第一篇:关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告
小区不小
——关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告
随着新型城镇化的加速推进,城区居民小区如雨后春笋涌现,居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究,全面掌握物业服务行业发展状况,推动小区物业服务管理科学、健康、快速发展,县委办5月中下旬通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式,重点对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况报告如下:
一、小区物业作用不小
物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。
一是能促进经济增长。“买房一阵子,物业服务一辈子。” 作为商品房的售后服务,物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善,不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用,还有利于刺激居民购房积极性,推动房地产业的持续发展,带动县域经济的持续增长。对开发商来说,良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象,增强投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而形成公司经营的良性循环。对住户来说,他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子,房子是其个人资产最重要的组成部分,好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态,延长使用寿命,提高其市场价值,即能确保物尽其用,值其所值。实践证明,物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好,而且容易转让,保值率高。
二是能提高生活质量。居民小区的物业管理,无论是供水、供电、供气、路灯,还是绿化、休闲设施,都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理,对改善居住环境,提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅,促使人们安居乐业,改进人们的精神面貌,促进人际关系融洽、生活品质提升。
三是能增加群众就业。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,我县物业管理从业人员1500余人,从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,有效吸纳了多余劳动力,缓解了社会就业压力,为居民收入增加起到积极的推动作用。
四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众,直接服务居民,是加强和创新社会管理,推动和谐社会建设的重要环节之一。目前,我县商品房新开发小区80个,县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个,总计开发面积超过1000万平方米,约居住居民13万人。这些居民年龄、来源、性别、就业等构成复杂,社会稳控压力大。物业管理通过及时采集、变更住户信息,不断提高人防、技防水平,可以在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪,防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一个个物业区域是构成城区的基本单元,卫生城市、园林城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善。物业管理是建设现代城市的重要基础工作,已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城区整体面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以来,现有物业服务公司已经发展到48家,有18个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号,为创新社会管理和创建文明城市、园林城市奠定了基础。
二、小区物业问题不小
随着我县房地产业的迅速发展,小区物业管理也暴露出了许多问题,引发了不少社会矛盾,给县委、县政府工作带了很大的压力。
(一)监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部门。房管局物业管理工作职责设在县房管办,现有工作人员3人,负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多,工作力量严重不足,难以切实履行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项涉及到社会各个方面的综合性工作,涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环保、供水、供电等。由于缺少把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台,部门之间缺乏工作衔接,有的职能界定不清、有的监督服务不到位,致使遇到事情,往往推诿扯皮,小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、公共场合跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈,物业公司却没有执法权,只能口头劝告和制止,缺乏有效的管理手段,造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业公司有歧视性政策,比如,自来水二次供水用电费用由物业公司承担、电梯和路灯等用电不与居民用电同价、环卫部门收取物业公司的环卫费和装修渣土转运费等,增加了物业公司负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。按照2016年7月28日通过的《湖北省物业服务和管理条例》规定:“街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷”,但实际上乡镇都认为物业服务管理是房管局的事,是物业公司的事,责、权、费不对等,不愿意管。四是社区的作用没有真正发挥。一个小区,少则数千人,多则数万人,小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决,急需社区出面协调解决。然而,事实上,社区对小区是有心无力,放任自流,形成小区、社区“两张皮”.(二)物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中,注册资本在50万元以下的60户,占83%;从业人员10人以下的10户,占14%;全县物业企业中,一级资质企业2家,三级资质46家;未申请办理物业服务资质的24家,占33%.大多数公司规模较小,市场竞争意识和服务意识淡薄,安于现状,内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高,服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看,从业的1500名工作人员,平均年龄48岁左右;保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低:管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化;专业水平不高:管理人员具有各类岗位从业资格证的450人,占30%;工资待遇差:管理人员工资月均2000元(公司经理等高层管理人员2600元),保安月均1600元、保洁人员月均1200元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。员工文化水平低,同时没有接受过专门培训,致使物业服务工作不到位,不按规范操作,从业人员流动性大。三是服务项目单一。()物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,没有利用社区文明建设契机,拓展服务平台。而保安服务又流于形式,人防、技防不到位,作用没有真正发挥好。重门岗,轻巡逻查看;重小区内部安全,轻外围防范;重治安问题,轻设施安全;重人员数量,轻岗位管理监督;重对人的防范,轻对物的安全监护。据反应,每年小区失窃摩托车在3万辆左右。目前全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用品等服务仅有6家物业公司。四是财务收支不透明。收支没有公开或不全方位公开,导致业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念,往往追求短期效益,眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后,没有严格履约,擅自降低服务标准和要求。更有甚者,只收费不服务,引起业主不满,业主不愿意缴费。2016年度,我县物业纠纷不断。据不完全统计,房管部门直接处理日常投诉68起,上级转办8起。
(三)发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响,开发商重视房屋建设,而忽视对基础设施的配套建设,忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计,没有硬性标准,随意性很大。除此以外,房屋建成后,开发商对小区配套承诺也不能兑现,质量问题多。调研中物业公司反映,房屋相关信息特别是下水等隐弊工程信息没有移交,给维护带来不便;电梯配置标准普遍不高,给安全带来重大隐患;路灯等弱电线路电缆质量较差;公园、绿化等配套服务设施不兑现;房屋出现质量问题后,开发商不主动维修,却和物业公司就修缮责任互相推诿。比如:小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题。出现问题后,开发商维修、维护不及时,宣传沟通不到位,业主对情况不了解,就将矛盾全部转嫁给物业公司,引起业主与物业公司之间的矛盾,导致业主拒缴物业费,造成业主和物业公司形成对立面。二是业主委员会尚未真正发挥作用。目前,开发商上报县房管部门备案的业主委员只有20个,而且大多有名无实,真假难辨,真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥,开发商、物业企业与业主就缺少了沟通的桥梁,缺少了信任的基础,不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如,小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字,但因为业主委员会作用发挥不到位,全县房屋维修基金时至今日尚未启用,房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活,群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确,部分买房人长年外出务工,家里是刚从农村上来的中老年人居住,没有物业管理观念,对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化,认为缴了费,物业公司就应该什么都负责;只要遇到麻烦事情,就要求物业公司解决;只要物业公司不解决,就以此为借口缓缴费或者不缴费。有的业主把物业公司职能虚无化,认为我住的房子用不着物业公司来管理,没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差,物业服务照常享受,就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主,看到其他业主不缴费,认为自己交了反而吃亏,也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中,还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明,2016年全县统计上报的80个小区,总户数为15000户,其中机关事业单位户数为3000户,未缴纳物业费的机关事业单位户数为300户,占机关事业单位户数的10%,影响特别坏;物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业公司是开发商组建,物业费收不起来,靠开发商“输血”维持,呈现虚假繁荣,为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成,开发商撤离,不再“输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外,有的新建小区业主入住率较低,也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争氛围不浓。由于小区物业服务起步较晚,发展滞后,物管企业大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高,成为了制约物业服务业发展的瓶颈,无法形成良性竞争机制,企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感,管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。
三、需要改进地方不小
一是健全制度,加大对开发商的监管力度。要制定房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管,防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为;在项目前期规划、设计时,房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管,从工程项目立项开始,对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”,为跟进的物业管理服务打好基础。要制定严格的小区物业承接和查验制度。对参与验收的单位和个人,可以采取责任追究和责任倒查制度,谁签字,谁负责;要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样,约束验收人员切实高度负责,杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象,杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。开发商要把房屋信息向物管企业移交。要制定物业管理常态整治制度。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物业企业尽快落实维修、维护和整改;要加大小区环境整治力度,逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题;对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾,要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门,迅速明确经济责任和维修部门,限时并保质保量加以解决;对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面,进行全方位监管。
二是规范行为,提高物业服务水平。房管部门要严格把关,高度重视前期物业小区的交接,认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建县优秀小区的标准,对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施,在小区设立投诉举报电话、举报信箱,方便业主投诉,用于监督物业公司的服务行为,督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反,从严处理,或根据规定予以罚款,或发动小区业委会辞退物业企业,或限制其参与物业招投标和承接业务。要建立培训制度,提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源,创新服务理念,优化服务质量,降低管理成本,为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优,要经常开展小区物业管理工作评比,制定奖惩措施,对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要探索物业管理模式多样化,规范物业企业服务行为,抓紧培养本土龙头型小区物业企业。扶持优秀物业企业发展壮大。要对物业企业给予税收等方面的政策扶持;要抓好小区物业企业进驻招标关,提高物业企业进驻的门槛,物业企业进驻小区要向优秀物业企业倾斜;鼓励物业优秀企业开展规模化、集约化经营,全面提升黄梅县物业的水平和档次。
三是创新手段,破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费,直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育,使业主明白自己的权利和义务,树立“花钱买服务”的物业消费意识,明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益,同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式,推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施,对无正当理由拒缴物业费的业主,要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光;对公职人员要由单位负责督促,无正当理由拒缴的,扣发其工资,情节严重的,要诫勉谈话,直至进行组织处理;银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关,作为社会不良信誉予以限制;法院要简化程序,可以到小区内现场开庭,快速审结、执行清理拖欠物业费行为;物业所有权发生转移时,业主要与物业服务企业结清物业服务费,否则,有关部门在办理房屋过户手续时,要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经营透明度,建设物业费征缴信息平台,推进物业费收支公开。
四是落实责任,形成社会齐抓共管的新格局。要以《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为契机,进一步强化责任意识,把小区物业管理工作提上政府的议事日程,纳入目标考核。要充分发挥乡镇人民政府的综合管理职能,将物业管理与社区管理有效结合,形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作,推进小区自治建设。要建立起县房管局、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、供排水、社区以及物业协会、业主委员会等部门要各司其责,齐抓共管,进一步明确职责,细化、量化工作任务。要用好维修基金,加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物业企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持,打好小区物业管理的持久战。
五是大胆探索,建立和完善物业管理制度体系。要尽快出台《关于加强住宅小区综合管理实施意见》,坚持“分级负责、权责统一,重心下移、属地为主,多方联动、业主参与”的原则,建立联席会议制度,构建和谐社区新体制;探索对新建小区、老旧小区、零散小区和保障性小区的分类管理办法,强化前期物业管理,畅通维修基金提取通道,强化激励扶持,提升管理水平。要加强物业行业监管,全面清理或规范对收费管理,规定对用水、用电与民用同价,供水、供电、供气等单位及时接管包括变电、燃气调压、二次供水等在内的设施设备、相关管线和计量装置,并向终端用户收费,全面落实物业服务优惠政策,杜绝乱收费,减轻物业企业的成本和压力。大力推进《物业管理服务招投标制度》,营造公平的市场环境。建设数字化物业管理平台,建立物业管理呼叫中心,探索报修一号通,提高全行业信息化管理水平,大胆探索出一条符合黄梅县实际、扎实有效的物业管理新路子,力争把隐患消灭在萌芽,把矛盾解决在当下,为黄梅的科学发展和谐发展做出积极的贡献。
第二篇:关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告范文
关于城区居民小区物业服务管理工
作的调研报告
小区不小
——关于城区居民小区物业服务管理工作的调研报告
随着新型城镇化的加速推进,城区居民小区如雨后春笋涌现,居民小区物业服务管理工作作为一项新兴行业取得了较快发展。为加强对住宅小区物业服务管理工作的研究,全面掌握物业服务行业发展状况,推动小区物业服务管理科学、健康、快速发展,县委办5月中下旬通过现场察看、实地走访、召开座谈会、查阅资料、听取汇报等方式,重点对黄梅镇城区小区物业服务管理情况进行了实地调研。现将情况报告如下:
一、小区物业作用不小
物业管理是房地产经济市场化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。
一是能促进经济增长。”买房一阵子,物业服务一辈子。” 作为商品房的售后服务,物业管理推动了房地产业运行体系的确立与完善,不仅本身对扩大消费、拉动经济增长有重要作用,还有利于刺激居民购房积极性,推动房地产业的持续发展,带动县域经济的持续增长。对开发商来说,良好的物业管理能塑造开发商在公众中的良好形象,增强投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而形成公司经营的良性循环。对住户来说,他们用几乎一生的积蓄来购买一套房子,房子是其个人资产最重要的组成部分,好的物业管理可以使其个人资产处于完好的状态,延长使用寿
命,提高其市场价值,即能确保物尽其用,值其所值。实践证明,物业较好的厦安、誉天下等楼盘销量较好,而且容易转让,保值率高。
二是能提高生活质量。居民小区的物业管理,无论是供水、供电、供气、路灯,还是绿化、休闲设施,都与群众生活息息相关。它直接关系着所有住户的和谐安居、清洁卫生、维护服务和治安管理等。加强物业建设管理,对改善居住环境,提高市民安全感、满意度、生活品位、幸福指数有着重大的基础性作用。好的物业管理可以让人心情舒畅,促使人们安居乐业,改进人们的精神面貌,促进人际关系融洽、生活品质提升。
三是能增加群众就业。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,我县物业管理从业人员1500余人,从业人员大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,有效吸纳了多余劳动力,缓解了社会就业压力,为居民收入增加起到积
极的推动作用。
四是能维护社会稳定。物业管理贴近群众,直接服务居民,是加强和创新社会管理,推动和谐社会建设的重要环节之一。目前,我县商品房新开发小区80个,县城区原有的老住宅小区或生活大院约170个,总计开发面积超过1000万平方米,约居住居民13万人。这些居民年龄、来源、性别、就业等构成复杂,社会稳控压力大。物业管理通过及时采集、变更住户信息,不断提高人防、技防水平,可以在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范查处偷盗抢等刑事犯罪,防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸、电梯伤人等恶性事故中起到重要作用。
五是能完善城市管理。一个个物业区域是构成城区的基本单元,卫生城市、园林城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善。物业管理是建设现代城市的重要基础工作,已成为一项关系民生的社会管理手段。每一个物业管
理区域环境整洁、优美,秩序井然,城区整体面貌和秩序才能得以提升。自2010年起步以来,现有物业服务公司已经发展到48家,有18个小区先后获得省、市优秀管理小区和市文明小区、园林小区等称号,为创新社会管理和创建文明城市、园林城市奠定了基础。
二、小区物业问题不小
随着我县房地产业的迅速发展,小区物业管理也暴露出了许多问题,引发了不少社会矛盾,给县委、县政府工作带了很大的压力。
(一)监管部门没有各司其责。一是主管部门力量不足。县房管局是小区物业服务管理行政主管部门。房管局物业管理工作职责设在县房管办,现有工作人员3人,负责对全县80个小区及单位小区、48家注册物管企业进行业务指导管理。主管部门工作职责过多,工作力量严重不足,难以切实履行物业行政管理职责。二是职能部门管理缺位。小区物业服务管理是一项涉及到社会各个
方面的综合性工作,涉及的职能部门包括规划、发改、国土、工商、质监、税务、城管、公安、安监、园林、环保、供水、供电等。由于缺少把各部门联合起来共同指导服务的领导机制和平台,部门之间缺乏工作衔接,有的职能界定不清、有的监督服务不到位,致使遇到事情,往往推诿扯皮,小区成了执法空白区域。如有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、公共场合跳广场舞扰民、乱扔垃圾等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈,物业公司却没有执法权,只能口头劝告和制止,缺乏有效的管理手段,造成物业服务小区出现的一些矛盾问题久拖不决。还有的职能部门对物业公司有歧视性政策,比如,自来水二次供水用电费用由物业公司承担、电梯和路灯等用电不与居民用电同价、环卫部门收取物业公司的环卫费和装修渣土转运费等,增
加了物业公司负担。三是乡镇的属地管理责任没有压实。按照2017年7月28日通过的《湖北省物业服务和管理条例》规定:”街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下,依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,协调物业服务与社区管理、社区服务的关系,调解物业服务纠纷”,但实际上乡镇都认为物业服务管理是房管局的事,是物业公司的事,责、权、费不对等,不愿意管。四是社区的作用没有真正发挥。一个小区,少则数千人,多则数万人,小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决,急需社区出面协调解决。然而,事实上,社区对小区是有心无力,放任自流,形成小区、社区”两张皮”.(二)物业企业服务水平不高。一是实力不强。全县登记注册的72户物业企业中,注册资本在50万元以下的60
户,占83%;从业人员10人以下的10户,占14%;全县物业企业中,一级资质企业2家,三级资质46家;未申请办理物业服务资质的24家,占33%.大多数公司规模较小,市场竞争意识和服务意识淡薄,安于现状,内部管理制度不健全、从业行为不规范、服务水平不高,服务产品缺乏综合竞争力。二是专业水平低。从72家物业企业调查情况看,从业的1500名工作人员,平均年龄48岁左右;保洁人员女性占95%以上。文化程度偏低:管理人员中大专以上文化占5%;保安人员高中学历占8%、初中及初中以下学历占92%;保洁人员98%为初中以下文化;专业水平不高:管理人员具有各类岗位从业资格证的450人,占30%;工资待遇差:管理人员工资月均2000元(公司经理等高层管理人员2600元),保安月均1600元、保洁人员月均1200元不等。大多数人员未签订劳动合同、未按规定办理相关保险。员工文化水平低,同时没有接受过专门培训,致使物业服
务工作不到位,不按规范操作,从业人员流动性大。三是服务项目单一。物业企业仅仅提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容,没有利用社区文明建设契机,拓展服务平台。而保安服务又流于形式,人防、技防不到位,作用没有真正发挥好。重门岗,轻巡逻查看;重小区内部安全,轻外围防范;重治安问题,轻设施安全;重人员数量,轻岗位管理监督;重对人的防范,轻对物的安全监护。据反应,每年小区失窃摩托车在3万辆左右。目前全县开展代灌液化气、代灌纯净水、代售生活用品等服务仅有6家物业公司。四是财务收支不透明。收支没有公开或不全方位公开,导致业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展的理念,往往追求短期效益,眼前利益。有的物业企业取得物业管理权后,没有严格履约,擅自降低服务标准和要求。更有甚者,只收费不服务,引起业主不满,业主不愿意缴费。2017
,我县物业纠纷不断。据不完全统计,房管部门直接处理日常投诉68起,上级转办8起。
(三)发展基础环境不好。一是开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。受利益驱动和有关部门监管不力等影响,开发商重视房屋建设,而忽视对基础设施的配套建设,忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通信、空调位、停车位等的系统设计,没有硬性标准,随意性很大。除此以外,房屋建成后,开发商对小区配套承诺也不能兑现,质量问题多。调研中物业公司反映,房屋相关信息特别是下水等隐弊工程信息没有移交,给维护带来不便;电梯配置标准普遍不高,给安全带来重大隐患;路灯等弱电线路电缆质量较差;公园、绿化等配套服务设施不兑现;房屋出现质量问题后,开发商不主动维修,却和物业公司就修缮责任互相推诿。比如:小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主
用不上水的问题。出现问题后,开发商维修、维护不及时,宣传沟通不到位,业主对情况不了解,就将矛盾全部转嫁给物业公司,引起业主与物业公司之间的矛盾,导致业主拒缴物业费,造成业主和物业公司形成对立面。二是业主委员会尚未真正发挥作用。目前,开发商上报县房管部门备案的业主委员只有20个,而且大多有名无实,真假难辨,真正发挥作用的很少。业主委员会的作用没有充分发挥,开发商、物业企业与业主就缺少了沟通的桥梁,缺少了信任的基础,不利于业主自治管理和其它物业工作的开展。比如,小区住宅维修基金的提取需要业主委员会组织业主签字,但因为业主委员会作用发挥不到位,全县房屋维修基金时至今日尚未启用,房屋维修因此得不到保障。部分小区因年久失修、房屋破损、渗水漏水、排水不畅等问题已严重影响到住户的正常生活,群众反响较大。三是业主缴费意识不高。有的业主的消费观念不正确,部
分买房人长年外出务工,家里是刚从农村上来的中老年人居住,没有物业管理观念,对有偿服务有抵触情绪。有的业主把物业管理服务职能无限扩大化,认为缴了费,物业公司就应该什么都负责;只要遇到麻烦事情,就要求物业公司解决;只要物业公司不解决,就以此为借口缓缴费或者不缴费。有的业主把物业公司职能虚无化,认为我住的房子用不着物业公司来管理,没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差,物业服务照常享受,就是不想掏管理费。也有个别业主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主,看到其他业主不缴费,认为自己交了反而吃亏,也拒绝或者拖欠物业费。在不缴费的业主中,还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局物业费缴纳统计表明,2017年全县统计上报的80个小区,总户数为15000户,其中机关事业单位户数为3000户,未缴纳物业费的机关事业单位户数为300户,占机
关事业单位户数的10%,影响特别坏;物业管理企业收费率最高的98%,收费率低的只有30%;盈利企业只有20%,微利保本企业达30%,亏损企业达50%.还有的部分物业公司是开发商组建,物业费收不起来,靠开发商”输血”维持,呈现虚假繁荣,为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成,开发商撤离,不再”输血”,物业管理就可能面临瘫痪。另外,有的新建小区业主入住率较低,也是造成物业收费难的原因之一。四是市场竞争氛围不浓。由于小区物业服务起步较晚,发展滞后,物管企业大多都是由开发商直接指定或者经部分业主同意后直接进入小区进行管理。物业服务市场化程度不高,成为了制约物业服务业发展的瓶颈,无法形成良性竞争机制,企业没有优胜劣汰的紧迫感和危机感,管理人员的专业素质、管理水平和服务质量都得不到有效提高。
三、需要改进地方不小
一是健全制度,加大对开发商的监管力度。要制定房屋售后服务制度。加强对开发商工程质量和环境质量的监管,防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为;在项目前期规划、设计时,房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管,从工程项目立项开始,对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,保证居住小区建设少留甚至不留”硬伤”,为跟进的物业管理服务打好基础。要制定严格的小区物业承接和查验制度。对参与验收的单位和个人,可以采取责任追究和责任倒查制度,谁签字,谁负责;要像银行发放贷款推行的放款收款终身负责制一样,约束验收人员切实高度负责,杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象,杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生。开发商要把房屋信息向物管企业移交。要制定物业管理常态整治制度。对历史形成的遗留问题要督促
开发商和物业企业尽快落实维修、维护和整改;要加大小区环境整治力度,逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题;对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾,要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门,迅速明确经济责任和维修部门,限时并保质保量加以解决;对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面,进行全方位监管。
二是规范行为,提高物业服务水平。房管部门要严格把关,高度重视前期物业小区的交接,认真完成物业公司的资质初审工作。要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建县优秀小区的标准,对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施,在小区设立投诉举报电话、举报信箱,方便业主投诉,用于监督物业公司的服务行为,督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反,从严处理,或根据规定
予以罚款,或发动小区业委会辞退物业企业,或限制其参与物业招投标和承接业务。要建立培训制度,提升物业从业人员及业委会的整体素质。要倡导物业服务企业通过建立分析制度整合资源,创新服务理念,优化服务质量,降低管理成本,为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争优,要经常开展小区物业管理工作评比,制定奖惩措施,对获得省优、市优的物业公司要予以奖励。要探索物业管理模式多样化,规范物业企业服务行为,抓紧培养本土龙头型小区物业企业。扶持优秀物业企业发展壮大。要对物业企业给予税收等方面的政策扶持;要抓好小区物业企业进驻招标关,提高物业企业进驻的门槛,物业企业进驻小区要向优秀物业企业倾斜;鼓励物业优秀企业开展规模化、集约化经营,全面提升黄梅县物业的水平和档次。
三是创新手段,破解物业费的收缴难题。物业收费难、业主不交物业费,直接导致物业服务质量的下降。要强化宣传教育,使业主明白自己的权利和义务,树立”花钱买服务”的物业消费意识,明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益,同时也损害了业主自身的利益。要创新物业服务收费方式,推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取。要采取得力措施,对无正当理由拒缴物业费的业主,要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光;对公职人员要由单位负责督促,无正当理由拒缴的,扣发其工资,情节严重的,要诫勉谈话,直至进行组织处理;银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环节要严格把关,作为社会不良信誉予以限制;法院要简化程序,可以到小区内现场开庭,快速审结、执行清理拖欠物业费行为;物业所有权发生转移时,业主要与物业服务企业结清物业服务费,否则,有关部门在办理房屋过户手续时,要对欠缴物业费的业主进行限制。要增强物业服务经
营透明度,建设物业费征缴信息平台,推进物业费收支公开。
四是落实责任,形成社会齐抓共管的新格局。要以《湖北省物业服务和管理条例》的颁布实施为契机,进一步强化责任意识,把小区物业管理工作提上政府的议事日程,纳入目标考核。要充分发挥乡镇人民政府的综合管理职能,将物业管理与社区管理有效结合,形成属地管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作,推进小区自治建设。要建立起县房管局、属地镇、社区居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系。房管、规划、公安、环保、工商、城管、供排水、社区以及物业协会、业主委员会等部门要各司其责,齐抓共管,进一步明确职责,细化、量化工作任务。要用好维修基金,加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度。开发商、物业企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持,打好小区物业管理的持久战。
五是大胆探索,建立和完善物业管理制度体系。要尽快出台《关于加强住宅小区综合管理实施意见》,坚持”分级负责、权责统一,重心下移、属地为主,多方联动、业主参与”的原则,建立联席会议制度,构建和谐社区新体制;探索对新建小区、老旧小区、零散小区和保障性小区的分类管理办法,强化前期物业管理,畅通维修基金提取通道,强化激励扶持,提升管理水平。要加强物业行业监管,全面清理或规范对收费管理,规定对用水、用电与民用同价,供水、供电、供气等单位及时接管包括变电、燃气调压、二次供水等在内的设施设备、相关管线和计量装置,并向终端用户收费,全面落实物业服务优惠政策,杜绝乱收费,减轻物业企业的成本和压力。大力推进《物业管理服务招投标制度》,营造公平的市场环境。建设数字化物业管理平台,建立物业管理呼叫中心,探索报修一号通,提高全行业信息化管理水平,大胆探索出一条符合黄梅县实际、扎实有效的物业管理新路子,力争把隐患消灭在萌芽,把矛盾解决在当下,为黄梅的科学发展和谐发展做出积极的贡献。
第三篇:物业管理工作的调研报告
物业管理工作的调研报告
物业管理工作的调研报告2007-02-10 16:46:30
近年以来,区人大常委会城建环保工作委员会对我区的物业管理工作进行了调研,先后到政府有关职能部门、有关镇了解情况,并召开了有部分居委会、小区业委会和物业管理企业有关人员参加的座谈会,多方面听取了各界人士的意见。现将调研情况报告如下:
一、我区小区以及物业的基本情况
我区小区基本情况:据2003年年底统计,我区现有居住小区5个,面积万m2。其中:无人管理小区197个(有的还不能称为小区,只有单独2、3幢房子,但统计时只能作为1个小区统计),涉及房屋1119幢,面积约160万m2;已经成立业委会的小区有76个。
物业企业基本情况:目前,在我区注册的物业管理企业有102家。其中:三级资质的物业管理企业19家,无级资质的物业管理企业82家,三级(暂定)的物业管理企业1家(按建设部资质管理办法新颁发);按照管理地域划分:管理本区物业的物业管理企业有63家,注册在我区、但管理的物业是外区县的物业管理企业有家,注册在外区县、但管理的物业是我区的物业管理企业有12家。
物业管理从业人员基本情况:全区物业管理从业人员00多人。其中有小区经理上岗证的有110人,有建设部物业管理上岗证的管理人员有280人。在周浦镇、惠南镇分设有两个物业急修中心,急修中心急修人员有18人。
二、我区居住小区的特点
1.居住小区档次差距大。
体现在小区设施上,既有新建的设施齐全、绿化率高的高标准小区,也有以前开发的设施不完善、甚至是脏乱差 的小区。体现在物业管理收费标准上,既有象康桥绿宝园1美元/月.m2的收费标准,有象听潮六村小区元/月.m2的收费标准,也有售后公房小区5-7元/月.户的收费标准。体现在物业管理费收缴率上,收缴率高的小区达到95%,而像听潮零二街坊物业管理费收缴率只有10%。
2.小区分散,遗留问题多。
由于有一段时间的无序开发,造成我区的居住小区分散,遗留问题多。有的小区基础设施差,墙面渗水,屋顶漏水,绿化残缺不齐。有的小区建设规模小,手续不完备。相当部分小区没有实行封闭。无人管理小区遍及全区的每一个镇,量大面广,历史欠帐较多。
3.物业服务水平差距大。
在南汇有物业管理业务的75家物业管理企业中,大部分物业公司能够做到规范服务。在物业服务上做到周一至周日业务接待,公开各项办事制度,公开企业监督电话。在维修服务上做到了
公开报修电话、24小时受理居民报修,急修2小时赶到现场、24小时处理完毕,事后回访。在物业收费上按规定公布收费项目和收费标准,按时公布维修基金收费帐目,不乱收费。但也有一些物业企业服务不规范,服务水平差。有的企业在处理急修项目时未能及时处理,夜间无人值班;有的企业存在接待人员态度生硬,收费不规范等现象。
三、我区物业管理工作、物业管理条例执行的基本情况
近几年来,区房地部门认真执行国务院《物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》,在物业管理方面做了大量的工作,特别是围绕居民反映突出的问题,采取一系列措施,取得了一定的成效。具体体现在:
1.切实加强物业管理行风建设。
全区物业行业把物业管理行风建设作为一项重点工作,完善措施,狠抓落实,取得了比较明显的进步。各物业管理企业积极落实行业规范,改进了工
作作风,提升了服务水平,得到了居民的肯定。区房地局去年专门组建了一支物业管理行风巡查队伍,先后巡查了150个居住小区,对物业管理规范服务情况进行巡查,同时聘请了行风监督员,加强自查,做到及时发现问题,及时落实整改。去年我区物业管理行风测评分为分,高于全市平均分。
2.逐步理顺物业管理体制。
一是将居住物业管理纳入社区综合管理范畴。按照“条块结合、属地管理”的原则,进一步明确镇政府在物业管理工作中的职责,建立协调、监督、考核的长效管理机制。加强对业主委员会的指导监督。
二是实行物业管理重心下移。从去年8月1日开始,全区实行了居住物业管理小区经理责任制。区房地局和房地所通过巡查、抽查、投诉信访件的处理等形式,加强了对小区经理的日常管理和考核。
3、继续完善物业管理市场化运作
机制。
根据国务院《物业管理条例》和建设部关于前期物业招投标的有关规定,加快了物业管理招投标工作。全区通过招投标方式选聘物业管理企业的物业项目数为18个,涉及建筑面积达181万平方米,物业管理市场化运作机制正在逐步形成。
4、不断加大对行业监管力度。
一是规范物业管理企业行为。通过开展物业管理行风建设,推行《上海市物业管理行业规范》中规定的行为规范和岗位规范,进一步明确了物业维修、服务、收费标准和要求,不断规范物业管理企业行为。同时,加强了房屋应急维修中心建设,统一应急抢修人员服装、统一报修电脑软件。去年,全区应急维修中心共收到居民应急报修3167件,有效处理3167件,完成率达到100%。由于各方面的共同努力,措施得当,去年全区直管公房没有发生重大责任事故,维护了社会的稳定。
二是推行三项便民服务承诺。动员全区部分三级资质的物业管理企业,向服务对象作出以快速反应、方便业主、诚信服务为主要内容的三项便民服务承诺。
三是加大商品住宅维修资金归集和信息管理力度。目前,全区已归集商品住宅维修资金亿元。同时商品住宅维修资金管理信息系统正式开通。通过这一服务平台,有效解决了业主和物业公司对维修资金的分摊、查询以及与银行之间信息的沟通,变政府包揽式监管为社会公开监管。
5、进一步加强物业管理法制建设。
认真组织开展《物业管理条例》的学习、宣传和培训工作。按照建设部《关于宣传、贯彻的通知》要求,分批对各镇房地所、物业管理公司负责人、业主委员会主任等集中进行国务院《物业管理条例》和建设部制定的相关配套文件的学习培训,培训共计350多人次。
6、切实解决老百姓关心的热点、难点问题。
加强对旧小区的综合整治改造。从前年开始,有关部门对新场石笋、周浦公元、周东、大团南湾、惠南西南等小区实施综合整治,解决水、电、漏、道路低洼、积水问题,总计投入资金1000多万元。拆除违章建筑1万多平方米,受到改造小区居民的欢迎。
四、当前物业管理主要存在的问题
随着南汇经济和城镇建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高,居住物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要,不能适应居民日益改善的物质生活的需求。老百姓反映问题的焦点主要集中在三个方面:一是维修不及时,二是服务不到位,三是收费不规范。分析上述矛盾的原因,主要是因为存在以下几个方面的问题:
1、物业管理体制尚未完全理顺。
物业管理是一项系统工程,有较强的综合性和区域特点,涉及规划、建筑、供电、供水、园林、环卫、工商、物价、公安、消防等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。因此,光靠行业主管部门难以协调各方。镇政府、社区在这方面的综合协调作用尚未充分发挥。社区管理干部的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。
2、历史遗留问题未能及时得到解决。
改革开放以来,特别是在上世纪九十年代中期以前,形成了全民开发房地产的局面。为了尽快解决居民的居住困难,采取多种途径、多种形式建造了大量的多层居民住宅。这类住宅往往是标准低、规模小、质量差,配套设施严重不齐,有的根本没有。无序的开发留下众多后遗症,开发商把这类房屋卖给个人以后不再过问。开发建设单位行为不规范,由于无规划、土地使用不规范、建设无监管等,以及有的建设单位早已歇业或转制,造成小区缺少应有的配套、物业无人管、权证办不出,有些连起码的用地手续和质监手续都没有,更谈不
上房屋维修基金的归集。这类住宅建造至今已有10-20年左右,绝大部分都处在无人管理状况,房屋多年失修,小区脏、乱、差,居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大,不断有人向有关部门反映、投诉,信访投诉经常不断,不安定、不安全的因素较为突出。
另外,我区从1992年至2000年开发建造的大量商品房中,由于开发企业不规范等原因,较多商品房中,也存在着配套不齐,房屋质量差,房屋维修基金不到位等遗留问题。
3、维修基金难归集,物业管理费难收缴。
维修基金难归集。2001年1月后所建的商品房,到2003年底,已归集维修基金9951万元,占应归集数10727万元的93%。但2001年之前开发的商品房的维修基金归集就难了。应归集数为12218万元,已归集5307万元,只占应归集数的44%。这些数据,还不包括大量的无人管理的小区。这些小区有的找
不到开发商,找到开发商的也是两手一摊,手中没钱。
物业管理费收缴率不高。我区的物业管理费的收缴率常常在50-60%之间徘徊。部分居民自觉缴纳物业管理费的意识较差,有的居民以房屋质量差等理由拒绝交费,甚至带来多户都不交的连锁反应;也有的自己不交物业管理费,还劝别人也不要交。去年,房地部门组织物业企业召开了两次研讨会,研讨解决收费难的问题,虽形成了一定思路,采取了一定的措施,但收效不高。如果这些问题不解决,长此以往,恶性循环,将不利于物业管理行业的健康发展。
4、市场化运作机制尚未建立。
前期开发的商品房维修基金归集不到位,有些小区物业管理收费标准太低,小区物业管理招投标工作难以进行,致使市场化运作机制难以形成,难以实现真正意义上的物业管理双向选择。
五、关于加强我区物业管理工作的建议:
物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展,要做到“严格管理、科学管理、长效管理”。为进一步提高我区物业管理水平,提出如下建议:
1、要进一步提高对物业管理工作重要性的认识,加强对物业管理工作的宣传。
居住物业管理工作关系到广大居民的日常生活,关系到居民情绪的稳定,关系到党和政府在人民群众中的形象,关系到“三个代表”重要思想的贯彻落实。要运用各种宣传方式,提高居民素质,使广大业主充分认识到搞好物业管理,不单单是物业企业、政府、居委的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。要分析现状,研究对策,各方合作,加强管理,扎实推进行风建设,逐步走市场化、专业化、社会化的道路,真正提高物业管理整体水平。
2、要进一步健立和完善相关法规,做到物业管理工作有法可依、有章可循。
在认真贯彻、执行国务院条例的基础上,应抓紧出台一系列结合我市、我区实际的地方性法规、政策、规范性文件,及时调整物业管理工作中各种关系:如调整政府相关部门与开发企业、物业企业的关系、调整业主大会、业委会与物业企业和开发企业的关系等等。在此基础上,对物业管理工作中出现的一些具体矛盾和问题,也应及时出台一些操作措施和处理方法,做到物业管理有法可依、有章可循。
3、要进一步理顺管理体制。
物业管理工作是一项系统工程,要按照“条块结合、属地管理”的原则,理顺物业管理体制。要在区政府的领导下,充分依靠各有关部门、镇政府、社区管理的作用,建立物业管理的协调、监督、考核工作体制。要建立各级领导机构和工作机构,协调相关的部门和单位共同做好物业管理工作,做到领导工作有人抓、具体工作有人做。各房地所要积极主动地履行区房地局赋予的管理职能,积极参加由镇政府社区组织召开的居住物业管理联席会议,研究落实各项措施,及时协调解决物业管理中的突出问题,将物业管理落到实处;要与居委会密切合作,加大对业委会的组建、换届和日常管理工作的指导,进一步规范业委会的运作,提高业委会自治管理的水平。
4、要进一步理顺各方关系,建立长效管理机制。
居委会、业委会、物业企业在小区中既是代表各自利益,有各自的分工,又同是物业管理的主体,不论哪一方出现不规范行为,势必影响到整个小区物业管理水平的提高。因此要理顺居委会、业委会、物业管理企业以及行业主管部门等各方在小区物业管理中的关系,各方都应严格按有关法规、政策履行好各自义务,行使好各自的权利。具体地讲,居委会应发挥综合协调的作用,代表政府参与业主大会的筹建和换届工作,指导监督业委会、物业企业的行为,牵头召开小区联席会议,协调解决小区出现 的各类矛盾和问题。业委会要充分认识到自己是搞好本小区物业管理的主体,切实代表全体业主的利益,对业主大会负责,正确使用好物业维修基金,选聘好物业服务企业,积极配合居委会、物业企业,妥善及时处理小区物业管理工作中出现的各种问题,并自觉接受政府有关部门的指导。物业管理企业要严格执行行业规范,认真履行物业服务合同,以人为本,积极为小区业主提供各项服务和正确处理好小区的各类问题,自觉接受政府有关部门和业主的监督。房地所要定期对本区域内的小区进行检查考核。区房地局要加强对物业管理企业和业委会工作的指导、监督,进行不定期巡查,强化日常管理,不断规范其行为,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,降低甚至取消物业管理资质,确保整个物业管理工作水平的不断提高。要在理顺各方关系的基础上建立一套行之有效的长效物业管理机制,做到从源头抓起(新建物业应
从规划时就应考虑到诸多管理的需求),形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的一整套管理网络系统。
5、进一步做好各项基础工作。
物业管理工作在我区开展的历史还不长,而且我区原来的基础工作差,小区遗留问题多,物业企业的规模小,服务水平处在中下状况。虽然近几年主观上考虑应抓紧把基础工作做上去,也做了一些工作,如制订规范性文件,明确房地所职责等等,但由于经常应付处理物业管理工作中出现的具体矛盾和问题,我区物业管理的基础工作还不能适应整个管理和服务的需要,不能适应提高物业管理整体水平的需要。因此,就基础工作来讲,除制订规范性文件和建立机构、理顺体制外,重点还应做好以下工作:
(1)、因地制宜管理物业,进一步解决历史遗留问题。
要根据不同的物业,采取不同的管
理服务方式,走专业化、社会化的道路。由于物业管理涉及到物业类型的多样、规模的不同、档次的高低、管理要求的高低等差异,管理过程中会出现各种问题和矛盾。物业管理靠单一的管理模式是远远不能适应需要的。应根据不同物业的特点,采用不同的管理方式来适应整个物业管理市场的需求。如对我区分散在各镇的多层公寓式物业,由于该物业规模小(有的只有几百平方米)、质量差、遗留问题多而且又分散,一般没有哪个物业管理企业愿意去接受委托;而居住在该类物业的业主由于无人管理,带来了诸多不便,意见很大。对此类小区能建立业委会的,由业委会选聘或委托所在地的一个单位或部门派1至若干人负责该类房屋的保洁、保修、保绿,费用在收取的物业管理费和维修基金中支付。对业委会成立不起来的,可由居委会代理办理上述选聘、委托事项,努力解决居民的实际困难。
解决历史遗留问题主要分为三块:
旧小区综合整治改造、无人管理小区的接轨和早期开发房产维修基金的归集。我区老居住小区中存在的历史遗留问题,情况复杂、涉及面广、解决的难度大。目前单靠行业管理部门来单方面强调管理,无基础可谈;而靠居住在这类住宅的居民自行解决也无法着手,也没有这个能力。因此只能在各级地方政府的牵头下,根据不同情况,逐个小区、逐幢房屋进行分析、研究,采取多种途径、多种形式、多种方法、解决居住在这些房屋中居民的实际困难,提高和改善老小区的居住环境,确保整个社会的安定。
(2)、加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训,提高从业人员的整体素质。
(3)、建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有
物业的基础情况、业委会相关情况等等内容,建立数据库进入电脑信息系统,保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统,各自建立好自己的管理系统,为提高服务水平打下一个良好的基础,为各级领导作决策提供依据。
(4)、加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制
由于多种原因,目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事,还十分不适应市场经济的要求,如同一小区多种收费标准、政府指定价和指导价的收费标准过低等等原因,使绝大部分的物业管理企业入不敷出、亏损严重,至使部分物业出现恶性循环。因此,我们要尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系,逐步提高物业服务收费标准,在提高服务质量的前提下,逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面,确保该行业良性循环、健
康发展。
6、进一步加大对物业管理行业的监管力度。
(1)规范物业管理服务行为。
物业公司必须严格履行物业服务合同中约定的维修服务业务,按照行业规范、对业主的服务承诺,及时为业主的报修提供优质服务,做到叫得应、修得好,解决“维修不及时”问题。报修电话要24小时有人值班,受理居民报修。对确实有困难的公司,应就近委托惠南或周浦房屋维修应急中心负责急修。维修人员做到约时不误、便民利民、工完料清、住户签收。物业公司员工上门必须佩卡,便于居民识别和监督。推行服务文明用语。服务不到位,将受到相应的处罚。
(2)进一步落实小区告示制度。
新建住宅小区发放入住收费告知单,上墙公布规范服务内容,公开报修电话、急修电话和监督电话,公开维修收费标准,给老百姓以知情权。凡是没
有上墙公布的企业,要根据房地局物业科的要求抓紧补课。
(3)小区经理实行考核记分制。
小区经理可累计综合考分,在一年内累计考分不合格的,房地局注销其小区经理岗位资格证书。如果被取消资格证书的,一年内不得在本市内担任小区经理。一年以后重新考试取得资格证书、办理职业注册后,才能受聘任。考核工作由各房地所负责。房地局物业科负责抽查。
(4)物业公司实行小区自查制度。
物业公司每个月要不少于一次进行自查。公司经理和小区经理要主动与业主进行沟通交流,征求住户意见,提高服务质量。征求意见要有记录,交给各镇房地所备查。对住户提出的合理要求要及时整改。要以优质的服务感动人。
第四篇:2010年物业管理工作调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况
我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的发展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。
二、存在的主要问题
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化文秘杂烩网水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。
3、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织
在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区所
有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。
6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严肃性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议
1、走强强联合之路。创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。
2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深入社区,加强日常巡查,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。
4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向发展,必须遵循公开、公平,诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现,商品房矛盾相对平稳的特点,采取分类指导办法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。
5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。
6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
8、加大宣传力度。引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平,提高自身的服务质量。规范管理,提高服务水平,加大业主对物业管理的正面宣传和引导,让业主树立正确的“物业服务消费观”,有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容,提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。
9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。
10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。
11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字(2003)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。
13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求,修改物业服务收费管理办法成为迫切需求,有关部门应积极配合,共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上吸收其他城市的经验,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清楚楚服务。
第五篇:关于城区物业服务市场调研报告
为全面了解市场价格和经营企业收费情况,及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委《关于下发疫苗、民用爆破器材、物业管理、公路客运价格(收费)调研提纲的通知》,近日××市吉州区物价局课题调研组组织专门力量,就××市中心城区物业服务问题进行专门调研。
据调查。目前,××市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企
业30个,其中二级资质企业2 家,三级资质企业28 家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范(优秀)小区称号,六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达40-60 %,呈现亏损的占98 %。目前,全区90%小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看,城区物业管理工作存在以下四个问题:一是物业管理市场处于发育初步阶段,市场培育后劲不足。二是物业服务档次不高,服务水平总体偏低。三是业主委员会作用发挥乏力,如何引导广大业主参与物业管理,如何缓解业主与物管的执收矛盾,举措不多,效果不显。四是物业管理行业本身自律意识不强,缺失的监管体制导致物企提供的服务呈现“短斤少两 ”,甚至“缩水”。
一、××市中心城区物业企业存在的主要问题及原因
1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,服务效率低、经营效益差。
2、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只好被迫撤离所服务的楼盘,自行“夭折”。
3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解,导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。
二、物业服务收费现状
新入住业主要交下列费用:物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金(装修无损坏公共设施后全部退还)、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大,导致出现:
1、物业服务费收取难。主要表现在:一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是业主物业缴费意识淡薄。
2、水、电收费难。一是二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。二是受各种因素的影响,有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。
三、物业管理服务企业经营成本现状
经营成本购成:人工工资福利占70%,公共水电占6%,设施维护占3%,清洁费占4%,绿化费占3%,办公费占3%,交通、培训、服装、社区文化等费用占3%,税费占8%。
1、吉州区作为××市中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,造成物业管理企业难以为继。
2、由于已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损。据统计,大部分住宅小区物业服务收费率仅达40-60 %,极个别达到90%以上。
3、当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。
由于物业费收入收不到位,小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣,造成恶性循环。
四、明确服务类型,对物业服务收费实行类别管理。
多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业服务费实行政府定价。小区车位租用管理服务费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约服务费实行市场调节价。
五、加强完善物业服务收费管理的意见建议
1、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。如《省物业管理条例》中虽明确了各等级物业服务的收费范围,可细化明确规定在各收费档次对应物业企业应达到的具体标准。
2、未使用或不入住的房屋,“业主不交纳设备运行专项服务费”不合理,也不符合实际,比如:电梯运行服务费。
3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题。
4、房屋公共维修基金的使用问题。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。
5、应明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费。
6、应明确当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,耗费了物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、建议二次供水费由供水公司统一管理,由供水公司上门直接向业主收取。
8、××市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,就是做了其中一部分,也属于其工作责任范畴,所以物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
9、《取消江西省发改委赣计商价字(2003)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。全面恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。同时,强化宣传发动,引导业主树立正确的物业消费理念。