2013关于召开物业公司楼宇物业服务

第一篇：2013关于召开物业公司楼宇物业服务

关于发展楼宇经济物业管理工作

座谈会的通知

公司各单位、机关各科室：

为了提升我公司楼宇经济物业管理工作，促进业务快速健康发展，公司决定召开一次发展楼宇经济物业管理工作座谈会，现将有关事项通知如下：

一、会议时间：2013年9月10日下午3：00

二、会议地点

南海宾馆一号楼会议室。

三、会议内容

就当前的楼宇经济物业管理的基本情况和楼宇经济发展过程中遇到的困难、问题一一进行了座谈，以及如何通过整合现有楼宇资源，改变观念，提升楼宇物业管理服务的提升，从而进一步提升为公司服务水平，同时对楼宇服务等工作模式和机制进行了讨论和交流。

四、参加人员

物业公司领导、机关科室长、基层各单位负责人和骨干员工；市物协有关领导、人员；市房管局有关领导、人员；油公司有关领导、人员；油服湛江分公司有关领导、人员。

五、注意事项

2、请参会人员围绕会议确定的座谈内容，提前准备好发言提纲，并做好发言准备。

3、请参加讲座人员提前10分钟到达会场，会议期间将移动电话调至振动状态或者关闭。

物业公司办公室联系电话：3900172

2013年9月2日

第二篇：XX物业公司物业服务方案

XX物业公司物业服务方案

1.1.1物业

物业是指已建成投入使用的各类建筑物（公寓、住宅楼、写字楼、商场、医院等）以及配套的设施、设备和场地。一般来说物业应包括以下几部分：

1.已建成并有使用功能的各类居住或非居住的楼宇。

2.与这些楼宇相配套的设备和公用设施。

3.楼宇的建筑和相应的场地、庭院、停车场、非主干交通道路。

1.1.2物业服务

物业服务是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对服务区域内的房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和次序等的活动，并向物业所有人或使用人提供综合性的特约服务。所以，物业服务的核心就是对物业进行日常的维护和保养，保证其始终处于正常的运行状态，以发挥物业的最大的功能，使其保持增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境效益的统一和同步增长。

1.2.3.物业服务的形式

《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

因此，物业服务可以采取业主自行管理、委托物业企业管理、委托其他人员管理三种方式。

1.业主自行管理

业主自行管理是指业主直接对建筑物及其附属设施进行管理，或者组成业主会议并选举业主委员会对建筑物及其附属设施进行管理

2.业主委托物业服务企业管理

业主委托物业企业管理是指业主将有关对建筑物及其附属设施设备管理事项交给物业服务企业进行管理。委托管理又可分为全部委托和部分委托管理。

3.业主委托其他管理人员管理

业主委托其他管理人员，是指受全体业主委托管理建筑物及其附属设施的个人或者组织。

1.2.3关注服务细节

物业服务是一个过程，由无数细微、琐碎、枯燥、单

一、重复的小事汇集而成，但每一个细节、过程都关注到业主、客户的切身利益。物业服务就是踏踏实实地做好每一件事、做好每一个细节的过程，将小事当做大事来抓，以细节换来喜悦。做好小事、成就大事。因此做好小事是物业服务成败的关键，否则将在服务工作中出现服务方向错位、服务态度错位和行为方式错位。

1.2.3向市场角色定位

目前的许多物业服务企业是从房地产公司或脱胎于计划体制时代的房屋管理机构派生出来的，在物业管理和服务上仍然沿袭原有思维方式，并未形成社会化、专业化、市场化模式，在今天的物业市场经济中缺乏竞争力和服务水准，甚至出现了角色错位，错把自己当成业主的管理者，不但没有增强服务意识，反而降低了服务质量。因此，作为一个物业服务企业首先必须

具有市场竞争意识和能力以及必要的服务意识，如果物业企业服务意识差、服务水平低、观念不及时更新，这样的物业企业在今后的市场竞争中不可避免的被淘汰出局。因此，物业服务企业必须以服务标准为准绳，以服务质量求生存，才能在物业市场经济中找准自己的位置。

1.2.3物业服务集成商的角色

所谓物业服务集成商，就是社会服务的搜集者、统筹者和组织者，通过提供间接服务、人文服务信息服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，达到业主满意的目的。

总之，物业服务企业的角色定位至关重要，不仅关系到物业服务的发展，同时也关系到在实际物业服务中是否能够提供合格的物业服务；是否能够满足业主的需求；是否能够赢得业主的信赖；是否能够衔接好物业服务与业主之间的关系；是否能够在物业市场的环境中提升自身的服务品牌。

1.2.3物业服务企业发展要求

1.管理标准化、服务人性化、过程亲情化。

（1）管理标准化：物业服务企业规模化经营需要规范的标准、流程及完善的制度。通过标准、人力资源、制度，使得服务质量和服务效率得以保证。

(2)服务人性化：对不同物业项目、不同的业主体现个性化服务和物业管理，使业主产生愉悦，获得充分的个性张扬和成就满足。

1.6.5物业企业的约束机制

1.建立规章制度

物业服务企业要建立即符合国家法律法规，又适合企业本身具体情况的规章制度，做到对业主的任何服务行为都在约束之内。约束机制提倡机制约束，也就是说约束的内涵不仅限于机制约束，而是更全面的机制约束。

5.9.3物业服务的收费的误区

长期以来，物业服务费收取一直是物业管理工作的一个瓶颈，这个问题长期无法解决，根本原因是人们无法走出物业收费的误区，为此，必须明确以下几点：

1.享受物业服务就应交费

在民事活动中，提供服务的人只能根据事先约定向主动要求服务的人收费，而不能强迫被动接受服务的人交费，被动接受服务的人是否付费，完全取决于他个人意愿，即使是政府、法院、也无权干涉。在实践中，经常出现物业管理企业强制要求业主缴纳各种名目物业相关的费用的情况，强制消费的一般结果是业主与物业管理企业之间产生矛盾，更为严重的结果是造成双方的对立。

第三篇：楼宇物业管理办法2012516

山东石大科技公司 楼宇管理办法

后勤管理部 2012年5月8日

山东石大科技石化有限公司

楼宇物业管理办法

为了规范公司楼宇物业管理活动，保障公司化验、生产、营销、办公楼、员工公寓及餐厅工作的正常运行，体现工作人员优秀的素质与精神风貌，树立良好、文明的公司形象，实现优质、高效、规范和安全的工作管理要求，特制定本制度。

总则

一、办公楼、生产楼、营销楼、化验楼、员工公寓及餐厅的管理工作由后勤管理部门负责。

二、楼内各部门负责本部门办公场所和管辖区域的卫生、安全、设施维护保养工作。

三、各部门主要负责人为第一责任人，每个房间需指定一名负责人负责本室的卫生、安全、设施维护工作，通过明确分工、层层负责，确保办公场所的清洁、文明、安全。

四、各部门要有高度的安全意识，做好“四防”（即防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）工作，防患于未然。

管理范围

生产楼

1.大厅、楼梯、公用卫生间、接待室、集资资料室、健身房及培训室由保洁公司对其清洁卫生和维护。

2.消防器材及设备由安全管理部负责维护。

3.各部门办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。

营销楼

4.大厅、楼前台阶及门窗、楼梯、走廊、接待室及公用区域由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。

5.各部门办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。

办公楼

6.多功能厅、教室、电梯、会客室、大厅、学术报告厅及公共区域由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。

7.各部门办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。

化验楼

8.操作室、化验室及配液室、办公室、资料室和值班室由第一负责人（可专人专责）负责清洁卫生、设施维护。

9.公用卫生区域由保洁公司清洁卫生、设施维护。

公寓

10.舍长负责组织安排寝室卫生工作，并每天进行检查。

11.阅览室、楼梯、走廊、公用区域、库房由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。餐厅

12.餐厅内部桌椅板凳、地面、后堂卫生由餐厅负责人负责清洁卫生、设施维护。

13.洗澡堂由保洁公司负责清洁卫生、设施维护。

安全管理

1.岗检保卫部门负责楼宇的安全管理工作，制定各项安全管理措施，加强对安全工作的检查和监督。

2.安全管理部门负责楼宇所有安全设施及消防设施，制定消防器材归属及安全管理办法，并定期检查楼宇安全隐患和消防设施是否完好。

3.综合办公室负责楼宇内的网络通讯。

4.后勤管理部门为楼宇总负责人，帮助协调、督查，并有权追究责任权。

5.楼宇内各部门所属区域的管理，负责人要落实到位，积极配合管理工作。

6.设备节能部门定期对楼宇内的水、电、气等进行检查，防止偷电、偷水等损坏公司利益的不法行为。

7.全体员工均有保护楼宇的室内设施、维护正常的生产和工作秩序的义务。凡发现有损害公共秩序、损坏公共设施的行为，应当及时向岗检保卫部门举报。

卫生

1.后勤管理部门有权给各部门划分卫生区域及考核标准。

2.后勤管理部门负责定期考察，并施行谁污染谁打扫的原则。

3.保洁单位由后勤管理部门负责。

4.后勤管理部门每月至少对楼宇卫生清洁状况、设施维护状况检查一次。

5.各部门至少每周对所负责区域进行一次卫生大扫除，以保证正常的工作环境。

设施管理

1.健身、娱乐等公用设施由后勤管理部门负责。

2.楼宇内所有消防设施有安全管理部门负责。

3.各部门的精密、贵重物品由各部门找人专人专责，并对自己管辖区域内的设施负责。

4.公用设施、消防设施、及各部门物品，未经负责人允许严禁他人触碰，如出现状况，将对其追究责任。

5.楼宇内家具等办公用品的增减按《楼宇家具规定》向后勤管理部门申请。

6.楼宇内所有设施施行谁破坏谁赔偿的原则。

会议室

1.公用会议室的安排使用由综合办公室管理安排。

2.所有会议室施行谁组织谁服务的原则。

3.公司重大会议由综合办公室服务。

4.会后卫生清洁由后勤管理部联系保洁人员。

文明办公

第一条.进入楼内办公的人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等上班；不准在楼内大声喧哗；不得串岗闲聊，不得在办公大楼进行与公务无关的活动。

第二条.楼内办公人员应举止语言文明，态度热情和蔼，礼貌待人，公正处事，办公物品应摆放有序。

第三条.不准在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等标识物。不准在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。

第四条.楼内电话统一由综合办公室负责管理和维护，其他人员禁止拆装、移机、并机。如确需移机或并机的，须经办公室同意并派人安装；使用电话通话要长话短说，提高电话的使用效率，节约电话费用。

第五条.未经允许一般不得启用他人电脑，更不得擅自拷贝他人电脑资料。要加强办公电脑使用管理（多人办公室应设专人负责）。

第六条.搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净。保持个人使用办公设备卫生，下班及时整理桌面物品、文件。将座椅摆放整齐，抽屉和资料柜须锁好。

第七条.各部门需要接水管、接电源、网络接口等，需向后勤管理部门申请，有后勤管理部送至企业管理部审批。

第四篇：物业楼宇电梯管理手册

物业楼宇电梯管理手册

第一部分 岗位职责

一、公司总经理电梯管理职责

1.对电梯安全使用负责，推动我院认真贯彻实施国家有关电梯安全规范。

2.负责电梯运行和维护费用的审批与落实。3.负责审批电梯大修项目和落实大修资金。4.负责电梯运行、维护人员的配置审批工作。

二、工程部经理电梯管理职责

1.负责实施国家关于电梯的安全规范，根据本单位实际编制电梯管理制度。

2.负责对电梯运行操作、维护人员的安全技术培训管理工作，并负责把本部发生的安全事故及时向总公司汇报。

3.每月对电梯的使用和管理情况进行一次检查。4.确定电梯大修内容，向总公司经理提交电梯大修方案。组织并参加电梯安装工程和大修后的检查验收工作。

5.向总公司提交电梯运行、维修方案和用工计划。每季度向分管总经理汇报电梯安全使用情况。

三、电梯专责人岗位职责

1.掌握国家有关电梯安全规范，熟悉设备技术性能操作及维护方法，掌握运行状况。

2.负责电梯安全使用，建立健全正常运行工作秩序，做好巡回检查工作；对设备隐患整改负责组织落实；对职工违章作业行为，应进行批评教育，并责令其改正。

3.负责编写电梯维护和大修计划，报工程部经理审核。4.每周对全院八部电梯逐部进行一次运行检查工作，发现问题及时处理，并将检查结果认真填写在《电梯每周巡检记录表》和《电梯故障维修登记表》上。

5.每月对全院八部电梯进行一次维护保养工作，认真填写《电梯定期保养检验报告及记录》，收集电梯分包方的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》。6.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。7.每月底书面向工程部经理汇报空调设备运行和维修保养情况。

四、电梯巡检工岗位职责

1.严格遵守有关技术法规和标准以及相关规章制度。2.每周对全院八部电梯逐部进行两次运行巡检工作，认真填写《电梯巡视记录》。

3.参加电梯维修保养工作。

4.电梯发生故障时参加紧急救援及事后修复处理工作。5.积极完成上级交办的各项临时任务。

第二部分 管理制度

一、电梯使用管理规定 电梯是昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是责任，又可节省更新支出。每位乘客必须严格执行以下规定：

1.严禁用客运电梯运载货物。

2.使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。

3.不得超载运作，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

4.礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领乘梯。

5.为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物。

6.当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。

7.乘客看到停运标志时不得采取任何令其开启或和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。

二、电梯安全管理规定 1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2.工程维修部之电梯工每周对各电梯全面巡视二次，发现问题及时处理。

3.班长在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现安全隐患，及时按规定处理。

4.工程维修部经理组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5.电梯工和机电工班长负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

6.各电梯内设报警电话，保证电梯发生故障时能及时报警。

7.在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人救援规程》，电梯发生困人故障时按规程执行。

8.经技术监督局检测不合格，未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。

三、电梯机房管理规定 1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度汁，机房温度不超过40℃。

3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5.机房门窗应完好并上锁，未经允许禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6.《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。8.每周巡视机房二次，发现达不到规定要求的及时处理。

四、电梯维修保养工作的检验制度 1.范围

物业总公司所接管电梯的维修保养工作。2.职责

(1)班长和电梯工负责一般维修和保养的检验。

(2)班长负责组织进行周检工作。

(3)工程维修部经理负责组织进行月考评和重要检验工作。

3.内容

(1)定期保养的检验

a.一般保养的检验：

电梯一般定期保养结束后，由电梯工和班长进行检验，并填写《月／季度／半年保养检验报告及记录》，报经理审核。

b.重要保养的检验：重要保养工作由物业维修部经理组织人员进行检验，并填写检验记录。

c.年检：电梯年检由技术监督局之注册检测员负责，并填写《电梯年检报告》。

(2)维修的检验： a.一般维修的检验：一般维修的检验定于故障维修后，由班长进行检验，电梯工填写《设备维修记录》。

b.重大维修的检验：重大维修的检验定于故障维修后，由工程维修部经理组织有关人员共同进行检验，组织填写《设备维修记录》。

4.以上检验可依据《电梯维修保养的主要标准》 及有关电梯国家标准进行检验

5.相关文件

《电梯维修保养主要标准》

《电梯月保养检验报告及记录》

《电梯季度保养检验报告及记录》

《电梯半年保养检验报告及记录》 《电梯维修记录》

五、电梯维修保养安全规定 1.职责

(1)电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。(2)工程维修部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。

2.内容

(1)电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

(2)在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

(3)在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁—脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

(4)在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人工。

(5)操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

(6)操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。(7)严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。(8)使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

(9)电梯维修保养注意事项：

a.非维修保养人员不得擅自进行维修作业。

b.工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留在设备内。

c.离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

六、乘梯须知

1.用手按钮，严禁撞击。2.不许吸烟，勿靠厢门。3.运行之时，挤门危险。4.危险物品，禁止进梯。5.保持清洁，勿吐勿丢。6.运载货物，须先报批。7.若遇意外，请按警铃。8.超载铃响，后进退出。9.儿童乘梯，成人携带。10.发生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作规程

一、电梯安全操作规程

1.电梯行驶前的检查与准备工作

(1)开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。

(2)开启轿内照明。

(3)开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

(4)层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时电梯不能正常启动。

(5)平层准确度应无显著变化(在规定范围内)。

(6)经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

2.电梯行驶中应注意事项:

(1)轿厢的载重量应不超过额定载重量。(2)乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。

(3)不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需工程维修部同意、批准并严加安全保护措施后装运。

(4)严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。

(5)不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。(6)电梯在行驶中，乘客勿靠在轿厢门上。

(7)轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。3.当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员停用检修：

(1)层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时。(2)运行速度显著变化时。

(3)层、轿门关闭前，电梯自行行驶时。(4)行驶方向与选定方向相反时。

(5)内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时。(6)发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。

(7)当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时。

(8)安全钳误动作时。

(9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时。(10)发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。4.电梯使用完毕停用时，电梯工应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。

5.电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。

二、电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工，救援人员可根据不同情况，依下列步骤释放被困乘客：

1.轿箱停于接近电梯口的位置。

(1)确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。

(2)关闭机房电源开关。

(3)用专用外门锁匙开启外门。

(4)用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大)。

(5)协助乘客离开轿厢。

(6)重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。2.轿厢停于远离电梯口的位置时：(1)利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。

(2)进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。

(3)拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。

(5)确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

(6)然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。

3.遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。

4.此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。

三、电梯维修保养主要标准 1.机房：(1)机房通风良好，温度不得超过5℃—40℃，相对湿度不大于85%（在25℃时）保证没有雨侵入的可能。

(2)机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。

(3)机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。

(4)轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，使其清晰可见(以利于紧急救援时用)。

(5)机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。(6)机房照明、电源插座要保持良好。

(7)机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。

(8)曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0 mm 曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非安全专业人员禁止调整。

(10)限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内(参照GB5972-86)，运行时应无异常声音。(11)限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。

(12)限速器—安全钳—安全开关联动的可靠性：

a.轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。

b.短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠地停止，曳引轮打滑；复位拆除短接线路电梯应正常运行。

(13)曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。

(14)各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80℃（注油轴承应保持油量饱满），工作2500-3000小时后更换新油。

(15)各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000Ω／v，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≥0.5MΩ，其它电路应≥0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。(16)供电系统电压波动必须在±7％范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。

(17)掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1／

4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。

(18)轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。

(19)电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。

(20)曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5 mm时应更换或重车。

2.井道与轿厢(1)上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。

(2)弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。

(3)绳头组合固定(详见GB7588-87.923标准)。(4)各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5％，钢丝绳磨损报废标准(详见GB5972—86)。

(5)轿厢导轨顶面距离偏差为0±2mm，对重为0±3mm，轿顶轮不平行面≤lmm。

(6)对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。

(7)安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5 mm。

(8)轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。

(9)平层精确度：交流双速梯V≤0.63m／s，应在±15mm内，V≤1.00m／s，应在±30mm内；交直流调速：V≤2.5m／s，应在±15mm内。(10)层门门扇下端与地坎的间隙：客梯l—6mm，货梯l—8mm，开门刀与各层地坎间隙应为5—lOmm，层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5—10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。

(11)轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。(12)每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。

(13)轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动返回。

(14)轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和维修热线正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。

(15)指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。

3.底坑：

(1)补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。(2)选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。(3)底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。

(4)随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。(5)轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200—350 mm内；液压缓冲器应在150—400 mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200—350 mm内；液压缓冲器应在150—400 mm内。

(6)液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。

(7)限速器张紧轮安全开关应动作可靠。(8)井道底坑无积水、杂物等。

(9)各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。(10)超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。

注：具体维修保养参照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱电梯维修保养手册》 3.《LG电梯维修保养手册》 4.《广日电梯维修保养手册》 5.《广东三洋电梯维修保养手册》

四、电梯定期保养规程 1.职责

(1)电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯定期保养记录》，交物业工程维修部保管。

(2)物业工程维修部之班长和电梯工负责跟踪检查，并填写《电梯定期保养检验报告及记录》。

2.内容(1)机房

a.先关闭电源，控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。b.电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查。

c.卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

d.限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。e.制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

f.选层器详细检查及清扫注油。g.电动机冷却风扇注油。

h.各回路绝缘电阻测量(半年一次)。(3)机身及井道：

a.保养时从最高层向下保养(用检修速度)。

b.轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)。

c.内外门开闭动作及门脚胶检查。

d.内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。e.内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

f.接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。g.各种撞动开关、刀、接点检查。h.钢带清扫、抹油，钢带开关检查。i.超重开关清扫、注油。

j.行车情况检查(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动乎层差等)。

k.各讯号灯检查及灯泡更换。

l.各油盅油量检查补充，张紧轮加油。

m.井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、噪音程度、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

五、电梯故障维修规程 1.职责

(1)电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写《电梯维修记录》。(2)电梯工负责填写《电梯故障维修登记表，并通知电梯分包单位。

2.处理

(1)电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟，分包单位两小时内)。

(2)在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

(3)先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

(4)电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。3.一般常见机械故障

(1)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

(2)选层器故障一般有以下几种：

a.滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。

b.选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污快、去污强，而有滑润作用的除污剂清除。c.上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴有锈、没有润滑油所致。更换导向轴承，导轨加润滑油，除去丰导轴锈污，加润滑油。

(3)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

(4）限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

(5)道与轿厢：

a.轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊轮，调整闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

b.开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，地坎间隙、开门刀与门。

c.导轨故障：运行不平稳、发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺凋正、用轨道锉修平接门。

d.导靴故障：运行不平稳，有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重，更换；导靴座位置不对，调整。e.安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

(6)底坑：

a.补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿。

b.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

c.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。

4.电梯一般常见的电气故障

(1)保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换十相同保险丝。(2)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

(3)井道与轿箱：

a.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。清洁接触点或更换、排除断点等。

b.轿门、打：门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，—一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致：清洁接触点，更换开关排除线路断点等。

c.安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

(4)底坑：

a.缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。b.张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良、安全钳钢丝过长、开关损坏等原因所致。清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

(5)以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照《电梯定期保养及维修主要标准》。

六、电梯负荷试验规程 1.职责

(1)电梯维修保养单位参照本规程执行。(2)机电部人员参照本规程监督检查。2.内容

(1)电梯自动试验：

a.电梯轿厢空载，以额定速度上行，行程至井道的上部范围(即约上部的1／2处)断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。

b.电梯轿厢以载有额定负荷的125％，以额定的速度上行，行程至井道的上部范围（约上部的1／2处）断掉机房电源，电梯掣动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。

(2)电梯对重缓冲器的试验：

将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源，用手动撬开掣动器，使其对重完全放在缓冲器上(并使缓冲器压缩)，这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。

(3)电梯平衡系数试验：

电梯以额定负荷的40％～50%，以额定速度上行、和下行电流不得超过0.2％安培。

(4)电梯超载安全装置实验：

将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100％——110％的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。

(5)电梯的运行试验：

电梯轿厢分别以50％的载荷和额定载荷，并在通电持续率40％的情况下往复运行1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。(6)电梯的静载试验：

将电梯轿厢放在最低层，陆续平稳地加入载荷，客梯、和额定载荷不大20%，货梯加入200％的额定载荷，其余各类电梯加人150％的额载荷，保持10分钟，各承载构件无损坏，曳引机无打滑现象，掣动可靠。

第五篇：宁波前期物业服务合同(建设单位与物业公司)

前期物业服务合同(示范文本)

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：

名称： ；

法定代表人： ；

联系电话： ；

地址：。

受托方： ；

名称： ；

法定代表人： ；

联系电话： ；

地址：。

本合同的委托方（甲方）是指开发建设单位或未售出物业所有权人，受托方（乙方）（以下简称甲方）为物业管理企业。

本合同在前期物业管理权已通过招标或议标方式明确的基础上，由甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立。

前期物业管理是指：本合同自生效之日起至业主、业主大会选聘的物业管理企业签定的《前期物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第二条 物业基本情况

物业名称 ；物业类型：。

座落位置 区（市）县 路（街道）号

四至：东 ；南 ； 西 ；北。

占地面积：平方米；建筑面积：平方米。

委托管理的物业概况详见：1[招标书文件]；2[协议方案]；

3、；

4、；附件。

第三条 招投标文件、协议方案及本合同明确的委托事项，甲乙双方按各自约定履行，承担各自履约责任。乙方自本合同签定后15日内开始参与物业的前期介入和今后竣工验收及移交接管工作。

第四条 前期物业管理的委托事项由甲、乙双方在招投标书或协议方案中明确，未明确的甲、乙双方可通过本合同或补充协议加以明确；

1、房屋共用部位、共用设施设备维护、使用管理；

2、房屋装修管理；

3、公共绿地管理；

4、共用部位保洁；

5、安全防范协助及交通秩序维护；

6、档案、资料管理；

7、；

8、。

第二章 双方权利与义务

第五条 甲方的权利和义务

1、在房屋预售或销售前依法定程序选聘物业管理企业，审定物业管理投标方案及协议方案，审定物业管理服务计划，检查监督乙方物业管理实施工作及制度的执行情况；

2、在房屋预售或销售前，制定《业主临时公约》，经辖区物业管理主管部门备案后，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。在与物业买受人签定房屋买卖合同时，应告知物业买受人与乙方签订《前期物业管理服务协议》，同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并将其作为房屋销售合同的附件；

3、按规定配置物业用房，在综合验收前应向辖区物业主管部门移交：

（1）、专业管理用房平方米，座落： ；

（2）、物业管理用房平方米，座落： ；

（4）、物业经营用房平方米，座落： ；

4、按规定在综合验收前向辖区物业管理主管部门缴纳以下物业经费：

（1）初期物业管理费 元；（2）房屋保修费 元；

（3）绿化管理费 元；（4）其他 元；

5、在办理物业验收手续时，向乙方移交法规、文件明确的资料；

6、甲方所委托管理的房屋、共用部位及共用设施设备应达到国家验收标准要求。对乙方提出的问题经双方查验属实后在综合验收前整改完成；

7、不擅自占用和改变共用部位、公共设施的使用功能及用途，如需改动、扩建或改善配套项目及设施的，与招标书或协议方案出入较大，须与乙方协商后报有关部门批准后实施，并及时告知业主；

8、按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

保修期间委托乙方实施保修的，乙方按规定程序或投标书（协议方案）的标准实施，甲方负责监督；甲方自行负责保修的，甲方应在业主报修当日内及时到位检查和修理，3日内修结，因特殊情况无法在正常时限内修理完毕，应向业主和乙方说明原因及修理期限；

9、在综合验收前，应向供热、供电、供水、通讯、有线电视、市政、环卫等单位办结移交手续，对于上述单位的接管情况及手续资料告知并移交乙方；

10、由于甲方在销售过程中对业主违法承诺或违反原规划方案导致业主拒付物业管理服务费用，应承担连带偿付责任；

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、为维护业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，甲方应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第六条 乙方的权利和义务

1、按照法规政策及有关物业管理的技术标准和行业规范、投标书或协议方案及本合同约定，实施物业管理、提供专业化的服务；

2、选聘物业管理处主任，制定物业管理服务规章制度，抓好员工培训和执证上岗；

3、负责编制物业管理管理计划、共用部位和共用设施设备维修资金使用计划及决算报告；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经甲乙双方商定后由乙方组织实施；

4、对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或物业使用守则的行为，视情节轻重采取规劝、制止、报告等措施；

5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，接受房屋管理部门的委托。做好物业装饰装修审批和管理工作，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

6、向业主公布房屋共用部位、共用设施设备日常维修费、及利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况；

7、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；依照本合同和有关规定收取物业管理服务费用；

8、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

9、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域内的物业使用安全和公共秩序；

10、不得擅自改变物业管理区域内共用部位的用途；对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商同意后，报有关部门批准后方可实施；

11、不得在处理物业管理事务活动中侵犯业主的合法权益；

12、履行物业投标书或协议方案所述的物业管理服务内容和服务质量，接受业主及使用人、社区居委会、物业主管部门的监督，不断提高管理水平。定期向甲方、辖区物业管理主管部门报告合同履行情况，接受监督和指导；

13、在物业合同终止时，应在撤出管理前一个月内，请专业审计机构对收益和专项资金的使用情况进行审计，并按规定移交物业用房、资金和资料等。

第三章 委托管理服务期限

第七条 委托管理期限定为 年（不超过3年）。自 年 月 日

起至 年 月 日止。但是，期限未满、业主委员会与物业管理公司签定的物业管理服务合同生效的，本合同自然终止。

第四章 物业管理服务费用

第八条 物业管理服务费收取

物业管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，向乙方交纳；

1、综合服务费：

（1）[多层住宅] 元/平方米/月；

（2）[小高层层住宅] 元/平方米/月；

（3）[高层住宅] 元/平方米/月；

（4）[别墅房] 元/平方米/月；

（5）[办公楼] 元/平方米/月；

（6）[商业用房] 元/平方米/月；

（7）。

2、共有部位、共用设备设施日常维修费：

（1）多层住宅 元/平方米/年；

（2）经营用房等非住宅以及有电梯的小高层 元/平方米/年；

（3）高层住宅 元/平方米/年。

3、建筑装潢垃圾清运费：

（1）住宅每平方米 元（一次性）；

（2）非住宅每平方米 元（一次性）。

以后进行再次改造装潢的应按照本标准再次交纳装潢垃圾清运费；

第九条 本物业管理服务费每（[月]/[季]/[半年]）交纳一次，每次交纳费用时间为。（装潢垃圾清运费例外）

第十条 空置房的物业管理服务费用由甲方交纳；

第十一条 业主出租其拥有的物业，与物业使用人有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任；

业主转让物业时，应当向乙方交清以前的各项物业管理服务费用；

第十二条 物业管理服务费标准的调整，按 调整。

第十三条 本物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、中央空调、共用车库、楼道灯等）运行能耗费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。

第十四条 车辆停放费按物价部门规定的标准执行；

第十五条 开展合同约定以外的委托性有偿服务项目，服务报酬根据实际测算合理收费。

第五章 违约责任

第十六条 甲方违反本合同第五条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第十七条 乙方违反本合同第六条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第十八条 乙方违反本合同第四章约定的，擅自提高收费标准，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。

第十九条 甲乙任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿。

第二十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十一条 甲方擅自向物业买受人承诺物业管理服务收费标准，甲方应向业主作出明确说明，给乙方造成经济损失部分，甲方应予以经济补偿方式弥补。

第六章 附则

第二十二条 自本合同生效之日起15天内，根据甲方委托管理事项，办理物业管理交接手续。

第二十三条 甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充，补充协议与本合同具有同等效力。

第二十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第二十五条 本合同正本共 页，一式四份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门一份（备案），报商品房预售许可证发证机关一份（备案）具有同等法律效力。

第二十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决：

[一]提交物业管理主管部门调解；

[二]提交 仲裁委员会仲裁； [三]依法向人民法院起诉。

第二十八条

甲方（签章）

法定代表人

年 本合同自 起生效。乙方（签章）法定代表人

月 日 年 月 日