深圳城市更新流程

第一篇：深圳城市更新流程

深圳城市更新拆除重建项目的基本流程

1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意→

2.业主签署改造意愿书及委托书→

3.受托单位申报纳入城市更新单元规划(制定计划)→

4.批准纳入城市更新年度计划 →

5.土地及房屋确权登记 →

6.开发商与业主签订拆迁补偿协议 →

7.申报改造主体 →

8.核发改造实施主体(批准文件)→

9.存入与政府银行共管的风险押金 →

10.编制更新单元规划草案 →

11.核发更新单元规划批复 →

12.核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除 →

13.注销房地产证 →

14.建设用地报批(备案)→

15.申请建设用地方案图、建设用地规划许可证 →

16.制作宗地图 →

17.缴纳地价 →签订土地使用合同 →

18.核发建设工程规划许可证 →

19.核发施工许可证 →

20.开工建设 →

21.核发竣工验收证明 →

22.回迁户入伙 →

23.办理回迁户房地产证。

第二篇：深圳城市更新情况调研报告

关于深圳城市更新情况调研报告

中煤南方能源有限公司 王有华

一、深圳城市更新概况

深圳的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造，2009 年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）

城市更新的必然性1 ．土地资源稀缺 据 2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为 1993平方千米，除去农用地面积 906平方千米外，建设用地面积已达 934平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到 2020 年，深圳可新增建设用地仅为 42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。2 ．人口密度大 深圳建市之初，规划人口为 600 万，据深圳市出租屋综管办统计，截止 2011 年 10 月底，深圳登记在册的非户籍人口 1280 万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过 1500 万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完

善相关基础设施，提升城市质量。3 ．产业升级快 深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。4 ．历史遗留问题多

1992 年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过 1992 年、2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至 2013 年底，深圳历史遗留违法建筑有 38 万栋，建筑面积约 4 亿平方米，约占深圳市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可以理清产权。

（二）城市更新政策性文件 2004 年，深圳市颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》，拉开了旧改序幕；2009 年陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度，进一步规范市场秩序，其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，直接由权利人自主协商一致，申报审批，然后确定开发主体便可实施，极大缩减了旧改的时间要求；2012 年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，进一步促进了城市更新发展。

（三）城市更新进展情况 截止 2013 年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35平方公里；完成规划审批 229 项，用地面积约 20平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积 6.3平方公里，出让用地面积4.4平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并上市销售项目 27 个，涉及建筑面积 600 多万平方米，对当前房地产市场产生了重大影响。

二、城市更新问题 存在 分析

城市更新是一项系统的综合工程，涉及诸多要素与诸多利益的平衡，必然是一个历时漫长、不确定性较大的复杂过程，有开发商形象地总结为“拆不动，赔不起，玩不转”。

（一）旧改拆迁难度大 按照《深圳市城市更新办法实施细则》规定：

“住宅类小区，100%业主同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能进行下一步工作”，这是旧改的最大难点。2010 年最先试点的木头龙、南苑新村等 8 个老旧住宅小区改造，因达不到 100%业主的同意，至今无一成功推动；2013 年 3 月，鉴于老旧住宅小区旧改易造成诸多利益纠纷，进而引发社会问题，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行拆除重建。

（二）拆迁补偿标准高 城市更新拆迁补偿，涉及到各方利益的博弈，从蔡屋围改造，到岗厦、大冲村改造，拆迁补偿纠纷如影随行，大多数是以开发商最终

开出较高的补偿条件为代价。补偿标准高，还体现在开发商要对违法建筑进行埋单补偿，加大了旧改成本，提高了旧改的门槛，同时也加剧了村民非法抢建加建行为，布吉三联村竟然有村民把占地 100平米的宅基地，通过钻洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪称全国之最。

（三）审批流程存争议

深圳更新项目审批要经过 40 多个部门，约需盖 200 个公章，操作过程寻租点多，容易滋生腐败。更新项目不实行招拍挂，而采取协议转让的方式，拿地主要取决于开发商的政商关系，这成为官商勾结的根源，并为大家所诟病。但问题是开发商负责前期征地拆迁，某种程度上承担了官方在土地开发中的角色，如果拆迁平整后的土地重新进入招拍挂程序，显然同样有失公平。

（四）市场主导隐忧重 深圳城市更新由开发商主导，美其名曰“市场化”，但市场化引发了许多“并发症”。一是补偿标准完全市场化，如果开发商支付了过高的补偿成本，必然会提高容积率，间接提高整个城市地方密度，让城市的可持续发展难以为继；二是拆迁完全市场化，开发商通常会对违章建筑进行适当补偿，否则就可能拆不动，这无疑是助长了违建、抢建的气焰，从而会导致新的社会问题。

（五）开发商恶性 竞争 城市更新项目前期投入资金大，投资回报期较长，但由于改造地段升值、政策优惠等因素，其毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的开发项目。故开发商对城市更新项目趋之若鹜，往往为争夺一个旧改

项目，通过互相抬升拆赔比，进行恶性竞争。众所周知，万科和佳兆业对于南园新村旧改项目，将拆赔比提升至惊人的 1:1.4，最后被政府叫停。

三、城市更新 发展 新趋势

2015 年 1 月 5 日，广东省委巡视组，点名批评深圳房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。同时，佳兆业事件的爆发，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益输送等问题，深圳城市更新面临新形势与新选择。

（一）城市更新仍是主流 2011 年，深圳土地供应出现存量土地供应首次超过新增土地供应的拐点，2012 年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%，2013年及 2014 年存量用地供应比例均在 60%以上。据业内人士预测，若深圳已批准的 400 余个城市更新项目全部消化，供应土地可支撑深圳未来 20-30 年的需求，这意味着，面对住宅用地供应捉襟见肘的局面，城市更新仍是深圳未来城市发展的主流，也是推动城市发展的大战略。

（二）更新模式面临变革 深圳此轮地产风暴，或将对更新模式产生重要影响，项目审批将会更加严格透明，同时，政府可能会调整旧改流程，比如参照香港模式，政府主导拆迁，按周边楼价赔偿拆迁户，解决好动迁等前期问题，然后出让净地让房企进行开发；政府亦可将成片的旧改项目用地进行

拆分，切割成多个小地块，交由不同的房企进行开发，以此割断官员和单独某一家房企之间的利益输送链条。

（三）更新速度可能放缓

2014 年可能成为深圳旧改的转折年，城市更新向着持续、秩序、质量的方向发展。预计今后每年供应土地量稳定在 2平方公里左右，每年供应建筑面积保持在 700 万平方米左右，进一步放缓立项速度。同时，考虑到拆除重建所面临时间、人力及物力成本的高昂，今后政府将会鼓励原权利人加大综合整治力度，减少拆除重建规模，完善相关配套，推动产业升级与城市发展。

（四）开发模式趋向精细化

佳兆业事件，可能成为深圳旧改开发模式从粗放型转为精细化运营的一个转折点。随着利润空间的降低，以及不确定性因素和风险的相对增加，开发商介入城市更新项目的态度会更加谨慎，过去开发商只要拿到项目，就能赚大钱的日子一去不复返了，开发商必须通过专业化与精细化运作，控制成本，创造收益。

（五）产业用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市规土委公布了《2015 年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，商住项目大幅缩减，新型产业用地占比升至七成，这是深圳调整土地市场格局、收缩住宅供地、提高产业土地供应、推动产业升级的重要新举措，还是城市更新处于风口浪尖特殊时期的权宜之计，有待于深入持续的观察。

四、城市更新案例分析

据统计，目前参与深圳城市更新项目的地产商有 30 多家，其中，央企包括华润、招商、中航、中信、中粮和远洋；深圳本土起家的民企有佳兆业、京基、卓越与星河。华润置地、佳兆业、招商地产、京基、卓越 5 家房企为旧改一线梯队，在深圳获取旧改土地总面积超1000 万平方米。（重点项目见表一）

表一

深圳市旧改重点项目统计表

项目名称

面积（m m2 2）

开发商

状态

预期业态

备注

蔡屋围旧改

36.8 万

京基集团

规划中

商业、住宅

黄贝岭旧改

万

深业集团

建设中

商业、办公

鹿丹村改造

4.71 万

中海地产

启动

住宅、商业

木头龙旧改

7.7 万

益田集团

停滞

住宅、商业

银湖三九片区更新

12.7 万

华润集团

建设中

住宅、商业

大冲村

280 万

华润集团

售卖中

住宅、商业

建筑面积

岗厦村旧改

20.5 万

金地集团

建设中

商业、居住

建筑面积

坂田城市广场

180 万

佳兆业集团

封盘

商业、住宅

建筑面积

((一))蔡屋围金融中心项目1 ．项目介绍 该项目位于深圳市罗湖区蔡屋围金融中心区，由京基 100 大厦及7 栋回迁楼构成，是集金融办公、酒店、公寓、商业设施及回迁安置住宅于一体的大型综合项目，总投资近50 亿元。项目建设用地约 3.6万平方米，总建筑面积 60 万平方米，容积率 12.33，赔偿拆迁面积约 16 万平方米，项目于 2003 年由罗湖区组织规划，历经 8 年于 2011年竣工。2 ．项目分析 2005 年 10 月，京基地产与蔡屋围股份公司被确定为实施主体，直到 2007 年 4 月深圳市国土房管局作出书面裁决，仍有 6 户村民未能与拆迁单位就补偿方案达成一致。项目得以成功推进，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日，京基与最后一位，即蔡屋围老街坊 12号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，780平方米的建筑面积共支付 1700万元货币补偿，在当时堪称为天价；二是京基让渡了巨额利益，京基100 项目的所有住宅部分，全部补偿给蔡屋围村村民；三是住宅项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。

（二）岗厦村旧改1 ．项目 介绍

该项目位于深圳中心区东南侧，紧临深南大道，占地面积约 22万平方米，总建筑面积达到 140 万平方米，其中包括 50 万平方米的住宅及公寓、30 万平方米的 Shopping-mall 及 20 万平方米的甲级写

字楼，是深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目。2 ． 项目 分析

2006 年 7 月，福田区政府与岗厦股份公司、金地大百汇房地产开发公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，至 2009 年 7 月底前，旧村被拆迁房屋的拆除工作基本完成。项目成功推进，主要是岗厦拆迁补偿方案相对成熟，共有“两个标准、三种模式、六种选择”，业主选择余地大。两个标准：一种是按面积划分：480平方米以内按1∶1 补住宅，超过 480平方米按 1∶0.88 补公寓；二是按层数划分：首层按 1∶0.9 补集中商业物业，2 层以上按 1∶0.9 补住宅或公寓。三种模式：即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合。另外，岗厦村旧改造就了近10 个亿万富翁及 20 个亿万家族。

（三）大冲村旧改项目1 ．项目 介绍

该项目位于深圳南山区高新技术产业园，占地面积 68.4 万平方米，涉及 931 户原居民、280 多户小产权业主，约 7 万多租住人口的搬迁，拆除 1500 多栋建筑物，总建筑面积达 280 万平方米，包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等，总投资约 300 亿元。其中，约 110 万平方米的回迁物业已分期分批竣工交付。2 ． 项目 分析

2008 年，华润置地和大冲股份公司签署了合作开发框架协议，两者将利益捆绑在一起；2011 年 4 月，大冲村民签约率达到 98.9%，但仍有 10 户村民拒不签约，涉及物业 31 处，面积约 1.3 万平方米。拒

绝签约理由包括咬住股权问题不退让、提出必须解决家人的工作问题、提出拆一赔二的物业补偿或每平方米 4 万—5 万元的货币补偿等要求。

项目顺利推进，主要得益于开发商将利益与村办企业捆绑在一起，大冲股份公司算了一笔账，如拖延改造，村集体和村民每天的损失达 106.7 万元，拖延一年给村集体和村民带来的损失达 3.896 亿元。4 月 15 日，大冲股份公司召开全体股东代表大会，64 名股东代表以举手表决的方式全票通过《关于采取有效措施加快推进大冲旧改的决议》，决定在近期提请采取司法强拆措施，依法解决大冲 10 户拒签约户的问题。

（四）木头龙旧改项目1 ． 项目介绍

该项目位于罗湖区爱国路，始建于上世纪 80 年代，涉及多层住宅 61 栋楼，居民 1341 户。该项目占地面积大约 7.7 万平方米，总建筑面积约 65 万平方米，是罗湖区最大的城市更新改造项目。早在 2007年，木头龙小区部分业主自发组团考察，并决定邀请益田集团进驻木头龙，承担改造的市场主体； 2010 年被纳入深圳市第一批老旧住宅区类城市更新计划，但该项目经过 5 年的旷日持久的拉锯战，令政府、开发商和业主陷入了“多输”的困局。2 ． 项目 分析

目前超过 1100 户业主已签签拆迁补偿协议并搬离小区，但仍有200 余户坚守阵地，致使开发商不能获得实施主体资格。项目停滞原因一是未签约业主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就

近上学，质疑开发商实力及程序合法性等，但其核心诉求还是对开发商开出的 1:1.3 拆迁补偿标准的不满意；二是开发商在与大部分业主签署拆迁补偿协议后，对尚有住户的建筑物拆除门窗，激怒了未签约业主，导致谈判关系恶化；三是开发商主导旧改项目，政府缺乏成熟的协商机制，政府和开发商的各项规范程序申报时未能与业主保持及时沟通，缺乏透明度和公众参与度不足。

（五）鹿丹村改造 项目1 ．项目介绍 该项目位于深圳滨河大道边，作为深圳的大型福利住宅小区，涉及房产 24 栋，居民 1280 户，其中处级以上官员 250 人，离退休干部150 人。鹿丹村建造时使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蚀，大量钢筋裸露生锈，一些住户家中的楼板出现断裂。

2000 年 6 月，不堪“渗水危楼”之苦的 60 多位鹿丹村村民联名致信深圳市代市长，市长考察后，拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3 年内彻底改造完毕；2001 年，深圳市政府常务会议通过了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆迁补偿问题上一直有分歧，改造迟迟未能推进，鹿丹村改造被搁置下来。2 ．项目分析 该项目能顺利推进，主要得益于旧改模式的创新。一是以政府为主导，经市编办批复，由市住建局成立项目改造办公室，负责项目改造工作的具体实施，此举确保了项目改造区别于其一般商业化城市更新项目以营利为目的动机；二是在项目后期重建土地挂牌出让方面，在我国率先尝试采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品

住房建筑面积的办法；三是补偿方案最大程度保障业主权益，在补偿、回迁等关键问题上，综合运用市场和政策手段，制定了“房屋产权调换”（就地产权调换、异地产权调换）和“货币补偿”两种补偿方式，由业主自主选择。

（六）坂田城市广场 项目

1 ．项目介绍 佳兆业被称为深圳旧改专业户，拥有旧城改造项目 60 个，截至2013 年 3 月，其城市更新项目总占地面积超过 580 万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过 200 万平方米已完成政府立项.。深圳坂田佳兆业城市广场位于龙岗坂雪岗大道与布澜大道交汇处，占地约 30 万平方米，建筑面积约 180 万平米，依托周边高技术产业园，集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业 MALL 于一身的大型都市综合体。2 ． 项目 分析

2014 年 12 月，佳兆业 4 个楼盘被锁盘，除掉已签预售合同和已备案的房源之外，共有超过 2000 套房源显示为“管理局锁定”，其中住宅 1930 套，商铺 267 套，这无异于一枚重磅炸弹，在深圳地产界引起了轩然大波。外界普遍认为，佳兆业能够迅速扩张并成为深圳当地的行业龙头，得益于其与深圳政府官员间的关系纽带，但这如同一把双刃剑，随着深圳市多名官员遭纪委调查，把佳兆业推到了风头浪尖，引发了公司债务违约风暴，城市广场项目遭遇了锁盘。

五、南方公司更新项目建议

（一）统筹规划开发项目

在深圳旧城改造的大背景下，南方公司所属房产作为集团公司不可多得的优质资产，必须抓住机遇，通过更新改造提升资产价值，使之成为新的经济增长点。南方公司要全面了解所属房产片区政府方面的规划设计，将公司开发计划与城市更新规划相结合，统筹规划、调整与完善房地产开发改造规划，针对自有房产实际情况，采取“委托开发、参股开发与自主开发”等不同的策略，实现公司房地产开发的利益最大化。

（二）谨慎进行自主开发项目 经过 30 的发展，南方公司培养了一批房产管理经验丰富，能够规避市场风险的管理队伍，但房产改造工作涉及政策层面及技术因素较多，项目前期论证和可行性研究相对专业，项目申报就要经过 40多个部门，约需盖 200 个公章，专业性极强，同时还可能涉及“暗箱操作”，所以说南方公司目前还不具备自主开发的条件，对于所属房产地块旧改项目应谨慎进行自主开发。

（三）稳妥推进工业区改造项目 为了提高产业土地供应、盘活现有资源、推动产业升级，新型产业用地改造可能成为未来深圳旧改的主流。梅林越华工业区改造项目，在专业地产公司的主导下，南方公司拟按照参股比例投资项目公司合作开发，八卦岭工业区国展项目，南方公司拟采用委托模式参与改造，但目前深圳房地产行业积累了一定风险，同时不确定因素增加，所以南方公司要控制好风险，稳步推进工业区改造项目。

（四）放缓住宅小区改造项目 相对于旧工业区、旧商业区和城中村改造，住宅小区因涉及利益

主体分散，利益诉求多样化，改造更为困难与复杂，2010 年深圳试点的 8 个老旧住宅小区至今无一成功实施，木头龙小区改造造成的尴尬局面与社会负面效应仍将持续发酵。2013 年 3 月，政府决定除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建。鉴于以上情况，南方公司应适当放缓启动住宅小区的改造项目。

（五）加大地方协调力度 深圳作为改革开放的前沿城市，城市发展规划理念先进，同时政府根据片区的实际情况，灵活进行相关的区域功能定位。公司要加强与地方政府相关部门的对接，重点协调国土、规划、地铁、旧改办等部门，最大限度地保留公司房地产的合理功能，充分利用地铁、公交等公共设施，妥善利用“高层会晤”，争取地方政府的大力支持。

第三篇：深圳探索“城市更新”政府不再主导征收拆迁(全文)

深圳探索“城市更新”:政府不再主导征收拆迁（全文）

2013-05-02 09:59:49 来源: 财经国家新闻网

1988年的《深圳经济特区土地管理条例》确立的公有土地批租，直接决定了上一轮中国城市化的模式。

1974年，一位年仅31岁的经济学家被世界银行派去做一个城市化的调研。当时的主流思潮，还陷在“政府主导”和“市场主导”非此即彼的争论中，要探究“新型城镇化”，或许年轻人脑子里的框框要少一些。

让这位名叫奥威尔·格里姆斯的博士感兴趣的，一是北欧的瑞典，他们是通过何种政策工具，进行高品质低成本的城市开发？建成“福利国家”靠的只是高税收吗？再就是战后满目疮痍的德国、日本乃至韩国的城市，怎么就从废墟中迅速崛起了？只靠“勤劳”或“美援”肯定是不够的，其规划和融资是如何组织的呢？

前一个经验是“土地储备”，国人现在早已熟悉了，只不过其在中国发生了些变化：国家控制了土地的供应，而征地农民和被拆迁市民普遍感觉“政府强势”。后一个政策工具，在德国、中国台湾和香港等地区的名称各异，但本质都是政府引导规划、权利人分享收益，通过谈判而非强制解决问题。

其实这一工具2009年在深圳也有了萌芽，叫做“城市更新”。所谓“政府引导，市场主导”，指的是政府不再主导征收拆迁、通过出让土地“经营城市”，转由自主谈判，实现存量土地价值的开发提升。

集体工业用地入市

2013年1月18日，国家统计局公布了数据，这天中信证券的首席经济学家诸建芳紧盯着大盘的走势。当天的高开低走，“是市场对于中国经济的结构性减速做出的反应”；但是午后通过对数据消化，“特别是对改革红利的期待，使得全天股指又再次上扬”。

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他所说的利好消息，就包括深圳市的存量集体工业用地可以直接入市交易了。而此前必须经过政府之手，先征收后再出让赚取差价。在当天的新闻发布会上，深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏说，通过为供需双方搭建公开透明的服务平台，原村集体的合法工业用地，可享受与国有土地一样的待遇入市买卖。

大背景是改革开放的第一波浪潮中，深圳是“摸着石头过河的”，村村生火、户户冒烟，遍地都办开发区。时至今日，要发展现代服务业、新兴产业和文化创意产业，却开始受制于土地供给的瓶颈。

商住用地也是一样。“城中村”里的“握手楼”、“亲嘴楼”，虽然很密很挤，但是土地的价值并没有完全充分利用。“把分割的地基连成片可以建得更高，把基础设施配好可以卖得更贵。”浙江大学的汪晖，是最早把更新重划的理论介绍到大陆的学者之一。“升值的收益中，原住民拿一部分，企业拿一部分，政府还可以留一部分。”

《深圳市城市更新办法》，其本质就在探讨怎么把这件事做成。与国内其他城市政府主导旧改拆迁的模式不同，在供求双方直接谈判的框架下，政府可以抽身而退；而一大批旧屋村、旧工业区、旧商住区，换个角度看就不是负担而是机遇。这就是为何一个市级的土地政策，会在地产行业乃至资本市场吸引如此大关注的原因。

预算硬约束

其实，创新都是被逼出来的。

2009年夏天，于洋那时正在北京的大学和研究所逐个敲学者的门。他任职于深圳市土地与房产交易中心，来京时揣着这样一个问题：以后深圳无地可卖的话，其所在的机构还能做点什么？

按照官方数据，目前深圳已建成的面积为917平方公里，到2020年，深圳可以拿来盖房子的地只有42平方公里，而且零星分散，项目引进和城市发展“无从落地”。

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按深圳综合开发研究院宋丁的比喻，正是基于无地可用的“悲壮事实”，深圳市才“被迫地”导入了城市更新。

更要命的是，深圳的发展不过30多年，香港已经开发百年；但前者已有46%都已经铺上了水泥，后者仅21%。“要真正做到节约集约是需要硬约束的。要是深圳也能五环六环地往外扩，谁又会去琢磨这些困难的问题呢。”于洋这样打趣。

但总要有人琢磨那些长远但困难的问题。深圳的今天，也将是很多内陆城市的明天。要讨论“新型城镇化”，深圳被实践逼着是最早思考的一批。据深圳市城市更新办公室的数据，2012年，全市实际供应用地749公顷中，城市更新提供的占了约三成。而列入计划能够动员的面积为33.71平方公里，相当于将土地储备翻了近一番。

土地是影响经济乃至社会面貌的决定性要素，土地政策的微小创新，都将深刻影响经济基本面。在2012年全国增速放缓的大背景下，深圳通过城市更新带来的投资额年增长率76%，高于全市房地产投资额11%的增幅，更高于全市固定资产投资额8.3%的增幅。

“以前都说中国经济对内靠投资，对外靠出口。而面临结构性减速和大环境外需不振的情况，能否通过改革要素供给提振增长？”在新华社与国家统计局合办的“经济形势季度分析会”上，中国社科院副院长李扬提出了“新供给经济学”：在短期的调控与需求管理手段效果递减后，政府应该进行怎样的结构性改革？

政府只作“守夜人”？

要是总一帆风顺，也算不上是探索创新。

深圳的华强北路是通讯器材的集散中心，交易高峰时，整街上的取款机一大早就会被提空。但与这样寸土寸金之地一街之隔的南园小区，相对老旧低矮的建筑似乎并未完全发掘出土地的潜力。

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三年前，学规划的潘丽雯被借调参与南园城市更新的工作；但直至借调结束，这一项目也未能启动。为什么一件政府让利的好事，不再由行政主导的改造，会这么困难？

按照常见的说法，“政府退出，直接交给市场就行了”。许小年（微博）等学者的观点很具有代表性。政府做好“守夜人”就足够了，至于设计交易、培育市场的具体技术，往往被称为“黑板上的经济学”。

但真正去做，却发现没那么简单。宋留强看好新政策，自己成立了“城市更新房地产咨询服务公司”，但他发现，虽然全市已经列入更新计划的项目多达300余项，真正顺利运作的还不多，很多仍然卡在拆迁谈判，说明政府本身并非问题所在。

因为市场不是自动产生的，“不是被假设出来的，而是需要培育的”——罗纳德·科斯在一本著作的序言中写道。书的作者是理查德·桑德尔，他曾任芝加哥期货交易所的首席经济学家，在上世纪70年代操刀设计了利率期货市场。

“新的市场是通过 推销 而不是 购买 形成的——创建一个成功的新市场，教育和营销的贡献功不可没。”桑德尔认为金融和土地有着共同之处，在接受《财经国家周刊》记者采访时，这样给中国的改革者支招：“与一般商业产品不同，对新制度、新交易工具的需求往往不是显而易见，在没有先例的领域突破就更加困难。而教育不仅针对供求双方，而要贯穿整个产业链，包括律师、会计师、学者、监管机构乃至公众等等。”

扶助之手

如何打破僵局，推进改革？比如木头龙旧住宅区改造项目位于深圳的中心区罗湖，那里尚未签订搬迁补偿协议的300余户业主，他们在担忧哪些事情？ “开发商搬走一户拆门窗时，掉在楼下草坪中的碎玻璃，费了我好长时间才清理走。这样的开发商能干好吗？”一位女业主的细心，揭示了买卖双方的信任不是自动达成的。“按照1:1.3第4页

的面积比例补偿不算低，关键是拆了后能及时建好回迁吗？届时会不会因为市价涨了还得补交好多钱？”

所以在“看不见的手”之外，政府还要有所为，提供监管，建立信任。“让公众知道在城市更新中能够获得什么、失去什么，才会配合政府和企业开展城市更新工作。”宋留强是市场人士，他知道所有这些靠单个企业很少愿意去做，也很难做到。

对此政府也有回应。“我们确实在为供需双方搭建沟通协商的平台，包括下基层的城市更新细则宣讲。”肖纯是深圳市城市更新办公室仅有的5名在编人员之一，“可能社会反响还不够，这毕竟涉及到一个机构的人员力量问题，包括财政资金的支持。”

如此看来，市场和政府是相互嵌入的。宋留强期望中的政府，应该担当起城市更新工作引导者、培训者、促进者的角色。而通过引进第三方服务机构组织，自己的公司也可以参与，开展针对公众的专业培训。另一个考验是，如何在强制和自愿之间达成合理的平衡，在保护权利的同时，又不至于久拖不决，搁置大多数人的福利改善。

深圳试点的第一步，是将“权利保护”的原则作为前提性的规定。要申报更新项目，需要占建筑物总面积2/3且占总数量2/3以上的原住民统一，更新单元规划必须公示，必须100%签订搬迁补偿协议后才能确定实施主体，并保留事后审查的权力。

但结果并不像一些法学家预测的那样，将权利保护的原则高调落实到100%，就可以解决问题，现实反而更多是僵局。“投资者最怕的就是前期通过更新计划审批，并投入了大笔资金，但后期因为不能与全体业主签订搬迁补偿协议而不能实施。”顾正江在北京大学深圳研究生院任国土与城市规划所所长，他认为如果没有一套止纷定争的程序，明明互惠的交易从一开始就无法开展。

“人都是理性的，如果最晚搬迁的补偿最高，这种坐地要价的期望是没有止境的。”韩乾教授创立了逢甲大学的土地管理系，看尽几十年来台湾城市更新的风风雨雨。“台

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湾采取的做法是大多数同意，然后经过司法裁决，将给钉子户的合理补偿 强制 存到银行。”

再打个比方，如果说90%的人同意搬迁补偿，剩下10%的人应该怎么办呢？“为保证大多数人的利益，香港也是有强制的。我们的《土地收回条例》和《土地因重新发展强制售卖条例》，就分别规定了政府主导和市场主导两种机制下的强制措施。”赵丽霞是香港大学规划系的教授，她强调做实事不是比赛唱高调，“规则的设计是很务实的技术问题，必须理解人性”。

规则之治

“财产法、合同法、侵权法，是普通法的三大核心。”欧米·本·沙哈是芝加哥大学法学院的法和经济学教授，“但实话告诉你，我们很多学生修完必修之后大都愿意选修后两个，因为财产法实在太难了。” 的确，没有对产权的保护，经济和社会的稳定是不可能的；没有对产权的约束和调整，发展和公平是不可能的。现实是政府主导下不乏漫天要价，市场主导下也有合理的强制，所以关键不仅是实体的结果更是程序的正义。

“拆迁钉子户的出现，归根结底是群体利益和个人利益存在冲突的结果。”从事旧改的深圳佳兆业集团的耿延良，这样分析目前深圳城市更新的瓶颈。“我们需要权威和可操作的 困难户 处理机制，应该针对城市更新进行位阶更高的专门立法，通过司法定纷止争。”

好在，目前深圳市正在开展《深圳经济特区城市更新条例》的立法研究工作，就搬迁补偿权益的界定、权益的分配机制、权益的实现方式等进行细化。

更大挑战是建立面向多数人的城镇化，让土地收益能够在更大的范围内公平分配。“平均地权说的从来就不是直接分地！”林英彦是台湾土地改革界的元老。台北市敦

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化南路的土地改革纪念馆里，他为了给孙中山当年“平均地权”的革命纲领配一幅照片，选择了通过城市更新筹资建设的小学和孩子们。

而在深圳，虽然建成面积很大，但其中主要是工业、商住用地，公共基础设施严重不足，这与之前的城市化模式直接相关。所以城市更新还可以成为捕捉土地增值，用于公共服务和基础设施的一种新型“筹资模式”。根据深圳市规划国土委员会的数据，截至2012年底，通过城市更新这一新手段，已规划落实中小学45所、幼儿园115所、医院2家、社区中心86家、公交首末站26个，配建了保障性住房约156万平方米。

“未来的城镇化，不仅承载着经济发展的任务，也承载着保障民生与社会公平的任务。”燕京华侨大学校长华生（微博）认为，“城镇化过程中所产生的巨大利益与财富如何分配，是否能够普惠于民，特别是进城务工的农民工和外来人口，将成为新型城镇化是否能够成功的关键。”

回到深圳的地标，先前是“地王大厦”，其代表了第一波以国有土地有偿使用、招拍挂使用权为核心的改革。而现在深圳的第一高楼是“京基100”，这就是一个按照新游戏规则建成的城市更新项目。

对应的，1988年的《深圳经济特区土地管理条例》，确立了土地所有权和使用权分离的原则，被同年的宪法修正所确认，引领了全国风气之先。正在研究制定中的《深圳经济特区城市更新条例》，能否再次为“新型城镇化”趟出一条新路，值得期待。

记者 史晨 兰亚红

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第四篇：关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

关于赴深圳考察城市更新项目的调研报告

我们赴深圳考察了该市的城市更新工作，颇有收获，现系统地介绍该项目推进模式的背景、政策流程、特点和优势。

一、深圳市城市更新工作政策出台的背景

深圳特区建立30年来，已发展成为一座现代化城市，成为高度城市化地区，可利用土地资源有限已成为该地区发展的一大瓶颈。要实现城市转型发展，必须建立促进经济社会发展与土地资源利用相协调的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要围绕土地有偿使用及市场化配置和统征统转确保新增建设用地供应两条主线展开，其核心是确保工业化和城市化进程中土地建设占用的高速和高效。但在当前高度城市化、土地全部国有、增量空间极为有限、用地供需矛盾极为尖锐的条件下，如何围绕存量土地的盘活利用来促进经济发展方式转变、如何在坚持市场经济的基础上更加注重社会公平和正义的维护以及更加注重对公民土地权利的保护、如何使土地管理工作由被动适应经济发展转变为主动促进协调城市科学发展等，已成为当今和未来深圳土地改革的主旋律。

据统计，未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。可见，城市更新总用地面积是深圳未利用地面积的5.5倍，如果能够通过城市更新计划将这部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，将再次焕发出新的青春与生机。

二、城市更新工作政策概况

2009年10月，深圳通过《深圳城市更新办法》，简称《更新办法》。《更新办法》在积累旧改以来的经验基础上，实现了较大突破。首先，《更新办法》提出了城市更新的概念，其适用范围覆盖了各类旧区，并首次设立了城市更新单元规划制度，提出了多种改造模式和改造方式，让深圳困难重重的旧改工作，得以改头换面以一种全新的方式推进。其次，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；最后，《更

1新办法》可覆盖该市范围各类更新改造类型，是深圳城市更新的重大突破，标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市历史性新阶段。

但是，《更新办法》出台后，因实施细则并未同时出台，让各类开发商争相采取各种手段动起老旧住宅的主意，一时间市场鱼龙混杂，引发各种乱象。关于办法本身所涉及的范围，拆迁赔偿标准等，都存在较大争议，这些问题都急需实施细则予以完善。日前，实施细则几经易稿，预计2012年上半年出台。

三、城市更新工作的具体政策解读

（一）从“旧城改造”到“城市更新”

更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。

更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽等物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。《更新办法》为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。

（二）城市更新单元

在《更新办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定，每单元原则上不小于3公倾。城市更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。

城市更新不再以项目为单位,而是更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，尤其是对单元内存在多个更

新项目的，可以平衡各项目利益，保证配套设施落地，有效避免了以前按项目进行规划的弊端。按照以前做法，旧改规划按项目进行，如某一片区内有两个更新项目，按规划需安排一所学校时，由于无法平衡项目间利益，往往两个项目都不愿意接收学校落地，造成公共设施建设困难，无法实现完善城市功能的改造目标。

（三）关于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高达30%。2009年12月1日开始施行的《深圳市城市更新办法》提出了根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房。但是具体的操作办法时隔一年，于2010年12月30号才出台。新出台的《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》将保障房配建分为三类项目，配建比例从5%到30%不等。

配建保障性住房免缴地价。在城市更新项目配建保障性住房三类地区空间范围图上，配建比例高的区域更多是在罗湖、福田以及民治龙华等中心区域。深圳鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。根据规定，城市更新项目中配建的保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加3%利润的价格执行。如城市更新项目中配建的保障性住房类型为安居型商品房的，安居型商品房地价按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价，由项目实施主体按照与市住房建设主管部门事先约定的住房价格和对象进行销售。

（四）三方面突破

更新办法主要明确了城市更新项目的工作程序、地价缴纳标准、城市更新计划管理等内容，在保持与原城中村用地改造地价政策延续的基础上，对特区内外的城中村地价标准进行了统一，并主要是在以下三个方面进行了较大的突破：

1、改造对象从城中村（旧村）扩大到所有符合改造条件的建成区

按照城中村改造暂行规定，“城中村”仅覆盖规划国土部门已划定的原农村非农建设用地、农村住宅建成区、老屋村三类，深圳大量

原农村工业建成区域和旧城未纳入改造范围；而且从深圳城市建设的现状来看，原农村建成区域并未形成独立街区，大多数地区是旧村和旧城犬牙交错，村中有城，城中有村，城和村的界线根本就难以划分，人为地划分旧城旧村分别改造，不符合城市建设的规律。

因此，《更新办法》把符合改造条件的全部建成区纳入更新对象，并按照城市规划和城市建设的规律进行改造，其突破意义是非常重大的。

2、在改造主体产生方面充分发挥市场的配置作用，变事先确定为事后确认

《更新办法》出台前，根据城中村改造暂行规定和深圳市区相关文件精神，旧城旧村改造主要由社区集体股份公司引入合作开发商、或街道选择开发商报区政府备案确定。确定后，改造主体方可开展拆迁谈判工作，拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。

《更新办法》在改造主体产生方面充分发挥了市场的配置作用，改造主体主要通过“收购”、“协议”等民事权利义务关系，由企业或个人完成补偿收购后报区政府确认的方式产生。这种做法执行了广东省“三旧”改造文件的相关规定。

3、协议出让作为一种可选的方式重新明确下来

按照深圳市政府城中村改造暂行规定，深圳在城市更新项目上一开始采取的就是协议出让方式。但由于国家规定经营性土地须通过招标、拍卖和挂牌等形式公开市场出让，而旧改用地该采用何种方式出让却规定不明确。2008年底开始深圳市国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一以招拍挂方式出让土地使用权。随后，南山光大木材厂地块、龙岗区的回龙埔旧村地块、宝安宝城26区地块以及福田锦龙新村地块，在2008年底、2009年上半年通过挂牌方式进行了土地使用权出让。考虑到城市更新项目用地的特殊性及其土地使用权出让的可操作性，2009年9月，广东省出台了省三旧改造意见，该意见明确可以采用签订补充协议或者补签出让合同的土地出让形式，更新办法重新明确可以采用协议出让这种形式。

另外，按照更新办法的相关规定，政府主导收购土地整备的城市更新改造项目，其项目土地使用权应通过招拍挂方式出让。

（五）城市更新项目的主要办理程序

1、城市更新单元规划制定计划：区级政府对辖区更新项目进行筛选，根据城市规划、业主意愿等情况制定计划报规划国土委员会，并由深圳市政府批准；单一主体的片区还可直接向规划国土委员会申报。

2、土地及房屋确权登记，此项程序主要是针对更新单元范围的土地和房屋进行确权处理，具备合法登记的土地及房屋、权属清晰的更新单元直接办理后续手续。

3、城市更新单元规划的编制和报批，由区政府组织申报单位编制单元规划草案，单元规划符合法定图则的由市规划国土委员会辖区管理局批准，突破法定图则的由城市规划委员会批准。

4、企业、个人协议收购更新单元内物业，收购完成后向区城改办申请办理改造实施主体确认手续。

5、改造单位办理项目用地规划行政许可，补签土地出让合同或签订土地出让补充协议，补缴地价。

6、更新项目开发建设。

（六）补缴地价标准（以龙岗区为例）

《更新办法》第三十六条至第三十九条规定了拆除重建项目按照原有用地权属和用途分成四类情况，分别按相应标准补缴地价。

（一）更新项目中城中村部分的用地，特区内外采用统一的地价政策，即新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

本地价标准所称城中村是指深圳市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

（二）1993年7月前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。

（三）拆除原有工业区的项目，改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑

面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。

改建为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途剩余公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定按照基准地价计算应缴地价。

（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价。

四、城市更新模式的优势

深圳城市更新工作的相关是在该地区已发展到较高阶段的基础上逐步形成的，该模式通过小房换大房，改善单元内公共基础设施，可以确保居民资产的大幅增值，改善居民的生活环境；企业前期做好更新单元的具体建设方案，得到居民认可后双方签订委托改造的协议，毛地挂牌或协议出让，让前期参加的企业不存在拿地的风险；因前期项目得到居民的认同，政府拆迁和项目动作的风险较小，项目建设后，企业将为政府提供占总建设面积30%左右的保障性住房，保障政府的收益。该模式可以在最大程度上形成政府、企业、居民三方利益的共同体，形成三方共同推进项目建设共同体。

该模式值得借鉴，但我市推行该模式在法规政策方面还存在较大的障碍，是否适合在我市推动也需要作进一步的研查研究。

第五篇：深圳入户流程

入户流程详解

本流程以核准入户为基础，积分入户以及其他形式流程也可以参考。年龄：35周岁以下 学历：全日制大专及以上 社保：连续6个月及以上

1、首先确认个人信息。

身份证有效期至少6个月以上。个人信息包括：

身份证、户口本、学历证、学信网学历验证、结婚证、出生证

备注：个人资料户口本信息需与现在个人信息一致。如婚姻状况，学历，姓名，曾用名等信息与现在必须一致，如果不一致需在户籍所在地派出所进行信息变更。

2、登录人社局网站，进行人才测评，测评通过后，预约人才服务中心进行签约。

3、签约时准备好之前的个人资料：身份证、户口本、学历证、学信网学历验证、结婚证、出生证。签约费用480元。

4、签约后，准备二审资料。

1、材料清单

2、呈报表

3、审查表*3

4、毕业证原件及复印件

5、教育部学历电子注册备案表（学信网上操作，选择6个月有效期）

6、本人户口本，身份证及复印件

7、小孩子户口本及复印件

8、校核表

9、管辖证明

5、审查表和管辖证明需回户籍地村委会或居委会签名盖章（农业户口村委盖章，非农业户口为居委会，街道办盖章）

6、前往定点医院进行入户体检（基本上每个区的人民医院都可以，在网上可以查到），可以刷社保卡。

7、资料备齐，体检完成后，开始预约时间二审。

8、二审后保留好受理回执，入户委托协议，发票，缴费单，等待审核，时间一个月左右。

9、审核批准后，预约人才服务中心办理调令，带好身份证，入户委托协议，发票，缴费单。

10、拿到调令（户籍迁入指标卡）后开始办理准迁证、户口迁移证。

11、凭借调令（户籍迁入指标卡），招工通知开始预约公安局行政服务中心办理准迁证。

落人才中心集体户需要资料：

1、房屋信息查询单

凭借身份证在不动产权登记中心自助打印，夫妻双方均需打印。

2、公司无集体户证明 打印后公司盖章

3、户籍迁入指标卡，复印件1份

4、招工通知，复印件1份

5，农转非信息卡（黄色那张）复印一份---调令材料（针对农业户口，非农户口本忽略）6，集体户首页（办理准迁证，调令材料）7，人事服务委托代理协议 复印1份

8，本人及配偶的身份证户口本原件，复印件1份 9，结婚证原件，复印件1份

10，小朋友户口本原件，复印件1份，小孩子出生医学证明原件，复印件1份

12、公安局行政服务中心办理好准迁证，档案袋后，开始办理户口迁移证。

13、准迁证，身份证，户口本带回家办理户口迁移证（可委托家人代为办理），准迁证第二联户口所在地派出所留存，准迁证第三联，户口迁移证办好后开始预约办理入户。

14、准备好准迁证，户口迁移证，档案袋，身份证，身份证回执（小孩子随迁也可以一起办理）预约派出所办理入户。

15、入户同时办理新身份证，办理后将集体户户籍卡交人才中心托管（一个月时间内）。

16、至此所有的入户流程全部OK，等着拿新身份证即可。

附各种证明截图：