物业管理项目需求

第一篇：物业管理项目需求

物业管理项目需求

采购单位：铜陵市质量技术监督局

一、项目基本情况、项目背景、采购内容

铜陵市质量技术监督局位于铜官区北京中路678号，建筑面积2565平方米。现需对办公楼的保洁、会议服务、园区绿化、安保、设施设备保障等购买物业管理服务。预算控制数：152856元

上述内容及数据与现场实际可能会有误差，各供应商应自行勘察现场，并在投标报价时综合考虑，中标后一律不做调整。

二、技术方案或服务内容、范围

服务项目包括：铜陵质监局规定区域内室内外的保洁、安保、设备维护维修、绿化养护、物业管理等。

（一）供配电系统管理

1.水电工必须具有相关操作证书，电梯管理人员具有电梯管理员证书，严格按操作规程进行维保，确保甲方水电以及设施设备的安全；如出现管理责任事故，均由乙方承担。

2.配电房保持清洁卫生，各种警示牌齐全，安全工具齐全。定期检查变压器、高压变压器设备、低压配电设备的闸刀、开关的动、静触头和接线螺栓，确保接触良好。

3.保证各种用电设备、设施、室内外照明、灯饰，正常使用。

4.检查及维修、维护必须做好记录，建立设备管理档案，做全设备管理台帐、台卡，建立日巡，月查、年检制度。

5.各种用电设施、设备做到随坏随修，需要更换的零配件及时更换。

（二）弱电系统管理

1.定期检修、维护各种弱电系统，确保电话、互联网、监控、会议音响、视频系统等正常使用。

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2.负责各种弱电设备的管理，保持机房卫生清洁，无灰尘，各种设备处于良好的工作状态。

（三）给排水设施管理

1.对公共饮水器每半年清洗并消毒一次，消毒清洗时做到无二次污染。如水箱出现损坏，渗漏现象应及时修理，发现水质变质、异味应随时消毒。

2.要保持卫生间、淋浴室清洁卫生和良好的通风照明，地面排水畅通，无积水。

3.化粪池、雨污管每季巡查一次，每年清淤一次。保持出入口畅通，池盖无破损，无污渍、污物。

4.落水管，落水口保持完好，出现开裂、破损等现象应及时更换和维修，冬季应对受冻水管进行保温。

5.出现非内部故障停水时，负责通知主管部门并及时联系相关部门排除故障。负责室外供水设施的管理和维护保养，做到随时使用都能保持正常状态。

（四）电梯管理（委托专业的、有资质的维保公司）

1.保证电梯正常可靠地运行，降低电梯故障率，防止电梯事故的发生，规范电梯日常安全管理和作业人员的行为。

2.电梯实施专人负责管理，负责每年的电梯年检工作，处理日常出现的故障和定期检查检修保障电梯的日常运行，并做好电梯应急预案。

（五）保安服务

1.保安人员实行两班制24小时上岗执勤。

2.保安人员必须思想政治素质较高、沟通能力较强、忠于职守、严守纪律、五官端正、身体健康。上岗前接受岗前培训，具备安全保卫知识和技能，能及时处理和应对突发事件。

3.熟悉辖区环境，掌握物业管理有关法律法规和文件。

4.上岗时精神饱满，仪容仪表规范整齐，姿态良好，举止文明。执勤时不吸烟，不吃零食，不袖手、叉腰或将手插入口袋，不弯腰驼背、前倾后靠，杜绝睡岗溜岗现象.－2－

5.安全护卫工具配备齐全，妥善保管，交换班制度完善，当班、交换班记录齐全。

6.对来办事的人员做好登记，引导工作，态度要温和，语言要文明，说普通话。对来投诉的群众要配合有关部门作好秩序的维护并积极做好人员疏导，防止人员在办公区内聚众闹事，影响正常办公。

7.保安人员要定岗定责，并做好流动巡逻。白天两小时巡逻一次，夜间20：00以后每小时巡逻一次，对重点区域、重点部位不定时巡逻。

8.在巡逻过程中应加强安全、防盗、防火、浸水等重点防范措施的落实，发现可疑情况或可疑响声应立即查明原因，及时处理，发现可疑人员或陌生人应进行盘问、登记。

9.区域范围内禁止摆放各种流动摊点，闲杂人员不准进入办公区域。10.当发生治安事件或火灾时，保安人员应及时向公安机关、消防部门和业主单位报告，并协助公安、消防机关工作，做好相应的调查取证工作。

11.加强对进出办公区域内的机动车辆的管理，引导车辆有序通行、停放，机关内部车辆实行定位停放，做到车辆停放有序，通行方便。

12．监控设备必须24小时值守，监控设备要定期维护和保养，保持采集的画面图像清晰。

13.重点部位的监控要适时调整监控角度，做到全方位跟踪监控，并做好影像资料的保存，建立资料备查档案，未经甲方同意不得自行销毁。

14.确保各种消防设备、设施的完好，可随时启用。

15对保安人员每年进行消防技能演练，熟练操作各种消防设备和器材。16.每月对消防设施进行一次安全巡查，发现问题及时处理，消防设施器材损坏需更换时，要查明原因并及时向甲方报告。

17.确保各种消防设备、设施、器材随时处于待发状态，运行和使用正常。

（六）卫生保洁服务

1.区域内的停车场、道路等每天清扫一次并随时保洁，做到目视干净整洁，－3－

无垃圾杂物，浮尘污渍、积水、积雪、纸屑、烟头等。

2.办公区域、停车场绿化要定期清扫，发现垃圾、杂物要随时清理。及时清理雨水管落水口、排水沟内的泥沙、杂物、杂草等，保持排水通畅。

3.果皮箱每周清洗一次，果皮箱内的垃圾做到日产日清。4.照明灯保持洁净，无积灰。

5.每天清扫大厅，过道、走廊等公共设施。保持地面清洁，无灰尘污渍，墙面无蜘蛛网，无乱涂乱画现象。

6.开水间、卫生间每日全面打扫至少两次，清扫时悬挂标识，做到地面、墙壁无灰尘、污渍、洁具无尿渍、污物、异味。

7.领导办公室由专人保洁，确保每日上午、下午在领导入室前完成所有清洁整理工作。工作中不得翻阅文件、书刊，笔记等，严格做好保密工作；每年清洗领导办公室、会议室窗帘不少于一次。

（七）绿化养护服务

①机关办公楼常绿植株约120盆（除冬季外，开花植株不少于30%；大型盆栽不少于50%），盆栽植株一律用陶瓷盆。

②投标人的投标报价中包含上述花卉租赁及养护等费用。花卉品种应报发包人确定后再租赁、摆放。投标人负责花卉租赁、养护、清理、更换等工作。应发包人要求对花卉品种的调整，承包人不得拒绝，且不得要求调整合同金额，由此带来的风险由承包人自行承包。

八、其他要求

1.保洁和工作时间：全天候保洁，并完全保障甲方的会务服务需求；安全看护工作时间：全天候24小时。

2.成交供应商必须服从采购人具体的检查验收方法、内容、程序等的各项要求。

3.管护人员统一着装、携带工具，坚守岗位，工作时间内必须在岗管护，保证上岗率。如遇汛、风（旱）等特殊天气，按规定到岗，处理应急情况。

4.管护人员上岗前须接受管理方的岗前培训，合格后方能上岗。

5.管护单位自身也应加强对管护工人的教育和培训工作，努力提高业务技能。

6.管护单位应遵循相关安全准则，加强安全管理，养护管理过程中所发生的一切安全责任及损失均由管护单位负责。

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7.管护单位应按照管理单位的要求开展志愿者服务。

三、投标人资格要求 满足政府采购法二十二条

四、供货（安装、服务）周期

服务周期为一年。

五、付款方式

依据合同条款物业服务内容按月支付。

六、采购方式

竞争性磋商。

七、评标办法的初步意见

依据铜陵市公共资源交易监督管理局《铜陵市物业管理服务项目招标评审办法》。

八、合同主要条款

市质监局物业服务合同书

甲方：铜陵市质量技术监督局 乙方：

为了规范物业管理、维护业主和物业管理企业的合法权益，提高市质监局办公区工作环境质量，依据中华人民共和国《合同法》和《物业管理条例》，经甲乙双方平等协商，就市质监局办公区域内的物业管理，委托给乙方管理，并达成如下合同条款：

一、物业管理服务委托范围

1、办公楼公共区域的每日保洁。

2、市局领导办公室、会议室、接待室、职工活动中心、职工书屋等的保洁以及会议服务。市局领导办公室每天保洁一次；会议室、接待室、职工活动中心、职工书屋每周至少保洁一次，如有使用应及时做好使用后的保洁工作。

停车场进行卫生保洁。每周保洁1次。

办公楼及停车场的安全保卫值班及巡查工作。

办公楼一台电梯的巡检工作以及监督维保单位按时维保、检修工作；因电梯事故造成的责任不在乙方此合同范围。

办公楼水、电等使用情况的巡查、维修报检，在获得甲方批准后及时安排人员维修。

－5－3、4、5、6、7、办公楼周边绿化养护以及花卉摆放、更换、维护等服务。

8、甲方委托的其他事项。

二、物业管理服务，需达到以下要求：

1、办公区域的保洁，原则上要达到省级文明单位的标准。路面无杂物、纸片；垃圾入袋；垃圾桶表面光亮无污迹；卫生间清洁做到无异味。

2、对出入车辆做好登记和管理，办公区域所有车辆要停放车位；维护好停车场停车秩序。

3、对进入办公楼内人员进行登记管理。

4、水、电等需维修的，保安若发现应及时向业主单位汇报，并按甲方要求实施维修。小修在2小时内完成，大修视情况由甲方确定。

5、绿化养护以及花卉服务工作分为基本工作项目（简称基本工作）和定期工作项目（简称定期工作）两部分。基本工作是指一般地正常维护，即浇水、清理垃圾、防风防汛、补值和防人为损坏及零星病虫害防治、除杂草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫害防治（绿化养护工作要求及检查验收标准详见附件）；

使用人员必须征得甲方同意，并服从甲方工作上的管理。所有物业工作人员，必须是素质高、身体好、政治上无劣迹，身体健康无传染病。物业工作人员养老、医疗、失业、工伤、生育等政府出台的各类法定保险，由乙方负责承担。

保安人员佩戴明显标志，着装上岗； 出现异常情况及时通知业主或安全部门，采取有效措施减轻或避免重大损失，积极协助有关部门对发生的案件进行处理； 遇重大接待、检查等活动时，应突击做好卫生工作。6、7、8、9、三、双方的权利和义务

（一）甲方：

1、有提出更换保安及保洁的权利。对保安和保洁有具有要求时，乙方应满足其要求。

2、甲方有根据变化提出合同内容变更的权利，具体由双方本着公平合理的原则协商确定。

3、乙方在认真履行本合同条款的前提下，甲方应按月如期、如数支付乙方的物业管理费。

4、甲方有权对乙方的物业管理工作进行监督、指导，乙方应根据甲方的要求及时改进工作。

5、发生下列情况之一，甲方有权单方面提前终止本合同： 1）、发生重大盗窃； 2）、发生重大火灾或安全事故的；

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3）、公共设施无特殊原因，不能正常运转的，又不及时抢修的;4)、人员更换3次及以上仍不能满足甲方要求。

（二）乙方：

1、乙方承诺在市质监局上岗的员工，符合劳动法等规定的要求，其养老、医疗、失业、工伤、生育等政府出台的各类法定保险，由乙方负责承担。

2、对办公楼发生的盗窃、火灾等事故，经调查与物业管理履职不到位相关的，乙方应承担法律规定的责任。

3、对因保洁不到位，造成在各类检查中，被批评或处理的（以文件为准），出现一次扣除物业费的2%。

4、因绿化养护不到位，造成花草、树木思维的，根据价值给予不少于30%比例的赔偿。

5、乙方维修需购置材料时，应事先得到甲方的书面同意，修理完毕时，甲方使用或管理部门签字认可后，甲方按程序及时给予报销。

四、其它：

1、自2017年 月 日起至2018年 月 日止，合同期满后，双方可续签合同，若延期执行本合同，可重新约定。

2、本合同经甲乙双方盖章、代表人签字后生效。未尽事宜，经双方协商，可签订补充协议。

本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

甲方代表（签字）： 乙方代表（签字）：

年 月 日 年 月 日

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第二篇：物业管理服务招标需求

物业管理服务招标需求

一、招标项目概况：市农业局占地面积8696平方米，建筑面积9150平方米；项目服务地址位于黄河十二路936号。

二、招标范围:

1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地面、设备机房等）的维修、养护和管理。

2、房屋筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）维修、养护和管理。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场、自行车棚、化粪池清掏）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，杜绝火灾隐患。

5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）、办公楼整栋大楼、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运；公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。

6、办公楼一楼大堂及各楼层地面的打蜡养护；建筑物内所有地毯定期吸尘、清洁。

7、建筑物内外的日常摆花、节假日摆花等绿化租用摆放及养护，室外绿化的维护、管理、养护等。

8、公共区域白蚁防治、消毒及防蚊虫、灭鼠服务。

9、交通、车辆行驶、停泊及进出大门的管理。

10、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。

11、管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。

12、会议室专项客服管理。

13、物业及物业管理档案、资料。

14、中标人在投标文件中承诺的其他事项。

15、招标人与中标人协商后，认为有必要交物业公司管理的其它项目。

三、管理期限、预算资金

物业管理委托期限定为一年（试用期限三个月），自合同签订之日起计。

资金情况：（预算资金：26.4万元）

四、物业管理标准及要求:

1、综合管理：设置专职管理人员1名，负责制订物业管理服务工作计划，并组织实施；定期对大厦设备设施进行检查；全天24小时有专职客户服务人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询、建议和投诉，有回访制度和记录；处理各种报修，建立并落实维修服务承诺制；管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；公开服务标准、收费依据及标准；应用计算机系统等先进技术手段对办公楼房产档案、物业管理服务及收费等情况进行管理；全体员工着装统一、工作规范，作风严谨，配戴有相片胸卡，按政府规定持证上岗；每年进行不少于一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高；建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，一旦发生，能随时投入运行。

2、保洁、绿化：

内容：区域内公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。

标准：a、庭院、门厅、走廊、会议室

每天利用业主上班休息时间彻底清扫门厅、走廊一次，垃圾及时清运。业主办公时间设置办公楼专职卫生员2名对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车场停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理，门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。

b、绿化：设置专职绿化工1名，负责大楼外围、内部、天台、屋顶不低于国家规定的《二级养护标准》养护标准；确保绿地清洁；为大楼公共区域提供绿植和盆景租摆。及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪，及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物，定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。

3、电梯：乙方需配备专职电梯管理员1名（有资格证），每天清洁、擦拭电梯门、电梯箱内不锈钢面。卫生维护人员须每天随时清理电梯间，每天负责更换地毯，以保持电梯清洁无杂物、污渍。

4、卫生间：每早对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，定时放置清香球和喷洒空气清新剂，保证无异味；每天早上为楼内卫生间内提供卫生纸，卫生间公共区域提供擦手纸，且该纸须为中档品牌用纸。

5、化粪池：定时清理、保证正常使用。

6、保安

内容：设立专业保安人员（年龄不超过55岁）2名，以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。

a、值勤 保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。B、来访登记 对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进行办公楼。

c、停车场

场内的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，严防偷盗和交通事故发生。

d、其它突发事件 严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

7、监控室

监控室要实行24小时监控值班管理，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。

8、消防设备 定期对消防设备的检查和保养，做好记录，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事或隐患及时处理并上报有关部门。

8、小修

内容：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完成等级为目的的日常养护工程。标准：

a、电气 随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，造价200元以内小范围的新增电气线路、设备安装，保证各种电气设施和元件的完好。

b、水暖 上下水和暖气的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换。c、土建 房屋的主体结构，各种墙、梁、柱板、瓷砖和门窗洞口的修复。

d、设备 各种机械和电器设备的简单修复。如：各种设备控制柜，供电开关，窗帘等。e、其它维修项目 业主要求其他需要维修的项目。如：室内要求装其他设施，办公桌椅简单维修、更换各种门锁等。

f、维修率 维修及时率达到100%，人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。

9、电梯、变频水泵、制冷循环水泵、制冷机组

内容：对以上设备进行日常运行监控，发现故障隐患要及时处理，对可能出现的突发故障要有处置预案。使设备运行率达到98%以上。制定设备运行的安全责任及规章制度，运行记录，保养记录等。对设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用的统计数据。

10、供电、供水、供暖

内容：设立专业维修人员1名，对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运作，并做到“业主叫，人员到”，及时为业主服务好。标准： a、运行记录 做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气前12小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。b、检修记录 依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

日常保养 定期对破损和设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。

c、事故处理 发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，向业主说明事故原因、事故处理意见、当事人的责任及受教育情况。

d、应急情况处理 接到用户报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向业主说明原因。

e、费用统计 设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。

11、特约服务

内容：设置专职会务人员（35岁以下女性）1名，为局办公楼大小会议室提供清扫、保洁、礼仪服务。确保每次会议召开前具有一个清新、优雅的环境。

a、清扫 每天清扫一次，定期进行彻底保洁。对会议室的地毯进行日常清扫，发现空鼓及时修复。

b、擦洗 随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污渍，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。会前、会后要及时倾倒垃圾、矿泉水瓶等。c、门窗 门窗和玻璃要随时擦拭，会前要打开门，会后要关闭好门窗，百叶窗要完好无灰尘，做到窗明几净。

d、物品摆放 室内物品要摆放整齐。

e、室内环境 定期喷洒空气清新剂，保持室内环境整洁、空气清晰。有花木的会议室要做好养护工作，其时浇水。

f、服务 会前要摆好各种会议用品，会间要随时更换需要的用品，同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，达到随时使用条件。

五、物业管理费用结算：

1、付款方式：本项目的物业管理服务费以中标价常规物业费和实际支出的暂列金额人民币按每二个月支付。

2、采购人每二月按照中标人物业服务状况签署付款凭证后拨款。

3、最终合同金额根据招标人所列暂列金额项目的实际支出和常规物业费确定。

六、投标价格及物业管理经费

1、本项目物业费采用常规物业费加暂列金额，包括物业公司成本、法定税费和物业管理企业的利润等一切应尽费用，设卫生纸采购项目的暂列金15000元，设维修材料费项目暂列金17000元。常规物业费应包括以下内容：

（1）行政费用，包括：员工、管理人员、的工资吃住、社保费用以及办公经费等。（2）建筑物维护费。

（3）公共设备维护费，包括：供电、弱电、消防、电梯、给排水、空调等系统维护费。（4）办公楼内设施、设备、办公家具的维修费。（5）公共设施维护费（6）治安保卫费

（7）环境清洁卫生费。（8）绿化维护费（9）法定税费

（10）物业管理佣金

（11）招标范围有关项目内容要求所列的各项指定费用。

（12）办公楼内卫生间芳香球、擦手纸、清洁用具、维修工具采购费。

2投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标； 3投标人的报价不得超过财政预算限额； 4投标人的投票报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标人在投标文件中提出的综合单价或总价为依据。

5、投标人不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到气绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，各投标人在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。

6、中标人根据有关物业管理法规与采购单位签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

七、注意事项

1、中标方人员管理与甲方无关，社会滋事及任何情况下造成的伤残致命均与甲方无关；

2、中标人不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人。否则，采购单位有权终止合同，并要求中标人赔偿相应损失。

3、本说明中的暂列金额是指在总价的基础上预先留出的价款，等到合同签订后实际发生时据实支付。

勘察地点：黄河十二路936号。联系人：苏小兵。

联系电话：***

第三篇：项目需求书

附：

项目需求书

项目名称：

甲方成员：

一、项目背景：

现阶段，随着社会人才需求水平的提高，各个企业对于实习生的要求也越来越高，甚至希望这些在校大学生无“磨合期”，能够在最短的时间内与企业文化以及岗位素质需求相吻合。然而，许多在校大学生在实习工作中由于一些原因并不能很好的适应实习工作。因此，我公司决定针对在校大学生实习工作过程中无法适应的现状，有针对性的制定一个方案，从而帮助在校大学生实习阶段可以较好的适应企业岗位职能要求，提高在校大学生实习工作的适应性。

二、项目现状描述：

由于现阶段社会人才需求水平的不断提高，各个企业对在校大学生实习工作的要求也越发的严格，这对于在校的大学生来说无疑是一种挑战，不具备丰富的经验以及良好的实际操作能力等诸多因素导致许多在校大学生无法很好的适应实习工作并达到工作要求，甚至对在校大学生的心理产生了一些负面影响。

三、项目范围：

由公司筹划部负责本企业的项目分析及进度控制，改善在校大学生实习工作适应性的问题。

四、项目目标：

通过对在校大学生以及企业等多方面进行“在校大学生实习工作不适应”分析，帮助他们在实习阶段能够较好的适应企业岗位职能要求，并很好的适应企业文化及人际关系等，最终提高其对工作的适应性。

五、项目方法和手段：

通过对在校大学生实习工作中的不适应进行分析、企业对于在校实习生工作中存在的主要问题分析、分类对同时期的在校毕业生进行实习工作不适应的分析，了解在校大学生实习工作无法适应的主要原因，据此来解决在校大学生实习工作的适应性问题。

六、项目完成期限

9月14日项目启动。

9月15日完成项目需求书并发给乙方。

9月16日---9月18日与项目乙方进行充分沟通，使乙方明确甲方的项目需求。9月19日乙方最终完成项目建议书。

12月中下旬项目结束。

七、项目承担方的资格要求

具备良好资质与丰富经验的管理咨询公司。

第四篇：物业管理项目策划

物业管理项目策划

1范围

本标准规定了物业管理项目策划的基本要求、项目的可行性评估、方案策划准则及评审准则。

本标准适用于上海复瑞物业管理有限公司物业管理项目的前期策划。

2规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。

1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号《中华人民共和国合同法》国务院第379号令物业管理条例

建住房[2010]236号建设部关于印发 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知3基本要求

3.1在物业管理项目策划之前，应确保项目的各项资料尽可能地完整与充分，并作为项目策划的输入、评估、评审的基本内容和要求。

3.2前期或新接物业管理项目应充分获取并掌握项目的招标公告或招标邀请书、招标书等招标文件的以下信息：

——招标人信息，如招标单位名称、地址、联系方式等；

——招标项目信息，如施工进度、租售情况和价格、入住业户结构等；

——招标物业信息，如物业名称、地址、建筑物面积、性质、设备设施状况、车库、绿

化等；

——其它物业管理和服务的各项要求。

3.3续签物业管理项目应获得业主委员会或委托方今后对物业管理的期望和要求。

3.4物业管理投标书或管理方案、委托物业管理合同，在提交招标方或委托方前应经过公司内部的项目可行性评估、投标书或管理方案的评审和批准，可行性评估、评审和批准的结果应予保存。

4可行性评估

4.1评估内容

4.1.1招标人（或委托人）对投标人（或受托人）的资格条件，如企业资质、经营状况、社会信誉等。

4.1.2招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求的合理性，如是否违反相关法律法规和社会基本准则。

4.1.3风险、成本与收益。

4.2评估结果

4.2.1当投标人（或受托人）的资格条件未能满足要求时，除非取得了招标人（或委托人）书面认可，项目应作否决处理。

4.2.2当招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求，违反相关法律法规和社会基本准则时，项目应作否决处理。

4.2.3当项目存在着其它重大风险，或成本综合估算（近期、中期、远期）偏高而不能达到≧5%平均经营收益率[注 1]时，项目应作否决处理。

4.2.4只有通过可行性评估认可的项目才能实施策划。

注1：经营收益指管理酬金（酬金制）或收支结余金额（包干制），其中支出部分不包括代收代付款项，一般取值范围为[5%；15%]；计算公式=[（实际收入-实际支出）/实际收入]*100%。方案策划准则

5.1策划依据

5.1.1投标人（或受托人）的需求和期望，包括招标文件（或委托文件）明确的物业管理和服务要求以及潜在的需求和期望。

5.1.2其他相关方的需求和期望，包括公司技术标准及其物业管理相关法律法规、技术标准、行业规范等。

5.1.3以往经验获得的反馈信息和市场调查结果。

5.2策划内容

投标书或物业管理方案可包括以下内容（但不限于）：

——公司简介，包括竞争优势；

——项目概况，包括招标人信息、招标项目信息和技术参数；

——管理理念和目标、承诺指标和质量方针；

——管理与服务范围、内容及其保障措施，包括重点管理和服务内容、实施计划、运作

规范和服务流程、突发事件应急预案、对委托方的意见和建议等；

——项目管理组织结构，包括岗位设置及其职责、人员配置与任职标准、培训内容和计

划等；

——价格标准，包括管理成本测算依据和测算结果、物业管理费价格构成与种类、收支

平衡分析等；

——其它（如物业管理的延伸服务、优惠措施、个性化针对性措施、合同要约与违约责

任）。

5.3合同要求

5.3.1应采政府推荐的示范合同文本编制物业管理服务合同，当不存在示范文本时，应对以下合同条款和内容作出明确约定：

——委托管理项目的基本信息，包括物业名称、地址、性质种类、总占地面积、总建筑

物面积、总绿化面积；

——委托管理项目的范围、内容、目标和年限[注 2]；

——物业管理费收费种类及其标准。

5.3.2合同的所有条款能满足 《中华人民共和国合同法》以及物业管理相关法律法规的基本要求。

注2：物业管理合同年限一般≧2年，前期物业管理的合同年限按政府有关规定具体注明。6 评审准则

6.1评审基本准则

投标书或物业管理方案应在正式提交招标人或委托方之前经过评审，并确保：——招标文件内容（或委托人要求）得到响应并符合规定要求；

——与以前表述不一致的内容和要求已予解决；

——具备满足规定要求的能力，或已采取相应的措施予以满足，包括各项承诺内容与价

格；

——对于没有形成文件的委托人要求已获得确认。

6.2合同评审准则

物业管理委托合同在正式签订之前应对合同中的各项条款内容进行评审，确保合同内容与投标书或物业管理方案保持一致，并通过授权律师的审核。

第五篇：物业管理项目考察报告

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

物业管理项目考察报告

根据公司的整体工作安排，我对我公司管理的物业进行了考察和学习。

本次共考察了6个项目。其中包括：御翠豪庭·尚府、东方万达城、锦绣东方、高薪·怡众名城、新兴红旗嘉园、高薪武警小区。

考察报告如下：

 御翠豪庭·尚府：位于南关区亚泰大街与繁荣路交会处，小区占地面积：20.57万㎡，建筑面积：为30万㎡，一期15万㎡ ；为多层建筑和联排别墅，每平方米9500元。该小区的物业费（含电梯）为2.2元/㎡，物业员工待遇也较好，保安员月薪在1500元，满勤为1700元，平均年龄在21-25之间，保洁员月薪为1150元，每月休一天，并且室内通勤人员每月公司补贴200元，为了鼓励员工们工作的积极性，每加班一小时，补贴10元，全部上五险一金，同时要求确认熟悉园区90%以上业主。随后，我们对园区管理进行了解，家利物业暂定将物业管理中心放在地下一层，2期正在建设中，已有物业用户，该小区的车位实行只租不卖的原则，约10多万元一个。该小区存在的问题，在装修期间路面堆放建筑垃圾。

东方万达城：位于经开区会展大街与珠海路交会处，占地面积：12.24万㎡，建筑面积：34.52万㎡；主要建筑为小高层、高层。 锦绣东方：位于经开区东环城路以西、珠海路以北、威海路以南，占地面积近10万平方米㎡，建筑面积21万平方米㎡。 高薪·怡众名城：位于高新区高新开发区光谷大街2008号，光谷大街与佳园路交汇处；占地面积：58万㎡，建筑面积：分八期开发，80万㎡；主要分为多层和小高层两种建筑，多为普通住宅。经考察，该小区的物业费为0.8/㎡、地下停车场费为0.4/㎡。在长春高新物业有限公司的合理规划下，小区的容积率为1.1，绿化率为45%。 新兴红旗嘉园：位于高新区，高新路以北，佳园路以南，蔚山路4399号；

占地面积：23.5万㎡，建筑面积:31.5万㎡，均为普通住宅。该小区物业费为0.58元//㎡,地上免费停车。对于保安员、保洁员的社保问题，要向他们宣讲国家政策，动员他们参保，而且参保作为准入门槛，申明外资企业必须严格执行国家法律法规，以避免企业因险金问题牵扯精力。 高薪武警小区：位于光谷大街与佳园路交汇处；该小区物业费为1.00元/㎡。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

 通过对上述项目的考察，我们学习了这些小区物业管理的先进经验，感觉到了我们物业管理与服务的差距和不足，在总结经验的基础上，进一步加强自身工作能力，加强团队建设，提高对小区的管理能力。

我们的主要体会有四点：

1、物业工作是一项朝阳产业，越来越多的地产公司重视后期的物业管理与服务，已经成为地产可持续发展的支撑点。

2、物业工作要创品牌首先要加大投入力度，在软硬件上都要舍得投入，为业主创造一个良好的居住环境。然后再在其他领域收取回报。

3、地产项目的规划、建设直接影响后期物业管理的品质及费用支出，可见物业前期介入的必要性。

4、物业公司要加强团队建设，吸引更多的人才加入，建立完善和合理的管理制度，特别是良好的激励和保障措施，让企业能够留住人才，这一点非常重要。

考察人：XXX

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。