商业物业市场情况的市场调研报告(20110525)

第一篇：商业物业市场情况的市场调研报告(20110525)

商业物业市场情况的市场调研报告

针对公司海亮国际社区会所项目，进入贺兰县城进行了相应的市场调研，特别对《银川奥林匹克花园》项目进行了实地考察调研。

该项目位于贺兰县城北，109国道与纬二路交汇处。是由银川市盛世华新房地产有限公司开发建设，以住宅为主。

总建筑面积50万平方米，共分5期建设，现在正在建设和销售的是1期和2期。已经建成约有20万平方米。

其中该项目会所，总建筑面积3千余平方米，共3层，由办公区，活动中心，售楼展厅等3部分组成。其中活动中心由：篮球、兵乓球、羽毛球、台球，健身房等构成。

该会所目前还没有正式投入使用，还在试用期使用。试用期期间是全免费12小时全向社会开放。

目前该会所是有开发地产公司暂时管理，据说是要托管给银川某家物业公司管理，现在正在磋商中。

会所有6名保安，4名保洁；保安的薪资在1600元至1800元之间，保洁在900元至1200元之间。保安3班倒，保洁上正常班。保安保洁都没有签订劳动合同，保洁没有任何福利待遇，保安仅有50元至100元的电话费；管理人员都是开发公司的，上正常班，工资待遇都与开发公司一样。

物业市场情况调查表

第二篇：商业市场调研报告

北京商业市场研究报告

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局

第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析

第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展

第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析

第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求

第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望

6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1.1按照开发形式进行分类 ：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。

（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

1.1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）选址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米以下。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板)商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划

三、区域商业现状调研

? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判）? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；

? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目swot分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议

? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告

中国茶市三期调研及定位报告

高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日

报告目录

一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概况

2、城市人口

3、城市交通

4、经济概况

5、城市规划及城市发展方向

6、小结

二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13

1、宏观背景

2、房地产发展概况

3、市场供给及市场存量

4、房地产价格走势

5、购房消费者心理分析

6、地产项目区域分布

7、典型个案分析

8、小结

三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31

1、城市商业发展现状及分析

2、小结

四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、项目概况

2、swot分析

3、项目定位策略

一、新昌城市背景调研

1、城市概况

城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。

地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。

行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。

本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）

2、城市人口

据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：

根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。

3、城市交通

城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁

波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。

城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。

? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。

城市内部交通：公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版

南昌市商业市场调研报告提纲

一、南昌市商业概况

? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超

四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节

五、南昌市社区商业调研及发展方向

六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析

七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.一、南昌商业概况

南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。

一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。

b、南昌人口

南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。

二、南昌商业基础 a、城市概况

南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。b、交通状况

南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。

航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁

路主干线纵横穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有

省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。

公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆

三、南昌商业分布

南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告

调 研 报 告

一、调研目的通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。

二、调研对象和调研方法

（一）调研对象

本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。

（二）调研方法

本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。

三、调研结果

（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区

1、基本情况

小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。

其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解，商铺由山西大学资产管理处管理。

2、商铺类型：底商

3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价

生鲜便利店 汽车美容店

（二）大院

1、基本情况

项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。

2、商铺类型：底商

3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）

（三）学府雅苑

1、基本情况

小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。

据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。

2、商铺类型：底商

3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽

车美容。

4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。

（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）

（四）国瑞·晋瑞苑

小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。

两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。

（五）华洋·城市公寓（新界）

项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售

完。商铺面积约为300㎡。

据了解，高层住宅客户群一部分是

针对山西财经大学学生。

（六）晋阳街临街商铺

晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类 居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。

第三篇：物业市场调研报告

夏桥物业管理调研报告

一、夏桥物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）夏桥物业企业现状

物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。

（二）夏桥物业发展现状

我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％

二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会

资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。

（二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同

质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。

（三）夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强夏桥物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进

行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快夏桥物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、实施“分类管理”。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）建立健全夏桥物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《徐州市物业管理条例》，出台相关政策。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

第四篇：常州市商业报告市场调研报告

常州市商业项目市场调研报告

调研时间：2010年10月15日——2010年11月15日 调研人员：张军、杜豪

调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。

调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。

项目分析：杜豪

一、延陵西路商圈调研分析

延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。

1、万博北岸商城

项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优

衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。

到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙

一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等

项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。

受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。

万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，使得地下商业的价值被充分的发挥。

劣势分析：万博北岸城的建筑风格一直是一个亮点，但是这种风格和设计并不一定适合其发展，更何况在最初的项目规划时，万博北岸城也并不是作为百货的商业项目，而是作为一个个的独立店铺来出租，这种规划在后期运营时不能通过消防安全关才不得不再次调整，这中打破原来的设计方案改做百货会很被动中的

选择。

其次，三万方的商业体量本身就显得小，而规划中的万博北岸城不仅包括万博百货，还要打造出餐饮区，那么试想一下，如此袖珍的百货其定位是什么，如果是年轻时尚的白领阶层，是否能容纳吸引这类消费群体的足够品牌。

2、万博国际广场

项目简介：万博国际广场总建筑面积30万方，其中商业面积10万方，规划中负一楼为超市，目前已确定进驻的主力店有嘉禾影院（将是常州首家引进3D max的影院），万博国际广场商业部分将全部自持，招商工作于委托香港中粮商业有限公司，规划中的万博国际广场有一座190多米高的写字楼和一栋酒店型公寓，公寓售价在1.7—1.8万/㎡之间（精装修）。

优势分析：

通过市调了解到万博国际广场项目商业建筑面积近10万平米，建成后将是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物中心。购物中心设计为室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会商业街，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。

在项目运作方面，开发商新城集团将商业部分全部自持，进行统一规划、统一业态、统一推广、统一经营、统一管理、统一招商，另外聘请香港一家知名商业管理公司担任万博国际广场的商业运营管理顾问，确保项目资源最优化整合。

劣势分析：万博国际广场所处的江南商场与南大街和文化宫相比，商业项目很少，是一个典型的车流大，人流少的区域，与之相邻的莱蒙时代项目虽然体量巨大，但是重点是住宅项目，1万多方的商业仅作为社区配套商业，对万博国际不能形成积极的影响，这将很考验万博国际自身吸纳人气的能力。

3、莱蒙时代

项目简介：莱蒙时代是一个以住宅为主的地产项目，占地面积约17000平方米，建筑总面积60万平米。规划中的莱蒙时代包括高层、超高层住宅，SOHO公寓、3

一条主题文化商业街区。其中商业街区面积约一万方，为项目配套项目。目前住宅售价为1.5-1.6万/㎡（毛坯房）。

项目优劣势分析：莱蒙时代致力于住宅的开发，一万方的商业均作为社区配套，在如此珍稀的黄金地段，莱蒙时代商业体量虽少，作为社区内主题文化街区却能增加整个项目的生机，也能满足住宅楼居民和写字楼办公人员的日常消费。

4、京城豪苑 项目简介：

京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的大型社区。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米。仅京城豪苑项目就有六栋37-38层的高层住宅，总建筑面积约13万平方米，这里商业项目的标志是常州百盛购物中心，这是百盛集团进军江苏省的第四家门店，也是在常州开设的首家具有国际背景的连锁百货购物中心，选址位于京城豪苑之北大街和局前街交汇的显著位置，面积约4万平方米，预计在2011年下半年正式开业。

项目优劣势分析：

京城豪苑雄踞常州市龙脉地段，是常州市区的绝对中心，人流车流量大。此外，这里商业氛围浓厚，形成了包括南大街商业街区、莱蒙时代商业街区、新世纪商城、百货大楼、泰富百货等成熟的商业项目的南大街商圈。京城豪苑的开发商是中国很具实力的房地产商何鸿燊，他在商业领域具有很强的影响力，项目成功引入马来西亚百盛品牌可见其实力和竞争力不俗。

当然京城豪苑的发展也受很多因素的制约：南大街商圈虽然是常州最成熟，最有竞争性，体量最大、人气最高的商圈，但是商业竞争已经达到白热化，随着新北和武进两地商业的繁荣，这里商业中心的地位正在受到考验，这京城豪苑却在这时加入，虽扩大的南大街商圈商业总量，却也加剧了这里的竞争。此外，其所处的位置为北大街和局前街的交汇处，这里车流量大，道路相对狭窄，经常出现堵车现象，未来如何解决交通问题也是其必须面对的。

二、武进商圈调研分析

武进区作为常州五区中独立性最强的区，汇集着几十万高消费人群，他们有着较强的购买力和购买欲。武进商业最近两年的发展顺应一方面是受政府规划的牵动，但是很大程度上还是消费者需求的产物。武进商圈包括湖塘乐购商圈和花园街商圈，这两大商圈的出现将有效改善武进区工业发达、商业落后的状况，同时商圈的发展也会有力推动武进区的发展。

湖塘乐购商圈由于拥有乐购超市、富克斯流行广场，一直是武进区的商业中心，今年随着武进购物中心的试营业，改区域的影响力进一步加大。而花园路是武进区政府重点打造的商业街，包括了茂业泰富城、新天地不夜城、新城上街、路劲又一城、澳新风情街等大型商业项目。花园街路况发达，环城高速凌空而架，所有项目又是最新开发的项目，其今后的影响力将冲破武进，辐射全城。

1、武进购物中心

项目简介：武进购物中心商业总量16万平方米，整个项目分为A B C D E F六大区域，将包括精品百货（八佰伴百货）、购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、城市会所、精品酒店、SOHO公寓，目前已签约的主力店有八佰伴百货、海港大酒楼、东方影城、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、神采飞扬、莱蒙电脑城、海乐迪KTV。项目内其他商铺均已售出，所以租金为一户一价，大致在1.5万-4万/年的租金水平。

优势分析: 武进购物中心的区位优势表现在它的出现正好迎合武进区缺乏大型商业这一机会，武进区虽然只是归属于常州的一个区，但是与其他四个区不同的是，它具有更强的独立性。武进也是常州普遍认可的高收入地区，这里消费群体潜力很大又距离市区较远，是武进购物中心的一大优势。

其次，武进购物中心在未完工时就签约了很多家主力店，至今项目虽然只是试运营，却已经有神采飞扬、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、常州金店、中国黄金、东方影院等主力店开业,主力店的进驻加快着武进购物中心的繁荣步伐。将来随着莱蒙通讯市场、八佰伴百货、大筒华精品超市和海港大酒楼的开业，武进购物中心的人气一定能得到进一步的拉动。

劣势分析：与湖塘乐购商圈紧邻的花园路商圈凭借几大项目的共同拉动，会形成未来武进的商业中心，这对整个湖塘商圈的商业项目都会带来影响。和花园路几大项目相比，武进购物中心、湖塘乐购超市、富克斯流行广场没有建立起来有效的联系，而是被十多米宽的道路分割为几个独立的商业项目，这是其不利之处。

2、新城上街

项目简介：新城上街南北长约660余米，东西宽约40余米，项目分南北两个商业街区（北区成为A区，南区称为B区），其中设置多个广场与入口，有供消费者休闲娱乐的大型商业广场，也有供消费者休憩、交流的小型广场，动静皆宜。目前项目A区经营状况相对B区较好，一楼商铺营业率达70%，二楼有十几家店铺，主要经营女装，租金为一房一价，一楼在1.5元-2元/天/㎡之间，二楼实行租一返一的方式，租金相当于0.75元/天/㎡，管理费为4.5元/㎡/月。

项目优劣势分析：新城上街除三楼的餐饮区较成功外并没有其他优势，一楼、二楼所有店铺均售出，空铺率高，而调整难度相当大，随着新天地不夜城和茂业泰富城的开业，这里的经营压力将会更大。未来餐饮部分也会在新天地不夜城餐饮区和茂业泰富城餐饮区的作用下每况愈下。缺乏主力店又没有合理的规划将是这一项目的致命点。

3、茂业泰富城

项目简介：以“百货+步行街”模式运作的茂业泰富城百货部分已于去年年底开业，这个项目是一个集生活，文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的综合体，规划总建筑面积达到31万平方米。目前步行街已经入开业准备阶段，二楼至五楼均以满铺，规划中二楼经营业态为餐饮，SPA会所，早教中心，三楼同样经营SPA会所和早教，四楼餐饮，五楼娱乐。一楼沿街商铺也已租出，只有内接少数铺面待出租，租金水平为：一楼沿街5.5元-9元/㎡/天，内街3.5元-5元/㎡/天。

项目优劣势分析：

茂业泰富城采用Shopping Mall与步行街结合的发展模式，集商业零售，餐饮娱

乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，沃尔玛超市，茂溢假日酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态，全方位、一站式满足客户的消费需求。茂业百货作为花园街唯一的百货商场，纵然目前经营状况不尽人意，但形势总会随着商圈的发展越来越好。目前最引入注意的是茂业引进的沃尔玛超市和新天地不夜城引进的易买得超市谁会占据商圈超市的主要位置，相比易买得超市，沃尔玛超市位置相对偏僻，二者又如此接近，因此茂业方压力更大。

4、新天地不夜城

项目简介：武进新天地不夜城地上、地下总建筑面积近30万平方米。建有大型超市3万余平方米、品牌主力店5万余平方米，大型公寓、商办楼3万余平方米。是集购物、度假、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、旅游、健身、集会为一体的大型综合商业中心。配建大型地下汽车停车泊位1650个，地面自行车位12500余个。

武进新天地不夜城由世界一流顶级设计公司美国西笛设计事务所策划担纲，规划设计、建筑设计由江苏筑森建筑设计有限公司承担。

项目优势分析：

开发商创业地产宣称新天地不夜城将被打造成一个“国际多元主题商业街区”，开创中国第五代商业模式的先河，誓将成为常州武进区开发的启动亮点。其所提出的第五代商业模式就是拥有真实文化、个性品牌与新生活创意的商业街区。

与南大街商业街区相比，新天地不夜城项目在规划和设计上显然更胜一筹，21万的商业网罗购物、休闲、娱乐、商务于一体。建筑风格上环拥武进第一建筑—武进电视塔，整个建筑体以电视塔为中心呈对称分布。商业街区规划为几个不同的购物街区，有餐饮街，女人街，老人街、儿童街等等，这种多元化、主题化的消费模式肯定会取得不错的成果。

商业配置方面，新天地不夜城拥有其他常州其他商业项目只能望其项背的休闲广场，休闲广场地下部分与地壹街、茂业泰富城相通，除引进易买得超市外，还规划了眼睛市场和通讯市场，另外，近1600停车位更是完善了其商业配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花园街黄金十字，与相邻的新城上街，7

茂业泰富城以及地壹街一起构成了花园街商圈，交通十分便利，到达该项目能够乘坐的公交线路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等线路。此外，项目距高架路只有不到五分钟的车程，有利于吸引常州邻近城市和市区较远地方消费者。

5、澳新风情街

项目简介：澳新风情街位于花园街与永胜路交汇处，是富有澳洲、新西兰特色的国际风情街区，建筑面积约10万平方米，总投资5亿元，是以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高档住宅、商务酒店等多功能、多样化的综合建筑群体。目前沿街铺位售价一楼为3.3万/㎡，二楼售价2.6万/㎡，内街即餐饮区售价也在2万每平米左右，内街商铺实行返租的政策，共包租八年，每年返租总价的8%。

项目优势分析：在澳新风情街一公里程范围内，云集了如莱蒙城、常发家园、金都名苑、新城公馆、新城风尚、景城名轩、新城南都、天隽峰、茂业豪园等中高挡社区，众多高收入高素质的家庭孕育着巨大的消费需求，常州大学城数量庞大的学生人群，也是项目的核心消费群体；再加上与花园街上的大型商业项目如新天地不夜城、茂业泰富城、新城上街、又一城等形成相互联动效应，将为澳新风情街带来了大量的人气。

受益于政府的规划，花园街将是未来武进核心商圈里的商业黄金中轴，沿街商铺林立，商家云集，商业气氛浓厚，为包括澳新风情街在内的众多商业项目提供了便利的发展空间。

劣势分析：

新天地不夜城，泰富茂业城，新城上街等花园街项目均有体量不少的餐饮元素，澳新风情街作为花园街较晚的项目，待其落成时，花园路其他商业的项目已经发展成型，餐饮部分也将发展成熟，而新城集团想主打餐饮在这里分的一杯羹，风险较大。即使花园路有很大的消费潜力，能否满足众多项目超大的餐饮功能相信没有人敢枉下结论。

其次，位于花园街的澳新风情街距离花园街核心商圈较远，没有其他功能的相辅相成，仅仅借助餐饮很难吸引大量消费者前来光顾。

三、新北商圈调研分析

与其他商圈相比，新北商圈仅仅初现轮廓，尚未成型，依靠毗邻市府这样得天独厚的条件，新北商圈未来的发展空间更加广阔。商圈内已经拥有太阳城购物中心和府琛商务广场，如今，万达广场，丰臣国际广场正在加紧建设，到明年底，两个项目都将开业，新北商圈将以高档，时尚的大都市形象出现在常州版图上。

新北区作为常州的高新技术开发区，是常州白领人群的聚集地，目前这里的住宅项目亦开发迅速，今后几年，这里的居住人口尤其是年轻白领的居住人口数量将会呈现猛烈的增长，这为新北商业的发展带来动力。

1、新北万达广场

项目简介：常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平方米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型点完超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。

优势分析：万达集团作为中国商业地产的领军者，拥有成功操作五十多家万达广场的经验，经过这么多年的发展和壮大，万达集团已经开发出了自己的百货品牌，酒店以及电影院线，并与国内外众多知名企业建立起来战略合作关系，这是其资源优势。

品牌优势：万达集团在国内开发的50多座万达广场中，绝大部分运作的很成功，因此在很多商家眼中，入驻万达广场意味着收入和风险比率更高。同时在消费者看来，万达广场俨然已经是商业地产界的“名牌”，这样他将会获得更多消费者青睐。

区位优势：常州万达广场是万达集团近几年一直热衷的城市综合体项目，项目落成时将是新北第一座城市综合体，也是新北体量最大的商业项目，它将于太阳城购物中心、府琛商务中心以及丰臣国际广场一起构成新北商圈，新北区作为常州的高新技术开发区，云集着大量收入水平高，消费能力强的白领群体，而一直低落的商业氛围使得这类消费群体流入市区。新北商圈形成后，不但能满足新北区消费人群的的消费需求，还能吸引市区甚至更远的购买力。新北商圈分布在通

江中路两边，于北十分钟可达高速公路，于南十多分钟可达市区，更有高铁、高架相邻。交通十分便利。其次，这里也是未来新北区绝对的CBD核心，旁边紧邻市政府，目前又有常州最高建筑------传媒中心，区位优势相当明显。

2、丰臣国际广场

项目简介：常州丰臣国际广场位于常州市新北区通江路、河海路路口，是新北开发区未来的商业居住中心地带。自称以新城市主义的创新商业理念领袖全城，成为新北区乃至常州一个正在崛起的大型商业中心。整个项目占地约42270平方米，总建面积逾27万平方米，总商业面职17万平方米，由丰臣凯琳公馆、酒店式公寓和高180米的5A甲级写字楼构成。目前嘉禾影院、TESCO乐购及百盛百货已经签订合同。

丰臣国际广场的定位为中高端，聚合“个性、时尚、创意、雅致，通过整体突出时尚、年轻打造常州城市副中心，实现办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类复合功能。项目于2010年10月正式签订协议并开始协商工程条件。计划2011年6月交付，2011年圣誔节开业。

优势分析：丰臣国际广场目前已经签约百盛、乐购超市以及嘉禾影院等主力店，还规划建设有五星级的酒店以及酒吧一条街等项目，高达160米的酒店式公寓更是进一步提高了丰臣国际广场的定位。业态配置方面，酒吧主题的商业街尚未在常州出现，因此项目很具特色，按照目前新北区消费人群的特点分析，这种酒吧主题的商业街将会是一个不错的项目。

劣势分析：项目定位于中高端消费人群，这样势必会和万达广场构成直接竞争，乐购vs沃尔玛，百盛vs万千百货，嘉禾影院vs万达影院，这种竞争对彼此都回不利，而丰臣国际广场在这样的竞争中的劣势更明显，首先，新北万达广场明年国庆节开业，而丰臣国际广场开业时间为2011年圣诞节前后，时间上虽然只差3各月，却足以使万达广场吸引到很大一部分忠实的消费者，形成先入为主的竞争优势。其次，和丰臣房产相比，大连万达在商业运作和客户资源方面更具优势，这种优势很大程度上也能影响到整个项目的竞争。

2、道生中心

项目简介：道生中心商业面积2万多方，整个商业只租不售。商业项目定位在

中高端白领消费群体。规划中的经营业态有儿童主题区，教育培训类，餐饮，男女装，一楼拟引进经营面积较小的精品超市。道生中心目前的招商重点是确定男女装主力店，然后会根据主力店的进驻情况确定整个商业部分的规划和租金水平等。项目预定2011年国庆节开业。

项目优劣势分析：为了不受新北区其他商业项目的影响，道生中心采取规避竞争的战术，将目标定位在中段消费群体，希望依靠每家玛超市吸引的人流，结合自己的定位把商业部分做起来。如果商场能缩短准备时间，提高招商进度，可能对其有利，而从目前的招商进度来看，道生中心显然面临着规划和招商上的困难，时间过长的准备对其没有任何帮助，如果万达广场能按期开工，趋于成熟的新北商圈只能进一步对其构成影响。

其他商业项目调研分析

1、宝龙城市广场

项目简介：常州宝龙城市广场地处江苏省经济技术开发区之一常州钟楼区行政中心正南面，占地面积405亩。项目东侧约200米是城市南北快速高架，西侧预留城市BRT公交干线，距钟楼区政府仅五分钟车程，地理位置十分优越，交通便捷。宝龙城市广场将呈现主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式，整个项目预计2013年十二月底前竣工。

项目优劣势分析：宝龙城市广场在各个地方发展方式相近，避开市区成熟商业探索具有潜力的空白市场，这种发展方式是大胆的也是新奇的，从宝龙城市广场在各地的发展来看，这种方式似乎屡试不爽，宝龙城市广场这种发展模式一般要求开发商具备较为丰富的商家资源并且能够与其建立起稳固的合作关系，当然在这一方面，宝龙显然是有实力的。

宝龙城市广场紧邻青枫公园，增加了项目的休闲娱乐功能，40万方的商业整合了商业地产上的所有功能，这么完整的商业项目有足够的能力吸引人气。其次，宝龙城市广场所在的地方有多家住宅项目，区域内的消费人群自然不会舍近求远，放弃这个家门口的商业航母。

2、嘉宏盛世

项目简介： “嘉宏盛世”总建筑面积约28万平米，商业面积约10万平米。这里商业主要有位于北侧吊桥路的大型商业百货主力店、豪华酒店式公寓、地下一层易买得大卖场，以及精品商业步行街区组成。目前项目内大卖场已经开业，购物街二楼餐饮入驻状况较好，一楼鲜有店铺，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

项目优劣势分析：嘉宏盛世在北侧吊桥路发展如此大面积的商业有点盲目跟风的味道，首先，受交通、地理位置的影响，又与南大街商圈和文化宫商圈距离较近，这一区域形成商圈的可能不大；作为独立商业，北不能连接南大街和文化宫，南不能与电脑城相互补充；而作为社区商业，十万方的商业又显多余。其次，交通不便也是影响其发展的因素，项目虽然处于十字路口，可是周围没有任何公交线路经过。

3、凯悦中心

项目简介：凯悦中心总建筑面积56万平方米，包含精装修豪宅，一站式购物广场，别墅，酒店式公寓，商业面积13万方，其中8万方已签约金鹰百货，这将是华东地区最大的百货商场，也是金鹰集团全国最大的航母店，除了金鹰百货以外，项目还包括超五星级影院（含3D厅），健身会所，美食街，电玩城，和购物街区。

项目分析：凯悦中心落成后将是常州商业地产界另一很具竞争性的城市综合体项目，城市综合体作为近几年出现的商业模式，虽然耗资巨大，建设周期较长，但其对地域商业的影响力有目共睹，业态分布上，城市综合体项目都是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，但是在实际操作时，表现的各具特色，凯悦中心最大的特点和吸引力便是8万方的巨型百货。

凯悦中心发展的优势是其所处的区域人口基数大，交通便利，商业发展落后，距离市区成熟商圈较远，在这种优势下应运而生的凯悦中心自然发展潜力较大。

四、关于太阳城购物中心

1、太阳城购物中心过去发展的经验教训

太阳城购物中心开业之初是新北区最大的商业项目，与对面的华联吉买盛，旁边的府琛商务广场一起构成了新北最早的商圈，但是在开业之后的几年里，经营状况一直不尽人意，甚至出现业绩不断下滑的尴尬局面，究其原因，本人从以下几个方面进行分析。

首先，商业地产的开发思路为经营先于开发，策划先于规划，招商先于销售，太阳城购物中心在开发和经营过程中没有很好的注意到这一点。而是建成后才规划业态，致使整个建筑没有排水排烟设施，不适应餐饮元素的引入，招商之前就将黄金铺位和沿街铺位全部售出，这在回笼资金的同时，却给今后的规划和调整带来了极其大的难度，这是造成现状的原因之一。

其次，太阳城购物中心成立之时，致力于打造新北唯一的shopping mall，这种思路目前看来也是合理可行的。但在发展shopping mall 模式时应该注重了餐饮和娱乐元素在购物中心中重要性，购物元素方面实行单一的租金形式进行经营，这种没有配套的商业项目是很难立足的。

再次，主打住宅开发的金桥房地产开发股份有限公司虽然有成功操作金桥五金市场的经验，但这种经验对于开发和经营shopping mall模式还显得不足，公司在这一领域经验和客户资源都很匮乏。项目初与铜锣湾商业管理公司合作时曾表现出广阔的生机和广阔的发展前景，我们可以从这一点上进行反思。

2、太阳城购物中心未来发展机遇：

随着新北区的快速发展，太阳城购物中心的区位优势也更加明显，这里也将会出现两大商业项目，在提升整个新北商圈的同时，也给太阳城购物中心带来压力，可以说是机遇与挑战并存，在这种情况下做出怎样的调整时项目成败的关键。本人认为，太阳城的调整要兼顾整个新北商圈的定位，从万达广场和丰臣国际广场的规划来看，这个商圈将是常州商业时尚，高档和精致的代名词。太阳城的调整必须顺应这一定位，同时又应该采取和其他两个项目错位经营的策略。常州未来的商业战已经不是单纯的商业项目之间的竞争了，而会表现为商圈之间的竞争，那么只有商圈内项目相互补充，合理竞争，才有实现共赢的可能，13

因此我对太阳城拟引进超市提出下述建议：在百货的规划上走主题百货的路线，主题百货的分类有很多种，如运动主题百货，女性主题百货等；按照年龄段也可以分为定位年轻时尚的百货和定位成熟端庄的百货。太阳城购物中心完全可以打造为定位于未婚男女性的年轻时尚型百货。这在与万千百货和百盛形成错位经营的同时也可以建立起自身的优势。

除百货模式外，太阳城购物中心也可以尝试奥特莱斯模式，常州目前出现的金坛奥特莱斯和牛塘奥特莱斯交通十分不便，位置偏僻，引进品牌少且品牌档次偏低，并不具有先入为主的优势。如果太阳城购物中心也走这样的发展模式，则在硬件配套，地理位置等多方面具备很强的竞争性，这是完全可以通过引进国际一线、二线品牌来拉升商场档次，市场潜力巨大。

第五篇：商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、PEST分析

 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

 公共设施状况

 交通体系状况

 道路状况、通行量

 区域性质与功能特点

 各项城区的机能

 城市规划

三、区域商业现状调研

 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

 租金水平、售价水平研究等；

 发展商开发情况研究；

 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

 新店开设趋势研究

 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

 区域供应

 区域消化

 供需交叉分析

 租金走势

 售价走势

 租售交叉分析

 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

 地理细分调查分析

 购买人群细分调查

 年龄细分调查分析

 经济状况细分调查分析

 消费者交通和出行方式

 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

 区域投资价值建议

 项目投资建议

 产品投资建议