱这整个旅游活动的游客只占游客总数的十分之一。据数据统计，到韶山进行一日游的游客数量占游客总数的91%，游客留在韶山进行旅游消费的时间极少，长此以往，制约了韶山的旅游经济收入。同时削弱了韶山众多宾馆农庄更新住宿设施设备积极性，这就使韶山留不住游客，不利于韶山风景名胜区旅游经济的可持续发展。

（二）旅游生态环境可持续发展方面存在的问题

环境破坏主要是由于人类活动违背了自然生态规律，急功近利，盲目开发自然资源所引起的。[7]韶山风景名胜区在旅游生态环境可持续发展方面主要存在的问题有景区的建设性破坏、环境污染、生态环境超负荷。

1、景区旅游生态环境遭到建设性破坏

韶山风景名胜区虽然请专业人才进行过四次的建设规划，但效果并不是很理想。在景区内违规建设现象严重，目前有近100处违规建设没有进行整改，这些违建主要是当地居民的农家饭店和旅馆等。为了追求短期的经济效益，景区内的居民通过开山挖土填到农田里，建造现代化的楼房，开设成农家饭店。这不仅破坏了韶山景区内原有的山野田园风光，造成生态环境破坏，而且这些建筑风格现代化不符合韶山革命老区的农村特色，不仅不利于景区生态环境的保护，也不利于韶山旅游业的长远发展。景区内建设道路和停车场，也有很多地方是采取填掉农田建造的，韶山景区内有五个停车场以供自驾游的旅游者停车，这些停车场用掉极多的农田，很大程度上改变了韶山风景名胜区的旅游生态环境。

2、垃圾污染

韶山风景名胜区在卫生管理方面不够严谨，生态环境污染现象严重，没有得到及时有效的处理。因为韶山风景名胜区的游客数量庞大，而景区内小型的宾馆和饭店规模较小，这些饭店在制作饭菜的过程中产生的废水就地排到沟里和农田中，不仅影响了饮食环境的卫生，对景区也造成了严重水污染和环境污染，加之景区内游览道路比较狭窄，一旦交通拥堵往往难以疏通，给游客造成极大的不便。在旅游旺季时由于人多拥挤，游客挤在狭窄的道路上，产生的垃圾随处扔，如饮料瓶、纸巾、塑料袋等，对景区的旅游生态环境造成了极其严重的污染，不利于旅游生态环境的可持续发展。

生态环境的破坏和垃圾污染不但制约景区旅游生态环境的持续性发展，而且会影响景区的旅游形象，降低游客的旅游体验，不利于提高旅游竞争力，间接地影响了旅游经济可持续发展和旅游社会可持续发展，形成恶性循环。

3、景区超负荷接待游客

韶山风景名胜区虽然面积大，景点多，然而在旅游旺季时景区没有有效的控制好客流量以及进行合理的游客分流，导致大部分的游客只在少数几个核心景区游览，超出了这些核心景区旅游环境容量。

据统计，2010年春节假期内毛泽东故居接待游客近45万人次，国庆黄金周接待游客45万次；2015年春节假期内毛泽东故居和毛泽东纪念馆接待游客数量47万人次，2015年5月2日这一天毛泽东故居接待游客高达11万人次。韶山管理局联合林业局、文化部等部门经过调研制定出毛泽东故居景区及南岸的日接待容量不到2000人，毛泽东纪念馆为7000人，滴水洞为106000人。这些数据表明韶山风景名胜区的核心景区在旅游旺季时承受着巨大的压力。旅游者保护景区环境、文物、基础设施的意识薄弱。[8]很多游客拥挤在道路上，或从农田间行走离开，在林地里铺上垫子围在一起吃东西，农田的田埂被踩坏，林地里植物被折断，产生的垃圾就地乱扔造成了环境污染，对旅游生态环境的可持续发展带来严峻挑战。

（三）旅游社会可持续发展方面存在的问题

旅游社会环境可持续发展方面涉及到多个方面，如社会发展、人民生活水平、文化保护与宣传等，这些方面产生的问题都会直接影响到旅游社会的可持续发展，不利于实现旅游景区的可持续发展目标。

1、贫富分化现象明显

自从我国实行市场经济以来，旅游景区的转型为旅游地带来了致富机遇，因收入差距而形成的贫富分化这种情况在韶山也存在。随着旅游业的蓬勃发展，韶山为扩大旅游市场，提升旅游品位，对景区当地的林地、农田进行集体开发和管理。当地居民只有投身于服务业，然而由于韶山革命老区地处较偏，居民的整体文化水平和素养不高，在竞争激烈的市场环境下，居民付出劳务获得的报酬并不高，相对于韶山地区内其他一些具有技术优势和文化水平优势的人，增加的能力就相差甚远。而且在整个景区庞大的旅游收入分配上，当地居民得到的收益也很少。因此，贫富分化现象愈演愈烈，不利于社会的稳定和健康发展。

2、居民生活环境遭到破坏

在旅游快速发展的今天，韶山风景名胜区管理部门为了获得更多的旅游经济收入，没有合理控制游客数量，来自国内外的游客涌向韶山，对当地的生态环境、社会环境造成了巨大的冲击。景区当地的基础设施还不完善，难以支撑如此庞大数量地游客，在交通、餐饮、住宿等行业形成满负荷。虽然获得了更多的旅游经济收入，但是拥堵、大量的垃圾污染、当地资源的快速掠夺等现象极大地影响了当地居民生活水平的提高，不利于旅游社会的可持续发展。

3、当地文化遭受冲击

景区内的民房和饭店的建设风格不符合革命老区特有的革命老区风格，弱化了韶山文化的革命气息，降低了革命精神在韶山旅游中的体验感受。过度商业化还导致韶山文化受到外来因素的冲击，影响了韶山文化的传承与发展，不利于实现韶山风景名胜区可持续发展目标。

韶山发展红色旅游过程中，韶山文化局对景区革命文化进行管理和宣传，韶山旅游局进行整体景区的旅游，形成了多头管理各自为政的局面，在旅游宣传上没有统一协调，在旅游宣传的主题上缺乏一致性，导致了游客对韶山风景名胜区的旅游主题认识上模模糊糊，对韶山的旅游景点认识很少，也难以感受到韶山特有的文化气息。

四、韶山风景名胜区的可持续发展策略

（一）改进旅游经济可持续发展方式

1、开发更多的旅游产品

首先完善景区的游览路线。对于从市区进入景区的南北两部路线，北部路线可以修改为沿着山麓从山冲的西北面经过，南部则保留基本的线形，修整路面。对毛泽东图书馆通向韶山学校的路线应往山体移近，这样可以扩大游览的道路，加宽在广场区域入口的地方，同时农田恢复的区域得以扩大，在图书管的南侧一面可以建设一个停车场这样不仅能起到分流的作用，还能增加其他旅游景点的旅游收入。

根据韶山风景名胜区的文化资源优势和自然资源优势，应发挥好毛泽东故居这一核心景点，在开发红色旅游的同时，综合开发韶山八景，即韶峰耸翠、仙女茅庵、胭脂古井、塔岭晴霞、石屋清风、顿石成门、凤亭遗址、石壁流泉，加大对韶山八景和韶峰的宣传，这些景点本身风光秀丽，具有极高的观赏价值，将会成为游客来韶山风景名胜区的必游景点，吸引更多的游客前往这些景点参观游览。增加游客的游览路线，建设环形的旅游路线，能增加旅游收入，提高韶山的旅游质量，既增强了旅游经济持续发展的动力，又有利于景区旅游生态环境的保护。

2、提高旅游资源利用率

韶山旅游局要根据韶山景区旅游资源特色制定旅游宣传策略，运用网络、电视广告等方式进行旅游宣传，开展促销活动。除了几个核心景区，加大对韶山景区内其他景点的旅游宣传，提高这些旅游景点的游客接待量，增加游客在景区内的消费热点。

韶山管理局要开发独特的旅游项目激发游客的旅游消费欲望。除了目前满足游客瞻仰革命前辈精神和观光游览的主要旅游景点，可以多开发一些有体验性的旅游项目，如开设让游客体验游击战的场地，因为韶山风景名胜区拥有国内其他多数景区没有的红色旅游资源，景区管理部门应该利用这一优势，在韶峰这边建设游击战的游戏场地，让游客除了通过视觉了解伟人毛泽东和其早期革命的事迹等，还能在亲身体验一场“惊心动魄”的游击战游戏。另外建设一些文化广场，在广场上开展一些红歌比赛，以及进行毛泽东诗词朗诵活动，邀请旅游者参与其中，加深游客对韶山的旅游印象，给游客深切的韶山文化体验，提高旅游消费的欲望，这样也起到了一定的旅游宣传作用。

增加旅游商品的种类同样也可以吸引游客。在能拉动经济发展又不破坏环境的前提下允许小贩在景区内摆设摊点，但是对数量要有所控制。还可以在固定地方建设旅游商场，除了销售游客在旅行时所需要的饮用水、零食和当地特产等之外，最主要的是出售一些有革命特点的物品，如军装、军帽、草鞋、徽章、革命图书、革命人物传记等，满足游客在旅行中的消费需求。

通过增加旅游项目，既能达到取得更多的旅游经济收入的目标，还能增强景区的旅游吸引力，扩大客源市场，实现旅游经济的持续性发展。

3、完善基础设施建设，推动旅游经济发展 韶山党政机关应制定鼓励政策，加大基础设施建设资金投入，提高韶山旅游接待能力水平，促进韶山旅游品位的提升。

通过招商引资，在韶山城区建设更多的高星级酒店，科学规划景区内的农家饭馆，增加韶山的用餐席位，满足市场需求。星级酒店不仅能带动韶山当地的酒店行业发展，优化住宿环境，还能促进韶山餐饮行业发展，带动韶山服务行业水平进一步提高，增强当地的消费能力，以及实现经济收入持续增长，促进韶山风景名胜区可持续发展。

（二）促进旅游生态环境的可持续发展

1、加强管理

韶山管理局要通过深入调研，制定规划策略，对景区内的违规建设要坚决整改。加强景区的经营管理，严厉惩处随意开垦林地农田建设民房的行为，统一规划景区内的饭店农庄建设，对遭到破坏的农田，尽可能的还原农田风貌，确保景区生态环境不被人为地破坏。

对景区内的交通要规范化管理，实行统一的景区交通车。减少在景区内停车场的建设，控制车流量进如景区内。这样既能保护景区内的生态系统，也减少了汽车尾气排放对空气的污染，对韶山景区的旅游生态环境保护和持续发展具有极其重要的作用。

2、加大景区环境卫生保护力度

结合景区的景观建设需求，在分类的基础上采用多种方法对景区垃圾进行多层次的综合利用与处理，以求得系统整体效益。[9]加大资金投入，购置更多的垃圾回收桶，在景区内道路边安放，以减少游客将垃圾仍在路边甚至扔进农田里和林地里。同时在当地开展环保活动，倡导热爱生态环境，保护生态环境，增强生态环境环保意识。要优化景区内排污系统，完善供水和污水处理设施，保护水资源。招聘更多的环卫人员，在景区内各个游览路线上进行环卫工作，保持游览路线的清洁卫生，对生态环境保护和减少污染有重要作用。景区内的垃圾要尽早运出去，以免造成对生态环境的破坏和污染，为游客提供一个环境优美的生态之旅，这样有利于景区旅游生态环境的可持续发展。

3、合理控制客流量

游客数量超过景区的旅游环境容量对旅游生态环境的影响主要是对动植物的破坏。控制客流量是保护景区旅游生态环境的重要举措。韶山管理局应该在追求经济效益的同时加强生态环境保护意识，在旅游经营中深入调研韶山景区的旅游环境容量。

客流量比较集中时，游客会因购票、检票程序的繁琐而浪费大量的时间。[10]韶山旅游管理部门应将纸质门票改制成电子卡，运用RFID电子技术，通过电子门票技术严格控制游客总量，在旅游旺季时当游客总量超过景区最大旅游环境容量就停止售票或延迟售票。此外，在景区内的各个景点设置RFID阅读器，在每个景点区域内配备多个天线以覆盖各个景点区域，当游客在游览时，RFID阅读器通过不同的天线接收每个区域内游客的ID信号，并即刻将数据发送景区管理中心，管理中心通过读取接收到的数据来实时监控游客的分布情况。对出现超出景点的游客容量的情况及时采取引导、分流等措施，以达到控制各个景区的客流量，保护景区生态资源环境。为游客提供一个优美、舒适的游憩空间，满足游客的游览兴趣和观光要求。[11]

（三）多方合作促进旅游社会可持续发展

旅游社会的可持续发展涉及多个方面行业部门，既要旅游开发主体承担相应的责任，又要旅游开发主体、旅游管理部门和当地民众之间形成合作，共同促进旅游社会的可持续发展。

1、制定合理的收入分配制度和福利政策

韶山管理局要联合韶山政府，对旅游经济收入进行合理的分配和利用。在保证对景区旅游资源保护投入和旅游基础设施建设投入的基础上，增加对当地居民在就业、医疗、文化等方面的福利政策。

利用旅游收入分配，开展一些提高当地居民在工农业技术、文化艺术、旅游服务等方面的活动，免费对当地居民进行学习培训，提高当地居民的就业能力。政策上提高当地薪资水平，增加当地居民的经济收入。制定支持自主创业的的政策，大力发展服务行业，在经济上、技术上支持当地居民自主创业，提高当地就业率，增加居民收入，提高当地人均收入水平也会促进当地消费水平的提高，从而有利于社会的稳定，实现旅游社会的可持续发展。

2、改善当地居民的生活环境

通过加大建设力度完善当地的基础设施，提高当地的旅游接待能力，降低外来因素给当地居民的生活环境带来的不良影响。如改善韶山地区交通条件以减少交通拥堵，招聘更多的环卫工人以及垃圾处理设备，建设污水处理厂等减少垃圾污染和当地水资源污染。通过进行旅游教育，加深当地居民对自己的旅游可持续发展的理解，提高当地居民对环境认识。在促进当地发展旅游的同时，确保当地社会生活的原始性。

3、保护韶山旅游文化，扩大宣传

通过发挥红色旅游的教育功能，有利于弘扬民族精神和时代精神，培育良好的精神状态和精神风貌。[12]韶山风景名胜区拥有独特的旅游发展优势，要注意保护好韶山文化，扩大宣传。对景区内的建筑要在风格上体现革命文化气息，保持革命老区的青砖瓦房特色。在景区文化宣传上，韶山文化局和韶山旅游局要协调统一景区的文化主题，扩大旅游宣传。

细分市场，制定不同的宣传策略。针对中老年人旅游市场，打出“回忆热血岁月，缅怀革命伟人”的宣传旗号，激发国人的旅游欲望，吸引更多的潜在客源还传播了韶山革命文化。针对青少年旅游市场，宣传韶山文化，弘扬革命精神，与青少年的爱国主义情感产生共鸣，使青少年旅游者深切感受革命精神。2004年党中央作出重要指示，要求大力发展红色旅游；同年6月国家颁布《关于推进发展“红色旅游”工作意见报告》，七月党中央和国家旅游局等共同发起“中国红色之旅”为主题的百万青少年湘潭韶山行的旅游活动。韶山旅游局要紧紧把握国家支持的政策，促进韶山红色旅游文化的宣传，为韶山的特色旅游打响招牌。

在节假日、毛泽东诞辰以及革命事迹纪念日等特殊的日子，联合旅游社向全国各地传播韶山红色文化旅游，把全国人民都当作客源市场，主要以中老年人为旅游消费群体，以青少年学生为重要的旅游主体，弘扬革命文化和爱国主义精神，宣传韶山红色文化之旅和生态观光之旅，实现韶山风景名胜区的可持续发展目标。参考文献：

[1] 田道勇.浅谈旅游可持续发展[J].人文地理,1996(2):12-15.[2] 许涛,张秋菊,赵连荣.我国旅游可持续发展研究概述[J].干旱区资源与环境,2004(6):123-127.[3] 陶静.我国生态旅游可持续发展探讨[J].特区经济,2011(1):175-176.[4] 陈志辉.湖南县域生态农业旅游发展研究[J].湖南行政学院,2015(2):31-36.[5] 朱晶佳.中国旅游经济可持续发展存在的问题及对策[J].中国商贸,2011(34):186-187.[6] 张曦予.韶山红色旅游发展的优化措施研究[D].武汉:华中师范大学,2013:4.[7] 鲍丽霞.论环境保护与可持续发展[J].科技世界,2013(26):402.[8] 陈彧岚.国内旅游景区可持续发展模式探究[J].商业文化,2011(4):337-338.[9] 麻红晓,杨永丰.景区循环经济发展模式研究[J].大家,2012(5):338.[10] 郭静静.物联网技术在旅游景区中的应用[J].经营与管理,2011(8):70-71.[11] 刘志杰,李建威,李彧宏.广西大明山生态旅游环境容量及客容量分析[J].绿色科技,2014(11):288-291.[12] 王天桥,石培新.红色旅游的教育功能[J].贵州师范学院学报,2014(11):58-61.读书的好处

1、行万里路，读万卷书。

2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

3、读书破万卷，下笔如有神。

4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文

5、少壮不努力，老大徒悲伤。

6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿

7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。

8、读书要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。

10、一日无书，百事荒废。——陈寿

11、书是人类进步的阶梯。

12、一日不读口生，一日不写手生。

13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基

14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游

15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德

16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿

17、学习永远不晚。——高尔基

18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向

19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子

20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根

第四篇：风景名胜区保护与旅游房地产开发

风景名胜区开发保护与旅游房地产开发

Scenic spot protection and leisure travel and tourism realestate development

姓名 郭 星 源

指导老师 迪 克 牛 肉

学号 08##

#

班级 08级 城市规划#班

摘要 自1982年国务院批准公布第一批国家重点风景名胜区为标志创立以来，我国当代风景名胜区事业已走过23个春秋，在保护人类和国家自然与文化遗产的伟业中，取得了令人瞩目的成就。然而，由于人们对风景名胜区认识还存在着较大的片面性，特别是受到日益发展的市场经济社会环境的深刻影响而陷入种种误区，导致风景名胜区出现了“旅游产业化”，务必引起严重关注和高度正视。

关键词 风景名胜区 开发与保护 旅游房地产开发

Abstract

Since 1982 the approval of the state council announced the first national key scenic for mark was founded, the Chinese scenic areas career has passed through 23 in spring and autumn period, protect human and national natural and cultural heritage in the great, made remarkable achievement.However, because people know to scenic area has the big respectively, especially with the development of market economy growing social environment and fall into the deep influence of the mistakes that cause of scenic spots appear “tourism industrialization”, be sure to cause serious attention and high face.Key Words

Scenic spot, Development and protection,Tourism real estate development

目录

1.风景名胜区保护与旅游房地产开发现状概况

2.风景名胜区旅游房地产过度开发的成因 3.风景名胜区旅游房地产开发过度具体案例分析 4.休闲时代的旅游地产开发平衡模式探讨

5.风景名胜区保护与旅游房地产开发成功案例 6.风景名胜区保护与旅游房地产开发二者关系总结

1.风景名胜区保护与旅游房地产开发现状概况

目前旅游房地产按其所有权和使用权的大小可分为几种形态：一是分时度假（时权酒店），客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权；二是产权酒店，产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人可以委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定的投资回报(北京的金色假日产权酒店、快乐无穷大等)；三是主题社区或景区住宅，这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起，但前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权（高尔夫、登山、滑雪运动度假村等）；四是房地产大盘或者新城区项目，由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境，因此，就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。

“我国风景名胜区事业是国家社会公益事业”，“风景名胜区工作的基本方针是‘严格保护、统一管理、合理开发、永续利用’”，“必须强调资源保护工作的首要地位”。各级政府和风景名胜区管理机构应当全面、准确地贯彻执行国家相关风景名胜区工作的法律、法规及方针、政策，把保护好这一特殊珍贵的自然与文化遗产资源并永传后代，作为自己光荣而艰巨的历史重任。

然而，由于人们对风景名胜区认识还存在着较大的片面性，特别是受到日益发展的市场经济社会环境的深刻影响而陷入种种误区，导致风景名胜区出现了“旅游产业化”，务必引起严重关注和高度正视。

在调查中还发现，当前，无序开发风景名胜区的行为随处可见，包括地方政府、旅游开发商和旅游经营管理部门，都热衷于在保护区内大兴土木，甚至引入房地产开发。风景名胜区逐渐丧失了其独立性和独特作用，八达岭城市化使长城变成城墙，成为风景名胜区城市化的典型代表。

近年来，南京中山陵地区除不断扩建的帝豪别墅外，环绕着中山陵，新的高档别墅项目不断诞生：山北有占地64万平方米的聚宝山庄别墅及公寓，东北方向是占地220万平方米的钟山高尔夫别墅及球场，再往东有占地78万平方米的马术场别墅及赛场，以及占地20万平方米的天泓山庄，南侧将由“韦陀巷”项目填补高档别墅的空白。这也成为风景名胜区管理困境的一个缩影。

一些地方变相出让风景资源及其土地，使风景名胜区出现了扭曲的产业化定位，背离了公益的开发方向，走上危险道路。更为可怕的是，这一现象大有愈演愈烈之势，风景区保护困境突围已迫在眉睫。

公共资源在一些风景区成为私有者的“天堂”，临水而建的各处豪宅肢解了作为公众资源的城市景观。以莫愁湖为代表的湖泊成了城市的“洗脚盆”和临湖富豪的“私家花园”。杭州西湖岸线可谓是“黄金岸线”，但四十多家会所用会员制和高价门槛圈地独享，成为事实上的“私有化”。而云南大理洱海也正在遭受破坏性开发，极目望去，到处是林立的别墅群，成为风景名胜区“私有化”愈演愈烈的一个缩影。

2.风景名胜区旅游房地产过度开发的成因

 扭曲的“产业”定位

一些风景名胜区所在地的地方政府和领导，对风景名胜区这一特殊资源保护事业的社会公益性质、定位认识不清，片面地从发展地方经济的愿望出发，如同抓其他经济产业一样，将风景名胜区也当作产业来抓，要求其成为促进地方经济全面和快速发展的“经济新增长点”，纳入地方经济发展规划与目标，下达风景名胜区经济增长比例、上缴地方财政硬性任务和招商引资规定指标，甚至还作为对风景名胜区及主要管理干部工作考绩的基本目标等。因而迫使景区领导为了完成这一系列经济指标而煞费心机，以图实现当地政府提出的“经济新增长点”总体发展目标的要求，从而使风景名胜区步入愈陷愈深的“产业化”发展的歧路。在这种极端片面认识的影响下，一些风景名胜区的挂牌命名和机构名称也改变为“某某旅游风景区”或“某某风景旅游管理局”，将风景名胜区亦变成了旅游产业的同义词、代名词，这不符合国家有关对风景名胜区科学命名和法定定位。

应当指出，持有这种片面认识的人，严重混淆了风景名胜区与旅游产业的本质区别：前者是国家一项特殊资源（人类和国家极其珍贵的自然与文化遗产资源）的保护型社会公益事业，而后者则是国家新兴的一项经济产业。风景名胜区作为重要的旅游资源的载体之一，当然可以成为理想的旅游目的地，但风景名胜区所带来的经济效益，不应也不可能是风景名胜区本体所能全部体现的，而主要应在于风景名胜区之外由旅游活动全过程所带动的社会经济产业链，包括旅游产业及相关其他经济产业（如交通运输业、宾馆业、餐饮业、商业、娱乐业、信息业、建筑业等）共同产生的社会性综合经济效益，并努力使其达到最大化，这才是我们真正追求的经济效益目的所在。对此，我们一定要全面正确地认识和清醒理智地对待。

 背离的开发方向

首先应当澄清一个概念，即所谓风景名胜区的开发，应当是在保护前提下的科学合理开发，是在不损害、不破坏风景资源及风景环境、生态与生物多样性和不影响风景审美环境的原则下，为提供良好的游赏、观光、休憩所必需的基本条件而进行的有严格控制的适度开发，绝不是无度的、甚至以破坏风景名胜资源及其环境为代价的掠夺性开发；保护，在风景名胜区全部工作中自始至终是第一位的。

严峻的现实是：在风景名胜区被“产业化”错误认识的误导下，风景名胜区的科学合理开发被异化成为了追逐经济效益最大化的商业性开发，把风景名胜区蜕变成了以图谋经营效益为主要目标的“超级市场”，风景名胜资源成了具有特殊品牌价值的另类商品。

一些地方政府和领导受“新经济增长点”片面观念影响，在风景名胜区内大搞招商引资，如同发现“新大陆”一样把风景名胜区作为发展地方经济而八方融资、极力挺进的“新方向”、“新领域”。开发过程中不顾国家一系列有关风景名胜区开发建设的禁令和规定，不执行风景名胜区规划的明确要求，曲意采用市场经济条件下的“市场需求”和发展产业经济的“规模聚集效益”等理论来指导风景名胜区开发，于是什么项目赚钱就开发什么项目，想建在哪里就建在哪里，已建规模不够就再加大，一切任由投资者说了算，并由政府提供最优惠的条件和政策支撑。结果形成的局面是，就怕投资者不来，不怕项目建不成，违法违规，弄虚作假，屡禁不止，比比皆是。更有甚者，将风景名胜区当作另类城市建设用地，什么会议中心、康复中心、娱乐城、酒店式宾馆、定时分享式度假别墅„„一古脑都搬进了风景名胜区，有的还公开或变相进行房地产开发等等。大量的开发项目根本上背离了风景名胜区的建设方向，也不符合风景名胜区合理开发的基本原则，并不断侵占、蚕食风景名胜区土地和资源，使风景名胜区已见严重的城市化、商业化、人工化状况更加日愈加剧。

诚然，平心而论，出现这种状况是不能完全归咎于开发商的，作为一个投资者，讲究的就是投入产出比，追求的就是效益最大化，他有选择自己投资项目的权利与自由，这自在情理之中，也是能够理解的。但问题的要害在于，手中掌握部分权力的政策制定者和决策者，必须要有正确的认识和清醒的头脑，要用更高、更远的眼光坚持以科学发展观指导政策与决策思维，牢牢把握国家和人民根本利益及国家法制的高度工作原则，严格把好这个关口，忠实地履行保护好、建设好、管理好风景名胜区这一神圣的历史职责。

 异化的体制蜕变

风景名胜区必须实行统一管理的体制，这一原则是在《风景名胜区管理暂行条例》、《风景名胜管理暂行条例实施办法》及《中国风景名胜区形势与展望》绿皮书中一再明确和强调的，并在风景名胜区“十六字”工作方针中得到了充分的体现。各级人民政府和由人民政府授权的风景名胜区管理机构，“其主要任务是根据《风景名胜区管理暂行条例》和规划，对风景名胜区的资源保护、开发建设和经营活动实行统一管理”，应当说这是具有充分的法定与政策依据的。

但是，风景名胜区的管理状况实际上并非如此。特别是20世纪90年代末至今以来，一些风景名胜区的管理体制出现了异化蜕变，将原来应该统一的保护、规划、建设管理权分离开来（个别风景名胜区甚至出现将统一管理权一分为三、一分为四），而在风景名胜区内部或从外部引入人员机构和资金，另行成立专营旅游开发的企业实体，分管着不同权限，完全依据市场经济理论和市场需求，按企业经营体制去开发和经营，必然一切决策都从企业自身的发展和追逐经营利润的原则出发；还有的开发企业实体成立的目的，就是为了扩大融资，增强市场竞争实力，发行上市股票，把风景名胜区当成了押注的资本，如同经营金融产业一样来开发经营风景名胜区。更有的地方，无视国家法规、政策的规定，恣意出让或变相出让风景名胜区资源和土地，将一个完整的风景名胜区割裂成几个、十几个、几十个独立开发经营的小地块，开发商自行做主，各行其是，协议一签就是几十年不变，将风景名胜区这一最珍贵的国有无价遗产资源转为私有企业所占有，这是根本背离风景名胜区统一管理、保护原则和永续利用的发展宗旨的。国务院办公厅《加强风景名胜区保护管理工作》通知中明确指出：“风景名胜资源属于国家所有，必须依法加以保护。各地区、各部门不得以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及景区土地”。然而，值得高度警示的是，这一明令禁止的行为，不仅没有得到遏制，反有更大范围蔓延之势，十分令人痛惜和深忧。通观当前风景名胜区存在的各种纷繁而复杂的问题，为何长期以来得不到根本解决，甚至愈演愈烈，笔者认为：除了认识上的重要原因之外，现行风景名胜区管理体制的严重不适，是造成这种局面的主要原因之一。其主要表现在：国家层面上对风景名胜区管理的权限及工作深度不到位，国家主管风景名胜区工作职能部门机构设置的强度不到位，国家对风景名胜区范围的法制建设力度、执法渠道及执法监督不到位等。

3.风景名胜区旅游房地产开发过度具体案例分析

 历史文化名湖沦为“城市洗脚盆”

随着城市建设的快速发展，一些历史文化名胜古迹成为牺牲品，有的倒在推土机下，有的被迫“减肥瘦身”。

“莫愁湖边走，春光满枝头。花儿含羞笑，碧水也温柔„„”上世纪80年代唱遍大江南北的《莫愁之歌》，是对莫愁湖生态环境的真实写照。可是，今天在莫愁湖边走，看到的是周边高楼大厦铁桶般“围剿”湖边风光的图景。站在湖畔高楼上向湖里望去，莫愁湖更像一个“城市洗脚盆”。

经调查发现，莫愁湖东岸是万科金色家园小区，共有12幢住宅楼临岸建造，最低的18层，最高的30层，基本封死了莫愁湖东岸。紧邻这12幢大楼的是“名湖雅居”小区的多幢高楼，位于莫愁湖东南方向，与“万科”连为一体，把莫愁湖的南面封闭了。这两个“豪宅区”离湖岸仅十多米远，小区和莫愁湖之间还有私开的小门，莫愁湖成为小区居民的“私家花园”。

不仅莫愁湖如此，当地其他的城市湖泊如玄武湖、乌龙潭、百家湖等也正在被高楼大厦和富人豪宅包围和侵占，如南京百家湖西岸的百家湖花园、文化名园等豪宅小区临湖而建，将环湖路拦腰截断，环湖路由一个圆圈变成了一个半圆，另一半成为别墅群和停车场。

“一些历史名胜景区是完整的，但开发商在边上‘贴烧饼’破坏了景观。”南京市旅游园林局副局长穆耕林说，南京将起草旅游景区保护条例，把那些打着旅游旗号、搞房地产嫌疑的项目，明确列为不受欢迎的项目。

 被鲸吞的“生存空间”

“政策法规不过是纸上画画，墙上挂挂，不能当真。”一位地方官员如此表白

湖南省怀化市洪江古商城是“全国重点文物保护单位”，被誉为中国资本主义萌芽时期的“活化石”，近10万平方米、380余栋明清古窨子屋建筑，静卧在湘西大山深处。当房地产开发商的推土机开到古建筑旁边时，这座被文物学者认为完整记录中国古代商业文明全过程的古城，行将走向消亡。

这只是当前在中国内地上演的房地产开发追逐风景名胜的故事缩影。

在不少城市，被文物界视为“珍宝”的历史文化古城景区，正面临开发过度危机。依托古城的品牌优势，房地产开发不断升温，原汁原味的传统文化遭到商业化侵袭，一些核心景区外的古建筑遭到强拆，整体风貌受到破坏。

在这股浪潮中，一些历史文化名胜古迹成为牺牲品，有的倒在推土机下，有的被迫“减肥瘦身”。

“要给历史名胜一点‘生存空间’！”有关专家发出呼吁。 又是一场“生死”考验

在洪江古商城，核心区外的许多精美建筑已被夷为平地，在瓦砾堆上新建的楼盘和酒店与古城风貌格格不入。一段风景优美的沿河风光带被建成商业步行街，门面价格达每平方米1.6万多元，高出当地均价数倍。

无独有偶。凤凰古城从被文物专家发现，到地方政府引入开发商进行旅游商业开发，也经历了一个“狂飙突进”的阶段。

站在古城南华山上，本刊记者看到数栋钢筋水泥楼房居高临下，俯视着一大片深褐色的飞檐翘角的古建筑群，而一些看上去古香古色的“老房子”，也只是现代“仿古建筑”。最能体现凤凰风情的吊脚楼，有一部分已被改建成钢筋水泥结构的民居，只在回龙潭附近尚留有10多栋老屋。

与这场开发浪潮相伴的，是文化遗产的“文化异化”。

凤凰这座被称为“中国最美的小城”，正弥漫着进口啤酒和爆米花的味道。

调查时看到，夜色中的古城喧闹无比；沱江边的古民居不少摇身变成了闹哄哄的酒吧，形形色色的游客在灯红酒绿的吊脚楼歇斯底里地大呼大唱。

经营银器和扎染的张桂英老人说，随着古城旅游开发的加速，老街上的古旧味儿越来越淡了，由于租金水涨船高，商铺门面渐渐被外地资本占据，具有地方特色的工艺品店面，生意远远不如那些喧嚣的酒吧和饭店。

凤凰的一位“蜡染大师”，祖宅就在古城老街上，前些年还在家中与天南地北的游客交流创作心得，出售一些自己创作的蜡染工艺品，如今却将老宅子租给了外地商人。

“如果听任旅游开发热潮对古城文化遗产的损害，就将导致文化主体的转移和失落，而这正是古城作为文化遗产最有价值的部分。”专家提出忠告，“对地方政府来说，当一种经济目标被非理性夸大时，造成的伤害不仅仅是自然界的，更不仅仅是旅游业的。”

 “情人湖”不见了

云南省大理白族自治州大理市2003年在招商引资过程中，拿出全市最好的洱海公园附近的地域进行开发建设，把优美的“情人湖”大部分水域填埋，建成别墅区。

本刊记者看到，“洱海天域”五星级酒店、别墅区和风情商业街占地260多亩，距离洱海仅有10多米的距离。

“当时政府说要建设环海路和南排污干渠，大家认为是保护洱海的有效手段，一致赞成。没想到2008年‘情人湖’不见了，取而代之的是一栋栋别墅。”当地一位市民说，“这样的行为伤害了市民的感情，为保护洱海实施的退塘还湖、退耕还林、退房还湿地的‘三退三还’还有什么意义？”

与此同时，在滇池边开建的彩云湾度假中心项目经媒体曝光后也引起了各界关注。

云南圣元律师事务所律师王冰说，风景名胜区条例、规划法、水法、国土法、森林法、滇池保护条例和洱海保护条例等规定，禁止在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物，已经建设的应按照风景名胜区规划逐步迁出。

 国家级风景区建成了别墅群

天目湖是江苏溧阳市国家4A级风景区，是江苏省重要的水利设施，更是难得的山水旅游资源。但是从上世纪90年代开始，随着房地产的发展，景区周边出现了大量的别墅，形成了多个别墅群，并出售给个人。

据本刊记者现场调查，天目湖周边约有近千座大小不一的别墅，站在天目湖宾馆旁边一眼望去，密密麻麻，红绿相间，十分抢眼。

距离湖岸几十米的“香樟名岸”别墅群这样自我描述：“地处天目湖太公山侧„„项目占地250亩左右，由近百栋独立别墅，近百栋双拼、联排别墅及三百多套别墅式休闲公寓、三百多套精装修酒店式度假公寓组成。”

涵田度假区的楼房站立在青绿色的湖岸山景中，好像一个“大补丁”。

无独有偶。著名的千岛湖风景名胜区周边也存在着大量违规别墅。

除此之外，在千岛湖边，几幢几十层高的大楼都贴上了玻璃幕墙。如此豪华的城市建筑突兀地耸立在自然风景之中，遮住了远处的青山。2002年《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》规定，“严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地，也不得在风景名胜区内设立各类开发区、度假区等。”

2003年国土资源部(356)号文《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：停止别墅类用地的土地供应。

2004年10月1日，国务院(28)号文《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：继续禁止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。

“政策法规不过是纸上画画，墙上挂挂，不能当真。”浙江淳安县的一位官员说，该不该建和如何建别墅是一个值得研究的问题，可以说是“解决了看风景的问题，却没有解决被看的问题”。

随着千岛湖开发力度的加大，目前绿城、滨江、开元等著名房地产公司和旅游公司纷纷进驻景区。

天目湖和千岛湖的开发问题引起了当地政府有关部门的重视。

“近年来，纯粹的房地产项目受宏观调控影响较大。很多房地产项目便以旅游项目出现，但跟旅游系统没有关系。而我们在房地产开发上政策太宽，出现了失误和教训，现在都停了。”溧阳旅游局纪检组组长冷洁说。

“绿水青山就是金山银山，生态就是财富。”冷洁说，天目湖将打造长三角的净水源，对过度的开发进行急刹车，包括建设污水处理厂，生态措施跟上去，弥补历史欠债和规划考虑不周问题。

休闲时代的旅游地产开发平衡模式探讨

相比与以观光旅游为主要特点的前旅游时代已经成为过去式，以休闲为主导的后旅游时代成为旅游产业进行飞跃式发展的一个重要阶段，目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态的不断涌现。

旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。

以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假产品为例，近年来各地纷纷开展农家乐旅游项目，使之市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往有着不同的目的，简单的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。

5.风景名胜区保护与旅游房地产开发成功案例

 首个国家湿地公园

2009年，电影《非诚匆扰》让杭州西溪湿地公园名声广传——5分钟、3个景点的镜头，使西溪湿地的游客呈爆炸式增长。统计表明，2008年，西溪游客为80万，旅游收入为4600万元，而到2009年，旅游人数猛增到306万，旅游收入超过1亿元。

慕名而来的游客没有失望。当他们在曲水寻梅、渔村烟雨的美景里，坐着手摇船领略清代诗人厉鹗笔下“芦锥几顷界为田，一曲溪流一曲烟”的胜景时，绝想不到这里原来是一片养鱼养鸡养猪、垃圾污水横流的城郊农村，当时甚至连许多杭州人都不知道西溪湿地为何物。

2003年，西溪湿地综保工程正式启动。杭州市遵循湿地保护国际公约，确立“积极保护”理念，坚持“生态优先、最小干预、修旧如旧、注重文化、以人为本、可持续发展”原则，最终找到了一种“湿地+公园”的模式，在生态效益、社会效益、经济效益之间找到了一个最佳平衡点和最大“公约数”，建成开放了中国首个国家湿地公园。

西溪湿地综保工程实施以来，总计拆迁居民4000多户，搬迁企事业单位160多家，拆除建筑100多万平方米。在7年中，西溪湿地坚持修复自然生态，湿地内植物从以前的221种增加到了目前的1000多种，芦苇、野荚白等高草湿地型群落和狗牙根、结缕草等低草湿地型群落得到了恢复，形成了多样性的湿地植物群落景观。同时，西溪湿地鸟类已由79种增加到126种，占杭州市鸟类总数的50%。西溪水质也提升了2个标准。

6.风景名胜区保护与旅游房地产开发二者关系总结

综合上述分析，这里归纳出三条结论：第一，风景名胜区是国家一项对特殊资源——自然与文化遗产资源保护型社会公益事业，必须由国家高度统一管理，不适用市场化、商业化运作；当前风景名胜区出现的“旅游产业化”发展趋向，更严重背离了我国风景名胜区事业的性质定位和目标方向，不符合国家相关法律、法规、方针和政策要求，严重危害风景名胜区事业健康发展，必须坚决遏制和纠正，统一管理把危害降到最低；第二，在现阶段，我国正处于社会主义市场经济全面深入展开和经济建设快速发展中，由于人们认识的差距及法制、政策的执行力度、效率不到位，这种情况的出现或许应当看作为特定经济社会环境和发展阶段的“过程产物”，但必须将其延续时间和造成危害损失缩小到最少、最低；第三，风景名胜区“产业化”及其他诸多问题的存在，也充分反映了我国现行风景名胜区管理体制的严重不适，国家对各地风景名胜区的主管权力影响存在诸多重大缺失，受地方局部和狭隘经济利益及政策的制约影响程度极大，必须进一步严格明确和划分国家与地方权力分管范围，全面深入地改革现行管理体制已势在必行，从而保障我国风景名胜区事业的科学、健康、持续发展。

参考文献

1.葛京风 杭州市旅游用地评价 河北师范大学学报（自然科学版）2004

2.甘枝茂 旅游管理与开发 南开大学出版社 2000

3.郑爱榕 怀化市洪江主要用地生态适宜度评价 同济大学出版社 1999

4.吴承照 名山风景区旅游开发用地研究 地理学与国土研究 2002

5.刘滨谊 游憩与景观生态理论研究 国土资源（地理科学部分）2005

6.陈志刚

旅游开发中土地资源的综合利用

城市规划汇刊 2000

7.孙慧芳 旅游对风景名胜城市土地利用变化的影响研究 中山大学 2007

第五篇：风景名胜区旅游营销的理念

旅游发展的初期，旅游目的地的发展程度主要是由旅游吸引物的多少和质量决定的，但是随着旅游业的迅猛发展，市场竞争已经成为旅游目的地生存和成长的关键因素，“得市场者得天下”，现代旅游发展史，亦是惊心动魄的营销战史。“用兵之道，以计为首。” 旅游目的地要持续健康的发展，其管理者必善谋划，冷静打市场，以整合营销的理念(TIMC)，强调打市场的创意策略和计划的可操行，旅游管理者才能掌握市场营销的制高点。以旅游需求导向为中心，整合旅游地的各项资源(人、物、资金、专有诀窍)配合市场导向投入，根据旅游目的地的独特性买点，地区发展的方向去选择具有竞争优势的市场，满足顾客需求，制定赢取市场的旅游目的地营销策略，惟此才能适应环境的变动，能充分并设计出能配合策略执行的组织，以实现营销总目标，并达到旅游目的地持续发展的良性循环。

作为一个旅游开发区域，马陵古战场旅游区必须既能够符合消费者在功能方面的需求，例如度假、美食、水上运动等，又必须让其感到物有所值，使消费者认为在此地的消费、投资比在其它类似功能的地方消费更有价值。这就创造了在一个“非城市化的自然区域中”实现“城市化高消费”的可能性，使投资回报能力得以提高。而要实现高回报率，则必须能够在不断的营销过程中，以感性色彩来打动消费者，而不仅仅是依靠理性的交通便利、项目丰富、价格实惠等条件。