商业地产运营项目合作计划书

第一篇：商业地产运营项目合作计划书

商业地产运营项目合作计划书

一、合作背景

鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

二、公司介绍

杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。

陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

三、操盘案例

1、温岭农贸城

服务内容：定位、策划、销售、招商

服务时间：2009年-2011年

项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区（十六层）建筑面积为19800平米。农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

2、绍兴玛格丽特

服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年

项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。

玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

3、温州邻里中心

服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年

项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。

4、温岭时代广场

服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年

项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名镇天下香港城）服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年

项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。

6、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2013年

项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。

除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体

验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。

7、东阳香港城（金罗马中央广场）服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年-2013年

项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。

8、连云港香港城

服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：2013年

项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。

9、泰尚达生活广场（文化创意园区）

服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：2014年

项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；

提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。

四、商务条件

1、项目营运部组织架构

2、运营商务条件

服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。

服务费用：人员工资（39500元/月）+ 服务利润（年总租金的3%）人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人

其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。

杭州陌晨投资管理

2014-7-2

第二篇：商业地产项目合作意向书

合作意向书

甲方：*********************公司

乙方：

甲方现提供的商业项目给乙方进行投资购买，现这一项目中，甲乙双方的合作模式具体如下（以下两种模式，乙方可根据实际投资安排选择其中一种与甲方进行合作）：

一：乙方支付甲方中介信息费的合作模式

乙方认可该项目的投资价值，并完成与该项目开发商的购买合同后三日内，支付甲方投资额（即购买合同中的房产总金额）的10%作为信息费。二：利润分成的合作模式

1、乙方选择该合作模式的前提是，乙方在完成投资，并具备再次销售的条件下，乙方立即开展全面的二次销售。

2、乙方将该项目的二次销售工作交由甲方全面执行。

3、二次销售金额实现收回投资成本以后，甲乙双方进行利润分配，具体如下：

（1）纯利润未达到25%，甲方不参与分成。

（2）纯利润达到25%（含25%）—50%，甲乙双方分配比例为2: 8

（3）纯利润达到50%（含50%）—75%，甲乙双方分配比例为2.5: 7.5

（4）纯利润达到75%（含75%）—100%，甲乙双方分配比例为3 : 7

（5）纯利润达到100%以上，甲乙双方分配比例为3.5 : 6.5

此协议经甲乙双方友好协商拟定，未尽事宜可另行商定。

甲方：乙方：代 表 人：代 表 人：月月

第三篇：商业地产开发项目商业计划书

商业地产开发项目商业计划书模板 1.0 项目概要

1.1 项目公司

1.2 项目简介

1.3 客户基础

1.4 市场机遇

1.5 项目投资价值

1.6 项目资金及合作

1.7 项目成功关键

1.8 公司使命

1.9 经济目标

2.0 公司介绍

2.1 项目公司与关联公司

2.2 公司组织结构

2.3 [历史]财务经营状况

2.4 [历史]管理与营销基础

2.5 公司地理位置

2.6 公司发展战略

2.7 公司内部控制管理

3.0 项目介绍

3.1 商业地产开发目标

3.2 商业地产开发思路

3.3 商业地产开资源状况

3.4 项目建设基本方案

3.4.1 规划建设年限与阶段

3.4.2 项目规划建设依据

3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容

3.5 项目功能分区及主要内容

4.0 所在城市房地产市场分析

4.1 国家宏观经济政策

4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响

4.1.2 房地产宏观政策

4.2 城市周边区域经济环境

4.3 城市市城市规划

4.3.1 城市总体规划的布局与定位

4.3.2 城市中心城区的五大问题

4.4 城市土地和房地产市场供需

4.4.1 城市市土地出让情况

4.4.2 商业地产市场供需

4.5 城市商业地产供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商业业态分析

4.5.3 城市商业现状分析

4.5.4 居民消费特征分析

4.5.5 城市商铺价格分析

4.5.6 商业商业地产供需分析

4.6 消费者调查

4.6.1 居民消费特点

4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查

4.7 竞争分析

4.7.1 竞争分析的方法

4.7.2 竞争项目分析

5.0 开发模式及QB区选择

5.1 [RRR城]及QB区项目

5.1.1 [RRR城]的开发背景

5.1.2 [RRR城]项目

5.1.3 [RRR城]开发情况

5.2 项目竞争战略选择

5.2.1 山水绿城SWOT分析

5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式

5.2.3 QB区项目

6.0 QB区方案概念设计

6.1 规划设计主题原则

6.2 产品组合和功能定位

6.3 建筑风格和色彩计划

6.4 建筑及景观概念规划

6.5 智能化配套

6.6 QB区各地块设计要求

6.6.1 商业地产功能配置要求

6.6.2 A13地块设计要求

6.6.3 A21地块设计要求

6.6.4 A08地块(局部)设计要求

6.6.5 A22地块设计要求

7.0 营销策略

7.1 预计销售额及市场份额

7.2 产品定位

7.2.1 各项目的住房产品定位

7.2.2 商业地产定位

7.3 定价策略

7.3.1 住房项目的定价策略

7.3.2 商业地产的定价策略

7.4 销售策略

7.4.1 住房地产的销售策略

7.4.2 商业地产的销售策略

7.4.3 品牌发展战略

7.5 整合传播策略与措施

7.6 电子网络营销策略

8.0 项目实施进度

8.1 项目工程进度计划表

8.2 项目工程进度管理体系

8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行

8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划

二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划

9.0 项目风险分析与规避对策

9.1项目风险分析

9.1.1 项目市场风险分析

9.1.2 项目工程风险分析

9.2 项目风险的防范对策

9.2.1 市场风险规避对策

9.2.2 工程风险的防范对策

9.2.3 安全风险控制措施

10.0 QB区投资估算和开发计划

10.1 项目投资估算

10.1.1 项目开发成本估算10.1.2 开发费用估算

10.1.3 项目总成本费用估算10.2 项目开发计划

10.2.1 开发分期 69

10.2.2 项目开发进度计划表 69-7210.3 项目人员和组织机构配置 72-7310.3.1 组织保障 72

10.3.2 组织机构 72-73

10.4 项目融资计划和财务费用 73-74

11.0 QB区财务与投资价值分析

11.1 销售收入

11.1.1 销售价格

11.1.2 销售收入

11.1.3 项目税费率

11.2 项目现金流量

11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总11.3 不确定性和风险分析

11.3.1 盈亏平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 结论

11.4.1 项目投资决策结论

11.4.2 项目总体效益评价

12.0 公司无形资产价值分析

12.1 分析方法的选择 12.2 收益年限的确定 12.3 基本数据

12.4 无形资产价值的确定

附件

.1 财务报表

.2 相关证明文件

第四篇：商业地产项目战略合作协议

商业地产项目战略合作协议

这里所说的《商业项目战略合作》是指的一种相对新颖的商业项目合作模式：经由一家专业的商业投资管理公司对市场进行调研，选定投资场所、投资项目并确定投资方式后，再由一家商业地产公司负责该商业项目的施工建设，商业投资管理公司继续负责对该商业项目的后期招商，各商业公司或租或买入驻后，实际进行商业经营。如郑州国贸中心就是这种经营模式。为了保证投资的可行性和利益最大化，一些商业投资公司、商业地产权和商业公司就有了形成相对稳定的战略合作伙伴关系的市场需求。即商业投资公司考察的商业项目优先推荐给其固定合作的商业地产公司，凡是对于商业投资公司和商业地产公司共同确定的商业项目，其固定的商业公司，比如麦当劳、沃尔玛都入驻经营。

对于这种商业项目合作，当一家商业投资管理公司的老总让我帮忙起草一份《商业项目战略合作协议》时时，我也是第一次遇到。他们作为非法律专业人士，所告诉我的也基本就是这些。然而，作为协议起草人，这些信息只是基本信息，远远不够。但是朋友所熟悉的是商业操作，对于我们作为律师所要考虑的各种“万一”，他们还真不熟悉，因为思路不同：他们考虑的是好的一面，而我们为风险预防之需要必须考虑坏的一面。因此，还有哪些信息要他们提供，只能靠我们这些律师来“循循善诱”了。此时，考验的就是我们这些律师的快速反应能力和分析能力。尽管客户并不需要我们每件事都熟悉，并不要求我们当场就拿出最终的完整意见，但是，如果在了解和讨论过程中，跟不上他们的思维，抓不住事情的要点，发现不了他们所未考虑到的要害，就会让客户们很没有信心将事情交办，很可能就从根本上失去了一个业务，至少是一次学习的机会。

我以前在律师岗前培训时常讲，特别是我们作非诉讼业务时，必须要尽可能准确和充分地理解客户的商业目的和思路，这样才能抓住问题的本质。对于这种至少是我们内地律师很少见到的这种特殊的合同的起草----审查合同时因为有靶子就容易得多了-----就得多想想了。如三者之间的关系到底如何界定，“捆绑”的松紧度究竟怎样----是否甲商业投资管理公司的业务只能交给乙商业地产公司作，是否只要商业投资管理公司的业务一经提出，乙商业地产公司只能采纳并实施，如果乙商业地产公司不采纳，甲商业投资管理公司又如何操作，未被采纳的商业投资管理公司的前期调研成本如何处理，等等。因此，当我一边听他们介绍，一边思考，一边提出此类问题时，他们就被触动了。尽管我明确告知他们我是头一次接触此类业务，他们还是相信我能做好。这样，不仅赢得了机会，更赢得了时间，可以深入的去分析和思考。

我的一些具体思路这里不再赘述，从我所起草的范本中，朋友们也可以轻松的判断。当然，当时时间紧促，考虑也不一定周延，此后也未再作进一步的分析，因此必然有不足之处。现在拿出来，作为学习资料，与朋友们共同再研习，欢迎多提指正意见。

附件：

商业项目战略合作协议

甲方：XXX商业投资管理公司

乙方：XXX商业地产开发公司

丙方：XXX商业公司

鉴于

1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资管理公司，2、乙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司，3、丙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资公司，甲乙丙三方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在河南省境内进行商业项目的发现、开发和投资，故经友好协商，三方特签订本战略合作协议如下：

一、基本合作原则

1.1 甲方负责在河南省境内商业项目的调查和推荐；

1.2 乙方负责对所选定的商业项目的投资建设；

1.3 丙方负责进驻乙方所投资建设的商业项目。

二、甲方具体负责的合作事宜

2.1 甲方在河南省境内所自行调查，或受乙方、丙方任一方或双方共同委托调查的以下各类具备开发、投资价值的商业项目，均须同时优先推荐给乙方、丙方选择

2.1.1

2.1.2

2.2 甲方在向乙方、丙方所推荐第2.1条规定之商业项目时，应保证自己对各具体推荐项目的调查、分析和建议均已尽自己最大的判断力；尽管有前述规定，但是甲方的尽职行为决不能少于同行业对于一个经验丰富的投资管理公司所期望的应有能力和技巧。

2.3除非发生以下任一情形，甲方不得再将自己向乙方和丙方所推荐的第2.1条规定之具体商业项目另行推荐给乙方及丙方以外的其他人：

2.3.1 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，乙方和丙方均未给予任何书面答复；

2.3.2 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，乙方和丙方均明确书面答复无意实施该具体推荐商业项目；

2.3.3 虽然乙方和丙方均在甲方向其报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内明确书面答复愿意实施该具体推荐商业项目，但须延期实施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延长期限；

2.3.4 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，仅有乙方或丙方中的一方书面同意在甲方建议的周期内实施此项目；

2.3.5 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起 天内，甲乙双方之间未就该具体项目中甲乙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同；

2.3.6 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起 天内，乙丙双方之间未就该具体项目中乙丙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同，届时乙方亦不同意自行开发此项目；

2.3.7 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目，且甲乙双方之间、乙丙双方之间分别签订正式合作合同后，乙方未能依法取得该具体项目的开发资格；

2.3.8 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目，且甲乙双方之间、乙丙双方之间分别签订正式合作合同后，乙方、丙方任一方或双方共同提前终止该具体项目的实施工作，致使或者项目无法正常进行。乙方、丙方一方或共同做出此类书面决定，或经甲方书面通知在通知期限内均确认此事实或均未予答复；

2.4 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目一经乙方按第3.4条规定方式选定，则甲方须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同，并须严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。

2.5 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目如仅经丙方按第4.6条规定方式选定，则自丙方另行选定开发商后，甲方与丙方选定开发商就此具体商业项目签订正式合作合同，并严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。

三、乙方具体负责的合作事宜

3.1 如乙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：

3.1.1 甲方在接到乙方通知之日起 日内未予答复；

3.1.2 甲方在乙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。

3.2 乙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复内容须包括乙方是否同意实施此项目、乙方计划于何时实施此项目、如丙方不同意实施此项目时乙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方合作实施此项目等内容。

3.3 对于乙方委托甲方进行的调研项目，如乙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则乙方应对甲方予以补偿。

3.4 乙方按以下方式之一选定具体甲方推荐商业项目之日起 天内须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同：

3.4.1 乙方与丙方共同选定具体商业项目；

3.4.2 丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方自行选定；

3.4.3 丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同自行选定。

3.5 乙方在与丙方共同选定甲方所推荐的具体商业项目之日起 内除须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同外，并须与丙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。此后，除非乙丙双方另有规定外，乙方在该具体商业项目实施过程中，不得再与其他与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的其他第四方合作。

3.6 乙方按第3.4条规定选定具体甲方推荐商业项目后，须自行投资对该具体商业项目进行建设，包括对该具体商业项目立项、成立项目公司、取得土地使用权、施工建设、招商等该商业地产项目的全部开发活动。

3.7 乙方在对该选定具体商业项目投资建设过程中，除非严格按乙方与甲方就此具体商业项目签订的合作合同保障甲方对乙方开发此具体商业项目时的指导等权利外，并须严格按照乙方与丙方就此具体商业项目签订的合作合同规定的涉及丙方租、购部分房产和设施的要求进行规划和施工建设。

3.8 除丙方租、购部分房产外，对于乙方开发建设的具体商业项目中的其他房产和设施乙方自行委托甲方另行处置。

四、丙方具体负责的合作事宜

4.1 如丙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：

4.1.1 甲方在接到丙方通知之日起 天内未予答复；

4.1.2 甲方在丙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。

4.2 如丙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由乙方独家负责开发建设：

4.2.1 乙方在接到丙方通知这日起 天内未予答复；

4.2.2 对甲方自行调研并推荐或甲方受丙方委托进行调研的具体商业项目，丙方同意实施，但乙方不同意的；

4.2.3 乙方未能取得丙方选定的具体商业项目的开发资格的，如未能取得相应的土地使用权；

4.2.4 有证据显示乙方因无充分资金或存在其他客观原因（如因诉讼被法院采取财产保全措施，或被申请破产等）从而无法确保正常开发丙方选定具体商业项目的，且经丙方要求，未在丙方要求的合理时间内予以消除这些隐患或提供相应的担保。

4.3 丙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复内容须包括丙方是否同意实施此项目、丙方计划于何时实施此项目、如乙方不同意实施此项目时丙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与乙方为同行业的第四方合作实施此项目等内容。

4.4 对于丙方委托甲方进行的调研项目，如丙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则丙方应对甲方予以补偿。

4.5 丙方与乙方共同选定具体商业项目之日起 天内须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。

4.6 如丙方因第4.2条规定情形选择与本协议以外的和乙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同来实施此项目时，丙方须保证甲方享有在与其他投资管理公司同等的条件下与该丙方选定的第四方的优先合作权。如甲方最终未能与丙方选定的第四方进行合作，则丙方应对甲方予以补偿。

4.7 在乙方完成具体商业项目开发后，丙方须按乙丙双方之间的合同约定进驻经营。

五、其他

5.1 在本协议有效期间，各方均有权对外宣传时表明三方之间的这种战略合作伙伴关系；尽管有前述规定，但在发生在某一具体商业项目实施过程中乙方或丙方有一方未实际参与时，其他各方对该具体商业项目进行宣传时，不得做引人误导的宣传。

5.2 本协议履行过程中各方另有特别约定的，按该特别约定执行。

5.3 本协议履行过程中如有争议协商不能解决，则提交本协议签订地人民法院管辖。

5.4 本协议一式陆份，各方各执一份，自本协议各方代表签字、盖章之日起生效。

甲方： 乙方： 丙方：

代表： 代表： 代表：

签字时间：

签字地点：

第五篇：某商业地产项目运营诊断报告

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目目概况

项目概述 “郁森国际”位于水秀城市花园四期南侧，在整个城市花园布局中居中心位置，总建面积7万平方米，其中南公建5万平方米，北公建2万平方米。“郁森国际”规划包括大型超市,百货服饰，邻里中心，娱乐天地，运动商城，美食广场，风情主题街等。

南公建各楼层功能定位如下： 地下一层：大型超市

地上一层：大型超市、闲趣小百货、邻里中心 主题风情街、商场中庭

地上二层：品茶室、休闲水吧、特色专卖区

地上三层：康体健身馆、流行饰品屋、大型娱乐广场 休闲运动城、亲子乐园

地上四层：美食广场、主题餐厅

1、主题餐厅2

郁森国际购物中心于2008年1月6日开业，目前招商情况与项目预期存在差距。

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目SWOT分析 项目SWOT分析

优优势势分分析析 1.规模：郁森国际购物中心的整体规模在我市居前列，比较容易形成规模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面，都有独到优势，依托福山新城区转移的发展机遇，从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。

2.位置：地处福山区，为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市的咽喉要地。红旗路隧道全线贯通，8分钟可直抵市中心。

3.政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展规划》中，已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表的福山商圈”。烟台市、福山区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持。对于本项目，这也是很重要的一个卖点

4.商业功能：本项目共有五层空间可利用，每层面积大，分割容易，在使用方面是其他同类产品难以比拟的。灵活的空间设计为项目运作提供了较大的自由度。

5.交通：本项目位置地处天府商业街中心，四周路面开阔，道路两端均

烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

日期：2008年8月

可于交通干线相对接。目前，正在运作市内公交车开通至水秀购物中心事宜，线路开通后交通会变得更加方便。

6．绿化和环境：政府已计划对天府街进行整体改造，改造后路面将更加宽阔，同时会拥有更多的绿地，郁森国际购物中心周围的景观将变得更加优美。

7．配套：水电及其他配套设施完善，有人行直梯2部，自动扶梯4部，观光梯2部，楼梯14部。主通道宽度4.5米，次通道2.5米。有免费停车场及地下停车场，解除业主后顾之忧。

8．物业：郁森国际购物中心物业由天府威格斯商业经营管理有限公司全

程打理，该物业公司由烟台市福山天府房地开发有限公司与威格斯物业顾问（上海）有限公司联合成立，集中双方公司之优势，是当地品牌与国际品牌的战略结合，将为业主营造高档、统一、规范、舒适之购物中心。

9．装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、美观，充分考虑到业主需求，使业主既可以直接入住，也可根据各自需求进行重新装饰与布局。

10．升值空间：以天府商业街为核的福山商圈日益发展成熟，郁森国际购物中心必将寸土寸多，升值空间巨大。

劣劣势势分分析析 烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

日期：2008年8月

1． 项目规划预期与市场环境存在差距。项目基本定位是不存在问题的，体现出决策者的战略前瞻意识，但作为一个战略性的决策，应因地制宜，因时制宜，分布推进，稳步实施，不能急于求成，一蹴而就，否则便会欲速则不达。以本项目为例，在市场环境尚不成熟的情况下，便急于打出精品百货、高端品牌的卖点，其效果可想而知。

2． 目标消费者定位混乱。整个项目是按业态分布进行定位的，市场定位是全年龄段、全客层的家庭式购物、休闲消费，兼顾旅游者的观光消费。而实际上，定位过宽相当于无定位，郁森国际购物中心的定位过于笼统，甚至存在矛盾，比如二层定位是精品百货，其消费群体应是有较高购买力人群，而其它楼层又面向青年人及普通大众。

3． 楼层整体功能布局及各楼层内部功能布局不尽合理。表现在：整体功能划分及各楼层内部功能界定不清晰，没有充分顾及消费者的消费心理及消费习惯。而做为一个一站式购物、娱乐及餐饮中心，如果连消费者都感觉“乱”，足以说明在功能设计上是存在问题的。

4． 没有建立清晰、高效的商业运营模式。商业地产项目要想取得成功，必须以商业思维作为主导，建立一套具有核心竞争力的商业运营模式，这种模式必须基于项目本身实际而产生，不能生搬硬套。

5． 缺少一支分工明确、各负其责的商业运营团队。一个成功的商业运营团队必须做到熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面的核心业务。

6． 推广工作不力，市场启动有难度，影响业主信心。对于任何一个项目，烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

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7． 如果前期缺乏有力的推广，都是很难汇聚人气的，而对于商家来说，短期内不赚钱是可以理解的，但如果超过半年仍不赚钱，他们就会离开会考虑离开。

8． 交通问题。交通问题包括两部份：一是市内公交线路，必须确保两条以下公交线路能够到达，否则站在消费者角度考虑，是很难被接受的；二是地下停车场必须方便停车，且进出空间要足够宽阔，因为停车问题现已成为许多消费者关注的重要问题之一。

9． 缺乏“统一性”。目前，在郁森国际购物中心，基本上感受不到“统一性”带来的视觉冲击以及由此产生的心理认同。而对于一个商业项目来说，由内及处的“统一性”是彰显商业定位及综合实力的重要手段。

机机会会分分析析

1.福山旧城区、福山高新技术产业区和烟台市开发区三足鼎立，郁森国际购物中心位居核心，这一有利商业布局将给郁森国际带来强有力的消费支撑。

2.郁森国际购物中心周围的中高档小区住户是郁森国际重要的目标客户群，随着他们的不断入住，郁森国际的核心商圈日益形成。

3.随着经济的快速发展，市民生活水平不断提高，闲暇时间也不断增多，一家老少在郁森国际聚会，孩子到属于自己的儿童乐园中去玩，年青人去寻找适合自己的文化休闲娱乐活动，家庭主妇们可以去购物或健身美容，男士们则可以去娱乐或交际场所轻松一下，各得其所，各得其乐，烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

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这种将吃、喝、玩、乐、购等元素融合为一体的消费模式将会越来越受到欢迎。

4.随着中国奢侈品消费逐年升温，带动起中高收入阶层对于奢侈品消费的强烈需求。部分国际顶级奢侈品牌进驻郁森国际后，依托有力的品牌推广及灵活的价格策略，相信一定能够引爆这一需求点。

5.烟台有着丰富的旅游资源，福山也正在逐步加大旅游开发力度，而郁森国际集餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等于一体，相信在吸引流动消费客户的同时，其自身也会开发成当地旅游的一大亮点。

威威胁胁分分析析

1.烟台市民已形成相对稳定的购物习惯。目前，烟台市民购物地点高度集中在南大街及附近商业街，引导市民改变消费习惯需要经历一段相对艰难的市场培育期。

2.烟台市商业地产开发升温，新开发及正在开发的商业地产势必加入到分割市场空间行列，成为郁森国际强有力的竞争者。莱山区七月开业的佳世客以及市中心在建的阳光100商业地产都是郁森国际的直接竞争者。

3.政府规划将天府街建成商业街，即将在商业街上建成的商业单体一方面会凝聚人气，有利于整体商圈的形成，另一方面，个性化的商业单体也会对郁森国际消费群产生分流的负效应，以“替代品”身份与郁森国际瓜分市场。

4.作为郁森国际的最核心商圈，福山地区居民整体收入水平不高，消费不

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活跃，市场培育期将会比较长。

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目目建议 项目建议

1.要具有魅力和独特性

定位是商业房地产的脊梁骨，没有主题定位的商业房地产就好比人没有了魂。商业的成功与否并不是通过规模多大来衡量的，即它成功的关键并不在于让消费者感觉“有多大”，而是要让这一多业态的综合体体现出鲜明的“定位”和独特的魅力。

商业房地产模式定位模型包括三部份内容：做什么？如何做？在哪里做？对于郁森国际购物中心来说，已不涉及在哪里做的问题了，当务之急是首先要确定做什么和怎么做。主题定位是为了创造产品的差异化。有了鲜明主题定位的房地产，才能起到三方面积极的作用。一是可以了解自己的特色和项目鲜明地个性，将自己和众多商业房地产区分开来。二是才能起到聚众效果。三是锁定目标消费群体。功能组合定位也称为“综合性定位”。综合性定位是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。商业房地产的功能定位的其中一个重要原则就是“错位经营，优势互补”，使商业房地产中的几个功能模块产生协同效应，而不是几个功能模块的简单垒加。

2.对目标消费者进行清晰定位

目标消费者定位要解决的问题为：在研究消费者购买能力、年龄结

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构、性别比例、职业特征、分布区域、消费偏好、消费习惯、消费动机、消费倾向、消费潜力等的基础上，按分类特征，确定消费者构成。特别要解决两大问题：一是清晰界定主体消费者；二是清晰界定第一商圈。主体消费者可理解为60%的消费者，这部份消费者来自哪里?这是目标消费者定位首先要解决的问题，也是项目后期成功经营的最根本的前提。主体消费者判断失误，将直接导致项目的巨大风险；第一商圈可理解为60%的消费者来自这一区域，第一商圈定界定不准，同样会导致项目运作出现较大问题。

3.对各楼层业态布局进行科学分配与调整

地下一层至地上四层，每层基本功能定位是什么，每层内部业态如何细分，这种功能定位及细分方式是否符合整体的主体定位，是否符合消费者消费习惯。在业态布局方面，有两点值得予以关注：

 尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

 要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

4.重视控制高中低档品牌的比例

即使在北京、上海这样一线城市的消费者中，重视高端品牌的消费者比例也是很少的，所以作为一个超级大型商业设施，相对高端的品牌，引入的比例要进行控制，应当更加重视实惠、质量以及服务。同时赢得

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高端消费者的青睐也需要时间。如果一味追求高档，将会导致人气极低。为此，一是项目品牌的业态分布要全，能满足消费者一站式消费的需要；二是高、中档次的品牌相结合，价格定位适当地考虑消费者的实际消费能力。

具体到郁森国际这一项目，建立摒弃“高端品牌”，引入outlets。奥特莱斯是专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣可以低至七折以下，被称为“品牌厂家直销购物中心”。美国的奥特莱斯购物中心一般位于市郊。值得一提的是，美国奥特莱斯绝大多数商品属于品质一流的当季商品，断码、过季商品仅占整个奥特莱斯商品的15%以下。奥特莱斯能在远离城市的地带吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品多是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由一万平方米到十几万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通，因此成为人们购物休闲的理想场所。奥特莱斯最大的优势是令人心动的商品价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍低60%，甚至更多。

奥特莱斯之所以受到如此热捧，主要原因是由于它的良好的市场表现和广阔的市场空间。以北京燕莎奥特莱斯为例，该店于2002年开业，目前营业额已经从最初的3亿元发展到2006年的94亿元，效益增长率高达40%，日均客流量达三万人次。而且，北京燕莎奥特莱斯选址于典型的非传统商业区域，开业时周边还没有住宅，人烟稀少，但就是在这种位置，奥特莱斯展现出了旺盛的生命力。因此，奥特莱斯在整体表现平平的现有商业中，由于其新颖性、辐射力、盈利性而散发出惹眼的光环，受到市场的热捧是情理中的事。

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5.建立自身的商业模式。

说到底，商业模式就是关于做什么，如何做，怎样赚钱的问题，其实质是一种创新形式。它包括：

价值主张：能给消费者提供何种价值（包括价格、方便性、购物环境、服务质量、全新体验等）。

消费者目标群体：公司所瞄准的消费者群体。分销渠道：如何开拓市场。

客户关系：公司同其消费者群体之间所建立的联系。价值配置：资源和活动的配置。

核心能力：公司执行其商业模式所需的能力和资格。

合作伙伴网络：公司同其他公司之间为有效地提供价值并实现其商业化而形成的合作关系网络。

6.变招商为选商

招商是一个过程，是商业地产的一种手法、形式，选商才是真正的结果，怎么选择你需要的品牌、经营商家，符合你之前制订的商业规划、商业定位，这是一个核心。片面把招商交给中介，自己不管，忽略运营团队的介入，这是很多开发商存在的问题。这也就是说，如果无视整体定位，仅仅为了招商而招商，则虽可能带来一时的繁荣，但从长远看，势必对项目的长远发展造成致命影响。

7.推广运营

推广运营同样是商业房地产项目运作的关键环节，能否系统做好推广运营工作，在很大程度上决定着整个项目的成败。要根据项目整体定

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位、消费者定位和本地媒体特点，选择推出高效适用推广运营手法，通过系统化的包装提升项目品牌知名度及品牌价值，通过市场无形的手提升商业地产价值，拓展商业机会。

8.机构设置

根据商业地产项目较成熟的机构设置模式，一般设一个总经理，下面分四个部门：一个部门是营销业务部门，通常包含选商、招商、策划推广以及客户管理工作等；一个工程技术部门，这是保障日常的机电设备的运营，照明系统、空调系统，交通组织系统等等的正常运营，以及商铺的装修管理等等；一个安全管理部门，负责保安、消防和卫生保洁工作；一个后勤财务部门。

9.统一管理，统一形象

商业地产项目一定要统一运营管理，整合营商资源。包括统一形象、统一视觉系统（VIS）；统一招商品牌的审核管理，统一完善租约管理；统一经营主题；统一业态规划，统一商品布局；统一策划；统一物业管理；统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养；统一指导、协调、监督商户经营活动；统一咨询平台；统一提供服务咨询。

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