广州市惠爱医院物业管理需求书

第一篇：广州市惠爱医院物业管理需求书

广州市惠爱医院物业管理需求书

一、项目概况

（一）芳村总院

芳村总院占地面积39800平方米，总建筑面积36798平方米。其中纳入物业管理招标的建筑物及建筑面积有：

1、明爱楼：楼高11层，每层建筑面积1200平方米，首层为大堂及药剂、MECT、放射科等辅助科室，2楼以上是精神科病房。

2、明心楼：楼高7层，每层建筑面积800平方米，首、二层为门诊部，3楼检验科，4-6楼为神经科病房，7楼是手术室和ICU病房。

3、老年科：楼高2层，建筑面积1400平方米。

4、供应室及功能检查科：楼高2层，建筑面积1200平方米。

5、科技楼：楼高6层，每层建筑面积350平方米，首层放射科（MR室）；2楼睡眠图室；3楼病案室资料室等；4楼图书馆；5楼电教室；6楼礼堂。礼堂。

6、红楼：楼高2层，总建筑面积606平方米。

7、药房、设备楼：楼高2层，总建筑面积773平方米。

8、工娱部：总建筑面积672平方米。

9、社区精神及司法鉴定楼：楼高2层，总建筑面积405平方米。

10、营养楼，楼高6层（1、2层为膳食科，3至6层为行政办公楼），总建筑面积2400平方米。

11、太平间、医疗废物暂存间：面积30平方米。

12、美沙酮药物治疗点：90平方米。

13、中美研究所2层，总建筑面积：372平方米。

14、医院办公室2层，总建筑面积：870平方米。芳村总院园林绿化面积：8000平方米。

（二）江村分院

江村分院占地面积38000平方米，总建筑面积14427平方米。其 中纳入物业管理招标的建筑物及建筑面积有：

1、明静楼：楼高4层，每层建筑面积1595平方米，首层为护老区，均为套间式病房；2-4楼为精神科病房。总建筑面积6391平方米。2、2个病区和1个临时病房。其中2个病区楼高均为两层，每层526平方米；临时病房一层，建筑面积约200平方米。

3、门诊、办公、辅助综合楼（首层、二层为、办公、辅助综合部，二层以上为临用房）：楼高7层，每层595平方米。总建筑面积4170平方米。

4、图书馆：总建筑面积240平方米。

5、音疗室：建筑面积188平方米。

6、太平间：建筑面积25平方米。

7、新综合大楼（首层、二层为门诊部、辅助检验部门，3-5层为病房，6层为办公，负一、二层为停车场）：建筑面积2.2万平方米。

江村分院园林绿化面积5000平方米。

（三）荔湾门诊部

荔湾门诊部占地1100平方米，建筑面积1636平方米，楼高3层半，每层545平方米。首层为大堂、药房、病案室、挂号室等；2-3层为诊室和功能检查室等，4层为办公室。

二、物业管理服务要求

保洁服务需求

保洁内容包括下述保洁范围的全部地域及公共设施，院区内不能留卫生死角。部门负责人有权在合理的情况下调整保洁范围及内容。

生活垃圾的清运、费用由乙方负责。

保洁人员数量要求：不得少于80人。

保洁员条件要求：年满18周岁，男55岁以下，女50以下，身体健康，体能良好，无传染病，无残疾，无犯罪纪录，无违反计划生育政策等。

各项物业管理的质量必须达到和符合本合同要求。其中保洁等项服务必须符合国家有关环卫、环保规定，不得对甲方的环境造成二次污染；乙方要根据服务性质使用符合国家规定的材料，甲方有权检查、评估，有权拒绝使用不符合标准的材料。

乙方的物业管理服务应使甲方不存在物业管理的较大缺陷。

乙方应制订有争创区、市、国家级优秀安全文明小区规划和具体实施方案。

乙方应对甲方的后勤管理建立健全各项管理制度和各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法。

协助院内医护担架、搬运等事务。

▲保洁服务安全要求

（一）严格遵守《广州市惠爱医院工作制度和各类人员职责》有关规章制度。

（二）未穿工作服、未佩带工牌者，不得进入工作区。

（三）传递物品、运送垃圾等使用货梯。

（四）保洁工经上岗前要进行严格培训和考核，要具备一定的素质和高度的安全责任意识，并严格遵守病区的管理制度和病区安全制度。

1、保管好病区锁匙，进出病区要随手锁门，不得将锁匙交给病人或其他人员，发现锁匙丢失应立即报告医务人员处理。

2、不得为病人购物、传递信件、字条、口信等。

3、不得携带剪刀、绳子、玻璃、火机、火柴等危险物品进入病区。

4、不得由病房范围内开门（放火门）进入外走廊。

5、每小时巡视1次，做好保洁。

（五）对待病人要爱护、关心、忍让（绝对不允许与病人发生口角，努力协助配合好医生、护士的工作，维护病区正常的生活秩序；

对病人的问话要随时答复，不清楚的事让其找医护人员；对发生不良现象及时制止并立即报告给医护人员。

（六）对各种清洁工具、材料一律不准存放在病区，人走物离。清洁用具分治疗室、工作间、配餐室、病房和洗手间专用，并按规定相应标志（治疗室绿色、工作间蓝色、病房黄色、洗手间红色，配餐室未用标志。）

（七）对病人扔的垃圾应及时清扫，最大限度地增加保洁频率。

（八）发生突发性事件时，保洁工有义务积极配合、参与院方的紧急救助工作。

▲保洁用具要求

1、严格按医院消毒隔离要求配备清洁用具，并按医院要求做好标记。

2、使用的清洁用具要保证质量，保持完好无损，出现残缺要及时更换，确保安全。

3、按工作要求配备有专业的清洁设备：单元机、高压冲洗机、抛光机、吸水机、吸尘机、清洁车等；要按医院不同区域和病区不同区间，配置有不同标识的拖把等。

▲病区保洁需求

（一）每天保洁内容

全病区地面每天拖一次（包括大小地拖各一次），卫生间／厕所上下午各清洗一次，随时保洁。大厅餐后拖地及清理桌椅。洗手池／盆，医护办公室桌／椅，配餐室窗台，茶水缸，饮水机平台，走廊及楼梯，病房活动埸及桌椅、绿化带，病房外围地面及沟渠，便器清洗及浸泡消毒，清洗便器浸泡桶盖、污物桶、垃圾桶／柜，收送垃圾。

（二）每周保洁内容

窗台、床头柜，床板，床架，病历及病历车，输液架，字纸箩，地毯，治疗室及处置室的柜，处置室与治疗室铝合金隔板及玻璃，食物柜，书架，灭火器箱，电开关盒，宣传栏，冲凉房衣服架，冲凉房及卫生间墙壁瓷砖，病区外走廊（含天井），走廊及楼梯扶手，花盆。浸泡清洗ICU工作鞋。

（三）每月二次清洁消毒内容

病人用口盅、面盆。

（四）每月一次保洁内容

门窗，内外玻璃窗，防盗网／铁网、铁栏，墙壁／瓷砖，墙角／地脚线，床头死角，电视柜，吊扇／风扇，管线／线盒，病房出口安全日光灯、应急灯，空调机及空气滤网，消防栓，各种标志／指引牌，餐枱／椅，坐椅，电梯口地毯，天花板（含消防管），病房活动埸或周边地面清洗，病房阳台清洗。每半年拆装窗帘一次（送医院洗衣部清洗）。

▲门诊保洁需求

（一）每天保洁内容

1、候诊大厅底面每天拖二次，办公室、功能检查室、处置室、西药房、收费室、观察室、急诊室、治疗室、候诊室／厅、走廊及楼梯，清洗卫生间每天上、下午各二次，随时保洁。清洗冲凉房每天一次。

2、抹服务台、挂号处台面，抹桌椅、指示牌，抹办公室、功能检查室、处置室、西药房、收费室、观察室、急诊室、治疗室的台面、窗台、墙壁、天花，随时保洁，冲洗垃圾桶、烟灰缸，收送垃圾上下午各二次。

3、每天医生诊室、挂号处，打开水服务，医生下班后擦医生台面及拖地。

（二）每月保洁内容

风扇、空调机表面、地面大清洁一次，内外玻璃每月刮一次。

▲手术室、ICU保洁需求

手术室和ICU为特殊部门，必须严格按手术室要求安排清洁工作和使用清洁用具。如需更换清洁工，必须经过培训，符合手术清洁要求，并提前知会护士长。

（一）每天保洁内容

上下午用含氯消毒液抹地面一次，清扫手术间及无菌间的四壁、门窗及室内用物，并用消毒液擦拭墙面及物品表面，仪器及无影灯用清水抹，清洗洗手池、更衣室、卫生间，用清洁抹布擦拭手术室壁柜、麻醉车、器械车、手术车、高频电刀等表面，清洗拖鞋（做好登记），擦拭换鞋木板。

（二）手术后、ICU保洁内容

手术后清洁必须多安排一名熟悉手术室清洁的清洁工协助。用含氯消毒液彻底擦拭手术室壁柜、麻醉车、器械车、手术车、高频电刀等，清洁回风口（做好登记），及时清理医疗垃圾（做好登记），擦拭清洁间所有治疗车面及车轮并推回手术间。

（三）每周保洁内容

擦拭鞋柜，清洗滤网。

（四）每月保洁内容。

各房间柜、门窗大清洁一次，清洁送风口，每半年拆装窗帘一次（送医院洗衣部清洗）。

（五）节假日保洁

由手术室电话告知，乙方安排一名熟悉手术室清洁的清洁工完成。

注：手术室分区

限制区：手术间、无菌间、洁净走廊、麻醉准备间。

半限制区：器械室、洗涤打包间、污物走廊。

非限制区：更衣室、办公室、手术室洗手间、收发室。

▲大堂的保洁要求

1、地面每天清扫、并用静电吸尘剂的尘推推抹数次，保持地面清洁干净，无污渍、无烟头、无纸屑、无杂物等。做到随脏随清洁。

2、玻璃每天抹一次，保持玻璃清洁光亮，无手印、无污渍。

3、两米以下墙壁每天抹一次，保持墙身光亮、无尘无渍。

4、每天抹门、扶手、护拦一次，保持无尘、无污渍。

5、每天清理、洗抹导向牌、消防设施、花盆、垃圾桶等，确保清洁干净、无尘渍。

6、每周清抹天花、饰物、灯罩、风口，保持天花清洁干净、无蜘蛛网，饰物、灯罩、风口无尘渍。

7、每月彻底清洁通风口、灯饰、天花、饰物。清洁消防箱内每季一次。

8、每半年对大堂花岗岩石、大理石进行护理、打蜡一次，保持石身的光亮、清洁。

9、定期进行消毒。

▲ 公共卫生间的保洁要求

1、每天上午6:30-7:30、9:30-10:30,下午13:00-14:

15、15:30-16:30分别进行清洁、消毒工作。全天巡查保洁，做到随脏随清洁。

2、室内要做到“六无”：室内干净无臭味；地面整洁无杂物、积水；瓷器无污渍、水锈；镜面光亮无水珠；墙壁无尘无渍；天花无蜘蛛网。

3、清理垃圾篓，不得超过三分之二满，做到随时更换。

4、保持室内空气流通、清新。通道地面用静电吸尘剂尘推推抹。

5、清理明渠口，清洗各种设备。

6、每周彻底清洗隔墙、隔门、排气扇、窗口、地台表面。

备注：卫生间要求按男女厕分开男女进行清洁。

▲办公楼的保洁要求

1、通道、楼梯地面每天清扫、拖抹各两次（A楼通道用静电吸尘剂的尘推推抹）。做到无烟头、无纸屑、无杂物、无垃圾、无污渍等，随脏随扫。

2、每天保证7：00-18:00都有人员值班保洁。

3、每天18: 00-21: 00对公共区域进行大清洁，并集中收运各部门、各楼层的垃圾。

4、楼梯扶手每天抹一次，保持清洁干净、无尘。

5、办公室通道的门、玻璃窗每天抹一次，保持洁净明亮。

6、每周清理2米以下墙身、通道天花、灯罩一次，保持无蜘蛛网、无灰尘。

7、每两周清洗楼层地面、楼梯。

8、每月清洁2米以下通风口和筒灯、防火设备。

▲户外环境的保洁要求

1、每天6：30-7:30、13: 00-14: 00进行大清扫一次，保持地面清洁，做到无积水、烟头、纸屑、落叶等。

2、每天保证7：00-18:00都有人值班保洁，做到随脏随扫。

3、每天清理公共设施一次，使其保持清洁干净、无污渍。

4、每天巡视花槽的清洁情况，随脏随清理，保持清洁，清除花丛中央的垃圾、枯叶。

5、每周用清水清洗地面、花槽围基、沙井表面、明渠一次，确保无污溃、无污泥杂物。

6、每周清理排水渠、沙井一次，保持排水渠的畅通，无积水、无淤泥。

7、每两周清洁建筑物2米以下外墙。

8、全院水池每季度清洗一次，清洗后要有记录，有合格证，芳村水池5个，江村水池5个。

▲会议室的保洁要求

1、每天对室内的地面、门窗、台椅抹一次，随时保持清洁卫生。日常没有会议要做好会场的保洁工作。

2、注意空气流通，保持室内空气清新，无异味。

3、按会议召开的时间，提前做好会场的保洁工作。

4、定期对花盆、垃圾桶等物品进行护理，保持花盆、垃圾桶的清洁，无污渍。

5、会议结束后，及时进行会场的清洁工作，确保会议室的整齐清洁。便于下一次会议的召开。

6、每周清理天花、灯罩等高空物品一次，保持清洁、光亮。

▲天台的保洁要求

1、每周清扫地面一次，保持没有垃圾、积水、杂物。

2、每月用清水清洗地面、花槽围基一次，保持清洁。清理排水沟一次。

3、台风期、下雨天密切注意排水口情况，及时清理垃圾，保障流水畅通。

▲电梯的保洁要求

1、每天7：00、13:30各消毒清洁一次。保持电梯内的清洁。

2、按键每天用消毒水抹一次、地毯每天清洗一次。

3、抹净电梯内壁、门、指示牌。

4、每天清理梯门的凹槽，确保无杂物。

5、每天抹梯门的花岗石墙一次，每周护理一次。

6、每月内壁涂不锈钢保护剂，并清理干净。

▲太平间清洁卫生要求

1每天清扫地面一次，保持没有垃圾、积水、杂物。2用消毒水拖、抹一次。3尸体运走后要及时清洗及消毒。4严格遵守医院《太平间工作制度》。

▲消毒工作要求

消毒地点：公共区域（大堂、走廊、楼梯、卫生间、尸房、户外区域）消毒安排：日常每天1次；春秋两季预防期每天3次。

所有清洁工具、消毒剂、清洁剂及垃圾袋由承包者负责，消毒剂、清洁剂要符合医院使用标准，甲方有权监理。▲医疗废物收集管理要求

1、医院医疗废物暂贮存间设专人管理，要上锁。

2、当天的医疗废物必须当天送至医院规定的医疗暂贮存间（桶 内）路途不洒、漏、丢弃地上。

3、损伤性医疗废物要与供应室交接登记，一般性的医疗要与病区交接登记。

4、药物性废物、化学性废物及病理性废物在部门按要求用医疗废物专用包装袋包装好才送到暂贮存间。

5、医疗废物集中后每天专人打包、统计数量、登记，统一交由广东生活环境无害化处理中心有限公司，并按要求交接登记。

6、医疗废物暂贮存间每天用含氯消毒剂清洁消毒一次，红外线灯照射30分钟，红外线灯用95%酒精每周清洁一次，并做好登记。

7、盛载医疗废物的专用车每天用含氯消毒剂清洁消毒一次。

8、各类垃圾要分类放置，严格执行院方医疗垃圾管理制度，如因承包者对员工管理不善而引起的法律责任由承包者负责。

9、医疗垃圾由乙方负责收集，处理费由甲方负责。

绿化工作要求

一、绿化面积：

1、广州市惠爱医院芳村住院部：约8000平方米。

2、广州市惠爱医院江村住院部：约5000平方米；

3、广州市惠爱医院荔湾门诊：绿化租摆，定时修剪，整理。

4、绿化依据总面积计算，不分室内外。

二、服务范围

1、承包广州市惠爱医院芳村及江村住院部园林绿化养护及相关服务内容。

2、广州市惠爱医院芳村及江村住院部园林绿化养护是以包工、包料、包质量、包安全、包清洁的方式实施养护总承包。养护所需材料、成品、设备等均由承包商自行解决，但必须符合有关养护技术规范、项目需求。

三、绿化养护管理质量标准

1、在养护期限内包工、包料、包质量、包安全、包清洁。

2、绿化植物应符合本招标文件的“养护技术标准”及国家、省、市有关技术规程、规范要求。

3、苗木养护包括的淋水、除草、施肥、开窝、培土、扶正、杀虫、剥牙及其它等工作内容的费用，负责绿地内的卫生保洁，平时清扫的垃圾运至场内垃圾收集点，修剪下来的树木枝叶，由中标人负责外运处理。

4、乙方应做好节约用电、用水工作。甲方只提供养护保洁的水电费用。

四、养护技术标准

（一）、草坪和地被管理

1、工具配置：铲草机、剪草机、锄、铲、淋水工具等

2、草坪平整表绿，地被植物生长旺盛，水、肥充足，无病虫害。

3、除杂草根据草地品种、生长情况、气候状况等因素，一般生长季节每月除杂草2次，非生长季节每两个月除杂草1次，要求连根系清除。

4、修剪台湾草控制在8250cm左右。台湾草每年修剪6次，大叶油草每年修剪9次，地被植物每年修剪3-4次。

5、人为践踏生长不良等造成的裸露地，及时补填植草地并加强保护，保证其迅速长满。

6、施肥保养阶段以追肥形式施放，可以结合淋水撒肥，草地每年施复合肥2-3次（每次每平方米0.1公斤），地被每年施复合肥3次以上（每次每平方米0.15公斤）。

（二）绿篱和灌木养护管理

1、工具配置：花剪、长剪、锄、铲、器皿等

2、保持绿篱完整无缺口，植物生长良好，叶色正常。

3、除杂单发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，绿篱每年修剪整型1214次，做到造型美观，线条流畅。

（五）成片种植花卉养护管理

1、工具配置：锄头、铲、花剪、长剪、竹箕等

2、要求植物生长良好，叶色植物正常，配置合理，各种植物层次分明，色彩鲜艳。

3、松土除杂草发现寄生藤必须马上清除，并入袋销毁，养护面松土，无板结，每年修剪整型1210月份每月对易感植物喷药1-2次，病害以百菌清、灭病威、托布泽等为主：虫害可用敌敌畏、氧化乐果等，对于治疗蛀心虫可用夫南丹藏于树穴泥里。

3、经常观察绿地植物、病虫害情况，一旦发现立即跟踪防治，避免出现病虫害现象。喷药时需先诊断病虫害种类和危害程度，然后对症下药，进行跟踪观察。

4、对于灌木、草地一般用普通喷雾器，对于乔木和垂直绿化用自动喷雾器。

5、用户单位根据病虫害的防治效果对喷药防治工作进行调整，产生的费用由投标单位负责。喷药如果效果不明显，应立即更换不同的药或加大浓度，直至得到全面控制。

6、做好个人防护工作，在实施过程中严格按照规定进行消杀工作，如不按规定处理，出现特殊情况由乙方负责一切事宜。

（七）护栏及构架廊、雕塑

1、及时清除护栏、构架廊、雕塑表面枯枝等杂物。

2、每月保证清洗护栏、构架廊、雕塑一次，保持其表面无明显灰尘。

3、养护日志

（1）建立广州市惠爱医院绿化养护日常记录档案。记录表内必须如实填报、字迹清晰、无缺漏现象。（2）档案每月底交由公司检查审核并存档，必要时应招标人要求交招标人检查。

（八）绿化养护人员不得少于6人，绿化管理项目要求每周有一名园艺师到场指导工作并制定一周绿化养护计划。

电梯管理需求

1、数量：

芳村总院病床梯6台，观光电梯1台，餐梯1台；江村院区病床梯5台，客梯1台，餐梯1台。

2、电梯操作人员服务要求：

（1）电梯驾驶人员应持证上岗；

（2）负责维持上落电梯人员秩序，文明有礼，保证优先职工工作和病人用梯。

（3）负责电梯的一般保养工作，发现故障要及时通知有关人员检修。

（4）下班后锁好电梯（双梯需保留一台），防止人为破坏。

（5）、按照广州市特种设备（电梯）管理规定，医院病床电梯需要配置专业电梯司机看守操作，芳村总院、江村院区各有5台病床电梯，每天早上8时至下午5时3 0分需要配置操作人员，电梯司机配置5人。

（6）电梯司机操作人员服饰要求正装、区别于其他工作服。

协助病区配餐需求

1、甲方15个病区（含江村住院部4个病区）病人午餐、晚餐配餐工作由乙方派人员协助，每病区一人，合计15人，协助时间每餐半小时，工作内容包括分饭菜、派饭菜、清洁食具等。

2、甲方为乙方人员更衣和放置配餐衣物提供方便。

3、乙方负责协助配餐人员的岗前培训，卫生教育。

4、乙方人员必须持有防疫部门发出的健康证，并将健康证复印件交营养膳食科备存。

5、乙方为协助配餐人员提供统一配餐服装（有别于清洁服装）、口罩、手套、胸卡等。上岗人员必须穿配餐服、戴口罩、配戴胸卡。

6、乙方员工必须遵守甲方有关规章制度；对乙方违反制度或不符合要求人员，甲方有权向乙方提出更换。

三、物业管理质量指标要求

1、参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标人自身的管理服务水平，中标人要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括：清洁保洁率、用户投诉率、电梯司机持证上岗、绿化养护美观性、物业使用人对物业管理的满意率等。

2、中标人为完成承诺指标采取的措施；

3、无条件接受招标人的监管；

4、工作调度员工及时到位；

5、总体上要满足《用户需求书》中各服务项目的具体要求，并以《广州市惠爱医院后勤物业管理与服务考评暂行办法》进行考评。

四、其它

招标人不提供中标人物业管理人员的住宿用房，由中标人自行解决住宿问题。中标人承担相应的水电费用，其员工不得在服务区使用招标人水电物品、设施干私活。注意节约水电等资源。绿化养护中出现由于人为或非人为原因而导致养护树木的损坏、缺失等情况，中标人应在24小时以内及时抢救。中标人必须重视安全生产，确保不出安全责任事故。管理期间，由物管工作引起的物管工作人员或他人的人身损害和财产损失，中标人应承担由此引起的一切责任和由此引发的一切经济损失。

第二篇：广州市物业管理暂行办法(2014)

广州市物业管理暂行办法

广州市人民政府令第100号

《广州市物业管理暂行办法》已经2014年1月27日市政府第14届101次常务会议讨论通过，现予以公布，自2014年5月1日起施行。

市长 陈建华 2014年3月13日

广州市物业管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

本办法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。

第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物业管理区域，并指导和协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。

第四条 市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条 市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。

居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。

第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施自我管理的能力和意识。

区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况，应当及时向社会公布。

房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。

第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务。

第九条 物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第十条 建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主；发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。

第二章 物业管理区域

第十一条 建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域，并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。

第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)建设单位营业执照；

(三)《建设用地规划许可证》及附图；

(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告；

(六)地名批复文件。

第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)物业服务合同；

(三)物业服务企业资质证书；

(四)《建设用地规划许可证》及附图；

(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积；

(七)地名批复文件。

物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。

第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)物业管理区域四至范围说明及附图；

(三)确定物业管理区域的理由和依据。

前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。

第十五条 已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

依照前款规定分割后的若干物业管理区域，由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续：

(一)物业管理区域备案申报表；

(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；

(三)分割方案；

(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。

第十六条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。

前两款所规定明示或者公告的内容包括：

(一)物业管理区域的四至范围说明及附图；

(二)公共场所、公共绿地的面积和位置；

(三)公共车位数量和位置；

(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；

(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；

(六)共用设施设备名称及权属；

(七)其他需要明示的场所和设施设备。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节 一般规定

第十七条 业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十八条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代表全体业主监督业主委员会的工作。

业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。

第十九条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行决策。

市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护，制定电子投票具体操作细则，为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。

业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分列入部门预算。

第二节 业主大会筹备组

第二十条 物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：

(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；

(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。

符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。

筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。

街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。

第二十二条 筹备组成员应当符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。

除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。

筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。

街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件，以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府应当更换。

第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。

经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予以更换；拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。

更换筹备组成员的，应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。

第二十五条 筹备组成立后，街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服

务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料：

(一)物业管理区域备案回执；

(二)房屋及建筑物面积清册；

(三)业主清册；

(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；

(六)已筹集的物业专项维修资金清册。

建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料，经房地产行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积，房屋登记机构应当提供并不得收取费用。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。

筹备组组长不履行或者不适当履行职责的，按前款规定程序重新确定。

第二十七条 筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的，经1/3以上筹备组成员同意，可以由会议发起人组织召开筹备组会议。

筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

第二十八条 筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。

筹备组解散后，其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。

第二十九条 筹备组应当做好以下筹备工作：

(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

(四)确定首次业主大会会议表决规则；

(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单；

(六)制定首届业主委员会选举规则；

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示，公示时间不少于10日。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

第三十条 业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。

第三十一条 候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格，并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。

第三十二条 筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示，公示时间不少于7日。

公示期间，业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出；经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。

第三十三条 筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

筹备组自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长6个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定，重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，再次成立筹备组。

第三节 业主大会

第三十四条 业主共同决定以下事项：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

(四)决定是否设立业主监事会；

(五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

(六)选聘和解聘物业服务企业；

(七)筹集和使用物业专项维修资金，制定物业专项维修资金管理制度；

(八)改建、重建建筑物及其附属设施；

(九)改变共用部位、共用设施设备的用途；

(十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告；

(十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

(十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第(七)项和第(八)项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：

(一)物业的使用、维护、管理；

(二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用；

(三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配；

(四)业主共同利益的维护；

(五)业主共同管理权的行使；

(六)业主应当履行的义务；

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第三十六条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：

(一)业主大会名称；

(二)业主委员会的职责；

(三)业主委员会议事规则；

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

(五)业主投票权数的确定方法；

(六)业主代表的产生方式；

(七)业主大会会议的表决程序；

(八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等；

(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等；

(十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时，代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限，但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定；

(十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

(十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费，监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

第三十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开1次。

业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

(一)上一物业管理情况报告；

(二)上一业主委员会工作情况报告；

(三)上一业主大会收支情况报告；

(四)物业管理的其他有关事项。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，并于10日内发布召开临时会议的公告：

(一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议；

(二)经业主委员会决定；

(三)经业主监事会提议；

(四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；

(五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十八条 业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开，并公告全体业主；逾期仍不召开的，由业主监事会组织召开；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。

20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定；业主委员会逾期未作出决定的，业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉，街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的，由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。

第三十九条 召开业主大会会议，应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示，公示时间不少于10日，并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。

公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大

会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日。

第四十条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

第四十一条 业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日。

第四十二条 采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。

表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管，保管期限不少于5年。

未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。

第四十三条 业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。

采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。

业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

第四十四条 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。

第四十五条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第四十六条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

(一)业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第四十七条 1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使表决权。

业主为法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。

业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

第四十八条 业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定，以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的，未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。

第四十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会的监事人数为不少于3人的单数，每届任期不超过5年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

业主监事会每至少召开1次会议，应当有过半数监事出席，作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。

第五十条 业主监事会主要履行以下职责：

(一)审核业主委员会的工作情况报告及工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算；

(二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等；

(三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议；

(四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正；

(五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议；

(六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案；

(七)可以列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议；

(八)发现业主委员会财务活动情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作；

(九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。

第四节 业主委员会

第五十一条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第五十二条 业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，应当通过多轮投票补选。经补选后，多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数，但已超过5人(含5人)的，业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会，补选业主委员会委员。

业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

第五十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续：

(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会的会议记录和会议决定；

(三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

报送资料齐全、符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章，同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。

业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则，同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

备案的有关事项发生变更的，任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。

第五十四条 业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议；

(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布，接受业主质询；

(三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

(七)根据业主大会的授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益；

(八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作；

(九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

第五十五条 业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料，接受业主监督：(一)管理规约、业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况；

(五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况；

(六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

(八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息；

(九)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布，其他情况和资料应当及时更新。

业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第五十六条 业主委员会会议由主任召集和主持；主任因故不能履行职责的，由副主任召集和主持。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

业主委员会召开会议讨论重大事项时，可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。

第五十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

依照前款规定应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任不召集的，由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

第五十八条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。

第五十九条 业主大会设立业主监事会的，业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工

作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。

业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议，业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主；审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第六十条 业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的，经业主委员会核实后中止其委员职务，并提请业主大会决定终止其委员职务。

业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的，其委员职务自行终止。

在一届业主委员会任期内，业主委员会委员职务终止，由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。

职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。

第六十一条 业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会未按照前款规定及时补选的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。

第六十二条 业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，经业主申请，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由业主监事会组织换届选举；未设立业主监事会的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。

业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第六十三条 业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的，在新一届业主委员会产生之前，由业主大会议事规则约

定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的，居民委员会、村民委员会应当履行职责。

第四章 前期物业管理

第六十四条 建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

前期物业管理招投标的具体实施办法，由市房地产行政主管部门另行制定。

第六十五条 前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

(一)前期物业管理中标备案申报表；

(二)物业管理区域备案回执；

(三)招标公告和招标文件；

(四)开标签到表；

(五)评标专家评分表；

(六)评标委员会的评标报告；

(七)中标单位资质证书；

(八)中标单位的投标文件。

新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的，还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第六十六条 建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的，物业服务企业应当自合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案：

(一)前期物业服务合同备案申报表；

(二)物业服务企业资质证书；

(三)前期物业服务合同；

(四)中标通知书。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第六十七条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。

第六十八条 新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准，同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。

第六十九条 业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：

(一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。

(二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。

(三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。

业主对物业服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第七十条 建设单位应当在新建物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完

成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

建设单位在办理物业承接查验前，应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)物业专项维修资金清册；

(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

(六)物业及配套设施的产权清单；

(七)物业服务用房的清单；

(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第七十一条 房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载，业主有权查询。

建设单位在出售物业时，应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。

按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先满足业主需要。

第七十二条 物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

(一)物业承接查验备案申报表；

(二)前期物业服务合同备案回执；

(三)临时管理规约；

(四)物业承接查验协议；

(五)建设单位移交资料清单；

(六)查验记录；

(七)交接记录；

(八)其他承接查验有关的文件。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第五章 物业服务

第七十三条 业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。

物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续：

(一)物业服务合同备案申报表；

(二)物业服务企业资质证书；

(三)物业服务合同。

报送资料齐全、符合法定形式的，区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。

第七十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新：

(一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话；

(二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式；

(三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。

第七十五条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况

提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第七十六条 住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。

物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业或者物业服务企业应当及时答复。

第七十七条 物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料，应当建档保存：

(一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；

(二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

(三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；

(四)住宅装饰装修管理资料；

(五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第七十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。

业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域；新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后，与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。

原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的，业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法

途径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。

第七十九条 物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

第八十条 物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会的，应当移交居民委员会、村民委员会代管：

(一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料；

(二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；

(三)物业管理服务期间配置的固定设施设备；

(四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料；

(五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物；

(六)业主房屋产权清册等相关资料；

(七)其他应当移交的资料和财物。

物业服务收费实行酬金制的物业管理区域，物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。

第八十一条 物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任；环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

第八十二条 物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的，物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。

物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。

物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用，专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴，不得以未清缴费用而停止向用户

提供服务。

第八十三条 物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。

第八十四条 业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解，也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促仍拒不交纳的，物业服务企业可以依法追究其违约责任。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为，可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。

第六章 物业的使用和维护

第八十五条 业主依法享有物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。

利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位、物业服务企业不得擅自出售或者出租。

利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。

第八十六条 业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。

物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主、物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第八十七条 物业出现危及安全或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。

第八十八条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，不得有下列行为：

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

(二)违反法律、法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方；

(四)破坏或者擅自改变房屋外观；

(五)违法搭建建筑物、构筑物；

(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

(八)损毁树木、园林；

(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

(十)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

(十一)乱丢垃圾，高空抛物等影响环境卫生和居住安全的行为；

(十二)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

(十三)占用公用绿地种植蔬菜、果树；

(十四)违反规定饲养动物；

(十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利

益的行为向人民法院提起诉讼。

第八十九条 业主应当按照有关规定交存物业专项维修资金，但是物业属于1个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金筹集、管理和使用的程序、方式等具体操作细则，由市房地产行政主管部门会同相关部门另行制定。

第九十条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊。

物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的物业，建设单位应当按照尚未出售物业的建筑面积占物业专项维修资金列支范围内专有部分的总建筑面积的比例分摊相应费用。

第九十一条 物业管理区域内配建的停车场应当由本区域内的物业服务企业实施物业管理。

第七章 法律责任

第九十二条 相关行政管理部门、街道办事处、镇人民政府直接负责查处物业管理违法行为的主管人员和其他直接责任人员有下列情形之一的，由其所在单位、上级行政机关或者行政监察机关责令改正，拒不改正的，给予行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)违反本办法第八条规定，相关行政管理部门接到投诉、举报后不受理、登记、处理，或者发现违法行为不予查处的；

(二)违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，区分局、县级市房地产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府未依法为申请人办理备案手续的；

(三)违反本办法第二十条第二款规定，街道办事处、镇人民政府收到书面申请后未按规定发布筹备组组建公告的；

(四)违反本办法第二十二条第四款规定，街道办事处、镇人民政府未更换不符合条件的街道办事处或者镇人民政府代表的；

(五)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责的。

第九十三条 违反本办法第十一条、第五十三条、第五十六条、第六十五条、第六十六条、第七十二条、第七十三条规定，建设单位、物业服务企业、业主委员会或者街

道办事处、镇人民政府隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案、以及逾期报送备案或者逾期变更备案事项的，由备案实施机关按照《广州市行政备案管理办法》有关规定依法处理，并可以将处理情况向社会公布。

第九十四条 有下列行为之一的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期改正，并通告全体业主；造成损失的，责任人依法承担法律责任：

(一)业主委员会委员违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会或者业主委员会印章的；

(二)组织召开业主大会的机构违反第四十三条第一、二款规定，拒不答复业主对表决结果的异议或者拒绝业主查验本人意见的。

第九十五条 业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、镇人民政府责令改正；拒不改正造成严重后果的，可以组织选举新的业主委员会；相关责任人员涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

(一)阻挠、抗拒业主大会或者业主监事会行使职权的；

(二)审计期间弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料的；

(三)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人的；

(四)违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益的。

第九十六条 违反本办法第六十四条第一款规定，建设单位未通过公开招投标的方式选聘物业服务企业的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

第九十七条 有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，对其责任人处以500元的罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

(一)建设单位和物业服务企业违反本办法第二十五条的规定，拒不向街道办事处、镇人民政府提供相关文件资料，或者存在妨碍筹备组和业主大会活动行为的；

(二)物业服务企业未按照本办法第七十四条规定公开物业服务信息并及时更新的；

(三)共有物业的管理机构未按照本办法第八十五条第四款的规定设立专项账户管理共有收益并定期向业主公开，或者擅自挪用的。

第九十八条 物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政管理部门责令限期改正，有多收价款的，应当退回多收价款；逾期不改的，予以通报批评，处2万元以上5万元以下的罚款，并告知房地产行政主管部门在企业诚信档案中记录其违规行为；其行为违反价格法律、法规和规定的，由价格行政管理部门依法予以处罚：

(一)违反本办法第六十九条第一款规定调整物业服务收费标准的；

(二)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，物业服务企业拒不提供业主本人表决意见供查验的；

(三)业主按照本办法第六十九条第二款的规定对调价方案的表决结果提出异议，经查验证实物业服务企业公示的表决结果与业主表决意见不一致的；

(四)违反本办法第七十五条第二款规定，未在规定时间内公布物业服务资金有关情况，或者未按规定答复业主、业主大会或者业主委员会的质询的。

物业服务企业违反本办法第七十五条第一款规定，将预收的物业服务资金用于物业服务合同约定以外的支出的，应当承担物业服务合同约定的违约责任；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业服务企业违反本办法第七十五条第三款的规定，转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料的，由财政行政管理部门按照《中华人民共和国会计法》的规定给予处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九十九条 对违反本办法的行为，当事人除按照本办法的规定承担相应的责任外，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等其他有关法律、法规规定应当予以处罚的，由相关行政管理部门依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第一百条 本办法自2014年5月1日起施行。

第三篇：物业管理项目需求

物业管理项目需求

采购单位：铜陵市质量技术监督局

一、项目基本情况、项目背景、采购内容

铜陵市质量技术监督局位于铜官区北京中路678号，建筑面积2565平方米。现需对办公楼的保洁、会议服务、园区绿化、安保、设施设备保障等购买物业管理服务。预算控制数：152856元

上述内容及数据与现场实际可能会有误差，各供应商应自行勘察现场，并在投标报价时综合考虑，中标后一律不做调整。

二、技术方案或服务内容、范围

服务项目包括：铜陵质监局规定区域内室内外的保洁、安保、设备维护维修、绿化养护、物业管理等。

（一）供配电系统管理

1.水电工必须具有相关操作证书，电梯管理人员具有电梯管理员证书，严格按操作规程进行维保，确保甲方水电以及设施设备的安全；如出现管理责任事故，均由乙方承担。

2.配电房保持清洁卫生，各种警示牌齐全，安全工具齐全。定期检查变压器、高压变压器设备、低压配电设备的闸刀、开关的动、静触头和接线螺栓，确保接触良好。

3.保证各种用电设备、设施、室内外照明、灯饰，正常使用。

4.检查及维修、维护必须做好记录，建立设备管理档案，做全设备管理台帐、台卡，建立日巡，月查、年检制度。

5.各种用电设施、设备做到随坏随修，需要更换的零配件及时更换。

（二）弱电系统管理

1.定期检修、维护各种弱电系统，确保电话、互联网、监控、会议音响、视频系统等正常使用。

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2.负责各种弱电设备的管理，保持机房卫生清洁，无灰尘，各种设备处于良好的工作状态。

（三）给排水设施管理

1.对公共饮水器每半年清洗并消毒一次，消毒清洗时做到无二次污染。如水箱出现损坏，渗漏现象应及时修理，发现水质变质、异味应随时消毒。

2.要保持卫生间、淋浴室清洁卫生和良好的通风照明，地面排水畅通，无积水。

3.化粪池、雨污管每季巡查一次，每年清淤一次。保持出入口畅通，池盖无破损，无污渍、污物。

4.落水管，落水口保持完好，出现开裂、破损等现象应及时更换和维修，冬季应对受冻水管进行保温。

5.出现非内部故障停水时，负责通知主管部门并及时联系相关部门排除故障。负责室外供水设施的管理和维护保养，做到随时使用都能保持正常状态。

（四）电梯管理（委托专业的、有资质的维保公司）

1.保证电梯正常可靠地运行，降低电梯故障率，防止电梯事故的发生，规范电梯日常安全管理和作业人员的行为。

2.电梯实施专人负责管理，负责每年的电梯年检工作，处理日常出现的故障和定期检查检修保障电梯的日常运行，并做好电梯应急预案。

（五）保安服务

1.保安人员实行两班制24小时上岗执勤。

2.保安人员必须思想政治素质较高、沟通能力较强、忠于职守、严守纪律、五官端正、身体健康。上岗前接受岗前培训，具备安全保卫知识和技能，能及时处理和应对突发事件。

3.熟悉辖区环境，掌握物业管理有关法律法规和文件。

4.上岗时精神饱满，仪容仪表规范整齐，姿态良好，举止文明。执勤时不吸烟，不吃零食，不袖手、叉腰或将手插入口袋，不弯腰驼背、前倾后靠，杜绝睡岗溜岗现象.－2－

5.安全护卫工具配备齐全，妥善保管，交换班制度完善，当班、交换班记录齐全。

6.对来办事的人员做好登记，引导工作，态度要温和，语言要文明，说普通话。对来投诉的群众要配合有关部门作好秩序的维护并积极做好人员疏导，防止人员在办公区内聚众闹事，影响正常办公。

7.保安人员要定岗定责，并做好流动巡逻。白天两小时巡逻一次，夜间20：00以后每小时巡逻一次，对重点区域、重点部位不定时巡逻。

8.在巡逻过程中应加强安全、防盗、防火、浸水等重点防范措施的落实，发现可疑情况或可疑响声应立即查明原因，及时处理，发现可疑人员或陌生人应进行盘问、登记。

9.区域范围内禁止摆放各种流动摊点，闲杂人员不准进入办公区域。10.当发生治安事件或火灾时，保安人员应及时向公安机关、消防部门和业主单位报告，并协助公安、消防机关工作，做好相应的调查取证工作。

11.加强对进出办公区域内的机动车辆的管理，引导车辆有序通行、停放，机关内部车辆实行定位停放，做到车辆停放有序，通行方便。

12．监控设备必须24小时值守，监控设备要定期维护和保养，保持采集的画面图像清晰。

13.重点部位的监控要适时调整监控角度，做到全方位跟踪监控，并做好影像资料的保存，建立资料备查档案，未经甲方同意不得自行销毁。

14.确保各种消防设备、设施的完好，可随时启用。

15对保安人员每年进行消防技能演练，熟练操作各种消防设备和器材。16.每月对消防设施进行一次安全巡查，发现问题及时处理，消防设施器材损坏需更换时，要查明原因并及时向甲方报告。

17.确保各种消防设备、设施、器材随时处于待发状态，运行和使用正常。

（六）卫生保洁服务

1.区域内的停车场、道路等每天清扫一次并随时保洁，做到目视干净整洁，－3－

无垃圾杂物，浮尘污渍、积水、积雪、纸屑、烟头等。

2.办公区域、停车场绿化要定期清扫，发现垃圾、杂物要随时清理。及时清理雨水管落水口、排水沟内的泥沙、杂物、杂草等，保持排水通畅。

3.果皮箱每周清洗一次，果皮箱内的垃圾做到日产日清。4.照明灯保持洁净，无积灰。

5.每天清扫大厅，过道、走廊等公共设施。保持地面清洁，无灰尘污渍，墙面无蜘蛛网，无乱涂乱画现象。

6.开水间、卫生间每日全面打扫至少两次，清扫时悬挂标识，做到地面、墙壁无灰尘、污渍、洁具无尿渍、污物、异味。

7.领导办公室由专人保洁，确保每日上午、下午在领导入室前完成所有清洁整理工作。工作中不得翻阅文件、书刊，笔记等，严格做好保密工作；每年清洗领导办公室、会议室窗帘不少于一次。

（七）绿化养护服务

①机关办公楼常绿植株约120盆（除冬季外，开花植株不少于30%；大型盆栽不少于50%），盆栽植株一律用陶瓷盆。

②投标人的投标报价中包含上述花卉租赁及养护等费用。花卉品种应报发包人确定后再租赁、摆放。投标人负责花卉租赁、养护、清理、更换等工作。应发包人要求对花卉品种的调整，承包人不得拒绝，且不得要求调整合同金额，由此带来的风险由承包人自行承包。

八、其他要求

1.保洁和工作时间：全天候保洁，并完全保障甲方的会务服务需求；安全看护工作时间：全天候24小时。

2.成交供应商必须服从采购人具体的检查验收方法、内容、程序等的各项要求。

3.管护人员统一着装、携带工具，坚守岗位，工作时间内必须在岗管护，保证上岗率。如遇汛、风（旱）等特殊天气，按规定到岗，处理应急情况。

4.管护人员上岗前须接受管理方的岗前培训，合格后方能上岗。

5.管护单位自身也应加强对管护工人的教育和培训工作，努力提高业务技能。

6.管护单位应遵循相关安全准则，加强安全管理，养护管理过程中所发生的一切安全责任及损失均由管护单位负责。

－4－

7.管护单位应按照管理单位的要求开展志愿者服务。

三、投标人资格要求 满足政府采购法二十二条

四、供货（安装、服务）周期

服务周期为一年。

五、付款方式

依据合同条款物业服务内容按月支付。

六、采购方式

竞争性磋商。

七、评标办法的初步意见

依据铜陵市公共资源交易监督管理局《铜陵市物业管理服务项目招标评审办法》。

八、合同主要条款

市质监局物业服务合同书

甲方：铜陵市质量技术监督局 乙方：

为了规范物业管理、维护业主和物业管理企业的合法权益，提高市质监局办公区工作环境质量，依据中华人民共和国《合同法》和《物业管理条例》，经甲乙双方平等协商，就市质监局办公区域内的物业管理，委托给乙方管理，并达成如下合同条款：

一、物业管理服务委托范围

1、办公楼公共区域的每日保洁。

2、市局领导办公室、会议室、接待室、职工活动中心、职工书屋等的保洁以及会议服务。市局领导办公室每天保洁一次；会议室、接待室、职工活动中心、职工书屋每周至少保洁一次，如有使用应及时做好使用后的保洁工作。

停车场进行卫生保洁。每周保洁1次。

办公楼及停车场的安全保卫值班及巡查工作。

办公楼一台电梯的巡检工作以及监督维保单位按时维保、检修工作；因电梯事故造成的责任不在乙方此合同范围。

办公楼水、电等使用情况的巡查、维修报检，在获得甲方批准后及时安排人员维修。

－5－3、4、5、6、7、办公楼周边绿化养护以及花卉摆放、更换、维护等服务。

8、甲方委托的其他事项。

二、物业管理服务，需达到以下要求：

1、办公区域的保洁，原则上要达到省级文明单位的标准。路面无杂物、纸片；垃圾入袋；垃圾桶表面光亮无污迹；卫生间清洁做到无异味。

2、对出入车辆做好登记和管理，办公区域所有车辆要停放车位；维护好停车场停车秩序。

3、对进入办公楼内人员进行登记管理。

4、水、电等需维修的，保安若发现应及时向业主单位汇报，并按甲方要求实施维修。小修在2小时内完成，大修视情况由甲方确定。

5、绿化养护以及花卉服务工作分为基本工作项目（简称基本工作）和定期工作项目（简称定期工作）两部分。基本工作是指一般地正常维护，即浇水、清理垃圾、防风防汛、补值和防人为损坏及零星病虫害防治、除杂草和修剪等；定期工作是指全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫害防治（绿化养护工作要求及检查验收标准详见附件）；

使用人员必须征得甲方同意，并服从甲方工作上的管理。所有物业工作人员，必须是素质高、身体好、政治上无劣迹，身体健康无传染病。物业工作人员养老、医疗、失业、工伤、生育等政府出台的各类法定保险，由乙方负责承担。

保安人员佩戴明显标志，着装上岗； 出现异常情况及时通知业主或安全部门，采取有效措施减轻或避免重大损失，积极协助有关部门对发生的案件进行处理； 遇重大接待、检查等活动时，应突击做好卫生工作。6、7、8、9、三、双方的权利和义务

（一）甲方：

1、有提出更换保安及保洁的权利。对保安和保洁有具有要求时，乙方应满足其要求。

2、甲方有根据变化提出合同内容变更的权利，具体由双方本着公平合理的原则协商确定。

3、乙方在认真履行本合同条款的前提下，甲方应按月如期、如数支付乙方的物业管理费。

4、甲方有权对乙方的物业管理工作进行监督、指导，乙方应根据甲方的要求及时改进工作。

5、发生下列情况之一，甲方有权单方面提前终止本合同： 1）、发生重大盗窃； 2）、发生重大火灾或安全事故的；

－6－

3）、公共设施无特殊原因，不能正常运转的，又不及时抢修的;4)、人员更换3次及以上仍不能满足甲方要求。

（二）乙方：

1、乙方承诺在市质监局上岗的员工，符合劳动法等规定的要求，其养老、医疗、失业、工伤、生育等政府出台的各类法定保险，由乙方负责承担。

2、对办公楼发生的盗窃、火灾等事故，经调查与物业管理履职不到位相关的，乙方应承担法律规定的责任。

3、对因保洁不到位，造成在各类检查中，被批评或处理的（以文件为准），出现一次扣除物业费的2%。

4、因绿化养护不到位，造成花草、树木思维的，根据价值给予不少于30%比例的赔偿。

5、乙方维修需购置材料时，应事先得到甲方的书面同意，修理完毕时，甲方使用或管理部门签字认可后，甲方按程序及时给予报销。

四、其它：

1、自2017年 月 日起至2018年 月 日止，合同期满后，双方可续签合同，若延期执行本合同，可重新约定。

2、本合同经甲乙双方盖章、代表人签字后生效。未尽事宜，经双方协商，可签订补充协议。

本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

甲方代表（签字）： 乙方代表（签字）：

年 月 日 年 月 日

－7－

－8－

第四篇：广州市万科物业管理有限公司

广州市万科物业管理有限公司

广州市万科物业管理有限公司是万科企业股份有限公司全资企业机构，2004年上半年正式进驻广州。公司沿袭了万科物业优良的管理模式和创新管理经验，专业提供全方位的物业管理服务、工程

完善配套服务、房屋租售及绿化工程服务。

我们致力于向客户提供高效、优质、贴心的服务，具有万科特色的社区文化建设，创造健康丰盛的生活方式，引领邻里关爱的生活氛围，着力营造文化内涵丰富的和谐家园。

我们始终坚持“以人为本”、“全心全意全为您”的服务宗旨，不断探索物业管理新模式，积极参

与行业探讨，在推动行业发展的同时，开辟新的业务领域。

我们注重对员工进行系统的专业培训，将人才作为企业的资本，倡导简单的人际关系。

2004年至2006年，公司规模不断壮大，拥有各类专业客户服务、技术设备管理、绿化工程及维护、安全管理等专业人才700余名；公司先后接管了广州万科城市花园、万科蓝山花园、万科四季花城、万科城花园、万科天景花园以及万科地产写字楼，管理面积120余万平方米。

2005年6月，广州万科物业首个在管住宅小区——万科四季花城荣获佛山园林式住宅小区称号； 同年12月，全国万科物业的各管理处统一更名为“服务中心”，迈进了物业管理时代的新纪元； 2006年4月，万科四季花城再次荣获佛山市物业管理优秀示范住宅小区称号，以“高尚物业，精致

管理”为核心内容的万科物业品牌绽放出夺目的光彩；

2006年11月，公司顺利通过国际著名认证机构BSI对我司的ISO9001：2000质量管理体系认证，更保证了公司的管理服务质量持续稳定地上升；

2006年12月，公司被广州市物业管理协会选举为常务理事单位。

广州万科物业将凭借优势的品牌资源，成熟的管理经验，不断进取，持续超越我们的顾客不断增长的期望。

第五篇：医院物业管理

医院物业管理

随着我国房地产业的蓬勃发展，物业管理市场不断细化，医院作为物业的特殊类型，其管理也在逐步社会化、专业化，并越来越受到业内人士的关注。

医院的物业管理具有以下特点：一是综合技术性强，二是24小时连续运行。根据医院后勤的物业工作特点，医院后勤物业管理内容主要有以下几个方面：

1、环境卫生保洁消毒及管理。

2、安全检查保卫及消防、院内交通秩序、停车场的管理。

3、医疗设备设施管理：要求24小时保证其正常运行。

4、医疗的辅助服务：如导医、护工、专业陪护等。

5、医用垃圾的销毁工作：要求统一管理，不能流失，防止感染。

6、医院洗衣房的管理：分类处理、分类清洗。

以上只是医院物业管理的常规服务。根据医院的实际情况及科室的需要，物业公司还可以提供以下服务：

1、协助有需要的科室做好某些医疗用具的清洁消毒工作。

2、协助科室做好物资配送。如：跑单取药，送检验标本等。

3、便民服务：如开设礼品店、书店、咖啡厅、理发店等。

4、食堂管理：包括职工食堂、病人营养膳食的订餐配送等都属于医院后勤的特殊服务内容。

除了要做好常规的物业管理服务，如何完善和创新特色和特殊服务是每个物业管理企业必须要深思的问题，也是医院后勤物业服务企业今后的发展方向。

医院物业管理的具体要求如下：

(一)、环境卫生及消毒

1、医院的环境卫生管理工作要严格遵守医护消毒隔离制度。医院是多种病原体大量存在的地方，极易造成疾病传播和交叉感染。加上人流量大，病人的排泄物、呕吐物、分泌物较多，因此对地面的清洁消毒频次要求较高，防止病原菌扩散。对清洁所用的器具要有明显的严格的区分，不能混淆使用。传染区和非传染区的工具要有明显的标示予以区别。消毒隔离方面采用三级隔离制度。从“人”、“物”、“剂”三方面进行消杀和隔离。

医院需保持肃静，要求清洁人员在实施作业时动作要快、轻，尽可能减少噪音的出现。在使用机器设备时，要仔细安排好作业时间段，以免影响病人休息，并要对机器设备经常维护，防止机械事故产生的附加噪音。在医院的地面要保持干燥，不能出现湿滑现象，防止病人行动不便而摔倒。

2、消毒杀菌工作。消毒杀菌工作主要是以除“四害”为主。老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂是多种病菌的主要传播途径，因此要定期进行消杀。对所辖区域鼠害经常出现的重点部位和蚊蝇滋生的地点了如指掌，并定期对疫情进行检测，确保消杀质量。

3、对医疗废物、垃圾处理的特殊要求。要求必须严格执行国家法律、法规和企业内部对医疗废物、医疗垃圾的相关规定。严格执行《医疗废物管理条例》，对产生的医疗废物、医疗垃圾做好处理。医疗废物及生活垃圾的处理须按照不同的类别分别置于相应的包装物或容器之内。如：生活垃圾须放入黑色塑料袋，感染性废物和需要焚烧的物品要放入黄色专用

塑料袋，损伤性废物要放入防刺、防渗漏的容器内，并不得回收。同时，对于医疗废物的收集与运送都有非常严格的规定，要求由专人收集、运转并且中途不得流失。每天运送完毕后对运送工具进行彻底的消毒。同时，从事医疗废物、医疗垃圾处理的人员必须要接受严格的培训和考核，持证上岗。

（二）设备设施管理

1、医院的设备设施要求24小时连续运行，并且要安全、可靠。水、电、空调、氧气站、负压吸引、紧急呼叫等系统必须要做到万无一失。医院的供电系统要有足够的备用设施、设备，一般都采用双路供电或自主发电系统，要求保证随时投入使用。在设备设施的日常运行监护、维护保养方面必须制定严谨的工作计划，保障设备设施的正常运行。

2、医疗设备设施的维修养护一般由专业公司承担，物业管理工程服务人员仅承担医院房屋本体、基础设备设施的运行养护。医疗设备设施的养护是今后物业管理企业需拓展的市场空间，作为创新服务来发展，增加企业的核心竞争力。

（三）消防、安全管理

1、消防工作是医院安全工作的重点之一，每个月对医院的各个部门、重点部位进行详细检查，消除火灾隐患，防患于未然。医院中的易燃物较多，加上医用氧气，一旦出现火灾，后果不堪设想。因此，必须加强对易燃危险品的妥善处理，加强对氧气站（房）的管理，严格规范操作。同时应加强对非专业人员消防知识的培训工作，定期举行消防演习，提高全体人员对消防安全工作的重视程度。

2、治安工作亦是医院安全工作的重点。医院是一个特殊场所，经常由于医患纠纷，发生打架斗殴事件，影响医院正常的医疗秩序。另外，还有一些偷盗之徒想趁人之危，将病人的治病救人之钱盗为己有。因此，医院的挂号处、住院处、交费处等场所，应是保安人员重点防范的区域，并应积极配合公安机关，有效防范治安案件的发生。

（四）导医、导诊服务

为了病人就诊方便，作为医院后勤物业服务管理部门可以向病人提供引导挂号、指导就诊、标本送达、安排检查项目等服务。导医、导诊员要清楚科室设备、医院设施、专业技术水平、特色专科，并耐心向病人解释，热情主动、有礼貌、有问必答、百问不厌。

（五）酒店式礼宾服务

作为医院物业特色管理服务之一的礼宾服务，将为医患朋友提供人性化、温馨的酒店式服务。从大厅门口的迎宾、商务接待、到会务服务，都彰显了现代化医院的规范与和谐。

医院的物业管理有别于传统的物业管理模式．在实施医院物业管理时我们会不断摸索，不断总结经验，建立一套科学有效的管理机制、制度，使所有的服务细节都能做到专业化、规范化、标准化，以符合医院服务模式的规范和要求。我们更会不断创新，科学地把握医院后勤物业服务的定位，不断注入新的服务内涵，建立人性化、星级化、标准化的全方位服务的医院物业管理新模式。

医院物业在任何城市都归属于非普通住宅，计费标准按照市场调节价执行，物价局不给予下达政府指导价。价格形成的依据：

1、按照《物业条例》规定的成本项目，物业服务成本构成包括以下部分：

（一）服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用。

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业服务企业办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用）。

根据院方委托的服务或管理项目，接管的物业公司进行测算，确定收费标准。双方进行协商，签订物业服务合同。按合同约定执行。