赎楼业务的各项操作流程

第一篇：赎楼业务的各项操作流程

赎楼业务的各项操作流程

1、房地产买卖双方达成交易，签署买卖协议；

2、房地产买方选择贷款银行，卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼，买方向银行申请二手房按揭贷款，并提交银行所需资料，办理资金监管手续；

3、银行经初步审查后，拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；

4、房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资担保公司提交所需资料；

5、融资公司进行调查与审批后，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证；

6、房地产卖方或买方向融资担保公司缴纳担保费和手续费；

7、经审批同意担保后，融资公司与银行签署《保证合同》；

8、经银行审批同意后，同意提前还贷，融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额，赎楼成功；

9、融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；

10、出证后，买方向银行办理抵押登记手续；

11、抵押登记办妥后，银行同意放款给买方；融资担保公司担保责任解除。

第二篇：赎楼业务操作规程手册

赎楼业务操作规程手册

为了规范业务操作流程，加强业务管理，提高业务操作与审查效率与水平，防范业务风险，特制定本业务操作手册。

二手楼赎楼担保业务从整个流程分：业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、保后管理等环节；

二手楼赎楼垫资业务流程为业务受理、报批、赎楼、过户、抵押、垫后管理等环节。各环节操作必须严格按公司相关规定执行，业务环节中要求由我司受托人主办的，不得交由任何其他人代理（包括业主本人、中介或其他代理人）。具体规定如下：

一、业务受理环节

（一）、业务受理时需核实的主要事项：

1、确定业主原按揭银行，贷款金额，所赎物业贷款笔数，有无办理提前还款申请，是否可以随时办理赎楼手续，是否相关人员协助办理提前还款手续，赎楼后取证期限，是否已打印还款记录，供楼是否存在逾期情况，初步调查逾期原因及逾期款是否结清。

2、落实新贷款银行是否为我司担保额度合作银行，物业名称，市值及物业成交的基本情况。

3、确定业务类型：担保（一笔款、二笔款、买方一次性付款），垫资（消贷、交易垫资、贷前垫资）。

4、落实贷款金额，是否涉及高贷，及实际成交价格，以及贷款真实意图。

5、买卖双方有无特殊关系等，借款人与抵押人是否不一致，是否涉嫌关联交易。

6、预约公证处办理，中介办理水电人员身份信息，预约办理时间。

7、注意部分楼盘是发展商做按揭贷款保证人的，需要求业主去开发商处开具同意还款声明书（比较少，工行东门支行有此类业务）。

8、本笔业务有无其他特殊疑难点。

（二）、准备公司资料，办理委托公证及签署公司文件

1、公司资料准备主要包括（1）担保类业务

《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》

《委托担保合同》（双面打印）5份（买方一次性付款业务需4份合同文本）《借据》、《重要事项声明书》、《温馨提示》（2）、垫资类业务

《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《垫资赎楼服务合同》（双面打印）3份、《温馨提示》、《借据》、《划款委托书》（分交易与非交易2种）、《重要事项声明书》、《第三方收款声明书》、《同意抵押声明书》、《不可撤销承诺书》（涉及交易类垫资赎楼业务[分买方需按揭与买方一次性付款两种文本]）

*根据不同业务类型选择不同签署文件。

2、打印委托书

（1）、打印公证委托书前需初步收集的资料包括：

《房地产证》复印件，业主身份证复印件，中介过水电专员身份证复印件（2）、打印业主委托书需注意核对以下项目

业主姓名，性别，出生年月，证件号码，物业名称，委托期限（必须一年以上）等基本信息，不得误删文字、漏打文字，否则造成委托书无效，同时需核实添加业务助理为受托人，注意身份信息核对。

3、办理委托公证及签约环节

（1）经办人办理委托公证前，需先审查该单是否符合我司的担保要求，主要核实以下内容： ①、委托公证办理人是否为业主本人；

②、业主的身份证是否有效（身份证有效期不得少于3个月），是否有变更，如有变更是否已出具了相应的变更证明，如身份证号码升级变更，姓名变更，需户籍公安机关出具相关证明文件；迁徙港澳台的，需出具律师见证书（4份原件）；

③、办理完公证后需检查《委托公证书》公证员签字及盖章页是否正确，并检查所需收集的资料是否已经收集完整。

（2）、签署公司文件资料

①、业主面签《重要事项声明书》，并加盖右手食指红色指模，确认卖方无确认书上不能受理的情况，如供楼逾期，尾款账户，业主是否为房产有权处分人；

②、业务受理时，客户需在我司经办人面前签署《客户信息登记表》；此表须由客户如实填写，原则上经办人不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳的联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。

担保类业务签署《委托担保合同》、《借据》等文件；

垫资类业务签署《垫资服务合同》、《借据》、《划款委托书》、《不可撤销承诺书》、《第三方收款声明》、《同意抵押声明书》等文件，签名均需加盖右手食指红色指模。

③、核实签订我司各项文件资料时需核查业主的签字是否一致，签字和指模的真实性由业务经办人负责；

④、确认业主所签合同是否和我司的担保方式一致，即合同版本是否使用正确（分清一笔款还是二笔款业务）；

⑤、居间合同上的约定是否符合我司的受理要求；

⑥、确认房产产权人与借款人、抵押人是否一致，如不一致是否需借款人办理借款人公证委托。⑦、合同须面签。客户应在我司经办人面前如实签署相关合同；不同种类业务应使用相应的格式合同； 签署合同份数应按合同要求份数提供；

⑧、借款人、抵押人不同时，两者均应签署相关合同；借款人或抵押人为二人以上时（含二人），所有借款人、抵押人均应签署相关合同；

⑨、印刷条款原则上不允许改动，如需增加条款，须经风控专员及风控中心审核，报公司领导批准后方可实行，合同修改后应及时到风控中心备案。

⑩、需重签的合同，原合同公司领导已签字盖章的，必须签上作废字样，交公章管理人员销毁后方可签署新的合同；如重签合同确有不便，则可以修改，业务经办人电话联系合同当事人，告知修改情况，并与当事人说明赎楼前必须在合同更改处签名；征得当事人同意后，经办人修改合同并加盖校对章；三方合同修改内容凡涉及的当事方均需签名确认；赎楼前合同当事方补签字并加按指模，未签字的不予赎楼。

（3）、告知上门调查事项

依集团风管部审查意见，对业主开办企业，实业项目，为企业法定代表人的，受理业务存在其他疑难点的，及公司要求进行上门调查的业务，需提前告知并预约上门调查时间、注意事项，如收集公司营业执照，财务报表，审计报告，公司与公司银行账户流水等；其他资产证明文件，如机动车辆行驶证，房地产证或其他权利证明，以及其他要求提供的资料等。具体参见《资信调查制度》。

（4）资料收集要求与准备

对于公司各类业务，资信员需核实，并核查是否合规、合法、齐全后，处理业务报批事宜。

①、担保类业务

公司文件：《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《审批流程表》

客户资信调查报告、风险业务审批申请表/报备表（单面打印→FAX）收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）担保合同（5份）、温馨提示

银行文件：账户确认书、不可撤销保证书/不可撤销承诺书

银行贷款确认书、担保业务联系函（原件）

中介文件：首期款监管协议、定金收据（含转账凭证）、三方中介协议 客户文件：借款借据、重要事项声明书

客户征信报告(买卖双方)、身份证复印件（买卖双方）、房产证复印件 业主还款明细（半年以上）、原按揭贷款合同、抵押合同 公证委托书（6份）

公司要求的其他资料。

②、垫资类业务

公司文件：《客户信息登记表》（双面打印）、《业务承接单》、《审批流程表》

资信调查报告（交易类、消贷类）、风险业务审批申请表/报备表 收费通知书、成本确认单、付款审批表（2份）垫资合同（3份）、重要事项声明书、温馨提示

借款借据、划款委托书、第三方收款声明书、同意抵押声明书、不可撤销承诺书

银行文件：银行同意贷款书/审批详情、贷款承诺书（交易类垫资业务需原件）中介文件：首期款监管协议、定金收据、三方中介协议（交易类涉及）客户文件：个人信用报告（人行、鹏元）、身份证复印件、房产证复印件

还款记录清单、原借款合同、抵押合同 委托公证书（4份）公司要求的其他资料。

备注：报批时，需将资信调查报告电子文档发送给风控中心风控专员接收，否则，不予受理。

（三）、“买方公证委托”及“首期款监管协议”等要件的要求

在买方需按揭的赎楼担保业务中，原则上买方需办理公证委托，同时进行首期款监管；无论哪种操作方式的业务，原则上首期款银行监管金额应该不低于首付款的75%，具体按业务操作方式不同各有侧重：

1、为买方按揭贷款担保方式操作的业务

该种方式下，是用买方在银行的按揭贷款为卖方赎楼，买方已在银行签署了借款合同，不配合购房的可能性小，但从风险控制角度仍建议买方办理委托公证；但不做委托时，首期款应该在银行或者我司认可的中介做监管；如为无中介参与的自助交易业务，则首期款必须在银行做监管，否则应该以业务请示件形式报批。

2、为卖方赎楼贷款担保方式操作的业务

这种方式操作的业务，是卖方在银行借款，赎楼、过户与买方毫无关系，买方未受到任何牵连，买方不购房最多损失在中介的定金，买方反悔不配合甚至买卖双方串谋的可能性都有，因此建议买方须做公证委托，同时进行首期款监管；如果不做委托公证，首期款必须在银行监管或我司认可的中介监管，并提交监管协议或我司认可的首期款证明材料。

3、交易类垫资业务参照为卖方赎楼贷款担保方式操作规定执行。

（四）、原按揭贷款还款有逾期情况的业务处理要求：

1、客户原还款记录连续逾期期数未超过3期的，资信员应调查逾期原因并在《调查报告》中注明；

2、客户连续逾期期数超过3期（含3期）的，通过《业务请示报批件》形式详细说明逾期情况，再报营销中心及相关领导审核，报公司领导批准后方可受理；

3、客户有其他严重逾期情况的，通过《业务请示报批件》形式详细说明逾期情况，该业务赎楼担保费收费标准原则上不得低于赎楼金额的1.5%以上，报营销中心负责人审核，报公司领导批准后方可受理。

（五）、产权资料信息查档时间规定：

所受理业务，在赎楼前一个工作日内查档，有效期24小时。

（六）、相关资料收集的要求：

1、为个人担保业务买方一次性付款的，除将购房款中用于赎楼的款项划入我司指定的账户外，其余资金需做资金监管，可监管在银行、我公司或者我公司认可的地产中介，受理时应提交相关资料；

2、为个人担保业务买方需按揭的，买方除了将借给卖方用于赎楼的款项划入我司指定的账户外，还需提供银行同意按揭贷款的承诺书；

3、在非交易类垫资业务的操作过程中，客户必须提供银行贷款发放后的收款人（此收款人必须是经银行贷款承诺书或银行其他相关文件确认的收款人，且收款账户无关联的网上银行、手机银行、电话银行及第三方存管账户，以便保证我司的垫资回款安全）身份证及收款卡/存折的原件及密码，业务经办人在收取上述证件后，应在第一时间将密码交风控内务进行更改后统一保管。

（七）、转委托业务的处理要求

转委托业务因存在过多隐性风险，垫资业务无法申请人本人签署借据，一般不予受理；如存在特殊情况需要受理的，以报批件形式，报风控中心及公司领导审核批准后方可受理。

（八）、其他财产分割业务受理要求

1、财产分割业务是指正常买卖交易除外，物业的权利人发生完全或者部分变更，而由申请人向我司赎楼担保的业务；

2、该类业务受理时需要提交相关的法律效应的财产分割协议或离婚协议，首期证明可适当放宽要求；如果不能提交相关法律相应的财产分割协议或离婚协议，视同一般业务，按一般业务受理要求处理；

3、其他涉及房产权利人身份证号码升级变更、迁徙港澳台、国外的，权利人姓名变更以及其他登记信息变更，要求申请人提供相关公安机关出具的证件变更材料证明文件及律师所、大使馆出具的见证书（见证书至少3份）。

二、业务报批环节

（一）、检查收集资料，撰写及填报要求。

1、《客户信息登记表》，填写是否规范，交易双方填报信息是否完整，并核实其真实性。客户需在我司资信员面前签署《客户信息登记表》此表须由客户如实填写，原则上资信员不得代为填写；客户必须详细填写本人单位、住址名称、座机电话等相关信息；配偶及亲友联系人资料尽量填写；如本人无工作单位，则须填写配偶或联系人单位、住址名称及固定电话。

联系人是指申请人的其他亲朋好友的在深圳联系方式与住址；如果申请人的单位、住址均在外地的，则必须提供深圳亲朋好友的联系方式。

《审批流程表》、《业务承接单》，依据表格内容规定填写，复核及落实相关事项。

2、资信调查报告撰写，垫资类业务一律需撰写资信调查报告，担保类业务担保金额超过300万的需撰写资信调查报告，工行先行垫资赎楼业务按垫资业务规定执行，具体参见撰写指引。

3、风险业务审批申请表/报备表，注意垫资类业务，垫资金额≤100万，选用报备表，垫资金额＞100万的选用审批申请表；担保类业务，担保金额≤300万，选用报备表，担保金额＞300万，选用审批申请表。但工行先行垫资赎楼业务按垫资业务规定执行，填报方法参见教程，资信员撰写受理意见主要包括：业务类型，首期款监管情况，物业成交情况，银行审查意见，资料的齐全性，及资信员其他意见。

4、收费通知书、成本确认单、付款审批表。涉及财务表格，不得涂改，大小写撰写正确无误。预计划款时间与预计回款时间用铅笔标注。《付款审批表》一式二份，《成本确认单》、《收费通知书》内容全部打印填写，资信员签名，注明是否需要中介返点，金额，被返点人，联系方式，账号，依据各表格具体内容填写；涉及垫资请款信息栏由财务部或者由业务后台指定人员填写。

5、合同撰写不得有误，注意区分合同签约主体，打印时避免跳行，空白处避免排版时挤行。

6、借款借据、划款委托书、第三方收款声明书、同意抵押声明书、不可撤销承诺书。填报参见教程。

7、担保类业务，需核对银行贷款承诺书/确认书，担保业务联系函客户信息，物业地址，贷款金额，担保金额等基本信息。银行贷款承诺书/确认书，担保业务联系函需原件报批。

垫资类业务，核实真实性及是否为银行终审意见，并收集完整，如银行各级审批意见，待落实事项，贷款资金流向等信息，如工行贷款申请审批表需复印齐全。交易类垫资业务贷款承诺书需原件报批。

8、资金监管协议、首期款证明文件，三方协议，需核实交易双方信息，及监管账户信息，防范第三方拆借资金垫付首期款；注意三方协议合同，如合同主体有变更事项，则需交易双方与地产中介出具变更证明文件，如合同主体变更函等。同时注意签名和印章必须清晰，如无法识别则需验证原件，补充转款凭条，银行内部“转讫”凭证复印件。

9、征信报告要收集完整，注意页码排序，需核对客户基本信息，核查客户个人资信状况，如信用卡还款情况，透支情况，按揭贷款还款情况，是否逾期并调查原因。客户身份证复印件，房地产证复印件必须清晰明了。

10、身份证复印件、房地产证复印件、还款清单、原按揭合同、抵押合同、授信合同。需注意还款清单至少半年以上还款记录，清单需包含业主姓名，贷款金额，贷款笔数，贷款起始日期，还款明细，贷款余额等基本信息；原按揭合同、抵押合同、授信合同需核对业主身份，检查贷款金额，抵押物名称，贷款起始日期等，资料收集必须齐全，合同签约主体，借款金额，抵押条款，抵押物清单，签名盖章页必须收集齐全且清晰明了。核查借款人、抵押人是否一致，如不一致则需办理相关原借款人手续，如补签公司资料，补办公证委托书等。

11、公证委托书份数需按公司要求提供，报批前已提供给了银行、地产的需做说明，原则上没有办理过户手续不得提前将公证委托书提交给地产中介。

12、公司要求的其他资料。依集团风管部审查意见，如业主为企业法定代表人的，则需提供如公司营业执照，财务报表，审计报告，公司与公司银行账户流水等；其他资产证明文件，如机动车辆行驶证，房地产证以及其他权利证明等。

13、证件及卡折收取要求。非中农工建四大银行办理赎楼手续的，需收集业主供楼扣款卡及关联存折（含密码），严控赎楼资金安全；贷款收款卡及关联存折（含密码）、身份证原件必须收集由公司统一保管并修改新密码，防范垫资回款资金安全，身份证不方便收集的需向公司请示后方可受理。此外，特别注意核实相关账户是否已经办理网上银行、手机银行、电话银行、关联的第三方存管账户及理财扣款关联户，一经查实，需办理关闭手续及修改密码，或更换收款账户（新开收款账户或选择我司负责收款）。

（二）、报批业务应该注意的几个问题

1、垫资类业务

（1）、垫资期限的合理计算

主要是参照国土办文时间，赎楼银行赎楼后取证时间，新贷款银行发放贷款预计时间，作为参考，与客户、银行协商合计，计算出合理的垫资时间，避免逾期情况的发生。对于预计时间不准确，逾期天数较多的，需全额收取逾期费，经办人收不齐逾期费，将从业务经办人员次月个人工资上扣除。并由综合管理部出具扣费明细。

（2）、合理计算垫资金额

根据赎楼银行剩余本金清单，合理计算到期还款所需的本息及罚息（如提前还款需罚息），切勿预算不足或者超支过度，避免资金浪费，否则不予以受理。对于请款资金与实际赎楼资金产生尾款较多的，公司将予以处罚。

一般预算还款金额为：还款本金×（1+3‰）。（3）、资料收集

①、核实银行审查意见是否为终审意见及贷款资金流向具体账户信息，两者缺一不可。如工行垫资业务，需全面复印贷款申请审批表，核实贷款资金发放账户；深发展银行需贷款预审通知书，加客户在银行签署的划款委托书；兴业银行业务需注意贷款预审通知书附件中的贷款条件，如资金流向，其他待落实意见；浦发银行需注意分行是否签署终审意见；平安银行业务需有总行终审意见等等。

②、垫资类业务原则上要求收取客户收款卡/存折、密码及身份证原件，但身份证原件由于特殊原因无法收集的，业务经办人需出具《业务报批请示件》说明情况，公司根据所请示的情况酌情给予受理。

③、对于交易类垫资业务，优先选择我司为购房款收款人；非交易类垫资业务，银行可以由我司收款的优先选择，如第三方收款或者业主本人收款，需严格控制账户资金安全，防范网上银行、电话银行、手机银行、第三方存管账户及其他理财、扣费关联户。

2、担保业务（1）保函的正确填写

根据银行保函文本提示，注意借款人与（购房人）抵押人不一致的情况。情况不明时需询问当事各方，如银行客户经理、中介等，确定被担保人、担保金额及担保期限。

（2）、担保金额的确定

以银行出具的法律文书为准，如银行出具文书不明时，需与银行客户经理沟通，确定赎楼金额。根据赎楼银行剩余本金清单，合理计算到期还款所需的本息及罚息（如提前还款需罚息），切勿预算不足或者超支过度，导致与银行发放赎楼贷款有差异，否则不予以受理。需先垫资赎楼，参照垫资业务相关规定执行。一般预算还款金额为：还款本金×（1+3‰）。（3）、资料收集要求

银行贷款承诺书以及担保函件。如深发展担保业务需贷款承诺书（原件/复印件）；工行担保业务需贷款确认书、担保业务联系函（原件），以传真件报批的需赎楼前补齐原件才予以赎楼。

（三）、业务报批送审

1、业务资料撰写完成之后，严格检查各项文件是否填写规范，资料是否收集完整，有无存在疑虑及待落实的情况，如存在特殊情况，需撰写《业务报批请示件》。

2、对于独立调查员上门调查业务，需加附独立调查员调查报告一同报批。

3、所有业务报批资料由数据部负责集中保管。

4、风险业务报审流转

（1）、资信员将整笔业务移交给风控内务部，风控内务指定人员签收，资信员一并将调查报告电子文档发送给风控中心风控专员，在线传送或者电子邮件发送，并及时通知对方知晓；

（2）、风控内务部将报批业务移交给风控中心风控专员；风控专员依据公司风险业务审查制度进行审查，报批业务存在纰漏的则退还给资信员，并通知资信员，补正之后再进行审查流程；

（3）、风控专员签署审查意见后，交由审贷会审查，如有疑问一并向审贷会成员汇报，审贷会审查完毕无异议后，转交给公司总经理签署机构终审意见；

（4）、总经理室签署机构终审意见后，由风控专员申请综合管理部加盖公章，风控内务部负责回收报批资料，并将收款卡/存折、密码及身份证原件单独保管，如有遗漏，依据《业务请示报批件》意见执行；风控内务部将风险业务申请审批表/报备表，银行贷款承诺书/确认书，贷款审批详情，担保业务联系函等文件传真至集团风管部，并通知风控专员将资信调查报告发送至集团风管部对接人，等候集团风管部审查批复；

（5）、集团风管部审查批复传真我司后，将审查意见附于报批资料，根据资信岗标注的赎楼日期安排请款事宜，风控内务部将风险业务申请审批表/报备表，集团风管部审查意见批复等文件扫描作为附件，通过机构财务部OA系统端口向集团财务管理部请款。报备类业务直接将机构审查意见、银行贷款审查意见/通知书扫描请款即可。并对报批业务进行编号，录入公司业务汇总表及集团台帐系统。

备注：深发展科技支行业务，不用单笔传真向集团风管部报备，风控内务部在月末汇总给集团风管部报备即可。

5、报批时，对要件《保证合同》的要求：

（1）、报批时，《保证合同》不能为空白合同，特别是被保证人，保证金额，保证期间等必须正确填写；

（2）、银行保证合同上有明确规定份数的，则按规定份数提交；银行合同上未注明的，则审查时风控专员在申请审批表/报备表上注明所出具的《保证合同》份数；

（3）、正常办理的业务，原则上公司应有一份《保证合同》存档；业务合同作废时，《保证合同》应按出具份数全部收回。

三、赎楼取证环节规程

（一）、赎楼环节规程

1、集团财务管理部发放赎楼款后，经财务出纳查询银行台帐系统，并及时告知风控内务部，由风控内务部将到款情况告知资信员；

2、赎楼前资信员需提前收取赎楼费或者垫资服务费，通过客户上门公司财务部交费或者客户将费用转存方式缴费，转存时告知转款客户备注款项来源，并将相关转账事宜通知财务出纳查询，财务确认收费，开具相关单据、发票。

3、资信员需提前通知风控内务部安排产权查档，由风控内务部统一安排档案查档，风控内务部核实产权查档单，复核各项信息无误后，交由部门负责人签署《付款审批表》；

4、风控内务将《付款审批表》移交至财务管理部，赎楼会计核实转款账户、户名及金额，确认收费后，交由财务经理核签，财务经理确认无误后再转公司总经理批准，再安排财务出纳在核实收费情况后安排转款赎楼；

5、赎楼人员须提前告知预计赎楼时间，赎楼人员持公证委托书、客户身份证复印件、转款卡等资料前往赎楼银行，安排好提前赎楼手续，在柜台查询赎楼金额，并发短信通知财务出纳，短信内容包括：户名、账户、赎楼金额、赎楼人员姓名，如在中农工建四大银行赎楼的，需注明业主名称，并电话告知公司财务，非中农工建四大银行赎楼，在尾款金额不多的情况下，可将赎楼款全款转入客户赎楼账户；但赎楼尾款较多时需转回公司尾款专户，中农工建四大银行赎楼的，赎楼员扣款后，需将尾款全款转回公司尾款专户。

赎楼手续由我司赎楼人员办理，公司财务出纳出账后，通知赎楼人员扣款，赎楼人员在银行柜台扣款后，收齐赎楼扣款凭证，贷款结清证明，取证回执等文件，并告知公司财务扣款情况。如遇无法扣款情况，应及时与公司部门负责人、财务出纳汇报；

赎楼后，当日可取证并由我司办理注销抵押登记手续的银行，资信员须持相关凭证领取房产证及办理注销抵押登记的相关资料； 赎楼后由银行方办理注销抵押登记手续方可领证的，资信员应与银行沟通，告知银行该房产证只能由我司人员凭领证回执、公证委托书领取，同时取得并妥善保管领证回执，不得交予其他人员；

注销原抵押登记前业务出现风险预警信号的，应及时通知银行暂缓注销原抵押登记；赎楼后，5个工作日未能领取房产证的，即报风控中心负责人。

6、赎楼人员赎楼扣款后，原则上要求当天下班前将赎楼扣款凭证复印2份，交给风控内务部及财务出纳，因故当天未能回公司，需提前告知部门负责人，最迟不得超过次日12点前上交赎楼单据；赎楼有尾款的，安排尾款退出事宜，违者公司将对当事人予以处罚；（注：对于中国银行赎楼业务，可以提前还款申请表注明还款金额加盖银行“转账讫”章替代还款凭证）。

7、所有业务，禁止一笔业务分两次或两次以上赎楼，违者公司将对当事人予以处罚直至辞退，赎楼人员办理赎楼手续前，需签署借款借据留存公司财务部。

8、赎楼人员赎楼时，应在赎楼银行柜台核实当天实际还款金额，划款金额不得多于请款金额或银行发放赎楼贷款金额，如遇特殊情况，需报风控中心、财务管理部以及公司领导，违者公司将对当事人予以处罚直至辞退。

9、财务出纳转款后无法办理赎楼扣款的，赎楼人员须即时将赎楼款项转回公司，并与公司财务出纳即时取得联系，确保账户成功与资金金额确认。

10、赎楼人员与资信员之间的对接，各项办理事项落实，确认可以赎楼；否则不予以安排，多次交代及落实不清的，给予经济处罚。

备注：资信员赎楼前，需提前落实好是否可以正常赎楼，特别注意是遇到月末、季末、年末、大假前赎楼的，应事先落实，避免造成请款、赎楼财务成本及人力成本的负担；或在未落实可以赎楼的情况下，通知财务转款的，如多次违反，公司将给予处罚，单笔人民币50元；对于公司收费违规行为及其他违反公司管理规定的，公司将给予经济处罚，情节严重的给予开除。

工行担保业务，需将贷款结清证明文件及保函（不可撤销保证书、放款确认书、委托合同、公证委托书、受托人身份证复印件等）送达工行经办支行，特别注意：未放款前不得办理房地产证注销抵押及产权过户手续。

深发展担保业务送保函前，需将担保费收齐后，将保函送达贷款银行，由深发展银行负责赎楼手续，并与深发展银行对接人员做好对接工作。

（二）、取证环节规程

落实取证时间，携带公证委托书原件，业主身份证复印件及取证回执前往赎楼银行取证；取证时，取证人员须认真核实签收资料，如房地产证原件、注销抵押资料各项登记信息（物业名称、权利人姓名、证件号码、房地产证号码、抵押编号、抵押时间等），资料是否齐全，附带文件如购房合同、保险单、贷款结清证明等文件，一并签收并转达资信员，由资信员转交给业主；

四、过户环节规程

（一）、取证注销

1、取证人员领取房地产证及注销抵押资料后，与风控内务部交接，风控内务部安排权证岗驻点人员次日办理注销抵押手续，如急需办理注销抵押手续的，则由资信员自行送达产权交易中心驻点人员办理注销手续，并做好签收手续；

2、注销抵押办结，由资信员安排中介、客户打印买卖合同，以及买卖公证手续，办理完产权过户手续后，过户回执原件交由驻点权证专员或者资信员带回公司交由风控内务部集中保管；

（二）、重要文件管理规定

1、房产证管理的规定：

（1）凡我公司受理的赎楼担保的业务，所有的房地产证必须由公司或公司相关人员代为保管，不得交给公司以外的任何人员；

（2）对于房地产证未按照公司规定保管和交接的，该笔业务一律不计算资信员业绩。

2、过户回执管理的规定：

（1）凡我公司受理的赎楼担保业务，所有的过户回执必须由公司代为保管；（2）对于过户回执未按照公司规定交回公司的，该笔业务一律不计算经办人员业绩。

3、房产证过户递件应由我司受托人办理，不得委托中介或其他代理人办理；领取房产证后，经办人必须在3 个工作日内完成注销原抵押登记、过户递件等手续；房产证可以取证时，由我司受托人持回执领取；若买方未办公证委托，则由我司经办人预约买方一起领取。

4、赎楼专员账户管理规定，非工作日期间，赎楼专员赎楼卡折上收至风控中心指定人员保管。

五、抵押环节规程

（一）、办理环节

1、新证出件日期到达前，资信员通知交易双方、地产中介及贷款银行，办理缴纳税费及再抵押手续；驻点权证人员凭回执及买方身份证原件领取税单，缴纳税费后，领取新证，复印公司留存一份，如需办理抵押公证则由资信员负责协助客户办理；办理完再抵押手续，驻点权证岗或者资信员将抵押回执复印连同新房地产证交由公司风控内务部；

2、如消贷业务，则注销抵押登记后，资信员提前通知贷款银行安排办理再抵押手续，并将抵押回执复印交回公司风控内务部；

3、抵押出件日期抵达，国土部门办文环节办结。

（二）、办理操作规程

1、房产证过户完成取件后，资信员应督促银行在5个工作日内办妥抵押登记递件手续；超过5个工作日未能办妥，须报风控中心负责人或审贷会成员；

2、我司有买方授权的，则代买方办理抵押手续；无买方授权的，则应持房产证与买方、银行一起办理抵押登记手续。

3、两笔款操作的业务及买方一次性付款业务，在抵押登记办妥或买方房产证办妥后，资信员应及时督促银行以买方按揭贷款或买方监管款偿还赎楼贷款，切实解除我司的担保责任。

4、每笔业务解除担保责任后，资信员督促银行客户经理开具《担保责任解除通知书》。

六、在保业务保后管理/垫资业务垫后管理相关规定

（一）在保业务/垫资业务发生风险预警时应及时报部门经理，预警信号为以下任一：（1）客户婚姻、家庭出现重大危机；（2）住所搬迁或联系电话更换（联系不到）；（3）对银行或我司的后续检查避而不见；（4）工作出现大的变动；（5）发生非正常负债；（6）个人有不良嗜好；

（7）我司担保中、垫资赎楼的物业被查封；（8）申请人死亡；

（9）买卖双方发生纠纷或因其他任何原因，致使交易无法正常进行，如无法正常办理赎楼、过户、取证、抵押等手续；（10）其他情况。

（二）查封类风险项目处理办法：

赎楼后被法院查封的风险业务的处理，按以下规定程序执行：

1、经办资信员汇报风险情况：

业务发生查封风险后，经办资信员立即口头报风控中心；并出具书面风险情况汇报书；

2、经办客户经理停止受理新业务：

风控中心即刻停止该经办资信员报批新业务，经办资信员应全力配合处理风险业务；部门负责人负责督促经办资信员按要求处理风险业务；从风险发生之日起，每日下午下班前反馈风险业务办理的进展情况；

3、业务风险情况查明，风险可控时，经办资信员方可恢复受理新业务。

（三）每笔业务担保责任解除后，应到财务管理部报解除备案

由风控中心内务岗同时复制一份给财务管理部做业绩结算，并做好对接登记工作。

（四）在保业务的解除标准

1、为买方担保的业务

风控中心向财务部提交以下任一资料证明担保责任解除： A、抵押登记后的买方房产证复印件；

B、买方房产证抵押登记回执（财务部以抵押回执上答复日期为解除担保责任日期）C、银行出具的解除担保责任通知书 D、买方按揭贷款结清证明

E、查档信息单（显示买方所购房产已抵押）

2、为卖方担保业务

风控中心向财务部提交以下任一资料证明担保责任解除： A、银行出具的还清个人贷款（赎楼担保贷款）证明书 B、抵押登记后的买方房产证复印件

C、买方房产抵押登记回执（财务部以抵押回执上答复日期为解除担保责任日期）D、买方一次性付款业务，资信部提交买方房产证复印件（资信部经理确认）E、卖方赎楼贷款结清证明

F、查档信息单（显示买方所购房产已抵押）

注：为卖方担保业务中，提交B、C、D、F项标准资料，经办人须在所交的资料签字确认银行已扣赎楼贷款。

（五）、垫资业务管理规定

1、垫资业务所赎物业抵押出件后，资信员或者权证专员必须与客户（收款人）、银行三方一起到贷款银行办理放款及将垫资转回我司指定账户的相关工作；发生逾期或者回款人员不知悉具体回款金额时，需财务人员协助核实。

2、在我司垫资全部转回我司指定账户后，经公司财务出纳人员核实后，经办资信员方可将保管的客户相关资料退回给客户本人。

3、回款人员做好垫资回款环节证件及资金签收工作，确保证件、卡折及资金转移安全。

七、担保费与垫资服务费收取的相关规定

（一）担保业务收费标准：

1、担保费按照赎楼金额的1%收取。如是特殊优质业务，可单笔上报风控中心负责人或审贷会成员批准后适当下调收费标准；如客户资信状况不良，可适当提高收费标准；

2、最低收费标准为2000.00元/笔；

3、关外（特指位于龙岗、宝安区的物业）业务另行收取300.00元/笔的关外手续费，边远区域（光明新区、坪地、坑梓、观澜、葵涌等地）收取500元/笔的关外手续费，特区内免收。

4、担保费原则上一次性收取，如需分段收费，请示总经理批准。

5、与银行、地产中介签订业务合作协议，就收费有特别约定的从约定。

（二）、垫资业务收费标准

1、垫资服务费按照垫资金额[十天以内按1.2%（港币1.5%）、十五天以内按1.5%（港币2%）、二十天以内按1.8%（港币2.5%）、三十天以内按2.5%（港币3%）、六十天以内按4%（港币6%）]收取，最低收费3000元/笔（港币业务最低收费5000元/笔），关外业务另行收取300元关外手续费（港币业务每笔均需收取1000元手续费，关外物业另收取300元关外手续费）；如是特殊优质业务，可单笔通过《业务请示报批件》形式上报营销中心负责人经公司领导批准后适当下调收费标准；

2、各经办客户经理应严格按照公司收费标准洽谈业务，不得随意承诺客户减免手续费，也不得随意提高公司收费标准，不得与银行、中介人员合伙提高收费标准以达到谋取非法利益，损害公司及客户合法权益等不良行为，一旦发现将给予严厉查处。如有特殊情况需提高收费标准的，需先行上报风控中心及公司领导批准；

3、在业务受理前必须落实逾期垫资服务费收取办法，业务一旦发生逾期的，应按照公司合同规定收取逾期垫资服务费。逾期服务费按实际逾期垫资金额的0.1%/天收取；

4、如遇有新业务品种的收费标准出台，可按照新业务品种的相关管理办法中的收费标准执行。

（三）、加强收费管理的规定：

1、赎楼担保费、垫资服务费必须在我公司垫资前交清垫资服务费，尚未缴费的业务，财务管理部不予转账垫资；

2、担保类业务，赎楼尾款足够抵扣担保费，且确认客户同意的情况下，则可从客户尾款中抵扣。

3、垫资类业务，客户原还款记录中一旦出现较严重的逾期记录，除按照公司要求履行报批程序之外，该业务垫资服务费收费标准原则上不得低于垫资金额的3%；担保类业务对客户逾期情况严重的报公司各部门审核通过可以受理后，适当提高收费标准。

九、规程罚则

1、以上业务操作规程手册（含其他具体业务操作规程）规定之内容，凡有业务操作人员违反，视具体情节严重与否，给予公司内部处分及一定经济处罚。

2、对于违反业务风险控制原则，不遵照风控审查人员审批意见执行，抗拒风控审查人员审查意见及建议的，视情节严重与否将转综合管理部给予辞退处理。

3、违反相关职业道德、公司业务纪律、损害客户与公司利益，视情节严重与否将转综合管理部给予辞退处理。

4、其他违纪行为按公司相关行政管理制度执行。

九、附则

1、业务经办人须按本规程操作，凡未按本规程操作的，公司将追究相应责任；

2、本办法由风控中心负责解释；

3、本办法自发文之日起施行。

第三篇：赎楼业务交流提纲

赎楼业务交流提纲

一、赎楼担保、银行审批、按揭三个环节的程序，三方业务流程的时间配合及顺序

（担保公司）公证处公证：卖方做委托公证给担保公司，同时签署担保协议

应带的资料：业主身份证、房产证、借款抵押合同、业主供楼账号

提前落实：1落实身份证是否变更

2抵押人与借款人是否统一

3赎楼银行在哪个银行的哪家支行，方便担保公司及按揭员落实应

提前多久还款，要不要预存，要不要罚息等本着条件

4还款记录：先问业主有没有逾期，断供

到场人员：担保公司及卖方即可，提前传真资料

（按揭部及担保公司）到银行申请按揭及首期款监管：买方将首期款放在银行做资金监管和申请按揭贷款

应带的资料：买卖合同，买卖双方身份证，结婚证，收入证明，收款帐号，借

款抵押合同，定金收据等

到场人员：买方，卖方（带收款帐号），按揭员，担保公司等

（担保公司）提前还款申请：落实是否要预存、是否收罚息，提前多久申请才能还

款；将还款清单（同时看清楚是否有逾期及时反馈给

按揭部）传真给银行审批，确定担保金额

（银行）：审批买方贷款审批资料，出贷款承诺函

（银行及担保公司）：银行将批好的承诺函、首期款监管协议、监管款凭据传真给担

保公司

（担保公司）：担保公司报批出保函给银行

（银行）：收到担保公司保函后放款到担保公司

（按揭员与担保员）：按揭员与担保员确定好收担保费的方式，一般赎楼前交费 （担保公司）：赎楼，到时间取证

（按揭员及担保员）：约好客户到国土局过户

（按揭部、担保公司及银行）：出件后取新证并做抵押(客户需到场取证)

（按揭部及银行）：按揭部将新证复印件传真给银行客户经理，由银行放首期款 （担保公司）：退尾款（此步骤只限赎楼尾款在1万元之下的）

（担保公司及银行）：取新证的抵押回执

（银行）：放按揭款给业主

（担保公司）：退尾款（尾款在1万元以上的）

（按揭部及担保公司）：双方对帐结束交易

补充邮储退尾款流程：

抵押办结后，我司退尾款申请，财务出电汇单送往邮储分行退尾款。

二、担保公司业务办理流程及时间安排

1、买方将首期款放在银行做资金监管和申请按揭贷款;(约0.5天)

2、卖方做委托公证给担保公司，签署担保协议；(0.5天与第1项同一天办理)

3、银行出具贷款承诺书(担保公司拿原件);(资料收齐后3-10天，视银行审批速度)

4、担保公司出保函给银行;(出承诺书后2天内)

5、银行放赎楼款给担保公司;(收到保函2-3个工作日内，视银行审批速度)

6、担保公司赎楼;(收到银行赎楼款2个工作日内，赎楼尾款在1万以下的担保公司可先退尾款)

7、取房产证并注销抵押登记；(依各行规定1-7天)

8、办理递件过户手续；（5个工作日）；

9、买方交税领新证, 买方做抵押登记；(0.5天，同一天办理)

10、银行放首期款给业主；(银行收到新房产证后2个工作日内)

11、抵押出件后银行放贷款；(2个工作日内)

12、担保公司结算尾款。(抵押出件当日内)

三、担保审批要点及特殊业务审查要求

 买卖合同：主要有买卖双方的名字及成交价

1、是否是代理人代签的名字，如果是，有没有指定权限的公证书；如果没有，应当补充签字

2、成交价：给担保公司的与给银行的金额是否一样，不要出现到时金额相矛盾的情况

 供楼记录：记录如果有逾期，提前与业主了解逾期情况并告知可能需要配合提供反担保物并提高收费才可受理，特别严重的，不受理

 欠款金额：如果欠款金额超过成交价的9成，要求做反担保或提前还清超过的部分

才能受理

 预存款业务：如果业主还款银行是平安银行、招商银行、中行、交行、广发、农行的，一定要落实清楚银行是否要求要预存才能扣款，担保公司对此类

业务的资料要求及操作方式完全不同，风险意识要提高不可以逾期。

资料要求：收卡和存折、改密码、收身份证原件，关闭网银

流程要求：业主亲自到担保公司交上述材料并签承诺书

担保业务风险要点：

1、逾期达到银行起诉期限（3期以上需要提供反担保物），逾期原因。

2、买卖纠纷问题，业务员签单时对买卖双方承诺的业务办理时间、贷款成数、贷款发放时间、赎楼时间、罚息、赎楼利息等相关费用。（堤防政策原因）房价涨业主违约，房价跌买方违约。如银行已放款给担保公司，产生的利息由违约方支付及时结清赎楼贷款。

3、买卖协议等文件代签人的权限问题和责任问题。

4、首期款监管银行的成数，定金支付的方式，提供真实的转账凭据。(堤防抵债行为)解除银行监管协议时必须买卖双方确认好。

5、借款人和抵押人不统一时的公证委托权限，同一笔贷款两个抵押物问题。

6、非交易类业务，如：离婚、二过

一、A过B，转委托业务。

7、过户查封业务。例如。。恶意抵债行为的。

四、提前还款政策及取证时间

赎楼申请还款方式及收罚息的方式：

招行：提前一个月申请，半年以内罚息1%，半年以上的0.5%。很多支行要求存7天，宝安支行加收罚息可不用存

中行：提前一个月申请，满三年免罚息，不满三年罚1个月，不满2年罚2个月，不满1年罚3个月

建行：与中行相同

工行：提前一个月申请，个别可15天，个别可随时还，罚息看借款合同，工行营业部除外。农行：不满半年罚6个月，不满3年罚3个月，3年以上罚1个月，存15天。

深发：必须业主本人申请，提前一个月申请，一般有效期为到期后一个周，罚息待定，提前还款需分行申批

华夏分行：1-10号还，无需申请，需供楼卡和密码，支行还的要写申请，与客户经理沟通一般一个月可还

广发：现个别支行要求存一个月

平安：提前一个月，存3天，自动扣款，罚息看抵押合同，（申请与特批不能冲突）。交行：提前申请一个月，罚息1-3%待定，50万以上需分行申批。

民生：提前一个月申请。

浦发：提前一个月申请，不满一年罚3个月满一年罚一个月，个别银行有不一样根据借款合同订。

光大：提前一个月申请。罚息没有具体收法。

银行取证时间：

建行：2天内

其他银行：一个星期内

个别小银行如：交行 光大平安 中信 兴业，没有专门的办理取房产证的人，由支行客户经

理亲自去分行办理，时间灵活。

广发：先到支行取结清出库资料，再到分行取房产证。

第四篇：深圳垫资赎楼怎么操作

深圳垫资赎楼怎么操作?

企业垫资赎楼怎么操作?垫资赎楼一般是企业主向担保公司借出一笔款结清原贷款再向新的贷款银行抵押贷款

1)企业向银行申请的贷款根据抵押物的评估值一般贷7成左右,待银行申请贷款批准;

2)向原贷款银行预约还款一次性结清源贷款申请

3)新贷款申请审批通过如自己不足资金一次性结清原贷款向担保公司借出资金结清原贷款:向担保公司借款需要做全权委托公证给但保公司,具体公证内容由每个公司不同而定大致都是建立在风险控制方面;向担保公司签订借款合同,借款借据等相关资料.并向担保公司支付赎楼利息及手续费用.融丰源

4)担保公司核定资料为企业一次性结清原贷款并将房产驻销抵押登记取出房产证

5)拿到房产证约新贷款银行做抵押登记手续

6)银行放款

7)向担保公司还赎楼款

第五篇：赎楼公证委托书

参考格式（卖房有抵押）

委 托 书

委托人：xx，男/女，公民身份号码：xxx，住址：xx。

受托人：xx，男/女，公民身份号码：xxx，住址：xx。

我，xx拥有xxx号的房产。现委托xxx为我的代理人，并以我的名义在代理期限（二○一x年xx月xx日至二○一x年xx月xx日）内，办理如下事项：

一、全权办理提前还清上述房产按揭/抵押贷款（即赎楼）手续，代办抵押登记注销手续并回答房地产权登记中心抵押登记注销相关询问、签署询问记录，申领房地产买卖合同或房地产证等产权证明，签署相关文件。

二、全权办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同，并办理相关公证手续。

三、协助买方全权办理上述房产的银行按揭（公积金贷款）手续，签署相关文件。

四、全权办理上述房产的资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件。

五、到银行或房地产权登记中心办理上述房产的房款解除资金监管手续，签署办理解除资金监管手续所需要签署的申请及相关文件资料。

六、到房地产权登记中心等相关部门办理上述房产过户登记的一切手续，签署《纳税申报表》、《缴款通知书》等，并回答房地产权登记中心过户登记相关询问、签署询问记录。

七、全权办理上述房产的水、电、物业管理、煤气/天燃气、电话、有线电视/数字电视、网络等入户、过户、销户手续。

八、到税务部门全权办理上述房产的减免税手续，缴纳有关费用，签署相关文件。

代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，我均予承认。

委托人：

二○一x年xx月xx日 请特别注意：本格式仅供参考，请根据需要自己选择修改、增加、减少授权条款。如委托书系到外地使用，建议咨询当地公证机构或公证书使用部门，确定是否符合当地要求，避免公证书办理之后不被接受使用。篇二：业务流程(赎楼案例)现金类业务流程（案例分析）案例1（赎楼业务案例）

买方一次性付款现金赎楼 ?王小姐拥有罗湖东门中路万达丰大厦9b的房产，在工商银行东门支行按揭贷款人民币40万元，现仍欠人民币40万元左右，王小姐欲转卖该房产，买方为陈小姐，采用的方式为一次性付款方式，成交价为人民币80万元，首期款8万元已交业主王小姐，并且陈小姐在招商银行金丰城支行做了72万元资金监管，现买卖双方向我司申请借款赎楼。（该笔业务通过中原介绍）

业务操作

1、做卖方委托公证，签署买卖双方签署买方一次性付款房产转卖申请表（一定留下联系方式）、经济咨询服务协议、借款借据。做公证时，委托人需出示身份证原件,且向公证处提供委托人身份证复印件、房产证复印件、受托人身份证复印件（如受托人为公司的需提供公司营业执照复印件及法人身份证复印件）、委托人原银行按揭贷款合同复印件。陪同原业主或代原业主在银行办理资金监管相关手续，确认资金监管收款帐户为我司指定收款帐号。

2、收集资料，需要将收集资料的复印件与原件核对，核对后在报批材料复印件上加盖原件相符章后向公司报批该笔业务。报批前向原借款银行确认欠款金额、还款时间、还款后取证时间，核实客户所欠资料。审批通过后，与公司财务做好提前预约赎楼工作（由于该笔业务业主还未到第一次还款期就将房产转卖，要提前与业主按揭银行还款中心联系，询问是否可以提前全部还款）。

3、到档案大厦查询该房产档案信息，查档单（左上角）显示结果为抵押（无查封）状态、确认是否抵押给工行东门支行。确认无异议时方可继续以下程序。

4、查档无异常后填写我司出款审批表，由财务人员安排陪同出款到银行办理赎楼。我司经办员带齐客户资料及公证委托书到银行赎楼，赎楼时需要向银行提供客户身份证复印件、公证书原件、经办人员身份证原件赎楼完成后，要向银行确认领取房产证时间。（出款赎楼前确认收费，不要告知业主赎楼时间，扣款完成后可通知业主业务进度）。

5、领取房产证时当场核对银行开具的几项资料（注销抵押登记申请函上面借款人、抵押人、房产证号码、抵押登记号码等信息、还有银行一套资料）至罗湖国土局办理注销抵押登记手续，注销抵押登记时需要提供银行授权经办人员身份证复印件，业主身份证复印件，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。罗湖国土局买卖交易过户时间为5个工作日。过户回执原件由我司人员保留。

6、在国土局（金湖文化中心）过户递件时需要向国土局提供房地产买卖双方身份证复印件、公证委托书原件、房地产买卖合同、经办人员身份证复印件、房地产证原件、房地产转移登记申请表，过户回执原件由我司人员领取保存。按回执答复日期前一天电话查询办证信息，出件后约定买方至罗湖国土局交税、领证。取出新证后与买方一同至招商银行金丰城支行出示新房产证原件，并复印新房产证，招商银行金丰城支行确认无误后，将房产证原件交于买方，此时银行解冻监管款项归还担保贷款。

7、银行放款后，提供以业主王小姐户名开立的银行帐户，退赎楼余款，该笔业务完成。备注：该笔业务费用从出款赎楼日起算，到银行放款划至我司帐户止。如回款金额大于出款金额的，费用可从回款中扣。

案例2（业务案例）

买方按揭贷款回款赎楼 ?徐小姐拥有福田区皇岗码头天泽花园天逸苑1单元404的房产，在中国银行上步支行做按揭贷款人民币32万，现欠款合计32万元以内，徐小姐欲转卖该房产，买方李小姐，采用的方式是按揭付款，买方已经在中国银行上步支行做按揭贷款人民币39.5万元，该房产交易总价为50万元，购楼首期款10.5万在过户时支付卖方，现买卖双方向我司申请赎楼。

业务操作

1、做卖方委托公证，买卖双方签署转按揭（赎楼）申请表、经济咨询服务协议、借款借据。

2、打印最新还款清单，中国银行还款清单显示本金余额约为31.8万元，预算利息后向确认申请赎楼金额为32.5万元。收集齐全资料，向公司报批该笔业务。

3、到档案大厦查询该房产档案信息，查档结果显示抵押状态，确认抵押给中行上步支行，将此查档结果交至风险控制部审核，将审核盖章后的赎楼转帐单交至财务人员，财务人员出款后到卖方按揭银行赎楼，赎楼时需要向银行提供客户身份证复印件、公证书原件、经办人员身份证原件、原贷款合同等相关客户资料。赎楼完成后，需向银行确认领取房产证时间（赎楼前需向中介或客户确定收费情况，如过是买方支付费用的，需买方提前支付）。

4、领取房产证后检查银行资料是否齐全，申请函等资料是否正确，至国土局（金湖文化中心）办理注销抵押登记手续，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时

间。国土局（金湖文化中心）过户时间为5个工作日。过户回执原件由我司人员保留。

5、过户完成后，取出新房产证，预约银行抵押驻点人员，及时安排买方做抵押递件申请，回执由银行人员收取，我司人员复印回执复印件带回公司。

6、国土局（金湖文化中心）抵押出件时间为5个工作日，抵押完成后，中国银行上步支行放款至我司财务人员指定账户。

7、我司财务结算，退余款。

案例3（赎楼业务案例）买方按揭贷款港币赎楼业务 ?颜小姐拥有罗湖区东门中路东门天地大厦b座1920的房产，在渣打银行深圳分行按揭贷款港币50万元，目前还欠款合计港币45万元以内，颜小姐欲将该房产转卖，买方杨小姐，采用的 方式为按揭付款，买方已经在招商银行金丰城支行做按揭贷款人民币60万元，现买卖双方向我司申请借款赎楼。

备注：该笔交易杨小姐为香港身份证，第一时间调查杨小姐是否为第一次置业。业务操作

1、做卖方委托公证，签署买卖双方转按揭（赎楼）申请表、经济咨询服务协议、借款借据、外币赎楼确认函。

2、打印最新还款清单，渣打银行还款清单需带银行公证书到银行当场领取，同时确认并约定还款时间（备注：渣打银行需在扣款日前3天将赎楼款项打入银行扣款帐户）。收集资料完整后向公司报批该笔业务。

3、注意涉及外币赎楼的会存在汇率差，该汇率差与银行牌价的汇率差是不同的。一般会比银行汇率差高，具体的汇率差视操作业务当时的市场行情来定。

4、完成我司内部审批后，到档案大厦查询该房产档案信息，查档结果（查档单左上角）显示抵押无查封状态并确认抵押给渣打银行，将此查档结果交至风控部审核。确定与我司合作的中间机构将港币45万元已经转入渣打银行指定的扣款帐户，并将转款凭证传真至我司。由客户经理确认该款项已到银行扣款帐户，并签名确认。满足上述条件后，我司财务见公司出款单将等值的人民币转入中间机构指定的个人境内帐户。

5、款到后，通知渣打银行扣款。（注意渣打银行的扣款回单与领取房地产证时同时领取。）银行扣款后7天后领取房地产证。领取房地产后至国土局办理注销抵押登记，注销完成后，通知中介方打印买卖合同，约定过户时间。国土局正常买卖交易过户时间为5个工作日（由于买方杨小姐为香港身份证则买卖合同需经公证处公证后方可递件），过户回 执原件由我司人员保留。6、5个工作日过户完成后，取出新房产证，提前与银行预约，安排进行抵押合同公证，公证后及时安排买方至国土局做抵押递件申请，回执由招商银行收取，我司人员复印回执复印件。

7、国土局抵押出件时间为5个工作日，与银行确认抵押出件时间，房产证由银行后勤人员收取回银行存档后放款。

8、财务结算，退余款。提供业主颜小姐提供的银行账户，退余款至业主账户，该笔业务即完成。

案例4（转贷赎楼业务）?何先生、徐小姐拥有福田区新洲北路华泰小区合正名园南座7e的房产，在工商银行深圳湾支行做按揭贷款人民币42万元，分为两笔，一笔30万，一笔12万，目前还欠款余额约41.7万元。业主又在招商银行蛇口支行做再按揭贷款人民币67.8万元，现业主向我司申请转贷赎楼。

业务操作

1、做卖方委托公证，签署转贷（赎楼）服务申请表、经济咨询服务协议、借款借据。

2、打印最新还款清单，工商银行（两笔借款）的欠款清单，清单显示欠款金额约为41.7万元，向公司报批该笔业务，预留利息后申请出款42.5万元。

3、与招商银行确认回款收款帐号，如果收款帐号不是我司指定人帐号的必需收取客户身份证原件、卡折原件、取消网银及收取密码。

4、确认后收集齐资料报批公司，走审批流程。

完成审批后，查档、收取费用、出款赎楼。

5、赎楼完成后，要向银行确认领取房产证的时间。

6、到国土局进行注销抵押登记。

7、可以提前预约再按揭银行驻点人员携带银行借款合同，抵押合同，由我司人员携带公证书原件，房产证原件共同至福田交易中心办理抵押登记递件手续。（目前关内物业多家银行抵押时采用的房地产协议定价确认书是否已经签署，如未签署的安排业主签署该资料后进行抵押递件申请）。

案例5提前出款（凭回执）放款业务 ?赖先生、毕小姐拥有南山区华侨城纯水岸e栋602的房产，在招商银行福田支行按揭贷款，目前还欠人民币248.4万元，现业主欲转卖该物业，买方陈小姐，采用的方式为 按揭付款，并且已经在招商银行上步支行按揭贷款400万，现买卖双方向我司申请赎楼及凭抵押登记回执放款。

业务操作

1、该笔业务按“买方按揭贷款回款赎楼”业务流程操作，并且买方陈小姐已经做完抵押递件申请，由于业主出国，须提前收到楼款，故双方协商后向我司申请操作凭回执放款业务。

2、该类提前出款业务要求必需是我司赎楼的且买房人贷款不是高贷的情况方可办理。

3、买方需另行向我司签署借据，由卖方提供担保。

4、抵押出件后，由银行直接放款至我司指定帐户。

补充

1、龙岗物业从去年开始征收个人所得税，以布吉国土所为例。如何抵冲个人所得税，需要提供银行盖章的原业主按揭供楼利息清单、还款记录，有银行盖章的抵押合同（可调档案）在布吉交易中心审核买卖合同，双方身份证，交纳税费，然后至布吉国土所进行过户递件申请。

2、关外过户需7个自然日，抵押需7个自然日，如有进行流程加快的，大家需随时用书面形式记录每笔业务的进度，预算出加快出件的时间，合理安排，争取提供最优质的服务。篇三：公证委托书样本

委 托 书

委托人：

姓名：

受托人：

姓名： 性别： 身份证号码：

我拥有位于 省 市 区 路 花园 栋 号（深房地字第 号）的房产，现委托：（身份证号：）为我的代理人，代理人可以以我的名义在代理期限： 年 月 日至 年

月 日内，代理如下事项：

一、全权办理出租上述房产相关手续，代为签署上述房产租赁合同、办理租赁税、收

取租金、押金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。

二、管理上述房产，代为支付该房产有关水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络以及相关费用。

三、以上述房产为抵押办理贷款，代为签署借款合同、抵押合同等以及借款借据及其

它相关文件，收取借款款项。

四、到国土部门办理上述房产的抵押登记手续。

五、全权办理提前还清上述房产贷款（即赎楼）手续，代办抵押登记注销手续、领取

房地产证等产权证明，有权递件、取件，在有关文件上签字。

六、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有 关文件上签字。

七、办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。

八、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。

九、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费

以及其它相关过户、销户手续。

委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手

续，我均予承认。

委托人（签字、按指印）：

年 月 日

性别： 身份证号码：篇四：深圳公证处委托书范本

委 托 书

委托人：

姓名： 身份证号码：

受托人：

姓名： 身份证号码：

我拥有位于 [房屋所有权证： ]的房产，现委托 为我的代理人，并以我的名义在代理期限（年月日至年月日）内，办理如下事项：

1、全权办理提前还清上述房产银行按揭贷款（即赎楼）手续，代为签署融资担保协议，代办抵押登记注销手续、领取房地产买卖合同或房产证等产权证明。

2、全权办理转让、出售上述房产的有关手续，打印房产买卖合同，代为签署房产买卖合同及相关文件，受托人代为收取上述房产转让的全部楼款或银行按揭楼款。

3、委托人办理签署上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的全部楼款。

4、受托人办理公证、到国土、房产等有关部门办理房产过户手续及签署、递交有关文件，办理水电、煤气、电话、有线电视/数字电视、物业管理费、缴税或免税等一切相关手续。

5、到有关部门办理与房产转让一切有关手续。

6、受托人办理上述房产解除国土局买卖合同公证书以及签署一切相关文件。

7、办理出租管理房产及签署租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。

受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认。上述房产是指法律规定的本人份额的房产。受托人（有/无）转委托权。

委托人：

年 月 日篇五：夫妻卖房授权委托书公证版本

授权委托书

委托人：姓名，性别，身份证号码：

受托人：姓名，性别，身份证号码：

委托人与受托人系夫妻关系，共同拥有位于（房产证号）的房产，其中，委托人占有50%产权。

委托人特委托受托人为委托人的代理人，受托人可以单独以委托人的名义代理如下事项：

一、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，并在有关文件上签字。

二、办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。

三、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。

四、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其它相关过户、销户手续。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，委托人均予认可。受托人无转委托权。委托期限： 年 月 日至 年 月 日。