2010年东灵路项目年终总结

第一篇：2010年东灵路项目年终总结

萧山区瓜沥镇东灵路与杭甬高速公路立交工程

2010年年终总结

时光飞逝，2010年已经过去，在辞旧迎新之际，回首过去的一年，内心不禁感慨万千，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首望，萧山区瓜沥镇东灵路与杭甬高速公路立交工程项目部在公司的正确领导和帮助下，在项目部全体员工的齐心协力下，紧紧围绕工程质量，安全，成本，进度控制等各环节，在过去的一年里取得了累累硕果。本着回顾过去，总结经验，找出不足，取长补短，提高项目部的整体业务能力，更好的发挥团队作战精神，使项目部具有长足发展的后劲，特针对项目部过去的一年工作做如下总结：

一、工程量完成情况

2010年3月到9月份，项目部通过大家共同努力，克服种种困难，在2010年度取得了丰厚成绩。完成引桥剩余的7座盖梁，完成跨高速公路主桥14#墩下部结构，引桥20m预制空心板梁剩余的289片；主桥30m预制小箱梁14片；完成20m空心梁板架设14跨392片，30m预制箱梁架设2跨24片，全桥桥面铺装砼浇筑、桥面防撞护栏、人行道梁、人行道的铺设、桥面沥青混凝土铺设等。完成桥头两侧的引道工程（包括排水管道、挡墙砌筑、路基填筑、路面工程）。工程技术资料已经全部整理完毕，工程实体通过了检测单位的交工检测，已具备交工验收条件。

累计完成工程量4948.8万元，扣除已完成的工程量2535万元，今年完成产值2383.8万元，计量款到位万元（含预付款339万元）；现在共完成桥梁建筑安装部分总量的100%。

二、工程质量控制

质量是企业生存的命脉，质量是开拓市场的法宝。项目部本着对公司，以及每一个管理人员对自身负责的态度，严格按公司有关规定和相关的法律、法规、施工规范。从开工以来，始终坚持质量第一的原则，严把质量关。

严把材料质量关，坚持每批材料先检验合格后方可使用，对进入施工现场的砂、石料，水泥、钢材等材料严格按施工规范要求进行每批次取样试验，随机检查和抽检现场钢筋焊接质量，对各类材料的抽样试验均未发现不合格现象。对各

类试验合格的材料报验监理审批，对试验资料进行归档分类的整理，形成资料的系统性和完整性。

坚持技术交底制度，在各分部项目开工前编制详细的专项施工方案，并报公司工程部和监理审批，对各参与施工班组做到书面技术交底并签字，使职工明确设计要求、施工工艺、质量目标以及有关安全和紧急情况的应急措施，避免施工过程不必要的伤害，确保人员和财物的安全。特别在主桥跨杭甬高速公路的施工前，项目部进行了多次专题研讨会议。并邀请杭甬高速交警来项目部对全体施工人员进行讲解，有关高速公路施工封道和施工期间的注意事项和相关的法规。对各班组班和参与高速公路施工的所有人员进行交底。

严把现场关，现场施工的每一个施工点，我们做到心中有数，安排人员全过程监控，经常的检查，做到自检，互检制度，及时发现和改正施工中存在的问题。特别在钻孔灌注桩施工时，采取了24小时施工人员不间断的轮流值班制度，在桩基施工时进行全过程的旁站，除1根桩为二类桩，其余均为I类桩的好成绩。对预制空心梁板和箱梁砼浇注过程、预应力的张拉、孔道压浆进行全过程的监控，对有关数据出现与设计偏离时，立即停止施工查明原因后再施工，确保工程质量。对现场的其他结构模板工程、砼工程、预应力工程做到每一道工序的检查合格后方可进入下一道工序。

到目前为止，施工质量还是比较令人满意的，没有发生一起因工程质量原因而造成的返工，虽然在个别工程部位出现影响外观美观的现象，但经过我们的共同努力，不断的查阅有关资料和咨询有经验的专家，并通过多次的实地检测，也都及时得到了解决，保持了高质量工程的总体势头，为创优良工程打下了坚实的基础。经过市质检站的多次检查，虽然提出了一些问题，但对我们的总体工程质量还是给予了肯定。

三、工程进度控制

在2010年春节前接业主通知，要求本工程主休结构在6月底全部完成，由于桥梁进行设计变更，桥梁的宽度由23米加宽到35.5米，桥梁部分由原来的2648.3576万元增加到4517.4472万元，由于业主对施工范围内的拆迁工作的滞后，在09年度大约完成了设计变更后工程总量的50%左右，而施工现场现有的场地建设和机械设备投入只能满足原来工程量的要求，2010年仅有4个月的时

间要完成本工程剩余工程量的50%，这对按时完成本工程是一个极大的困难和挑战。而且主跨14号墩位于高速公路的中央分隔带，施工区域狭窄，制约了施工机械的进场数量，不能开展大范围的工作，而且杭甬高速车流量大，一要确保高速公路行车的安全，又要加快施工进度，面对种种的困难，项目部采取各种措施，想尽办法，确保工程的施工进度。从开始高速公路施工区域的封道到最后30米箱梁的安装，各道工序间紧凑有序。高速公路封道前对所需的安全标牌、隔离水马、安全围护、警示车辆等材料和机械设备准备齐全，并安排先前的封道演习，通过演习对存在的问题加以改进，做到封道时快而有序的进行。实际整个封道工作在高速交警申批允许的时间内顺利的完成。施工便桥采用在高速公路外拼装后整体吊装到位，既节省了封道的时间又加快工程的进度。14号墩主桥钻机采用旋挖桩机，加快桩基的施工进度，在桩基施工完成达到一定强度后，立即进行开挖的桩头多余混凝土凿除工作，并提早约会检测单位对桩基的检测。检测合格后立即进行接桩和立柱的施工，增加立柱的模板数量，一次性浇注三根，在两天时间完成六根立柱施工。随后进行盖梁支架的搭设，盖梁钢筋在场外加工形成骨架后吊装入模，同时进行模板的清理和上油工作。从第一根桩基施工到最后一个盖梁的浇注完成，仅用了21天的时间完成了14号墩主桥的下部结构。为主桥箱梁架设赢取的宝贵的时间。

由于设计变更后，20空心梁板的数量由原来的468片增加到728片，30米箱梁由原来的14片增加到了24片，到2010年3月还有289片20m空心梁板和14片30m预制箱梁未完成，项目部现有的预制梁场规模，无法在业主要求工期内完成所有剩余梁板的任务，项目部决定将一部分梁板委托专业的预制厂集中预制，从而确保空心梁板的施工进度。项目部预制场能过过加班加点，并在可行的情况，采用晚上再加班，进行梁板的预制，尽可能的加快制梁速度。并时安排30m箱梁的预制。预制完成一跨梁板后立即架设一跨，为桥面系的施工提供工作面，形成以流水作业的施工方式。全桥以梁板、箱梁预制为主线，14号墩主桥下部、剩余盖梁及桥面系以及道路排水、防护工程、路基填筑等工程部位采用穿插进行的流水作业。加快工程的总体进度，确保按时完成合同范围内的所有工程量。

加强施工计划的安排，对剩余工程量进行总体周密的布置，并细化成月计划、周计划、每星期召开一次全体管理人员的会议，对上周计划完成情况汇报和对一下周的工作安排，及时检查发现工期的偏离情况，并对产生工期滞后的原因进行分析，采取措施在后一工作时间内如何弥补，确保总体施工计划的实现。

加强管理人员和施工班组的队伍建设，采取有效的管理措施和应变措施。加强施工过程的监督检查，尽可能的做到一次成形，减少现场不必要的返工作业。督促施工班组增加施工人员数量，对可以施工的部位要及时的组织施工作业，做到早计划、早安排，早施工。

通过种种的努力20m梁板和30m箱梁在6月1日全部预制完成，并在2010年的9月28日完成了本工程内的所以工程量。

四、工程成本控制

成本控制主要是在公司的管理模式下进行，项目部的成本控制的重点从两个方面入手，一是项目部控制的就是招待费用开支、办公费用支出和现场管理费用支出；再就是做好工程变更和联系单签证以及通过优化施工方案，节约施工成本。

项目部在招待费用上，既要照顾好客人又要以节约的原则，做到花更少钱办更多的事，既不失礼节又能办好的事原则。并要求每个施工人员养成勤俭节约，艰苦朴素的工作作风。

施工现场能过方案优化，施工现场在保证施工安全的情况下，尽可能的简化施工方案，采用成本低，施工方便的方案进行施工。项目部利用工地附近的建筑垃圾填筑，既能保证施工现场机械设备的通行，又节约成本。在梁板架设和30m预制场地，按现有的有关文件规定，要采用大型整装出厂的架梁设备和龙门吊，考虑梁板架设的不能连续性和30米箱梁数量并不是很多，造成设备使用率不高，而这些设备的一次性投入大，日常的保养和维修费用高，故决定采用吊机架梁和移梁的方案，减少投入，节约成本。如钢模板、大型临时设施和租用的施工机械一旦施工现场不再使用，立即安排退场和归还，从而减少租赁费用，节约成本等。

五、安全生产及文明施工

项目部严格贯彻、落实《中华人民共和国安全生产法》，以及公司有关安全生产的规章制度，努力提高全体职工安全生产法制意识。积极响应国家安全生产月的活动，通过培训切实提高了工地安全管理人员和全体工人的安全意识和业务水平，本着“安全第一，预防为主”的方针政策。

加强宣传教育工作，广泛提高干部职工的安全意识，每一个分部工程的开工之前，组织有关参与施工的管理人员和工人进行书面的安全施工技术交底，对重大危险和大型设备编写专项安全方案及应急预案，并进行书面交底，做到万无一失。做好安全工作，是为了更好生产。在项目部及施工现场张贴和悬挂有关安全标语和安全操作规程，安全警示牌等，使人人做到心中有安全，确保无重大安全事故发生。

严格管理、加大施工现场安全检查力度，日常管理中实施集中检查与日常巡查相结合，非常时期重点检查。在“春节”、“五一”、“十一”前夕，项目部分别组织管理人员和各班组负责人，共同对施工现场安全生产情况进行检查，检查中对发现的问题进行严肃批评并限期整改，从而及时的消除事故隐患，保证安全生产的正常进行。

现场的文明施工也是反应了公司的管理水平和项目部管理人员工作态度，是直接对外宣传的一面最好的镜子，所以文明施工不能怠慢。由于前期施工现场条件所限，以及项目部重视程度不够，项目部区域的卫生做的不是很好，后期我们认识到了这一点的重要性后，加强管理和意识，并取得了良好效果。

六、项目部团队建设

项目部是一个有机的整体，既有分工又有统一的团队，既要分工明确又要共同协作，才能更好的发挥项目部的职能，更好开展工作，把公司交给我们的施工任务完满的完成。

进一步完善、细化各种规章制度，不是靠人管人，而是靠规章制度约束、规范人的行为，靠制度促使所有的管理人员去主动工作，而不是被动工作，真正做到“凡事有人负责、凡事有人监督、凡事有章可循、凡事有据可查”。

加强业务培训，利用业余时间学习，特别是对新标准、新规范、新工艺、新材料的使用等学习和掌握，使得自我的知识得到更新。学习和借鉴其他单位先进的施工工艺，提高项目部团体的整体施工技术水平。

项目部全体人员在工作上能兢兢业业，认真负责，为了工程的顺利开展毫无怨言的加班加点，牺牲自己的休息时间，真正的把公司的事情当成自己家的事情来做，体现出了主人翁思想，表现出了良好的敬业精神、严谨的工作作风和较高的业务水平，而且在廉洁奉公方面也表现出了明华公司员工的风貌，是一批优秀的员工，是一支优秀的团队、能打胜仗的团队。

七、反思和建议

项目部在实际工程管理中，虽然取得了一定成绩，但还是存在着一定的缺点，如项目部对施工班组的管理还不够严格，项目部的工作计划有时不能够很好的落实，对部分施工班组人员投入不够而并没有采取强硬的措施。我们有决心克服缺点，总结经验，不断丰富和完善自我，在探索和摸索中发展自我，以取得更佳的业绩，回报公司及上级领导对我们的支持和信任，为明华公司明天的发展增砖添瓦。

今后在各分项开工前，做到应进入“早计划、早安排”的程序。加强部门之间的协调、沟通，做好一切施工前后准备工作，特别是前期、技术、计划、物资等准备工作，做到有备无患、恰好衔接。

协调好各方之间的关系，特别是与业主、监理单位的关系，多与监理沟通和系联，为现场施工提供良好的工作氛围。

回顾过去一年的工作，我们虽然取得了一定的成绩，但是，我们感到还有十分艰巨的任务在等着我们去挑战。新的一年里，我们一定再接再厉，进一步提高全体人员的管理水平和专业技术水平，将我们的团队的整体水平更上一个新的台阶，为明华公司的“做好、做大，做强”作出自己的贡献。我们的目标是：“我为我是明华人而自豪，让明华为有我而骄傲”。

萧山区瓜沥镇东灵路工程项目部

2011年1月8日

第二篇：东岗路二社区惠民项目实施方案

东岗路二社区惠民项目实施方案-----弱势群体关爱、慰问惠民工程 为保证惠民工程实实在在能为居民办好事办实事，经社区干部、党员上门走访了解辖区居民需求，征集居民意见，对意见进行认真筛选，并经过四议两公开的程序，形成惠民项目决议。

惠民项目名称：弱势群体关爱、慰问惠民工程 项目负责人：张瑞芳

项目监督人：闫培青

项目内容：对社区老干部、老党员、困难党员以及社区弱势群众关心和帮助是贯彻落实科学发展观，建设社会主义和谐社会的一项重要工作。在各种重要节日期间对相应的各类困难人员进行走访慰问（例：七一党的生日走访慰问老党员、老干部、困难党员。重阳节慰问高龄老人、困难老年人、春节慰问困难居民、低收入人群等）了解他们困难，关心他们的疾苦、倾听他们的意见将慰问金和慰问品送到他们的手中以体现党和政府对他们的关怀和照顾。在慰问活动中向他们宣传党的方针政策，帮助他们增强同党中央保持一致的自觉性，坚定走中国特色社会主义道路信心。所需资金3万元。

东岗路二社区

2013年6月3日

第三篇：鼎铭秀灵路项目市场调研报告正文终

报告说明

受鼎铭公司的委托，宝资通机构为其位于南宁市秀灵路的房地产开发项目（以下简称“鼎铭公司秀灵路项目”）提供前期开发投资顾问工作。本报告是该工作的第一份咨询顾问工作成果—《项目市场调研报告》。

本调研报告目的是为了“鼎铭公司秀灵路项目”的下一步前期开发定位提供推进发展依据。

咨询顾问方力图通过对国家宏观经济背景的高位研究把控，城市社会经济发展背景的中观剖析，城市房地产业的微观研究以及项目所在的城市区域背景并结合项目的资源禀赋等多层面多角度的深度透视分析影响本项目开发定位的各种因素，进而为项目提出可能实现市场机会空间。

国家宏观背景

1.1 现状描述 1.1.1 经济环境 1.1.1.1 进入 2004 年中国经济继续保持快速增长的势头，今年第一季度经济增长 9.7%，与 2003 年第一季度同比下降了 0.2%。

1.1.1.2 今年以来，中国经济的继续快速增长主要体现在城乡居民收入、企业利润和财政收入均有较大幅度提高，农业生产向好的方向发展，对外贸易增势强劲，利用外资保持较高水平。

附图 1：近几年中国 GDP 产值增长情况

单位（亿元）

***************年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年

1.1.1.3 中国经济持续高位增长的同时也出现了投资需求膨胀过快，煤、电、油、运全面紧张，通货膨胀压力

加大等突出特征。

1.1.1.4 固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但 2004 年一季度表现出明显的过热迹象。表现为投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大、投资结构不合理上。

1.1.2 行业政策环境 1.1.2.1 在 2003 年，中国政府当局针对房地产行业发展过热结构失衡等态势的政策频出，大力加强对房地产市场的宏观调控。表现为“121 文件”等。

1.1.2.2 进入 2004 年，针对房地产行业亦然迅速的发展态势，中国政府当局采取了“土地市场清查”、“调高行业投资资本金”、“强化个人房地产消费信贷信用评估”一系列金融工具行政手段等方式对房地产行业的开发供应到消费各个层面进行结构失衡的宏观政策调整。

1.2 发展趋势 1.2.1 新一届中国政府确定未来中国应采取从追求较单纯的发展速度，转变为更注重稳定的协调、统筹发展策略，这意味着中国经济将在近、中期（项目周期内）整个发展

速度有所下降，项目运作周期对应的可能是中国经济的新一轮温和调控期而不是高速发展期。

1.2.2 固定资产的投资过热已引起了国家有关部门的关注并制定了相应的调控政策，可以预见的是在未来几年内，中国经济的增长将从追求较高的增长速度回复到较为合理和平稳的发展中来。

1.2.3 近期，国家关于房地产业的相关政策仍层出不穷。总体上看，今后国家所出台的相关市场调控政策在今后项目的运作周期中主要是针对三个层面而制定：

1.2.3.1 房地产市场体制的完善：通过相关政策的出台，限制期房转让，压制炒房行为，最终减缓房价上涨速度。

1.2.3.2 房地产金融信贷管理加强：一是通过提高银行存款准备金率，从而降低房地产业信货规模，控制银行信货的盲目扩张速度。二是对个人购买第二套以上住宅、购买商业物业或高档住宅等行为在货款首付比例、货款年限、货款利率等方面做出调整及限制，以压制投资性购房行为。三是提高房地产企业自有资金货款比例，提高房地产开发门槛，抑制房地产业扩张速度。

1.2.3.3 土地供应严控：减少开发区数量及建设用地规模、土地使用权的转让须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行等，目的是进一步规范土地交易方式并加强耕地保护，减少一级市场的土地供应量，规范二级市场买卖行为，最终降低房地产业的投资扩张速度。

1.3 对房地产行业的宏观影响要素阐述 1.3.1 房地产企业货款金融通道的缩紧，使得房地产开发的门槛提高，企业间的优胜劣汰已成定局，资源将向实力型开发企业集结，未来几年内房地产业的增长速度将会由高速扩张过渡到平稳增长。

1.3.2 对个人房货政策的调整，将压制个人炒房行为及投机购买力的释放，降低房价的过快上涨。整体上看，市场购买力对房地产业的支持将减少，但对面向中低收入者的经济型住宅的支持力将保持不变。

1.3.3 限制高档住宅、别墅用地的审批，扶植经济型住宅项目的开发，市场供应结构趋于合理。

1.3.4 在土地政策上，土地的供应量减少，房地产企业的扩张速度降低。国家对土地供应进行调控主要体现在减少一级土地市场供应量、规范二级市场买卖制度。从国家对土地的宏观调控来看，目前土地价格应该呈上升趋势，但近几个月以来，由于国家多方调控政策的不断实施，土地价格有下降的趋势。

1.4 综合判断 1.4.1 经济的快速发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的发展平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业从目前过热增长过渡到正常发展上的轨道上。

1.4.2 鉴于近来全社会固定资产投资过快，国家要对房地产行业降温，故采取了一系列刹车的限制措施，估计项目周期内行业结构中的商业物业等投资物业品类支持购买力将会受到抑制，该类型项目将会有销售周期延长的政策可能性。

宝资通对宏观经济层面的综合判断是：

项目的宏观经济形势与前三年相比，对房地产的总体支持力是处于下降通道之中，国家已经对产业支柱之一的房地产行业，做出了一系列的措施，对房地产 行业进行点刹，抑制房地产行业的过快发展；同时，近年房地产行业发展速度较快，竞争比较激烈，各开发商和发展商应当十分重视并谨慎应对，不宜太乐观。

（本章相关数据和基础资料详见：附件 1 《国家宏观经济相关状况的专项调查》）

城市中观背景调研分析

2.1 现状描述 2.1.1 南宁经济发展继续保持快速发展，2004 年一季度南宁市实现生产总值 117.10 亿元，同比增长 11.3%；实现社会消费品零售总额 58 亿元，同比增长 14.12%。

2.1.2 目前南宁城市辖区目前人均GDP水平约1500美元左右，城市居民人均年收入约 1000 美元左右。

2.1.3 人口方面，截止 2003 年末南宁市区常驻人口约为 120万，流动人口约为 30 万人，根据政府规划在未来数年内市区人口增长到约 200 万左右。

2.2 城市发展机遇与政府导向 2.2.1 城市化进程的加快是中国城市发展的普遍性阶段性机遇，南宁作为广西的首府及西南地区出海大通道，其城市可以在约 3000 万人口的范畴内集聚资源与财富，并作用于城市的发展提升。

2.2.2 作为约 3000 万人口的中心城市，从城市首位度的规模规律而言，10%以上的人口集聚将会在较短的期限完成，这意味着南宁城区发展到 300 万人口，已是城市进程加

快过程中的现实空间，预计项目周期内，南宁市的城市人口集聚进一步加快。

2.2.3 南宁作为中国－东盟博览会的举办城市是城市发展的另一方面机遇，泛珠江三角核心经济圈的产业转移，以及广西围绕东盟——中国（10+1）自由贸易区的战略格局对接，南宁也具备区域交通枢纽城市的优势，这些方面的要素会以南宁为平台进行整合，对南宁的发展起到积极的促进，随着国家加强西部地区的基础设施建设更明显。

2.2.4 在中国—东盟自由贸易区框架及中国—东盟博览会落户南宁的形势下，应对经济全球化和区域经济一体化趋势需做出的重大战略抉择，确立南宁将建设为辐射和影响中国中南、西南及东盟各国特别是印度支那地区的区域性经济文化综合型的国际化城市。

2.3 城市规划建设发展预期 2.3.1 随着南宁市“东进、南拓、北展、西推”城市扩张规划导向，大南宁都市圈已初具雏形，各种资源将在大南宁这一平台上进行整合优化提升。

2.3.2 未来几年内，城市交通网络随着快速内外环道投入使用，三横五纵交通干道的扩建贯通、大量城市立交及桥梁的竣工，城市立体交通网络逐渐成熟，城市各个区域间的通达性将更加完善。

2.3.3 政府 136 工程的深入开展，旧城改造力度的加强，城市面貌焕然一新，各种市政基础配套进一步完善，城市居民居住环境将得到很大改观。

总体上看，南宁市城市 规划主导以邕江为主轴，东进南扩的一个局面，在大力发展建设原有的城市中心区的同时，有组织地对部分区域进行规划建设，从而由一个中心区域向外辐射转换为多个中心区域向外辐射；同时，有序推进城镇体系的建设，更优质地共同组建大南宁。

2.4 城市人口发展预期 2.4.1 从近几年南宁市人口的增长来看，城市人口的增长呈现了跨跃式的增长，目前城市人口的增长速度已经超过原有的城市人口总体规划速度――截至 2003 年底南宁城市接近150 万的常住人口，比规划中预计 2005 年才达到这一水平提早了两年。

2.4.2 随着城市化进程的加快，南宁做为广西区域人口核心增长极，将以更快的速度向城市的大量聚集。

总体上看，通过上面的分析，宝资通地产综合服务机构认为，南宁市城市近年发展完全能达到并大大超过原有的《南宁市城市总体规划》中的规划发展和预测；同时城市正处于一个发展的良好时机之中，从这点上看，南宁城市的发展前景比较乐观。

2.5 对城市房地产行业的影响发展要素分析 2.5.1 城市社会经济的稳健快速发展，城镇居民收入的日渐提高，使得城市房地产行业发展依然有一定的发展空间； 2.5.2 城市的规划导向和发展机遇、人口的聚集发展等因素使得城市房地产行业有着持续的增长需求量。

2.6 综合判断 2.6.1 城市的快速发展，带来的不仅仅城市规模的扩大、人口的增加，更主要的是使得人们居住环境得到改善、城市的通达性进一步提高，与周边城市群的关联性得到加强，城市自身的影响力的辐射半径得以延伸，最终导致城市的房地产项目的影响力范围成倍的扩大，使得客户群体范围在城市级别的基础上进行扩张和辐射。

2.6.2 城市化进程的加快，大量人口进入城市，一方面，人口的大量聚集，庞大的消费人群的产生，给商业带来了前所未有的发展机遇。另一方面，商业的发展也给区域带来了兴旺的人气，反过来又带动了人口的迁入，两者相辅相成，互相促进。

2.6.3 通过了解分析，城市总体支持力是持续往上的，但是目前城市还处于发展的初级阶段，城市总体经济、城市发展、城市化水平均不高，这就使得城市处于一个较为缓慢的持续发展阶段。

2.6.4 受国家宏观调控政策的影响，城市房地产等部分经济支柱行业的发展速度必将减慢，这就有可能导致城市经济发展速度放缓。

（本章相关数据和基础资料详见：附件 2《城市中观和行业微观相关概况的专项调查》中相关章节）

城市房地产微观背景调研分析

3.1 总体现状描述 3.1.1 自 2000 年以来南宁房地产业得到了快速的发展，产品供应量及销售额逐年增加，2003 年商品房销售额突破 50亿元，成交面积达到约 220 万平方米。

3.1.2 在 2003 年，南宁市人均商品房销售面积达到 1.47平方米左右，略高于行业合理经验值人均销售面积 0.8~1.2平方米。

3.1.3 政府开发引导的影响，琅东凤岭、城北快环沿线及江南片区成为了房地产业的主流开发区域。并且形成了高中低不同档次的供应区域。

3.1.4 南宁市房地产行业总体布局呈现结构失衡格局，局部市场呈现供过于求的状态。

3.2 发展趋势 3.2.1 受国家对宏观经济的整体调控，南宁市房地产业也受到了一定的影响，根据调控的力度和措施，可以预见未来几年内南宁市房地产业将由目前的高速发展转向平稳发展的温和期，房地产业温度将适当降温。

3.2.2 在 2003 年南宁市人均收入达 1000 美元，按国际经验，房地产市场进入高速转型发展时期，同时也是市场激烈竞争阶段。

3.2.3 近年南宁市房地产销售额对比城市 GDP 比例约为7.4％，低于中国平均指标 8％，市场总供应量略低于市场有效需求。（特别注意：这仅仅是总市场供应量，不代表某个物业类型市场总量供应低于市场需求量）

3.3 细分类型物业市场阐述 3.3.1 住宅物业市场 3.3.1.1 随着住宅物业开发项目的增多，市场上产品同质化现象日益突出，加上近两年消费市场基本完成了“买方市场”的转型，市场上各项目都感到了销售上的压力，市场竞争日益激烈，这在高档住宅市场尤为突出。

3.3.1.2 目前高档住宅市场开发量过大，各项目开发水平相差不是很明显，加之经过早两年的消化，市场上对高档住宅的有效需求基本上趋于饱和，新生消费需求没有得到及时足量的补充，高档住宅之间的竞争空前激烈，琅东、凤岭各大高档住宅项目销售进度普便放缓。

3.3.1.3 城市旧城改造力度的加强，产生了大量的中低收入者住房需求，据不完全统计，2002~2003 年两年间，南宁市旧城改造拆迁面积达到了 180 万 m 2 以上；另一方面政府近两年对经济型住房开发的引导，导致了自 2003 年来南宁市经济型住房开发量迅速提高，在商品房住宅市场中所占比例逐渐加大，并得到了市场的热烈追捧，销售行情看好。

3.3.2 公寓物业市场 3.3.2.1 公寓物业由于其功能的多样性，可商可住，从而在市场上对应着较为广泛的客户群体，能适应不同层次消费者需求，这使得公寓物业相对于其它物业来说是一种竞争压力较小的物业类别。

3.3.2.2 公寓物业的平均价格都较同区域内住宅物业价格高，但由于户型面积较小的关系，高单价、低总价成为大多数公寓项目的特点，这也使得公寓物业成为一种投资型物业得到市场的认可，销售行情较好。

3.3.2.3 从近几年来看，南宁市公寓物业的推出量是逐年递增的，尤其是 2003 年的市场供应量更是增长显著，市场供应量约 45 万平米，新城区及琅东是公寓物业主要的供应市场，竞争也最为激烈，兴宁及城北区

也有少量公寓物业分布。

3.3.2.4 受各区域发展的定位、现状和历史背景的影响，整个城市的公寓物业市场呈现区域发展不平衡，新城区等区域涌现出大量的公寓项目，其它城区如江南、城北区等公寓类项目较少。

3.3.3 商业物业市场 3.3.3.1 目前南宁市商业物业竞争局面严峻，城市消费支持力与城市商业物业供应量之间存在着不协调的发展关系，据统计近几年内南宁市推出市场销售和即将推出市场的商业物业面积接近150 万平米，这一供应量必将超出城市容量所能支撑的范围，南宁市商业物业市场供大于求的局面已成事实！

3.3.3.2 国家对商业物业开发信贷、按揭贷款的停止发放，也势必很大程度上影响到城市商业物业的开发、销售和运营。

（本章相关数据和基础资料详见：附件 2《城市中观和行业微观相关概况的专项调查》中相关章节）

项目所在城市区域背景

4.1 区域社会经济概述 4.1.1 城北区位于南宁市区西北部，总面积 546平方公里，其中市区面积 35平方公里，总人口约 30 万人。

4.1.2 城北辖区内有国家级南宁高新技术产业开发区，占广西高校科研院所总数的 70%左右，是广西人才、教育、科技、文化、信息的密集区，科技与智力资源的储备区，高新技术企业孵化区，物流中心区。

4.2 城区规划发展导向 4.2.1 城北区政府发展目标 4.2.1.1 未来城北区经济的发展是依托于南宁市整体经济大环境之上，城区内的相思湖新区（含高新区在内）全面推进开发促使区域形成新的政治经济中心，带动区域第三产业的发展。

4.2.1.2 高新区产业的调整，高新技术企业的引近，各大专项市场、工业园建设的完工，将使城区的工业，商贸业得到长足发展。

4.2.1.3 城北区人口近两年以年均 5.1%的速度增长，增长幅度较明显，照此速度，到 2005 年，城北区人口将

达到 36 万人左右。

4.2.1.4 城区人口的增加对房地产业最为直接的影响是导致住房需求的上升。另外，区域人口的增加带动了社会消费力的上涨，给商业物业未来的市场运营提供了较大的发展空间。

4.2.2 相思湖新区规划发展导向 4.2.2.1 相思湖是未来几年内城北区重点开发的区域，想思湖的开发是高起点，高定位、高规划的，相思湖新区的开发将带动临近周边区域的快速发展，区域价值也将随之提升。

4.2.2.2 未来城北区将围绕相思湖区域、几大工业园及一批专业市场的建设发展来构筑整个城市新区，将形成区域行政中心、工业中心、居住中心、物流运输中心等功能分区明确、协调发展的城市新区。

城北区由于相思湖的开发，加速了区域经济的发展，城市化进程加快，给区域内房地产项目的发展提供了一个 相对较大 的空间，在项目开发周期内给项目自身的发展提供了 较大 的推动力。

4.3 区域房地产市场背景 4.3.1 区域市场现状

4.3.1.1 城北区房地产市场较城市其它区域市场而言发展较慢，开发项目不多，基本上集中于北湖路、唐山路、衡阳路、明秀路、秀厢大道、北大路、大学路一带。尤其是秀厢大道及明秀路，目前城北区新生项目多出于此。

4.3.1.2 城北区房地产项目以中档商品住宅为主，其它物业形式的开发比例较少，基本以住宅项目为主。近两年城北区市场出现少量的公寓住宅项目，现已销售完毕。商业物业直到近期“城市碧园”项目的开发才得以少量供应市场，写字楼、别墅等物业开发量趋于零。

4.3.1.3 城北区住宅物业销售均价处于中等水平，与城市平均销售价格较为接近，约为2300~2400元/ m 2 左右，个别项目销售均价更是达到了 2600 元/ m 2 以上，如城市碧园及高新苑这两个项目，目前销售均价高达2600~2700 元/ m 2。

4.3.2 区域细分物业市场概述 4.3.2.1 城北区住宅物业市场概述  住宅物业为目前城北区房地产主流开发物业，所占份额极大，集中于城区内几个主要区域进行开发。

 城北区住宅项目的开发规模普遍较大，多层为主，小高层为辅是目前城北区住宅项目开发的主要产品开发形式。

 城市碧园、恒大新城、城宁翠峰、高新苑是目前城北区建筑规模比较大的项目，也是城北区各个主要供应区的代表楼盘。

4.3.2.2 城北区公寓物业市场概述  城北区公寓物业市场相对其它区域而言发展缓慢，近年来只有碧园数码文化广场、又一居、嘉土天骄三个纯公寓住宅项目供应市场，文华园及城市碧园也有少数青年公寓，到目前为止，这几个项目的公寓物业基本市场消化完毕，目前可以看到的可销售项目只有明秀路的柠檬宿项目。

 城北区的公寓物业除了嘉士天骄及部分小区顺带物业外，其余公寓物业都是经烂尾楼演变而来，有着产品上的先天缺陷。为其它客户细分市场量身打造的公寓物业较少。

4.3.2.3 城北区商业物业市场概述  城北区商业物业项目较其它区域来说数量明显较少，主要以街铺形式为主，物业形态包括小区内部的商业配套。

 区域内基本无大型购物中心，较大型的购物场所只有北湖路上经营面积为 12000 m 2 的南城百货，目前整个区域只有“城市碧园”3.8 万 m 2 的商业街及“柠檬宿”约 8500 m 2 直接供应市场。

 未来两年内潜在供应量较少，大学路的高新技术开发区及相思湖区域一带的商业物业市场供应量更是微乎其微，只有一些零星小区内配套商铺供应市场，一级市场供应量基本接近于零。

4.3.2.4 纯商务公寓和写字楼  本区域内目前没有出售型的纯商务公寓和写字楼，只有少量定位不明确的可居住型公寓楼；  本区域内只有火炬大厦、高新大厦等少量的几栋楼为较专业的写字楼，但档次很低，大厦内仍然有其他非办公、商务的业态存在（如饭店、歌舞厅等）；  据了解，区域办公基本上为厂区内单位自建房；

4.3.3 发展趋势剖析 4.3.3.1 未来城北区物业开发仍旧以纯住宅物业为主，其它物业为辅。

4.3.3.2 相思湖新区、城北快环沿线将成为城北区主要开发

热土，新生项目多出于此。

4.3.3.3 随着市场供应量的增大，楼市价格的上涨，各项目销售压力增大，销售周期延长。

4.4 区域商贸零售业调研（详见附件三相关章节内容）

4.5 区域热销物业概述

4.5.1 热销项目类别 城北区目前以纯居住物业及居住公寓物业最为好销，写字楼、商务公寓市场供应量极少。

4.5.2 热销项目产品特点 4.5.2.1 热销项目户型以 2 房或 3 房为主，面积在 70~130m 2之间，总价在 20 万/套～30 万/套，较易为市场接受。

4.5.2.2 热销项目客户群体基本以这个区域工作的人群和原住人群为主。

4.5.2.3 热销项目规模较大，配套较好，有一定园林设计，多数地处区域成熟地段，周边配套较为完善。

4.5.3 热销项目热销原因

4.5.3.1 总的来看，城北区热销物业价格处于中低档水平，户型面积适中，以安居乐业型为主，很好的适应了市场的需求，与区域内居民的收入水平相符。

4.5.3.2 另外，生活便利成熟地段的项目也是造成热销的原因。

4.6 区域房地产市场竞争态势 4.6.1 目前为止，城北区各大房地产项目销售情况较好，约 1/2的项目已进入尾盘阶段或已撤盘，一些在售的项目也已消化了大半，市场新生项目较少，以住宅物业为主，也有少量商业物业及公寓物业供应，整体市场竞争压力不大，除住宅物业竞争较大外，商业物业及小户型公寓物业竞争压力不大，尚存一定的市场发展空间。

4.6.2 在本项目未来运作期间内，市场竞争给本项目带来的压力不大，但由于宏观政策带来的影响，我们对项目的判断是对未来的项目投资回报应该持较为谨慎的态度。

本章相关数据和基础资料详见附件 3《区域相关概况的专项调查》中相关章节

项目市场空间的提出

5.1 区域经济消费支持综述 项目周边聚集了大量的在校大学生及居民，共同构成了“特色大学人文经济区”的消费支持。

5.1.1 教育产业消费支持力概述（详见附件三相关章节内容）

5.1.1.1 项目周边聚集了大量的大中院校，据不完全统计，约有 80000 在校学生。

5.1.1.2 按每平方米商业面积实现 7000 元的年销售额来算，初步预测项目周边在校大学生可支持的商业物业面积为 5.8 万 m 2 左右。

5.1.2 教育产业区域居民消费支持力概述 5.1.2.1 资料显示项目周边区域约有 51903 户家庭，按 3.5人/户来计，共有常住人口约为 18 万人。

5.1.2.2 按每平方米商业面积实现 7000 元的年销售额来算，初步预测项目周边居民可支持的商业物业面积约为18.5 万 m 2 左右。

5.2 项目市场空间的提出 5.2.1 城北区在城市规划中定位为以发展高新技术、科研文教为主的城区，相思湖新区的开发，政府机关的大量迁入，相思湖区域势必成为南宁市又一区域性质的政治经济中心，按国内经验，行政中心周边必然要求有与之配套的商业中心存在，以满足商务办公、休闲娱乐等消费需求。

5.2.2 项目地处相思湖开发区边缘位置，相思湖新区的发展定位将会给本项目的发展方向带来丰富的构想。

5.2.3 项目区域交通设施成熟完善，区域的通达性性较好，并且周边生活配套设施齐全完善，仍城北区成熟居住区域，发展居住型物业有着得天独厚的基础优势。

5.2.4 项目所在区域已然存在一个具有相当消费力支持的潜在商业经济圈，势必会催生出一个区域性的核心商业中心，而目前区域内缺乏能够辐射并带动周边商业的发展的核心商业物业。

5.2.5 区域商业业态主要以街铺、超市、酒吧迪厅、美容按摩等商业服务为主，经营品类范围以满足日常生活消费为主，不能满足周边为数众多年轻新生代的个性化消费需求。

5.2.6 项目所处地段为外来人口聚集地，周边高等院校在校学生众多，区域住宅租赁市场活跃。按政府规划，两年内

万秀村、友爱村即将改建，势必将会产生大量的无房外来租客，对小户型住宅市场需求量大。

从以上的几个因素结合市场调研分析，我们发现：

 目前区域内商业氛围浓郁，但缺乏核心商业物业，而从城区的发展前景来看又存在市场需求。

 另一方面城北区目前公寓物业销售情况理想，市场供应量不大。

 外来人口众多，住宅租赁市场活跃。结合自身资源来看，这些有利条件都为本项目提供了较大的发展空间，给项目物业提供了较大的产品组合弹性空间。

根据本区域内房地产物业的发展状况，结合本项目的自身资源条件，项目发展导向可以考虑商业+ 公寓的 物业市场推进。

宝资通地产综合服务机构 2004 年 5 月

第四篇：灵谷峰活动总结

灵谷峰活动总结

来到大学有一个多月了，都说大学生生活丰富多彩，形式多样，自由快乐，都未曾体验过直到搞了这次活动。计划下，我们班积极准备了这次活动——游灵谷峰。我们准备好之后，乘车来到灵谷峰下，望着那高高的山，有的同学积极亢奋，想很快爬到山顶，有的同学却表现得很消极，认为这山太高了，要爬很久才能到达山顶。通过商量，我们决定将班上同学分成几个小组，以小组为单位，向峰顶挺进。在爬山期间，大家玩得都非常快乐开心。同学们可以欣赏山路边的优美风景，可以望着远处的美景。爬了一段时间，有些累了，我们就在路边的亭子中休息一下。大家一路上说说笑笑，笑声不断。经过许久跋涉，我们终于到了山顶。大家到了山顶，都挺高兴的，心中不由滋生了一种骄傲感，终于到了山顶，真有一种把山征服了的感觉。然后大家各自欣赏山顶的风景，后来大家一起在山顶的寺庙中吃了午饭，一个班的同学聚在一起吃饭，真有一番滋味。

通过这次活动，我们收获了很多，这使大家增加了交流，因为刚进大学，有些同学还不认识，通过这次活动增加了我们的凝聚力，我们45个人虽然是个体，但聚集在一起，我们就是一个集体。我们就是一股力量，凝聚力就体现在这里，而且这也丰富了我们大学生活，让我们体验了大学的生活如此丰富多彩，如此自由快乐。

第五篇：路演项目简介

路演项目：网站联盟+广告

个人简历: 顏东

在校生，与2015年3月参与创办十堰金穗网络科技有限公司，目前担任金穗科技经理、预计2017年毕业，项目简介：

目前以运行网站和创建网站和系统为主业，2015年6月代理磐石网站联盟湖北区，拥有在40万家网站上面发布广告信息的权限。

盈利模式：

代理费用，平台费用。

融资计划：

30万，9%股份。