如何做好“城中村”物业管理项目

第一篇：如何做好“城中村”物业管理项目

如何做好“城中村”物业管理项目 [摘要]: “城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。

经过23年的风风雨雨，深圳的物管在众多物业人的共同努力和细心呵护之下，如今已茁壮成长。曾几何时，深圳的物管几乎成为了中国物管的代言，这是让每一位为深圳物管默默贡献着的物业人的喜悦！纵观深圳这20多年来的历程，我个人认为深圳之所以长期走在全国的物管行业前列，其最重要的一点在于对管理理论、方法和模式的不断创新。“城中村”的物业管理模式，就是深圳物管的一种新尝试和新挑战。

人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，是农村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。随着我国现代化的进程，在北京、上海尤其是深圳这样新兴的大都市，就出现了在城市地域范围内，具有居民小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们俗称为--城中村。“城中村”是伴随着中国改革开放和城市发展，从而导致大量农村人口进入城市的必然产物。在北京、上海、大连、广州等发达城市，目前都有“城中村”的存在，并将随着我国经济的进一步发展而逐步扩大。

“城中村”的现状

深圳“城中村”的物业产权和业主构成非常复杂，业主和使用人的比例严重失调，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，外来人口是本地户籍人口的10-15倍，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。近几年来，在深圳渐渐迈入国际大都市的城市发展进程中，据统计累计已有300万以上人口居住在“城中村”！

“城中村”实行物业管理的意义

农村人口在全国13亿人口中占绝大多数，城市化水平每提高一个百分点，就意味着可能有1000多万农村人口转移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其与城市发展和社会发展同步，就成为了人们最为关注的问题之一。除了政府和社会各界的努力之外，作为最可能直接与“村民”接触、与社区接触的物管企业，一旦进入这一被城市居民小区物管遗忘的“物管盲区”，就可以在一定程度上把“城中村”作为城市结构的一个重要组成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活质量，从而紧跟深圳向着现代化大都市发展前进的步伐。因此，“城中村”的物业管理更是具有长远和深刻的意义。

“城中村”物业管理的开展

深圳市金洲房地产开发有限公司早在1995年就对金坑山庄实施物业管理。金坑山庄总建筑面积达17万平方米，整个小区有400多户，居住人口达1万多人，70％以上为流动人口。小区管理处成立以来一直立足于解决小区“脏乱差”问题，对小区实行24小时保安管理以及巡逻制度，在小区各安全死角设立治安岗，每幢楼房前都放置垃圾桶，清洁工每天早晚两次对小区进行全面的垃圾处理和卫生打扫，管理人员实施了晚上值班及假期值班制，接待小区住户投诉和咨询等。经过不断地实践和完善，有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境。与此同时，管理处为了进一步丰富小区住户的生活，根据小区住户的兴趣爱好，举办了各种社区文化活动，如象棋、拔河比赛等，不仅活跃了小区的气氛，也增进了管理处与住户的沟通。10年来，小区房屋的出租率不断攀升，如今已高达99％。目前小区正逐渐走向成熟、健康和文明。笔者近期有幸来到该小区进行实践，对“城中村”物管进行初浅的探索，并获得了在“城中村”实施物业管理的直接体验。

总结金坑山庄的物业管理，有以下几方面值得学习和倡导：

1、业主档案管理

“城中村”的产权复杂，这是一种普遍现状。一般都是由村投资公司集资开发，然后卖给村民，再由村民转让或出租给第三者，而在这一过程中容易出现产权不明晰。因此，物业管理进入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，对产权人进行立档及建立完整的资料。同时，作为发起人组织成立业主委员会机构，对产权人或使用人进行物业管理知识的宣传，提高其物业管理意识，充分发挥业主委员会的作用。对业主委员会的选举采取弹性成员，成员结构不仅要有产权人，也要有长期使用人，以及临时居住人（特别成员），这样才能使不同结构人群的不同需求和建议得到满足。业主委员会在“城中村”的作用不仅有利于管理费的收取，对流动人口（租户）或使用人的管理也起到了举足轻重的作用。因此，物业管理企业在“城中村”的管理过程中，如何与业主委员会建立良好的关系和沟通，是一个非常重要的环节。

2、流动人口管理

改革开放以来，大城市现代化的超常规发展，吸引了大批农村劳动力涌向城市与开发区。大量人口的流动既给城市经济发展带来了廉价劳动力与生力军，同时也给城市管理带来了新的问题，主要体现在外来人口的生活、居住、计划生育、就业等问题。然而在对城中村进行管理的过程中，不可忽视对流动人口的管理。如何有效地对“城中村”流动人口进行管理？

首先，通过与村居委会的沟通并与其建立共建关系，对小区内居住人员进行资料归档，以户为单位，做到及时追踪和资料的更新。同时协助居委会做好计划生育的宣传和管理。虽然“城中村”人口流动量较大，但管理处也要做到入住一个就对其进行资料的登记、建档。对每一位住户都有一定的了解和基本情况的掌握，这不仅有利于日后的管理和服务，也有利于协助居委会等相关部门的有关工作；其次，在就业问题上，管理处可设立信息栏，定期发布一些最新就业信息，为小区待业人员免费提供就业信息平台和就业指导服务。同时，该小区管理处针对区内居住人员情况正在筹划与有关部门建立外来务工维权服务中心，为众多进城务工者提供法律支持，维护其合法权益。只有设身处地的为住户解决其最为关注的困难或问题，才能更好地赢得业主或使用人（租户）的认可和支持。

3、治安管理

“城中村”的治安管理，可以说是一件头等大事，也是一件艰难的工作。人口流动量大，且流动人口的背景复杂，直接影响到治安管理。金坑山庄小区整体结构属于封闭式，整个小区只有一个出入口，相对于深圳多数敞开性“城中村”而言，较有利于管理。该小区对物品放行严格实行由业主或使用人签字许可制度，确保小区财产安全。与此同时，也与小区所属管辖的公安警务、消防等部门达成共建安全文明社区的共识，并对小区住户进行定期的消防知识、治安管理的宣传，同时管理处还与其建立了应急措施和消防演习机制，从而大大提高小区治安管理水平。

另外，深圳下沙村、皇岗村、草埔村等地已经正式的引入了物业管理，但目前它还只是处于试点阶段，它还需要很多的物管企业参与“城中村”的管理和建设，需要更多的物业人为“城中村”管理献计献策，需要不断地实践和探索。

总结“城中村”的特点，对其实施物业管理，首先就要处理好三大现实问题，即建筑物质量差、消防安全标准低甚至还有违章建筑以及建筑密度高、村开敞性大；外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂。解决五大难题，即业主问题；管理费问题；治安问题；流动人口问题；封闭式管理问题。更重要的一点就是要让外来人口找到家一般的生活环境，因为他们在住房、医疗、子女教育等方面与市民还不能享受同样待遇，很难真正融入城市，转变为真正意义上的市民，只能在城乡间来迁徙，既没有安身立命的自我认同，也找不到安居乐业的归属感，因此，为居住在城中村的外来人口营造一个家一般温暖的生活环境和空间，是“城中村”物业管理的重中之重。

“城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。

第二篇：对城中村物业管理的探讨

对城中村物业管理的探讨

深圳市龙泉物业管理有限公司 江国忠

摘要：本文针对城中村的特点及所存在的问题，根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议，认为在城中村实施物业管理，需完善基础设施建设，切实抓好安全防范和环境卫生工作，重视对流动人口的管理和社区服务措施的落实。同时，政府在政策、资金和宣传等方面的大力支持和推动，是切实抓好城中村物业管理工作的强有力保障。

关键词：城中村 物业管理 探讨

伴随着深圳市宝安、龙岗两区城市建设和城市化进程的推进，27万农民完成了身份转换，两区整体转入城市化，镇改为街道，行政村转变为社区居民委员会。原村民委员会管辖的综合社区，物业分散，总体规模大，形成了在城市地域范围内，具有居住小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们称之为城中村。

如何做好城中村的物业管理工作已成为我们物业管理人的一个新课题。笔者根据本人对城中村物业管理工作的多年经验，通过对原城中村状况的分析，对如何做好城中村的物业管理工作进行了探讨并提出相关建议。

一、原城中村的状况分析

（一）基础设施不完善

城中村普遍存在的现象是规划设计不合理，市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施的布局不合理，不能发挥其应有的功能。

（二）环境卫生状况差

城中村环境卫生状况差，公共卫生管理不到位。由于城中村整体规划不良，后续管理不到位，路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，路面污水横流、垃圾成堆，占道经营、车辆随意摆放等现象随处可见，与现代城市形象格格不入。

（三）存在严重的社会治安问题

城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题，入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。

出现城中村这种状况的根源，是由于缺乏统一的规划和严格的管理造成的。随着城市化进程的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，而政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、管理措施，从而产生了这些问题。城中村不论是从基础设施建设，还是治安、消防、环境卫生等方面都与实施物业管理的规范住宅小区存在很大的差距。

二、城中村物业管理工作的实践

我物业公司在多年住宅小区物业管理经验的基础上，于2005年正式接管了龙胜村。从A、B、C、D四个区域，到村市场和村公园的接管，经历了初步摸底到全面实施管理的全过程。龙胜村总建筑面积16.5万平方米，房屋240栋，居住人口约15000人，其中外来流动人口占了90%。通过实施全面物业管理，与原接管前相比有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境，小区发案率大幅下降，由原来的每月20多起到现在的不到5起；房屋的出租率由原来的不到80%到现在的99%以上，基本上无空置房；房屋租金增长率在35%以上，两房一厅的房子，原来租金为400元/月，现在可租到550元/月。2006，龙胜村被评为大浪街道城中村物业管理中唯一的一个“宝安区环境卫生达标社区”。笔者认为龙胜村作为一个典型的城中村小区能够通过实施物业管理使小区的安全、卫生等生活环境取得了巨大改善，与实施以下的相关物业管理工作密不可分。

（一）立足社区改造，扎实抓好基础工作

社区基础设施的完善是城中村物业管理工作得以正常开展的首要条件。根据龙胜村各个区域的具体情况，投入资金进行先期整治，改造严重老化破旧的道路和地下排污管道8处，修复消火栓设备3处，设置道闸6个，封闭出入口4个，为推行物业管理打下坚实的基础。

（二）采用封闭式管理，做好安全防范管理工作

安全有序的生活环境是社区居民安居乐业的重要保障。对龙胜村采用封闭式管理，各岗位分3班倒24小时轮流值班。对进出小区的车辆实行发卡登记制度，确保一车一卡通行；配置摩托车2部、自行车6部，建立巡逻队制度，监督盘查可疑情况；对消防设施的检查实行签到制度；对大件物品的搬运采取业主确认放行的办法。接管的第一年，共抓获小偷15人次，盗车团伙1个，抢劫7起，配合公安机关抓获犯罪嫌疑人40多人次，制止、处理斗殴事件5起，协调解决家庭纠纷、邻里纠纷30多起，有效地维护了小区的安全秩序。

（三）从根本上落实环境卫生工作

环境卫生管理是城中村物业管理中一项日常管理服务工作。仅在刚接管的第一个月，就清理沙井538个，清理残留垃圾300多车。在工作中严格执行卫生检查监督制度，对生活垃圾实行日产日清，防止卫生死角出现；对市场等公共场所实行定期冲洗、定期消杀、定期灭鼠的办法，为居民创造干净、整洁、有序的良好卫生环境。

（四）重点抓好对流动人口管理和社区服务

由于城中村流动人口所占比例相当大，重点抓好流动人口的管理工作是城中村物业管理的关键。首先，在档案管理方面，通过与辖区户管工作人员的互动，以户为单位进行居住人员的资料归档工作，并对人员变动情况进行跟踪，以便及时对档案资料进行更新，了解居住人员的基本情况。同时积极协助居委会做好计划生育的宣传和服务工作。其次，通过对社会动态和政府相关文件的宣传，为住户提供最为关注的信息。开展积极向上的社区文体活动，通过举办“大家乐”、蓝球比赛等丰富居民的文化生活。对住户的投诉进行及时的跟踪和处理，并做到有落实有反馈。

（五）及时调整收费方式

物业管理费的收取工作，必须以方便居民为出发点。刚开始，按合同约定逐户上门收取管理费，与居民的休息时间发生了冲突，实施起来困难很大。通过征询意见，改为原则上不向承租户个别收费，而向整栋楼宇的业主或代管人统一收取；由原来的每个月收取一次管理费转变为每个季度收取一次。由于调整了收费方式，管理费的收缴率大幅提升，由原来的不到30%增加到65%以上。

三、城中村实施物业管理过程中出现的问题和解决问题的建议

（一）缺乏维修基金筹集机制

物业管理企业在进驻时，由于缺乏先期整治资金，致使社区设施老化、破旧，消防配套设施不完善等问题得不到根本的解决，程度不同地存在着管理隐患；随着时间的推移，公共设施设备日后的维修、改造也需要资金保障。通过企业为社区整治补充投入大笔资金是不现实的，笔者认为建立以城中村为对象的专项维修基金制度是切实可行的办法，这就要求政府制定出城中村专项维修基金的筹集办法及实施细则，以切实保证城中村设施设备的改造及维修费用的落实。

（二）物业管理用房的缺乏

城中村没有物业管理用房，管理用房及员工住房皆由物业管理企业自行租赁解决，不仅给日常管理带来许多不便，而且加大了物管企业的成本支出。笔者认为从建设和谐社会的角度出发，由政府出面解决物业管理用房应是切实可行的办法，比如由政府出面在社区适当的空地加建临时建筑作为物业管理用房就是一个解决的方法。

（三）收费标准偏低，“收费难”的问题突出

在城中村实施物业管理工作中，普遍存在收费标准偏低的问题。以龙胜村为例，住房收费标准为每月0.25元/平方米，商铺为每月0.65元/平方米，相对其管理成本而言明显偏低，单靠管理费收入根本不足以维持公司的基本开支。“收费难”问题原因比较复杂，首要原因是不少社区居民缺乏物业管理消费意识，缴费积极性很低，存在既想有物业管理又不愿交费的思想。有些住户存在“搭便车”的思想，认为我不交费用总有人会交，找出种种借口迟交或不交费；其次，法规上没有强制推行物业管理的规定，政策上缺乏足够的支持。诸如此类的问题，需要政府相关部门在多方面给予正面引导，培养社区居民树立物业管理消费意识。建议政府尽快出台相关法律法规，及时解决城中村物业管理过程中出现的问题。

可喜的是，为了推进城中村的物业管理工作，深圳市宝安区已于2006年出台了相关规定。在《宝安区推广社区物业管理暂行办法》及配套文件中，确定由区政府和街道办各承担50%，在引进物业管理时，按社区建筑总面积每平方米15元核拔完善公共配套设施的经费补助。物业管理企业进驻的前三个月，可获管理区域内每平方米建筑面积每月0.20元的前期管理经费补助；并可享受三年的管理经费补贴：第一年补贴管理费的80%，第二年补贴60%，第三年补贴40%。这将在很大程度上解决了物业管理企业实施管理初期的经费问题，也为其他城市和地区的城中村物业管理的实施提供了借鉴。

城中村引进物业管理是一个新的课题，是适应当今时代发展，提高社区居民的生活水平，完善社区功能，消除安全隐患，促进资源效能发挥的必然需要，也是促进和谐社会的重要组成部分。

总而言之，在城中村实施物业管理的过程中，不但需要我们物业管理人的探索和实践，更重要的是需要在政府和社会各界的支持下，把物业管理与社区建设有机结合起来，为探索出适合当前实际的城中村物业管理模式而共同努力。

附：深圳市宝安区推广社区物业管理暂行办法

宝安区推广社区物业管理暂行办法

为了推广社区物业管理，扩大我区物业管理覆盖率，营造良好的社区人居环境，加强基层基础工作，促进和谐宝安、效益宝安的建设，根据国家和省、市的有关法律政策，结合我区实际，制定本办法。

第一条 本办法适用于非开发商开发的住宅小区和住宅为主的综合小区（以下简称小区）。

第二条

凡宝安行政区域内的社区，符合成立物业管理公司条件的，均可向有关部门申请成立物业管理公司，从事物业管理活动。

第三条 申请成立物业管理公司管理小区物业的，区政府有关职能部门应大力支持，并适当放宽准入条件，协助办理相关手续。

第四条

所有社区的建成区，均应逐步实行物业管理。区行业主管部门和各街道、社区居委会（工作站）应制订社区实施物业管理的中长期发展规划和实施计划，争取在五年内所有小区实行物业管理。

第五条

各街道应高度重视推进社区物业管理工作，指定一名分管领导，并列入领导班子考核目标。各街道物业管理工作由街道城市建设办公室（科）负责，社区工作站承担相应的协调服务工作，形成区、街道、社区三级管理网络。第六条 社区实施物业管理的基础设施和公用设施，具体的项目、标准和程序，由区物业管理主管部门制定，由社区居委会（工作站）编制本物业管理区域所需的资金预算，报街道办、区物业管理主管部门、区发展计划局和区财政局核定后，由区、街道两级财政各承担50%，维修改造工程的施工由街道办按区工程建设的有关规定组织实施和验收，费用报街道办、区物业管理主管部门、区发展计划局和区财政局核准后拨付。

上述政府投资所建成的公用设施、设备，为政府公共财产，产权属于政府，物业使用、管理、维修和处置按照政府物业资产的管理规定执行。

第七条

实行物业管理的小区，物业管理公司享受三个月前期管理经费补助。物业管理公司接管小区三个月内，由区政府、街道办各出资50%，按管理区域内每平方米建筑面积每月0.20元的补贴标准，由社区居委会（工作站）、街道办、区物业管理主管部门和区财政局核准，拨给物业管理公司作为前期物业管理经费补助。

第八条 实行物业管理的小区，物业管理公司享受三年管理经费补贴。即前三年按价格主管部门核定的收费标准，所需费用由社区居委会（工作站）、街道办、区物业管理主管部门、区财政部门共同审核后，由区、街道两级财政和业主（使用人）共同承担。具体标准为：第一年，区承担40%，街道承担40%，业主（使用人）承担20%。第二年，区承担30%，街道承担30%，业主（使用人）承担40%。第三年，区承担20%，街道承担20%，业主（使用人）承担60%。第四年起，由物业管理公司按物价部门核定的收费标准足额收取，自主经营、自负盈亏。

第九条

对取得优秀称号的小区，给予物业管理公司适当奖励。社区成立的物业管理公司，在接管小区的三年内，所管理的小区通过政府有关部门的检查、验收、评比，获得国优示范、国优、省优、市优称号的，由区政府分别给予一次性10万、8万、5万、3万元奖励；获得省级安全文明标兵、先进、达标小区的，由区政府分别给予一次性奖励20万、15万、10万元。同时获得两个奖项的可重复计发。

第十条 区房屋租赁管理部门会同有关部门组织开展“文明守法租赁单位”创建达标活动，对房屋租赁文明守法达标的物业管理公司给予租赁管理费减免。对在活动中表现突出的物业管理公司，授予“文明守法租赁单位”荣誉称号，并按市房屋租赁管理部门的有关规定，享受房屋租赁管理费减免政策。第十一条 对投资总额超过500万美元或者2000万人民币的特区物业管理公司，到本区从事小区物业管理经营期限在10年以上的，从开始获利的起，第一年免征所得税，第二年和第三年减半征收所得税。

第十二条 区物业管理主管部门负责举办物业管理各类从业人员培训班，提供多渠道多形式的人才培训和交流服务，加快物业管理公司人才队伍建设。培训经费由区财政核拨。

第十三条

鼓励符合条件的深圳市物业管理公司参与我区小区物业管理，享受同等优惠待遇。

第十四条

本办法如有与法律法规规章相抵触的，以法律法规规章为准。

第十五条 本规定由区住宅局负责解释。

第十六条 本办法从发布之日起实施。

第三篇：西安城中村项目考察报告

西安城中村项目考察报告

一、西安城中村改造的正规流程：

1.计划申报阶段：（赵村已经完成）

提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。

赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。

2.改造方案的编制及审定阶段：

1)赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安臵专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。

2)改造方案审定的前提：

a)改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵）。原则上，该笔资金不少于拆迁安臵资金的50％。

b)赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。

3.土地手续：

a)获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。

b)根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积，市城改办

审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65

平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安臵房用地约170

亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。

c)安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包

开发安臵房，由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进

入市城改办监管的账户。

d)城中村改造首先建设安臵房，安臵房的建设只能正对村民还建，原

则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大，社会

影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。

e)将村民安臵完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改

造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。

揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地

产开发流程。

二、拆迁安臵资金的计算标准（举例）：

1.货币或现房安臵的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面

积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安臵，有部分货币安臵）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安臵和现房安臵的各占50％左右）。

2.赵村安臵面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房

屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。

3.按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安臵部分，现房安臵

约20万平方米；货币安臵约10万平米。

4.拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。

5.赵村的拆迁补偿资金＝货币安臵资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上

约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。

6.分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安臵，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安臵资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）

7.安臵资金：2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米＝4亿元（安臵保证金

可与市城改办协商）。安臵资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。

8.根据碑林区成功的操作模式，拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下：

f)若委托区城改办拆迁安臵，则在签订委托协议时，支付拆迁安臵保

证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）

g)区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%；

h)拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。

三、安臵房销售风险：

控规阶段，已经确定了安臵房的用地范围和指标，若投资商将安臵房对外销售，导致村民安臵无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安臵村

民，导致安臵房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。

若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。

四、城中村房地产开发的优惠政策：

1.城中村改造的优惠政策：安臵房免除所有规费；

2.商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政

策；

a)若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费，则配套、人防等规费

不予减免；

b)若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规

费、税费等方面给予减免。

c)原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安臵资金到位）

五、浐灞城改办状况：

1.目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公；

2.浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。

3.根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改

造处于初级阶段。

六、城中村安臵房销售的市场前景

1.市场角度：以安臵房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取

决于赵村安臵房的价格优势。

2.赵村具有较强的市场发展前景：

a)根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博

园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。

b)根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片

区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。

3.西安本地开发商看城中村项目：

a)西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。

b)二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。

c)考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城

中村改造上去。

d)就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太

大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。

4.由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热

土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。

5.区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点

进行开发。

6.地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出

现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。

七、赵村改造项目的考察总结：

1.项目前景良好：

a)西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。

西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。

b)浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。

2.赵村操作难度大：

a)拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安臵

投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。

b)政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关

键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。

c)村民与村委关系至关重要：安臵房首先满足村民的前提下，若村民拆迁

补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安臵房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。

3.政府资源可控的前提下，实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）

4.考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。

5.况总的尴尬：

a)改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。

b)850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。c)后续拆迁安臵专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使

保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）

d)在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城

改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。

e)安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。

f)在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻

找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。

6.我司介入赵村项目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作；

b)搞定市城改办高层政府资源。

第四篇：西安城中村项目考察报告

西安城中村项目考察报告

一、西安城中村改造的正规流程：

1.计划申报阶段：（赵村已经完成）

提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。

赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。2.改造方案的编制及审定阶段：

1)赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安臵专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。2)改造方案审定的前提：

a)改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵）。原则上，该笔资金不少于拆迁安臵资金的50％。

b)赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。

3.土地手续：

a)获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。

b)根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积，市城改办审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安臵房用地约170亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。

c)安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包开发安臵房，由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进入市城改办监管的账户。

d)城中村改造首先建设安臵房，安臵房的建设只能正对村民还建，原则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大，社会影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。e)将村民安臵完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地产开发流程。

二、拆迁安臵资金的计算标准（举例）：

1.货币或现房安臵的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安臵，有部分货币安臵）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安臵和现房安臵的各占50％左右）。

2.赵村安臵面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。

3.按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安臵部分，现房安臵 2 约20万平方米；货币安臵约10万平米。

4.拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。5.赵村的拆迁补偿资金＝货币安臵资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。

6.分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安臵，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安臵资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）

7.安臵资金：2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米＝4亿元（安臵保证金可与市城改办协商）。安臵资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。

8.根据碑林区成功的操作模式，拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下：

f)若委托区城改办拆迁安臵，则在签订委托协议时，支付拆迁安臵保证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）g)区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%； h)拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。

三、安臵房销售风险：

控规阶段，已经确定了安臵房的用地范围和指标，若投资商将安臵房对外销售，导致村民安臵无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安臵村 3 民，导致安臵房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。

若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。

四、城中村房地产开发的优惠政策：

1.城中村改造的优惠政策：安臵房免除所有规费；

2.商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政策；

a)若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费，则配套、人防等规费不予减免；

b)若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规费、税费等方面给予减免。

c)原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安臵资金到位）

五、浐灞城改办状况：

1.目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公； 2.浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。

3.根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改造处于初级阶段。

六、城中村安臵房销售的市场前景

1.市场角度：以安臵房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取决于赵村安臵房的价格优势。

2.赵村具有较强的市场发展前景：

a)根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。

b)根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。

3.西安本地开发商看城中村项目：

a)西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。

b)二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。

c)考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城中村改造上去。

d)就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。

4.由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。

5.区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点进行开发。

6.地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。

七、赵村改造项目的考察总结：

1.项目前景良好：

a)西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。

b)浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。2.赵村操作难度大：

a)拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安臵投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。

b)政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。

c)村民与村委关系至关重要：安臵房首先满足村民的前提下，若村民拆迁补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安臵房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。

3.政府资源可控的前提下，实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的 6 低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）

4.考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。5.况总的尴尬：

a)改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。

b)850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。c)后续拆迁安臵专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）

d)在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。e)安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。

f)在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。

6.我司介入赵村项目的前提：

a)按照我司前期既定的模式合作； b)搞定市城改办高层政府资源。

第五篇：昆明城中村项目管理办法

昆明市城中村改造项目管理办法

第一章 总则

第一条

为进一步加快我市“城中村”改造步伐，规范城中村改造工作，精简城中村改造项目审批流程，根据有关法律法规和相关规定和《昆明市人民政府关于加快推进城中村改造的指导意见》精神，制定本管理办法。

第二条 本市五华区、盘龙区、西山区、官渡区处于主城建成区范围内的城中村改造，适用本办法，呈贡县新城建设中的迁村并点和新型社区建设适用城中村改造相关政策，其项目管理参照本办法执行。

第三条

本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，以及更名为社区，但土地所有制性质和经济组织性质仍为集体所有制的“翻牌社区”。

本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。“城中村”改造分为综合整治和全面改造两种基本类型。综合整治是指基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化、公共设施配套项目，由区（县）政府编制工作方案，报市领导小组办公室备案后即可组织实施。全面改造包括整体拆建和局部拆建，应按本办法规定，进行项目前期研究，组织报批，经市级领导小组批准，下达改造计划后组织实施。

第二章 城中村改造专项规划

第四条 城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其它层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益，凸现政府主导作用,在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划” 的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。

第五条 国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开、择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期工作。

第六条 城中村改造专项规划应当包括以下主要内容：

（一）划定规划编制区；

（二）改造目标；

（三）功能定位；

（四）改造模式及策略；

（五）供地方式及拆迁安置方案；

（六）土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；

（七）开放空间和园林绿地系统；

（八）配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；

（九）道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；

（十）市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；

（十一）城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；

（十二）技术经济指标和经济可行性评价；

（十三）改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；

（十四）其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

（十五）实施时序和实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。

以上控制内容，应达到控制性详细规划的深度要求。

第七条 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。根据控制内容及深度要求，可将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。

第八条 专项规划的主要研究结论、规划控制条件、技术指标及土地利用相关内容应取得规划部门和国土部门的审核意见；拆迁安置方案应提交基层按民主程序表决通过（90%以上）。专项规划成熟后由区政府上报市规划主管部门初审并转报市规划委员会审批，市规划委员会可委托其专业委员会组织审批。

第九条 城中村改造专项规划成果的实物形式包括：

（一）规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订；

（二）规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一；

（三）光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式（*、doc）；规划图纸采用ACAD格式（*、dwg）。

第十条 专项规划批准后，报市城中村改造领导小组列入昆明市城中村改造计划目录；各区（县）政府负责将已批准的城中村改造专项规划在区（县）政府办公场所和改造规划影响的范围予以公告并组织实施。

经批准的城中村改造专项规划，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划、供地方案及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第三章 土地处置和拆迁安置

第十一条 专项规划批准后，由区（县）政府将改造范围用地报市国土部门，改造范围内的集体土地按照“改制先行、改建跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份制经济后，依法转为国有土地。在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村” 改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。

第十二条 土地处置前，城市规划管理部门需提供拆迁后土地的建设项目规划条件文件、附图以及道路红线图等有关技术文件。城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发一、二级市场连动运作。视项目具体情况，也可采取“净地公开交易”方式，由区（县）政府主导完成土地一级市场整理工作。

第十三条 采用“毛地公开交易”方式的改造项目，区（县）政府需明确拆迁安置户数和人数以及拆迁安置费用、安置补偿房屋建筑面积等有关事项，完成对拟出让的地块的权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。在完成改造范围内集体土地保征和国有土地收回后，将改造范围内用地整体上报市国土部门进入土地储备，专项规划作为土地交易条件，以公开交易的方式组织土地供应。土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价, 竞得人只需交纳土地出让金净收益；土地竞得人需按照专项规划确定的拆迁安置方案在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。

第十四条 采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，应当由区（县）政府主导完成集体土地保征、国有土地收回及改造范围拆迁后，由市土地储备中心对净地进行收储和公开交易。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。

第十五条 在实施“城中村”改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造项目，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

第十六条 城中村改造的拆迁补偿采用货币补偿和产权置换两种方式，具体政策由区（县）政府制定。城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，依照国家有关担保抵押的法律规定执行，不影响拆迁工作进行。

第四章 规划建设 第十七条 城中村改造项目应当依据城中村改造专项规划编制的设计方案，依照有关法律、法规组织实施。

主要街区、文物景点周边城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。

第十八条 城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划，尽快提高城中村设施的城市化水平，为城中村改造工作提供良好的外部条件。

第十九条 “城中村”改造项目中标企业须按批准的拆迁安置方案与拆迁安置协议进行拆迁安置。拆迁安置基本完成（90%以上）后，中标企业持环保、滇管等有关部门的前置审批文件，办理土地使用证，获得土地使用权；中标企业持土地使用权证明文件、项目批文等文件、资料，按程序申请《建设用地规划许可证》；根据批准的修建性详细规划，在完成工程方案设计后，按程序申请《建设工程规划许可证》；持有关材料到建设局办理建筑工程施工许可证；按现行建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况、批准的公益设施建设情况的内容一并进行竣工验收。

涉及上述行政许可的部门应为城中村（旧村）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务。中标企业按照“城中村”改造项目减免有关规费的原则，可分别向相关部门申请费用减免。

第五章 项目管理

第二十条 市、区（县）政府有关部门应当依法加强对城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用。第二十一条 对城中村改造项目涉及公共利益的环节，监察部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。

第二十二条 城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区（县）政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定提请仲裁委员会仲裁，或者依法向人民法院起诉。

第二十三条 严格执行昆明市户籍管理相关规定，严格控制“城中村”改造范围内户口迁移和分户行为。集体土地补偿款项的分配，要按照基层自治民主管理的规定，在区（县）政府指导下，对参与分配人员名单及分配方案进行决策并公示。拆迁安置补偿中采取产权调换方式进行安置补偿的，应综合考虑以户为单位和以幢为单位的实际情况，避免虚增补偿安置对象。

第二十四条 对城中村违法建筑的处理，严格依照有关法律、法规相关规定执行。

第二十五条 各区（县）政府可以根据本管理办法制定具体实施办法。未尽事宜根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》、云南省政府第109号令《云南省城市房屋拆迁管理规定》及昆明市相关规定政策规定执行