物业管理公司员工考核细则

第一篇：物业管理公司员工考核细则

九鼎物业公司员工绩效考核细则（第二版）

第一条行为规范

1． 禁止邻层乘坐电梯，发现一次扣1分。

2． 私自调换班次，每次扣2分。

3． 上班时间会客每次扣1分。

4． 工作期间与业主发生争执或恶语相向每次扣3分。

5． 不服从工作安排每次扣3分。

6． 空岗、串岗、睡岗，每次扣5-10分，造成严重后果另议。

7． 在岗位上发生口角，造成不良影响的当事人一次扣3分。

8． 酒后上岗者或当班期间饮酒者发现一次扣2-5分。

9． 日常工作时发现问题未及时汇报一次扣1分。

10． 无故不参加例会或公司组织学习等，每次扣2分。

11． 不注意个人卫生，有损公司形象者，扣2分。

12． 下班时没有及时关闭空调、灯等，每次扣1分。

13． 员工各种请假需提前填写《请假条》；如遇紧急情况，上班前告知部门主管，征得同意后，方可休假。病假1天扣2分，事假1天扣4分（保安部人员除外）。

14． 辞职员工务必提前10天递交离职申请书，由主管领导按照正常程序办理离职手续。离职员工未能按上述规定提前递交离职书而自行离职，公司将停发剩余工资，如员工违规离职给公司造成相关损失的，公司亦保留予以继续追究的权利。

第二条工程部

1.装修巡视发现问题没有及时汇报或处理者每次扣2分。

2.设备间卫生打扫不合格的值班人员扣1分。

3.维修人员接到报修后，无故超过规定时间到达现场的扣1分。

4.到达维修现场后违反工作程序进行操作的扣1分。

5.维修完毕没有及时通知保洁部进行保洁的扣1分。

6.现场情况复杂未及时向领导汇报者扣1分。

7.工具、钥匙、图纸外借不记录者扣1分。

8.夜班当值期间，交接班时地面，桌面脏乱的扣1分。

9.工作中未按照要求做好相关记录者扣1分。

10.维修完毕后，没有及时向主管汇报维修情况的扣1分。

11.配电房，泵房巡视时发现设备有故障不及时上报的扣10分。

12.变压器倒闸操作时，没有严格按照操作规程进行，造成电梯困人的相关人员每人扣10分。

13.严重违章操作设备，造成重大影响的扣10分。

第三条保安部

一． 有下列情形之一者扣1分。

1．2．

3．4．

5．6．

7．8．

9． 门口站岗值勤时，靠墙或小动作过多者。值勤时接打手机或同他人聊天者。交接岗，未按规定动作执行或动作执行不规范者。门口接待来访人员或检查证件时，未使用礼貌用语者。未认真做好车辆及人员的登记或未联系相关部门放行者。当班期间聊天、唱歌、看书报、吸烟、吃零食、坐姿或站姿不规范者。未经同意放违规车辆进入或离开小区者。未做好车辆及人员的进出登记者。放入无出入证或工作证人员进入者。

10． 值日时打扫卫生不彻底。

11． 随地吐痰，乱丢垃圾者。

12． 在值班登记表上乱写乱画者。

13． 上班期间便服、工装混穿、下班后穿工装在小区内逗留者。

14． 在宿舍内干扰他人休息不听劝阻者。

15． 没在巡逻签到表上签字或弄虚作假者。

16． 发现违纪违规人员未及时有效处理者。

17． 换班吃饭时间超过30分钟，扣分标准按迟到计入考核。

二． 有下列情形之一者扣3分．

1.未按时完成上级布置的任务而又未上报原因者。

2.巡逻时发现问题未及时向上级领导汇报或自己能处理而未处理，或不按规定的时间、地点、路线进行巡逻者。

3.发现违纪违规人员未及时有效处理，造成影响者。

4.未取得领导同意留外来人员在公司住宿者。

5.对检举人打击报复威胁者。

三． 有下列情形之一者视情况每次扣5-20分。

1.由于工作疏忽造成公司财物、车辆损坏、被盗或丢失者。

2.私查、扣证件，以公司或项目部名誉进行损害公司声誉活动者。

3.在门岗打架斗殴者，根据情况每次扣10-30分计入考核。

第四条保洁部

一.有下列情形之一者扣1分．

1.公共玻璃门、窗手印多的，电梯轿箱内小广告未及时清理的。

2.责任区有漏擦现象的。

3.责任区内有垃圾现象的。

4.楼梯有漏拖现象的。

5.地角线上有浮灰的。

6.卫生间有异味的。

7.社领导办公室室内物品清洁完后未放回原位的。

8.社领导办公室杯子、烟灰缸忘刷，垃圾筒内垃圾忘倒每项的。

9.卫生间有苍蝇3只以上的。

10.不按院区工作程序作业，或发现烟头5个以上的。

11.工作中做其他事的。

12.上班不扎头花的。

13.工作中和他人聊天的。

14.墙面有蜘蛛网的。

15.地下室地面未按时拖扣1分。

16.消防箱内卫生未按时打扫的。

17.业主家门口垃圾未及时清理的。

18.绿色植物出现生长异常情况未及时汇报和治理的。

19.会议室桌面、地面、烟灰缸未及时清洁的。

二.有下列情形之一者扣3分

1.不服从领导工作安排者。

2.业主有效投拆一次者

洛阳九鼎物业管理有限公司

2010年7月14日

第二篇：物业管理公司员工培训资料

物业管理公司员工培训资料 一．物业管理知识：

（一）、物业管理者职业道德的基本内容

1．职业道德：是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。

2．职业道德的基本因素：包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。（在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨练职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯

3．物业管理者职业道德的基本内容：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。

3．1．物业管理者的职业思想 3．1．1．业主至上观 3．1．2．管理就是服务观 3．1．3．技术服务观 3．1．4．忠诚的服务观

4．物业管理者的行为规范和行为准则

行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求，物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。

（二）物业管理者的职业道德修养

1．物业管理职业道德修养：是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行为特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。

2．物业管理者如何才能加强职业道德修养

2．1．加深行业认识 2．2．树立服务意识 2．3．提高文化素质

（二）、物业管理常识

1．物业：指已建成投入使用的建筑物及其相关的设备、设施和场地

2．物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，透过一些专业的管理技巧，制定管理模式，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目有计划和有系统的管理手段进行维护、修缮和养护，从而达到物业价值的提升，更增强了物业在市场上承接力，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3．物业管理的作用：为业主创造一个安全、舒适、文明、和蔼的生活与工作环境；有利于提高城市管理的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值、增值。

4．业主：指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。5．物业使用人：指房屋、市政、公用设施及场地的使用人。（即包含业权人，也包含非业权人）

6．业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。

7．物业管理公司：指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业性经济实体。

8．物业管理公司的权利：

8．1．根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法； 8．2．依据物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理； 8．3．依据物业管理委托合同和有关规定收取管理费； 8．4．有权制止违反规章制度的行为； 8．5．有权要求业主委员会协助管理；

8．6．有权选聘专业公司承担专项管理业务；

8．7．可以实行多种经营，以其经费补充管理经费。9．物业管理公司的义务：

9．1．履行物业管理委托合同，依法经营； 9．2．接受业主委员会和业主及使用人监督； 9．3．重大管理措施应提交业主委员会审议批准； 9．4．接受行政主管部门监督指导；

9．5．至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目； 9．6．提供优良生活工作环境，搞好社区文化；

9．7．发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告； 9．8．《物业管理委托合同》终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

二．物业安全管理业务知识：

（一）、管理员应具备的职业道德： 1．忠于职守、勇于奉献

2．热爱本职工作，精益求精 3．热心服务，礼貌待人 4．清政廉洁，奉公守法 5．遵守社会公德

（二）、管理员应具备的素质 1．高度的警惕性 2．高超的策略性 3．防卫的灵活性

（三）物业部员工行为规范 1．管理员的守则。

1．1遵守国家政策法律法规，遵守公司的规章制度。

1．2．仪容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语，对人要有礼貌，不得粗言烂语，出口伤人，更不能出手打人。

1．3．服从领导、听从指挥、团结同事、互相帮助、按时按质完成各项工作任务。1．4．讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。1．5．当值期间要尽职尽责，做到敢管善管，站岗、坐岗姿势要端正。1.6 当值期间不得吸烟、吃零食、看书刊杂志、报纸、睡觉 1．7．不得随处吐痰，保持良好习惯。1．8．严禁监守自盗。

1．9．不得无故缺勤、迟到或早退。

1．10．要克服特权思想，不得利用职权进行打击报复。

2．工作态度。

2．1．服从领导：不折不扣地服从上级领导的合理工作安排及工作调动。2．2．严于职守：坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡觉。

2．3．正直诚实：对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。

2．4．团结协作：各部门之间、员工之间要互相配合、帮助，同心协力的解决困难。2．5．勤勉高效：发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作

3．服务态度。3．1．礼貌：这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

3．2．乐观：以乐观的态度接待客户。3．3．友善：“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接客户及同事相处。

3．4．热情：尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。

3．5．耐心：对客户的要求应认真，耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

3．6．平等：一视同仁地对待

4．仪容仪表。

4．1．员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作牌端正佩戴在左胸前。4．2．任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。4．3．皮鞋要保持干净、光亮。

4．4．男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头；女员工头发应梳理整齐，不作怪异发型。

4．5．面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓装艳抹，并避免使用浓味的化妆品，不留长指甲（不长于指头2毫米）和涂有色的指甲油。

4．6．保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

5．行为举止。

5．1．举止应大方得体，于人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。

5．2．遇上级领导或有客来访，应即使起身相迎并问好，先请来访人员入坐后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。

5．3．站立的正确知识：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、挺胸、收复、两眼平视前方。

5．4．注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧及情况除外）。

5．5．进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻敲门三下，征得同意后方可入内，若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。

5．6．进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按扭，请同行的客户、女士、或来访人员先行。

5．7．对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见、要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。

6．接听电话。

6．1．所有来电，务必在三响之内接答。6．2．拿起话筒先说“你好，***单位”，语气平和。

6．3．通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。6．4．必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍。6．5．通话完毕应说“再见”，不得用力郑话筒。

6．6．当班时一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话）

（四）．奖惩制度

严格按照公司相关规章制度执行。

（五）．物业部安全管理任务。

物业部安全管理是公安、消防部门在大厦进行治安防范、消防安全的重要埔住力量。物业部安全管理主要任务是落实各项治安、消防制度，维护大厦秩序，及时发现和打击违法犯罪分子活动，维护大厦设施及辖区内用户的财产安全。物业部安全管理必须坚决执行“谁主管、谁负责”和“群防群治”的原则，应履行以下职责：

1．负责做好“防火、防盗、防爆炸、防破坏、防自然灾害”的五防工作,维护大厦范围内治安秩序。

2．严格治安管理，做好来访及加班登记、电视监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。

3．严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。4．积极配合公安机关打击大厦内及周围发生的违法犯罪活动。5．负责大厦内各用户治安、消防工作的宣传、指导和监督。6．抓好物业部安全管理队伍的业务培训。

（六）．岗位职责。（详见岗位职责）

(七)、物业部安全管理员处理问题的原则和方法 1．原则

物业部安全管理人员是公安机关的重要辅助力量，在日常协助公安部门维护大厦治安秩序和护卫业主/租户的安全中，必须及时处理各种问题。处理问题应遵守的原则：依法办事、执行公司各项规章制度、不徇私、以理服人。

2．方法不同性质的问题，采取不同的方法进行处理。

2．1．对业主/租户之间一般违反法规内部矛盾的问题，如纠纷，可通过说服教育办法解决，主要是分清是非，耐心劝导，礼貌待人。

2．2．对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝开，耐心调解，把问题引向缓解，千万不要让矛盾激化，不利于问题解决。在处理上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节明显轻微，不需要给予处罚的，可当场予以教育或协助所在单位、家属进行教育，违反公司有关规章制度的通知管理处有关领导处理，如需要治安处罚的，送公安部门或报警处理。

2．3．对于犯罪问题，及时予以制止，把犯罪分子抓获扭送公安部门或及时报警处理。

（八）、紧急事件处理程序 1．突发事件的处理程序

1．1．凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤忙或重大纠纷），必须保持冷静，立即采取措施，报告当值领班。

1．2．简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。1．3．驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

1．4．查看本部各类记录、出入登记、各电视录像，检查有无可疑情况和人员。1．5．对勒索、打架事件、监控中心应密切注意事发现场的情况变化。1．6．对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调、劝阻争吵、平息事态。

1．7．对伤忙事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确已死亡的，应报派出所调查处理。

1．8．对涉及刑事及重大责任事故或治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由物业经理、物业主任、当值管理员主管、领班协助调查处理。

1．9．物业经理、物业主任、当值管理员主管、领班在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态抗大，并拍照留证。

1．10．物业经理、物业主任、当值管理员主管、领班组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司领导。

1．11．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事情详细的经过。

2．殴打暴力事件的处理程序

2．1．处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2．2．巡查发现或接报大厦内有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦物业部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理，否则监视现场，等待物业部的指令。

2．3．物业部接报后视情况派适当数量的管理员（固定岗除外）立即到场制止，将肇事者带往物业部值班室接受调查。如场面无法控制，应尽快报公安部门。

2．4．斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

2．5．如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。

2．6．事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

2．7．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事情详细经过。

3．盗窃等破坏事件的处理程序

3．1．巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦物业部，简要说明现场情况，并监视现场等待保安部的指令。

3．2．物业部接报后，应迅速派适当数量的管理员（固定岗除外）到场制止，设法抓获肇事者，带往保安部调查处理。

3．3．事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

3．4．如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。

3．5．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事情详细经过。

4．电梯困人的处理程序

4．1．消防监控中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告管理员主管、领班和视情况通知物业主任、物业经理并通知工程部，组织管理员到现场协调控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留楼层通知工程部和电梯公司进行解救被困人员。

4．2．监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困人员联系，做好解释安慰工作。

4．3．如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。

4．4．当值领班管理员主管填写特发事件报告，做好详细记录故障情况及处理经过。

5．水浸处理程序 5．1．当值各岗管理员如发现大厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告当值领班、管理员主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。

5．2．当值领班、管理员主管接报后立即赶往现场查看情况，组织抢险并及时向上级领导（物业主任、物业经理和公司领导及工程部）汇报情况。

5．3．设法查明浸水原因，并采取有效阻截措施，如水浸是来自大厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道能往大厦的入口封闭，并用排水水泵将大厦的积水抽排出大厦外；如水浸来自大厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水闸或供水泵。

5．4．组织当值人员根据水浸情况，协同工程部采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电闸、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水沟、开启排水泵、用吸水机等，尽可能减少水浸所致的损失。

5．5．水浸排除后，立即通知清洁公司人员清除积水并清理现场环境，通知工程部查明原因，修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常运作。

5．6．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事件详细经过。

6．停电事故的处理程序

6．1．接通知大厦将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户，工程部安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；物业部派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。

6．2．未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系工程部，尽快采取措施恢复供电。6．3．使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。6．4．派管理员到各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序。

6．5．消防监控中心和巡楼保安员密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。6．6．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事情详细经过。

7．业主/租户单元内发生刑事和治安灾害事故的处理程序。

7．1．当值管理员应迅速向当值领班、管理员主管、物业主任、物业经理汇报或向公安部门报案，业主/租户受侵害的财物投购保险的，由被保人通知承保的保险公司。7．2．当值领班、管理员主管应根据具体情况，采取适当的方法把整个现场保护起来，禁止无关人员进入现场，以免破坏现场遗留的痕迹、物证、影响证据的收集。

7．3．抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生发现经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真记录。

7．4．向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。7．5．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事情详细经过。

8．抢劫的处理程序

在当值中如遇有公开使用暴力，威迫或其他手段如打、砸、抢、强行掠取公司或业主/租户财物的犯罪行为时，必须立即按如下程序处理。

8．1．迅速制止犯罪，设法擒获或召集组织其他人员擒获罪犯，同时向当值领班、管理员主管、物业主任、物业经理报告或公安部门报案。

8．2．如在楼内发生劫案，应通知大堂管理员留意，严格检查，组织人员进行清查，如罪犯逃走，追不上时，应看清楚犯罪分子的人数、衣着、面貌明显特征、身体特点、所用的交通工具及其型号、品牌、特征等，及时报告上级领导、公安部门。

8．3．保护好现场，劫匪遗留凶器、作案工具等不要用手触摸，不要让无关人员进入现场，如无固定的现场的、无法将劫匪遗留的物品留在原处，要一一收拾起来，交给公安部门处理。

8．4．访问目击群众收集发生劫案情况，提供给公安部门，同时公安部门未勘查现场或未勘查完毕不能离开。

8．5．事主或在场如有受伤的，要立即设法将伤者送医院抢救医治，并迅速报告公安部门。

8．6．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事件详细经过。

9．对不执行规定不听劝阻的处理程序

在当值过程中如遇到不登记不出示证件强行进入，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等，可按如下程序处理：

9．1．处理问题时要有礼貌、态度和蔼、说话和气、以理服人。

9．2．对不停劝阻者，尽量想办法查清其姓名或单位，如实记录下来以便向领导汇报。9．3．发生纠纷，管理人员一定要保持冷静，避免争吵。

9．4．若遇到个别人员蛮横无理，打骂管理人员，可通知上级领导同此人共同协商妥善处理，若情节严重，报告公安部门依法处理。

9．5．当值领班、管理员主管填写特发事件报告，写出事件详细经过。

10．对醉酒闹事或精神病人的处理程序

醉酒者或精神病人失去了正常的理智，有些处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当值人员应按如下程序处理：

10．1．进行劝阻或阻拦，让其离开大厦管辖范围。

10．2．如果熟悉或认识醉酒者或精神病人，应设法立即通知其家人或工作单位，请他们派人领回，并采取监控和监护措施。

10．3．若醉酒者或精神病人有危害社会安全的行为，可将其强制送交公安部门，处理过程中要注意保护自己。

11．在当值中拾到遗失物品的处理程序 11．1．群众交来或拾获群众遗失或遗留的物品，都要一一登记清楚，并报告当值保安主任或上级领导。

11．2．处理拾遗物品，拾遗物品中有证件提供失主的详细地址或电话的，可通知失主前来认领，但要问明情况，如是贵重物品，必须交由部门领导处理。

11．3．如拾遗物品是属于违禁品的登记后上报部门、公司领导与公安部门协调处理。11．4．对拾遗物品，必须报告部门领导，不得拾物不报、少报或私自挪用，违者重处，情节严重的以贪污论处。

（九）、常见的几种可疑情况及处理措施： 加强巡逻检查是治安防范工作中预防、发现和打击违法犯罪分子的一项行之有效的措施。而对可疑情况视级别及采取相应的措施是巡逻工作的重点，以下几种常见可疑情况及处理方法：

1．可疑情况：在大厦内游荡或借口找人说不出被访人姓名及所在单元和公司名称，或接二连三的进去单元内的。

处理方法：密切注意其举动，必要时劝其离开。

2．可疑情况：发现其身上带有铁棒、刀具、钳子、螺丝刀等工具的。

处理方法：检查其扔带工具的用途，如用途不明的，先约束起来，送公安部门。

3．可疑情况：携带物品繁多，如电脑、打印机等贵重物品，又无任何证明的（搬家有管理处放行条的除外）。

处理方法：暂时将人、物扣留，待其出具可靠证明后放行，如无任何证明，即通知部门领导或公安部门审查。

4．可疑情况：在偏避、隐蔽处清理皮包或钱包的

处理方法：立即设法拦截，询问证实，如属盗窃、抢劫财物的，报告部门领导或送交公安部门处理。

5．可疑情况：单车、摩托车无牌、无证行驶、无钢印、有耗损痕迹的，或将未开锁的单车背走或提走的

处理方法：当即扣留人、车，待查明后方行。

6．可疑情况：遇到保安即转身远离或逃跑的人。

处理问题：设法阻截（用对讲机向各岗位通告及当值保安主任报告）擒获。

7．可疑情况：低价出售物品与实际价值相差较大的。处理方法：暂扣留人、物，查明情况后放行。

8．可疑情况：三五成群，鬼鬼祟祟。

处理方法：密切监视，将情况报告上级领导。

9．可疑情况：长时间一个人留在单元里面不离开的。

处理方法：上前询问，非本大厦业主/租户劝其离开，如有做案嫌疑要详细盘查。10．可疑情况：发现天台隔热层、消火栓内等隐蔽地方放有刀具、钳子、铁棒等工具。处理方法：不动隐蔽的工具，采取伏击的方法，监视作案者的行动，发现作案，将其擒获。

（十）、消防报警信号处理程序

1．消防中心当值值班员收到消防报警信号或电话报警时： 1．1．用对讲机通知巡楼管理员即时到现场核实。1．2．即时向当值领班、主管报告，讲清楚报警地点。

1．3．将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值领班、主管报告。

2．巡楼管理员接到消防监控中心当值值班员呼叫后，以最快时间赶到报警地点核实，并且遵守以下规则：

2．1．报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。

2．2．报警地点在写字楼单元内，应先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。

2．3．报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。2．4．报警地点在停车场内，于车场管理员一起进入报警地点检查。

2．5．报警地点在商场独立商铺内且已上锁，应即时报告当值领班、主管和商场当值负责人员，留守现场观察，等待当值领班、主管和商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。

2．6．报警地点在写字楼单元且上锁，即时报告当值领班、主管，并留守注意观察，等待当值领班、主管到场后决定是否破锁进入检查。

3．当值领班、主管接到消防监控中心（巡楼）管理员报告后，即时带领机动人员以最快时间赶到报警地点现场检查：

3．1．经到报警地点检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值值班员复位，若进入写字楼单元（商铺）、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。

3．2．报警地点在写字楼单元（独立商铺）内且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知客户。

3．3．经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。

4．消防监控中心当值值班员收到当值领班、主管指令后信号复位，并做好记录，当值领班、主管填写特发事件报告，写出事件详细经过，再由部门经理、主任向上级汇报汇报。

（十一）、初期火警处理程序

1．发现初期火警，在场人员应该：

1．1．即时报告大厦物业部消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；

1．2．同时利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展； 1．3．在可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。

2．物业部消防监控中心值班员收到现场报告后： 2．1．即时报告当值领班、主管；

2．2．联络物业部经理、主任，报告情况； 2．3．密切监视报警地点情况。

3．物业经理、主任及当值领班、主管收到火警报告后：

3．1．带领管理员灭火人员，携带灭火器以最快时间赶到火警现场； 3．2．立即指挥在场人员进行灭火扑救； 3．3．同时向上级领导汇报

4．灭火后，物业经理、主任及当值领班、主管安排人员留守火警现场，等待公司调查。当值领班、主管填写特发事件报告，写出事件详细经过，再由物业经理、主任向上级汇报。

5．若扑救无效，物业经理、主任及当值领班、主管即时决定： 5．1．将灭火人员撤离至安全距离内。5．2．立即向上级汇报。

5．3．进入火灾紧急处理方案。

（十二）、火灾紧急处理方案

初期火警扑救无效，火势将无法控制并进一步蔓延时，在场部门经理、主管应该即时向大厦当值最高领导（总经理）报告。

1．大厦当值最高领导（总经理）接到报告后： 1．1．及时召集大厦义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员各就各位。1．2．向消防监控中心发出指令，用紧急广播系统通知用户紧急疏散。1．3．第一时间到达现场，决定是否向公安消防局报警求救。

2．大厦消防监控中心当值值班员收到大厦当值最高领导（总经理）指令后。2．1．启用消防紧急广播，通知用户紧急疏散。

2．2．向公安消防局报警，讲清楚大厦地点，起火楼层、火势等。2．3．将监控镜头定在起火楼层密切监视。

2．4．检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用对讲机安定被困者情绪。

3．救火、支援队接到总指挥指令后：

3．1．接到指令后，当值领班、主管立即带领管理员携带防毒面具、破拆腰斧、照明设备及轻便灭火器到场。

3．2．如火场火势较小，用轻便灭火器扑救，如火势较大立即动用消火栓扑救。

3．3．若需动用消火栓扑救，到场的管理员迅速打开水带，实施战斗展开，完成水带铺设，水枪接至水带，然后开水护救。

3． 4。关闭防火分区的防火门。3． 5。如有受伤人员和其他滞留人员，需及时抢救，疏散到安全地点（不得使用电梯，应从防火梯疏散）

4．疏散、应急队接到总指挥指令后： 4．1．集合前先拿齐租户名单及对讲机。

4．2．发生火警之上下层分两队集合准备工作。4．3．当接到总指挥下令疏散时尽量往下撤离。4．4．于上层之队伍须注意火警发生的区域，以便用远离该区域之防火通道进行疏散。4．5．着火层上一层的疏散人员应注意从低到高逐层逐户疏散。4．6．着火层下一层的疏散人员应注意从高到低逐层逐户疏散

4．7．疏散人员疏散时，应用镇定冷静的态度和声调通知租户，以免造成恐慌。

4．8．通知时，指明疏散方向和火场地点，以保证客人安全疏散，疏散通道口必须设岗指明方向，保持通道畅通无阻。

4．9．疏散时，如火势及烟雾不大时，租户可先锁门后疏散。

4．10．已疏散完人员的房间要作有标记，疏散完人员后要关闭好防火门及户门。疏散时，人流不能往已空出的楼层折返。

4．11．对于被火围困的人员，应通过广播器，室内电话等通讯工具，告知其自救办法，引导他们自救脱险。

4．12．上层疏散如因往下烟雾过浓或火势已波及全层时，应立即往楼顶天台处疏散。4．13．疏散人员待租户撤离火场到达集合地点时做人员登记，并迅速检查火场是否有人员被困或滞留，如有及时通知火场指挥，完毕后听从总指挥的命令及时撤离。

5．治安队接到总指挥指令后;

5.1．接火灾报警后，当值领班、主管迅速组织人员到起火层下一层集结。

5.2．分配人员把守住通往着火层的各个通道口，指挥中央监控室将电梯降到首层。5.3．阻止无关人员进入火灾现场，防止造成不必要的伤亡和趁火打劫事件的发生。5.4．专职消防人员到场后，指引通往火场的最佳路线。

6.交管队接到总指挥指令后：

6．1．接火灾报警后，外保当值主管立即指挥外围各岗位坚守岗位。

6．2．安排管理员阻止无关车辆进入现场，以防止发生交通堵塞，到大厦车辆均在大厦外围放下乘客，并听从外保人员的指挥，暂时不要进入大厦。

6．3．管理员应及时给大厦扑救火灾的消防车指示方向，并指明室外消火栓、室外加压器的位置，使消防队员迅速到达起火地点，实施扑救。

6．4．疏导进入大厦的外来人员暂时不要进入，等待通知。

7．设备保全队接到总指挥工作指令后：

7．1．配电室当值人员接到指令后，必须时刻注意到供电系统各区配电开关，配合有关的指示，根据情况随时关闭个别区域供电，当停止有关区域的供电时，需保持发电机的运行。

7．2．电梯—在没有乘客情况下须将所有电梯电源关闭。立即开启消防电梯，供消防人员专用。

7．3．空调、通风——必须将有关空调停下，并将电源开关关闭（消防排烟及楼梯间加压扇必须保持正常运行）。

7．4．消防泵房——必须有人员当值，保持消防栓、喷淋泵的运行，还须注意消防水箱进水是否正常。

火灾扑灭后进行善后处理（协助公安消防人员查明火灾原因结果并存档），事后由保安部经理、主管将火灾原因及扑救情况向公司领导做总结和汇报。

三、消防基本知识理论

火灾是当今世界常发生性灾害中发生频率较高的一种，火灾规律是不以人们的意志为转移的，何时何处发生火灾，是难以把握的，稍有不慎就会发生火灾事故，只要我们在思想上意识上去重视防火，明确消防的重要性，并掌握会防火、会报警、会灭火的基本知识，才能确保大厦的财产和人身安全，把不安全因素防范于未燃之中。

（一）．消防系统组成和工作原理：

1．***广场所安装的消防主机是海湾安全技术GST火灾报警系统和海湾安全技术GST消防联动控制系统，大厦各单元/商铺自动报警系统和喷淋灭火系统均由消防中心监控。

2．消防系统的构成有：消防自动报警系统（消防主机、联动柜、电源柜）；消防水系统（消火栓系统、喷淋系统、稳压系统）;气体灭火系统（气体灭火管网、手动报警站、控制箱、气瓶甁、探测器等）：其他设施（出口指示灯、走火通道、防火门、防烟门、消防电梯等）。

3．消防系统整体运作原理概述：

当发生警报时，探测器与模块会把信息通过线路直接传入消防控制中心JB－QG/QT－GST5000主机或联动柜。在主机上显示发生警报的区域、楼层、地点，同时在彩色CRT显示系统上显示图形报警，在自动状态下，本层及上下相邻三层将会同时联动警铃、广播、风阀、停非消防用电、空调、电梯降落、水泵启动等设备，做到迅速疏散人群和灭火目的。

4．防火卷闸的工作原理：当火警发生时，火势蔓延到防火卷闸两侧时，卷闸前后两个探测器会探测到火警信号，此时防火卷闸控制系统会接到一个落闸信号，卷闸动作，消防中心同时会接收到相应报警信号，当卷闸落至中间时会在30至60秒之间暂停一下（具体时间按设计确认），最后降落之地面。

5．消防广播的工作原理：

消防广播系统应24小时处于待命状态，当火警发生后，消防系统会接受到火警信号，在自动状态下，消防广播将会自动切换到工作状态，对火警发生楼层和相邻上下三层楼播放疏散指示。

6．烟（温）感的工作原理：

烟（温）感又称为探测器，是一种自动报警装置系统，当室内或室外的空气浓度达到上限时，探测器报警亮红灯，警报信号经模块处理后输送到消防中心自动报警控制柜，在主机上发出声、光报警指示。

7．喷淋头的工作原理：

喷淋头又称为花洒，喷淋头装置有少量的化学药水，是一种自动灭火系统装置，当室内或室外的温度值达到68或98摄氏度（68适用于普通场所、98适用于高温超所）喷淋头化学药水发生变化，玻璃爆破，水源喷出，消防中心主机相应接收到报警部位，在自动状态下联动相应系统动作。

（二）．消防基本理论 1。什么叫消防

消——消灭火灾、防止蔓延。防——预防火灾。2。消防的工作方针——预防为主、防消结合。

预防为主——就是把预防火灾的工作放在首位，做到“防范于未燃”。防消结合——是要求在做好预防工作的同时，做好灭火抢救工作的准备，有效地扑灭初期火灾，做到“有备无患”。

3。消防的工作原则——谁主管、谁负责、谁当班、谁负责 所谓“谁主管、谁负责、”对消防工作而言就是设单位的法人代表要对本单位的防火安全工作负全面责任：法人代表授权担负某项工作的领导人，要对自己主管工作内的防火安全负责：各班组负责人以至每个员工都要对自己管辖工作范围内的防火安全负责。4。什么是火险隐患、火情、火灾

隐患——指可能或易于发生火灾危险的现象。火情——指一切失火现象，但没有造成大的损失。火灾——指大面积着火，造成经济、人员伤亡的损失。

5。火灾的分类

A.一般火灾、B液体火灾、C.气体火灾、D电气火灾。6。燃烧的条件A着火源、B可燃物、C助燃物。7．燃烧的过程 A起（5—7分钟）：B发展（7—10）： C最猛烈：D下降： E熄灭。

（三）．高层建筑消防防火管理

1．高层建筑的消防安全管理要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，本着自防自救的原则，实行严格管理和科学管理。

2．楼/商铺装修防火

A．室内装修材料必须使用难燃材料，并符合广州市消防局和本大厦相关规定

B．电线采用难燃BVV电线，套难燃线管或金属管保户，采用检测合格的镇流器。C．所有电器的安装必须符合《广州地区电气设备装置规程》。D．在室内烧焊必须有管理处发出的“动火许可证”，烧焊工必须持有“烧焊证”，要在烧焊现场摆放二支以上灭火器，并有现场监督人员。

E．不得从公共区域处私自接驳电源或乱拉电线，工程施工如需增加用电负荷可向管理处申请临电。

F．严禁在装修现场储存易燃、易爆及有毒物品，诸如油类物品不许在装修现场过夜。

3．日常生活防火措施有：

A．严禁在房内焚烧可燃物品。

B．室内不准使用电炉、电烫斗等大功率的电热器具。C．不要把烟头乱丢乱仍。

D．禁止在通道存放杂物，保持通道畅通。E．关闭好防火（烟）门，（出口严禁上锁）

F．定期做好消防设施、设备的检查、做到完整好用。

4．电气防火常有因素有： 主要有六种因素：一是线路短路；二是电线接头不好造成线路接触电阻过大而发热起火；三是电气线路超负荷起火；四是漏电；五是电火花、电弧；六是电缆燃烧。

（四）．怎样报警：

任何员工发现火情，须用对讲机或电话通知消防中心。内容包括： 1．一般情况下，发现火情后应当报警和救火同时进行。

2．当发现火情现场只有一个人时，应一边报警、一边进行处理。

3．用对讲机或电话报警时应沉着，准确地说清楚起火地点、部位、燃烧物是什么、火势大小、报警人姓名以及部门。

4．火警电话：公安消防“119”，消防控制中心直线“********”，内线“***”。

（五）．怎样灭火：

1．火灾危险性及火势发展特点： ***广场分A、B两栋、其中A栋为52层（实际层）；B栋为30层，为钢筋混泥土结构，是一座综合性商业大厦，室内放置材料数量多（办公用品、电器产品等相关物品），人员数量大等特点，一旦发生火灾，造成燃烧，或是直接威胁办公人员和客户的生命、财产安全，造成很大的损失。

2．灭火的方法及原理：

A：隔离灭火发——根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃烧物邻近的可燃物隔开，阻止燃烧进一步扩散。

B：冷却灭火法——根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度这一条件，将水或灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧的温度降低到燃烧以下，从而终止燃烧。

C：窒息灭火法——根据可燃物燃烧需要足够的空气这一条件，采用适当措施阻止空气流入燃烧区，使燃烧物缺乏氧气助燃而熄灭。

D：抑制灭火发——将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应，使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或火性游离基，从而终止燃烧。

3．电气火灾的扑救：

当电器设备着火时，应先立即将有关设备的电源切断，再进行灭火，对着火的带电设备应使用不导电的ABC干粉、二氧化碳等灭火器灭火，而不能使用泡沫灭火器和水灭火。

4．扑救室内火灾一般不要先开窗： 室内着火，如果当时门窗紧闭，一般来说不应急于打开门窗，因为门窗紧闭空气不流通，室内供氧不足，火势发展缓慢，一旦门窗被打开，大量新鲜空气涌入，或是就会迅速发展，不利于扑救。

5．火灾救急程序：

A：发现火灾，保持镇定。

B：用对讲机或打破就近破玻按钮及时向消防中心报警。

C：就地取材，及时灭火（消防中心设备打为自动状态，联动相关设备）。D：迅速疏散人群，转移贵重物品（切勿乘坐电梯）E：维持好现场秩序，并保护好现场。

6．在火灾警报期间，撤离楼宇的最安全方法是选择最近的安全出口（走火通道）。

第三篇：物业管理公司员工管理制度

物业管理公司员工管理制度（处罚规定参考文本）

为提高员工素质，加强内部管理，对员工过失按轻微过失、中度过失、严重过失三类视其情节轻重给予适当的处罚。

第一条轻微过失

1、工作或服务态度不佳；

2、迟到、早退；

3、不按部门工作规程要求工作；

4、没有遵守各部门订立的岗位职责；

5、拖延执行上级命令的；

6、托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）。

第二条 中度过失

1、迟到、早退当月累计达3次以上者；

2、旷工一天以上的；

3、在值班时擅自离岗、睡岗或违反操作；

4、不爱惜公司财产者；

5、没有尽职及时报告事故的；

6、服务态度差受到有效投诉的；

7、当班时喝酒或酒后上岗者；

8、未经公司同意接受供应商或客户的馈赠查实者；

9、在考勤记录、统计、病假、报销等有欺骗行为；

10、未经公司授权自行配置或出借公司各类钥匙、重要财物及其他违纪行为者；

11、对用户（客户）使用亵渎性或辱骂性语言影响恶劣者；

12、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节较严重的。

第三条 严重过失

1、年累计旷工达6天以上的或连续旷工3天以上的；

2、挪用或偷窃公司财产、同事财物，查证属实的；

3、在单位或宿舍内打架斗殴的；

4、对各级管理人员或同事恐吓威胁的；

5、虚报伪造各种发票冒领费用的；

6、煽动他人怠工罢工；组织、参与集体上访的；

7、对外宣传有损公司形象的内容或制造谣言，给公司形象造成损害的；

8、不服从公司安排或调动工作者；

9、严重失职对公司造成损失贰仟元以上者、给公司经济或声誉带来严重损失的；

10、有意泄露公司商业技术秘密的；

11、确认与公司业务竞争对手有联络，给公司带来损失（或潜在影响）的；112、依法被追究刑事责任的；

13、亏空公款者；

14、袭击其他职员、主管同事或客人，扰乱正常工作秩序的；

15、在工作中使用毒品、酗酒或赌博；

16、伪造公司文件的；

17、故意参与危害公司或其他职员的活动；

18、故意破坏公司设施、设备，工具情节严重者；

19、伪造个人人事资料者；

20、未经公司事先书面同意为另一家公司工作的；

21、从公司领取薪酬、报酬，或报销方面造假或协助他人造假

者；

22、考核连续两年不合格者；

23、贪污（如收款但不出具发票的）受贿、盗窃、赌博、营私舞弊、私设小金库等行为；

24、玩忽职守，违反技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失的；

25、服务态度差，对客户投诉屡教不改或损害客户利益；

26、其他有违反公司劳动纪律和规章制度情节特别严重的；

27、触犯国家法律及法规，被刑事拘留或受到更严重惩罚。

28、法律法规规定的其他情形。

第四条 过失处罚

过失处罚分为口头警告、书面警告、通报批评、解除劳动合同。

1、发生“轻微过失”者，将给予口头警告，并可扣款5-20元；“轻微过失”重犯者，将给予书面警告，书写改正保证书，并扣款20-100元；同一过失屡犯者，予以通报批评、降职降级或调换岗位，并扣款100-300元。

2、发生“中度过失”者，将给予书面警告，书写改正保证书，并扣款20-100元；“中度过失”重犯者，予以通报批评、降职降级或调换岗位，并扣款100-300元。

3、发生“严重过失”者，予以通报批评、降职降级或调换岗位，并扣款100-1000元；重犯者及严重违纪违法者，将予以解除劳动合同，并追究对公司所造成的经济损失；情节严重，触犯法律的，递交司法机关依法处理。

4、一年内受到两次通报批评处分时，将被解除劳动合同。

5、凡发生以上过失而被公司解除劳动合同的，一律不作任何经济补偿。

6、以上提及的过失内容非尽完备，员工如有过失行为，而未列入以上各类过失中，公司有权决定过失类别，并做出相应的处理。经公司研究后增补的条款，将自动成为员工行为规则的一部分。

第五条 处罚决定的签收

过失处罚由部门根据过失的事实表现填写《工作处罚单》，《工作处罚单》由失职的员工签收，副本由各部门每月上报工资单同时报公司办公室存档。2

第四篇：物业管理公司员工先进事迹材料

尊敬的各位领导、同事们大家好：

我叫。。，今年29岁，自8月到达源物业管理有限公司工作以来，已是四个多年头。我先是从最基层的保安员做起，通过自己的不断努力做到保安队长，再到经营管理部副部长，现任奥林国际公寓管理处副主任，在领导与同事们的支持与帮助下，经过长期的学习与磨练，个人素质与能力得到了提高，工作取得了一定的成绩，积累了宝贵的工作经验，养成了我耐心细致、严谨求实的工作作风。现在我将这四年里的一些工作经历与心得汇报给大家。

曾经当过兵的经历造就了我不服输的性格：我始终相信滴水穿石、聚沙成塔，万丈高楼平地起，踏实肯干是真知，勤能补拙是良训。既然公司给了我一个实现人生价值的机会，我就应该好好工作，以高质量的服务博取业主的信赖，为公司的发展尽自己的最大力量。

服务于业主，就是尽自己最大的能力保障他们的生命安全、财产安全。在保安队工作期间，我受过很多委屈，需要面对有些业主的不理解和外来人员的滋事生非，那些为人知的、不为人知的我都忍了下来，尽自己的能力协调矛盾，感动业主，争取理解与支持。作为保安队长，我经历过很多事情：劝救过意欲轻生的居民，挽救了一条可贵的生命;联系醉酒居民的家人，将其安全送抵家中;平息多起打架斗殴事件;积极配合公安机关擒获犯罪分子等等，这些都是我应该做的，更是我必须做的，只要业主的利益受到保护，公司的荣誉得到维护，那么我便无怨无悔!

服务于居民要求我们待人以诚。我认为诚信包含两个方面的内容：一是自己恪守信约，言必信、行必果;二是相信别人能守信用。二者缺一，就不是真正的诚信。现代生活要求人要诚信，特别是像我们物业公司这样的服务性行业。诚信并不是简单的一个词汇，诚信更是一种态度、一种责任;一个不诚实的人是承担不起工作的责任的，一个不诚信的公司更不可能在现代社会上立足。这就要求我们物业公司的每一位员工都应诚实守信、至真至诚的对待每一位业主，尽我们所能为业主提供一个良好的学习环境、宽松的工作环境、舒适的生活环境。

雨水能够滋养大地，复苏万物，可是于我们物业工作人员而言却不尽如此。当的雨季来临时业主们的投诉电话也接踵而至。每次接到报修电话，我都要在第一时间头顶大雨赶到现场，挨家挨户的进行走访、了解和调查，并且做好记录及时汇报给工程部，只有这样工程部的同事才能够更好的进行维修，使得房屋漏雨问题得到圆满的解决。待房屋维修完毕我还要逐家进行回访，确保我们的维修能够得到住户的满意。一场雨下来要走上十几家，要爬百十多层楼，一天下来腰酸腿疼，晚上回家睡觉时经常半夜将我痛醒，妻子看在眼里记在心里边给我按摩边流眼泪，我在妻子的按摩下又睡着了。对于业主，我们不但要诚实，更要守信，及时沟通情况，相互配合，只有这样才能圆满的解决问题。

那还是7月8日的下午，乌云骤起、突降大雨，由于sa06—3单元601住户家中装修空气超标，将窗户打开进行通风，因当时家中无人，无法及时将窗户关闭，形成雨水倒灌进入室内。19：30点左右，3单元501住户向物业公司投诉此情况，我与几名工作人员及时联系到601房主，601房主回到家中及时清理了积水，并且到501室查看因跑水给其带来的损失，并答应给予501室业主一定赔偿。但是501业主要求赔偿全部损失，物业公司工作人员得知情况后出面调解未果，为避免给楼下401室造成损失，我们提出要帮助501室清理积水，但是501业主拒绝配合并将我们从其家中撵出。于是我们费劲周折联系到401业主将此情况及时通知本人，待其赶回家中时发现雨水已渗透天花板，我们又与501业主说明积水没有及时清理给401住户造成的损失，此时501业主才允许我们工作人员进入，当大家进入室内后发现其积水仍然没有清理，于是我们又挽起袖子对积水进行了彻底的清理。由于天气寒冷、雨水凉，又长时间泡在水里将我的痔疮病又引发出来好长时间没有好,妻子说我你图什么呢?我嘴上不说什么但我心里明白这是我的工作，我为住户服务我身体虽然痛苦但我心里快乐着。

夏季的雨水尚且如此，冬季的寒冰更是不在话下。的深冬异常寒冷，a01车库业主因忘记关门，造成管线冻裂大面积跑水，使主路冻冰长达50多米，此时业主们并未投诉，但出于对安全问题的考虑，我亲自带领保安员、保洁员们进行刨冰会战，利用仅一天的时间将积冰处理完毕。看着平坦的路面，我的心里更加舒坦!

事无巨细，只怕认真二字，我在不断学习中成长，在不断成长中积累经验。能够从公司的一名外雇人员走到了公司的管理岗位，这是大家对我的认可，公司对我的信任，如何当好一名合格的督察员成为我进入经营管理部后的首要工作任务。我以完善公司的规章制度为突破口，寻找资料学习物业相关知识，结合自己当兵时积累的管理经验制定了《保安队内部管理考核细则》，又在此基础上结合保洁、维修等实际情况制定了《达源物业公司管理考核细则》，并于3月在公司全面推行。《管理考核细则》是推行了，但能否落实却是一个大问题。面对业主不断增多的投诉与员工们的不理解，我不但没有动摇，反而坚定了推行《细则》的信心。面对一项新的制度推行我自己就要深刻的了解它并且牢记它，不但要牢记制度还要了解员工的工作情况，要对每个工作岗位进行摸查了解，我整天穿梭在各个岗位和小区的楼宇间这样我掌握了基层的第一手资料。

爱人也在本单位从事保洁工作，也许有的人会说：“他不会考核自己的爱人。”面对有些人猜疑我有私心的目光，我没有迟疑，我相信只有秉承公平、公正的做法才能让大家心服口服;为了保障公司利益不受侵害与服务质量的不断提高，我更要严把考核关，于是我安慰妻子，努力做她的思想工作，妻子为了支持我的工作也毅然辞去了保洁工作，对此我感谢妻子对我工作的支持。为了更好的推行《考核细则》，我经常与基层工作人员谈心，对他们晓之以情、动之以理;我想只有员工们真正接受了这一制度，我们的基层工作水平与服务质量才能明显提高。工夫不负有心人，在我的努力下这一制度终于能够在公司上下得到推行。投诉率减少了，服务质量提高了，当我将这一喜讯告诉妻子时，心里真是有说不出的滋味。

由于工作需要，公司将我调任奥林国际公寓管理处副主任，这正说明了公司对我业绩的肯定与能力的信任。奥林前期介入时期处境艰难，挖坑植树、抡镐刨冰这些都不在话下，即使是受了伤，我仍是干劲十足。为了保证小区内物产安全，我经常带领保安队员深夜蹲守，当刺骨的寒风吹透棉衣时，我与队员们都瑟瑟发抖，但想起公司对我工作上的支持与生活上的关照，我认为这一切都做得值!

人这一生除了没有选择父母的权利，其他任何事情你都有选择的权利，我既然选择了服务行业我就要正确的对待他;

用自己的全部去对待他;因为他是我今生的事业，我年轻、我付出、我一样也有收获。我为我选择的行业与事业，我无怨无悔。

服务并不仅仅局限于业主，我们更应极尽所能服务于公司，深化服务质量，拓展服务内容，创品牌、树形象、练内功、求发展，大家齐心协力推动公司全面发展，真正做到公司壮大我成长，我与公司共荣辱!

谢谢大家!

第五篇：物业管理公司员工文明用语规范

物业管理公司员工文明用语规范

1、对业主(或客人)说话时语调要自然、柔和、亲切，不要装腔作势，声音不要过高，但也不要过低，以免业主(或客人)听不清楚。

2、绝对不准讲粗话，使用蔑视或污辱性的语言。

3、与业主(或客人)说话时，应尽量使用业主能听懂的语言(通常用普通话)。

4、不准模仿业主(或客人)的语言语调和谈话。

5、要注意称呼业主(或客人)的姓氏，在未知业主姓名之前，应称呼(先生／女士、小姐)。

6、讲话注意语言艺术，多使用敬语：

a、接过他人递来的物件时，应说：“谢谢”；

b、请求业主、客人或同事做任何事前，应使用“请”、“麻烦您”等；

c、在向他人表示歉意时，应使用“对不起”、“不好意思”等；

d、表示感谢时，应使用“谢谢”、“多谢合作”等；

e.他人讲“谢谢”时，要回答“不用谢”，不能毫无反应。

7、业主或客人来访时要主动问好，说“早上好／您好”，业主或客人走时要讲“再见／您慢走”等。同事之间见面也应相互问候。

8、离开面对的业主时，一律讲“请稍候／您稍等”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您(你们)久等”，不准一言不发就开始工作。

9、面对业主打招呼时，不准讲“喂”，应说“您好／早上好／新年好”。

10、业主有管理方面的事情询问时，应给予耐心细致的回答，任何情况下不准说“不知道”，“这事不归我管”等诸如此类的话语。若无法回答或难以解释时，应说“对不起，这个问题(事情)我暂时无法回答(解释)，请留下您的联系电话和姓名，我将再次与您联系”。

11、不要与业主(或客人)开过分的玩笑，同事之间也不要开太过火的玩笑。遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时，应说“欢迎光临／欢迎指导”，并热情接待。

物业管理公司员工接听电话规范：

1、拿起电话听筒：电话铃响三声内接听，但不要匆忙。

2、说问候语：

a、如为公司办公室应说：“你好！****物业。”

b、如为保安室，应说：“您好！保安室。”

c、遇上节日要讲祝颂语，如“新年好！”等。

d、语调轻松愉快，发音清楚，确保对方听清。

3、询问来电人的目的：确定来电人的身份及要求，可说：“请问您是哪里？／有什么可以帮您的吗？”

4、应答：

a、如来电人找某人，应说：“请稍等”然后叫被找人前来接听。

b、如来电人所找的人不在，应说：“对不起，他(她)现在不在这里，有什么事可以帮您

吗？”

c、如为查询，应详细给予解答，对待业主要耐心，言语要客气文明。

d、记录业主电话内容：如遇业主投诉或提出请修服务要求时，应迅速记下来电人的姓名、地址、联系电话、投诉内容或服务要求等，5、特殊情况注意：

a、若业主投诉时不希望留下姓名和地址，要尊重业主意向，并在记录中注明。

b、聆听业主电话过程中，不得长时间不出声，应适当地说：“好的／是的／嗯”以表明你在认真倾听。

6、告诉业主时间：

a、如业主请修，应与业主约定具体上门时间，提请业主在家等候。

b、如业主投诉，应给予业主肯定答复，告知住户我们将会采取措施处理并感谢业主对我们的支持。

7、收线：

a、向来电人说：“再见！”

b、等来电人挂下电话后再收线。

8、注意事项：

a、通话中途若需与他人交谈，应向对方说：“对不起，请稍候。”然后用一只手捂着听筒，交谈完毕应向对方说“对不起，让您久等啦。”

b、任何时候不得向业主发脾气，不得与业主争吵，不得用过高的语调对业主说话，也不得用力掷听筒。

c、在公司不得占用电话与人聊天，家人、朋友有事来电，应从速简洁结束通话。

接待业主(或客人)来访规范

①业主(或客人)上门：

a.业主(或客人)进门时应主动向其打招呼，开门时先问候说：“您好／早上好／新年好。”ｂ.不得毫无反应或语气冷淡。

②起身让坐：

a.应热情招呼业主坐下。

ｂ.不得自己坐着而让业主(客人)站着与其交谈。

③业主(或客人)说明来意：

a.如业主没有先开口说话，应主动问：“请问有什么可以帮你的吗？／请问您有什么事？／请问您找哪位？”

ｂ.如手头有重要工作一时无法完成，应说：“对不起，请稍等。”然后迅速处理手头上事务后接待业主(或客人)。

④送客：业主告辞时，应主动起身送至门口，并说：“再见／您慢走／欢迎再来。”

上门拜访规范：

①上门准备：

a.上业主家里拜访或维修时，应穿统一制服，佩戴工作证，保持良好形象。

ｂ.维修时，应带齐所需工具、材料。并在征得业主同意后方可开始维修。

②敲门：

a.按门铃一下或轻敲门两下，如无反应，等待5s再次敲门。

b.除特殊情况外，严禁大力敲打或撞击业主门窗。

③业主开门后先说问候语：“您好！／早上好！”

④说明身份及来访目的。

⑤进门：

a.得到业主同意后，方可进入。

ｂ.业主说“请进”时，应回答“谢谢”或点头微笑表示感激。

c.尊重业主生活习惯，视情况是否脱鞋。

ｄ.未经业主许可不许在沙发上就座，谢绝业主敬烟。

e.严禁收取小费、礼物等或****后在住户家中用餐。

⑥告辞：

a.向业主说“再见”或表示谢意。

ｂ.主动为业主带门。