赴依兰县考察学习城市房屋拆迁经验的报告（精选五篇）

第一篇：赴依兰县考察学习城市房屋拆迁经验的报告

赴依兰县考察学习城市房屋拆迁经验的报告

为了扭转市城市房屋拆迁的滞后局面，推进城市房屋拆迁建康有序的发展，由金京振副市长带队以建设局及城市拆迁办组成专项学习考察组，于10月23日至24日，赴依兰县学习城市拆迁先进经验。得到了依兰县县委、县政府及建设局、房产局等拆迁相关部门的热情接待，就依兰县城市房屋拆迁的先进经验进行认真细质的交流和学习，现将学习考察的经验和建议汇报如下：

一、依半县城市房屋拆迁的先进经验和做法

1、县委、县政府对拆迁高度重视，营造强有力的城市房屋拆迁氛围

依兰县房屋拆迁以政府主要领导挂帅，成立以建设、规划、公安、执法、监察、广电、公证等部门一把手为成员的“城市公益事业及棚户区改造拆迁工作领导小组”，组成城市房屋拆迁的部门联动和社会合力，对每项城市房屋拆迁工程进行从头至尾的监控、监督，并通过展示版和媒体对社会进行公示。从而在社会中营造出强有力的城市房屋拆迁氛围。

2、依兰县的城市房屋拆迁主体为“县国有土地储备中心”，以城市棚户区改造政策为依托，由县政府组织并实施房屋拆迁，以城市规划和净地招、拍、挂方式出让土地。保正了拆迁的公证、公平，避免了开发商拆迁运作中的暗补和不公平拆迁。

3、房屋拆迁程序严密，细质准确

⑴依据城市房屋拆迁的相关法律法规制定严密可行，操作性强的拆迁安置程序，并依据程序内容设立由相关部门和人员组成的工作组，严格按拆迁程序进行统一指挥。

⑵公证和监察部门全程公证和监督，使拆迁工作处于公开、透明和社会的监督之下，全面提升了政府拆迁的可信度。

⑶扶持素质高、能力强的拆迁承办、拆迁拆除企业，使之在拆迁工程中能发挥全力配合政府实施拆迁政策和协调工作的高素质和进行攻坚克难的能力。

⑷材料收集严密细质，在拆迁动员、入户协调、调解听证均有完整的文字、影像和监控录像资料，确保行政裁决和依法强迁的证据充足。

4、补偿安置合理，激励政策比重大

⑴根据依兰县的拆迁实际制定适应拆迁市场的补偿安置政策，如产权调换和货币补偿的价值对比基本平衡，使补偿标准深得民心，操作顺畅。

⑵从实际出发制定相应的便民利民的补偿政策，如“实行回迁楼简装修的补偿政策”回迁户需要简装修的进行统一普通装修，不同意简装修的按每平方米60元给予补帖；安置小区的规划设计必须具备十大功能等安置政策，回迁居民可以按自已的心愿选择补偿方式。

⑶奖励激励政策形式多比重大，拆迁工程拆迁户大于200户的，拆迁期限不少于2个月，其奖励期限不少于40天，奖励期限内拆迁的奖励5000千元；20天内拆迁的除5000元另外奖励一台32寸液晶电视；被拆迁户的先后顺序进行选择好楼层、好位置的安置房，做为拆迁的激励政策，使支持拆迁的居民能够得到相应的奖励和实惠。

5、机构合理，制度建全，团结一致

整体拆迁工作在县拆迁领导小组的领导下，设置综合信访协调组、计划规划组、拆迁推进组、回迁安置质量监督组、监察审核鉴定组、宣传法制组等工作组，并由各相关单位的主要领导为组长，服从拆迁领导小组的指挥和领导。

建立一整套的拆迁维稳制约机制，如每个拆迁项目必须缴纳棚户区改造维稳风险保证金，坚持“谁建设谁负责”和“工作前置、超前预防”原则，避免了拆迁人在拆迁工作中的不配合，推责任等行为。

拆迁办公室成员由拆迁负责人根据拆迁工作的需要选择得利人员，组成团结精干的拆迁队伍。

6、政府行政强迁势头强，威慑力大

⑴政府行政强迁队伍大、实力强，分工明确，配合默契，各主要成员组在行政强迁时必须一把手到场亲自指挥和实施强迁。

⑵强迁预案设计周密细质，对每一个强迁地段均进行周边环境、围观群众，社会关系等因素进行仔细调查和提前预防和部控，使可能发生的情况做到有预防、有控制。

⑶结合拆迁难度制定强制拆迁方案和计划，对影响坏、后台大的“钉子户”分批连续打击。才能改变不良拆迁环境，巩固行政强迁社会效应。

二、值得借鉴和学习的经验

1、市委、市政府的高度重视是确保城市房屋拆迁顺利进行重要基础。

2、实施棚改政策进行土地收储，采取政府拆迁可确保城市房屋拆

迁政策依据充分、法律程序严密和拆迁市场建康发展。

3、制定完备严密的拆迁程序和细质的工作是阳光拆迁、和谐拆迁、依法拆迁的重要保障。

4、合理的补偿政策和实惠的激励政策是促进拆迁的重要手段。

5、组织调整拆迁机构和拆迁队伍，构建高素质、高战斗力的精干团队。是完成房屋拆迁任务有效战斗力。

6、建立行政强迁的指挥机构和执行队伍，确保行政强迁顺利进行。

三、建议

通过学习认为市委、市政府的高度重视、完善的机构、合理的政策和强有力保障措施是阳光拆迁、和谐拆迁、依法拆迁，构建和谐社会重要组成部分。针对我市拆迁市场的现状建议如下：

1、建立级别高，保障力强的高层拆迁指挥领导小组；

2、调整拆迁和国有土地储备方式，把握住房屋拆迁和土地收储的控制权；

3、组建精干的拆迁队伍，保证工程拆迁的统一指挥和团结一致。制定严密的拆迁程序，确保拆迁程序合法。进一步调整拆迁补偿和奖励激励标准及办法，真正做到阳光拆迁、和谐拆迁、依法拆迁；

4、建立监察、监督机制，切实保护拆迁一线的干部、职工的利益。

5、建立行政强迁领导机构和拆迁执行机构，严厉打击拆迁过程中的不法行为，使行政强迁发挥其打击“钉子户”，保护大多数群众利益，促进社会和谐的正面作用。

第二篇：城市房屋拆迁调研报告

城市房屋拆迁情况调研报告

2002年初，市委、市政府决定对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。经过近5年的拆迁改造，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁情况

2002年至2007年旧城改造拆迁共许可拆迁5158户，许可迁面积49.825万平方米。截止2007年7月10日，大部分小区已基本完成了拆迁改造任务。整体剩余户数只有101户，其中申达公司青山小区22户、宏顺公司丽景花园和永康花园38户、华远公司新世纪花园和绿城雅居17户、大隆公司红柱子街改造片区22户，大禹公司景苑小区1户、禹新花园1户；其它小区的拆迁已基本结束。经过旧城改造，现在城市区内的平房大部分已被拆除，取而代之的是一个个功能齐全、设施完善的新的居住小区，城市整体环境得到了极大的改观。

自2003年以来，共实施公益事业拆迁项目22个，共拆迁2106户，总建筑面积814616.98平方米。主要实施了星海湖建设拆迁、各街路建设及山水大道、星光大道和世纪大道、大汝线、北出口等城市出入口环境整治拆迁。通过公益事业拆迁和绿化工程建设，现各城市出入口环境已一改往日烟尘滚滚、杂乱无章的状况。

二、存在的问题

今年开展“三大战役”以来，市城市管理局加大对各开发企业的督促力度与拆迁纠纷的调解力度，有效化解矛盾，维护社会稳定，促进旧城改造顺利实施。但是，就目前情况看，各小区所剩余的住户都是协议难度较大，时间跨度较长的，有的甚至洽谈了两、三年，谈不下来。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

1、许多小区拆迁改造不彻底，仍留有部分房屋未拆迁，此种现象各个小区均有存在。甚至有个别小区对不影响施工的房屋数年不予拆迁，如景苑小区、红柱子街等。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。

三、建议

在今年“三大战役”期间，将采取有效措施，进一步加大对各小区所剩余房屋的拆迁力度。具体从以下方面强化工作措施：

1、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

2、对于已下达拆迁裁决，被拆迁人拒不履行搬迁义务的，按照城市环境综合整治任务分工，由各房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、加大法规、政策的宣传力度，对于无理取闹的进行曝光，努力形成良好的城市拆迁氛围。

近年来，随着旧城改造的深入实施，大武口区各拆迁改造片区有危旧平房大部分已被拆除，新小区也逐步完善。但经过数年的拆迁改造，在房屋拆迁方面也遗留有许多问题，如：

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁，意见很大。《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。旧城改造房屋拆迁和公益性拆迁现状和存在如下问题：

一、房屋拆迁管理现状：

1、由市房产管理部负责全市城市房屋拆迁管理工作，各县区依照各自职能行使管辖权。如，在大武口区，全部拆迁管理、纠纷调解、裁决等工作由市房产管理局承担；在惠农区拆，拆迁许可的前期审查工作及纠纷调解、裁决等工作由惠农区拆迁办承担，需要行政复议的由市房产管理局受理；平罗县，全部由平罗县建设局依法办理。

2、对于原批准改造的片区，应由土地使用权取得单位按照改造期限完成房屋拆迁任务，对于不能按期完成拆迁任务的应按照《土地管理法》等有关法律、法规的规定处理；

3、原已批准的旧城改造房屋拆迁项目，经过数年的拆迁，大部分已拆迁改造完毕，但仍有一部分被拆迁户无理要求，致使整个片区不能按期完成拆迁任务。

二、建议

1、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

2、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁。

3、对以前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进旧城改造拆迁尽快结束。

4、为保证大多数被拆迁户的合法权利，对无理要求的被拆迁户应采取强制措施。对于旧城改造房屋拆迁范围内的被拆迁户，应以调解为主，由市政府按照2006年拆迁办法，抽调相关人员尽快组织拆迁，促使旧城改造尽快完成。

5、建议对市区内的有碍市容市貌的房屋由大武区口拆除，公益事业建设涉及的房屋拆迁由市城市管理局组织实施。

拆迁整治

一、拆迁整治目标任务：

（一）市区内拆迁整治

1、市区内已过期的临时建筑和违章建筑的拆除；

2、沿主要街、路两侧有碍市容市貌的围墙和房屋的拆除；责任单位：各辖区政府。

完成时限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建设及城市出入口环境整治拆迁

1、长庆街、永康南路建设房屋拆迁；

2、大武口北出口（工人西街）拆迁整治；

3、大汝线沿路两侧拆迁整治；

4、世纪大道东部、石嘴山宾馆门前房屋拆迁整治；责任单位：市城市管理局、市财政局、市园林局完成时限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市区旧城改造项目拆迁整治

市区内各小区拆迁改造范围内未拆迁完毕的危旧房屋拆迁改造。

加大政策法律宣传和拆迁协调力度，营造依法拆迁、和谐拆迁氛围。对于已下达房屋拆迁裁决后拒不搬迁、漫天要价、相互串联、恶意阻挠的由人民法院组织实施司法强制拆迁。对于申请行政诉讼的，人民法院尽快立案、尽快办案、尽快结案、尽快执行，确保旧城改造建设顺利实施。

责任单位：市城市管理局市、区两级人民法院完成时限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治标准

1、对市区内的各类违章建筑一律强制拆除；

2、对市区内沿街路两侧有碍市容市貌的围墙、构筑物、建筑物，该拆除的坚决拆除，并进行环境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后进行环境整治；

4、对影响旧城改造项目建设的房屋加快拆迁进度，尽快完善小区建设；

5、对拆除后的沿街楼房立面进行装饰、粉刷。

2、已强拆的房屋不能妥善予以安置，造成经常性上访。

3、部分开发企业招标、挂牌、拍卖出让的土地已有数年，但仍未改造完，许多已拆迁的住户不能回迁意见很大。

《物权法》即将实施，群众的财产意识越来越强，拆迁的难度也越来越大。对旧城改造房屋拆迁问题处理建议如下：

1、对原批准拆迁许可情况及各片区拆迁情况进行调查摸底，掌握准确的信息，以便做出相应的措施和对策；

2、今后，对于新核发《拆迁许可证》的拆迁片区申请裁决的，根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房［2003］252号）第七条“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证”等相关规定，必须要求已达成协议户数达到全部户数70%的方可受理裁决申请。

3、今后，对下达拆迁裁决后申请强制拆迁的，根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令（305）号）第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”的规定，对于公益性拆迁可采取行政强制拆迁，房地产开发企业拆迁申请司法强制拆迁较妥。同时，对已前核发《拆迁许可证》的片区督促开发企业尽快完成全部拆迁任务，对于申报房屋拆迁裁决的加大立案调解力度，促进拆迁尽快结束。

拆迁科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆迁情况汇报

一、房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区内因土地使用权挂牌和拍卖，涉及拆迁10个片区，拆迁户数2480户，拆迁面积23万平方米，2004年这10个片区计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。除了以上2480户拆迁户，2004年以前未拆迁完毕及2004年其他涉及被拆迁户885户，2004年年内，大武口区总涉及拆迁3365户。通过2004年11月初对大武口区全部拆迁项目调查，总涉及的3365户被拆迁户。在调查时达成协议拆迁的不足300户。已拆迁比例不到总拆迁户数的10%和计划拆迁户数的20%。

二、造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

（一）国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

（二）大武口区现状和政府拆迁政策原因。

1、历史原因。大武口旧城改造开始于上世纪90年末，在开始改造时，开发商主要将开发重点放在沿街营业房的改造开发，去年以来，沿街及能作营业用途的地块越来越少，导致许多地块都是“包饺子”工程，即外围已改造成新楼房，里面却是危旧房屋。而现在未改造的旧房，大部分住房拥挤，家庭收入低，拆迁中许多家庭拿不出钱补安置房差价。

2、宣传不到位。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。

3、有关部门没有深入实际调研，对广大群众民情民意了解不够，在拆迁中不能把握正确的舆论导向。致使无理要求过高的人在拆迁中“以闹取胜”，非法目的得到了实现，形成越不讲理补偿的越多的局面，从而使拆迁工作整个陷入困境。

4、我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。

5、相关政策配套不到位。下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有；对开发商在旧城改造的优惠政策没有兑现。

6、大武口区地理现状的制约。大武口区内及周边存量空闲土地资源匮乏，要进行房地产开发只能拆旧建新，拆迁使开发成本增大，导致新房房价不断攀升，被拆迁户在购新房时经济压力大。

（三）开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因

1、开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，没有维护稳定的社会责任感，在拆迁同时，产生不稳定因素。

2、开发公司拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。在2004年进行调查的十一家开发公司中，总共只有63位洽谈拆迁工作人员，而且大部分是非专业拆迁工作人员，未受过专门的岗位培训，对法规及政策掌握的不透彻，更缺乏谈判技巧。

3、由于成本增大利润降低，大部分开发商在拆迁中不按有关规定执行或钻法律、政策的空子，拆迁双方产生矛盾。

4、乱涨价，乱许愿，蒙蔽被拆迁人。个别公司在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

5、房屋拆除工程不规范，拆除施工队伍政策水平不高，常因被拆迁人不文明实施拆除房屋，导致拆迁双方冲突。开发公司一般都是签订拆迁一份协议后立即拆除一户，根本不考虑以人为本和相邻关系，影响了未拆迁户的生活，同时深化了双方矛盾。

三、我们工作情况及困难

针对2004年以来的拆迁难，我局从2004年6月，起就开始进行深入地调查研究，寻求解决的办法。通过2004年6月和11月两次大范围的调查和多次组织座谈，反映问题基本和2005年8月4日房地产认座谈会上的一致。为解决这些问题我们有针对性地做了以下工作：

1、修改我市拆迁政策。新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府。存在困难：新政策从2004年12月提交正式稿，至今8个月没有结果，一方面时间太长，另一方面由于多次经市法制办删改，现在报市政府的正式稿基本只是国务院拆迁条例和自治区办法的混合体，适合本市特色的东西已没有多少，不能解决现在和以后的一些拆迁矛盾和拆迁难题。

2、举办拆迁工作人员培训办。2005年4月，对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。

3、成立了机构，但人员不足。2004年11月，根据我市实际，在机构改革中，批复我局成立拆迁管理科，有1名工作人员专门负责拆迁管理工作。存在困难：虽然成立了机构，但由于人员少，开展工作困难。2002年6月，为了做好旧城改造拆迁工作，市政府成立了拆迁协调办公室，开始时从各部门抽调的工作人员最多时有20多位，最少时也有8、9位。但成立拆迁管理科后，原抽调人员都回了原单位。现只有1人专门负责拆迁管理工作，也主要以政府公益建设为主，对开发商的拆迁项目基本顾及不上。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆迁情况汇报

(一)房屋拆迁基本情况

2004年，大武口区因土地使用权挂牌和拍卖，10个片区，涉及拆迁2480户，拆迁面积23万平方米。2004年计划拆迁678户，拆迁面积6.68万平方米。2005年，计划拆迁999户，拆迁面积9.15万平方米。通过一年多的拆迁，已拆迁约730余户，约占43%。2005年1至7月，大武口区新批拆迁项目10个，涉及拆迁户429户，截止目前已拆迁370余户，约占86%。

（二）造成拆迁难的原因

通过调查分析，造成拆迁难有国家政策调控、我市拆迁政策、开发商等多方面原因。

1、国家政策调控是造成此次拆迁难度加大的主因。自2003年以来，拆迁问题再次成为一个全国性的焦点问题，为此，国务院办公厅2003年9月份以来，先后针对拆迁发出[2003]42号和[2004]46号文件，要求控制拆迁规模，维护社会稳定。建设部也针对性地下发多个文件，对拆迁进行调控。同时，各方面媒体也有倾向性地对拆迁进行报道，使一些被拆迁人有意识地曲解国家拆迁政策，在拆迁中狮子大张口，提出各种不合理要求，双方不能达成拆迁协议。

建议：加强正面宣传引导。新闻媒体和各有关部门要全面、正确理解国家的拆迁法规和政策，充分认识旧城改造建设的重要意义，树立大局意识。人民法院、公安等部要正确履行职责，对合法的强制拆迁要提供法律支持。

2、我市拆迁政策原因。

我市[2003]84号文件与目前拆迁工作实际发展不相适应，不能用以指导拆迁具体工作。特别是由于房地产市场价上涨过快，基准价与市场价存在一定差距。2004年3月1日，自治区人民政府60号令（《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》）颁布施行，《办法》中，关于补偿的规定与我市84号文件有一些不一致。个别人乘机散布“国务院发文不准强制拆迁”、“84号文件要作废了”等谣言，导致拆迁双方在执行84号文件时出现矛盾，协商进行不下去。政府相关政策对下岗、失业、低保、困难户的优惠政策在拆迁中没有，对开发商在旧城改造的优惠政策没有。

建议：修改我市拆迁政策。经2004年10月至11月份多次座谈修改，新政策2004年12月定稿，报市政府法制办审阅，新政策取消了拆迁补偿基准价，代之以按市场价进行评估补偿。2005年3月，市法制办返回我局，我局在石嘴山日报全文刊登，广泛征求意见，并于2005年4月9日举行了听证会，听证会后形成了正式稿，经市法制办再次审阅，2005年4月底报市政府发布，2005年7月底，市法制办再次进行了修改，于2005年8月2日报市政府，请市政府尽快讨论发布。

3、开发商拆迁工作的不规范也是拆迁难的原因开发商社会责任心不强，工作不细致，态度生硬，方式方法欠妥，拆迁工作人员配备不齐，业务素质不高。个别公司乱涨价，乱许愿，在拆迁中公开擅自提高拆迁补偿价格，扰乱了我市的拆迁市场，由于补偿标准不统一，导致被拆迁人要求更高，使拆迁难度增大。

建议：

1、加强拆迁工作人员培训办。2005年4月，我局对全市拆迁工作人员举办了培训，邀请自治区建设厅、自治区法制办及相关专业人员对100余名从事房屋拆迁的工作人员进行了培训。今后，根据实际情况要进一步加强对拆迁工作人员的培训。

2、充实拆迁管理工作人员，加强监管。

石嘴山市房产管理局

二00五年八月六日

拆迁情况汇报

近几年来，在市委、市政府的正确领导和决策下，我市的城镇房屋拆迁工作取得了很大进展，保证了住宅建设、城市基础设施建设和旧城改造的顺利进行，提高了城区土地资源的利用效率，改善了人居环境和城市生态环境，提升了城市的综合服务功能，增强了城市的集聚效应和投资吸引力，为城市经济发展和社会稳定做出了重要贡献。

一、拆迁科的基本情况

2002年初，市委、市政府决定用3年时间对大武口区3.5平方公里核心区实施拆迁改造建设。为解决拆迁难等问题，经市委、市政府批准，成立了负责拆迁协调与监管的专门机构——拆迁协调办公室，从相关执法部门抽调6名同志共同工作。办公室设在市土地房产管理局，主要负责做好大武口区城市改造中涉及的房屋拆迁方面的监管、裁决、申请、组织强制拆迁等工作，对拆迁中存在的问题进行调研，并提出解决方案，为政府制定政策提供参考，同时，根据市委、市政府的统一部署，积极参与公益事业、重点建设项目等涉及拆迁的工作的协调、调研等工作，为城市改造建设的顺利展开打好了基础。2004年拆迁协调办公室因机构调整划为市城市（房产）管理局内设机构，改名称为房屋拆迁管理科。

二、拆迁科的职责

一是拆迁监管，包括房屋拆迁公司初审、拆迁许可证发放、拆迁公告发布的审查及查处拆迁中的违法行为；二是根据当事人的申请就双方的拆迁补偿安置纠纷进行调解、裁决，并做好裁决后的申请强制执行及涉及诉讼等；三是做好拆迁工作中的调研、统计以及指导下级拆迁部门工作；四是做好法律法规和政策的解释，接待群众来信来访。

三、近年来拆迁工作情况

2002年接待来访群众200余人，来访、来信89件，协调38件，裁决1件,强制执行1件。来人做到热情接待，来访做到件件有落实，提前超额完成2002拆迁任务。

2003年全年办理拆迁许可证42件，共涉及拆迁总户数1829户，建筑面积244803.47平方米，占地面积764762.68平方米，当年共受理申请裁决案件共108件。同时根据按照市委、市政府的安派对星海湖湿地综合整治一期实施拆迁，仅用20多天，拆迁工厂和住户35户，占地面积28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年对星海湖（西域）湿地综合整治实施拆迁，共拆迁307户，拆迁共涉及土地面积197647平方米，建筑物面积62365.86平方米，补偿金额6378.52万元。

2004年全年共办理拆迁许可证申请23件，颁发拆迁许可证23件，并对一起未办理拆迁许可证进行拆迁的项目及时发出停止拆迁通知书。全年共受理申请裁决案件49件，接待来访群众720余人（次），书面正式答复各类信访56次。完成了对星海湖（中域）房屋、居民构成等情况的调查，中域涉及已批准使用土地 167.1万平方米涉及建筑物面积19.42万平方米。涉及单位、住户共759个，人口3750人。先后两次深入大武口区范围内的11个拆迁片区，对3365户被拆迁户实施了问卷调查，为我市拆迁政策的制定提供了真实可靠的依据。

今年我办从完善和健全管理制度着手，加强学习，注重调查研究，规范拆迁程序，严格依法办事，强化监督管理，并辅之深入细致的群众工作，扎扎实实地做好拆迁工作，使辖区的拆迁不断地规范。全年共办理拆迁许可证19件，涉及拆迁总户数1060户、总建筑面积18万平方米、已完成628户12万平方米，受理裁决87件、强制执行12件；主要工作有：一是举办了房屋拆迁人员培训班，共有102人参加了此次培训，通过考试对考试合格人员发放了石嘴山市房屋拆迁工作人员合格证和上岗证，此次培训班是我市乃至全区也是首次举办。二是根据国务院和自治区制定的城市房屋拆迁的相关法律、法规结合我市的实际情况，重新修订了我市城市房屋拆迁实施办法；三是认真做好拆迁中各项数字的统计工作，并按要求每周、每季度及时上报自治区建设厅。四是对南环路及白银南路延伸段56户15810平方米的违章、突击建房进行了强行拆除。五是组织人员对白银路、南环路和山水大道拆迁范围内的房屋实施了摸底调查、统计和资金的评估测算工作。并对白银路、南环路262户拆迁户（其中白银路涉及建筑面积28000㎡，土地面积108000㎡；南环路涉及建筑面积55000㎡，土地面积330000㎡），以及山水大道山水大道的137户拆迁户（占地面积181346.29㎡，总建筑面积42586.6）实施了拆迁，为确保拆迁工作顺利有序的进行，制定了严格的工作纪律和工作程序。六是大胆创新，按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决规程》和自治区《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，对法律和各类文书样本进行了修改和规范，并且已全部应用于工作实际，并在依法拆迁中发挥了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市区内拆迁片区的拆迁裁决受理工作，保证裁决工作从审查材料到受理、调查、听证协调、下发裁决书在一个月内完成，做到不违规、不拖拉、提高工作效率，从而为加快我市的旧城改造进程做点工作。

（二）加强我市“新办法”的落实、宣传工作。主要做好以下工作，一是上街宣传和发放法律、法规宣传单工作；二是通过制作电视节目和报纸专栏进行播放和刊登，由此加大宣传力度；三是制作法律法规汇编的小册子，编定我市新的拆迁办法的释义；四是做好各类新法规的上墙工作，从而为群众提供多渠道了解拆迁法律、法规。

（三）建立一个完善的投诉和信访记录。针对今年出现的多起开发公司违规拆迁、不文明拆迁、野蛮拆迁的问题，设计并建立一套可行性和操作性较强的方案，加强对各开发公司的监督管理的力度。做好信访记录，并实地调查核实后再进行答复，同时做好相关资料的保存工作；对于信访投诉，实行谁接待、谁调查、谁答复，做到责任到人各负其责。

（四）同大武口城市房屋拆迁协调办公室，一起做好大武口区范围内各开发片区的拆迁协调、宣传工作，维护好社会稳定，加快旧城改造和城市化进程。

（五）做好裁判员一手托两家，维护好拆迁双方当事人的合法权益。定期深入到拆迁区域对被拆迁户，开发企业的拆迁政策、法规的执行情况进行检查并及时对未按规定执行的开发企业即时予以查处，保护被拆迁人的合法权益；对个别漫天要价、企图以闹取胜的被拆迁户，坚决予以裁决和申请强制执行，决不姑息。

（六）抓落实、想措施，主动解决拆迁安置中的问题，创新工作手段，通过不断完善信访工作答复制度，定期汇总信访情况，认真分析研究产生信访事项的原因，做好保稳定的硬性工作。二是点面结合，针对各项重点工作着力抓好对内和对外宣传工作，实行相关宣传，信息报送一条线制度，形成环环相通的良好运作态势，做到信息共享，及时沟通，准确报送。三是做好档案实体基础性工作，特别是对新兴的声像资料加以保护，确保档案管理规范、利用方便。

房屋拆迁管理科 2005年12月19日

大武口旧城改造情况报告

石嘴山市拆迁协调办公室

从2002年至2006年，大武口区旧城改造项目主要集中在15个片区，总拆迁房屋建筑面积26万平方米，涉及被拆迁户2800户，因种种原因有的小区已延续5年难以改造，部分居民要求的补偿标准很高，达不到满意就拒绝搬迁，已搬迁的居民长期得不到回迁安臵，拆迁矛盾突出，拆迁难度很大，2004年以来拆迁基本处于停滞状态。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政协的大力支持下，在市直有关部门和大武口区政府的积极配合下，市拆迁协调办公室成立以来，认真积极主动开展工作，抽调近30名拆迁工作人员深入被拆迁户家中，耐心细致地宣传政策法规，做到骂不还口，打不还手，不怕吃闭门羹，不怕冷面孔，尽力统一拆迁补偿标准，规范房地产开发企业的拆迁行为，切实保护拆迁当事人的合法权益。截止4月初，15个片区累计完成拆迁18.6万平方米，1620户，其中拆迁协调办公室4个月协助完成拆迁任务10万平方米820户，极大地推动了旧城改造，确保了12个片区的项目开工建设，开工总建筑面积达37万平方米。目前部分小区仍有200余户被拆迁户未拆迁，拆迁协调办将加大拆迁协调力度，尽快促其拆迁，确保5月底以前要开工的项目都能顺利开工建设。

一、各小区基本情况

1、恒源水岸。位于游艺西街北，由宁夏恒产建设发展公司开发，总拆迁户188户，2.2万平方米，已拆除182户2万平方米，剩6户1750平方米沿街二层楼和3层楼尚在调解之中。已建成3万平方米，今年已开工3.2万平方米。

2、新世纪家园。位于鸣沙路西，由石嘴山市华远房地产开发公司建设，共分三期工程，总拆迁户数830户，面积8.5万平方米。一期完成拆迁1.5万平方米10户（单位1户），已竣工2.2万平方米。二期工程预计2006年完成，已完成拆迁户277户3万平方米，还有31户未拆，已开工15栋8万平方米。

3、锦绣园。位于绿园北侧，由石嘴山市新业房地产开发公司开发。拆迁总面积1500平方米18户。住宅平房已全部拆完，因煤炭总医院的太平间难以拆除，无法开工。

4、青山小区。位于青山北路西，裕民北路东侧，由石嘴山市申达房地产开发公司开发。总拆迁户512户约5万平方米，工程分两期实施，一期工程2006年计划建成，一期拆迁户320户，已拆除314户3.5万平方米，尚有6户拟进行强制拆迁，目前已开工22栋约6.6万平方米。二期目前已拆迁90户。

5、中心商贸区。由石嘴山市大禹房地产开发公司建设，总拆迁面积2800平方米，已拆除住宅31户2324平方米，剩宁夏煤炭基建公司19套476平方米商业房未拆。开工2.5万平方米。

6、禹新小区。由大禹房地产开发公司开发从2001年开始拆迁改造，总拆迁户307户，已完成拆迁306户，其中2006年完成23户0.3万平方米，建成房屋2.6万平方米。剩1户未拆，今年开工1.7万平方米。

7、红柱子东改造区。由宁夏大隆房地产开发公司建设从2002年开始改造，总拆迁户383户，已完成拆迁344户，其中2006年完成13户0.2万平方米，已建成商业房3.5万平方米，住房2.2万平方米，剩39户住房未拆。

8、浪潮酒店扩建项目。总拆迁户21户，已达成拆迁补偿协议18户0.15万平方米，剩2户商户和1户住户未达成拆迁补偿协议。

9、鑫源小区。位于永康北路东、游艺西街南侧，由石嘴山市鑫嘉元房地产开发有限公司建设，总拆迁户40户，完成30户0.4万平方米，剩10户住宅房未拆，已开工1万平方米。

10、永康花园。位于永康南路东侧，由石嘴山市宏顺房地产开发公司开发，总拆迁户195户，3.2万平方米，已完成拆迁139户2.2万平方米，二期工程计划建设3.5万平方米2006年完工，剩余20户未拆，影响工程开工。

11、友谊小区。位于前进北路东。由宏顺房地产开发公司建设。总拆迁170户，1.6万平方米；已拆除119户1.0万平方米，剩51户未拆，其中影响今年开工的15户，目前已开工6万平方米。

12、绿城雅居。位于解放东街北侧。由石嘴山市华远房地产开发公司建设，总拆迁292户2.3万平方米，一期工程预计2006年完工，已完成拆迁180户1.5万平方米，尚有1户未拆迁，已开工3万平方米。

13、万盛二期。由石嘴山市众鑫诚房地产开发公司开发。总拆迁户195户2.2万平方米，已完成拆迁177户1.8万平方米，已建成2万平方米，剩18户住户未拆迁，2006年开工2万多平方米。

14、太西迁居工程三区。由宁夏太西房地产开发公司建设。总拆迁户21户1.2万平方米，已完成拆迁20户1.1万平方米，剩1户未拆迁，已开工1.5万平方米。

15、青山小区(南片)两栋综合楼。恒产公司和新业公司各建一栋，已完成拆迁53户，0.4万平方米，开工面积1.5万平方米。

二、存在问题

1、拆迁协调办成立后，大部分开发企业拆迁工作人员配备数量不足，素质不高；没有摆正与拆迁协调办的关系，对拆迁协调办过于依赖。

2、开发企业的拆迁安臵方案缺乏人性化，存在不合理现象，安臵房的户型、面积、楼层等让被拆迁人无法选择。

3、开发企业拆迁工作人员与被拆迁人沟通不够，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬横等问题还没有彻底解决。

4、个别开发企业存在拆迁协议和回迁安臵情况不公开、不公平现象。

5、个别开发企业消极对待拆迁，特别是对不影响施工的被拆迁户不认真协商，存在故意压低补偿标准、故意刁难被拆迁户等现象。

6、个别企业拆迁、建设进展缓慢，周期长，像大隆房地产开发公司红柱子街拆迁从2002年开始到现在长达五年，现在还有近四十户未签订协议，许多2003年签订协议的被拆迁户，现在还未返迁。

三、进一步做好拆迁工作的措施

1、严格统一拆迁补偿安臵标准，坚持公正、公开、公平的原则，杜绝在拆迁补偿标准上的高低不

一、暗箱操作等现象。

2、理顺拆迁协调办与各开发企业的关系。拆迁协调办公室工作人员是代表政府进行拆迁法规和政策宣传、统一拆迁市场、加强拆迁管理的，不是开发企业的拆迁工作人员。对于开发企业拆迁中存在的问题和困难，拆迁协调办工作人员可给出主意，想办法，找对策。但真正拆迁的具体商谈，协议的签订等，还是要靠开发企业的拆迁工作人员。

3、认真审核各企业拆迁补偿安臵方案，对拆迁补偿安臵方案不合适的，要尽快进行调整，多想办法，方案要体现人性化，对家中有老年人的生活困难的，在安臵房楼层上要予以考虑低楼层，对几代人同住一户的，安臵房面积、户型等到考虑被拆迁人的实际居住需要。

4、监督开发企业要坚持依法拆迁，文明拆迁，要注意工作方式方法，坚决杜绝生、冷、硬、横等现象。

5、适时采取强制拆迁手段，促进拆迁进度。对一些无理取闹的被拆迁人，经多次做工作无效的，严格按法律程序进行强制拆迁，并协调相关部门对强制拆迁予以支持和配合。

6、督促各开发企业加快拆迁和建设速度，对故意延缓拆迁，不及时对被拆迁户进行安臵的，或者违反拆迁条例规定，擅自停水、停电、偷拆房屋的，将依法查处并建议有关部门不再批新项目。对因安臵不及时等原因，导致住户多次上访或者群体上访的，降低企业的房地产开发资质，严重的吊销企业资质。

第三篇：城市房屋拆迁评估报告

城市房屋拆迁评估报告模板(2009-02-08 13:46:33)标签：城市房屋拆迁评估实践分类：规范和模板

房地产估价报告

项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估

受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司

委托估价单位：****公司

估价日期：2008年**月**日至2008年**月**日

估价报告编号：****

（略）

第一部分致委托方函

****公司：

受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：

一、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。

二、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

三、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

四、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

北京****房地产评估有限责任公司

2008年**月**日

第二部分估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。

参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：

（略）

第三部分估价假设和限制条件

1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。

2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。

3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。

5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。

6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第四部分估价结果报告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估价对象

根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。

四、估价目的

为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。

五、估价时点

为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。

六、价值定义

根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。

1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。

本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。

七、估价依据

（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程

1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；

3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；

4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；

7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；

8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；

9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;

10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；

11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；

12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。

（二）委托方提供的资料

（略）

（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。

（略）

八、估价原则

本次评估主要遵循以下原则：

1、合法原则

遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。

3、估价时点原则

估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。

4、公平原则

房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

5、替代原则

在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：

房屋拆迁补偿价

=区位补偿房价+房屋重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价

=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价

1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。

2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。

3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。

4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：

（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。

（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：

建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和

或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积

其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。

（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。

5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。

6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。

7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。

8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。

9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。

10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。

11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。

十、估价结果

于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元

详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。

十一、估价人员

（略）

十二、估价作业日期

开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。

第五部分附件

第四篇：城市房屋拆迁条例

中华人民共和国国务院令

第305号

《城市房屋拆迁管理条例》已经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，现予公布，自2001年11月1日起施行。

总理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章总则

第一条为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章拆迁管理

第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第九条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十一条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十二条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十四条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十八条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第十九条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。

县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第二十一条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章拆迁补偿与安置

第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第三十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

第四章罚则

第三十四条违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第三十五条拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第三十六条拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;

(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

(三)擅自延长拆迁期限的。

第三十七条接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

第三十八条县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。

第四十条本条例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

物权法两个相关司法解释

——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(征求意见稿)

为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。

建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。

建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施

等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定

属于其他权利人所有的除外。

第四条建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应

当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

第五条建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。

第六条改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途，应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

第七条物权法第六章规定的面积和人数，按照下列方式确定：

(一)专有部分，按照建筑面积计算。

(二)建筑物总面积，按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。

(三)总人数，按照专有部分的数量统计。

(四)建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分，按一人计算。

第八条因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

第九条业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。

第十条建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

第十一条合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内，行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的，应予支持。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限，业主请求撤销的，应予支持。撤销权的行使，参照前款规定处理。

第十二条对维修资金的筹集、使用情况，业主请求公布或者查阅的，应予支持。

第十三条业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：

(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;

(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。

有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

第十四条建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。

第十五条建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。

第十六条业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)损害建筑物外观;

(四)违反相关规定进行房屋内装饰装修;

(五)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声;

(六)违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物业费;

(八)违反规定饲养动物;

(九)其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。

第十七条业主或者物业服务企业等因维护或者修缮专有部分或者共用部分，请求相邻业主就其专有部分提供必要便利的，应予支持。提供便利的业主请求恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。

第十八条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(征求意见稿)

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务，或者履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。

第二条物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同

约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。

前款所称专有部分、共有部分以及相关费用，以物业服务合同约定范围为限。

第三条业主委员会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。

第四条物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，或者不当收取手续费、备付金等额外费用，业主委员会或者业主请求退还的，应予支持。

第五条业主委员会或者物业服务企业请求业主履行交纳物业费的义务，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。

全体业主根据物权法第七十六条的规定共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，业主以放弃共有权利作为抗辩理由的，不予支持。

第六条物业服务合同期限届满后，物业服务企业继续进行物业服务和管理，对方当事人没有提出异议的，原物业服务合同继续有效，物业服务期限为不定期。一方请求解除物业服务合同的，应在三个月之前通知对方当事人。

第七条物业服务合同期限届满或者终止、解除后，业主委员会或者业主大会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房以及物业管理服务所必须的相关资料及费用的，应予支持。

第八条物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，参照《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定处理。

第九条车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿

责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。

第十条有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

第十一条本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

第五篇：城市房屋拆迁法律问题

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城市房屋拆迁法律问题

作为全国众多拆迁纠纷案件之一，本案之所以在全国乃至于全世界引起轰动，原因在于刚刚结束的第十次全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)，人们都在密切关注着这部新的所谓的保护公民合法私有财产的法律究竟能发挥什么作用。笔者试图从该案出发，分析中国城市房屋拆迁立法、司法等现状，并就存在的问题提出建议。

房屋拆迁;物权法;公共利益;

一.对于本案的误解

如前所述，全国人民都非常关注这部具有历史意义的《物权法》的颁布和实施，尤其是想通过该案的处理结果来检验这部法律的效用是否像想象的那么理想。本案当事人吴萍女士在接受记者采访时就是手握一本《中华人民共和国宪法》(以下称《宪法》)和《物权法》，法律咨询s.yingle.com

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并声称要用《物权法》捍卫自己的权利。但是，《物权法》目前还未施行，等到2007年10月1日才能够正式施行，因此，对于现在发生的纠纷，并不能援引《物权法》来判案。

二.中国城市房屋拆迁的相关法律法规规定及其程序

重庆的这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试图从目前城市房屋拆迁的整体法律法规规定及其程序开始分析。

《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”基于《宪法》和《土地管理法》中关于国家对城市单位及公民的房屋进行征收的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》(以下称《拆迁条例》)，就城市房屋拆迁的相关程序做出了具体的规定。首先，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。经主管部门审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人“就补偿方式

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和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”第一，如果双方当事人达成了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，“拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第二，如果双方当事人达不成协议，“经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”如果“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”本案即出现了前面所述的第二种情形，双方当事人就拆迁补偿问题一直未能达成协议，于是拆迁人依照《拆迁条例》相关规定申请主管部门裁决，并申请法院强制执行。最终在法院的主持下，双方当事人达成和解协议。本案能有这样的结局也算是被拆迁人的幸运，如果不是处在《物权法》刚刚颁布这样的关键时期，恐怕那座高高耸立的“纪念碑”早已被强制拆除了。但是，就全国所有的拆迁纠纷以及今后可能发生的纠纷来说，笔者认为，还有更多的问题值得探讨。

三.立法、司法及执法等存在的问题

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(一)立法问题：《拆迁条例》不合法

现在解决城市房屋拆迁纠纷主要的依据为《拆迁条例》，经过这几年的发展，尤其是随着2004年宪法修正案的通过，以及2007年《物权法》的颁布，保护公民合法私有财产的观念已经深入人心，这部由国务院颁布的行政法规显然已经跟不上时代发展的步伐，而且还违反宪法以及物权法的规定。《拆迁条例》第七条规定，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。拆迁人取得拆迁许可证后就可以与被拆迁人谈判解决拆迁问题。但是，这其中存在很严重的侵权行为：被拆迁人作为房屋的所有人和土地的合法使用权人，同时，国家却在没有对被拆迁人任何补偿并收回土地使用权的情况下，将土地使用权又批准给被拆迁人，这种做法严重侵犯了被拆迁人的用益物权——土地使用权。《拆迁条例》做出这样的规定违背了《宪法》及《物权法》“保护公民合法私有财产”的立法宗旨，从而也违反了《宪法》第五条第三款的规定：“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”

(二)政府定位问题：政府既是当事人，又是裁判者，还是营利方

政府从被拆迁人手中征收土地，和政府把土地出让给被拆迁人，法律咨询s.yingle.com

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这是两个法律关系。然而，目前政府普遍的做法是让拆迁人直接和拆迁户发生关系，从而实现政府转嫁责任和风险。本来应该由政府先将土地使用权收回，然后再出让给拆迁人，但是，按照《拆迁条例》的规定，政府先是将拆迁人与被拆迁人置于谈判协商的位置，一旦双方达不成协议，通常经过拆迁人的申请，政府又会以裁判者的身份出现，对该争议做出行政裁决，如果当事人拒不执行，还可申请法院强制执行。当然，当事人可以在3个月内提起行政复议或者行政诉讼，但是，由于行政行为具有的特殊执行力，在这期间，即使当事人提起行政复议或者行政诉讼，也不能阻止法院强制拆迁。而且，根据《拆迁条例》第四条的规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”，即被拆迁人没有不拆迁的权利，而且即使有异议也不能阻止房屋被拆迁。对于政府和拆迁人，做到程序上的合法性很容易，裁决，或者申请法院的强制执行。但被拆迁人不想启动拆迁程序，就很难，没有相应的程序保障。最后被拆迁人会感觉裁决判决，都是向着拆迁人和政府既定的开发意图去的。

此外，政府出让土地使用权给拆迁人，通常都是赚钱的，但是其并不会将所赚部分利润分给被拆迁人;而拆迁人也是本着营利的目的而为拆迁，更难给与被拆迁人更多的补偿。这就导致最终受害的总是被拆迁人。

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