第一篇：昆明商业市场调研分析报告1
昆明市商业市场调研分析报告城市概况城市经济发展水平3 居民生活水平4 社会消费发展城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策城市功能规划政策以及发展方向分析
1.1 城市概况
昆明市整体概况
云南省会城市：云南省省会昆明，是云南 政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京 约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区 一市八县，全市常住人口628万人。经济实力较强的城市：据云南城市竞争力 报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次 竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三产业发展良好，旅游业、房地产业、文化产业、烟草加工 业、冶金工业等是该区域的特色产业。拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美 誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不 断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱 产业之一。
新疆
青海
甘肃
陕西
西藏
四川
贵州
缅甸
昆明
老挝 泰国
柬埔寨
马六甲
第二篇：昆明商贸城市场调研分析报告
昆明商贸市场
调查分析报告
房地产公司
2021年1月16日
前言
目前公司昆阳工程的国际商贸物流中心工程已经进入规划设计阶段，为了能使工程在业态规划上表达工程优势，因此必须做好市场根底的调研分析，同时在市场面的根底上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略开展。
从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动方案的通知来看，昆明已经展开对近114个，总经营面积约419.22万平米的现有批发〔专业及批零兼营〕市场的搬迁工作，同时也在昆明三环外规划了14个泛亚商贸物流中心〔批发市场园区〕工程根据经营业态范围逐一对被搬迁市场进行有效引导和搬迁，公司工程均属于规划新建的14个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对工程的农业生产资料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农机市场为根底进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提供工程规划及下步推广销售的指导性数据。整个市场调研工作自2021年1月9日正式开展，主要针对昆明市区内在营和即将拆迁的市场区域，如经开区、东聚商圈的五金机电、农机、农资、果蔬、食品等市场进行调查，方案在一周内完成该类市场的调研并分析工作，最终提供公司工程规划开展的有效数据。
一、昆明经济圈分析
从2021年的昆明经济开展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心的主城经济圈形成了以城市、农业、工业、生产等为主要经济开展的特色经济圈，目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7个城市大型产业经济中心，不同的商圈都承当着昆明各产业经济开展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流产业的重任。
二、新规划泛亚商贸物流中心情况1、14个新规划泛亚商贸物流中心分布
根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城市，同时抓住中国-东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户〞和“桥头堡城市〞相适应的商贸物流体系，形成“大通道-大物流-大商贸-大市场〞构建面向南亚、东南亚的5个国际商贸物流主题产业区及泛亚商贸物流中心，因此，在批发市场的布局和内绕城线节点区域原那么，在具有较好区位优势和根底条件及开展潜力较大的区域新建14个泛亚商贸物流中心〔批发市场园区〕。
2、各泛亚商贸物流中心概况
工程
占地规模
位置
业态规划
目前进展
盘龙区农产品综合商贸物流中心
600亩
暂定石林
粮油、果蔬、肉禽蛋等
正在进行规划选址
空港经济区国际商贸物流中心
1000亩
嵩明空港经济区
花卉、水产品、林产品、小商品加工
完成产业定位、功能布局
经开区清水生物医药商贸物流中心
1000亩
经开区清水片区
生物医药、中药材
完成产业定位、功能布局，正在落实土地用地指标
新螺蛳湾国际商贸城
5000亩
昆明彩云北路
日用百货、珠宝玉石、茶叶、五金电器、食品等
一二期已投入运营。目前正在进行三期建材家居招商以及配套住宅销售
呈贡斗南国际花卉交易中心
1000亩
呈贡斗南镇
花卉、茶叶
属于原址扩建工程。
一期土地已经收储完毕。2021年12月进场施工
金马－阿拉工业品综合商贸物流中心
2000亩
经开区金马村
建材、家具装饰等
完成产业定位、功能布局，正在落实土地用地指标
西山区长坡工业品商贸物流中心
1500亩
西山区长坡片区
建材、家具装饰、汽车汽配等
完成规划编制，正在报批控制性详规
禄劝县农产品商贸物流中心
1000亩
禄劝县屏山镇
畜牧产品、烤烟、特色林产品
完成规划编制，正在报批控制性详规
安宁工业生产资料商贸物流中心
1000亩
安宁市草铺
钢材、橡胶、矿石、金属物资
完成规划编制，正在报批控制性详规
昆阳农业生产资料商贸物流中心
1000亩
晋宁中谊村
农用机械、种子、化肥
完成选址，确定纳入我整体工程中，作为二期重点招商业态。在进行规划编制
晋城工业品商贸物流中心
1000亩
晋宁晋城富有收费站旁
汽车、汽配装饰、五金机电
2021年初完成1000余亩土地招拍挂，目前正在进行规划报批及商户报名
宜良苗木农产品商贸物流中心
500亩
宜良狗街镇
粮油、果蔬、肉禽蛋、花卉
完成规划编制，正在报批控制性详规
杨林工业品商贸物流中心
500亩
嵩明县杨林工业园区
工程机械、五金机电
完成规划编制，控制性详规通过专家评审
嵩明县小街农产品商贸物流中心
3000亩
嵩明现代农业科技示范园区内
粮油、果蔬、肉禽蛋、花卉
完成了工程的选址和修建性详细规划编制
由上表来看，昆明政府从2021年就已经开始对14个泛亚商贸物流中心进行规划了，目前已经建成投入使用的只有新螺蛳湾国际商贸城，而其它的商贸物流中心均在分批土地收储、定位、报规阶段，预计今年将提速完成14个工程的规划及建设工作。
三、专业批发市场情况
1、昆明目前主要专业市场分布
2、昆明目前各专业批发市场情况
1〕天云五金机电城
Ø
区位：位于昆明市经开区昌宏路京桥路段65号；
Ø
面积：占地面积100余亩，市场由天云五金机电城和天云农机市场两局部组成；
Ø
土地性质：工业用地
Ø
交通路网情况：市场毗邻彩云北路、周边分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通较便利。市场内均有车行道路分布，路宽约在8-12米左右；
Ø
物业结构特点：物业主要分为铺仓储式、街区式及展厅式三类物业。仓储式物业铺面层高8米，属于简易房钢结构物业，沿街商户自搭成商铺+办公的两层物业，后面以局部货品堆放为主。街区式主要以1+2及1+3物业为主,1层经营、2层办公或做局部仓库使用，1层层高约4米左右，面宽3-4米，进深在10米左右；
Ø
经营业态：五金工具、仪器仪表、油漆、水暖、管材、照明、保温材料、轴承、阀门、劳保用品、锁具等；
Ø
商铺情况：市场分为6个区，有13栋建筑物共约500间铺面，单间铺面面积区间在30-300不等；
Ø
租金情况：租期为3年一签，租金在45-110左右，平均月租金为60元/平米；
Ø
售价情况：市场所有的商铺只能租赁不出售产权；
Ø
配套情况：市场内道路宽阔且拥有大型停车场四个，可停放各种类型车辆，周边有几个餐饮及便利店，如车辆较多时，通行不算流畅，配套效劳少；
Ø
市场整体经营情况分析：市场由五金机电市场和农机市场两个市场组成，同时实现24小时运营进出货物需登记核实，具备良好的安保措施属于昆明目前布局合理、配套完善的专业化五金、农机市场。由于市场成立时间较早，相对五金机电业态数量占市场的70%以上，入驻率也到达在90%以上，商户实际经营数约在200户左右，而农机市场商户数约在100户左右，经营情况与五金机电业态相比拟差些，但总体来看该市场经营情况较好，暂未出现转租情况。目前该市场无明确的搬迁方案和具体时间。
2〕小石坝新世纪大型综合市场〔原明波兽药市场〕
Ø
区位：位于小石坝镇昆石公路旁
Ø
面积：占地300亩左右〔兽药市场约100亩左右〕
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：市场内部道路以十字型贯穿，路宽10米左右，市场具有唯一独立出入口，内部交通分布合理，外部临石安公路二级公路和昆石高速，石安公路路况较差货车量大随时有堵车现象，交通相对便利；
Ø
物业结构特点：市场商铺多为1+2联排，1层为商铺，2层为居住及仓储，现在市场在私自搭建第三层，但未向外租赁，商铺1层层高4.5米可自搭2层，面宽约3-3.5米，进深10米可以连通对开或分隔使用；
Ø
经营业态：食品、果蔬、兽药、饲料、鱼药、饲养设备等。市场分为3个区，A、B区分别为食品、五金批发市场，C区为兽药、饲料批发市场，另有近10万㎡的简易仓储大棚。其中C区兽药市场为原明波兽药市场局部商户搬迁至此，在营的兽药等商户约60多户，商铺面积区间为25-100㎡；
Ø
商铺情况：市场总共有
14栋框架结构建筑，商铺500余间；
Ø
租金情况：月租金为25-40元/㎡，卫生费每户20元/月，无物管费；
Ø
售价情况：目前只租不售
Ø
配套情况：附近分布有小型物流市场但均为省外物流，市场省内物流配送发货极为不便，市场内除专业业态经营外，无其他生活效劳配套。有小型空地停车场地，约有40-50个车位，其他主要在市场内部道路两侧停车；
Ø
市场整体经营情况分析：小石坝新世纪大型综合市场于2021年初投入运营，经营工程主要为各种兽药、饲料，经营范围辐射全省。市场A、B区食品、五金批发市场几乎全为空置做仓库出租使用，C区兽药、饲料批发50%以上商铺处于空置，只招到局部明波兽药市场搬迁商户，市场运作不过半年时间，整体冷清，运营情况不十分理想。
3〕小板桥种子市场
Ø
区位：
经开区昆洛路小板桥镇镇政府旁
Ø
面积：市场占地7亩左右
Ø
土地性质：
不详
Ø
交通路网情况：市场紧邻昆洛路，道路随近年已经过翻新，但车流量大，较为拥堵，往北约50米即可与珥季路相连通往广福路。市场内物业建筑密度较大，道路狭窄仅有5m左右，前后均各有一个小型出入口，交通十分拥堵；
Ø
物业结构特点：
整个市场商铺物业均为1+2联排商铺，1层经营，2层仓储、办公或居住，铺面单间面积25㎡，层高约3.2米左右，面宽3米，进深约8米左右；
Ø
经营业态：
蔬菜、花卉、瓜果等种子批发；
Ø
商铺情况：共有5栋建筑，设有铺面150间现已入住商户70户左右，商铺利用率、入住率为100%；
Ø
租金情况：月租金为35-50元/㎡，卫生费每户30元/每月，无物管费；
Ø
售价情况：
只租不售
Ø
配套情况：
市场内底部有约10个小车位，除专业经营外市场内无其他效劳型配套，市场外有农贸市场及零星餐饮小吃分布；
Ø
市场整体经营情况分析：
小板桥种子市场于2001年投入运营。营业时间为7点—19点，商户均为小规模经营户居多，昆明该类市场分布少因此客源稳定，局部大型商户为公司性质有固定的销售渠道，市场规模较小但实现了集中式经营，该市场会根据种子管理局规划将实施统一搬迁，目前有局部商户已在宜良“昆明泛亚农资商贸物流中心〞登记报名，通过与局部商户沟通了解，如有整体搬迁方案，需与昆明种子协会进行协商或合作，商户将积极配合协会的搬迁工作。
4〕金马正昌果品批发市场
Ø
区位：位于东风东路延长线金马路，凉亭西路旁，南邻东二环菊花立交桥；
Ø
面积：占地面积约100亩；
Ø
土地性质：
不详
Ø
交通路网情况：
市场内部通道约10米，大小货车通行拉货较多，很容易造成拥堵。市场外以北有凉亭西路连接三环，南部有二环东路连接昆明各区域，但对大型货车限行，车流量大，道路有乱停现象，交通相对拥堵；
Ø
物业结构特点：市场中心为大棚堆场，商户间有简易隔断别离，后排建有少量冷库，每间商铺面积约20㎡，为单层框架结构，面宽3-4米，进深4-5米，层高约7米。市场沿街商铺为1+2层独立式联排，1层商铺经营，2层办公居住；
Ø
经营业态：鲜果、干果果品类
Ø
商铺情况：市场内有商家400户，商铺利用率、入住率为100%；
Ø
租金情况：月租金为40-80元/㎡，整车交易按照成交吨数计算，卫生费每户80元/月；
Ø
售价情况：只租不售
Ø
配套情况：市场没有固定停车区，西区提供大车整车交易区域，市场共有三个大门供车辆出入，营业时间为早8点—晚18点，市场内无其他生活配套效劳；
Ø
市场整体经营情况分析：金马正昌果品批发市场于2006年投入运营，市场分为东、西两个交易区，东区为商铺堆放区，西区为大车停放及整车交易区，拥有配送物流配套，水果大车进驻市场交易后迅速发往省内、省外，不需求大面积仓库。市场管理方可为运输水果的车辆办理通行证，方便大车出入限行路段，市场开门率为100%，经营工程主要为水果批发，经营范围辐射省内外，生意红火。1997年金马正昌商贸投资兴建了金马正昌果品第二果品市场。二市场地处凉亭火车货站附近的黑土下凹，经过2003年改扩建，二市场目前占地60余亩，拥有交易用房三百多间，交易储货大棚近10000多平方米，并且拥有国内一流制冷设备的11间的冷藏库房，储货量约4000吨。为来自全国及东盟国家的果品销售客商在市场交易，提供了便利。据商户反映今后市场如有搬迁意向，将会整体迁至云南省农产品电子信息交易中心金秋元果品批发中心，目前已有50%以上客户报名。
5〕凉亭粮食批发市场
Ø
区位：市场位于凉亭路东部货运站旁；
Ø
面积：占地约50亩左右；
Ø
土地性质：工业用地；
Ø
交通路网情况：市场内商铺分布于过道两旁，过道宽度约15m，整个市场只有一个大门进出，内部交通相对较拥堵，进出市场时车辆需缴纳停车费〔小型车辆5元、大车15-50元〕；
Ø
物业结构特点：内部商铺为连通式仓储铺面，根据客户需求可自由分割组合使用；
Ø
经营业态：大米、面粉等
Ø
商铺情况：市场内有约200家商户；
Ø
租金情况：月租金为20-30元/㎡，无物业费和卫生费；
Ø
售价情况：只租不售；
Ø
配套情况：市场内部规划路网齐全，拥有小局部火车停车卸货区域，但道路陈旧较窄，大车通行时常形成拥堵，另外在市场类几乎无生活效劳配套效劳，生活工作极不便利。
Ø
市场整体经营情况分析：凉亭粮食批发于2000年投入经营，是目前云南省规模最大的一个粮食批发市场，是依托凉亭货运铁路而建设的站台式粮食批发市场，实现了将铁路运输与公路运输相结合的运输模式。由于建成较早，拥有铁路货运仓储物流优势，市场知名度大，经营情况良好。据了解市场将面临搬迁，目前市场暂定搬迁地点为呈贡王家营物流仓储中心。
6〕云南省农产品电子信息交易中心
Ø
区位：位于东三环虹桥立交桥旁；
Ø
面积：总占地面积500亩；
Ø
土地性质：商业用地；
Ø
交通路网情况：市场内部规划完善交通便利，主干道宽25米，栋间距15米；紧邻东三环大车不限行；
Ø
物业结构特点：市场中间商铺为单层仓储铺面，外围商铺为三层建筑，1层为铺面，2、3层为办公室及住宅；
Ø
经营业态：水果、蔬菜、水产品等；
Ø
商铺情况：总共约有42栋建筑，共有商铺1200间，每区400间左右；
Ø
租金情况：月平均租金45元/㎡左右，其中蔬菜类市场租金均价在30元/㎡，果品区租金均价在65元左右，大车整车交易按照成交吨数收取费用，约在10元/吨左右；
Ø
售价情况：目前以租赁为主，暂无销售信息；
Ø
配套情况：市场拥有客户停车区，货车整车交易停放区、拥有10个小冷库组成的近3000㎡的大型冷库，同时市场还拥有信息交易中心，酒店、餐饮、便利店等配套效劳商业；
Ø
市场整体经营情况分析：云南省农产品电子信息交易中心于2021年初建成投入使用，市场分为蔬菜水产和果品两大区域，市场总占地500亩左右，其中果品市场约330亩，目前王旗营蔬菜批发市场和马金场水产品批发市场已陆续搬迁至此投入运营，据了解金马正昌果品批发市场也将搬迁至此，果品为金秋元批发交易物流中心，铺面约有300余间，已全部招商完毕，果品区共分为整车交易区、进口果品区、冷冻区及普通交易区等，年后将进入试营业，届时还将开通网络信息交易拍卖方式。
7〕华洋五金机电城
Ø
区位：市场处于春城彩云北路西侧，宏昌路南侧，距朱家村立交桥和昆石高速约3.9公里；
Ø
面积：占地200余亩；
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：外部主要交通支持为众天路和昌宏路，市场内部规划道路宽约10-15米，每个区市场都拥有2个大型出口，车辆进出停放相对便利；
Ø
物业结构特点：商铺均为1+2联排，1层为铺面，2层为办公或仓库，1层层高约4米左右、面宽3-4米、进深10米左右；
Ø
经营业态：工具、量刃具、水暖管件、磨具磨料、机电、电气、泵阀、轴承、电线电缆、标准件、仪器仪表、橡胶泡沫脚轮、弹簧磁铁等、化学试剂、油品
劳保、丝网、汽保、中小型机械、灯具等；
Ø
商铺情况：市场分为大区、A区、B区、三个区整个市场共24栋建筑，商铺约800余间，单间商铺面积约60㎡左右；
Ø
租金情况：租金70-110元/平米左右；
Ø
售价情况：只租不售；
Ø
配套情况：市场内部无生活效劳型配套；
Ø
市场整体经营情况分析：华洋五金机电城处于成熟的东聚专业市场圈内，市场成熟、规划合理、不拥堵，营业性质为批发零售，进出市场车辆主要为中小型货车。市场规模较大经营范围辐射整个云南省，经营情况较好，有一定知名度。市场周边道路早7点至晚7点货车限行，据悉方案未来有拆迁可能拆迁，但具体时间、方案不确定。
8〕十堰大车汽配城
Ø
区位：
昆明市经济技术开发区官渡园大商圈雨龙路，开发商为十堰商会；
Ø
面积：占地约40亩，总建筑面积为22000㎡；
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：主要依托市场南侧的昌宏路及周边的雨龙路等交通，交通拥堵严重，有货车限行状况；
Ø
物业结构特点：商铺为1+2联排式框架结构物业，层高4米左右，面宽3米，进深约10米；
Ø
经营业态：主营大车配件，装饰，轮胎等，目前经营客户在300-400左右；
Ø
商铺情况：市场有8栋建筑物经营户共计300余户，每间商铺30-40平米；
Ø
租金情况：租金50-90元/平米；
Ø
售价情况：
只租不售；
Ø
配套情况：局部商户有仓库需求，仓储位于小板桥，无其他生活或金融配套；
Ø
市场整体经营情况分析：在昆明十堰商会的组织下会员自愿参与、自筹资金、依法成立的法人实体。也是十堰商会在昆明组织的第一家实体单位，股东大多数为湖北籍人士，以经营汽车的配件为主。公司自2003年起开始筹造，在一片荒芜的草塘上经历艰苦，四方筹资，经过几年的开发建设，目前已建成拥有300-400多商家,都是以大车为主的，包括一些维修企业和用品，总建筑面积为22000㎡的大型大车汽配市场，市场内有实力雄厚的东风汽车配件厂家，有知名品牌的经销商，有享誉海内外的商家，强手云集，加上得天独厚的区位优势，目前十堰大车汽配城已形成了一个集汽配、仓储、物流、信息及其它后勤生活效劳为一体的大型综合市场。
9〕众天工业品市场
Ø
区位：
昆明市经济技术开发区官渡园大商圈关雨路与昌宏路交叉口；
Ø
面积：
不详
Ø
土地性质：
不详
Ø
交通路网情况：主要依托道路为昌宏路，属于昆明市三环限行范围。市场内部道路宽8米以上，沿街道路宽阔，停车方便，但受到三环限行的限制；
Ø
物业结构特点：1+2及少量1+3联排建筑，层高约4.5米，1层铺面，2层住宿或办公；
Ø
经营业态：轮胎专业市场、铝型材专业市场、不锈钢专业市场、建筑扣件专业市场、工程〔建筑〕机械配件专业市场五大专业市场组成；
Ø
商铺情况：商铺12栋共计600间左右，单间60-70平米；
Ø
租金情况：租金约在80-120元/平米；
Ø
售价情况：只租不售；
Ø
配套情况：市场内部有独立停车场，通道8米以上通行便利，无生活及其他生活配套；
Ø
市场整体经营情况分析：众天所拥有的几个专业市场相对经营情况都比拟好，特别是铝型材批发市场属于云南唯一的铝型材批发专业市场,有大批云南铝型材厂家进驻，经营品种齐全。相对扣件市场要冷清，但铺面使用率、入驻率较高，没有出现空铺现象。
10〕蓝天工业品机电市场
Ø
区位：位于经济技术开发区官渡园大商圈彩云北路朱家村立交桥旁；
Ø
面积：总占地面积100余亩，建筑面积10万平方米；
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：市场正好位于彩云北路与昌宏路交叉口位置，交通十分便利，车流较容易分流到昆洛路及其他道路，道路对货车有限行对定，但对市场影响不大；
Ø
物业结构特点：1+2联排式框架结构物业，层高约4.5米，面宽3-4米，进深8-9米，1层商铺，2层住宿或办公；
Ø
经营业态：主营矿山机械，农业机械，五金机电；
Ø
商铺情况：市场共7栋两层建筑经营户共计入驻商家约400户；
Ø
租金情况：租赁形式70-90元/平米
Ø
售价情况：只租不售；
Ø
配套情况：市场设有露天堆场，主要用于大型机械的堆放，无仓储需求，市场无其他生活金融相关配套效劳；
Ø
市场整体经营情况分析：于2006年开业的蓝天工业品机电市场是云南省最大的工业品机电市场之一，经营工具商家约50户，和左邻的建设机电市场、立交桥斜对面的天云市场，新天力农机市场，根本废弃的朱家村五金机电市场、良精水暖城，形成一个大型五金机电、建材、农用设备、工业品集散地。市场形成时间较早，较为成熟。短时间内无搬迁动向。市场以工业品为主，五金机电类产品相对少些，约占3成。市场交通便利，但是门口的货车非常多，有时候不是很顺畅。
11〕东聚汽配城
Ø
区位：位于昆明市经济技术开发区官渡园大商圈雨龙路；
Ø
面积：建筑面积达15.1万平方米；
Ø
土地性质：商业用地
Ø
交通路网情况：市场紧邻雨龙路，周边分布有昆洛路、关雨路、昌宏路、昆石高速公路、昆玉高速公路等；
Ø
物业结构特点：1+3联排式物业，1层为商铺，2-3层仓储及住宿，1层层高4-5米，面宽3.5米左右，进深在10米左右，单铺1+3面积在150㎡左右；
Ø
经营业态：市场分为大车配件和小车配件两大类。销售形势为整车销售、零部件制造、汽车维修、汽配销售几种；
Ø
商铺情况：16栋共计商户400家左右，；
Ø
租金情况：租金80-110元/平米；
Ø
售价情况：只租不售；
Ø
配套情况：市场主通道较宽，约20米，次道均在15米以上，没有固定大型停车场，沿街停车也相对较为便利，周边有局部小卖部、餐饮分布；
Ø
市场整体经营情况分析：东聚汽配城是由昆明汽配行业商会组织昆明市从事汽配经营的广阔民营企业自筹资金建设的企业园辐射整个云南省。市场在2004年5月28日开业。周边有国际机场、火车南站，昆洛高速公路、昆石高速公路、昆玉高速公路经过，与关雨路、昌宏路、永中路和春城路延长线形成了铁路入省、公路分散到全省各地、紧急时空运的主体物流中心的强大立体交通网络，与周围商务中心、仓库、管理楼、公寓、车库、物流等形成了完善的配套效劳设施。配合东聚汽配城二期，将成为西南最大的汽车配件城。东聚汽配城将依托新昆明打造“东方日内瓦〞战略以及“西部大开发〞与“中国-东盟自由贸易区〞及湄公河次区域流域、滇黔桂经济开发带与泛珠江三角洲经济带的开展战略，逐步建成集整车销售、零部件制造、汽车维修、汽配销售、国际采购为一体的商贸性区域国际汽配商城。目前市场稳定，暂未有拆迁动态。
12〕宏盛达五金机电市场
Ø
区位：坐落于小板桥镇，春城路延长线和昌宏路交汇处；
Ø
面积：总用地面积55.709亩，净用地面积46.17亩，建设容积率为1.54，建设规模约47000平方米；
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：
Ø
物业结构特点：商铺为1+3联排产权式铺面，商务公寓为6层，全框架结构；
Ø
经营业态：五金工具、水暖卫浴、机械配件、管材、焊机、液压、特种工具等
Ø
商铺情况：规划设计商铺总户数300户，商务公寓104套，目前经营户约200家左右，铺面使用率60%；
Ø
租金情况：租金约在40-80元/㎡；
Ø
售价情况：商铺均价约12000元/㎡，公寓均价约6000元/㎡；
Ø
配套情况：市场有投资性酒店公寓，周边有餐饮、便利店分布；
Ø
市场整体经营情况分析：宏盛达五金机电综合市场工程在昆明经济技术开发区官渡园规划用地范围内，坐落于小板桥镇，春城路延长线和昌宏路交汇处，南临阿角村预留地，属于官渡园开发的规划范围内，距离东三环路约2公里，正在建设的地铁也近在咫尺。宏盛达五金机电综合市场是按高级标准建造的集交易、物流、电子商务为一体的大型五金机电综合批发市场，有实力的经销商也不少，但是市场规模不大，人气明显缺乏，市场后面有很多空铺，入住率在60%左右。
13〕新广丰食品批发市场
Ø
区位：位于经开区云大西路
Ø
面积：不详
Ø
土地性质：商业用地
Ø
交通路网情况：紧靠云大西路，区位相对优越，连接昆石、昆玉高速、三环便利，前往呈贡新区及东聚商圈也极为便利；
Ø
物业结构特点：商铺1+3联排物业，1层经营，2层办公仓储，3层居住，单套面积约在280㎡左右，铺面1层层高5米可自搭夹层，进深12米，面宽3-4米；
Ø
经营业态：主要以食品的快消品为主，同时兼顾有副食的烟酒茶等；
Ø
商铺情况：
Ø
租金情况：租金均价在80-120元
Ø
售价情况：商铺08年售价为7000元/㎡，2021年均价到达21000元/㎡；
Ø
配套情况：中心自身配套星级酒店、写字楼、餐饮工程及休闲娱乐工程，周围毗邻的五星级世纪金源大酒店、新亚洲体育场馆等设施为商家商务洽谈、接待以及休闲娱乐提供便利；
Ø
市场整体经营情况分析：市场正好处于昆明主城与呈贡新城、空港经济区衔接的核心地带。区位优势凸出，周围配套设施齐全，商业气氛浓郁。在呈贡新城、国家级经济技术开发区、空港经济区大力建设的背景下，城市行政商业中心必然向东南转移，因此新广丰食品批发市场的优势较为明显。目前市场100%入驻，经营情况良好，加上华丰市场的近期搬迁，市场已经出现一铺难求现象。
14〕昆明南疆副食品批发市场
Ø
区位：云南昆明市官渡区昆洛路709号小板桥镇镇政府旁；
Ø
面积：市场占地200亩，建筑面积15万平方米，二期规划100亩；
Ø
土地性质：商业用地
Ø
交通路网情况：昆明南疆副食品批发市场在老昆洛公路与新昆洛公路之间，它所处位置在世纪城金源饭店的附近；
Ø
物业结构特点：一期商铺主要为1+2联排式，1层经营，层高3.5米，2层居住办公；二期商铺为1+3联排式，1层层高到达5米可自搭夹层；
Ø
经营业态：食品饮料快消品批发
Ø
商铺情况：拥有商铺1200余个；
Ø
租金情况：租金平均50-80元/平米；
Ø
售价情况：
不详
Ø
配套情况：与织布营社区相连，附近交通条件便利，有世纪城公交车场，161、154、162、149、174、173、169、163等公交线路；
Ø
市场整体经营情况分析：昆明南疆副食品批发市场于2021年9月8日投入使用，堪称是西南目前最大的副食批发市场，年销售额上百亿，目前经营情况较好，入驻率到达85%以上，由于规模相比新广丰大，因此在未来华丰等老市场拆迁后，会形成一定的竞争优势。
15〕国雅化工城
Ø
区位：昆明市三环昌宏路
Ø
面积：不详
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：临近三环，交通通达性较好，三环没有对大车进行时间限制；
Ø
物业结构特点：临时性铺面，大蓬式建筑
Ø
经营业态：化工、涂料、塑胶
Ø
铺面数量：640套商铺，入驻率为100%；
Ø
租金情况：40-50元/月/平方米
Ø
售价情况：不详
Ø
配套情况：周边拥有少量餐饮、便利店配套，没有规划专用停车场；
Ø
市场整体经营情况分析：市场整体经营情况较好，在经营管理方面相比照众天工业品市场要理想。
16〕高原明珠国际五金机电城
Ø
区位：官渡园大商圈关雨路
Ø
面积：占地约200亩，市场总体容量达30万平方米
Ø
土地性质：工业用地
Ø
交通路网情况：周边有昌宏路及关雨路，交通通达性强，但较为拥堵，有货车限行规定；
Ø
物业结构特点：1+5层联排商墅，1、2层经营办公仓储，3-5层为居住；
Ø
经营业态：五金、机电
Ø
铺面数量：产权式铺面，可容纳700多家五金机电厂家同时入驻经营；
Ø
租金情况：不详
Ø
售价情况：只售不租，5层为一套，底层面积60平方米，总面积280平方米，9000元/平方米，已建局部只剩2套，其余全部售完。
Ø
配套情况:
配套有超高层高星级酒店、高层商务写字楼以及5万平方米的超大商业卖场和上千个泊车位；
Ø
市场整体经营情况分析：市场目前在建，局部大蓬式铺面，在试营业期。
17〕东聚五金机电建材城
Ø
区位：昆明市官渡园大商圈昌宏路中段〔东三环西口〕；
Ø
面积：总占地面积170000平方米
Ø
土地性质：工业用地
Ø
交通路网情况：市场外围有朱家村立交桥，东条高速公路通向省内各地州；市场内20—40米宽的支、主干道能让各类车辆直达商铺；
Ø
物业结构特点：1+3联排式，1层是商铺，2-3楼可用于住宿办公；
Ø
经营业态：五金机电、建材等
Ø
铺面数量：1200套铺面
Ø
租金情况：50-65元/月/平方米
Ø
售价情况：不详
Ø
配套情况:
建行、农行、邮电局及住宿、餐饮、低端商务酒店。
Ø
市场整体经营情况分析：东聚五金机电建材城是目前云南最大的集商贸、物流、住宅、办公为一体的综合商城，市场成立较早，整体经营良好。
18〕安宁东盟钢铁城
Ø
区位：安宁桃花村
Ø
面积：总建筑面积约98.88万平方米；
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：不详
Ø
物业结构特点：不详
Ø
经营业态：钢材加工、交易、配送、金属材料研发、配套商业等
Ø
商铺情况：不详
Ø
租金情况：不详
Ø
售价情况：不详
Ø
配套情况：规划有酒店、办公及商务会议等配套设施；
Ø
市场整体经营情况分析：总投资46亿元，作为2021年安宁市政府的一个重要招商引资工程正式落地。东盟钢铁城工程集合西南地区钢铁生产，仓储，物流，交易等30多家钢铁产业链的行业精英，是一个集钢材加工、交易、配送、金属材料研发、配套商业等为一体的综合生产性工程。该工程集合了西南地区钢铁生产，仓储，物流，交易等30多家钢铁产业链的行业精英，是一个集钢材加工、交易、配送、金属材料研发、配套商业等为一体的综合生产性工程。工程全部建成投产后，可实现年销售收入300亿元，上缴税收2亿元以上，解决当地8000人就业，能够满足未来20年昆明钢铁市场开展的需要。
19〕博富新商贸街
Ø
区位：昆明市新三环昌宏路
Ø
面积：
10亩左右
Ø
土地性质：
不详
Ø
交通路网情况：靠近朱家村立交桥，内部道路较窄，没有停车场，商户私车沿街而停。
Ø
物业结构特点：1楼铺面，以上为跃层住宅，双开铺面面积约54平方米。
Ø
经营业态：
五金、配件
Ø
铺面数量：
40多套铺面，80多套住宅；
Ø
租金情况：45元/月/平方米，租赁连同一楼商铺及二楼住宿，面积在108平方米；
Ø
售价情况：不详
Ø
配套情况:有住宿，周边小卖铺、餐饮简易配套；
20）
博富新综合建材城市场
Ø
区位：昆明市新三环昌宏路附近
Ø
面积：不详
Ø
土地性质：
不详
Ø
交通路网情况：紧靠昌宏路，周边分布有关雨路等城市道路，交通通达，但对货车有一定限制；
Ø
物业结构特点：1+2联排商铺，1层经营，2层住宿办公；
Ø
经营业态：
建材、五金
Ø
铺面数量：
约380套商铺
Ø
租金情况：临街铺面60元/月/平方米，市场内铺商铺40元/月/平方米
Ø
售价情况：不详
Ø
配套情况：市场周边有零星餐饮、小卖局部布；
Ø
市场整体经营情况分析：全部销售租赁完毕，所有商铺均营业，入驻率到达90%以上，但人流相对较少市场经营情况一般。
21）
官渡园五金机电市场
Ø
区位：位于官渡大商圈永中路与昌宏路中间；
Ø
面积：占地80亩左右
Ø
土地性质：不详
Ø
交通路网情况：拥有永中路和昌宏路两大道路支持，通达性很强；
Ø
物业结构特点：
1+2联排式简易搭建的商铺，1层经营，2层仓储办公，层高3.5米，面宽3米左右；
Ø
经营业态：五金机电
Ø
铺面数量：300多套，单套铺面面积在50㎡左右；
Ø
租金情况：30-35元/月/平方米
Ø
售价情况：只租不售
Ø
配套情况：市场内部没有专用停车及生活配套，周边有少量餐饮等配套商业分布，与其他市场公用配套效劳商业；
Ø
市场整体经营情况分析：市场整体经营情况良好，所处关雨路位置也有优势，但整个市场建筑较为简易，陈旧而密集，通道较窄，人流车流大，较容易堵车，因此对于租金和整体市场的开展都有阻碍。
22〕昆明新螺蛳湾国际商贸城
Ø
区位：地处昆明老城区与呈贡新区的交通门户，东临昆玉高速、西临新昆洛路、北靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站，正居昆明市的新CBD板块核心地段；
Ø
面积：工程规划总占地面积约5705亩，规划总建筑面积达882万平方米，其中主体市场局部总建筑面积约300万平方米；
Ø
土地性质：商业用地
Ø
交通路网情况：工程北临昆洛路，西靠彩云北路，规划中的城市轨道1号线和5号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右；
Ø
物业结构特点：商业的主要由建筑由大型集中式购物MALL，共分为5层，层高约在3.5-4米左右，商铺面积在60-120㎡不等，开间2.5-4米不等，进深在4-6米不等；
Ø
经营业态：一期主要针对服装、小百货、小家电等百货类产品为主，马上将问世的二期将以家居建材产品为主；
Ø
铺面数量：一期约30000余席；
Ø
租金情况：对老螺蛳湾及云纺市场的搬迁经营户每月一至五层平均租金68元/平方米〔按建筑面积计〕；对其他市场的经营户每月一至五层平均租金89元/平方米〔按建筑面积计〕。经营期满6年后，经营户有优先承租权；
Ø
售价情况：现创富商座为10000—25000元/㎡；主广场商铺12000元—30000元/㎡；7栋写字楼折后价7600—8200元/㎡；万富城28栋公寓6950—7950元/㎡，不限购，不限贷，首付20万起，荣享40年黄金价值；
Ø
配套情况:
商城内部设主通道6条，进出口20个，外部设置环形车道直达楼顶，设地面、地下、楼顶停车位7000个，1期楼顶停车场,电梯51台，自动扶梯58台，均直达5楼。每个商铺都安装有程控、网络终端，周边已拥有局部餐饮娱乐商业配套。
Ø
市场整体经营情况分析：昆明螺蛳湾国际商贸城一期工程商业用地为昆明市官渡区宏仁片区867．62亩。商贸城一期市场按当前最新现代化规划设计，呈现楼层差异少，光线、通风性能好、通透性强，人流物流通畅快捷，商位布局科学合理等特点。新的铁路昆明客运站离商城4公里，铁路集装箱中转站、货运场距商城3公里。
与工程同时配套的还有3000亩的物流仓储区，3000亩的小商品生产加工区，也正在抓紧开工建设。为了培育开展市场，省、市、区出台了相应的扶持政策，范围涵盖税务、工商、金融、海关、市场管理等方方面面。
2、各专业市场统计分析表
序号
类型
名称
规模〔约亩〕
铺数〔约间〕
物业结构方式
租金〔㎡/元/月〕
售价〔㎡/元〕
经营业态
五金机电
天云五金机电城
500
主要为1+2、1+3联排和2层展厅
45-110
只租不售
五金工具、仪器仪表、水暖、保温材料、轴承、阀门等
华洋五金机电城
200
800
1+2联排
70-110
只租不售
五金工具、仪器仪表、水暖、保温材料、轴承、阀门等
宏盛达五金机电市场
55.7
200
1+3联排
40-80
商12000；公寓6000
五金工具、仪器仪表、水暖、保温材料、轴承、阀门等
高原明珠国际五金机电城
200
700
1+5联排商墅
目前不租
9000
五金工具、仪器仪表、水暖、轴承、阀门等
东聚五金机电建材城
254
1200
1+3联排
50-65
——
五金工具、仪器仪表、水暖、轴承、阀门等
安宁东盟钢铁城
700
——
——
——
——
钢材加工、交易、配送、金属材料研发
博富新综合建材城市场
——
380
1+2联排
40-60
——
建材、五金
官渡园五金机电市场
300
1+2联排
30-35
只租不售
五金工具、仪器仪表、水暖、轴承、阀门等
小石坝新世纪大型综合市场
300
500
1+2联排
25-40
只租不售
兽药、五金机电、食品
农业
小板桥种子市场
150
1+2联排
35-60
只租不售
蔬菜、果品、植物种子
金马正昌果品批发市场
400
1+2联排
40-80
只租不售
时鲜果品
凉亭粮食批发市场
200
连通式仓储铺
20-30
只租不售
大米、面粉
云南省农产品电子信息交易中心
500
1200
单层铺
60-80
只租不售
蔬菜、果品、水产
新广丰食品批发市场
——
500
1+3联排
90-120
21000
烟酒副食、小食品等
昆明南疆副食品批发市场
200
1200
1+2联排
50-80
——
烟酒副食、小食品等
汽配
十堰大车汽配城
300
1+2联排
50-90
只租不售
大车配件，装饰，轮胎等
东聚汽配城
200
400
1+3联排
80-110
只租不售
大车配件，装饰，轮胎等
工业
众天工业品市场
——
600
1+2、1+3联排
80-120
只租不售
轮胎、工程机械、铝材、不锈钢、五金机电等
蓝天工业品机电市场
400
1+2联排
70-90
只租不售
矿山机械，农业机械，五金机电等
国雅化工城
——
640
大棚仓储式
40-50
只租不售
化工、涂料、塑胶
螺蛳湾国际商贸城
5705，一期867.62
约30000
5层集中式MALL
60-100
商铺12000-30000
化工、涂料、塑胶
市场类型
数量〔家〕
商户数
所占比率
农业及食品
3650
35%
工业品
1640
16%
五金机电
4580
43%
汽配
700
7%
合计
10570
100%
由以上的对20个左右的专业市场走访及统计来看，其占地总计已到达3086.7亩，约2058828.9㎡，商铺数量也超过10570套。占市场份额来看，五金机电类商户最多，到达4580户，占市场的43%，而汽配相对较低，只有700户，只占了市场的7%左右。
另外从整个数据整理分析可以看出：
Ø
租金水平：
1）
出租率及租金水平最高的为食品、副食品批发，平均已经超过100元/㎡/月；
2）
仅此于食品的业态为五金机电、工业品及汽配市场，平均租金也到达60元/㎡/月左右；
3）
可能由于市场搬迁及区位影响，农资兽药等市场租金相对较低，目前平均只能维持在30元左右。
Ø
售价水平：
1）
从该类市场的销售角度来分析，早期的市场几乎没有进行销售，自08年起逐步有专业类市场使用销售方式进行开发，只占市场的3%不到，但产权或经营权销售必定是今后市场的主导经营模式；
2）
因区位及业态因素，被调查市场仅有2个市场进行过销售，有新广丰食品批发和宏盛达五金市场，从2021年的价格来看，售价在12000-21000元/㎡左右，相比去年来看，售价涨幅在50%左右，并呈持续增长趋势。
Ø
物业结构
1）
在对所有的类型的专业市场物业结构调研来看，近90%以上的市场商铺物业类型都是1+2或1+3的联排商铺，一般经营用1层，2-3层用于办公、仓储或居住，这样即控制了仓库和居住的本钱，同时增加工作和生活的廉价，因此，此类型物业结构对于专业性市场的接受和使用度最高；
2）
根据各类专业市场的经营属性的差异，市场也出现小局部展厅加仓储式物业，展厅内部层高较高，约在8-10米，主要用于大型器械、机械的堆放，展厅外围分割为小铺出租，但第二层市场经营情况相对较差，可见除了百货服饰类业态较为接受展厅式物业结构，其他如五金机电、工业、农业、食品等经营有较大的抗性；
3）
从商铺面积来看，单层单间面积平均在30-80㎡之间，也就是说，如果出现1+2或1+3的物业，那整套物业就在90-240之间，大型机械和器械类商品多为大型仓储式物业或露天堆放方式处理，因此，专业市场的仓库配套就极为重要。
Ø
配套设施及效劳
不同的业态经营对与市场配套的需求不同，根据特征分析可以看出：
1）
生活配套效劳
大多市场在生活配套商业上考虑缺乏，如餐饮、会议接待、超市、休闲娱乐、写字楼、金融等效劳性配套商业根本规划很少，多数都会在市场集群区有特定的效劳商业区，而市场也形成公用配套方式，极为不便利；
2）
市场根底配套
对于专业市场的配套大多为仓储、物流、展示、停车及交通等问题，仓库远、交通拥堵，交易环境差等都已经成为了昆明早起专业市场的硬伤，市场方除了提供经营交易门面外，几乎没有考虑不同业态对市场配套的需求，特别是大型器械的露天或大空间室内仓库，果蔬产品的冷藏仓库等等，包括市场内如金融银行、检验检疫、保管保税等机构的缺失，都为经营户带来了日常作息极的不便利。因此，在新建工程中必须将配套效劳和商业重点考虑，提供于商户便利的同时，更好的形成商户对市场的依赖性和满足感。
Ø
市场竞争
近期对专业市场进行调研走访时发现，各业态市场商户对昆明所规划的14个泛亚商贸物流中心都有初步的了解，但对于已经问世的工程却了解甚少，比方明波兽药市场已经进行了拆迁，但由于政府没有落地工程的引导，所以导致局部商户被小石坝综合市场以低租招入，其他流失成散户无迹可寻。另外就是晋宁工业品商贸物流中心工程，在土地和规划都没有落定前就已经展开了推广工作，并将售楼部设置在官渡大商圈华洋五金机电城对面，经了解，目前已有该商圈五金机电、工业、汽配、建材等专业市场近1000多商户踊跃报名，如此直接的市场近距离接触，必然将在市场占据一定的客户及份额，同时也对公司工程形成的较大的竞争和威胁。
第三篇：商业市场调研报告
北京商业市场研究报告
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局
第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析
第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念
3.2北京市老商圈分析
3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展
第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析
第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求
第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望
6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结
第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分
商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类 ：
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺
在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
（5）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。
（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
1.1.2商业业态的分类的基本特征：
商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）选址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米以下。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板)商业项目市场调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划
三、区域商业现状调研
? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判）? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；
? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析
四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
六、意向项目swot分析
（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）
七、结论
? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议
? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告
中国茶市三期调研及定位报告
高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日
报告目录
一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3
1、城市概况
2、城市人口
3、城市交通
4、经济概况
5、城市规划及城市发展方向
6、小结
二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13
1、宏观背景
2、房地产发展概况
3、市场供给及市场存量
4、房地产价格走势
5、购房消费者心理分析
6、地产项目区域分布
7、典型个案分析
8、小结
三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31
1、城市商业发展现状及分析
2、小结
四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40
1、项目概况
2、swot分析
3、项目定位策略
一、新昌城市背景调研
1、城市概况
城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。
地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。
行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。
本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）
2、城市人口
据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：
根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。
3、城市交通
城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁
波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。
城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。
? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。
城市内部交通：公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版
南昌市商业市场调研报告提纲
一、南昌市商业概况
? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布
二、南昌市商圈分析
三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超
四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节
五、南昌市社区商业调研及发展方向
六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析
七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.一、南昌商业概况
南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。
一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。
南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。
b、南昌人口
南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。
二、南昌商业基础 a、城市概况
南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。b、交通状况
南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。
航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。
铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁
路主干线纵横穿越。
公路 昌
九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有
省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。
公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆
三、南昌商业分布
南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告
调 研 报 告
一、调研目的通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。
二、调研对象和调研方法
（一）调研对象
本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。
（二）调研方法
本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。
三、调研结果
（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区
1、基本情况
小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。
其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解，商铺由山西大学资产管理处管理。
2、商铺类型：底商
3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价
生鲜便利店 汽车美容店
（二）大院
1、基本情况
项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。
2、商铺类型：底商
3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡
（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）
（三）学府雅苑
1、基本情况
小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。
据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。
2、商铺类型：底商
3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽
车美容。
4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。
（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）
（四）国瑞·晋瑞苑
小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。
两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。
（五）华洋·城市公寓（新界）
项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售
完。商铺面积约为300㎡。
据了解，高层住宅客户群一部分是
针对山西财经大学学生。
（六）晋阳街临街商铺
晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类 居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。
第四篇：常州市商业报告市场调研报告
常州市商业项目市场调研报告
调研时间：2010年10月15日——2010年11月15日 调研人员：张军、杜豪
调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。
调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。
项目分析：杜豪
一、延陵西路商圈调研分析
延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。
延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。
1、万博北岸商城
项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优
衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。
到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙
一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等
项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。
受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。
万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，使得地下商业的价值被充分的发挥。
劣势分析：万博北岸城的建筑风格一直是一个亮点，但是这种风格和设计并不一定适合其发展，更何况在最初的项目规划时，万博北岸城也并不是作为百货的商业项目，而是作为一个个的独立店铺来出租，这种规划在后期运营时不能通过消防安全关才不得不再次调整，这中打破原来的设计方案改做百货会很被动中的
选择。
其次，三万方的商业体量本身就显得小，而规划中的万博北岸城不仅包括万博百货，还要打造出餐饮区，那么试想一下，如此袖珍的百货其定位是什么，如果是年轻时尚的白领阶层，是否能容纳吸引这类消费群体的足够品牌。
2、万博国际广场
项目简介：万博国际广场总建筑面积30万方，其中商业面积10万方，规划中负一楼为超市，目前已确定进驻的主力店有嘉禾影院（将是常州首家引进3D max的影院），万博国际广场商业部分将全部自持，招商工作于委托香港中粮商业有限公司，规划中的万博国际广场有一座190多米高的写字楼和一栋酒店型公寓，公寓售价在1.7—1.8万/㎡之间（精装修）。
优势分析：
通过市调了解到万博国际广场项目商业建筑面积近10万平米，建成后将是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物中心。购物中心设计为室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会商业街，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。
在项目运作方面，开发商新城集团将商业部分全部自持，进行统一规划、统一业态、统一推广、统一经营、统一管理、统一招商，另外聘请香港一家知名商业管理公司担任万博国际广场的商业运营管理顾问，确保项目资源最优化整合。
劣势分析：万博国际广场所处的江南商场与南大街和文化宫相比，商业项目很少，是一个典型的车流大，人流少的区域，与之相邻的莱蒙时代项目虽然体量巨大，但是重点是住宅项目，1万多方的商业仅作为社区配套商业，对万博国际不能形成积极的影响，这将很考验万博国际自身吸纳人气的能力。
3、莱蒙时代
项目简介：莱蒙时代是一个以住宅为主的地产项目，占地面积约17000平方米，建筑总面积60万平米。规划中的莱蒙时代包括高层、超高层住宅，SOHO公寓、3
一条主题文化商业街区。其中商业街区面积约一万方，为项目配套项目。目前住宅售价为1.5-1.6万/㎡（毛坯房）。
项目优劣势分析：莱蒙时代致力于住宅的开发，一万方的商业均作为社区配套，在如此珍稀的黄金地段，莱蒙时代商业体量虽少，作为社区内主题文化街区却能增加整个项目的生机，也能满足住宅楼居民和写字楼办公人员的日常消费。
4、京城豪苑 项目简介：
京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的大型社区。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米。仅京城豪苑项目就有六栋37-38层的高层住宅，总建筑面积约13万平方米，这里商业项目的标志是常州百盛购物中心，这是百盛集团进军江苏省的第四家门店，也是在常州开设的首家具有国际背景的连锁百货购物中心，选址位于京城豪苑之北大街和局前街交汇的显著位置，面积约4万平方米，预计在2011年下半年正式开业。
项目优劣势分析：
京城豪苑雄踞常州市龙脉地段，是常州市区的绝对中心，人流车流量大。此外，这里商业氛围浓厚，形成了包括南大街商业街区、莱蒙时代商业街区、新世纪商城、百货大楼、泰富百货等成熟的商业项目的南大街商圈。京城豪苑的开发商是中国很具实力的房地产商何鸿燊，他在商业领域具有很强的影响力，项目成功引入马来西亚百盛品牌可见其实力和竞争力不俗。
当然京城豪苑的发展也受很多因素的制约：南大街商圈虽然是常州最成熟，最有竞争性，体量最大、人气最高的商圈，但是商业竞争已经达到白热化，随着新北和武进两地商业的繁荣，这里商业中心的地位正在受到考验，这京城豪苑却在这时加入，虽扩大的南大街商圈商业总量，却也加剧了这里的竞争。此外，其所处的位置为北大街和局前街的交汇处，这里车流量大，道路相对狭窄，经常出现堵车现象，未来如何解决交通问题也是其必须面对的。
二、武进商圈调研分析
武进区作为常州五区中独立性最强的区，汇集着几十万高消费人群，他们有着较强的购买力和购买欲。武进商业最近两年的发展顺应一方面是受政府规划的牵动，但是很大程度上还是消费者需求的产物。武进商圈包括湖塘乐购商圈和花园街商圈，这两大商圈的出现将有效改善武进区工业发达、商业落后的状况，同时商圈的发展也会有力推动武进区的发展。
湖塘乐购商圈由于拥有乐购超市、富克斯流行广场，一直是武进区的商业中心，今年随着武进购物中心的试营业，改区域的影响力进一步加大。而花园路是武进区政府重点打造的商业街，包括了茂业泰富城、新天地不夜城、新城上街、路劲又一城、澳新风情街等大型商业项目。花园街路况发达，环城高速凌空而架，所有项目又是最新开发的项目，其今后的影响力将冲破武进，辐射全城。
1、武进购物中心
项目简介：武进购物中心商业总量16万平方米，整个项目分为A B C D E F六大区域，将包括精品百货（八佰伴百货）、购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、城市会所、精品酒店、SOHO公寓，目前已签约的主力店有八佰伴百货、海港大酒楼、东方影城、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、神采飞扬、莱蒙电脑城、海乐迪KTV。项目内其他商铺均已售出，所以租金为一户一价，大致在1.5万-4万/年的租金水平。
优势分析: 武进购物中心的区位优势表现在它的出现正好迎合武进区缺乏大型商业这一机会，武进区虽然只是归属于常州的一个区，但是与其他四个区不同的是，它具有更强的独立性。武进也是常州普遍认可的高收入地区，这里消费群体潜力很大又距离市区较远，是武进购物中心的一大优势。
其次，武进购物中心在未完工时就签约了很多家主力店，至今项目虽然只是试运营，却已经有神采飞扬、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、常州金店、中国黄金、东方影院等主力店开业,主力店的进驻加快着武进购物中心的繁荣步伐。将来随着莱蒙通讯市场、八佰伴百货、大筒华精品超市和海港大酒楼的开业，武进购物中心的人气一定能得到进一步的拉动。
劣势分析：与湖塘乐购商圈紧邻的花园路商圈凭借几大项目的共同拉动，会形成未来武进的商业中心，这对整个湖塘商圈的商业项目都会带来影响。和花园路几大项目相比，武进购物中心、湖塘乐购超市、富克斯流行广场没有建立起来有效的联系，而是被十多米宽的道路分割为几个独立的商业项目，这是其不利之处。
2、新城上街
项目简介：新城上街南北长约660余米，东西宽约40余米，项目分南北两个商业街区（北区成为A区，南区称为B区），其中设置多个广场与入口，有供消费者休闲娱乐的大型商业广场，也有供消费者休憩、交流的小型广场，动静皆宜。目前项目A区经营状况相对B区较好，一楼商铺营业率达70%，二楼有十几家店铺，主要经营女装，租金为一房一价，一楼在1.5元-2元/天/㎡之间，二楼实行租一返一的方式，租金相当于0.75元/天/㎡，管理费为4.5元/㎡/月。
项目优劣势分析：新城上街除三楼的餐饮区较成功外并没有其他优势，一楼、二楼所有店铺均售出，空铺率高，而调整难度相当大，随着新天地不夜城和茂业泰富城的开业，这里的经营压力将会更大。未来餐饮部分也会在新天地不夜城餐饮区和茂业泰富城餐饮区的作用下每况愈下。缺乏主力店又没有合理的规划将是这一项目的致命点。
3、茂业泰富城
项目简介：以“百货+步行街”模式运作的茂业泰富城百货部分已于去年年底开业，这个项目是一个集生活，文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的综合体，规划总建筑面积达到31万平方米。目前步行街已经入开业准备阶段，二楼至五楼均以满铺，规划中二楼经营业态为餐饮，SPA会所，早教中心，三楼同样经营SPA会所和早教，四楼餐饮，五楼娱乐。一楼沿街商铺也已租出，只有内接少数铺面待出租，租金水平为：一楼沿街5.5元-9元/㎡/天，内街3.5元-5元/㎡/天。
项目优劣势分析：
茂业泰富城采用Shopping Mall与步行街结合的发展模式，集商业零售，餐饮娱
乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，沃尔玛超市，茂溢假日酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态，全方位、一站式满足客户的消费需求。茂业百货作为花园街唯一的百货商场，纵然目前经营状况不尽人意，但形势总会随着商圈的发展越来越好。目前最引入注意的是茂业引进的沃尔玛超市和新天地不夜城引进的易买得超市谁会占据商圈超市的主要位置，相比易买得超市，沃尔玛超市位置相对偏僻，二者又如此接近，因此茂业方压力更大。
4、新天地不夜城
项目简介：武进新天地不夜城地上、地下总建筑面积近30万平方米。建有大型超市3万余平方米、品牌主力店5万余平方米，大型公寓、商办楼3万余平方米。是集购物、度假、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、旅游、健身、集会为一体的大型综合商业中心。配建大型地下汽车停车泊位1650个，地面自行车位12500余个。
武进新天地不夜城由世界一流顶级设计公司美国西笛设计事务所策划担纲，规划设计、建筑设计由江苏筑森建筑设计有限公司承担。
项目优势分析：
开发商创业地产宣称新天地不夜城将被打造成一个“国际多元主题商业街区”，开创中国第五代商业模式的先河，誓将成为常州武进区开发的启动亮点。其所提出的第五代商业模式就是拥有真实文化、个性品牌与新生活创意的商业街区。
与南大街商业街区相比，新天地不夜城项目在规划和设计上显然更胜一筹，21万的商业网罗购物、休闲、娱乐、商务于一体。建筑风格上环拥武进第一建筑—武进电视塔，整个建筑体以电视塔为中心呈对称分布。商业街区规划为几个不同的购物街区，有餐饮街，女人街，老人街、儿童街等等，这种多元化、主题化的消费模式肯定会取得不错的成果。
商业配置方面，新天地不夜城拥有其他常州其他商业项目只能望其项背的休闲广场，休闲广场地下部分与地壹街、茂业泰富城相通，除引进易买得超市外，还规划了眼睛市场和通讯市场，另外，近1600停车位更是完善了其商业配套。
交通方面，新天地不夜城坐享花园街黄金十字，与相邻的新城上街，7
茂业泰富城以及地壹街一起构成了花园街商圈，交通十分便利，到达该项目能够乘坐的公交线路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等线路。此外，项目距高架路只有不到五分钟的车程，有利于吸引常州邻近城市和市区较远地方消费者。
5、澳新风情街
项目简介：澳新风情街位于花园街与永胜路交汇处，是富有澳洲、新西兰特色的国际风情街区，建筑面积约10万平方米，总投资5亿元，是以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高档住宅、商务酒店等多功能、多样化的综合建筑群体。目前沿街铺位售价一楼为3.3万/㎡，二楼售价2.6万/㎡，内街即餐饮区售价也在2万每平米左右，内街商铺实行返租的政策，共包租八年，每年返租总价的8%。
项目优势分析：在澳新风情街一公里程范围内，云集了如莱蒙城、常发家园、金都名苑、新城公馆、新城风尚、景城名轩、新城南都、天隽峰、茂业豪园等中高挡社区，众多高收入高素质的家庭孕育着巨大的消费需求，常州大学城数量庞大的学生人群，也是项目的核心消费群体；再加上与花园街上的大型商业项目如新天地不夜城、茂业泰富城、新城上街、又一城等形成相互联动效应，将为澳新风情街带来了大量的人气。
受益于政府的规划，花园街将是未来武进核心商圈里的商业黄金中轴，沿街商铺林立，商家云集，商业气氛浓厚，为包括澳新风情街在内的众多商业项目提供了便利的发展空间。
劣势分析：
新天地不夜城，泰富茂业城，新城上街等花园街项目均有体量不少的餐饮元素，澳新风情街作为花园街较晚的项目，待其落成时，花园路其他商业的项目已经发展成型，餐饮部分也将发展成熟，而新城集团想主打餐饮在这里分的一杯羹，风险较大。即使花园路有很大的消费潜力，能否满足众多项目超大的餐饮功能相信没有人敢枉下结论。
其次，位于花园街的澳新风情街距离花园街核心商圈较远，没有其他功能的相辅相成，仅仅借助餐饮很难吸引大量消费者前来光顾。
三、新北商圈调研分析
与其他商圈相比，新北商圈仅仅初现轮廓，尚未成型，依靠毗邻市府这样得天独厚的条件，新北商圈未来的发展空间更加广阔。商圈内已经拥有太阳城购物中心和府琛商务广场，如今，万达广场，丰臣国际广场正在加紧建设，到明年底，两个项目都将开业，新北商圈将以高档，时尚的大都市形象出现在常州版图上。
新北区作为常州的高新技术开发区，是常州白领人群的聚集地，目前这里的住宅项目亦开发迅速，今后几年，这里的居住人口尤其是年轻白领的居住人口数量将会呈现猛烈的增长，这为新北商业的发展带来动力。
1、新北万达广场
项目简介：常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平方米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型点完超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。
优势分析：万达集团作为中国商业地产的领军者，拥有成功操作五十多家万达广场的经验，经过这么多年的发展和壮大，万达集团已经开发出了自己的百货品牌，酒店以及电影院线，并与国内外众多知名企业建立起来战略合作关系，这是其资源优势。
品牌优势：万达集团在国内开发的50多座万达广场中，绝大部分运作的很成功，因此在很多商家眼中，入驻万达广场意味着收入和风险比率更高。同时在消费者看来，万达广场俨然已经是商业地产界的“名牌”，这样他将会获得更多消费者青睐。
区位优势：常州万达广场是万达集团近几年一直热衷的城市综合体项目，项目落成时将是新北第一座城市综合体，也是新北体量最大的商业项目，它将于太阳城购物中心、府琛商务中心以及丰臣国际广场一起构成新北商圈，新北区作为常州的高新技术开发区，云集着大量收入水平高，消费能力强的白领群体，而一直低落的商业氛围使得这类消费群体流入市区。新北商圈形成后，不但能满足新北区消费人群的的消费需求，还能吸引市区甚至更远的购买力。新北商圈分布在通
江中路两边，于北十分钟可达高速公路，于南十多分钟可达市区，更有高铁、高架相邻。交通十分便利。其次，这里也是未来新北区绝对的CBD核心，旁边紧邻市政府，目前又有常州最高建筑------传媒中心，区位优势相当明显。
2、丰臣国际广场
项目简介：常州丰臣国际广场位于常州市新北区通江路、河海路路口，是新北开发区未来的商业居住中心地带。自称以新城市主义的创新商业理念领袖全城，成为新北区乃至常州一个正在崛起的大型商业中心。整个项目占地约42270平方米，总建面积逾27万平方米，总商业面职17万平方米，由丰臣凯琳公馆、酒店式公寓和高180米的5A甲级写字楼构成。目前嘉禾影院、TESCO乐购及百盛百货已经签订合同。
丰臣国际广场的定位为中高端，聚合“个性、时尚、创意、雅致，通过整体突出时尚、年轻打造常州城市副中心，实现办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类复合功能。项目于2010年10月正式签订协议并开始协商工程条件。计划2011年6月交付，2011年圣誔节开业。
优势分析：丰臣国际广场目前已经签约百盛、乐购超市以及嘉禾影院等主力店，还规划建设有五星级的酒店以及酒吧一条街等项目，高达160米的酒店式公寓更是进一步提高了丰臣国际广场的定位。业态配置方面，酒吧主题的商业街尚未在常州出现，因此项目很具特色，按照目前新北区消费人群的特点分析，这种酒吧主题的商业街将会是一个不错的项目。
劣势分析：项目定位于中高端消费人群，这样势必会和万达广场构成直接竞争，乐购vs沃尔玛，百盛vs万千百货，嘉禾影院vs万达影院，这种竞争对彼此都回不利，而丰臣国际广场在这样的竞争中的劣势更明显，首先，新北万达广场明年国庆节开业，而丰臣国际广场开业时间为2011年圣诞节前后，时间上虽然只差3各月，却足以使万达广场吸引到很大一部分忠实的消费者，形成先入为主的竞争优势。其次，和丰臣房产相比，大连万达在商业运作和客户资源方面更具优势，这种优势很大程度上也能影响到整个项目的竞争。
2、道生中心
项目简介：道生中心商业面积2万多方，整个商业只租不售。商业项目定位在
中高端白领消费群体。规划中的经营业态有儿童主题区，教育培训类，餐饮，男女装，一楼拟引进经营面积较小的精品超市。道生中心目前的招商重点是确定男女装主力店，然后会根据主力店的进驻情况确定整个商业部分的规划和租金水平等。项目预定2011年国庆节开业。
项目优劣势分析：为了不受新北区其他商业项目的影响，道生中心采取规避竞争的战术，将目标定位在中段消费群体，希望依靠每家玛超市吸引的人流，结合自己的定位把商业部分做起来。如果商场能缩短准备时间，提高招商进度，可能对其有利，而从目前的招商进度来看，道生中心显然面临着规划和招商上的困难，时间过长的准备对其没有任何帮助，如果万达广场能按期开工，趋于成熟的新北商圈只能进一步对其构成影响。
其他商业项目调研分析
1、宝龙城市广场
项目简介：常州宝龙城市广场地处江苏省经济技术开发区之一常州钟楼区行政中心正南面，占地面积405亩。项目东侧约200米是城市南北快速高架，西侧预留城市BRT公交干线，距钟楼区政府仅五分钟车程，地理位置十分优越，交通便捷。宝龙城市广场将呈现主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式，整个项目预计2013年十二月底前竣工。
项目优劣势分析：宝龙城市广场在各个地方发展方式相近，避开市区成熟商业探索具有潜力的空白市场，这种发展方式是大胆的也是新奇的，从宝龙城市广场在各地的发展来看，这种方式似乎屡试不爽，宝龙城市广场这种发展模式一般要求开发商具备较为丰富的商家资源并且能够与其建立起稳固的合作关系，当然在这一方面，宝龙显然是有实力的。
宝龙城市广场紧邻青枫公园，增加了项目的休闲娱乐功能，40万方的商业整合了商业地产上的所有功能，这么完整的商业项目有足够的能力吸引人气。其次，宝龙城市广场所在的地方有多家住宅项目，区域内的消费人群自然不会舍近求远，放弃这个家门口的商业航母。
2、嘉宏盛世
项目简介： “嘉宏盛世”总建筑面积约28万平米，商业面积约10万平米。这里商业主要有位于北侧吊桥路的大型商业百货主力店、豪华酒店式公寓、地下一层易买得大卖场，以及精品商业步行街区组成。目前项目内大卖场已经开业，购物街二楼餐饮入驻状况较好，一楼鲜有店铺，租金水平在3.7元/㎡/天左右。
项目优劣势分析：嘉宏盛世在北侧吊桥路发展如此大面积的商业有点盲目跟风的味道，首先，受交通、地理位置的影响，又与南大街商圈和文化宫商圈距离较近，这一区域形成商圈的可能不大；作为独立商业，北不能连接南大街和文化宫，南不能与电脑城相互补充；而作为社区商业，十万方的商业又显多余。其次，交通不便也是影响其发展的因素，项目虽然处于十字路口，可是周围没有任何公交线路经过。
3、凯悦中心
项目简介：凯悦中心总建筑面积56万平方米，包含精装修豪宅，一站式购物广场，别墅，酒店式公寓，商业面积13万方，其中8万方已签约金鹰百货，这将是华东地区最大的百货商场，也是金鹰集团全国最大的航母店，除了金鹰百货以外，项目还包括超五星级影院（含3D厅），健身会所，美食街，电玩城，和购物街区。
项目分析：凯悦中心落成后将是常州商业地产界另一很具竞争性的城市综合体项目，城市综合体作为近几年出现的商业模式，虽然耗资巨大，建设周期较长，但其对地域商业的影响力有目共睹，业态分布上，城市综合体项目都是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，但是在实际操作时，表现的各具特色，凯悦中心最大的特点和吸引力便是8万方的巨型百货。
凯悦中心发展的优势是其所处的区域人口基数大，交通便利，商业发展落后，距离市区成熟商圈较远，在这种优势下应运而生的凯悦中心自然发展潜力较大。
四、关于太阳城购物中心
1、太阳城购物中心过去发展的经验教训
太阳城购物中心开业之初是新北区最大的商业项目，与对面的华联吉买盛，旁边的府琛商务广场一起构成了新北最早的商圈，但是在开业之后的几年里，经营状况一直不尽人意，甚至出现业绩不断下滑的尴尬局面，究其原因，本人从以下几个方面进行分析。
首先，商业地产的开发思路为经营先于开发，策划先于规划，招商先于销售，太阳城购物中心在开发和经营过程中没有很好的注意到这一点。而是建成后才规划业态，致使整个建筑没有排水排烟设施，不适应餐饮元素的引入，招商之前就将黄金铺位和沿街铺位全部售出，这在回笼资金的同时，却给今后的规划和调整带来了极其大的难度，这是造成现状的原因之一。
其次，太阳城购物中心成立之时，致力于打造新北唯一的shopping mall，这种思路目前看来也是合理可行的。但在发展shopping mall 模式时应该注重了餐饮和娱乐元素在购物中心中重要性，购物元素方面实行单一的租金形式进行经营，这种没有配套的商业项目是很难立足的。
再次，主打住宅开发的金桥房地产开发股份有限公司虽然有成功操作金桥五金市场的经验，但这种经验对于开发和经营shopping mall模式还显得不足，公司在这一领域经验和客户资源都很匮乏。项目初与铜锣湾商业管理公司合作时曾表现出广阔的生机和广阔的发展前景，我们可以从这一点上进行反思。
2、太阳城购物中心未来发展机遇：
随着新北区的快速发展，太阳城购物中心的区位优势也更加明显，这里也将会出现两大商业项目，在提升整个新北商圈的同时，也给太阳城购物中心带来压力，可以说是机遇与挑战并存，在这种情况下做出怎样的调整时项目成败的关键。本人认为，太阳城的调整要兼顾整个新北商圈的定位，从万达广场和丰臣国际广场的规划来看，这个商圈将是常州商业时尚，高档和精致的代名词。太阳城的调整必须顺应这一定位，同时又应该采取和其他两个项目错位经营的策略。常州未来的商业战已经不是单纯的商业项目之间的竞争了，而会表现为商圈之间的竞争，那么只有商圈内项目相互补充，合理竞争，才有实现共赢的可能，13
因此我对太阳城拟引进超市提出下述建议：在百货的规划上走主题百货的路线，主题百货的分类有很多种，如运动主题百货，女性主题百货等；按照年龄段也可以分为定位年轻时尚的百货和定位成熟端庄的百货。太阳城购物中心完全可以打造为定位于未婚男女性的年轻时尚型百货。这在与万千百货和百盛形成错位经营的同时也可以建立起自身的优势。
除百货模式外，太阳城购物中心也可以尝试奥特莱斯模式，常州目前出现的金坛奥特莱斯和牛塘奥特莱斯交通十分不便，位置偏僻，引进品牌少且品牌档次偏低，并不具有先入为主的优势。如果太阳城购物中心也走这样的发展模式，则在硬件配套，地理位置等多方面具备很强的竞争性，这是完全可以通过引进国际一线、二线品牌来拉升商场档次，市场潜力巨大。
第五篇：商业项目市场调研报告
商业项目市场调研报告
调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。
一、PEST分析
政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；
经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；
社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。
二、区域城市功能调查
公共设施状况
交通体系状况
道路状况、通行量
区域性质与功能特点
各项城区的机能
城市规划
三、区域商业现状调研
商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）
商业发展规划（政策规划、趋势研判）
租金水平、售价水平研究等；
发展商开发情况研究；
零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
新店开设趋势研究
典型案例分析
四、区域商业物业供需分析
区域供应
区域消化
供需交叉分析
租金走势
售价走势
租售交叉分析
典型开发案例分析
五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究
地理细分调查分析
购买人群细分调查
年龄细分调查分析
经济状况细分调查分析
消费者交通和出行方式
购买者购买心理及行为分析
六、意向项目SWOT分析
（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）
七、结论
区域投资价值建议
项目投资建议
产品投资建议
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