物业管理项目考核方案

第一篇：物业管理项目考核方案

宁波中建物业管理有限公司管理项目

考核方案

为促进和提高公司各项目的经营业绩和服务质量水平，明确目标和责任，现对公司物业项目考核方案修订如下：

一、各项目负责人与公司签订年度项目经营目标责任书，在确定全年具体经营目标基础上，建立以经济指标和其它经营管理指标为基础的考核办法。

（一）经济指标：

1、经济指标分别为物业管理费收缴率、物业管理费清欠额、财务净利润、资金净收入四项。

2、物业管理项目经济指标中物业管理费收缴率、物业管理费清欠额、财务净利润、资金净收入四项分别按40%、20%、20%、20%取值。公建项目按财务净利润100%取值。

3、项目实际经济指标计算方法为：

（1）物业管理费收缴率指标完成率=实际物业管理费收缴率÷计划物业管理费收缴率；

（2）物业管理清欠完成率=实际完成清欠额÷计划清欠额；

（3）财务净利润率完成率=实际完成的净利润率÷计划完成的净利润率；

（4）资金净收入完成率=实际资金净收入率÷计划资金净收入率。

4、上述各项指标完成率为98%（含98%）至100%的，考核计算按75%取值；实现指标完成率为95%（含95%）~98%的，考核计算按30%取值；实现指标完成率95%以下的，考核计算按0取值；实际指标完成率100%（含100%）以上的，考核计算按100%取值。

5、公建项目按财务净利润率完成率指标取值，考核计算指标占比例同上。

（二）其他经营管理指标：

1、下列各项如发生，经总经理认定，经营考核指标为0。

（1）项目发生重大责任事故，给公司造成重大损失，或出现重大投

诉；

（2）经媒体曝光，或被有关单位通报批评，产生恶劣影响；

（3）公司质量体系管理中有关工作不落实，外审出现严重不合格项。

2、下列各项目具体指标未完成的，按各项目具体分解指标取值，具体以经营目标责任书为准。

（1）年度计划确定的物业管理费提价、业委会成立、项目退管和物

业委托合同续签等目标完成情况；

（2）物业创优复评通过情况；

（3）公建项目被业主方扣罚情况；

（4）公司物业管理基本服务质量规范要求落实情况等。

第二篇：物业管理考核方案

1、目的为加强公司内部管理，激励员工的工作积极性，使公司的各项规章制度得到贯彻执行，制定本办法。

2、适用范围

公司全体员工。

3、原则

3.1制度面前，人人平等。

3.2坚持“四不讲”，不讲条件，不讲情面，不讲照顾，不讲客观，奖罚分明，逗硬考核。

3.3物

业管理经理行使对物业管理人员的考核权，对公司负责，公司对物业管理经理考核，各主管对员工进行考核。

4、考核时间：

每月26-28日前由物业管理经理向对各岗位管理人员进行打分考核。各主管对各岗位进行打分考核并公司审查、备案。

5、考核内容

5.1公司规章制度执行情况。

5.2岗位考核执行情况。

6、考核办法：

6.1物业管理人员各岗位工资由标准工资和考核工资组成，其中考核工资根据公司对各岗位的工作要求中划定考核工资。具体物管经理每月200元,物管员、收费员、维修员、保安为每月100元，保洁员为每月50元，作为当月的考核工资。其伙食、交通、通讯补贴除外。其余为标准工资。

6.2工作考核实行100分/人、月制考核，全面达标为100分，依次为94、84、74、64共五个等级。

6.3得分为95-100分者，得全月考核工资。

6.4得分为85-94分者，扣全月考核工资30

6.5得分为75-84分者，扣全月考核工资80

6.6得分为64-74分者，扣全月考核工资，另扣标准工资的30。

6.6得分为64分以下者，扣全月考核工资，另扣标准工资的50。直至当月违反同一规定两次及以上者，加倍考核。

7.0考核通则

7.1奖励

7.1.1对公司提高管理和服务质量有突出贡献，使公司增加收入上2万元或减少损失2万元以上者，奖5～50分/次。特别突出，晋升一级工资。

7.1.2工作业绩突出，受到业主/使用人书面感谢表扬者，奖5～10分/次。

7.1.3参加行业、区、市级竞赛获奖，为公司争得荣誉者，给予通报表扬，奖5～10分/次，获市级嘉奖，奖15分/次，记功一次。

7.1.4见义勇为，事迹突出者，给予通报表扬，奖5～10分/次，特别突出者，加倍奖励。

7.1.5拾金不昧，奖1～10分/次，数额巨大，加倍奖励。

7.1.6公司的单项奖励按有关规定进行奖励。

7.1.7积极提合理化建议，对公司物业服务工作有实际收获和较好推动作用，奖5～20分/次。

7.1.8及时制止治安、消防及其它突发事件，保护了生命财产安全，减少经济损失，奖5～20分/次。

7.1.9精打细算、修旧利废、厉行节约、降低物管成本有较大成果，奖5～20分/次。

7.1.10对设施设备进行技改，延长设施设备使用寿命、相关消耗下降有明显效果者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。

7.1.11坚持原则，检举、揭发损害公司利益的行为，事迹突出者，奖5～20分/次，特别突出者，加倍奖励。

7.2考核

7.2.1迟到、早退、旷工，按《考勤制度》规定执行。

7.2.2着装不规范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿态不端正、行为不规范，扣1分/次（项）。

7.2.4语言粗俗，服务被业主有效投诉，扣5分/次（项）。

7.2.5不服从指挥，未按时完成上级交办任务，扣3分/次（项）。

7.2.6破坏团结、拨是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（项）。

7.2.7工作期间，干与本职工作无关之事，扣3分/次。

7.2.8当班饮酒或酒后上班者（因公饮酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9当班吃零食，禁区内吸烟者，扣2分/次。

7.2.10串岗、脱岗者，扣5分/次；若给公司或业主造成损失的，另行处理。

7.2.11当班吵架、打架、赌博者，扣10分/次，情节严重者，另行处理。

7.2.12当班期间睡岗者，扣10分/次。

7.2.13无故不参加例会、训练、培训者，扣2分/次。

7.2.14记录不准确，各类资料上报不及时者，扣2分/次。

7.2.15弄虚作假，隐瞒实情，包庇、纵容下属者，扣5分/次（项）。

7.2.16限期整改不及时，未达要求者，扣3分/次（项）。

7.2.17泄露公司机密、造谣、诽谤、打击、报复他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工

第三篇：物业管理(管家)考核方案

服务中心管家考核方案（试行）

一、总则

为全面了解、评估各服务中心管家的工作绩效，施行统一的标准对其工作进行量化考核，提高费用收缴率，培养优秀人才，并使每位员工朝同一个目标努力，特制定本方案。

二、考核对象

服务中心管家

三、考核原则

公平、公正、公开。

四、考核目的

1、加强物业管理工作，落实管理责任，提高服务质量，调动和激励员工积极性，做好物业管理服务，提高费用收缴率。

2、决定对各服务中心管家进行考核，考核实行年终考评和日常考核制度。日常考核由各服务中心自行组织对管家进行考核；年终考评按照全年工作完成情况，由公司组织对物业服务中心管家进行考评，做为年底评优的依据。

五、考核时间

1、考核实行年终考评和日常考核制度。日常考核由各服务中心自行组织对管家进行考核；年终考评按照全年工作完成情况，由公司组织对物业服务中心管家进行考评。

2、日常考核：以月为单位，由各服务中心自行组织对管家进行考评，于每月25日汇总结果上报综合办，综合办于月底公示汇总成绩。

3、年终考评：按照全年工作完成情况及每月考核成绩为依据，12月19日—12月23日由公司组织对物业服务中心管家进行考评，12月31日前公布考评结果。

六、考核机构

由公司成立考核小组。组 长：总经理助理刘博

考核部门：年终考核由综合办、品质部进行考核，项目负责人协助；日常考核由直属上级考核汇总交部门负责人审批。

七、考核内容（详见附件一、二）

八、考核结果及效力（日常考核）

1、考核结果要向本人公开，并留存于员工档案。

2、考核结果具有的效力：A.决定员工职位/或薪酬升降的主要依据；B.员工每月绩效工资及专项奖惩与考核结果挂钩，未参加考核不发放该项工资；C.决定对员工的奖励与惩罚；D.决定是否对员工予以解聘、续约或晋升。

3、考核评定结果分为A优秀（90-100分）、B良好（70-89分）、C合格（60-69分）、D待改进（60分以下）四个类别。

4、每月进行一次优秀员工评选，部门总共评选出一名优秀员工（根据当月考核结果，各项考核指标结果为A方可评为优秀员工），除通报表扬外，当月予以一次性加薪奖励；

九、考核结果及效力（年终考评）

1、考核结果要向本人公开，并留存于员工档案。

2、有下列情况者不得参加年终考评。

A.试用人员；B.入职不满半年者；C.当年被记过以上处分者。

3、每个月考核情况作为考核的前提依据，考核角度主要为历史考核记录、行为指标和工作指标；

4、考核纬度：历史（每月）考核记录占50%（附《管家日常考核表》），年终考评成绩占50%（附《管家考核表》）；

5、绩效考核结果，将作为其加减工资的重要依据，符合以下所列条件者，工资将作相应调整：A.连续9个月超过10个月考核结果为A，可申请加薪；B.连续6个月或累计9个月考核结果为D，予以降职、降薪或解聘；

6、考核效力：

A.考核得分排在前三名者，可申请加薪；

B.连续三个月、月度考核得分在50分以下者，服务中心向公司建议解除该员工的劳动合同；考核总分在50分以下的，予以解雇；

C.考核得分排最后一名者，经由公司领导决定是否对员工予给予改进的机会或降职解聘。

7、考核奖惩办法另见公司《奖惩管理制度》

十、考核结果申诉

对考核结果存有异议者，在考核结果公布一周内提交书面材料至综合办，根据实际情况安排相关人员与其面谈。

附件一：《管家日常考核表》

附件二：《管家考核表》

南宁市XX物业服务有限公司 2012年1月4日管家考核表（年终考评）.xls管家考核表（月考核）.doc

第四篇：物业管理考核标准

一、物业管理基本要求51、建立健全各项管理制度;各岗位工作标准并制定具体的落实措施和考核办法。0.8各部门管理制度;有部门责任范围、岗位职责。发现一处不完整不规范扣0.3分，未达到落实措施扣0.2分，未制定考核办法扣0.2分。

2、各部门有工作计划，完成计划情况并有工作总结。0.2各部门无工作计划扣0.1分，未完成计划少项扣0.1分，无工作总结口0.2分。

3、设备、设施各类档案资料齐全，分类成册，管理完善，查询方便。1符合要求得满分，每发现一处不符合扣0.1分。

4、员工培训计划有效实施，物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，语言和工作规范，作风严谨。1员工培训未能实施扣0.2分，专业技术人员无证上岗扣0.1分，语言不文明，工作不规范扣0.2分。

5、建立值班制度，接受服务咨询建议，保修信息和反馈意见有登记制度。1无值班制度扣0.2分，有咨询处理意见无落实扣0.3分，无登记扣0.5分。

6、定期向用户征求意见或落实率调查，对管理的建议及时整改解决。1学期无用户征求意见扣0.5分，合理化建议解决不及时扣0.5分，不解决的一项扣1分。

二、公共设施、楼宇管理101、楼宇外观完好、整洁、外墙是建材贴面，无脱落，是涂料的无破损、无污渍、无悬挂物。0.3外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.1分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分，发现一处有悬挂物的扣0.1分。

2、楼宇顶层屋面每年春秋季节，要清理检修，做到无破损、无杂物、排水顺畅。0.2楼宇顶层屋面，清理不及时，有杂物一次扣0.1分，排水不畅一处扣0.1分。

3、室外宣传牌、广告牌、路灯、空调按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1室外不按规定设置发现一处不安全扣0.2分，不整洁扣0.2分。

4、封闭阳台统一有序，不超出外墙面，除建筑设计要求外，不得安装外廊、防盗网、凉晒架、遮阳棚等。1符合要求得满分，发现一处不符合要求扣0.1分。

5、教室、道路、楼宇、庭院等公共照明完好率达98%以上，按规定定时开关。0.5检查发现完好率达不到98%扣0.3分，达到要求得满分。不安时开关扣0.2分。

6、教室桌椅无破损、摇摆、缺钉少板现象，干净、无破损。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.1分

7、道路畅通、路面平坦、交通标志齐全规范，护栏、小品、围墙、楼宇、墙壁等设施完好，定期巡回检查养护，有维修记录。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.1分，无维修记录扣0.2分。

8、室外自行车按规定位置摆放整齐，有明显放自行车标志或自行车棚，楼内无存放自行车。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.1分

9、供电、供水等设备，阀门、管道工作完好，无跑、冒、滴、漏，下水井盖严实，经常检查修复。1

符合得满分，每发现一处不符合扣0.1分

10、定期清理化粪池，检查排水系统是否畅通，有维修清理记录。0.5符合得满分，不符合无记录扣0.2分

11、建立维修服务承诺制，接到维修要求，15分钟内到达现场，并及时处理，维修合格率达100%，并有维修验收单和记录。1无维修承诺制扣0.1分，有维修任务15分钟不到现场处置扣0.5分，无维修验收单和记录扣0.2分

12、办公楼、教学楼、实验楼外来人员有出入凭证及登记，并保持楼内肃静。0.5符合得满分，一般扣0.2分，差0.5分

13、整体管理印象和效果。1好得1分，一般0.5分，差1分

三、绿化管理51、绿化服务专业、制度标准健全、绿地布局合理、植物与环境协调。0.5符合得满分，基本符合得0.3分，不符合0分

2、绿地无破损、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物，1.5符合得满分，每发现一处不符扣0.2分

3、花草树木长势较好，定期实肥浇水、修剪，整齐美观，无病虫害、无折枝现象。1.5符合得满分，基本符合得0.8分，发现一处不符合扣0.2分

4、绿化整体覆盖率高，裸露地少，绿化整体效果印象。1.5符合得满分，一般得0.8分，差扣1.5分

四、保洁服务301、楼内卫生12

1)门窗玻璃每月擦拭一次，下层随时擦抹，明亮，无印迹、无乱贴、乱画现象。2每发现一处不符合要求的扣0.2分。

2)楼内附属设施，每月清洁干净，无垃圾、灰尘、污垢、痰迹、摆放整齐。2每发现一处不符合要求的扣0.2分，设施摆放不整扣0.1分。

3)卫生间、洗手间每日清洁干净，无灰尘、灰网、乱贴乱画，地面每日随时擦托，无垃圾、积水、卫生洁具无锈、无异味。2每发现一处不符合扣0.2分，不按规定清扫扣0.2分

4)大厅、走廊的墙面，随时打扫干净无印迹，灰网、乱贴乱画，地面每日早晚擦托2次。2每发现一处不符合扣0.2分，不按规定擦拖扣0.1分

5)垃圾日产日销，垃圾桶(箱)每日擦洗倾倒，无异味、无外溢。2符合得满分，每发现一处不符合扣0.2分

6)公共部位要做到无蝇、无鼠、无蟑螂、无卫生死角。2符合得满分，每发现一处不符合扣0.2分

2、校园卫生15

1)庭院卫生清洁干净，每日早、中、晚三次清扫并随时打扫，庭院无垃圾、纸屑、塑料袋等杂物等。3符合得满分，不按规定次数打扫扣0.3分，不随时跟踪清扫扣0.3分;发现有一处不符合扣0.3分。

2)楼宇区间卫生，做到无垃圾、纸屑、塑料袋、卫生死角。

符合得满分，发现一处不符合扣0.3分

3)庭院内垃圾桶(箱)摆放整齐、外表干净，定期擦拭，每日倾倒一次，无异味、无外溢2符合得满分，每发现一处不符扣0.2分

4)校园围墙、围栏;大门、宣传栏框、广告牌，整洁干净，无灰尘，无乱贴乱画现象。2每发现一处不符合扣0.2分

5)广场无积水，石、木、瓦砾、无堆放杂物现象。2每发现一处不符扣0.2分

6)校园卫生整体印象和效果3符合满分，一般1.5分，差扣3分

3办公室卫生3

1)地面清洁、无杂物、痰迹、烟头。

2)办公室椅、柜、桌设施擦拭干净，物品摆放有序。

3)门、窗、玻璃、灯具干净明亮。

4)无灰尘、灰网、无蝇、无鼠、空气清新。

5)各商服卫生符合要求。3符合得满分，每发现一处不符合要求扣0.3分

五、供暖管理151、文明司炉1.5

1)不迟到、不早退，工作时间不离岗、喝酒、不做与工作无关事宜，不打架斗殴。0.5符合得满分，每发现一处不符合要求扣0.1分

2)严格履行安全操作规程，杜绝违章操作，锅炉房内外环境整洁卫生，锅炉房内无杂物设备无灰尘。0.5符合得满分，每检查发现一处不符合要求扣0.1分

3)煤炭、炉灰、堆放有序。0.5符合得满分，无遮盖扣0.4分，有遮盖不严扣0.1分

2、安全运营4

1)锅炉安全附件齐全，灵敏可靠，压力表有指示红线。1灵敏可靠，有指示红线得满分，没发现一处不符合扣0.1分。

2)司炉工持证上岗，司炉证类别与炉型相符。1炉证相符得满分，不符合扣0.2

3)锅炉设备定期和不定期检查，维护保养，不带病运行。1符合得满分，一般扣0.5分，严重带病工作扣1分。

4)水质达标，定期排污，做好防火，防盗、防爆炸。1达标有三防措施得满分，不符合有一处扣0.2分

3、内业服务9.5

1)锅炉房各项规章制度健全，上墙排放有序。0.5符合得满分，一般扣0.2分，差扣0.5分

2)锅炉各项记录齐全，认真按项填写、准确及时规范0.5符合得满分，一般扣0.2分，差扣0.5分

3)由节能措施和方法，炉灰含量符合标准(平烧炉低于10%，机烧炉低于15%)0.5符合得满分，一般扣0.2分，差扣0.5分

4)锅炉供暖系统压力稳定，无跑冒滴漏现象。1发现滴漏想象扣0.1分发现跑冒水扣0.2分

5)合理调整鼓引风机配比，煤层厚度及炉排速度，充分发挥锅炉的热效率。1符合得满分，一般扣0.5分，差扣1分

6)按时进行年检、维修、对锅炉设备，采暖设备、设施，维修合格率达到100%1符合得满分，一般扣0.5分，差扣1分。

7)按规定时间启炉停炉，保证锅炉运行时间。1执行好得满分，少半小时扣0.5分，少1小时不得分。

8)室温达标，早6：00时到晚9：00时达18度，其他时间平均不低于160C。4温度达标得满分，平均每低于1度扣1分，低于2度扣2分，低于16度扣4分。

六、车辆管理101、建立健全车辆档案管理、证照管理，按时办理年检、车检、免税手续。2档案、证照手续齐全得满分，无档案手续、无维修档案，每少一项扣0.5分

2、定期组织驾驶人员进行组织纪律，职业道德，交通安全法学习，有记录。2符合得满分，每发现一项不符合扣0.2分，无记录扣0.2分

3、做好日常车辆调度工作，保证学校通勤用车和公务用车，出车有登记，工作程序好，效率高。2派车、出车及时，完成任务好，满意率80%得满分，满意率70%扣0.5分，满意率70%以下扣1.3分，无出车记录扣0.2分

4、及时掌握车辆基本情况，检修保养及时，无损坏，无责任事故，车况好。2符合得满分，发现一处不符扣0.5分，发生责任事故扣2分。

5、车库整洁干净，出车及时准点，有防火、防盗措施。2符合得满分，每发现一处不符扣0.2分

七、公寓管理201、员工管理3

1)员工按比例配齐，分工明确，素质较高1符合要求得满分，不符合的一项扣0.1分

2)舍务值班人员不得擅离职守，严格履行职责。1符合得满分，擅离职守扣1分.3)工作人员不得打骂学生或与学生争吵。1符合得满分，不符扣1分

2、卫生管理12

1)楼内墙壁，走廊，楼梯干净，地面无积水。3符合得满分，不符一处扣0.2分

2)卫生间，洗漱间无垃圾、无异味，地面无积水，大小便池及时冲洗，消毒，无尿垢、污物。3没发现一处不符合扣0.2分

3)公共部位，门窗玻璃清洁干净，无乱贴乱画现象。3

没发现一处不符合扣0.2分

4)壁橱等室内设备齐全干净，维修及时3符合得满分，不符合一处扣0.2分

3、安全管理

51)做到外来人员进出公寓有登记，按时开关楼门，无男女互访。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.2分。

2)消防安全设施齐全，无火灾、事故，无治安案件。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.2分。

3)年内失盗次数与学生人数之比不超过千分之二。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.2分。

4)学生无私接电源，乱用电器等，违章用电现象。1符合得满分，每发现一处不符合扣0.2分。

5)商服店经营的商品如：烟、酒、书刊等符合学校要求。1符合得满分，发现一处不符合扣0.2分。

八、卫生所51、卫生所医疗制度健全，机构人员、技术结构配置合理，医德医风好。1符合得满分，发现一处不符合扣0.2分。

2、建立健全各种规章制度，明确岗位职责，定期检查各部门卫生状况。1符合得满分，没发现一处不符合的扣0.1分。

3、贯彻《传染病防治法》、《突发公共卫生事件应急条例》，严格执行传染病疫情报告，预防隔离制度等。1符合得满分，没发现一处不符合的扣0.1分。

4、做好教工医疗保健和学生体检监测工作，建立学生健康档案，收费合理。1符合得满分，没发现一处不符合的扣0.1分。

5、开展好心理健康教育，艾滋病预防，性教育，自我保健教育等，无医疗责任事故。1符合得满分，没发现一处不符合的扣0.1分。

第五篇：物业管理项目策划

物业管理项目策划

1范围

本标准规定了物业管理项目策划的基本要求、项目的可行性评估、方案策划准则及评审准则。

本标准适用于上海复瑞物业管理有限公司物业管理项目的前期策划。

2规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号《中华人民共和国合同法》国务院第379号令物业管理条例

建住房[2010]236号建设部关于印发 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知3基本要求

3.1在物业管理项目策划之前，应确保项目的各项资料尽可能地完整与充分，并作为项目策划的输入、评估、评审的基本内容和要求。

3.2前期或新接物业管理项目应充分获取并掌握项目的招标公告或招标邀请书、招标书等招标文件的以下信息：

——招标人信息，如招标单位名称、地址、联系方式等；

——招标项目信息，如施工进度、租售情况和价格、入住业户结构等；

——招标物业信息，如物业名称、地址、建筑物面积、性质、设备设施状况、车库、绿

化等；

——其它物业管理和服务的各项要求。

3.3续签物业管理项目应获得业主委员会或委托方今后对物业管理的期望和要求。

3.4物业管理投标书或管理方案、委托物业管理合同，在提交招标方或委托方前应经过公司内部的项目可行性评估、投标书或管理方案的评审和批准，可行性评估、评审和批准的结果应予保存。

4可行性评估

4.1评估内容

4.1.1招标人（或委托人）对投标人（或受托人）的资格条件，如企业资质、经营状况、社会信誉等。

4.1.2招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求的合理性，如是否违反相关法律法规和社会基本准则。

4.1.3风险、成本与收益。

4.2评估结果

4.2.1当投标人（或受托人）的资格条件未能满足要求时，除非取得了招标人（或委托人）书面认可，项目应作否决处理。

4.2.2当招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求，违反相关法律法规和社会基本准则时，项目应作否决处理。

4.2.3当项目存在着其它重大风险，或成本综合估算（近期、中期、远期）偏高而不能达到≧5%平均经营收益率[注 1]时，项目应作否决处理。

4.2.4只有通过可行性评估认可的项目才能实施策划。

注1：经营收益指管理酬金（酬金制）或收支结余金额（包干制），其中支出部分不包括代收代付款项，一般取值范围为[5%；15%]；计算公式=[（实际收入-实际支出）/实际收入]*100%。方案策划准则

5.1策划依据

5.1.1投标人（或受托人）的需求和期望，包括招标文件（或委托文件）明确的物业管理和服务要求以及潜在的需求和期望。

5.1.2其他相关方的需求和期望，包括公司技术标准及其物业管理相关法律法规、技术标准、行业规范等。

5.1.3以往经验获得的反馈信息和市场调查结果。

5.2策划内容

投标书或物业管理方案可包括以下内容（但不限于）：

——公司简介，包括竞争优势；

——项目概况，包括招标人信息、招标项目信息和技术参数；

——管理理念和目标、承诺指标和质量方针；

——管理与服务范围、内容及其保障措施，包括重点管理和服务内容、实施计划、运作

规范和服务流程、突发事件应急预案、对委托方的意见和建议等；

——项目管理组织结构，包括岗位设置及其职责、人员配置与任职标准、培训内容和计

划等；

——价格标准，包括管理成本测算依据和测算结果、物业管理费价格构成与种类、收支

平衡分析等；

——其它（如物业管理的延伸服务、优惠措施、个性化针对性措施、合同要约与违约责

任）。

5.3合同要求

5.3.1应采政府推荐的示范合同文本编制物业管理服务合同，当不存在示范文本时，应对以下合同条款和内容作出明确约定：

——委托管理项目的基本信息，包括物业名称、地址、性质种类、总占地面积、总建筑

物面积、总绿化面积；

——委托管理项目的范围、内容、目标和年限[注 2]；

——物业管理费收费种类及其标准。

5.3.2合同的所有条款能满足 《中华人民共和国合同法》以及物业管理相关法律法规的基本要求。

注2：物业管理合同年限一般≧2年，前期物业管理的合同年限按政府有关规定具体注明。6 评审准则

6.1评审基本准则

投标书或物业管理方案应在正式提交招标人或委托方之前经过评审，并确保：——招标文件内容（或委托人要求）得到响应并符合规定要求；

——与以前表述不一致的内容和要求已予解决；

——具备满足规定要求的能力，或已采取相应的措施予以满足，包括各项承诺内容与价

格；

——对于没有形成文件的委托人要求已获得确认。

6.2合同评审准则

物业管理委托合同在正式签订之前应对合同中的各项条款内容进行评审，确保合同内容与投标书或物业管理方案保持一致，并通过授权律师的审核。