关于城区物业服务市场调研报告

第一篇：关于城区物业服务市场调研报告

为全面了解市场价格和经营企业收费情况，及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委《关于下发疫苗、民用爆破器材、物业管理、公路客运价格（收费）调研提纲的通知》，近日××市吉州区物价局课题调研组组织专门力量，就××市中心城区物业服务问题进行专门调研。

据调查。目前，××市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企

业30个，其中二级资质企业2 家，三级资质企业28 家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范（优秀）小区称号，六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达40－60 %,呈现亏损的占98 ％。目前，全区90％小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看，城区物业管理工作存在以下四个问题：一是物业管理市场处于发育初步阶段，市场培育后劲不足。二是物业服务档次不高，服务水平总体偏低。三是业主委员会作用发挥乏力，如何引导广大业主参与物业管理，如何缓解业主与物管的执收矛盾，举措不多，效果不显。四是物业管理行业本身自律意识不强，缺失的监管体制导致物企提供的服务呈现“短斤少两 ”，甚至“缩水”。

一、××市中心城区物业企业存在的主要问题及原因

1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，服务效率低、经营效益差。

2、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只好被迫撤离所服务的楼盘，自行“夭折”。

3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解，导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。

二、物业服务收费现状

新入住业主要交下列费用：物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金（装修无损坏公共设施后全部退还）、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大，导致出现：

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是业主物业缴费意识淡薄。

2、水、电收费难。一是二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。二是受各种因素的影响，有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

三、物业管理服务企业经营成本现状

经营成本购成：人工工资福利占70%，公共水电占6%，设施维护占3%，清洁费占4%，绿化费占3%，办公费占3%，交通、培训、服装、社区文化等费用占3%，税费占8%。

1、吉州区作为××市中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，造成物业管理企业难以为继。

2、由于已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损。据统计，大部分住宅小区物业服务收费率仅达40－60 %,极个别达到90%以上。

3、当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。

由于物业费收入收不到位，小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣，造成恶性循环。

四、明确服务类型，对物业服务收费实行类别管理。

多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业服务费实行政府定价。小区车位租用管理服务费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约服务费实行市场调节价。

五、加强完善物业服务收费管理的意见建议

1、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。如《省物业管理条例》中虽明确了各等级物业服务的收费范围，可细化明确规定在各收费档次对应物业企业应达到的具体标准。

2、未使用或不入住的房屋，“业主不交纳设备运行专项服务费”不合理，也不符合实际，比如：电梯运行服务费。

3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题。

4、房屋公共维修基金的使用问题。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。

5、应明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费。

6、应明确当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，耗费了物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

7、建议二次供水费由供水公司统一管理，由供水公司上门直接向业主收取。

8、××市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，就是做了其中一部分，也属于其工作责任范畴，所以物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

9、《取消江西省发改委赣计商价字（2003）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。全面恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。同时，强化宣传发动，引导业主树立正确的物业消费理念。

第二篇：物业市场调研报告

夏桥物业管理调研报告

一、夏桥物业管理的基本情况

总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

（一）夏桥物业企业现状

物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。

（二）夏桥物业发展现状

我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％

二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会

资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。

（二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同

质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。

3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。

（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。

（三）夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强夏桥物业企业服务的建议和措施

１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进

行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。

（二）加快夏桥物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。

2、实施“分类管理”。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。

（三）建立健全夏桥物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《徐州市物业管理条例》，出台相关政策。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。

第三篇：城区蔬菜市场调研报告

肃州区城区蔬菜零售市场调研报告

2017年8月

蔬菜市场是“菜篮子”工程的重要组成部分，与居民生活息息相关。近年来，区委、区政府加大蔬菜市场建设投入力度，城区蔬菜市场在促进经济发展、方便人民群众等方面发挥了不可替代的作用，但由于种种原因，蔬菜市场在发展过程中出现了一些问题需要解决。为全面掌握城区蔬菜市场的基本情况、存在的主要问题，以便针对性地提出解决措施，进一步促进城区蔬菜零售市场建设和健康有序发展，我们对全区蔬菜零售市场进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、基本情况

按照市政府推进“菜篮子”工程建设的部署要求，我区坚持“蔬菜批发市场向城外拓展、蔬菜零售市场向社区布局、蔬菜直销店向楼院小区延伸”的三级蔬菜市场体系建设总体思路，近年来，通过政府投资、补贴，动员企业投资等方式建设了25个蔬菜零售市场、11个蔬菜超市、70个蔬菜直销店，近80个果蔬店（未享受政府补贴），总建筑面积约7万平方米。这些蔬菜零售市场、蔬菜店的建设，方便了群众生活，保障了农副产品供应，扩大了就业率，繁荣了经济，促进了社会和谐稳定。

（一）民营蔬菜市场建设稳步推进。从2013年起，在原有肃 州市场、利民、石油基地零售蔬菜市场的基础上，又动员企业和社会力量投资建设了水磨沟等蔬菜市场，使城区蔬菜零售市场达到21个。目前，正常运行的有肃州市场、水磨沟、小西街、阳关路、祁连路、新世纪、仓后街、东关村、利民、富康路、石油基地11个市场。南湖金湾、天怡御园、紫瑞苑、国泰家园、光明御园5个市场已建成，2016年，南湖金湾、天怡御园市场拟招商运营，但因报名入驻商户寥寥无几，未投入运营。今年，投资建设了金泉路、有恒巷2个市场，计划10月份建成。花园路、南大街、雄关路市场由于建在地下室，商户入驻经营不到一年，又陆续进入马路市场，使3个市场被迫停业。正常运行的11个市场肉菜面积约8500平方米，有近700个摊位，现空余摊位约400个。每个市场在招商运营初期，免收商户近3个月的租金，并无偿为商户进行了一些商业宣传和优惠促销活动，如新世纪市场，常年为商户免摊位费，引导入驻。市场每个摊位月租金160元/㎡至200元/㎡不等，经营户一般需4至6平方米的摊位。由于90%的蔬菜市场是由业主租赁经营的，租赁费用普遍较高，加之管理人员工资、水电暖费用、垃圾清运费用、维护费用等运营成本大，致使大部分市场连年亏损，难以维持经营。

（二）公益性蔬菜市场建设不断加强。通过近几年的建设，民营市场对方便市民购菜、菜农卖菜起到了一定作用，但在平抑菜价、惠民、利民等方面作用发挥不够明显。为了优化经营环境，降低和稳定蔬菜价格，充分体现蔬菜零售市场的便民性、利民性 和惠民性，市区两级政府投资建设公益性蔬菜市场。2015年政府建设了祁雪路、中深沟、辰润园三个公益性蔬菜市场，今年又投资建设了航天家园公益性蔬菜市场，4个市场总建筑面积约12000平米，总投资达3500万元。目前，除航天家园市场计划10月份建成外，其余市场均已建成。祁雪路、中深沟两个市场先行试运营，市场免收摊位费，农副产品低于市场同期价格15%销售。由于中深沟市场周边居民小区较少，人口入住率低、居民居住分散，报名入驻市场的商户只有两家，无法满足市场正常开业运营，鉴此，市场采用了超市化运营模式运营。祁雪路市场运营初期，一层入驻商户达59户。今年4月，为取缔马路市场，将祁雪路市场地下停车场作为临时市场，入驻自产菜农户及蔬菜零售商户102户。但由于部分商户习惯了在马路市场上经营，进入市场不到一个月，又陆续从室内市场进入马路市场或游街串巷叫卖销售，严重影响了市场内商户正常经营，目前，市场内一层商户仅剩10余户，地下室商户已全部搬出,市场空余摊位约150个。

（三）蔬菜超市建设效果明显。目前，我区建设了华润万家、商联肃州市场店、商联西关店、商联世博花园店、鑫利鼓楼店、鑫利东关店，西部时代店、西部铁人店、米立方，北京华联共11个超市，这11个超市均设置了蔬菜、生鲜、粮油等区域。为了拉动人气，超市内蔬菜一般微利销售、价格优惠，质量较好，消费人群广。对于部分品相略差的蔬菜，超市会采取特价方式吸 引消费者进行购买。目前，各蔬菜超市均正常运营。

（四）蔬菜直销店建设灵活多样。根据《甘肃省发展和改革委员会关于努力推进农副产品直销店建设的实施意见》，2012年至今，政府投资建设惠民、便民蔬菜直销店共计70家。截止目前，正常运营的蔬菜直销店37家，肉食直销店2家。根据相关政策，2016年3月起，全国价调基金停征，惠民蔬菜（肉食）直销店的各项补贴执行至2016年12月30日，2017年1月起，各惠民蔬菜（肉食）直销店暂停享受补贴政策。全区现正常运营的蔬菜直销店及未享受补贴的果蔬店约120家，蔬菜店面积在40平方米左右，租金每平米40元至80元。店面租金占运营费用的较大比例，正常运营利润较少，经营相对困难。

二、存在的问题

尽管城区蔬菜零售市场发挥了重要的作用，但蔬菜零售市场在设置管理及经营服务等方面仍存在亟待解决的问题。

（一）市场布局不合理，缺乏前瞻性。居民小区建设时，未将蔬菜零售市场纳入城市总体规划之中，在部分人口居住相对集中、人员密集的区域，需建设蔬菜零售市场，但因为没有提前将市场纳入城市规划致使现在没有空地而无法落实建设任务，许多市场只能建在地下室。由于消费者消费习惯等原因，部分市场建成后，消费者人群少，市场存在有场无市的现象，导致菜品质量下降、甚至腐烂，商贩损失严重。部分建成的市场，由于周边居民小区较少，消费量低等因素，导致商户不愿入市经营。

（二）现有市场效益低下，难以维持。由于蔬菜零售市场管理费用高，商户入驻率低，市场经营效益普遍低下，大部分市场处于亏损状态。同时为吸引商户入驻，各市场采取了减免摊位费、水、电、暖费用等措施，日常收益无法维持市场正常运转，业主失去继续经营的信心，造成个别蔬菜市场关停并转。个别市场设施简陋，服务不到位，不能及时有效的解决商户反映的具体问题，造成商户与业主对立，市场逐渐萎缩。

（三）基础设施不完善，市场利用率低。目前，城区可供使用的市场中，除水磨沟、新世纪、利民、祁连路（新鸿）、仓后街等市场为一层外，其余均为两层、或地下市场。卖菜商户大部分集中在一楼，二楼和地下室没有人行电梯，利用率不高。部分市场缺乏配套的货运电梯和上货专用出入通道，商贩搬运蔬菜不方便、费时费力，而且通风换气和停车场等设施也不完善，市场停车位不足，经营商户和消费者不愿进入。目前新建的市场入驻率最高的达70%左右，大部分还不到20%。全区市场可容纳摊位约2815个，现有摊位954个，空余摊位达1861个。

(四)占道经营严重，影响市容。目前，个别经营户仍然以路为市，抢摊设点、占道经营，严重影响市场内商户驻市经营。受占道经营商户影响，部分已入驻市场的经营商户搬出市场占道经营或沿街叫卖，严重影响了市场的正常经营。虽然政府采取了大量措施，相关部门也投入了巨大的人力、物力、财力，但占道经营依然严重。一是由于受市场、设施、消费观念等多方面的影 响，清理占道经营多以治堵为主，有问题一味强调清理，忽视了疏导手段的应用。部分商贩有意识地占道经营与执法者对抗，造成了较大的执法成本换来较小执法效益的现象。同时，由于精力及执法成本的限制，对占道经营的管理和整治，存在时紧时松现象，以突击整治为主，有群众举报或者问题严重时管一管，改善一些即又放下，未形成常态化，缺乏有力整治手段和长效管理机制，常常是社区和城管部门执法即散，散而复聚，周而复始，陷入“整治、反弹、再整治，再反弹”的管理怪圈，因此无法从根本上得到有效治理。二是大部分蔬菜市场仍有空余摊位可供进入，但仍有约50%的商贩拒不入市，四处流动占道经营，部分商贩看到其他商贩在马路上摆摊设点，跟风搬出市场，致使占道经营面积越来越大，以路为市的问题突出。

（五）部分商贩游街串巷，不愿入市经营。虽然现有的蔬菜零售市场采取了许多优惠政策，但部分商户却不愿在内经营。一是因为生意不好，他们情愿占道经营。二是大部分市场要收取摊位、水电等费用，公益性市场虽然免收摊位费，但要缴纳水电费、押金等，部分商贩不愿意承担这部分费用。占道经营，商贩不必承担必要的管理、卫生、水电等费用，费用低、收益快，也可以不必承担相应的经营责任。一旦出现问题，消费者的合法权益根本无法得到保障。三是部分消费者认为蔬菜市场或蔬菜店菜价贵，虽然这种“贵”只是来自于心理感受层面，但他们多年来已经习惯沿街买菜，这种传统的沿街叫卖和就近购物的习惯，一定程度 上也为占道经营者提供了市场空间。四是缺少农民自产菜销售区域，农民自产蔬菜数量少，菜品种类单一，且具有季节性，不愿进驻市场销售，所以以路为市，占道经营。

三、下一步措施及建议

（一）编制规划，合理布局蔬菜零售市场。建议政府将蔬菜零售市场建设纳入城市总体规划和城市基础设施建设规划之中，使之与新区建设、旧城改造同步规划，配套建设。在实地调查论证的基础上，编制蔬菜市场建设规划，布局规划要充分征求和吸纳区属相关部门、社区和居民意见、建议，特别是在城中村改造、小区建设和房地产开发中，每500米服务半径内1万左右人口设置1个500至1000平方米的社区蔬菜零售市场，市场以一层或彩钢棚的形式规划修建，以提升单位面积利用率，方便商贩进入及市民购买。市场要与主体建设项目同步设计、同步建设、同步交付使用，使城区蔬菜市场体系发展逐步纳入科学化、法制化的轨道。同时，应加快现有市场改造步伐，对那些规模小、设施不配套、不完善的市场，实施扩容、提档改造，以提高现有场地利用效率，吸纳部分占道经营摊点。

（二）列支预算，加大资金扶持力度。为切实减轻市场投资者及商户负担，防止马路市场及占道经营反弹，建议政府建立蔬菜市场专项扶持资金，争取每年将蔬菜市场补贴列入财政计划。政府投资建设的公益性蔬菜市场运营期间所产生费用执行《肃州 区公益性蔬菜市场运营方案》，按实际产生的费用进行结算，对 所有免收费项目一律公示。市场管理机构所需的工作经费和市场运营、维护等费用经测算核定后，由市财政专项列支，并进行财务决算审计。将民营蔬菜市场新建或改扩建、市场维护保洁、特定时期的经营补贴等各项开支，逐步纳入公共预算列支，每年计划300万元作为全区民营蔬菜市场专项补贴资金，按市场内实际肉菜面积进行补贴。市场运营所需水、电、暖收费一律执行居民用水、电、暖价格。通过政府购买服务等方式逐步将民营蔬菜市场转为公益性蔬菜市场，并制定相关的资金使用办法，确保政府资金发挥最大的效益。

（三）规范管理，引导商户入市经营。要增强室内蔬菜市场的竞争力，建立科学的室内市场运营机制，合理控制室内市场物价水平的波动，吸引周边消费人群。市场要为经营户提供优惠的摊位，并在市场里开辟专属区域，搭建临时摊位点，在规定的时间段内允许流动摊贩及农民以低廉的占地费开展经营活动，吸引蔬菜经营户和蔬菜自产户进入市场经营。对愿意入市的经营户要给予优惠政策并提供优质服务，维护好市场经营秩序，更好的发挥城区蔬菜零售市场的作用，使“引摊入市”真正落到实处。同时通过“经营大户贴一点、政府补一点、商户让一点”的方式，逐步规范市场秩序，并建立起长效机制。

（四）部门配合，整治非法占道经营。规范整治城市占道经营是一个系统工程，涉及方方面面，需要城管、工商、交通、环保、卫生、公安、社区等相关职能部门形成合力，齐抓共管。一 是各部门应相互协作，采取有效措施，切实加大对违章占道经营的整治力度。二是推行分片管理责任制，根据区域、网点布局，划分责任区，将责任落实到相关部门和人头。三是对那些屡教不改、屡罚不改的违章占道经营业主，要采取发现一个、取缔一个，决不姑息。通过严格执法，影响和促使其他违章业主走合法化和规范化的经营道路。

（五）疏堵结合，防止占道经营反弹。在加快市场建设，配套、完善市场功能、设施的同时，本着适当集中、规范经营、辐射周边、方便生活、服务群众的原则，设立临时疏导区域。根据我区实际，拟在营门路南段空地、祁雪路公益性蔬菜市场北侧空地设立两个农民自产蔬菜早市。划定摊位，统一经营时间，确保每天在11时前闭市。同时加强对整治后占道经营区域的后续管控，对回潮的经营户予以坚决取缔，防止反弹。认真总结占道经营整治工作经验，把好的措施、做法和经验制度化、常态化，建立健全占道经营长效管理机制，巩固专项整治成果。

（六）加强宣传，提高市民城市管理意识。占道经营因在某种程度上方便了市民生活，部分群众认为其存在也是合理的。这种错误认识不仅为占道经营提供了生存空间，同时也给规范整治占道经营带来了诸多不利。为此，建议相关部门要加大宣传力度，充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体，广泛深入宣传占道经营对城市管理的危害以及城市管理方面的法律法规，使广大市民了解违章占道经营的不利影响和严重后果，树立健康的消费生活方 式，提高参与城市管理的意识，改变购物习惯，自觉进店、进场购买物品，使违章占道经营者失去买方市场，无利可图，从而达到根治的目的。同时向广大商贩宣传占道经营清理整顿工作的重要内容、方法步骤和蔬菜市场的入市方式、优惠政策等，动员广大摊主支持占道经营整治工作并积极入市经营。

第四篇：成都物业服务市场调研报告大纲

成都物业服务市场调研报告大纲

一、整体市场状况

成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90%以上。

二、物业服务企业状况

1.开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企业，如万科、中海、华润、龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业、置信下属蜀信物业。

2.本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信物业、忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）、成都信谊物业管理有限公司、家园物业、润无声、清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住）物业等。

3.其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。

4.其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。

三、物业服务费用状况

成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。

停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。

四、前期物业招投标制度

成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地、规划、报建、施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。

一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。

开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。

选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。

五、其它

1.成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分，否则不允许开展业务。

2.在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安、保洁和水电工等）。3.所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。

第五篇：积极探索老旧城区物业服务新思路

积极探索老旧城区住宅物业服务新思路

09年以来，惠誉花园社区在徐家棚街工委办事处的正确领导下，按照市政府关于“推进中心城区老旧住宅区物业服务工作”的文件精神，坚持“政府引导，立足社区，以人为本，因地制宜”的工作方针，大力推进本社区两个老旧住宅小区的物业管理服务工作，以增强居民的舒适感和幸福指数为目的，以服务促管理，积极探索老旧城区住宅物业管理服务工作新思路。

一、成立社区物业管理服务站

在深入学习相关文件，理解上级精神要求的基础上，我们成立以社区总支书记为负责人由五名两委会成员组成的社区物业管理服务工作领导组织机构，其成员分工分别负责推进两个老旧住宅小区的物业管理服务“提档升级”工作进程，同时社区物业管理服务站在辖区大力宣传市政府关于“推进在中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖工作”精神，本着有偿服务和无偿服务相结合，谁出资谁受益的原则，不同的院落采取不同的管理办法，以院落菜单式物业管理服务方式从解决居民群众最关心、最直接、最根本的物业管理难题入手，并组织以懂得相关技术、业务的老党员、下岗失业职工的物业自愿者队伍，组建电工组、管道疏通组、水暖维修等服务机构，也就是通过资源整合，打造“四位一体”的工作方式，即把社区安保、清扫保洁、物业工作人员、自愿者紧密结合的社区物业管理一体化的服务模式。另外社区物业管理服务站将辖区内的小超市、五金建材、家电维修、卫生诊所等商业网点组织起来，发放便民服务卡，为辖区居民提供无

偿、抵偿的上门服务。比较成功的迈出了社区物业自治管理的第一步。

二、制定社区物业管理制度

为使工作做到有章可循，社区物业管理服务站依照《武汉市住宅区物业管理条例》、《武汉市物业管理服务收费实施办法》等相关文件规定及精神，分别对两个老小区物业管理服务项目、收费标准，组织居民自治业主委员会进行听证，结合实际制定了《物业服务居民自治委员会章程》、《居民自治物业服务管理公约》、《物业服务人员工作职责》、《环境卫生管理制度》、《中介服务制度》、《机动车管理制度》、《服务项目及收费标准》以及《居民自治业主委员会与社区物业联席会议制度》，做到了以制度促管理、抓服务的根本。我们本着“擦民情、解民忧、传民声、聚民心”的工作宗旨，首先对辖区居民进行物业管理法律法规的宣传，发动社区党员、门栋长的积极性，通过召开座谈会、发放宣传单、设立宣传专栏、上门走访等形式，广泛宣传社区物业、居民自治的形式、内容、服务标准，使广大居民对社区物业服务深入了解，形成理解、给予支持。其次我们不以营利为目的、为大家打造一个环境优美、舒适方便、文明安全的服务理念赢得了广大居民的普遍赞同。

三、抓服务聚民心初显成效

围绕老旧住宅小区居民的居住环境，我们在一年多的时间里先后对两个实施物业管理的小区的基础配套设施及物业服务相关设备进行了整治和改善。例如09年8月我们在交警楼宿舍外墙上加装了铁丝网；在关键部位安装了两套红外线探头；对两栋八个门的门襟全面

进行检修；更换了所有坏掉的对讲机、楼道灯；同时增加了一名安保和一名保洁人员，今年7月我们又对交警楼宿舍申请安排完成了地下管网改造、地面硬化造景，大大提升了交警楼宿舍的居住环境，住在里面的居民们说：“最近年把社区让我们真切感受到有物业管理与无物业管理的区别”、“有物业服务与无物业服务的亲切感”、“我们住在这里越来越舒心，越来越有安全感”。

安居苑小区是一个长期没有物业管理的老小区，遗留问题诸多，虽然有一个业主委员会，但多年来一事无成，却占着小区的物业用房出租，小区居民怨声载道，他们常讲：“这个小区根本就不需要专门的业主委员会，这几个人不知到怎么选出来的，没做一点好事，完全是个“毒瘤”，必须铲除，期望社区居委会站出来主持公道”。社区物业管理服务站成立后，我们以市政府关于《推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖》文件精神为契机，以解决小区“脏、乱、差”、督促业主委员会换届选举为突破口，全面宣传和推进老旧住宅区社区物业服务理念，逐步使小区居民乐意接受低偿的社区物业服务模式。从去年开始，社区居委会把安居苑小区与秦园居之间近100米的院墙边少数居民种植的蔬菜、乱搭的小棚通过大道理小道理的思想工作，全部拆除并硬化，昔日臭气熏天的小棚小菜地如今变成宽阔明亮的休闲场地，居住在附近的居民们说：“多少年没解决的问题，现在社区物业搞定了，我们还有什么理由不支持社区物业呢”；小区14栋对面有一栋漆黑的老房子，附近的居民戏称它为“炮楼”，从安居苑西门走进来一眼就能瞧见，社区

物业化后我们申请把它立面整治粉刷，视觉效果明显改变，居民们说：“还是社区有能力，别人不敢动，不愿动的社区把它换了装”；小区12栋3门旁有一个十几年前修建的大约30平米左右的废弃小车棚一直没人问没人管，居民把自家的废弃自行车等杂物堆放在里面，严重影响小区面貌，还带来安全隐患，为此社区书记主任深入走访调查产权单位，情况清楚后立刻要求产权单位限期拆除，如今这一块30多平米的地方被硬化，中间是一张漂亮的乒乓球台，四周是花卉灌木，不仅成为小区一道亮丽风景，而且又满足了居民的娱乐需求，居民们讲：“社区又做了一件大好事”；处在小区南门9栋10栋外围的18个商业门店长期占道经营，弄得南大门两边垃圾遍地、污水横流、乌烟瘴气，严重影响了居民出行，往年整治多次收效不大，已经引起了小区居民的公愤，由此对社区实施物业管理极为不利，去年开始实施社区物业化管理以后，社区居委会在街城管的大力支持下，一举拆除所有商业网点自搭的乱七八糟的棚子，并在每户门口1.5处米免费用砖砌台子拦住不准出台，形成了规范有序的经营，拓宽了近3米的通道还路于民，居民见之无不拍手称快。

在整个实施社区物业化管理的进程中，社区居委会前后申请申报施工完成了小区5栋、11栋159米的地下管网改造、890平米湿地的硬化、2600平米的绿地补植、大小150余棵花果树木的栽培、53处窨井盖的置换、2处消防栓的修复、16处路灯的报装、1处8楼顶水箱的调换、459盏楼道灯的安装、3个电

动拦车器、40余件健身器具、40个晒衣架的到位等，基本实现了“路面平、管道畅、楼道亮、环境美”的社区物业服务管理目标要求。

通过一年多的整治工作，社区群干累了，但看到整治的成效带来的小区面貌改善、发案率的下降、居民的笑脸以及倍加对社区的信任感，唉的骂也忘光了。我们知道成效虽初步显现，但按照“老旧住宅区物业服务提档升级的目标”还有一定距离，还不能完全满足居民合理的要求，我们将在街工委办事处的领导和支持下，积极有效地探索老旧住宅区物业服务的长效机制，进一步加强对涉及小区的市政设施申报，小区环境、房屋主体、设施设备、物业服务必备设备等的整治、改造工作，同时健全社区物业服务规章制度，完善各项物业服务机制，努力改善服务区域环境，提升服务品质，为全体居民打造一个管理有序、环境良好、舒适方便、文明安全、人际关系和谐的宜居之地。

惠誉花园社区

2010年11月20日